房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)01

1、第一章第一章 緒論緒論董藩 丁宏 陶斐斐 編著本章綱要本章綱要房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用n 房地產(chǎn)的含義n 房地產(chǎn)的分類n 房地產(chǎn)的特征n 房地產(chǎn)業(yè)概述n 房地產(chǎn)業(yè)的地位n 房地產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容與方法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容與方法n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的含義l （一）幾種流行觀點(diǎn)簡(jiǎn)評(píng) 房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)”）與土地財(cái)產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)”）的總稱。 房地產(chǎn)

2、是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上的體現(xiàn)。 房地產(chǎn)應(yīng)是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，是房屋與土地有機(jī)結(jié)合體在社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。 房地產(chǎn)即是不動(dòng)產(chǎn)，它有廣義和狹義兩層內(nèi)涵：在廣義上是指土地以及土地上的一切經(jīng)人類加工、建筑后的物品，主要是房屋；在狹義上是指市場(chǎng)上的供買賣的標(biāo)的物，主要包括預(yù)售房屋、新屋和舊屋。緒論4 房地產(chǎn)有廣義和狹義兩種理解，廣義房地產(chǎn)不僅包括土地、土地上的永久建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益、與分析房地產(chǎn)有關(guān)的知識(shí)以及經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界。狹義房地產(chǎn)僅指土地及土地上的永久建筑物和由它們衍生的各種物權(quán)。 房地產(chǎn)是

3、房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分的、相互依存的有機(jī)結(jié)合體，它是指地上房屋建筑及其附屬物和承載房屋建筑及其附屬物的土地以及所衍生的各種權(quán)利。 房地產(chǎn)是一種復(fù)合概念，即房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。緒論5（二）我們的看法（本教材著者的觀點(diǎn)）（二）我們的看法（本教材著者的觀點(diǎn)） 所謂房地產(chǎn)，即指房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)關(guān)系方面的體現(xiàn)，屬于資產(chǎn)范疇。房屋與土地反映的是物質(zhì)的屬性與形態(tài)，而房產(chǎn)和地產(chǎn)則體現(xiàn)相應(yīng)的生產(chǎn)關(guān)系。 請(qǐng)注意：房地產(chǎn)請(qǐng)注意：房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn) 但是：房地產(chǎn)但是：房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)n Estate 財(cái)產(chǎn)，遺產(chǎn)，房地產(chǎn);個(gè)人財(cái)產(chǎn);不動(dòng)產(chǎn)權(quán);（較高的）

4、社會(huì)地位 real estate 雖然在英語(yǔ)中用real estate表示不動(dòng)產(chǎn)，但是不動(dòng)產(chǎn)與真實(shí)（real）的概念并沒(méi)有關(guān)系。 real estate這個(gè)詞起源于君主制下的領(lǐng)土世襲原則，在那時(shí)所有的土地都是國(guó)王的財(cái)產(chǎn)。所以不動(dòng)產(chǎn)最原始的意思是王室領(lǐng)土（royal estate）。real來(lái)自于法語(yǔ)中royale，是由使用法語(yǔ)的諾曼人在征服英格蘭時(shí)將這個(gè)詞帶入英語(yǔ)的。緒論6Real estateReal estate的英文解釋的英文解釋nReal estate is property consisting of land and the buildings on it, along with

5、its natural resources such as crops, minerals, or water; immovable property of this nature; an interest vested in this; (also) an item of real property; (more generally) buildings or housing in general. Also: the business of real estate; the profession of buying, selling, or renting land, buildings

6、or housing.”緒論7Real estateReal estate日譯日譯n 1 1 不動(dòng)産不動(dòng)産, , （特（特）土地（土地（法律法律real propertyreal property） a real estate investment a real estate investment（不動(dòng)産投資）（不動(dòng)産投資）. .n 2 2 (米米)（売買対象（売買対象）家家. .n 3 3 不動(dòng)産業(yè)不動(dòng)産業(yè). .緒論8日語(yǔ)及日本法律解釋日語(yǔ)及日本法律解釋n 不動(dòng)産不動(dòng)産(、immovables)國(guó)際私法(private international law）大陸法系民事法用概念、大土地定著物、

7、対物権広含。英米法系民事法物的財(cái)産(real property)近似概念、訳語(yǔ)用多。n 日本法、土地及定著物（民法86條）、條文上直接根拠、建物自體土地別個(gè)不動(dòng)産（不動(dòng)産登記法前提定）。臺(tái)灣民法、比較法的珍。（他特別法律立木（）、鉄道財(cái)団等一個(gè)不動(dòng)産。）緒論9 、本來(lái)不動(dòng)産、法律行政上不動(dòng)産準(zhǔn)扱船舶、航空機(jī)、鉱業(yè)権。 資產(chǎn)的定義 資產(chǎn)，是指過(guò)去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。(企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例國(guó)務(wù)院第287號(hào)令發(fā)布，自2001年1月1日起施行第九條)緒論10 房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類房產(chǎn)的分類n 1按房屋的所有權(quán)性質(zhì)劃分n 2按房屋的用途劃分n 3

