鄂爾多斯尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃

1、論文資源網(wǎng)：論文代寫網(wǎng)： 客服 QQ:625880526摘 要房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)起云涌，各地標(biāo)王在政府的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)下有所下降，但人們對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情依舊不減，甚至有愈演愈烈的趨勢(shì)。于是，我們注意到房地產(chǎn)營(yíng)銷這個(gè)新興的行業(yè)開始進(jìn)入了人們的視野。鋪天蓋地的招聘信息中房地產(chǎn)專職營(yíng)銷人員成為了主力軍。更多的人開始涉足這個(gè)行業(yè)，認(rèn)為門檻較低。孰不知，其實(shí)這個(gè)行業(yè)的營(yíng)銷更需要含金量。不是每個(gè)人都能夠做到的。隨著政府調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)更是迎來(lái)了一場(chǎng)全新的洗牌，如何在這場(chǎng)洗牌中立于不敗之地，是每一個(gè)地產(chǎn)人都需要考慮的問(wèn)題。華麗的完成這場(chǎng)歷史性的轉(zhuǎn)變將刻不容緩。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市的營(yíng)銷策略作了比較深入的探

2、討。以市場(chǎng)營(yíng)銷理論為基礎(chǔ)，采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，首先分析二線城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)特征，進(jìn)而研究二線城市房地產(chǎn)的營(yíng)銷特征，并以尊頂房地產(chǎn)公司在烏審旗開發(fā)的“烏審國(guó)際廣場(chǎng)和水榭花都產(chǎn)項(xiàng)目為案例，分析二線城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求、目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)行為和競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品；并在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分的方法選擇項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)；同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)、價(jià)格調(diào)整、廣告推廣進(jìn)行了詳實(shí)的闡述；最后通過(guò)營(yíng)銷策劃的信息反饋，一方面修正營(yíng)銷策略，一方面驗(yàn)證科學(xué)的營(yíng)銷策劃在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的必要性。本文希望通過(guò)科學(xué)的分析二線城市房地產(chǎn)營(yíng)銷策略，總結(jié)出一套既科學(xué)又切實(shí)可行的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃框架，全面提

3、升房地產(chǎn)開發(fā)商的素質(zhì)和行業(yè)的整體開發(fā)水平，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，筆者通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的實(shí)際操作來(lái)佐證房地產(chǎn)營(yíng)銷策略理論，使理論與實(shí)踐相互映證，期望對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略實(shí)踐起到一定的指導(dǎo)作用關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場(chǎng)營(yíng)銷； 尊頂房地產(chǎn)開發(fā)公司目錄引引 言言 .1 1第一章第一章 市場(chǎng)營(yíng)銷理論概述市場(chǎng)營(yíng)銷理論概述 .2 21.1 市場(chǎng)營(yíng)銷的概念 .21.1.1 市場(chǎng)營(yíng)銷.21.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷.21.1.3 房地產(chǎn)營(yíng)銷的特征.21.2 市場(chǎng)營(yíng)銷中的主要分析工具.31.2.1 PEST 分析 .31.2.2 SWOT 分析 .41.3 市場(chǎng)營(yíng)銷策略概述 .51.3.1 市場(chǎng)營(yíng)銷策略

4、.51.3.2 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略.5第二章第二章 尊頂房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析尊頂房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析 .6 62.1 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特征.62.2 尊頂房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介.72.3 尊頂房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況 .72.3.1 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 .72.3.2 項(xiàng)目地域分布 .82.3.3 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀 .8第三章第三章 尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析 .9 93.1 尊頂房地產(chǎn)公司 PEST 分析.93.1.1 政治法律環(huán)境 .93.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 .103.1.3 技術(shù)環(huán)境 .103.1.4 社會(huì)文化環(huán)境 .103.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析.113.2.1 烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及

5、消費(fèi)能力分析 .113.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析.113.2.3 目前市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)構(gòu) .123.2.4 烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè) .123.2.5 烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè).133.3 尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇.14第四章第四章 尊頂房地產(chǎn)公司尊頂房地產(chǎn)公司 SWOTSWOT 分析及營(yíng)銷策略研究分析及營(yíng)銷策略研究 .16164.1 尊頂房地產(chǎn)公司水榭花都項(xiàng)目 SWOT 分析.164.2 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略匹配與選擇.184.2.1 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略匹配 .184.2.2 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略選擇 .19第五章第五章 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略實(shí)施方案研究尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)

6、銷策略實(shí)施方案研究 .20205.1 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略的實(shí)施方案.205.1.1 水榭花都項(xiàng)目推廣過(guò)程 .205.2 對(duì)尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷工作的展望 .21結(jié)結(jié) 論論 .2323參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn) .2424謝謝 辭辭 .25251引 言烏審旗地處內(nèi)蒙古與陜西的交界處，自然資源豐富，并且因其地理位置的特殊性，近幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)更是在政府的規(guī)劃下得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，西部拓展區(qū)、南物流園區(qū)、東部移民區(qū)等隨著政策的出臺(tái)一步步完善著自己的各項(xiàng)設(shè)施的同時(shí)，也帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的春天，從近幾個(gè)月開盤就出現(xiàn)搶購(gòu)潮中我們不難看出，房地產(chǎn)的銷售正在如火如荼的進(jìn)行著。房地產(chǎn)營(yíng)銷迎來(lái)了一個(gè)全新的春天，

7、可如何將房地產(chǎn)營(yíng)銷做到一個(gè)全新的境界，與傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式又存在著哪些利弊？面臨著房地產(chǎn)的春天，一次又一次的洗牌的陣痛必定將房地產(chǎn)營(yíng)銷推向一個(gè)新的歷史起點(diǎn)和高峰。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低。而房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷直接決定著樓盤從產(chǎn)品形態(tài)到貨幣形態(tài)這一質(zhì)變的成功與否。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理所當(dāng)然受到房地產(chǎn)開發(fā)商的高度重視。 隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求的飽和和國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控的到來(lái)，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，開發(fā)商投資回報(bào)率下降，風(fēng)險(xiǎn)增大。二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)日益受到房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是一個(gè)嶄新的課題，它與一線

8、城市房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷有許多不同之處。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷并不僅僅是指銷售，還包括圍繞銷售所進(jìn)行的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、廣告宣傳、市場(chǎng)推廣、售后服務(wù)及物業(yè)管理等，即貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程。 2第一章 市場(chǎng)銷售理論概述1.11.1 市場(chǎng)營(yíng)銷的市場(chǎng)營(yíng)銷的概念概念1.1.1 市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷 關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷(Marketing)美國(guó)著名營(yíng)銷學(xué)者菲利普科特勒進(jìn)行了描述：市場(chǎng)營(yíng)銷是個(gè)人或群體通過(guò)創(chuàng)造提供并同他人交換有價(jià)值的產(chǎn)品，以滿足各自需求和欲望的一種社會(huì)活動(dòng)和管理過(guò)程。這個(gè)核心概念中包括了：需要、欲望和需求；產(chǎn)品和滿意；交換和交易；關(guān)系和網(wǎng)絡(luò)；市場(chǎng)、營(yíng)銷和營(yíng)銷者等一系列的概念。由此

