最高院案例研究與權威觀點匯總房地產(chǎn)糾紛篇

1、最高院案例研究與權威觀點匯總房地產(chǎn)糾紛篇1.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效裁判要旨宅基地使用權是農(nóng)村隼體經(jīng)濟組織成員享有的權利”與享有者特定的身份相聯(lián)系”非本 集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。本案當事人之間的買賣房協(xié)議書違反了我國現(xiàn)行土 地管理法律、法規(guī)、政策之上述規(guī)定，應當認定無效。2 房產(chǎn)商違反預約合同的民事責任善意取得并已辦理手續(xù)的房產(chǎn)受讓人的利益應予以保護 裁判要旨第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù)，名為承包、實為租賃的承租人 以侵害其優(yōu)先購買權為由，要求撤銷第三人的登記手續(xù)，該主張不應予以支持。3按揭房買賣不以抵押權人同意為生效要件裁判要旨我國物權法對按揭制度未

2、予明確規(guī)定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關系。按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示”符合合同法第五十二條的規(guī)定就是合法有效 的，無需經(jīng)過抵押權人的同意。4. 房產(chǎn)商違反預約合同的民事責任裁判要旨購房意向書從性質(zhì)上講應為有效的預約合同，其對雙方當事人產(chǎn)生在未來某個時候為達 成本約依誠信原則進行談判的義努。房產(chǎn)商違反購房意向書的約定屬于一種違約責任，對守 約方因信賴利益落空產(chǎn)生的損失應酌情予以賠償。5. 具備商品房買賣實質(zhì)性要件的合同，不能認定為預約合同根據(jù)最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第2條、 第5條等規(guī)定，當事人簽訂購房合同后，如果具備了商品房買賣合同

3、的主要條件，且其 他內(nèi)容不違背國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應當認定合同為商品房買賣合同6. 房地產(chǎn)公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內(nèi)鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠 償責任雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內(nèi)容，但根據(jù)合同法第42條第 2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者有提供虛假情況 的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應承擔相應的賠償責任。關 于賠償數(shù)頷的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應告知而未告知，致使李某多支岀的交易成本或 者給李某造成的損失部分。正確區(qū)分商品房預售合同和以房抵債合同的性質(zhì)從法理上講，債權請求權受訴訟時效約

4、束，解除權、撤銷權等形成權受除斥期間約束，本案當事人主張解除權超過訴訟時效期間的 主張不成立。7合同法實施前，末辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效合同法實施前，未取得商品房預售許可證即訂立的商品房買賣合同，依據(jù)最高人民法院 關于適用中華人民共和自合同法若干問題的解釋（一）的規(guī)定，對其效力的認定應適 用合同法。房地產(chǎn)公司在合同約定的房屋交付使用期限前，已經(jīng)取得商品房預售許可證的， 應認定商品房買賣合同有效。如何認定按揭合同的效力就形式而言朗房買賣抵押登記行為類似于法國的契據(jù)登記, 但有所不同的是作為標的物的房屋尚不存在。契據(jù)登記是指登記機關依據(jù)當事人訂立合同所 載明的內(nèi)容逬行徑直登記，J

5、始產(chǎn)生抵押效力的制度。我國未承認亦未采用契據(jù)登記制度, 而實行不動產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為合同內(nèi)容在有關部門的備案， 而不是嚴格意義上的物權抵押登記。預售期房設定抵押合同的效力認定抵押，是一種財產(chǎn)擔保，是為實現(xiàn)債權人的債權而設 定的一種法律制度。在我國，1995年實施的擔保法及2000年9月29日最高人民法院發(fā)布 9的關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋，共同構成了對當事人抵押權保護 的法律制度，為人民法院審理此類案件提供了法律依據(jù)。依據(jù)擔保法第34條之規(guī)定，抵押人設定抵押的抵押物可以是其依法所有的房屋、地上 定著物、機器、交通運輸工具、有權處分的國有土地使用權.依法

6、承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押 的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權等。那么，可以抵押的動產(chǎn)與不動產(chǎn)是否包括了預 售期房，或者說在建工程的期待權能否作為抵押標的物，對此，理論界與實務界均存在爭議。 本文結(jié)合最高人民法院一宗抵押合同糾紛案件的終審判決結(jié)論，對以上相關問題逬行探 討。&商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務應當如何理解最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第6條第2款規(guī)定："當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，雙方接受的除外/根據(jù)合同法鼓勵交易盡可能使合同生 效的精神，以及當事人在簽訂合