8、. 按照房屋的開發(fā)程度劃分n 4. 按照房產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分n 5. 按照房產(chǎn)是否產(chǎn)生收益劃分n 6按房屋所有制與管理形式結(jié)合進(jìn)行的劃分n 7其他房產(chǎn)范疇地產(chǎn)的分類按使用性質(zhì)劃分按開發(fā)程度劃分的種類緒論2.按開發(fā)程度劃分的種類按開發(fā)程度劃分的種類11 房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類l （一）房產(chǎn)的分類p 1按房屋的所有權(quán)性質(zhì)劃分 按房屋的所有權(quán)性質(zhì)通?？煞譃榱悾?（1）國(guó)有房產(chǎn) （2）集體所有房產(chǎn) （3）公民私有房產(chǎn) （4）共有房產(chǎn) （5）涉外房產(chǎn) （6）其它房產(chǎn) 緒論12第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （一）房產(chǎn)的分類（續(xù)）p 2按房屋的用途劃分 按

9、房屋的用途可將房產(chǎn)劃分為八類： （1）住宅 （2）生產(chǎn)用房 （3）營(yíng)業(yè)用房 （4）公用設(shè)施用房 （5）辦公用房 （6）文教科衛(wèi)體用房 （7）綜合性用房 （8）其它專業(yè)用房p 3. 按照房屋的開發(fā)程度劃分 （1）在建工程 （2）現(xiàn)房緒論13第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （一）房產(chǎn)的分類（續(xù)）p 4. 按照房產(chǎn)實(shí)物形態(tài)劃分 在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，按照房產(chǎn)實(shí)物形態(tài)又可以劃分如下幾類： （1）建筑物 （2）土地與建筑物的綜合體 （3）局部房產(chǎn) （4）未來(lái)狀況下的房產(chǎn) （5）已經(jīng)滅失的房產(chǎn) （6）現(xiàn)在狀況下的房產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房產(chǎn)的差異部分 （7）以房產(chǎn)

10、為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房產(chǎn) （8）整體資產(chǎn)中的房產(chǎn)p 5.按照房產(chǎn)是否產(chǎn)生收益劃分 收益性房產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或者其他經(jīng)濟(jì)收益的房產(chǎn) 非收益性房產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房產(chǎn)緒論26第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （一）房產(chǎn)的分類（續(xù)）p 6按房屋所有制與管理形式結(jié)合進(jìn)行的劃分 （1）直管公有房產(chǎn) （2）全民單位自管公有房產(chǎn) （3）集體單位自管公有房產(chǎn) （4）代管房產(chǎn) （5）托管房產(chǎn) （6）撥用房產(chǎn) （7）中外合資房產(chǎn) （8）外國(guó)房產(chǎn) （9）軍用房產(chǎn) （10）私有房產(chǎn) （11）其它房產(chǎn)緒論27第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與

11、特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （一）房產(chǎn)的分類（續(xù)）p 7其他房產(chǎn)范疇 （1）商品房 （2）房改房 （3）集資房 （4）微利房 （5）平價(jià)房 （6）解困房 （7）廉租住房 （8）安居工程住房 （9）經(jīng)濟(jì)適用住房 （10）限價(jià)房 （11）公共租賃房屋 （12）別墅緒論28第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （一）房產(chǎn)的分類（續(xù)）p 7其他房產(chǎn)范疇（續(xù)） （13）集合住宅 （14）雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅 （17）空中別墅 （18）花園式住宅 （19）公寓式住宅 （20）再上市房 （21）有限產(chǎn)權(quán)房 （22）成套住宅 （23）非成套住宅

12、（24）集體宿舍 （25）躍層住宅 （26）存量房緒論29第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （二）地產(chǎn)的分類p 1. 按使用性質(zhì)劃分 （1）住宅用地 （2）工業(yè)用地 （3）交通運(yùn)輸用地 （4）商服用地 （5）倉(cāng)儲(chǔ)用地 （6）科教事業(yè)用地 （7）機(jī)關(guān)團(tuán)體用地 （8）市政公用設(shè)施用地 （9）風(fēng)景名勝設(shè)施用地 （10）衛(wèi)生防護(hù)用地 （11）特殊用地 （12）域及水利設(shè)施用地緒論30費(fèi)用 入居時(shí)：0円 672萬(wàn)円 月額：17.49萬(wàn)円 25.49萬(wàn)円 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義、分類與特征房地產(chǎn)的含義、分類與特征n 房地產(chǎn)的分類l （二）地產(chǎn)的分類（續(xù)）