9、可見，市場(chǎng)營(yíng)銷是企業(yè)以顧客需要為出發(fā)點(diǎn)，有計(jì)劃的組織各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為顧客提供滿意的商品和服務(wù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的過(guò)程。1.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分，房地產(chǎn)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支。房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)企業(yè)以了解滿足和創(chuàng)造顧客需要為中心，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為目的，對(duì)企業(yè)全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理的過(guò)程。它包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品開發(fā)、樓盤命名、產(chǎn)品定價(jià)、分銷渠道選擇、促銷和物業(yè)管理等一系列活動(dòng)。1.1.3 房地產(chǎn)營(yíng)銷的特征房地產(chǎn)營(yíng)銷的特征房地產(chǎn)營(yíng)銷作為市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)分支，除了具有市場(chǎng)營(yíng)銷的一般特征之外，還具有自身獨(dú)特的性質(zhì)，主要特征表

10、現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、政府政策作用明顯房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用決定了政府必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，我國(guó)政府擁有對(duì)土地的最后支配權(quán)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行中政府干預(yù)較多，另外房地產(chǎn)的消費(fèi)中住宅房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)家社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府須通過(guò)各種形式對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易進(jìn)行控制，從而削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的自由程度，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過(guò)3程中的政府的政策導(dǎo)向是房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中應(yīng)密切關(guān)注的要素。2、必須進(jìn)行全過(guò)程營(yíng)銷房地產(chǎn)的綜合性非常強(qiáng)，需要多種行業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)、多個(gè)企業(yè)的共同經(jīng)營(yíng)。從選址設(shè)計(jì)施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工機(jī)構(gòu)、銷售

11、推廣機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等，所以房地產(chǎn)營(yíng)銷貫穿與經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。3、房地產(chǎn)營(yíng)銷具有特殊的運(yùn)行方式房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因而在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)常常缺少及時(shí)準(zhǔn)確的信息，而且與其他行業(yè)相比投資者和消費(fèi)者進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)難度較大這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷在時(shí)間把握上帶來(lái)困難。4、房地產(chǎn)營(yíng)銷的市場(chǎng)效益的綜合性房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)綜合效益指企業(yè)在開展?fàn)I銷乃至整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不單純追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益還要自覺的使這些活動(dòng)的成果對(duì)多方面都有效，既有利于提高綜合效益。這實(shí)質(zhì)上是對(duì)顧客至上觀念的延伸和擴(kuò)展，是對(duì)包括顧客在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)的綜合認(rèn)同和尊重。具體包括：首先，經(jīng)濟(jì)效益，即企業(yè)在開展房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中，扣除成本、費(fèi)用、稅金

12、等能保證企業(yè)自己效益的增長(zhǎng)；其次，社會(huì)效益，即保證人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物資文化需要，表現(xiàn)在質(zhì)量好、造價(jià)低、質(zhì)量美觀等。再次，環(huán)境效益，即開發(fā)使用過(guò)程中做到污染少、安靜、舒適、優(yōu)美方便、日照充足，通風(fēng)、綠化能和周圍的環(huán)境和諧，保持生態(tài)平衡等。 1.21.2 市場(chǎng)營(yíng)銷中的主要分析工具市場(chǎng)營(yíng)銷中的主要分析工具1.2.1 PEST 分析分析PEST 分析法是一個(gè)常用的分析工具，它通過(guò)四個(gè)方面的因素分析從總體上把握宏觀環(huán)境，并評(píng)價(jià)這些因素對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略制定的影響。 一、P（Politics），即政治要素，是指對(duì)組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有實(shí)際與潛在影響的政治力量和有關(guān)的法律、法規(guī)等因素。當(dāng)政治制度與體制、政府對(duì)組織

13、所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的態(tài)度發(fā)生變化時(shí)，當(dāng)政府發(fā)布了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有約束力的法律、法規(guī)時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略必須隨之做出調(diào)整。 二、E（Economic），即經(jīng)濟(jì)要素，是指一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局、資源狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等。構(gòu)成經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)鍵要素包4括 GDP 的變化發(fā)展趨勢(shì)、利率水平、通貨膨脹程度及趨勢(shì)、失業(yè)率、居民可支配收入水平、匯率水平等等。 三、S（Society），即社會(huì)要素，是指組織所在社會(huì)中成員的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模

14、直接影響著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)市場(chǎng)的容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。四、T（Technology），即技術(shù)要素。技術(shù)要素不僅僅包括那些引起革命性變化的發(fā)明，還包括與企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及應(yīng)用前景。1.2.2 SWOT 分析分析 SWOT 分析代表分析企業(yè)優(yōu)勢(shì)（strength）、劣勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì)（opportunity）和威脅（threats）。優(yōu)劣勢(shì)分析主要是著眼于企業(yè)自身的實(shí)力及其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)與威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)企業(yè)的可能影響上。一、優(yōu)勢(shì)分析（S）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)際上指的是一個(gè)企業(yè)比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)，

15、但是明確企業(yè)究竟在哪一個(gè)方面具有優(yōu)勢(shì)更有意義，因?yàn)橹挥羞@樣，才可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，或者以實(shí)擊虛。所以企業(yè)在做優(yōu)劣勢(shì)分析時(shí)必須從整個(gè)價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)上，將企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做詳細(xì)的對(duì)比。二、劣勢(shì)分析（W）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)實(shí)際上與優(yōu)勢(shì)成反比的，當(dāng)你的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)處于絕對(duì)的高度的時(shí)候，那么你的劣勢(shì)也就相應(yīng)的減少到了一個(gè)絕對(duì)的安全區(qū)域。兩個(gè)企業(yè)處在同一市場(chǎng)或者說(shuō)它們都有能力向同一顧客群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)企業(yè)有更高的贏利率或贏利潛力，那么，我們就認(rèn)為這個(gè)企業(yè)比另外一個(gè)企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、機(jī)會(huì)分析（O）對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的。而且大家處于同一個(gè)起跑線上，如何把握住機(jī)會(huì)，就是能否超前一