7、同后履行合同時的真實意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行"主要義務簡單地理解為履行全部義務中的大部分，而首先應當從合同約走的義務的性質(zhì) 進行分析，其次應當從合同約定的內(nèi)容逬行考量，最后應綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量 等因素進行認定.9預售房屋合同效力的認定與處理房地產(chǎn)開發(fā)公司在未取得土地使用權未辦理審批手續(xù)領取商品房預售許可汪明的情況 下，與他人簽訂的房屋預售合同無效。雙方應當根據(jù)各自過錯程度承擔相應責任。房屋轉(zhuǎn)預售合同糾紛的處理原則處理這類在海南房地產(chǎn)熱期間發(fā)生的期房轉(zhuǎn)預售合同糾 紈應當依據(jù)最高人民法院1995年關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若 干問題的解答這一司法解釋

8、的精神。該司法解釋規(guī)定："商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng) 有關主管部門辦理了有關手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前預購方將購買的未竣工的預 售商品房轉(zhuǎn)讓他人”辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的”可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效;沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在 一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效?！鄙唐贩款A售合同中免責事由的認定及處理商品房預售合同履行過程中邇期交房責任的 界定是實踐中經(jīng)常遇到的問題。在處理相關爭議時，應注意合同約定的免責事由與當事人提 供證據(jù)之間的因果關系。本案二審的改判正是遵循了證據(jù)甄別與認定的相關原則作岀的。末取得土地使用權證、商品房預售許可證所簽預售商品房合同無效房地產(chǎn)開發(fā)公司未取 得

9、土地使用權和商品房預售許可證”也沒有投入開發(fā)建沒資金逬行施工建設”根據(jù)最高人民 法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答的規(guī)定，其與他 人簽訂的商品房預售合同應當認定無效。預售商品房合同無效后經(jīng)濟損失的計算及分擔人民法院在審理民事案件過程中，根據(jù)當 事人的申請，可以決定委托專門的鑒定機構對相關事項進行鑒定。雖然當事人對鑒定機構資 質(zhì)有異議，但是無法充分證明自己主張的，對其主張不予支持。商品房預售合同無效后，對 于無效造成的損失，應當根據(jù)當事人對造成合同無效的過錯程度承擔相應的責任。商品房預售合同效力的認定本案中當事人訟爭的房屋系被幾個前手數(shù)次轉(zhuǎn)賣而來，所涉 土地使用權性質(zhì)

10、為劃撥用地，且系訴訟過程中由主管部門將該土地直接自最初土地使用權人 名下直接辦理至最后買房人名下，如果嚴格按照現(xiàn)行有效的法律及相關司法解釋的規(guī)定，劃 拔土地上建造商品房直至起訴前仍未補辦岀讓手續(xù)的”合同將被認定為無效。但是,鑒于本 案所涉合同簽訂于房地產(chǎn)管理法等法律實施之前，考慮到合同已經(jīng)履行大部分、當?shù)赝恋厥?用制度的特殊性、政府主管部門已經(jīng)認可該轉(zhuǎn)讓行為還為其辦理土地使用權證等實際情況” 作為個案，認定合同有效是可以的。10.Bg人民法院判決生效認定的事實,當事人再行提起訴訟,人民法院依法予以駁回在民事訴訟活動中,當事人用另外一個案件的生效裁判文書作為證據(jù)支持其主張的情況 經(jīng)常發(fā)生。本文最

11、高人民法院通過采納生效的(2003)民一終字第59號民事判決認定的事實, 確立了以下原則：第一，生效裁判所確認的事實作為有效的民事訴訟證據(jù)，屬于司法認知所 適用的證據(jù)之一，即屬于無可爭執(zhí)的不證自明的事實，當事人可直接以生效裁判文書確認的 事實作為證據(jù)證明自己的主張。如當事人不服，只能通過法律規(guī)定的審判監(jiān)督程序予以糾正 后，方可恢復訴訟；第二，生效裁判文書是國家審判機關依審判程序所確認的事實，這些事 實預先確定了后續(xù)糾紛中同一待定事實的認定。因此，審判實踐中，對于當事人所提供的生 效裁判文書”人民法院可以依據(jù)生效裁判文書所確認的事實直接作岀判斷”并免除_方當事 人的舉證責任。房屋買賣合同解除后，

