飯店房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

1、××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告致委托人函××市××飯店有限公司： 受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司提供的位于××市××區(qū)××大街 10 號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn) ( 以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象 ) 的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了估價(jià)。 估價(jià)對(duì)象：××市××飯店有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街 10 號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)，其總建筑面積 49977 . 62 ，國(guó)有劃撥土地使用

2、權(quán)面積 8048.23 。估價(jià)對(duì)象僅包括現(xiàn)狀房地產(chǎn)本身， 不包括土地出讓金， 不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂(lè)中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。 估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 2002 年 12 月 1 日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。 估價(jià)依據(jù)：中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999 )；全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策文件；委托人提供的有關(guān)部門資料；我公司所掌握的×

3、;×市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。 估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定： 估價(jià)對(duì)象×飯店房地產(chǎn)：建筑面積49977.62 ,國(guó)有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23 ,在 2002 年 12月 1 日的客觀市場(chǎng)價(jià)值(價(jià)格)為 70894 萬(wàn)元(大寫:人民幣柒仟零捌佰玖拾肆萬(wàn)元整),約折合單位建筑面積價(jià)格 14185 元/(大寫:人民幣壹萬(wàn)肆仟壹佰捌拾伍元整)。見(jiàn)下表。估 價(jià) 結(jié) 果估價(jià)對(duì)象總價(jià)格（萬(wàn)元人民幣）單位價(jià)格（元/）總計(jì)70 89414 158

4、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自本報(bào)告出具之日起 1 年。 此致 ××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法定代表人：×× 二二年十二月十五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 ××、××、

5、15;×已對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。 沒(méi)有本公司以外的人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。 簽名、蓋章 ××× 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 證號(hào)：×××××××× 估價(jià)的假設(shè)限制條件 本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按規(guī)劃的法定用途持續(xù)使用為前提。 本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人，且無(wú)權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。 本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，針對(duì)估價(jià)對(duì)象不存在工程款項(xiàng)拖欠糾紛為假

6、設(shè)前提。 估價(jià)對(duì)象部分房地產(chǎn)設(shè)定了租約，本次估價(jià)是以委托人在本次抵押前，將租賃情況告知抵押人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效為假設(shè)前提。 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 設(shè)該劃撥國(guó)有土地使用權(quán)隨之抵押已經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)為假設(shè)前提。 設(shè)委托人通過(guò)向政府補(bǔ)繳地價(jià)款可以繼續(xù)獲得現(xiàn)規(guī)劃用途的出讓國(guó)有土地使用權(quán)為假設(shè)前提。 設(shè)定估價(jià)對(duì)象是法律允許在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。 估價(jià)人員未對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用面積和建筑面積進(jìn)行測(cè)量，以權(quán)屬證書標(biāo)明的面積為準(zhǔn)。 估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在 2002 年 12 月 1 日的公開(kāi)價(jià)

7、格，即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格，它依據(jù)了如下假設(shè)： 存在自愿銷售的賣者和自愿購(gòu)買的買者； 買賣雙方的交易目的都是追逐自身最大經(jīng)濟(jì)利益； 交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)； 具備公開(kāi)市場(chǎng)條件，交易對(duì)象本身具有市場(chǎng)性； 有適當(dāng)?shù)钠陂g完成談判和交易； 不考慮特殊買家的附加出價(jià)。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人： ××市××飯店有限公司 法定代表人：×× 地址：××市××區(qū)××大街 10 號(hào) 二、估價(jià)機(jī)構(gòu) ××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 法

8、定代表人：×× 地址： ( 略 ) 評(píng)估資質(zhì)：國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu) 土地評(píng)估全國(guó)職業(yè)資質(zhì) 三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為××市××飯店有限公司 (以下簡(jiǎn)稱委托人 ) 所提供的位于××市××區(qū)××大街 10 號(hào)房地產(chǎn)。建筑面積 49977.62，劃撥國(guó)有土地使用權(quán)面積 8048.23 。 區(qū)位與環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于繁華的某市級(jí)商業(yè)區(qū)，西臨××大街，南臨××胡同，北臨××大街，東臨××總公司、×&

9、#215;醫(yī)院。 估價(jià)對(duì)象東側(cè)是縱貫××市南北的××街，西側(cè)是××市繁華的××大街，南距××街約×公里，距市火車站約×公里。估價(jià)對(duì)象所在××大街及其附近有多條公共汽車通往市區(qū)各處，周圍有 A路、 C 路、 F 路、 G 路電車及 E 快車、 R 路、 S 路等多條公交線路，交通十分便捷。估價(jià)對(duì)象所在地是××市區(qū)的商業(yè)、金融繁華地帶，是××市市級(jí)商業(yè)中心之一，聚集了××市××樓、