13、p 1. 按使用性質(zhì)劃分（續(xù)） （13）其他用地p 2.按開發(fā)程度劃分的種類 按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度，可把房地產(chǎn)分為下列三類： （1）生地 （2）毛地 （3）熟地緒論38房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的特征（一）房地產(chǎn)的自然特征 固定性 個(gè)別性 耐久性 有限性緒論39 1地產(chǎn)價(jià)值常要借助房產(chǎn)價(jià)值表現(xiàn)出來(lái) 2建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大 3投資的流動(dòng)性較差 4具有保值和增值性 5房地產(chǎn)的開發(fā)和利用具有外部性（三）房地產(chǎn)的社會(huì)特征 1在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到復(fù)雜的法律關(guān)系 2受福利制度、社會(huì)保障制度的影響 3政府一般對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和利用進(jìn)行限制 4生產(chǎn)和消費(fèi)反映出社會(huì)風(fēng)俗和地域習(xí)慣緒論40（二）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征（二）房地產(chǎn)

14、的經(jīng)濟(jì)特征第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用n 房地產(chǎn)業(yè)概述l （一）房地產(chǎn)業(yè)的含義及行業(yè)性質(zhì) 概括地說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，它包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立的行業(yè) 根據(jù)聯(lián)合國(guó)制定的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類，經(jīng)濟(jì)行業(yè)按其性質(zhì)不同分屬不同的類別，其中建筑業(yè)列為第五類，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)列為第八類。國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類和代碼（GB/T 4754-2002）把中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分為二十個(gè)門類，建筑業(yè)列為第

15、5類，房地產(chǎn)業(yè)列為第11類l （二）房地產(chǎn)業(yè)的任務(wù) 1城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā) 2房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 3房屋重建、維修和養(yǎng)護(hù) 4房地產(chǎn)行業(yè)管理 5房地產(chǎn)科研、咨詢及人才培養(yǎng)緒論41第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用n 房地產(chǎn)業(yè)概述l （三）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)容 1生產(chǎn)環(huán)節(jié) 2流通環(huán)節(jié) （1）房地產(chǎn)買賣 （2）房地產(chǎn)租賃 （3）房地產(chǎn)抵押 3消費(fèi)環(huán)節(jié)n 房地產(chǎn)業(yè)的地位l （一）房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)l （二）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)l （三）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)l （四）房地產(chǎn)業(yè)可以保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境緒論42第二節(jié)第二節(jié) 房

16、地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用n 房地產(chǎn)業(yè)的作用l （一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于提高居民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平l （二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有明顯的促進(jìn)作用 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)生產(chǎn)具有明顯的制約作用 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)分配結(jié)構(gòu)的調(diào)整具有影響作用 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商品交換關(guān)系的發(fā)展具有明顯的推動(dòng)作用l （三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于優(yōu)化土地資源的配置，增加財(cái)政收入，加快城市建設(shè)l （四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于提高城市的聚集效益，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率l （五）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)關(guān)系的調(diào)整具有重要影響緒論43第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容與方法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容與

17、方法n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象l 不同學(xué)者的觀點(diǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門部門經(jīng)濟(jì)學(xué)，它是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)的一門科學(xué)，主要研究社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐活動(dòng)及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)就是一門研究房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程中的各種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象、經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的科學(xué)，是一門研究和闡述房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)理論和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的部門經(jīng)濟(jì)學(xué)l 正確理解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容，必須把握以下幾點(diǎn)： 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，既要遵循一般經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀規(guī)律，又要考慮房地產(chǎn)的行業(yè)的特殊性 商品的流通過(guò)程包括四個(gè)環(huán)節(jié)：生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)也要研究房地產(chǎn)投

18、資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)、服務(wù)和管理等各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)行機(jī)制和基本規(guī)律 房地產(chǎn)具有有限性的特征，因此提高房地產(chǎn)資源配置和利用效率是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的根本目的緒論44第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容與方法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容與方法n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法l （一）理論與實(shí)踐相結(jié)合l （二）宏觀分析與微觀分析相結(jié)合l （三）定性分析與定量分析相結(jié)合l （四）規(guī)范分析和實(shí)證分析相結(jié)合n 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究?jī)?nèi)容l （一）界定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念和學(xué)科體系l （二）闡明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論l （三）闡明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的機(jī)制l （四）闡明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的制度保障與政策環(huán)境緒論45綜合練習(xí)綜合練習(xí)n 一、本章基本概念 房地產(chǎn)；國(guó)有房產(chǎn)；集體所有房產(chǎn)；公民私有房產(chǎn)；共有房產(chǎn)；住宅；生產(chǎn)用房；營(yíng)業(yè)用房；公用設(shè)施用房；收益性房產(chǎn)；非收益性房產(chǎn)；直管公有房產(chǎn)；直管公有房產(chǎn)；全民單位