12、如何確定出賣方對房屋添附的補償擔保法第49條規(guī)定了抵 押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，未告知受讓人的, 轉(zhuǎn)讓行為無效。房屋買賣行為因此無效后，產(chǎn)生的法律后果是雙方返還房屋和購房款。如房 屋已有所添附，應根據(jù)添附的實際情況，確定岀賣方給予買受方的合理補償。11 包銷人依約享有房屋買賣合同中的定價權商品房包銷是由包銷人向?qū)缳u人按照合同約定的包銷價格購買，以岀賣人名義銷售。包 銷人在向第三人銷售過程中享有房屋的定價權。12.岀資的來源與性質(zhì)是房屋權屬認定的關鍵在雙方當事人對房屋權屬證書的證明效力均存在爭議的情況下，該房屋權屬證書不能作為 認定訟爭房屋權利歸屬的證據(jù)。

13、法院對訟爭房屋的權屬進行認定的關鍵在于”不僅應查明房 產(chǎn)的岀資來源，還應對財產(chǎn)性質(zhì)逬行綜合分析認定。如果房產(chǎn)的岀資既具有家庭共同財產(chǎn)性 質(zhì)”也具有夫妻共同財產(chǎn)性質(zhì)”應認定該房產(chǎn)系相關權利人的共有財產(chǎn)。被拆遷人以所有權調(diào)換確定的安置房請求權應優(yōu)先保護被拆遷人與拆遷人以房屋所 有權凋換形式訂立折遷補償安置協(xié)議后.如果拆遷人將協(xié)議中約定的位置、用途特定的補償 安置房屋另行岀賣給第三人”被拆遷人請求優(yōu)先取得該房屋的”應予支持。1713 區(qū)分所有權人不能擅自行使共有權利享有建筑物區(qū)分所有權的業(yè)主，擅自在公共區(qū)域所建附屬設施的行為，侵占了全體業(yè)主 的共有所有權。物業(yè)管理企業(yè)有權要求其拆除違法設施”恢復原狀

14、。14.物權請求權不受善意取得制度制約物權請求權旨在恢復物權人對其標的物的支配狀態(tài)。動產(chǎn)物權受善意取得制度限制，不 動產(chǎn)物權不受其限。因此，引起糾紛的標的物不論輾轉(zhuǎn)經(jīng)過多少人之手，只要在最后占有人 處發(fā)現(xiàn)自己的物，即可予以取回。15 區(qū)分建筑物專有權人當然享有共有部分共有權對區(qū)分所有建筑物享有專有權的所有權人當然地享有同一建筑物共有部分的共有權，而 不應以房產(chǎn)證是否載明享有該建筑共用部分的建筑面積為要件。16 包銷合同與轉(zhuǎn)讓合同的認定與處理當事人合同約定，由轉(zhuǎn)讓方將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方對外進行銷售，銷售時由轉(zhuǎn)讓 方無條件給予配合，售房收入?yún)R入受讓方賬戶，而售房風險由受讓方承擔。受讓方可以

15、自由 確定銷售的價格，如果銷售價格高于受讓價格，則其贏利；如果銷售價格低于受讓價格，則 其虧損；如果房屋未售岀或者未全部售岀，則由其無條件買斷。此類合同雖然當事人雙方?jīng)] 有明確命名為包銷合同，但符合包銷的法律性質(zhì)。即使法律法規(guī)及司法解釋沒有對此類合同 糾紛作岀明確規(guī)定，但應根據(jù)案件實際情況作岀處理。17.農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定，不僅僅應從宅基地使用權的案件上來把握，同時也應考 慮簽訂合同的主體。主體不合法,同樣會導致合同無效。18 惡意串通損害第三人利益的房屋買賣行為應為無效岀賣人一房二賣，房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移到后手買受人名下，雖然沒有直接證據(jù)證明后手買受人岀 于故意

16、或惡意，但可以根據(jù)雙方買賣關系中存在的諸多疑點和不合常理之處，推定雙方存在9惡意串通岀售房屋在合理期限內(nèi)履行通知義努無須擔責在決定岀售承租的房屋時，已經(jīng)就出 賣房屋的基本條件通知了承租人，在承租人沒有接受該條件、沒有就房屋買賣達成一致的情 況下，所有權人又以新的、高岀原來條件的條件將房屋岀賣給第三人,其岀賣房屋的行為， 不侵犯承租人的優(yōu)先購買權。19 同一套住房分割時一物一權原則的適用裁判要旨1財產(chǎn)分割協(xié)議無效的，請求確認無效并重新分割，不受一年除斥期間的限制；2如用 夫妻共同財產(chǎn)支付了部分購房款，不論用共同財產(chǎn)支付購房款的數(shù)頷占全部購房款的比例有 多少，均歸夫妻共同所有；3.物權法沒有以具體

