物業(yè)管理方案(產業(yè)園區(qū)項目)

1、物業(yè)管理方案（產業(yè)園）1物業(yè)管理服務的整體設想與策劃錦榮信息科技園坐落于航空港區(qū)新港大道與如荼路西南角，是集辦公和工 業(yè)，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積135畝，總建筑面積約28萬平方米，框架結 構，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機房，圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)， 電梯50部，園區(qū)設有出入口 5個.該項目布局合理，設施完善，設備高檔.針對 本次物業(yè)管理標的各個要素，管理思路概括為定位、一種模式、二項承諾、五 個重點、五大措施：1.1 定位該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應該著眼于全市，全省， 乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放、高效、規(guī)范、開放，體現 該工業(yè)園改革創(chuàng)

2、新的思想和國際化的辦公，生產方式；高效：展示該工業(yè)園進 取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉機制；規(guī)范：體現該工業(yè)園作風嚴謹，運作規(guī) 范高效，管理精細的風貌。1. 2 一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現：開放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、 舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務模式為：一手抓物業(yè)管理服務，一 手抓精神文明建設和形象建設的經營型物業(yè)管理模式。在我公司進駐后，要將公司全心服務，在細微之處見精神；正大卓越，贏 萬眾口碑創(chuàng)品牌的理念全方位導入，并秉持我們的職業(yè)操守：崗不離守，守不 離綱，威武文明，誠摯服務.我們深信通過我們的努力，一定能給公司和使用人 交一份滿意的答卷。2. 3二項承諾

3、1、自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范 項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照管理體系全面實施物業(yè)管理服務。1.4五個重點針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點：1、樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控 制，管理服務人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放， 高效，規(guī)范的整體形象.2、確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效 的關鍵.我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人情

4、化服務，通過 技防，人防，物防的有效結合，可以確保該區(qū)域內因物業(yè)管理原因而造成的治 安，消防事件發(fā)生率為零.3、維護好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū) 的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè) 的管理和不懈的努力，才能從根本上展現項目的良好面貌，同時園區(qū)內的綠化的 養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現項目的良好形象4、設施，設備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業(yè)管理，使其使用壽 命增長，從而達到保值增值的目的.5、樹立管理公司自身良好形象，使該項目

5、成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管 理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質服務，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印 象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務增加附加值。1. 5五大措施1、根據該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由 服務中心統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與 重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結 合，小圍合與大圍合相結合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等， 結合服務中心統(tǒng)一管理，快速調度，確保治安萬無一失。2、精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設

6、和環(huán)保建設.針對 該項目的現狀要求，我們將設置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)，綠化），養(yǎng)護工業(yè)園內園林綠 化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一：維護保養(yǎng)好 工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機；第二：加強和引導環(huán) 保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺爰護區(qū)內環(huán)境：第三：垃圾分類 收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設和環(huán)境形象建設。3、保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現象,我們將對使用人進行引導 培訓與現場溫馨管理，提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整 齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的。4、實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法.這種方法

7、體現 在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設施，設備管理等各方面.我們以服務中心為指 揮機構統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設班，組長負責各自具體業(yè)務，各單項業(yè)務 又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴空。5、我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所'=1=' r?n o2采取的管理方式、工作計劃2. 1采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī) 范化，精細化，品牌化，經營型的管理方式.基本思路是：1、嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質;2、提供24小時服務;3、嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行

8、為；4、致力精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略；5、軍事化管理加現代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、 激勵系統(tǒng)三個部分（一）組織系統(tǒng)：服務中心實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié),服務中心設經理，內勤，主管及員 工。（二）運作程序系統(tǒng)：1、整體運作程序2、內部運作流程（1 ）在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管 理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán) 出現缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。（2 ）各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范.同時充分授權,在 權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。（三）激勵系統(tǒng)：1、

9、激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務用戶，創(chuàng)造經濟和 社會效企。2、思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和 工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談3、獎懲機制與監(jiān)督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎 懲分明，通過獎勵引看員工走，通過懲罰打看員工走，做到人人有動力，個個 有壓力.獎勵分為物質獎勵和精神獎勵。4、培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值.我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的 重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格， 能者上，平者讓，庸者下，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5、工資福利機制重在考

10、核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工 資，增強工作能力。6、企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心 力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導功能，約束功能 把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。2. 2 工作iHlJ依據管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理 二部分，具體工作計劃如下：（一）前期管理工作計劃序號項目內容時間備注1項目調研全囿了解本項目物業(yè)管理內容2制定物業(yè)管理服務方案結合調研結果制定物業(yè)管理服務方案3接管合同簽訂1、方案送審2、簽訂合同4組建團隊1，選拔2,培訓3,上崗5整改及完善辦公條件1、安排管理用房2 ,

11、安排員 工宿舍3 ,物質裝備到位6制訂管理制度1、制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度；2、導入管理體系7物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)（二）常規(guī)期管理工作計劃序號項目內容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1、制定大,中修計劃方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保養(yǎng)巡查管理；4、維修質量管理.接管驗收后開 始，部分待施 工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協調協助2公共設施，設備及場所 的使用，維 修，養(yǎng)護，管理1、建立檔案，搞好基礎資料管理；2、運行管理；3、維修保養(yǎng)管 理；4、險情應急管理；5、水池水 泵窗里；6、其他接管驗收后開 始，部分待施 工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡

12、全力協調協助3安保管理1、24小時值班及巡查，監(jiān)控等安 全防范管理；2、違章私設攤點及 設立廣告管理；3、消防管理：接 管驗收后開始；4、來人來訪管 理；5、物品出入管理4車輛管理1、進出車輛管理；2、停車場管 理；3、車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1、清i吉衛(wèi)生管理；2、環(huán)保管理；3、消殺管理接管驗收后開始6綠化管理室外綠化監(jiān)督管理.接管驗收后開始7客戶服務管理1 ,設立服務員和保安;2 ,人員形 象及服務意識管理.8標識系統(tǒng)管理標識日常維護管理9檔案管理1 ,建立房屋共用設施設備檔案資料;2 ,建立用戶檔菜,房屋及其配套設施清冊;3 ,建立檔案管理制度接管驗收后開始3各項指標標

13、準及完成采取的措施參照全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則及管理體系，制定各項指標完成的實施措施:序號指標工作標準指標測定依據1房屋及配套設施完好率95%采用區(qū)域巡查管理并結合日、周、月檢制度，責任到人，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時率96%建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接 到維修單后攜帶工具5分鐘內到達現 場，零修工程及時完成，急修工程不過 夜，并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu) 質服務為本，推行24實行小時值班制 度3維修工程質量合格率99%建立維修回訪制度，及時征求業(yè)主意 見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服 務質量4大型及重要機電設備完好率99%完善機電設備的運作制度和

14、維護保養(yǎng)制 度，配備專業(yè)工程技術人員，尋求專業(yè) 公司支持,所有維修人員全部持證上 崗，實行24小時專人值班，出現故障 及時排除5公用設施完好及使用率95%落實責任人，堅持對道路，路燈及停車 場，消防設施設備等進行日常巡視檢修 和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶 服務中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄， 完善規(guī)章制度，確保公共設施完好并正 常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設備完好率98%9治安案件發(fā)生率1%以下實行24小時保安巡查制度，分快速， 中速，慢速巡查，24小時值班，接受 報警及實施調度，根據實際情況，確立 人防，技防與物防相結合的治安思路， 明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè) 園區(qū)人身財產安全10財產被盜率1%以下11違章發(fā)生率1%以下建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設