資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算公式

1、v1.0可編輯可修改市場(chǎng)法收益法成本法1、活躍的公開市場(chǎng)；2、可比：功能、實(shí)體特1、預(yù)期收益；2、折現(xiàn)率或本金化率；3、1、被評(píng)估資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；征和質(zhì)量、市場(chǎng)條件（供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況、取得預(yù)期收益時(shí)間。2、具備歷史資料；3、形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。交易條件）、時(shí)間1、市場(chǎng)售價(jià)類比法：P=P *修正系數(shù)一、純收益不變：P=®置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值2、功能價(jià)值法：P=P * （評(píng)估X掾能力/參物能力）P=A/r P=A/r1-1/(1+r)n有限一、重置成本p的估算方法：3、價(jià)格指數(shù)法：P= P' * （1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）二、純收益若干

2、年后保持不變1重置核算法：購(gòu)買、自建4、成新率價(jià)格法：P= P * （評(píng)胡象成解/參物成P也 R/(1+r) t+A/r(1+r) t2價(jià)格指數(shù)法（復(fù)原）：p=賬面原值*價(jià)格指數(shù)新率）P=E Rt/(1+r) t+A/r(1+r) t*1-1/(1+r)N-n3功能價(jià)值法：p=參物重置價(jià)*年產(chǎn)量比綜5、市價(jià)折扣法：P= P' * （1-價(jià)格折扣率）三、純收益按等差級(jí)數(shù)變化4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：p=參物重置價(jià)*產(chǎn)量比n合6、成本市價(jià)法：P評(píng)估對(duì)象合理成本* （P' /其合1、等差：遞增 P=A/r+B/r 2二、實(shí)體性貶值的測(cè)算方法：理成本）P= (A/r+B/r 2) 1-1/

3、(1+r)n-B*n/r(1+r)n1、觀測(cè)法：=p*（1-實(shí)體性成新率）7、市盈率乘數(shù)法：P= 平估對(duì)象收益額*參照數(shù)2遞減 P=A/r-B/r2、使用年限法：=實(shí)際使用年限*年折舊市盈率P= (A/r-B/r 2) 1-1/(1+r)n +B*n/r(1+r)n三、功能性貶值測(cè)算方法：=T （凈超運(yùn)營(yíng)成本*折現(xiàn)系數(shù)）2、等比：遞增P=A/ （r-s ）四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算：=稅后年收益損失額*年金現(xiàn)值系數(shù)。P= A/ (r-s ) 1-(1+s) n /(1+r) n遞減 P=A/ (r+s)P= A/ (r+s) 1-(1-s) n /(1+r) n一、重置成本的估算：機(jī)1細(xì)分加和法；2

4、價(jià)格指數(shù)法；3規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法器1、 直接匹配法二、實(shí)體性貶值：觀察法、比率法（工作量比率法、役齡比設(shè)2、 可比因素比較法折現(xiàn)率受收益（租金）/價(jià)格率法）、修復(fù)費(fèi)用法貶值率=（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修備3、成本百分率比較法P=A/r1-1/(1+r) n部分實(shí)體貶值）/設(shè)備復(fù)原重置成本P123評(píng)三、功能性貶值：若重置成本為復(fù)原重置成本，應(yīng)考慮超額估投資成本。四、1經(jīng)濟(jì)性貶值=（p-實(shí)體性貶值-功能性貶值）*1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）*- x在之間。P67、1312經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備稅后年收益損失額* （P/A, r,n ）3受環(huán)境保護(hù)限制的經(jīng)濟(jì)性貶值、閑置時(shí)間和資金成本P=P*A

5、*B*C*D *容積率修正系數(shù)*土地使用1、P=A/r1-1/(1+r)n地價(jià)=取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+開發(fā)利潤(rùn)+出讓增值收益年限修正系數(shù)K（收益須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果）建筑物價(jià)格=重置成本*成新率（交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素綜合資本化率r=r i（ 土地）x+r 2 （建筑物）y剩余法（評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值）房修正系數(shù))K=1-1/(1+r) m/2、單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)格：地價(jià)=預(yù)期售樓價(jià)-建筑費(fèi)-專費(fèi)用-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利地1-1/(1+r)n土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑物現(xiàn)值=土地純潤(rùn)產(chǎn)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法收益/ r 1=（房地產(chǎn)純收益-建筑物純收益）利息=（地價(jià)+

6、建筑費(fèi)用+ 專業(yè)費(fèi)用）*利息率評(píng)地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)*年期（期日、容積率、其他）/ r 1利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)用+ 專業(yè)費(fèi)用）*利潤(rùn)率估修正系數(shù)建筑物純收益=r 2* （建筑物重置價(jià)-折舊）路線價(jià)法：地價(jià)=路線價(jià)*累計(jì)深度百分率*寬度（四三二一法則：第一個(gè) 25英尺，第二個(gè)累計(jì)，第三個(gè)累計(jì)，第四個(gè)累計(jì) 1）在建工程評(píng)估方法：1、形象進(jìn)度法=建完后房地產(chǎn)市單價(jià)*工程形象進(jìn)度百分比* （1-折扣率）2、成本法=土地取得費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+建造費(fèi)用+正常利稅3、假設(shè)開發(fā)法=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+ 正常利稅）森P=G林分質(zhì)量調(diào)整系數(shù) K*物價(jià)指數(shù)調(diào)整P=E (At-Ct ) /(1+t)