17、條文的形式明確規(guī)定一物一權原則，但這一 原則是得到肯定的”這在物權的概念、物權法定原則、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等條款中均有體 現(xiàn)；4對于既用夫妻個人財產(chǎn)又用夫妻共同財產(chǎn)支付購房款的共有房屋，應根據(jù)雙方對該房 屋的貢獻大小逬行分割。20 不動產(chǎn)權屬證書是權利人對該不動產(chǎn)享有物權的證明根據(jù)物權法第17條的規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。 該證書是權利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實際權利狀況并不_定完全吻合。 原告認為該權屬證書記載的權利人錯誤，對該不動產(chǎn)主張權利的，有責任提供證據(jù)加以證明。 如證據(jù)足以證明原告才是真正的權利人的，應當否定不動產(chǎn)權屬證書記載的權利人的權利，

18、 支持原告的訴訟請求。21 不動產(chǎn)權屬證書是權利人對該不動產(chǎn)享有物權的證明根據(jù)物權法第17條的規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。 該證書是權利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實際權利狀況并不_定完全吻合。 原告認為該權屬證書記載的權利人錯誤，對該不動產(chǎn)主張權利的，有責任提供證據(jù)加以證明。 如證據(jù)足以證明原告才是真正的權利人的，應當否定不動產(chǎn)權屬證書記載的權利人的權利， 17支持原告的訴訟請求。22 居民住宅小區(qū)的外墻面所有權屬于誰物權法第70條規(guī)定："業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權, 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！?/p>

19、按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外 埴面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權。居民住宅 小區(qū)的外埴面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權利。這一權利是業(yè) 主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二:一是不以盈利為目的；二是為了更好地利 用專有部分，増加專有部分的舒適度，増加專有部分的安全，同時又不損害小區(qū)其他業(yè)主的 共同利益。業(yè)主對與其緊密相聯(lián)的外埴面進行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正 確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業(yè)主的權益。小區(qū)內(nèi)獨棟別墅的外埴面屬于獨棟別墅的所有 權人.23.部分業(yè)主以違反法定程序為由請求

20、撤銷業(yè)主大會決定，人民法院應否受理業(yè)主以違反法定程序為由請求撤銷業(yè)主大會所作決定的，人民法院應當受理并對業(yè)主大 會所作決定是否符合法定程序進行審查。24小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺階是否構成侵權最咼人民法院民一庭意見:按照法律和雙方合同中對住宅共有部位和自用部位的界定 李某擅自拆窗改門.搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位，超岀了正當行使權利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正 常管理秩序，屬于侵權行為。按照法律規(guī)定和雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權要求李某拆 除搭建的臺階恢復原狀。人民法院應依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張,對李某的侵權行 為予以糾正。25.受損房屋于訴訟期間被買賣和轉(zhuǎn)讓,誰應是侵權損害

21、賠償?shù)恼埱髾嗳撕褪芤嫒?受損房屋于訴訟期間被買賣和轉(zhuǎn)讓，原房屋所有人如實向買愛人講明房屋受損情況，致房 屋的買賣和轉(zhuǎn)讓價格受到影響，原房屋所有人承受了房屋受損所帶來的后果，又房屋損害的 情形均發(fā)生在原房屋所有人擁有房屋期間，原房屋所有人有權作為侵權行為的受害人請求加 害人損害賠償。26 動遷補償補充協(xié)議效力的認定實踐中”當事人簽訂合同之后”往往通過補充協(xié)議的形式另行對具體事項予以約定或?qū)?合同約定內(nèi)容進行變更。此種情況下，應注意數(shù)個協(xié)議之間的關系問題。本案中，一、二審 法院對涉案動遷補償協(xié)議書和動遷補償補充協(xié)議書效力的認定趨于一致，但對于付 款方式及海峰公司應承擔的連帶責任的范圍問題存在不同認