10、××廣場(chǎng)、××，××大廈及眾多知名老字號(hào)商店等一批大型商業(yè)設(shè)施，該地區(qū)也是××市各大賓館、飯店及公共活動(dòng)場(chǎng)所較為集中的地區(qū)，有五星級(jí)飯店7 個(gè)，占××市的三分之一，附近有××飯店、××飯店、××飯店、××大酒店、××假日酒店、××大廈等多家賓館、飯店，還有××館、××市××、××劇場(chǎng)、×&

11、#215;醫(yī)院等大型公共場(chǎng)所，周邊各類商服配套齊全。 權(quán)益狀況 ××市××飯店有限公司由原××市××公司、××發(fā)展有限公司、××投資有限公司及××發(fā)展公司共同組建的。 土地權(quán)益根據(jù)委托人提供的資料，委托人擁有的包含估價(jià)對(duì)象土地在內(nèi)的國(guó)有土地使用證 ( 參見(jiàn)附件三：國(guó)有土地使用證 ) 。 證號(hào)：【京市東國(guó)用 (200 ×劃 ) 字第××號(hào)】； 土地用途：旅游業(yè)； 土地使用權(quán)類型：劃撥； 圖號(hào)： I-1-2- ×

12、5;； 使用權(quán)面積： 8048.23 。 房屋權(quán)益 委托人還擁有估價(jià)對(duì)象建筑物部份的 房屋所有權(quán)證 ( 參見(jiàn)附件四：房屋所有權(quán)證 ) 。 證號(hào)：【京房權(quán)證市東×字第××號(hào)】； 總建筑面積： 49977.62 ； 無(wú)共有權(quán)人。 估價(jià)對(duì)象的國(guó)有土地使用證記事欄和房屋所有權(quán)證的 設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利摘要欄中均無(wú)共有人和他項(xiàng)權(quán)利記錄。 權(quán)益確定 根據(jù)上述權(quán)證，估價(jià)人員認(rèn)為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，委托人合法擁有估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)。 委托人具有房屋所有權(quán)證和相應(yīng)劃撥土地的國(guó)有土地使用證，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。估價(jià)對(duì)象無(wú)共有權(quán)人，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議，也無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，

13、只有短期租約，可以確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押房地產(chǎn)。但是評(píng)估價(jià)值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。 ××飯店概況及建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 飯店概況 ××飯店于1988年1月開(kāi)工建設(shè)，于1991年8月竣工。高度 32.8m ， 由地上9層、地下2層的建筑物組成。 主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)外墻，外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中式琉璃瓦樓蓋。三層廳有約2500 ，凈空高 21 米的室內(nèi)廣場(chǎng)。估價(jià)對(duì)象為五星級(jí)涉外酒店式物業(yè)，按使用功能分為客房、餐館娛樂(lè)用房、康樂(lè)中心及其他附屬配套用房。估價(jià)對(duì)象建筑物中客房部

14、分有×國(guó)著名設(shè)計(jì)師××設(shè)計(jì)的單雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華單、雙人客房、行政套房、外交套房、××套房和總統(tǒng)套房共 396 間( 套 ) 。 房間配中央空調(diào)、 安全消防、 IDD 直播電話、迷你網(wǎng)吧、冰箱、音響、私人保險(xiǎn)柜、衛(wèi)星及閉路電視、高速網(wǎng)絡(luò) DDN 專線； 商務(wù)客房提供無(wú)盤網(wǎng)絡(luò)工作站、 傳真、 VOD 點(diǎn)播系統(tǒng)等商務(wù)保障。 餐館用房包括裝修風(fēng)格各異，風(fēng)味不同的數(shù)個(gè)中餐廳及酒吧、西餐廳； 娛樂(lè)設(shè)施有康樂(lè)中心， 包括室內(nèi)游泳池、 網(wǎng)球場(chǎng)、 健身房、KTV 、 桑拿浴室、 棋牌室、 斯諾克臺(tái)球； 服務(wù)設(shè)施商品部等； 估價(jià)對(duì)象的其他附屬配套用房包括設(shè)備間、