16、步的獲勝者。我們應(yīng)該從政治到經(jīng)濟(jì)，從社會(huì)文化到技術(shù)等多個(gè)方面去思考和把握，爭(zhēng)取把握住每一次機(jī)會(huì)，將我們企業(yè)的利潤(rùn)做到最大化。5四、威脅分析（T）（1）政治/法律：現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控明顯的加強(qiáng)，隨著一房一價(jià)的措施的實(shí)行必將給我們的銷售帶來(lái)一定的影響。（2）經(jīng)濟(jì)：整個(gè)樓市處于一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，但是也已經(jīng)居于飽和的狀態(tài)，如果銷售時(shí)間過(guò)長(zhǎng)畢將造成尾盤過(guò)多。（3）社會(huì)文化：由于烏審旗的居民以農(nóng)牧民居多，所以文化水平不高，所以在銷售手段上我們的形式必將是單一化的。1.31.3 市場(chǎng)營(yíng)銷策略概述市場(chǎng)營(yíng)銷策略概述1.3.1 市場(chǎng)營(yíng)銷策略市場(chǎng)營(yíng)銷策略市場(chǎng)營(yíng)銷策略是企業(yè)以顧客需要為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)獲得顧

17、客需求量以及購(gòu)買力的信息、商業(yè)界的期望值，有計(jì)劃地組織各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)相互協(xié)調(diào)一致的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、渠道策略和促銷策略，為顧客提供滿意的商品和服務(wù)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的過(guò)程。1.3.2 房地產(chǎn)營(yíng)銷策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策略涵蓋多個(gè)方面，具體的也是最關(guān)鍵的就是策劃和超乎尋常，異于常人的銷售手段。從廣告語(yǔ)的制定到項(xiàng)目推廣名的擬定，從日常工作的流程到銀行貸款的審批都是必不可少的步驟。也是我們必須要做到的。通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和促銷手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃和手段，也就是說(shuō)房地產(chǎn)營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)

18、總策略指導(dǎo)下的關(guān)于房地產(chǎn)營(yíng)銷的職能策略。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。67第二章 尊頂房地產(chǎn)公司的現(xiàn)狀分析2.12.1 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特征國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及特征我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早，競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)。隨著國(guó)家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)步伐的加快。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一越來(lái)越得到國(guó)家的重視。在相關(guān)法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策不斷的完善下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步走向成熟?？傮w來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有以下特點(diǎn)： 一、企業(yè)個(gè)數(shù)較多，從業(yè)人員逐步增多。 隨著我國(guó)加入，市場(chǎng)體系不斷健全。外資企業(yè)、港澳臺(tái)企業(yè)和許多民營(yíng)企業(yè)紛紛投資

19、大陸市場(chǎng)。雖然在發(fā)展的過(guò)程中一些資金不足、實(shí)力較弱的企業(yè)逐漸淡出了市場(chǎng)，但有更多實(shí)力雄厚的企業(yè)看準(zhǔn)了中國(guó)的巨大發(fā)展機(jī)遇，投身于房地產(chǎn)這一行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)個(gè)數(shù)和從業(yè)人員不斷增多。 在房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員中，有不少是經(jīng)營(yíng)二手房交易的。許多城市的二手房市場(chǎng)發(fā)展迅速，部分地區(qū)（上海、廣州等）二手房交易量與新建房交易量基本持平，有的甚至超過(guò)新建房交易量。 二、民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大。 在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，國(guó)有企業(yè)占了絕大多數(shù)。隨著改革的深入和市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)有企業(yè)逐步淡出了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民營(yíng)企業(yè)的比重逐步提高。20 世紀(jì) 90年代中期超過(guò)了 50，2003 年，民營(yíng)企業(yè)已占內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)總個(gè)數(shù)的

20、86.23，占全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總個(gè)數(shù)的 76.90。 三、全面步入房地產(chǎn)買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1998 年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯由賣方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)。截止 2006年 10 月底，全國(guó)商品房空置面積為 12241 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 9.3（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局） 。如果按照平均每平方米 4000 元來(lái)計(jì)算，其總資產(chǎn)大約 5000 億元。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際警界線 10，達(dá)到了 20甚至 30?？罩檬侵阜课輿](méi)有使用、處于等待出售或者出租的狀況。由于買方市場(chǎng)的形成、需求結(jié)構(gòu)的變化使得高檔商品房建設(shè)得到了有效控制，加快經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向之一。四、一線

21、城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，二線城市開發(fā)潛力巨大。 近 10 年來(lái)，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)吸引著全國(guó)大量的開發(fā)商和資金。這些地區(qū)分8別從投資額、年增幅、開工量和銷售量等情況來(lái)看，都普遍高于或快于全國(guó)平均水平。然而，一線城市的有效需求和市場(chǎng)。容量是有限的，同時(shí)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)土地資源供給實(shí)施了嚴(yán)格的控制和管理，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化。開發(fā)商投資回報(bào)率下降，風(fēng)險(xiǎn)增大。因此，二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)日益受到房地產(chǎn)商的關(guān)注。據(jù)專家預(yù)計(jì)，在未來(lái) 50 年左右的時(shí)間里，中國(guó)的城市化率將從現(xiàn)在的 37提高到 70以上，形成 1112 億人口的城市容量，此前將有 68 億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市。而少數(shù)現(xiàn)代化大都市只能接納其中的

22、 5不到，近百個(gè)地級(jí)以上的大城市或較大城市則可望吸納其中的 40計(jì) 23 億人口。因此，開拓二級(jí)城市有利于開發(fā)商擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，充分利用資源和商機(jī)，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)二線城市投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境日臻完善，開發(fā)商進(jìn)入條件也愈來(lái)愈成熟。2.22.2 尊頂房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介尊頂房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介尊頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2008 年 8 月，是鄂爾多斯市民營(yíng)合資企業(yè)。注冊(cè)資金 2.5 億元，開發(fā)資質(zhì)為“三級(jí)資質(zhì)” 。公司成立以來(lái)始終以高品質(zhì)鑄就企業(yè)形象，在業(yè)界樹立了良好的口碑，打造了一批優(yōu)秀項(xiàng)目。2011 年 2 月，公司在鄂爾多斯市烏審旗南物流園區(qū)開工建設(shè) 13500 多平方米的烏審旗國(guó)際廣場(chǎng)。 尊

23、頂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要包含以下職能部門：一、總經(jīng)理辦公室。是總經(jīng)理處理日常事務(wù)、政務(wù)的辦事機(jī)構(gòu)。在總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)、政務(wù)、協(xié)調(diào)公司各部門工作、對(duì)外聯(lián)絡(luò)公關(guān)以及公司規(guī)章制度建設(shè)。二、財(cái)務(wù)部。負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)以及資金管理三、審計(jì)監(jiān)察部。在總部經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)和規(guī)章制度執(zhí)行情況監(jiān)察。四、企業(yè)發(fā)展部。負(fù)責(zé)企業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃和新建項(xiàng)目的前期調(diào)研、立項(xiàng)申報(bào)、技術(shù)創(chuàng)新以及信息的搜集分析、儲(chǔ)存、傳遞。五、生態(tài)資源部。負(fù)責(zé)整合企業(yè)生態(tài)資源，合理規(guī)劃和建設(shè)原料基地并負(fù)責(zé)原料采購(gòu)及加工工作。2.32.3 尊頂房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況尊頂房地產(chǎn)公司項(xiàng)目概況2.3.1 項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃

24、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃目前，尊頂房地產(chǎn)烏審國(guó)際廣場(chǎng)是公司成立以來(lái)首個(gè)大型的商住結(jié)合項(xiàng)目。這是9一個(gè)地處鄂爾多斯烏審旗物流南區(qū)的住宅項(xiàng)目，產(chǎn)品類別包括六層、高層、商業(yè)、公寓、寫字樓，總建面 30 萬(wàn)平的歐式風(fēng)格風(fēng)情社區(qū)。是城南區(qū)的首個(gè)住宅項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目占地 500 畝。其擁有自己的前衛(wèi)設(shè)計(jì)。外立面更是獨(dú)具烏審旗的特色，全特殊石材建造。整體項(xiàng)目將打造整個(gè)烏審旗的全新亮點(diǎn)，打造南物流區(qū)的人居標(biāo)準(zhǔn)。2.3.2 項(xiàng)目地域分布項(xiàng)目地域分布烏審國(guó)際廣場(chǎng)地處烏審旗城市南拓展區(qū)，目前規(guī)劃為南部物流區(qū)。區(qū)域內(nèi)一個(gè)建材城在建（工程大部分未完工） ，項(xiàng)目周邊兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在售，火車客運(yùn)站、貨場(chǎng)即將于年底竣工。項(xiàng)目周邊小學(xué)、中學(xué)主

25、體已完成，新建人民醫(yī)院已封頂。2.3.3 項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀烏審旗國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)在處于內(nèi)部排號(hào)階段，銷售情況良好。其與其他項(xiàng)目的對(duì)比具有明顯的優(yōu)勢(shì)。公司為了解烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)目前住宅、商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)業(yè)態(tài)、商業(yè)價(jià)量等情況，為水榭花都（因?yàn)闉鯇弴?guó)際廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目名稱雖然具備了商業(yè)的氣息和國(guó)家化的大環(huán)境，但是在推廣上面卻缺少了一定的文化氣息。并在物料的制作上沒(méi)有可以發(fā)揮的創(chuàng)意，所以我們重新定義了推廣名，將水榭花都作為烏審旗國(guó)際廣場(chǎng)住宅的后期推廣名而全面的推廣使用。 ）市場(chǎng)定價(jià)和定位以及商業(yè)銷售工作做準(zhǔn)備，對(duì)烏審旗現(xiàn)有同類商業(yè)項(xiàng)目做了專門調(diào)研。公司對(duì)烏審旗現(xiàn)正在建設(shè)和銷售的住宅以及商業(yè)項(xiàng)目（共計(jì) 14

26、 家）做了調(diào)研，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前的項(xiàng)目大都處于烏審旗的西部拓展區(qū)，戶型都在 120 平米以上，是大戶型項(xiàng)目。最大的缺點(diǎn)就是商業(yè)和住宅處于不同的分割區(qū)塊，沒(méi)有合理的安排和并存的聯(lián)系。而我們的項(xiàng)目是南物流園區(qū)的唯一一處住宅項(xiàng)目，且合理的規(guī)劃了商業(yè)和住宅，有機(jī)結(jié)合的同時(shí)將不同的區(qū)塊做了主題分割。形成了自己獨(dú)特的特色。1011第三章 尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析3.13.1 尊頂房地產(chǎn)公司尊頂房地產(chǎn)公司 PESTPEST 分析分析3.1.1 政治法律環(huán)境政治法律環(huán)境“十二五”時(shí)期，烏審旗堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，站在蒙陜寧、呼包鄂經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展大局中，主動(dòng)融入沿黃沿線經(jīng)濟(jì)帶，實(shí)施生態(tài)立

27、旗、文化強(qiáng)旗戰(zhàn)略，把推進(jìn)轉(zhuǎn)型跨越、建設(shè)和諧烏審作為“十二五”的核心任務(wù)。主要體現(xiàn)在以下方面：1、烏審旗新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個(gè)中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給烏審旗發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給烏審旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)。3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是烏審旗提高資源利用效益，增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見卓識(shí)的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。4、內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將烏審旗建設(shè)成為呼、包規(guī)模

28、的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無(wú)疑會(huì)使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。烏審旗發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。5、宏觀調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展，才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。6、烏審旗外向型開放政策，我市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實(shí)施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多更好的發(fā)展機(jī)遇。7、招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會(huì)吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)

29、等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。123.1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境一一、工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)日益壯大。能源、化工、建材為主的地方工業(yè)全面崛起，大型建設(shè)項(xiàng)目紛紛落地，天然氣及其下游產(chǎn)品研發(fā)步伐不斷加快。整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展吸引了大量人口，也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。二、二、全力打造旅游發(fā)展。資源豐富、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、政策開放，文化旅游朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的前景廣闊，同樣可以帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，所有的一切使城市居民的收入不斷的提升，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有潛力。正是這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的居民的收入水平大大的提高，我們的公司在這種環(huán)境下出售水榭花都項(xiàng)目將成功率達(dá)到了一定的比例，將我們的風(fēng)

30、險(xiǎn)降到了最小的范圍之內(nèi)。所以我們公司的發(fā)展前景是光明的，也是值得期待的。3.1.3 技術(shù)環(huán)境技術(shù)環(huán)境水榭花都采用了西班牙風(fēng)格和羅馬文藝復(fù)興時(shí)的風(fēng)格，將兩種風(fēng)格完美地結(jié)合，同時(shí)也不失傳統(tǒng)的東方的藝術(shù)風(fēng)情。在墻的外立面上，更是開創(chuàng)了自己獨(dú)有的特色，全石材外立面雖然造價(jià)驚人，但也給居住帶來(lái)了全新的享受。多部三菱電梯合理的分布更是將商業(yè)發(fā)展到了最大的極致。可以讓商家不會(huì)覺得自己所處的位置是經(jīng)營(yíng)死角。目前，在烏審旗城市建設(shè)這一點(diǎn)屬于空白，本項(xiàng)目的建立填充了這一空白，為烏審旗的居民提供了優(yōu)越的居住環(huán)境。3.1.4 社會(huì)文化環(huán)境社會(huì)文化環(huán)境烏審旗位于鄂爾多斯市西南部、內(nèi)蒙古自治區(qū)最南端，地處毛烏素沙地腹部，