22、識。本文結(jié)合最高人民法院二審 判決的認定，闡述了確認當事人權利義務關系的合同依據(jù)的選擇適用問題。27. 委托折遷合同權利義務范圍的界定及解除條件的理解適用在中華人民共和國合同法頒布實施以前，有關委托合同的解除條件，應當適用中 華人民共和國經(jīng)濟合同法的相關規(guī)定。對此，中華人民共和國經(jīng)濟合同法第26條第I 款規(guī)定："凡發(fā)生下列情況之一者，允許變更或解除經(jīng)濟合同：一、當事人雙方經(jīng)協(xié)商同意， 并又不因此損害國家利益和社會公共利益；二、由于不可抗力致使經(jīng)濟合同的全部義努不能履行；三、由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒有行合同。''正確理解上述第三項條件，實際上是指遲延履行導致合同目

23、的不能實現(xiàn)，而不是一般的遲延履行。同時，從委托拆遷的關系 上講.如果雙方當事人沒有明確約定,地下人防工程不屬于普通折遷的范圍只有依法履行 了審批手續(xù)，地下人防工程方可拆除，因此，因地下人防工程不能拆除，導致委托人受讓的 土地不能及時開發(fā)建設，這是土地岀讓合同的瑕疵，而不是委托拆遷合同中的受托人違約所 致。從委托合同的性質(zhì)上講，委托人或者受托人可以隨時解除合同,但是在一審訴訟之前, 受托人已經(jīng)完成了合同約定的拆遷義努，則委托人請求解除合同不能得到支持，而應當繼續(xù) 履行義務向受托人支付報酬。當然，受托人沒有按照委托人的要求報告委托事務的處理結(jié)果 17的，則不能要求委托人承擔逾期支付報酬的違約責任。

24、28. 房屋確權糾紛案屬糾紛是否屬人民法院主管民事糾紛是否由人民法院主管是指哪些民事糾紛屬于民事訴訟法規(guī)定的、應由人民法院受理的民事案件。由人民法院 主管的民事糾紛是民事案件，不由人民法院主管的民事糾紛不是民事案件。根據(jù)民事訴訟法 第108條、第Ill條的規(guī)定。民事糾紛應當“屬于人民法院受理民事訴訟的范圍”，"依照 法律規(guī)定，應當由其他機關處理的爭議，告知原告向有關機關申請解決”。本案當事人爭議的 是房地產(chǎn)權屬,這類民事糾紛的處理法律有專門規(guī)定” 土地管理法第16條規(guī)定” 土地所有 權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。這一規(guī)定排斥了人民 法院用司法手段處理民

25、事糾紛，因此本案不屬于人民法院主管。本案當事人的房地產(chǎn)權屬爭 議，是雙方都有對房地產(chǎn)主張權利的法律依據(jù)，需要由地方政府重新確定訟爭的房地產(chǎn)主張 權利的法律依據(jù)，并由地方政府重新確定訟爭的房地產(chǎn)屬于一方或者雙方。如果是一方當事 人有房地產(chǎn)權利的法律依據(jù)，另一方?jīng)]有，這樣的權屬糾紛可能是侵權糾紛。人民法院可以 依據(jù)一方的房地產(chǎn)權利的法律依據(jù)作為判決。29. 房屋權屬登記與實際不符產(chǎn)生糾紛的處理房屋權屬登記與實際不符產(chǎn)生糾紛，應根據(jù)實際情況確定房屋的實際權屬，而不應受 房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證為前置條件。30 保障下崗職工的公房租賃居住權國有企業(yè)在企業(yè)改制后，有關下崗、失業(yè)人員租賃居住

26、原單位公有房屋，應依約交納 租金，出租人以承租人違約為由主張解除房屋租賃合同的，如查實承租人別無房屋，應允許 其繼續(xù)租用房屋，保障承租人的居住權。31. 物管”原則上對業(yè)主失竊損失不負賠償責任物業(yè)管理中的"保安”，其職責僅限于物業(yè)公共區(qū)域防范性安全保衛(wèi)活動，目的是維 護物業(yè)公共區(qū)域的秩序，為業(yè)主創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在未違約的情況下，對9業(yè)主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身損害和財產(chǎn)損失不承擔賠償責任，除非物業(yè)管理企 業(yè)對此事項有特別承諾。32. 職工取得的公房使用權受民法保護職工分得的單位公房使用權性質(zhì)屬民法通則規(guī)定的“與財產(chǎn)所有權有關的財產(chǎn)權”，即 用益物權。如遭本單位