15、 鍋爐房、 變配電室、 洗衣室、消防監(jiān)測(cè)中控室等。 估價(jià)對(duì)象建筑物內(nèi)外，均按照其使用性質(zhì)、不同的使用功能進(jìn)行了較高檔次的裝修及配備相關(guān)設(shè)施，如煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)。同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯 15 部，方便住客上下使用。 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的功能使用情況如下表 。估價(jià)對(duì)象使用情況位置功能首層接待大廳、××旅行社 二層宴會(huì)廳、 ××中餐廳、 ××大廳、 ××制衣、 ××夜總會(huì)三層大堂 / 商品部、×

16、;×齋、××西餐廳、××館 / ×撈飯館、××行、會(huì)議中心、總機(jī)房四層設(shè)備管道層 五層康樂(lè)中心游泳池 健身房美容美發(fā)棋牌室臺(tái)球室網(wǎng)球場(chǎng)五九層客房B1保齡球館、 ××食苑、 ××夜總會(huì)、 ×桑拿中心、 員工餐廳、員工之家、食品庫(kù) B2停車場(chǎng) (88 個(gè)車位 ) 、設(shè)備用房、庫(kù)房、培訓(xùn)室、洗衣房室外地上停車場(chǎng)24個(gè)車位 目前， 五至九層的客房出租率淡季、 旺季平均約 75% ， 除飯店的餐館、商品部、康樂(lè)中心、會(huì)議廳自營(yíng)外，其余為出租。該大廈內(nèi)、外部狀況良好，滿足使用要

17、求。 1998 年 2000 年飯店進(jìn)行了全面的、 不同程度的室內(nèi)高檔裝修改造， 2000 年 9 月升為五星級(jí)飯店。目前飯店擁有 396 間 ( 套 )各類客房；可供 1200 個(gè)同時(shí)就餐的各式中西餐廳及宴會(huì)廳等；設(shè)施完備的康樂(lè)中心； 6 個(gè)可容納 9 70 人的各種會(huì)議廳； 一個(gè)可隨意組合、 容納 100 400 人的多功能廳； 快捷便利的通訊；五星級(jí)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。該飯店擁有單、 雙人標(biāo)準(zhǔn)客房、 豪華單、 雙人客房、 行政套房、外交套房、 ××套房和總統(tǒng)套房共 396 間 ( 套 ) 。 房間配有中央空調(diào)系統(tǒng)、 安全消防系統(tǒng)、 IDD 、 冰箱、 音響、 私人保險(xiǎn)柜、

18、高速 DDN專線、衛(wèi)星及閉路電視等設(shè)施，商務(wù)客房提供無(wú)限網(wǎng)絡(luò)工作站、傳真、 VOD 點(diǎn)播系統(tǒng)等服務(wù)。 2001 年平均入住率為 70% 80% ，2002 年與上年持平。 該飯店的營(yíng)業(yè)收入有個(gè)起伏增長(zhǎng)的曲線，隨著增長(zhǎng)率提高，且運(yùn)營(yíng)成本率降低，經(jīng)營(yíng)逐步好轉(zhuǎn)。 1994 年以前為 4000 7000 萬(wàn)元； 1995 1997 達(dá) 11000 萬(wàn)元以上； 1998 2000 年為 10000 9000 萬(wàn)元； 2001 年為 13100 萬(wàn)元， 根據(jù)目前經(jīng)營(yíng)狀況， 預(yù)計(jì) 2002年的營(yíng)業(yè)收入比上年增長(zhǎng) 10% 以上。 在××市各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前 10 名內(nèi)。 估價(jià)對(duì)象

19、為五星級(jí)酒店，目前已投入使用約 11 年，由于建筑及裝修質(zhì)量較高， 維護(hù)及使用狀況良好， 1998 2001 年完成裝修改造，各部位基本上無(wú)較大磨損。 估價(jià)對(duì)象的市政條件完善， 所需上水、 生活熱水、 雨水、 污水、供電、中央空調(diào)、供氣、通訊等市政條件已具備，在時(shí)間和用量上可以滿足項(xiàng)目需求。 該大廈的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)委托人提供的含有估價(jià)對(duì)象的 國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證及建筑施工平面圖： 估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)面積： 8048.23 估價(jià)對(duì)象總建筑面積： 49977.62 其中：地上： 39830 地下： 10147.62 層數(shù)：地上 9 層、地下 2 層 結(jié)構(gòu)類型：框架剪力墻 容積率：