31、九曲黃河三面環(huán)抱。全旗轄 6 個(gè)蘇木鎮(zhèn) 59 個(gè)嘎查村，行政區(qū)劃東西 104 公里，南北 194公里，總面積 11645 平方公里。烏審旗是一個(gè)以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居區(qū)，全旗總?cè)丝?10 萬(wàn)人，其中蒙古族 3 萬(wàn)人。正是因?yàn)檫@種多民族聚集的特點(diǎn)，形成了水榭花都獨(dú)有的銷售特點(diǎn)。也是我們公司發(fā)展的前景，這個(gè)項(xiàng)目旨在為烏審旗的人民提供一種全新的生活方式，為牧民朋友們向現(xiàn)代的城市化轉(zhuǎn)變提供優(yōu)越的居住場(chǎng)所。133.23.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析3.2.1 烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析烏審旗 2006 年房?jī)r(jià)為平均每 2500 元/平方米左

32、右，2007 年高達(dá) 3500 元/平方米，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一路飚升。2010 年烏審旗城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 1.3 萬(wàn)元，按家庭人口 3 人/戶計(jì)算，烏審旗年家庭可支配收入近 4 萬(wàn)元。這一消費(fèi)水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國(guó)大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。烏審旗的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市；鄂爾多斯的房?jī)r(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。3.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析一、人口增加導(dǎo)致的剛性需求烏審旗現(xiàn)有常住人口 10 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)在今后 4 年即 20112014 年城市人口達(dá)到 15萬(wàn)人，其中，南物流園區(qū)將達(dá)到 4 萬(wàn)人規(guī)模。如果

33、這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費(fèi)面積即為 1000 萬(wàn)平方米。烏審旗現(xiàn)有住房 895.9 萬(wàn)平方米，2010 年開工尚未完工的建筑面積為 144 萬(wàn)平方米，4 年內(nèi)年均新增 200 萬(wàn)平方米左右的可銷售面積才能滿足市場(chǎng)中的基本需求。隨著烏審旗城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍然處于相對(duì)繁榮的階段。但烏審旗整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長(zhǎng)期市場(chǎng)環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖６?、城市化?duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可否認(rèn)，烏審旗城區(qū)人口的急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大

34、的潛在市場(chǎng)需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。目前，烏審旗的城市化進(jìn)程正以肉眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著。以政府為首的烏審旗的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致2010 年烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價(jià)格急劇攀升的重要因素之一。三、流動(dòng)人口對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙14境域內(nèi)，烏審旗絕對(duì)屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。目前，烏審旗常住人口 5 萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口近 10 萬(wàn)人。人口的集中度高，流動(dòng)人口多，外來(lái)人口大量購(gòu)房，為烏審旗地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高提供了有力的支持。四、以改善現(xiàn)

35、有居住條件為目的的消費(fèi)需求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來(lái)越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來(lái)改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。3.2.3 目前市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)構(gòu)目前市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)構(gòu) 2010 年，烏審旗房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達(dá)到 450 萬(wàn)平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占 20%左右，廉租房?jī)H占總開發(fā)量 0.5%。80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 1.6%，80120平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 63.5%，12

36、0 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 34.9%。在預(yù)售方面， 80 平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%，80120 平方米的住宅預(yù)售率達(dá)到 80.5%，120 平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到 55.5%。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在以下方面。一、產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。二、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80 平方米以上戶型占絕對(duì)主力。從預(yù)售效果看，雖然市場(chǎng)對(duì)這類產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場(chǎng)上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個(gè)區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相應(yīng)增大、銷售周期會(huì)

37、相應(yīng)拉長(zhǎng)、銷售利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)壓縮外，也會(huì)留下市場(chǎng)的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出 80 平方米以下的小戶型市場(chǎng)需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。3.2.4 烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)一、居住人口分析 “十五”期間，烏審旗城鎮(zhèn)人口增加 5 萬(wàn)人。 “九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為1568.8 平方公里，到“十五”末為 142 平方公里。隨著烏審旗生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)烏審旗務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。二、居住結(jié)構(gòu)分析烏審旗的市民在選擇居住時(shí)

38、更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，烏審旗乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了 1/2，其次是公車約占 1/4，其他依次是計(jì)程車、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，西部拓展區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)烏審旗人心目中的“高尚居住區(qū)域”，南物流園區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往南物流園區(qū)與火車站的建設(shè)，預(yù)示著將來(lái)的發(fā)展速度將超過(guò)西部拓展區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。三、烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)短缺的階段。南物流園區(qū)現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心

39、、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟(jì)管理職能轉(zhuǎn)移；南物流園區(qū)遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點(diǎn)為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是，南物流園區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后南物流園區(qū)的需求依然會(huì)很旺盛。3.2.5 烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)2009 年至 2010 年是烏審旗地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化最大的一個(gè)時(shí)間段。市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也在這一時(shí)期完成了從平均 10002000 元/平方米到平均 20004000 元/平方米的過(guò)度。至今，還有很多烏審旗人沒(méi)有從這個(gè)現(xiàn)實(shí)中清醒過(guò)來(lái)。就象股市一樣，股價(jià)的急劇

40、變化或者有業(yè)績(jī)支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商的操作空間比較靈活， “快速掠取”、 “利益最大化”的操作原則皆有實(shí)際操作的空間。唯一要注意的就是，烏審旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)自主性不強(qiáng)。結(jié)合全國(guó)的地產(chǎn)走勢(shì)看，短期內(nèi)市場(chǎng)的價(jià)格仍有很大的上漲空間。對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：1、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；2、由于整體規(guī)劃原因，市場(chǎng)有效需求量巨大，短期內(nèi)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮；3、目前市場(chǎng)有效供應(yīng)量仍然不足，供求關(guān)系的矛盾不會(huì)在短期內(nèi)解決；164、多方面因素支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。3.33.3 尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)細(xì)分及目標(biāo)市場(chǎng)選擇尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)細(xì)分及

41、目標(biāo)市場(chǎng)選擇尊頂房地產(chǎn)公司是烏審旗規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一,所以對(duì)烏審旗地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題及相應(yīng)的開發(fā)發(fā)展策略，進(jìn)行了長(zhǎng)期的調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，并在項(xiàng)目開發(fā)中，針對(duì)不同項(xiàng)目采取了相應(yīng)的對(duì)策。烏審旗房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分為西部拓展區(qū)老城區(qū)與南物流園區(qū)新城區(qū)。一、項(xiàng)目所處區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀烏審國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目處于烏審旗南物流園區(qū)，園區(qū)內(nèi)目前累計(jì)總開發(fā)面積已超過(guò) 260多萬(wàn)（不含規(guī)劃中待開工項(xiàng)目），其中住宅約 200 多萬(wàn)平米，公建約 60 多萬(wàn)平米。1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益良好目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暫時(shí)的供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，除個(gè)別開發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂，個(gè)別項(xiàng)目停頓