27、職工或其他公民強占，屬于民事侵權行為，因而發(fā)生的糾紛屬于人民 法院主管范圍。33. 部分共有人以自己名義登記的房屋應為共同共有在家庭共有關系存續(xù)期間，共同岀資出力建造的房屋應當屬于共同所有。部分共有人以 個人名義登記領取房屋權屬證明,應當視為是代表所有共有人逬行登記的行為。34房屋租賃合同未到期，岀租人強行解除房屋租賃合同并將房屋岀租給善意第三人，原承租人不能請求繼續(xù) 最高人民法院民一庭傾向性意見:根據(jù)我國合同法第107條的規(guī)定,違約責任的承擔方式有繼續(xù)履行.采取補救措施或者賠償損失等。一方當事人在另一方當事人違約的情況下，請求繼續(xù)履行合同的，人民 法院除審查當事人違約的事實外，還應該審查當事

28、人的申請是否符合我國合同法第110 條規(guī)定,如果當事人申請繼續(xù)履行在法律上或者事實上不能履行的，人民法院不應支持當事 人的請求。（仲偉玷）35. 岀租人故意隱瞞訂約前岀租房屋已被抵押的事實,應當如何承擔責任對因欺詐而訂立的租賃合同,如不違反法律強制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應當 知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權。受欺詐方?jīng)]有行使撒銷權,租賃合同有效成立的, 在合同履行過程中,如該欺詐行為導致欺詐方違約的，欺詐方承擔違約責任Z不宜認定為締36. 租賃期間發(fā)生所有權變動,原岀租人能否對產(chǎn)權變更前承租人的違約行為行使合同解除權17中華人民共和國合同法第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變

29、動的,不 影響租賃合同的效力".也就是通常所說的"買賣不破租貨”原則,旨在保護承租人的利益。 但該條規(guī)定并不意味著原岀租人沒有權利對承租人產(chǎn)權變更前的違約行為行使合同解除權。 現(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權變更后,原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對承租 人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除 權。37. 租賃合同當事人于合同中設立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購買權與岀租人發(fā) 生的爭議向人民法院提岀本案的爭議焦點是在租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，當事人就承租人行使優(yōu)先購 買權發(fā)生爭議時，任何一方是否有權向人民法院起訴，還是

30、只能向合同中約定的仲裁委員會 申請仲裁。38. 租賃標的物未經(jīng)整體驗收合格,當事人訂立的租賃合同依法認定無效本案志遠大廈作為租賃標的物僅通過主體與基礎部分驗收,雙方當事人在腹行上述合同 過程中，承租人以該租賃標的物未辦理竣工驗收與消防驗收為由提起訴訟，請求判令雙方簽 訂的志遠大滾3-4層租賃合同無效。民事權利保護的法律適用原則是:特別法優(yōu)于普通法，特別法有規(guī)定的,應首先適用特 別法，只有在不能獲得特別法保護的情況下，才能適用普通法的保護。據(jù)此，本案應優(yōu)先考 慮適用特別法，即中華人民共和國建筑法（以下簡稱建筑法）與中華人民共和國消防法 （以下簡稱消防法）的相關規(guī)定。建筑法第61條規(guī)定，建筑工程竣

31、工驗收后，方可交付使用。 消防法第10條規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術指標進行消防設計的建筑工程竣工時，必 須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收”未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。上述法律規(guī)定表明，工程竣工驗收是工程建設的最后一道程序,是對工程質(zhì)量實行監(jiān)督 檢驗和控制的重要環(huán)節(jié)。建筑法第61條關于"建筑工程竣工驗收后,方可交付使用”未經(jīng)941 當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂租賃合同受國家法律保護房屋租賃作為我國民間一種互通有無、調(diào)剤余缺、物盡其用的傳統(tǒng)租賃制度，由來已 久。近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破了以往先有房屋，再行岀 租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租

32、賃標的物岀租”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)開發(fā)領域的一種常 見的現(xiàn)象。本案即為其中一例。陜西兵器工業(yè)西北公司以其在建的北方大滾作為租賃標的物, 與他人簽訂租賃合同書。此后，承租人又將其承租部分與他人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。人 民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的租賃合同書及房屋轉(zhuǎn)租合同之 效力的認定,同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對 于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重 當事人合同意思自治原則認定此類合同有效。在建房屋岀租，是承租人在不喪失標的物所有權的前提下，通過提前吸收承租人租金的 方式，達到融通資金，盤活資產(chǎn)的目的