20、 6.21 其中地上： 4.95 停車位：地上 24 個(gè)，地下 88 個(gè)。 四、估價(jià)目的 為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2002 年 12 月 1 日 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象 49977.62 房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。 不包括土地出讓地價(jià)，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂(lè)中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。 七、估價(jià)原則 本次估價(jià)遵循以下原則： 合法原則； 最高最佳使用原則；

21、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 替代原則； 公平原則； 達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正 ( 詳述略 ) 。 八、估價(jià)依據(jù) 主要有： 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T50291-1999) ； 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法； 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法； ××市房地產(chǎn)抵押管理辦法； 全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件； 委托人提供的有關(guān)資料； 我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。 九、估價(jià)方法 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所

22、掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率( 報(bào)酬率 ) 將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 將

23、兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算， 并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的分析，認(rèn)為××飯店房地產(chǎn) ( 建筑面積 49977.62 ，國(guó)有劃撥土地面積8048.32 ) 在 2002 年 12 月 1 日的客觀市場(chǎng)價(jià)值為 70894 萬(wàn)元 ( 大寫：人民幣柒萬(wàn)零捌佰玖拾肆萬(wàn)元整 ) ，約折合單位建筑面積價(jià)格14185 元 / ( 大寫： 人民幣壹萬(wàn)肆仟壹佰捌拾

24、伍元整 ) 。見(jiàn)下表。估 價(jià) 結(jié) 果估價(jià)對(duì)象總價(jià)格（萬(wàn)元人民幣）單位價(jià)格（元/）總計(jì)70 89414 158十一、估價(jià)人員 估價(jià)人員 資格注冊(cè)號(hào) 簽名 ××× 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××××× ××× 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××××× ××× 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師 ×××××× 十二、估價(jià)作業(yè)日期 2002 年 12 月 1 日 200

25、2 年 12 月 15 日 十三、有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自 2002 年 12 月 15 日起為 1 年。 若在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整。 十四、有關(guān)說(shuō)明 本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。 根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法和××市房地產(chǎn)抵押管理辦法，該項(xiàng)目一旦發(fā)生清償問(wèn)題，處分方法應(yīng)參照國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行。此外，抵押房地產(chǎn)清償?shù)馁M(fèi)用較之其它正常的房地產(chǎn)交易高，提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。 估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地

26、，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價(jià)。本報(bào)告中，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不包括估價(jià)對(duì)象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價(jià)。 本次評(píng)估結(jié)果的得出是以估價(jià)對(duì)象按照目前的規(guī)定用途能夠持續(xù)使用為所設(shè)前提。由于估價(jià)對(duì)象為國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，建議盡早辦理向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款手續(xù)，取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 本次評(píng)估是以××市××飯店有限公司未與任何一方簽署針對(duì)于估價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)格的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價(jià)對(duì)象中以出租方式經(jīng)營(yíng)的商品部和餐廳設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)參照×&

27、#215;市房地產(chǎn)抵押管理辦法中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 本報(bào)告為抵押房地產(chǎn)估價(jià)，由于注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計(jì)算。 估價(jià)報(bào)告為一大型整體的高檔飯店房地產(chǎn)，其市場(chǎng)變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、旅游業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)條件下，可能較強(qiáng)；但和商業(yè)、住宅等其他房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請(qǐng)抵押權(quán)人注意。 房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過(guò)程中不可避免會(huì)造成損耗，有可能降低抵押物價(jià)值，提請(qǐng)抵押權(quán)人注意。 本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證及估價(jià)對(duì)象分布位置及面積資料等復(fù)印件，由委托人對(duì)其真

28、實(shí)性負(fù)責(zé)。 本報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測(cè)責(zé)任。 委托人只可按照本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)目的使用，不可用于其它用途。 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。 如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對(duì)此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。 估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 實(shí)物狀況分析 實(shí)物狀況包括估價(jià)對(duì)象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、土地等級(jí)、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、裝修及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，具體分析如下： 坐落：××市××區(qū)×