42、外，其它大部分企業(yè)能夠良性運(yùn)行。二級(jí)市場(chǎng)也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。2、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展隨著烏審旗幾家大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運(yùn)營(yíng)，引進(jìn)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)通過(guò)摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的溝通機(jī)制。中介服務(wù)尤其是外地的策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，憑借其在發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在烏審旗得到快速發(fā)展。但本地中介機(jī)構(gòu)尚未有效發(fā)展壯大。3、項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高從 2004 年開始，特別是 200

43、5 年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，與外地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細(xì)的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營(yíng)銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專業(yè)的服務(wù)水平。個(gè)別實(shí)力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機(jī)構(gòu)，形成了從市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目開發(fā)管理、營(yíng)銷策劃、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理等一系列專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)體系，具備了城市大片區(qū)投資開發(fā)的實(shí)力和能力。二、尊頂房地產(chǎn)公司市場(chǎng)分析171、住宅住宅市場(chǎng)中，高端產(chǎn)品市場(chǎng)仍有較大需求，但受政策調(diào)控影響大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。約有 60%的消費(fèi)者屬于中低檔消費(fèi)，所以中低檔產(chǎn)品市場(chǎng)需求較大，但中低檔產(chǎn)品目前

44、的供給嚴(yán)重不足，90130的戶型銷售較火，有的出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)現(xiàn)象。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人口的不斷增加，烏審旗住宅市場(chǎng)會(huì)在未來(lái) 35 年保持良好的發(fā)展形勢(shì)。之后能否有良好表現(xiàn)，關(guān)鍵看政府招商引資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、調(diào)整、升級(jí)了。很易理解，一個(gè)就業(yè) 510 萬(wàn)人的大型企業(yè)投產(chǎn)，就會(huì)自然形成并帶動(dòng)一個(gè) 1040 萬(wàn)人口的城區(qū)。反之，一個(gè)能容納 1040 萬(wàn)人口的城區(qū)規(guī)劃，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支承或產(chǎn)業(yè)支承不夠，那就危險(xiǎn)。2、公建商業(yè)樓盤（小型底商及五層以下的不計(jì)）開發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，向先進(jìn)城市的發(fā)展及功能配置靠近,市場(chǎng)細(xì)分及規(guī)模策略很明顯。各開發(fā)商及項(xiàng)

45、目定位均突出兩個(gè)特點(diǎn)：一是設(shè)法創(chuàng)地區(qū)之最，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，增加項(xiàng)目本身的知名度和吸引力；二是在功能及業(yè)態(tài)上提升檔次和人性設(shè)計(jì)，改變舊商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足，以增加對(duì)消費(fèi)者的吸引力，給人以全新的視覺和消費(fèi)觀念，引導(dǎo)休閑體驗(yàn)式消費(fèi)理念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)換代。3、整體分析商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是寫字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購(gòu)物中心的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的外向性、開放程度密切相關(guān)。政府招商引資的力度及結(jié)果，極大地影響商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前景。如果通過(guò)政府招商引資，烏審旗能夠有數(shù)個(gè)大中型第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約 1020 萬(wàn)人口的就業(yè)，吸引外來(lái)從業(yè)人口及中小企業(yè)不斷進(jìn)入，帶動(dòng)并促進(jìn)本地中小企業(yè)

46、發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)本地及外來(lái)人口的廣泛就業(yè)，那么商業(yè)及住宅地產(chǎn)，將會(huì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久的良好發(fā)展形勢(shì)。沒(méi)有城市整體的集聚力，沒(méi)有第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動(dòng)，沒(méi)有廣泛的就業(yè)和人口增加，作為第三產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，同其它第三產(chǎn)業(yè)一樣，不會(huì)得到長(zhǎng)足發(fā)展。人口是烏審旗目前發(fā)展的一個(gè)重要制約因素，人口來(lái)自就業(yè)，就業(yè)來(lái)自產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來(lái)自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。那么烏審旗的城市發(fā)展?jié)摿σ驯粐?guó)內(nèi)區(qū)內(nèi)廣泛認(rèn)同，政策也不斷出臺(tái)，但廣泛地引進(jìn)大中型企業(yè)及投資者，是一個(gè)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)。特別是重點(diǎn)引進(jìn)生產(chǎn)制造類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)，會(huì)大大促進(jìn)烏審旗其它產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展與繁榮，形成良性互動(dòng)的良好局面。18第四章 尊頂房地產(chǎn)公司 SWOT 分析及營(yíng)銷策略研

47、究4.14.1 尊頂房地產(chǎn)公司水榭花都項(xiàng)目尊頂房地產(chǎn)公司水榭花都項(xiàng)目 SWOTSWOT 分析分析 一、優(yōu)勢(shì)分析1.條條大路通花都：交通便利，可以由不同的方向進(jìn)入。高速公路、國(guó)道、鐵路相輔相成，火車客運(yùn)站等大型公共交通樞紐緊緊地圍繞在項(xiàng)目的周圍，直達(dá)陜西靖邊、榆林，嘎魯圖至掌崗、大草灣，羊家梁至嘎魯圖的高達(dá) 5 條的國(guó)家一級(jí)公路。新街恩嘎樓陶利的國(guó)家一級(jí)鐵路。距離的適度剛好帶來(lái)方便的同時(shí)卻沒(méi)有噪音的喧鬧。這種便利的更多的是對(duì)生活的高品質(zhì)追求。2.綠色心情，綠色環(huán)保：周圍的綠化生態(tài)環(huán)境是一種生活的享受，毗鄰團(tuán)結(jié)水庫(kù)、草原風(fēng)情園、田園風(fēng)景園、一路上欣賞著遠(yuǎn)處的點(diǎn)點(diǎn)小花，看那遠(yuǎn)處天與地猶如一對(duì)正在鬧情

48、緒的小情侶，想靠近卻總是若即若離。在滿眼的垂柳的映襯下，更顯得生氣盎然。免費(fèi)游玩景點(diǎn)，暢爽開懷：快節(jié)奏的生活已經(jīng)讓我們身心俱疲，何不放開心情，盡情地?fù)]灑自我呢。只需要走出去，不做一個(gè)宅人，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)花都周邊的沙海就是你的天堂，可以享受響沙灣那暖暖地沙裕。閉上眼睛，仿佛那經(jīng)典的“夢(mèng)駝鈴”響了起來(lái)。等待著親人，享受著那難得的溫情與快樂(lè)。3.大型社會(huì)公共設(shè)施，為您提供生活無(wú)憂：毗鄰火車客運(yùn)站、貨場(chǎng)、大型物流中心、讓您無(wú)論是做生意還是居住，都可以方便快捷。直線距離只有 3.5 公里的烏審旗人民醫(yī)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、職業(yè)中學(xué)更是為項(xiàng)目增添了風(fēng)采。酒店等設(shè)施更是將休閑與度假，居住經(jīng)商有機(jī)的結(jié)合在了一起