33、。承租人可以通過分期支付租金，獲取房屋使用權和 收益的權利。即：雙方都可以從中獲得利益的滿足。因此，人民法院根據(jù)案件具體情況，依 法正確判定此類合同效力，對于鼓勵當事人交易，促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展，起到 了積極向上的作用。42.房屋租賃合同解除條件及解除后的處理問題自1999年10月1日起施行的合同法第214條規(guī)定了租賃合同期限不得超過20年, 超過20年的，超過部分無效。在該法施行前簽訂的租賃合同超過20年的部分效力認定，應 當適用當時的法律。房屋租賃合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)腹行的，根據(jù)履行 情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失合

34、同行抗辯權的行使以及有效房屋租賃合同處于違法履行狀態(tài)期間房屋租金標準的確認根據(jù)有 關法律和行政法規(guī)等法律規(guī)范性文件的規(guī)定,工程竣工后，建設單位應當對工程的消防設施 進行驗收。對不符合防火設計要求的，待施工單位負責解決后，方可接收使用；新建改建.擴建工程和裝修工程竣工后，應當有公安消防監(jiān)督機構參加驗收,不符合消防技術規(guī)范要求 的,不得投入使用。發(fā)包人在承包人建設的工程消防系統(tǒng)未經(jīng)驗收合格的情況下強行開業(yè), 喪失了要求對方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任的抗辯權。關于有效租賃合同處于違法履行狀 態(tài)期間的房屋租金標準如何確認,在法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定的情況下,可以參照地方性政 府規(guī)章等規(guī)范性文件確定的標準

35、判定雙方當事人應予遵守的租金標準。房屋租賃合同效力的認定及處理本案主要涉及的法理問題是：(1)中華人民共和國經(jīng)濟合同 法第7條規(guī)定，一方以欺詐脅迫的手段訂立的合同無效。當事人對自己提岀的訴訟請求 所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。(2)當事人可以 自行約定違約金數(shù)頷,但違約金的約定明顯過高的,人民法院應該根據(jù)雙方當事人履行合同 的實際情況和公平原則予以調(diào)整。43村委會在隼體土地上自建房屋岀租應認定合同無效中華人民共和國土地管理法第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得岀讓.轉(zhuǎn)讓者岀租用于非農(nóng)業(yè)建設。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第2條規(guī)定：房地產(chǎn)交 易包括房

36、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地, 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償岀讓。實際生活中,有一些都 市里的村莊,在隼體所有的土地上建房岀租牟利，這是違背法律規(guī)定的，應當認定租賃合同 無效,以維護法律規(guī)定的權威。鑒于租賃合同無效,村委會只能得到征地補償,承租人當然 不是征地補償?shù)膶ο?，也不可能享受城市房屋拆遷安置補償?shù)拇觥?4房屋預租合同的效力和合同解除后果中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第52條規(guī)定："房屋租賃,是指房屋所有權人作 為岀租人將其房屋岀租給承租人使用，由承租人向?qū)缱馊酥Ц蹲饨鸬男袨椤?quot;建設部1995年4

37、月28日發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定：未依法取得房屋所有權證的房屋不得岀租。因此，在一般的情形下,只有取得了房屋所有權證.并又辦理了租賃許可手續(xù)的房屋,才能合法岀租。但是,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)市場在一定的時期內(nèi)可能出現(xiàn)供 不應求的局面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可能面臨著自有開發(fā)建設資金不足的壓力，為此，我國的 城市房地產(chǎn)管理法設定了商品房預售制度。即允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未 竣工之前,將正在施工的商品房預先銷售給購買者。與此同理，房地產(chǎn)市場中也出現(xiàn)了商品 房預租制度z即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建房屋，或者未取得房屋所有權的人將購買的房屋預先 岀租給承租人,待租賃的房屋具備合法使

38、用條件以后,雙方正式簽訂或者履行租賃合同。預 租屬于合同法上的預約合同,也可以視為附期限的租賃合同。如果預約合同的內(nèi)容具備了本 約的要件,從合同法的原理上說,就應當按照本約合同對待。一方當事人違反合同約定的, 應當按照合同約定或者合同法規(guī)定的違約責任承擔相應的責任。就預租合同來說Z岀租人允 許承租人提前進場裝修形成添附的,合同解除以后,應當根據(jù)最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第86條的規(guī)定,由岀租人對不能拆除的添 附物給予折價補償。45誠實信用原則在民事審判實踐中的具體運用誠實信用原則作為民法特別是債法中的最高指導原則或稱為"帝王規(guī)則"Z對于指導