29、5;大街 10 整體房地產(chǎn)； 房屋建筑面積： 49977.62 ，具有所有權(quán)； 土地使用面積： 8048.23 ,劃撥土地使用權(quán)； 土地等級(jí)：商業(yè)二級(jí)； 土地使用權(quán)年限：未限定，按法定最高 40 年計(jì)算； 土地形狀：長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng) 113.79m ，南北寬 80m ； 法定用途：旅游業(yè)； 功能：自營(yíng)客房、餐飲、康樂(lè)中心、會(huì)議室、車庫(kù)等，出租商店、娛樂(lè)等； 層數(shù)： 11 層，地上 9 層，地下 2 層； 容積率： 6.21 ，地上 4.95 ； 車位： 112 個(gè)，地上 24 個(gè)、地下 88 個(gè)； 建筑結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 建成年月： 1991 年； 裝修檔次：五星級(jí)酒店，高檔精

30、裝修 ( 詳表略 ) ； 設(shè)備設(shè)施：煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時(shí)酒店配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共 15 部； 外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中央琉璃瓦樓蓋； 維修保養(yǎng)良好，為完好房； 3 層中央有中庭花園。 二、區(qū)位狀況分析 ( 略 ) 三、市場(chǎng)背景分析 ××市房地產(chǎn)情況 ××市是世界著名的文化古都，全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)以及國(guó)際交往的中心，又由于即將舉辦的 2008 ××市奧運(yùn)，對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來(lái)×

31、15;市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大型商場(chǎng)、寫字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的CBD 、 金融街、 中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成； 城八區(qū)危改有計(jì)劃的持續(xù)； 一大批水、 電、 氣、 熱、 污水處理、 公路 ( 五環(huán)、 注環(huán) ) 、地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用 ( 或在建 ) ；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了高效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。 在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入 WTO 和舉辦 2008奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下， 在××市經(jīng)濟(jì)多

32、年保持 2 位數(shù)增長(zhǎng)的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模、新開(kāi)工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空置基本穩(wěn)定。 2002 年 1 至 10 月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，累計(jì)完703.3 億元，比去年同期增長(zhǎng) 30.3% 。 ××市飯店用房市場(chǎng)分析 世界經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿信心。我國(guó)政府已采取降低利率、減少存款、五·一、十·一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得了良好效果；而且，中國(guó)加入 WTO 使國(guó)外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待中國(guó)

33、市場(chǎng)，加入 WTO 后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以申奧成功和加入 WTO 部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。 飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)功能。 世界旅游組織的資料顯示， 旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)每直接收入 1 元， 相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 4.3 元； 旅游業(yè)每增加一個(gè)直接從業(yè)人員， 社會(huì)就能增加 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 飯店行業(yè)在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是發(fā)展

34、中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。 世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來(lái)的繁榮，會(huì)刺激休閑娛樂(lè)消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成長(zhǎng)期。 在我國(guó)， 2000 年，全國(guó) 10481 家旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額為862.27 億元， 上繳營(yíng)業(yè)稅 44.07 億元； 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為 7.67 萬(wàn)元 / 人。 全國(guó) 6646 家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店， 2000 年實(shí)現(xiàn)

35、營(yíng)業(yè)收入 216.62億元， 上繳營(yíng)業(yè)稅 23.49 億元， 全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 7.48 萬(wàn)元 / 人。 全國(guó)外商和港澳臺(tái)投資興建的 833 家飯店， 2000 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62 億元，上繳營(yíng)業(yè)稅 10.80 億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 10.37 萬(wàn)元 / 人。 飯店供應(yīng)方面， 1999 年以來(lái)也發(fā)生了重大變化。 1999 年全國(guó)增加旅游飯店 1253 家， 增長(zhǎng) 21.7% ， 客房增加 12.46 萬(wàn)間， 增長(zhǎng)16.3% ，全國(guó)有旅游飯店 7035 家， 88.94 萬(wàn)間客房。到 2000 年末，全國(guó)共有旅游飯店 10481 家，比上年末增加 3446 家，增長(zhǎng)49% 。其中星級(jí)旅游飯

36、店 6029 家，比上年增加 2173 家，包括：五星級(jí)飯店 117 家，增加 40 家；四星級(jí)飯店 352 家，增加 148家； 三星級(jí)飯店 1899 家， 增加 607 家； 二星級(jí)飯店 3061 家，增加 1163 家； 一星級(jí)飯店 600 家， 增加 215 家。 盡管客房增長(zhǎng)這么多，但客房出租率仍提高了 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明 1999 年以來(lái)市場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。 2001 年底，××市有涉外飯店 ( 公寓 )421 家、客房 90000 余間， 數(shù)量居全國(guó)各城市之首； 營(yíng)業(yè)收入 142 億， 固定資產(chǎn) 340 億、職工人數(shù) 11