49、。4.主題區(qū)塊，彰顯異域風(fēng)情：整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃整體鳥瞰正如古代埃及的城堡，在中心縱橫明確的兩條主干道的襯托下完美的將不同地方組團(tuán)分割。合理而不突兀，隨性卻更舒心，彰顯特色人文。兒童娛樂(lè)設(shè)施、老年活動(dòng)廣場(chǎng)、極具蒙族特色的雕塑，有著童話夢(mèng)幻般的童趣樂(lè)園，將您的生活點(diǎn)綴的豐富多彩，有聲有色。彎形道路的設(shè)計(jì)更是極具人性化色彩，不但降低了小區(qū)內(nèi)的車速，而且讓你的視野有著“山窮水復(fù)疑無(wú)路，柳暗花明又一村”的奇妙體驗(yàn)。5.商住結(jié)合，便捷舒適：從家里出發(fā)，乘車只需要 10 分鐘的時(shí)間就可以到達(dá)烏審旗最繁華的街道 3 馬路和 4 馬路。無(wú)論你是生活日常必備，還是休閑購(gòu)物，這里都可以滿足你的需要。即使足不出戶，您依

50、然可以享受到 3、4 馬路一樣的便捷服務(wù)。不同19區(qū)塊，不同的主干道入出口都設(shè)置了配套的生活服務(wù)設(shè)施，酒店、臨街商鋪的建設(shè)必將為生活帶來(lái)意想不到的收獲和商機(jī)，更為居家過(guò)日子提供了無(wú)盡的便捷。6.花園式社區(qū)，主題水廣場(chǎng)與君一個(gè)清涼愜意：小區(qū)水主題廣場(chǎng)將貫穿整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)理念之中。水之無(wú)形，心之所系。大道無(wú)形，唯水虔誠(chéng)。主題廣場(chǎng)的建設(shè)將與周圍的綠色交相輝映。為您帶來(lái)視覺上的無(wú)盡享受。7.限購(gòu)不限高，一層的購(gòu)買兩層的享受：商業(yè)區(qū)域內(nèi)部空間創(chuàng)造了前所未有的大氣，高達(dá) 7 米的挑高設(shè)計(jì)讓你體驗(yàn)著“不敢高聲語(yǔ)，恐驚天上人”的微妙感覺。更給了你自由發(fā)揮的空間，無(wú)論是你想來(lái)個(gè)高空驚險(xiǎn)刺激的回落，還是來(lái)個(gè)隔層，

51、體會(huì)一下自己建造房子的樂(lè)趣。這都是你的權(quán)利，也是你人生的精彩。8.東西方文化典范，彰顯個(gè)性：在東方古老而神秘的靜謐中融合了西方文化的大膽而奢華。個(gè)性卻不張揚(yáng)，將完美的自我充分地在群體中釋放，這就是生活態(tài)度。9.主客戶群：周邊企業(yè)的白領(lǐng)階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他關(guān)系，在區(qū)域內(nèi)工作的公務(wù)員。次客戶群：在烏審旗做生意的個(gè)體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購(gòu)買用于投資的目標(biāo)客戶。 10.目標(biāo)客戶主要需求集中在面積為 100120 平米的兩室，100120 平米的小三室，120150 平米的大三室，150-200 平米的躍層。大部分客戶選擇面積為 120 平米左右的平層，為比較單一的

52、人口構(gòu)成，屬于在工作和個(gè)人方面上較為穩(wěn)定。選擇 120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對(duì)價(jià)格上并不是很限制。他們?cè)谀挲g上為中青年成熟的人群（30-45 歲左右） ，在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎(chǔ)。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點(diǎn)的一個(gè)分差；100120 平米面積上選擇 120 平米的客戶較多；120150平方米面積上選擇 130 平方米的客戶較多，150200 平方米面積上選擇 170 平方米的客戶較多。二、劣勢(shì)（W）1.水資源匱乏，抑制城市經(jīng)濟(jì)及人口發(fā)展：現(xiàn)在水的問(wèn)題是影響和制約每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸性問(wèn)題。開發(fā)商所賺取

53、的利潤(rùn)相當(dāng)大的一部分也投入到了這個(gè)方面中來(lái)。2.地處偏遠(yuǎn)，居住的自然環(huán)境相對(duì)較差，流動(dòng)人口較少：南物流園區(qū)處于剛剛起步階段，沒(méi)有形成一個(gè)良好的居住氛圍。所以在推廣上有一定的難度。3.經(jīng)濟(jì)體制單一，整體市場(chǎng)未形成有效的經(jīng)濟(jì)支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)：烏審旗自然資源豐富，但多數(shù)都是依靠石油資源。資源利用的單一化是城市發(fā)展的瓶頸之20一。4.人口有限，無(wú)法支撐大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，無(wú)法消化大體量開發(fā)帶來(lái)的壓力：現(xiàn)有流動(dòng)人口接近 6 萬(wàn)，支撐過(guò)多的大型企業(yè)是無(wú)法完成勞動(dòng)力轉(zhuǎn)換的。三、機(jī)遇（O）1.國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)能源型城市強(qiáng)勢(shì)發(fā)展：政府大的調(diào)控措施，以及打造全新的旅游城市成為了烏審旗發(fā)展的機(jī)遇。2.國(guó)家

54、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略、西部大開發(fā)政策帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展：政府對(duì)企業(yè)的最大支持和不停的綠燈讓企業(yè)無(wú)憂發(fā)展。3.投資拉動(dòng)，城市自身發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張：多項(xiàng)的自然資源使得烏審旗的投資達(dá)到了一個(gè)前所未有的熱度。4.地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，市場(chǎng)需求較大：隨著外來(lái)人口的不斷涌入，烏審旗的住宅需求量將大幅度增加，且對(duì)文化需求，居住品質(zhì)都有不同檔次的提高。5.呼、包二市的發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用：形成金三角是烏審旗現(xiàn)在的政府性策略之一。隨著這兩市的發(fā)展必定更加刺激了烏審旗的發(fā)展。四、威脅（T）1.產(chǎn)業(yè)的單一性制約了城市的發(fā)展：?jiǎn)我唤?jīng)濟(jì)，后勁不足，需大力引進(jìn)外來(lái)資本、外來(lái)企業(yè)、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，尤其是第

