國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)風險特征及策略

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)風險特征及策略 房地產(chǎn)企業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀80年代中期，僅有20多年的歷史。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個成長性很高的行業(yè)。在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的風險也逐步顯現(xiàn)，引起了專家學者的關(guān)注。 一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特征 進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險主要也從以下三個方面來分析。 1.籌資的風險第一，資產(chǎn)負債率高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)初期以負債開發(fā)為主，自有資本比例相當?shù)?。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行貸款，自有資

2、金很少。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整期的延續(xù)及貸款陸續(xù)到期，房地產(chǎn)貸款發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大?？梢姺康禺a(chǎn)企業(yè)靚麗的報表背后，累積著巨額債務(wù)。第二，再融資困難。由于房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，負債經(jīng)營使企業(yè)負債比率加大，利息負擔沉重，資金周轉(zhuǎn)余地縮小。一旦房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力降低，就會面臨資金斷裂的致命威脅，因此存在著極大的籌資風險。 2.投資的風險由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具有投資規(guī)模大、投資回收慢的特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的同時，資金缺口需求明顯，面臨著較大的投資風險。第一，資金周轉(zhuǎn)期限長。不同于一般行業(yè)的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期較長，開發(fā)經(jīng)營過程通常在1年以上，長的甚至需要

3、3年5年。由于資金具有時間價值，前期現(xiàn)金流出必然導致資金成本的增加，同時較長的開發(fā)周期也會使項目面臨較大的不確定性。第二，現(xiàn)金流不確定因素多。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)開發(fā)過程中的每一個階段都會出現(xiàn)現(xiàn)金流的不確定性，這是難以預料的。在決定交易價格時，開發(fā)商除了考慮自身的經(jīng)濟實力外，還關(guān)心建設(shè)開發(fā)能夠獲得的利潤，而這一收益本身是不確定的。在投資的項目運行過程中，各方面因素都存在著較大的不確定性。特別是房地產(chǎn)企業(yè)面對的消費市場相對固定狹窄，產(chǎn)品的銷售價格和銷售速度取決于市場，而不是開發(fā)商所能夠控制的，因此銷售收入和利潤是不確定的。諸多的不確定性最終都將反映在房地產(chǎn)企業(yè)的投資項目現(xiàn)金流上。 3.經(jīng)營的風險第一

4、，存貨變現(xiàn)風險。利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響頗大，貸款利率的增長必然增加其資金成本，抵減預期收益。政府為宏觀調(diào)控和抑制通貨膨脹，央行從2007年起一共進行了6次加息和現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控及持續(xù)收緊的金融市場不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，抑制了投資者的購房欲望，導致市場需求降低。第二，材料采購風險。由于通貨膨脹，物價不斷上漲，使得建筑原材料如鋼材、水泥等的價格也相應上漲。這些建筑原材料的價格上漲，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，造成了不可避免的風險。 二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的防范措施 1.加強內(nèi)部控制第一，加強資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目占

5、用大量的資金，但項目往往不能按時完工，資金流轉(zhuǎn)不暢，很有可能會導致企業(yè)破產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要注重資金的管理，制定合理的資金使用規(guī)劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務(wù)收支上要實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)用情況，確保建設(shè)項目施工和營銷資金的需求。同時，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽。第二，實現(xiàn)財務(wù)預算化管理。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期中，其在財務(wù)預算方面存在著諸多不確定性，對企業(yè)開發(fā)投資項目的成敗和經(jīng)濟效益有著決定性的影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應以項目預算和資本預算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等做出具體詳細的安排。通過預算化管理，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽

6、之中，減少企業(yè)不必要的損失。同時對實際與預算進行比較，做好兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風險進行揭示和預防。全面預算管理可以初步揭示企業(yè)下一步的預計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預算結(jié)果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規(guī)避與化解風險的目的。第三，加強成本管理。企業(yè)應根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象。在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本。與此同時，建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要

7、環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。第四，實施COSO內(nèi)部控制。美國全美反舞弊性財務(wù)報告委員會（又稱COSO委員會）在1992年發(fā)布了內(nèi)部控制整體框架（以下稱COSO報告）。COSO內(nèi)部控制框架是一個三維立體的全面風險防范體系。在COSO框架下，內(nèi)部控制的三大目標和五大組成部分構(gòu)造了內(nèi)部控制系統(tǒng)的整體框架。它可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更全面、更深刻地理解內(nèi)部控制，從而使其能夠以內(nèi)部控制作為有力的武器，從控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監(jiān)督五方面開展工作，并作為實現(xiàn)財務(wù)報告的可靠性、監(jiān)督經(jīng)營的效率和效果以及法律法規(guī)的遵循性目標。內(nèi)部控制制度的完善要求各工作部門在財務(wù)管理過

8、程中權(quán)責分明，理清各種財務(wù)關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)部控制的監(jiān)督管理作用。通過不斷地積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。 2.積極把握國家宏觀政策把握國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，實行科學決策。基于我國房企發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國家在宏觀政策上釋放出的信號，深度理解國家在土地、稅收和信貸以及住房供需關(guān)系上對房地產(chǎn)市場進行的調(diào)節(jié)，以行業(yè)政策為導向來決定投資的方向，調(diào)整現(xiàn)有的項目投資。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應加強投資決策前的準備調(diào)研工作，通過嚴密的

9、市場調(diào)查，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息。同時，聘用專業(yè)的評估人員，做好項目的風險分析和可行性分析，降低和減少財務(wù)決策的盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進行較為科學的投資決策，規(guī)避投資決策失誤導致的財務(wù)風險。 3.建立房地產(chǎn)企業(yè)的風險預警體系房地產(chǎn)企業(yè)應在全面預算的基礎(chǔ)上，建立一個全面有效的風險預警體系，從企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境兩方面加強對財務(wù)風險的檢測、預警、診斷和控制。在美國經(jīng)濟危機中,有很多應對危機的方法都是值得我們回味和反思的。例如7000億美元的銀行拯救計劃其實類似于上世紀90年代日本、瑞典和其他國家遭遇金融崩潰時所采取的干預措施。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)模化、集團化方向發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的特點，選擇特定的盈