37、.85 萬(wàn)人，均排名第一；利潤(rùn)總額 6.15 億，僅次于上海；利潤(rùn)率排在廣州上海之后。××市飯店業(yè)管理市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度較高，較早與國(guó)際市場(chǎng)接軌，管理規(guī)范化水平較高。 2001 年，××市有五星級(jí)飯店 21 家、四星級(jí)飯店 35 家、三星級(jí) 123家二星級(jí)飯店 149 家、 一星級(jí)飯店 35 家、 其他 58 家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù) 26561 間。 五星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到 2008 年，預(yù)測(cè)××市的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到 800 家、客房 13 萬(wàn)間，屆時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)相當(dāng)激烈。 從×

38、×市的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對(duì)比較穩(wěn)定。由于××市五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的 5.8% ，近現(xiàn)兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長(zhǎng)，所以五星級(jí)飯店的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況看好。 按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對(duì)象××飯店屬于城市中心飯店 (Urban h otels) ，從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。 估價(jià)對(duì)象位于××地區(qū)， 該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購(gòu)物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購(gòu)物中心等

39、，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。四、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下： 法律上的許可性 ( 規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可 ) 。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。 技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。 經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可

40、能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。 價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。 可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化的使用方式。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對(duì)象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途

41、徑。 五、估價(jià)方法選用 估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率( 報(bào)酬率 ) 將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取

42、估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。 六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程 采用收益法估價(jià)整體價(jià)格 估價(jià)對(duì)象為集客戶、會(huì)議中心、餐飲、康樂(lè)中心、娛樂(lè)及配套設(shè)施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，應(yīng)首選收益法估價(jià)。依據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)人員對(duì)不同用途的物業(yè)進(jìn)行逐一測(cè)算。 運(yùn)用收益法 ( 報(bào)酬資本化法 ) 的技術(shù)路線和步驟是：搜集與驗(yàn)證有關(guān)租金、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)費(fèi)用等的市場(chǎng)客觀水平資料，加以分析判斷；預(yù)測(cè)未來(lái)各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入； 估算正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用； 預(yù)測(cè)凈收益； 選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 ( 折現(xiàn)率 ) ； 運(yùn)用適宜

43、的收益法計(jì)算公式， 計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。 經(jīng)調(diào)查認(rèn)為， 估價(jià)對(duì)象近 9 年來(lái)， 營(yíng)業(yè)收入不斷增加， 尤其 20012002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場(chǎng)情況，預(yù)計(jì)今后各年到2008年前后還會(huì)有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價(jià)值評(píng)估角度，本次估價(jià)按現(xiàn)市場(chǎng)的收益水平在未來(lái)基本保持不變考慮。 客房部分收入 估價(jià)對(duì)象共有客房 396 間，其中套房共 21 間，包括大套 10間、 小套 6 間， 頂級(jí)套房 5 間； 標(biāo)準(zhǔn)客房 375 間， 以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。 估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場(chǎng)情況，類似物業(yè)的市場(chǎng)租金見(jiàn)下表。類似物業(yè)的市

44、場(chǎng)租金（表略）依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似物業(yè)的市場(chǎng)情況，考慮淡旺季的比例， 確定其日租金水平為： 大套及頂級(jí)套房： 2200 元； 小套房 1400元，標(biāo)準(zhǔn)客房為 850 元。 估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金日租金名稱大套頂級(jí)套房（元）小行政套房（元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估價(jià)對(duì)象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季時(shí)間占 34% 。 則估價(jià)對(duì)象客房部分年潛在毛收入為： (2200 × 15 1400 × 6 865 × 375) × 365 13350.79 萬(wàn)元 由潛在毛收入中扣除客房正常的空置、 拖欠租金

45、以及其他原因，如打折 ( 打折率 2%50% ， 平均按 10% 左右 ) 等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價(jià)對(duì)象的客房淡季平均入住率 為55%65% ， 旺季平均入住率為 80% ， 平均入住率 75% ，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為 65% 。 13350.79 × 65% 8678.00 萬(wàn)元 餐飲、康樂(lè)、商業(yè)等其他用房的收入 餐飲自營(yíng)部分 估價(jià)對(duì)象中共有餐廳六個(gè)， 共可容納 700 多人同時(shí)就餐， 加宴會(huì)廳等約容納 1200 人。概況如下表（表略）。估價(jià)人員分別對(duì)以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽(tīng)取了經(jīng)營(yíng)人員的情況介紹，了解