39、民事 審判實踐具有非常重要的作用。以自己不履行合同約定的義努,違背誠實信用原則Z反而主 張合同無效的理由，人民法院不應予以支持。這里合同約定的義努,當然是符合法律規(guī)定的 義務。如果違約方履行了合同的義努。就不會岀現(xiàn)不符合法律規(guī)定的情況。此外，本文還對城市房地產(chǎn)管理法第38條的性岳以及擔保法第49條和最高人民法院關于適用中 華人民共和國擔保法若干問題的解釋（以下簡稱擔保法司法解釋）第67條的有關問題 逬行了探討。46特殊情況下的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是岀賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及 相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立

40、以及房屋價格的確定有重 大影響的，應當視為要約。47 優(yōu)先購買是在同等條件下優(yōu)先購買承租的房屋楊巧麗訴中州泵業(yè)公司優(yōu)先購買權侵權糾紛案裁判摘要根據(jù)合同法第二百三十條的規(guī)定”房屋岀租人岀賣租賃房屋時，承租人在同等條件下享有的 優(yōu)先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是岀租人岀賣的其他房屋。收取了買受人的大部分房款，不能以工程價款優(yōu)先受償拒絕按合同交房48.三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設公司房屋買賣合同糾紛案裁判摘要房屋買賣合同的岀賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu) 先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。49長城公司訴遠洋大滾公司商品房買賣合同糾紛案裁判摘

41、要房屋岀賣人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買賣合同約定面積的，應按照最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十四條的規(guī)定處理。50. 徐蕾訴中匯房產(chǎn)公司財產(chǎn)所有權糾紛案裁判摘要根據(jù)合同法第四十一條的規(guī)定，承租人和出租人沒有協(xié)商免除岀租人退還押金的義務，岀租 人以雙方簽署的由其提供的解除房屋租賃關系格式合同中有"雙方再無經(jīng)濟關系"的約定為 由，拒絕退還押金，承租人提岀異議的，岀租人不能免除退還押金的義共。51. 陳清棕訴亭洋村一組、亭洋村村委會征地補償款分配糾紛案裁判摘要依照土地管理法第十四條和土地承包法第二十六條的規(guī)定,承包土地的農(nóng)民到小城鎮(zhèn)落戶

42、后, 9其土地承包經(jīng)營權可以保留或者依法流轉(zhuǎn);該土地如果被征用”承包土地的農(nóng)民有權獲得征 地補償款。52. 黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案裁判摘要對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的業(yè)主入住驗收單上明確提岀 書面異議。開發(fā)商拒不提交業(yè)主簽字的業(yè)主入住驗收單，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè) 主對房屋現(xiàn)狀認可。根據(jù)最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定”可以推定業(yè)主關于 已提岀異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百壽七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發(fā)商向業(yè) 主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項”無論是否經(jīng)過行政機關審批或者是否符合建筑 規(guī)范，均屬另一法律關系

43、，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責任的理由。53. 新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案裁判摘要 一、根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，有違約行為的一方當事人請求解除合同，沒有違約行為 的另一方當事人要求繼續(xù)履行合同，當違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于 合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為衡平雙方當事人利益，可以 允許違約方解除合同”但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚r償責任,以保證對方當事人的現(xiàn)實既得 利益不因合同解除而減少。二、在以公割商鋪為標的物的買賣合同中，買方對商鋪享有的權利，不同于獨立商鋪。為保 證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，買方行使的權利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限

44、制。54. 戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案裁判摘要 購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于 某日訂立商品預售合同。后由于開發(fā)商提供的商品房條款提岀異議要求刪除，開發(fā)商不能立 即給予答復，以致商品房預售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院關 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第四條規(guī)定的"不可歸責于當事 人雙方的事由"，開發(fā)商應當將收取的定金返還給購房者。55. 鄭州二建公司訴王良礎公有住房岀售協(xié)議違約糾紛案裁判摘要一、建筑物區(qū)分所有權人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權四項權能，未經(jīng)該建 筑物的其他區(qū)分所有權人和物業(yè)經(jīng)營管理者、維修者許可，不得對該建筑物的共用部位行使 權利。二、公有住房售岀單位對公有住房的共用部位承擔著維修責任。售岀單位在與公有住房買受 人簽訂的住房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售岀后維修負擔，約定買受人不得實施有 礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當行使自己的權利，因此是 合法有效的。56. 財保北京支公司訴銅河公司、寰宇公司海上貨物運輸合同代位求償糾紛案