55、一產(chǎn)業(yè)。2.靖邊和神木的崛起將給烏審旗帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)，周邊發(fā)展，對(duì)本地區(qū)發(fā)展先揚(yáng)后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。3.城市發(fā)展政策導(dǎo)向潛在失誤存在的可能，人后稀少很容易造成康巴什鬼城的影子。4.24.2 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略匹配與選擇尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略匹配與選擇4.2.1 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略匹配尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略匹配根據(jù)水榭花都的優(yōu)勢(shì) 7 與機(jī)遇 4，即花園式主題文化廣場(chǎng)與居住品質(zhì)相匹配。如何體現(xiàn)這一廣場(chǎng)的主題思想和概念，以及如何體現(xiàn)水榭花都的價(jià)值，以及如何將水榭花都這個(gè)項(xiàng)目在受眾人群中得到廣泛的認(rèn)可，這是我們所要考慮的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。劣勢(shì)卻在于南物流園區(qū)沒(méi)有形成居住氛圍，所以我們要打

56、造自己特色的主題文化水廣場(chǎng)，來(lái)彌補(bǔ)我們的缺憾。根據(jù)水榭花都優(yōu)勢(shì) 2 與機(jī)遇 1，即綠色心情、綠色環(huán)保與打造旅游城市相匹配。在于在一個(gè)沙漠化地域開發(fā)一個(gè)新型的商業(yè)、生活居住國(guó)際廣場(chǎng)，并積極把握與文化的21關(guān)聯(lián)性，深度發(fā)掘文脈傳承， “水”的氣質(zhì)和歐洲的建筑風(fēng)格完美地展現(xiàn)出來(lái)。體現(xiàn)了“現(xiàn)代中國(guó)”的生活方式和烏審旗人及周邊地域的風(fēng)土人情。但來(lái)自西部拓展區(qū)的威脅卻讓我們?cè)谕度肷显黾恿瞬簧俚耐顿Y，即使是這樣，我們依舊要為了烏審旗的人民打造全新的居住環(huán)境而努力。所以，事實(shí)上不同型態(tài)的項(xiàng)目類型代表著不同的生活方式，推廣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從實(shí)物上看是一個(gè)個(gè)住宅單元，一個(gè)個(gè)商業(yè)旺鋪，但實(shí)質(zhì)上是在推廣一種生活方式。

57、一種生活的態(tài)度。一種水的文化氣息與精彩體現(xiàn)，這種站在前沿的高尚生活方式就是水榭花都的最大的原創(chuàng)，也因此就是我們推廣活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)。4.2.2 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略選擇尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略選擇根據(jù)目前公司現(xiàn)有財(cái)力物力及項(xiàng)目所處環(huán)境，我們采用水榭花都的優(yōu)勢(shì) 7 與機(jī)遇4， ，即花園式主題文化廣場(chǎng)與居住品質(zhì)的要求，我們采取了通篇以水為主題的營(yíng)銷方式，在折頁(yè)、圍擋、展板、LOGOO 等物料的設(shè)計(jì)上，我們緊緊抓住這點(diǎn)，將水的文化與典雅，唯美與大智充分的體現(xiàn)了出來(lái)。 售前宣傳的基本目標(biāo)是讓目標(biāo)客戶對(duì)水榭花都有初步的認(rèn)知并且產(chǎn)生一定的好感。通過(guò)廣告和公關(guān)活動(dòng)，吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 試銷是為了試探目標(biāo)客戶

58、對(duì)項(xiàng)目的直接反應(yīng)，進(jìn)一步證實(shí)項(xiàng)目的定位、價(jià)格和營(yíng)銷的其他方面是否符合目標(biāo)客戶的需求。如果試銷反響良好，則說(shuō)明項(xiàng)目之定位及宣傳得到市場(chǎng)認(rèn)可，我們可以繼續(xù)當(dāng)前的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行控制；如果試銷的市場(chǎng)反響不佳，我們可以分析癥結(jié)所在，對(duì)項(xiàng)目之營(yíng)銷策略等作相應(yīng)的調(diào)整修正。其根本目的是為全面推廣時(shí)能更加有的放矢，事半功倍。現(xiàn)階段的作法是延續(xù)前段述而不作的手法。 根據(jù)以上原則，在這一階段我們建議宣傳的思路是：4.2.2.1， “心情小雨”墻面：在售樓部明顯位置開辟出一面墻壁，來(lái)的參觀者都可以在這里留下墨寶、心情小雨、甚至僅僅是簽名。讓大家熟悉這里，并將這里作為生活的集中地。4.2.2.2， “業(yè)主

59、聯(lián)誼會(huì)”：組織意向業(yè)主聯(lián)歡，將我們的理念全部的傳遞給他們。2223第五章 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略實(shí)施方案研究5.15.1 尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略的實(shí)施方案尊頂房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策略的實(shí)施方案1.電視：在電視頻道以跑碼的形式滾動(dòng)播出水榭花都基本信息，將受眾人群擴(kuò)大化。這是針對(duì)那些晚上喜歡以電視為休閑目的的家庭主婦為公關(guān)的媒介宣傳；2.電臺(tái)：在電臺(tái)以采訪、現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)的形式將水榭花都完美地呈現(xiàn)在大眾面前，這一行為主要是針對(duì)那些商務(wù)人士、司機(jī)等以車為主要交通工具的受眾人群作為主要公關(guān)的媒介宣傳；3.報(bào)紙：以采訪、千字文、短訊、整版廣告的形式推出，這是針對(duì)那些自己開店，在空閑時(shí)間喜歡閱讀報(bào)紙為主要人群的公關(guān)宣

60、傳媒介；4.網(wǎng)絡(luò)：在網(wǎng)上搜尋烏審旗及周邊區(qū)域的相應(yīng)的注冊(cè) QQ 等信息的 QQ 群和號(hào)碼，以及在這些地方性質(zhì)的論壇發(fā)表文章，將水榭花都的信息以網(wǎng)絡(luò)的形式推出。這主要針對(duì)時(shí)尚年輕人和現(xiàn)在喜歡網(wǎng)游的網(wǎng)友們；5.自制媒介：我們可以自辦花都人期刊或者是 DM，將我們的營(yíng)銷信息和團(tuán)隊(duì)展示充分地展現(xiàn)在每一個(gè)受眾人群面前，爭(zhēng)取做到人手一份。這就避免了小宣傳單帶來(lái)的降低水榭花都檔次的一個(gè)負(fù)面問(wèn)題。6.戶外廣告牌：烏審旗現(xiàn)在不允許做戶外廣告牌，這就需要我們用一切的資源公關(guān)，爭(zhēng)取可以在主街道設(shè)置路牌等，這對(duì)我們的長(zhǎng)期宣傳和永久性效應(yīng)是非常必須的；7.移動(dòng)宣傳車：以 5 輛三輪車不間斷在主街道行駛的方式向大眾傳遞我