46、了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在 200 元以上， 各餐廳綜合平均上座率為 40%50% ，則年總收益約為 4160.00 萬(wàn)元。 康樂(lè)中心等自營(yíng)部分 主樓部分的康樂(lè)中心、 會(huì)議廳、 商品部自營(yíng)用房主要包括如下表（表略）： 估價(jià)人員對(duì)以上康樂(lè)中心等設(shè)施用房的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解也近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)類似物業(yè)水平，康樂(lè)中心等的收入約為客房收入的 10% 左右，確定其年總收益為：900.00 萬(wàn)元。 出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層 13 16 元，一層 20 25 元，二層 18 22 元，三層為15

47、18 元，租約期 3 5 年，租約期內(nèi)年總租金約為 950 萬(wàn)元，折合可出租面積平均日租金 9.7 元，有效日租金 7.3 元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例 0.82 ，考慮平均出租率、 租金損失、 裝修免租期損失等約為 92% ， 有效毛收入率為 75% 。 這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場(chǎng)水平，預(yù)測(cè)未來(lái)收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年 950.00 萬(wàn)元。 停車場(chǎng) ××飯店有地上、地下兩個(gè)停車場(chǎng)。其中，地下車庫(kù)建筑面積為 2368 ，有 88 個(gè)車位；地上車庫(kù)建筑面積為 1261 ，有 24個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，

48、5 元 / 小時(shí)，每天按 12 小時(shí)營(yíng)業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率 90% ，平日 50% ，平均 66% 。則停車場(chǎng)總收益為： 5 × 12 × 365 × (88 24) × 66% 161.88 萬(wàn)元 163.00 萬(wàn)元 地上地下共有附屬及設(shè)備用房 5863.34 , 是屬于應(yīng)由估價(jià)對(duì)象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒(méi)有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。總附屬及設(shè)備用房占總建筑面積的比例為 11.73% ，屬正常比例。 餐飲、康樂(lè)、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì) 4160.00 900.00 950.00 162.00 6172.00 萬(wàn)元 估

49、價(jià)對(duì)象的年有效收入 8678.00 6172.00 14850.00 萬(wàn)元 求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開(kāi)支。 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近現(xiàn)年的情況，該類物業(yè)的市場(chǎng)水平，以及對(duì)未來(lái)管理水平穩(wěn)步提高的判斷。 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)

50、收入的 5%( 客房增值稅為 3%) ， 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為營(yíng)業(yè)稅額的 7% 、 3% ， 合計(jì)按營(yíng)業(yè)收入的 5.5% 計(jì)算： 14850.00 × 5.5% 816.75 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)成本 客房成本為客房收入的5% ：8678.00 × 5% 433.90 萬(wàn)元 餐飲成本占餐飲收入的 31% ： 4160.00 × 31% 1289.60 萬(wàn)元 康樂(lè)中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的 14% ： 900.00 × 14% 1633.50 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)成本合計(jì) 1849.50 萬(wàn)元。 工資及福利 工資及福利費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的 11% ： 14850.00

51、 × 11% 1633.50 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占營(yíng)業(yè)收入的 10% ： 14850 × 10% 1485.00 萬(wàn)元 管理財(cái)務(wù)費(fèi) 行政管理費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的 7.0% ： 14850.00 × 7.0% 1039.50 萬(wàn)元 市場(chǎng)推廣費(fèi) 市場(chǎng)推廣費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的 2.0% ： 14850.00 × 2.0% 297.00 萬(wàn)元 能源維修費(fèi) 能源維修費(fèi)約占營(yíng)業(yè)收入的 7% ： 14850.00 × 7.0% 1039.50 萬(wàn)元 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值 70% 的 1.2% ： 6100 × 49977.62 × 7

52、0% × 1.2% 256.09 萬(wàn)元 房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的 0.25% ： 6100 × 49977.62 × 0.25% 76.22 萬(wàn)元 土地使用費(fèi) 按規(guī)定為每年 80.89 萬(wàn)元。 商業(yè)設(shè)備折舊 即餐飲廚房、洗衣房、停車場(chǎng)等商用設(shè)備及客房家具的年折舊費(fèi)為 210 萬(wàn)元。 物業(yè)管理酬金 約為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的 3% ，為 250 萬(wàn)元。 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì) 816.75 1849.50 1633.50 1485.00 1039.50 297.00 1039.50 256.09 76.22 80.89 210 250 9033.95 萬(wàn)元 估算年凈收益 凈收益年