7、tP=K*1Ct（1+r） n-t （t指過去第t年）-幼齡林林系數(shù)Kb*蓄積量Q適合有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)剩余法：P=銷售收入 W經(jīng)營(yíng)成本C-利潤(rùn)F+再生資源S-成資采可比銷售法貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法源礦p=p * rYF* e (規(guī)模、精礦P=工(Wat - W)/ (1+t) t資產(chǎn)礦權(quán)平均品位、價(jià)格、差異調(diào)整系數(shù)）W-年剩余利潤(rùn)額；W-社會(huì)平均收益額評(píng)產(chǎn)探（高精度勘查）地勘加和法約當(dāng)投資一一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法重置成本法P=Pb*（1+風(fēng)險(xiǎn)f） *（1-技術(shù)貶值工）估P=Px+Ln=Px+M*T/(T+G)P=T 原探礦人 /(T x+Ty)* EW/ (1+t) t=EUbi *Pui*(1+ 四

8、項(xiàng)費(fèi)用 e) (1+f)礦權(quán)*(1- O（低精度勘查）：地質(zhì)要素評(píng)序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法、粗估法。市場(chǎng)法收益法成本法無專利權(quán)的評(píng)估方法：主要采用收益法P也KR/（1+r） t K -分成率；R為超額收益P=無形資產(chǎn)重置成本*成新率形P=Y+E KR/(1+r) t Y -最低收費(fèi)額資Y= 重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)成本（=轉(zhuǎn)產(chǎn)評(píng)估商譽(yù)的評(píng)價(jià)方法：一、割差法：P= 企定整體資產(chǎn)評(píng)估值-各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值和二、超額收益法：1、超額收益本金化價(jià)格法P=(企業(yè)預(yù)期收益額-行業(yè)平均收益率*單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和)/適用本金化率2、超額收益折現(xiàn)法P也 R/ (1+r) t讓凈減收益+再開發(fā)凈增費(fèi)用

9、)收益額的確定：一、直接估算法1、收入增長(zhǎng)型：R=價(jià)差*Q* (1-T)R號(hào)肖量差 * ( P-C) * ( 1-T)2、費(fèi)用節(jié)約型：R= (CO *Q* (1-T)二、差額法：R不口閏-資產(chǎn)總額*行業(yè)平均資金利潤(rùn)率三、分成率法：R=攵入(利潤(rùn))*收入(利潤(rùn))分成率利潤(rùn)分成率的估算1、邊際分析法：=T追加利潤(rùn)現(xiàn)值/T利潤(rùn)總額現(xiàn)值2、約當(dāng)投資分成法：=無形資產(chǎn)約當(dāng)投資量/總約當(dāng)投資量(約當(dāng)投資量=重置成本* (1+適用成本利潤(rùn)率)四、要素貢獻(xiàn)法：(資金30、技術(shù)40和管理30)一、自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的的估算1、核算法：p=直接、間接成本+資金成本+利潤(rùn)2、倍加系數(shù)法：p= (C+0 iVV /

10、 (1- 0 2) * (1+L)C為物化勞動(dòng)消耗；V為活勞動(dòng)消耗 P276二、外購(gòu)無形資產(chǎn)重置成本的估算1、市價(jià)類比法2、物價(jià)指數(shù)法：=賬面成本*物價(jià)指數(shù)三、成新率的估算1、專家鑒定法2、剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法長(zhǎng)期投資評(píng)估長(zhǎng)期債權(quán)上市交易的債券P= 責(zé)券數(shù)量*評(píng)估基準(zhǔn)日債券的收盤價(jià)非上市交易的債券1、到期一次還本付息：P=F/(1+r) n2、分次計(jì)息，到期一次還本：P=E Rt/(1+r) t+A/(1+r) n長(zhǎng)期股權(quán)上市交易股票的價(jià)值評(píng)估：1、評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)2、以控股為目的采用收益法評(píng)估非上市交易股票的評(píng)估：(普通股)1、固定紅利型股利政策下：P=R/r2、紅利增長(zhǎng)型：P=R/ (r-

11、g )流 動(dòng) 資 產(chǎn) 評(píng) 估楓購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng)、價(jià)格變化較大近期購(gòu)進(jìn)的材料，市場(chǎng)價(jià)格變化不大時(shí)。在產(chǎn)品P女有數(shù)量*市場(chǎng)可接受的不含稅的單價(jià)-預(yù)計(jì)銷售過程中發(fā)生的費(fèi)用某報(bào)廢在制品=可回收廢料的重量*單位重量現(xiàn)行的回收價(jià)格1、根據(jù)價(jià)格變動(dòng)系數(shù)調(diào)整原成本(核算水平較高)一成本法P=原合理材料成本* (1+價(jià)格變動(dòng)系數(shù))+ 原合理工資、費(fèi)用* (1+合理工資費(fèi)用變動(dòng)系數(shù))2、按社會(huì)平均消耗定額和現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算P=實(shí)有數(shù)量* (該工序單價(jià)材料工藝定額*單位材料現(xiàn)行市價(jià)+該工序單價(jià)工時(shí)定額*正常工資費(fèi)用)3、按在產(chǎn)品的完工程度計(jì)算評(píng)估值：P/成品重置成本*在制品約當(dāng)產(chǎn)量(=在制品數(shù)量*在制品完工率)產(chǎn)成品1、出售為目的：P現(xiàn)行市價(jià)2、投資為目的：P啜量*（不含稅出廠單價(jià)-銷售稅金-銷售費(fèi)用-所得稅）1、評(píng)估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時(shí)間接近：P= 產(chǎn)成品數(shù)量*產(chǎn)成品單位成本2、時(shí)間間隔較長(zhǎng)：P女有數(shù)量* （合理材料工藝定額*材料現(xiàn)行市價(jià)+合理工時(shí)定額*正常工資費(fèi)用）P=產(chǎn)成品實(shí)際成本*