53、有效總收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14850.00 9033.95 5816.05 萬(wàn)元 確定報(bào)酬率 估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來(lái)確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。 目前，中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率為 1.98% 較低，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等，判斷風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為 5% ，則確定估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率適中為 7% 。 收益年限的確定 估價(jià)對(duì)象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游

54、酒店，除非國(guó)家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。 所以本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。 估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的 非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為 60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為 40 年， 則本次估價(jià)按估價(jià)對(duì)象收益年期 40 年計(jì)算。 采用的適當(dāng)?shù)氖找娣ü接?jì)算收益價(jià)格 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，同時(shí)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報(bào)酬率不變的收益法公式： 公式中 V 估價(jià)

55、對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 A 年凈收益 Y 報(bào)酬率 n 收益年限 將數(shù)據(jù)代入公式計(jì)算： 扣減土地出讓金 估價(jià)對(duì)象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地， 一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓金地價(jià)款部分。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果 ( 計(jì)算過(guò)程略 ) ， 并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)， 繳納的土地出讓 ( 金 )地價(jià)款為地上商

56、業(yè) 2000 元 / 、地下車庫(kù) 900 元 / 、地下收益部分面積按地上價(jià)格 1/3 即 660 元 / 計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓 ( 金 ) 地價(jià)款為7991.10 萬(wàn)元。 (27681.3 5589 2453 1795) × 2000 1261 × 900 (1023 1781 2368) × 600 /10000 37681.3 × 2000 1261× 900 5172 × 660 7991.10 萬(wàn)元 采用收益法的估價(jià)結(jié)果 77537.89 7991.10 69546.79 萬(wàn)元 采用成本法估價(jià)整體價(jià)格 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估

57、價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。 重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對(duì)象具有相同效用的全新?tīng)顟B(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用 ( 包括土地取得費(fèi)用、 前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 管理費(fèi)、 投資利息、 銷售費(fèi)用 ) 、 銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本案例若重新取得經(jīng)營(yíng)性土地應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)取得出讓土地，所以先按出讓土地的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。 估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類

58、房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和水平測(cè)算。 土地成本 根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及土地開(kāi)發(fā)等成本包括土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市拆遷費(fèi)、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)及其他費(fèi)用。 土地出讓金 上述計(jì)算為 7991.10 萬(wàn)元，折合建筑面積 1559 元 / 城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi) 包括大市政、四源費(fèi)等，測(cè)算后為折合建筑面積 650 元 / 土地開(kāi)發(fā) ( 征地拆遷費(fèi)或城市拆遷 ) 費(fèi) 包括拆遷、安置、補(bǔ)償費(fèi)，拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷單位管理費(fèi)等經(jīng)測(cè)算按地面計(jì)算近 19000 元 / ，折合 3000 元 / 建筑面積。 小區(qū)建設(shè)配套費(fèi) ××地區(qū)建設(shè)配套費(fèi)為折合建筑面積 250 元 / 其他 策劃、

59、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)、土地評(píng)估、契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，取上述土地成本的 1.1 1.8% ，約 1.5% 。 (1599 650 3000 250) × 1.5% 82.49 元 / 土地取得費(fèi)成本合計(jì) 土地取得成本合計(jì)為：建筑面積 5581.49 元 / 建筑物建造成本 建安工程費(fèi) 根據(jù)××市現(xiàn)行建筑工程概算定額及有關(guān)文件規(guī)定、××市有關(guān)招投標(biāo)工程中的標(biāo)價(jià)、參考××市同類飯店建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象建筑物主體、附屬、配套、室外工程的建筑、結(jié)構(gòu)、高檔裝修、設(shè)備安裝等的建安工程費(fèi)的測(cè)算如下表（表略）。 建安工程費(fèi)單位造價(jià)為 6100 元 / 。 前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等 根據(jù)××市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)情況，前期工程、建設(shè)期間稅費(fèi)及其他專業(yè)費(fèi)等見(jiàn)下表（表略）。經(jīng)測(cè)算前期工程及其他專業(yè)費(fèi)等為 450.70 元 / 。 建筑物建造成本合計(jì)為 6550.70 元 / 。 上述項(xiàng)合計(jì)為 5581.49 6550.70 12132.19 元 / 。 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)包括管理組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各種費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，取項(xiàng)成本合計(jì)的2.0% ，為 242.64 元 / 。 5581.49 × 0.02 6550.70 × 0.02