一方婚前購(gòu)買(mǎi)婚后產(chǎn)權(quán)登記并共同按揭還貸房屋的性質(zhì)及處理

1、    一方婚前購(gòu)買(mǎi)，婚后產(chǎn)權(quán)登記并共同按揭還貸房屋的性質(zhì)及處理發(fā)布日期：2009-05-11    作者：張之喜律師 一方婚前購(gòu)買(mǎi)，婚后產(chǎn)權(quán)登記并共同按揭還貸房屋的性質(zhì)及處理兼談房屋登記對(duì)房屋權(quán)屬歸屬的重要性張之喜 湖北清風(fēng)源律師事務(wù)所 問(wèn)題的提出：按揭購(gòu)房目前已成為比較普遍的購(gòu)房方式，在離婚案件中，因按揭房屋權(quán)屬引起的糾紛也日益增加，對(duì)于如何認(rèn)定按揭房屋的歸屬以及夫妻離婚后如何對(duì)按揭房屋進(jìn)行分割，易成為審理中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。近段時(shí)間，筆者曾代理過(guò)一件離婚糾紛的執(zhí)行案子，該案中就涉及到按揭房的歸屬認(rèn)定及分割問(wèn)題。因當(dāng)

2、事人認(rèn)為法院沒(méi)有正確處理好家庭財(cái)產(chǎn)的分割，對(duì)法院的一、二審判決極為不滿，在執(zhí)行過(guò)程中，已向省高級(jí)人民法院申訴。筆者仔細(xì)分析了本案案情，并形成自己的觀點(diǎn)，寫(xiě)成文字以與各位律師同仁商磋。案情是這樣的，2003年12月8日，鄭某（男）與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣合同一份，以自己名義購(gòu)買(mǎi)了位于武昌區(qū)某樓盤(pán)一面積為110平方米的房屋，并首次向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房款人民幣10萬(wàn)元。2004年5月8日，鄭某與陳某某（女）在武漢市武昌區(qū)民政局登記結(jié)婚。2004年7月1日，鄭某與某銀行簽訂了公積金個(gè)人住房委托貸款借款合同及抵押合同，同年10月8日，某銀行向鄭某發(fā)放了15萬(wàn)元公積金貸款，鄭某同時(shí)取得房屋兩證。在

3、共同生活中，由于鄭某與陳某某性格不和，常為生活鎖事鬧矛盾并分居。2007年8月21日，鄭某向武昌區(qū)人民法院遞交起訴狀，以夫妻感情破裂無(wú)法在一起共同生活為由，請(qǐng)求法院判令雙方離婚，并依法分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，案件受理費(fèi)由雙方承擔(dān)。在本案的審理過(guò)程中，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要是：位于武昌區(qū)某樓盤(pán)一面積為120平方米的房屋是否屬于夫妻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)？人民法院應(yīng)該如何分割該財(cái)產(chǎn)？對(duì)此有兩種意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案中爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)系鄭某于婚前以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，并且向開(kāi)發(fā)商支付了首付款10萬(wàn)元，盡管訟爭(zhēng)房屋的兩證是在雙方婚后所得，但這只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，房屋期待的權(quán)益在婚前簽訂合同之后就已經(jīng)取得，是鄭

4、某婚前訂立合同及付款行為所致，婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)絕不意味著婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益婚后向夫妻共同財(cái)產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化，并且訟爭(zhēng)房屋登記在鄭某個(gè)人名下，應(yīng)屬于鄭某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。關(guān)于婚姻存續(xù)期間雙方還貸的部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)依法分割。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，雖然本案訟爭(zhēng)房屋系鄭某在婚前購(gòu)買(mǎi)，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期購(gòu)房款，但該房屋是在雙方婚姻存續(xù)期間取得房屋所有權(quán)，且用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，因此，訟爭(zhēng)房屋無(wú)論登記在一方還是雙方名下，根據(jù)我國(guó)婚姻法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。 法院判決：一、二審法院經(jīng)審理后，均沒(méi)有直接采納雙方的觀點(diǎn)，而是采取折衷的辦法，認(rèn)定鄭某為

5、支付訟爭(zhēng)房屋的首付款10萬(wàn)元系鄭某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同支付的按揭款屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由此判決，本案訟爭(zhēng)房屋歸鄭某所有，未支付的按揭款由鄭某支付；鄭某自判決生效之日起十日內(nèi)將雙方在婚姻存續(xù)期間共同還貸金額的一半及房屋增值補(bǔ)償費(fèi)1萬(wàn)元給付陳某某。  案件評(píng)析：上述案件的事實(shí)并不復(fù)雜，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)實(shí)際上就是一方婚前簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款，但在婚后取得產(chǎn)權(quán)證，夫妻共同按揭還貸的房屋究竟屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？夫妻離婚后，訟爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)究竟如何分割？筆者暫且不論一、二審法院對(duì)本案判決的合理、合法性，單就雙方訟爭(zhēng)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)及分割情況進(jìn)行分析。歸納起來(lái)，第一種意見(jiàn)

6、之所以認(rèn)為，登記在一方名下，由一方簽訂購(gòu)房合同并支付首付款的房屋是否屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)在于首付款是否在結(jié)婚之前支付。第二種意見(jiàn)之所以認(rèn)為，登記在一方名下，由一方支付首付款的房屋是否屬于個(gè)財(cái)產(chǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)在于房屋所有權(quán)是否在結(jié)婚登記之前取得。對(duì)于上述兩種意見(jiàn)，各地法院都有判例，但筆者更傾向于第二種意見(jiàn)。一、一方婚前簽訂購(gòu)房合同、支付首付款，婚后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、共同按揭還貸的房屋，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。我國(guó)婚姻法第十七條規(guī)定“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有”，“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”。第十九條規(guī)定“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)

7、以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定?！鄙鲜鲆?guī)定表明，我國(guó)婚姻法采用的是法定財(cái)產(chǎn)制和約定財(cái)產(chǎn)制相結(jié)合的方法。根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)于一方婚前簽訂購(gòu)房合同、支付首付款及按揭，婚后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、共同還貸的房屋并未規(guī)定在內(nèi)。筆者認(rèn)為，對(duì)于認(rèn)定財(cái)產(chǎn)是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，首先要看財(cái)產(chǎn)是否是在婚姻存續(xù)期間所得，其次要看如果財(cái)產(chǎn)是在婚姻存續(xù)期間所得，夫妻雙方對(duì)所得財(cái)產(chǎn)有沒(méi)有約定，有約定的從約定，沒(méi)有約定或者約定不明的應(yīng)認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在夫妻離婚時(shí)，按照共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。眾所周知，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。所謂不動(dòng)

8、產(chǎn)，是指客觀上不能移動(dòng)或者移動(dòng)會(huì)影響其使用價(jià)值或者價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)一般指土地及其定著物（主要是房屋）。我國(guó)物權(quán)法第九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。城市房地產(chǎn)管理法第六十條規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。第六十一條第二款規(guī)定，在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。根據(jù)上述法律規(guī)定，在我國(guó)，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)是以登記作為生效要件的，即當(dāng)事人買(mǎi)賣房屋必須依法登記，否則，

9、其房屋轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是一個(gè)很特殊的權(quán)利，是一種具有無(wú)因性的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)同其發(fā)生變動(dòng)的原因行為是相分離的。就按揭房屋而言，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)購(gòu)買(mǎi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣合同是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，而商品房買(mǎi)賣合同屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立、生效依據(jù)的是債權(quán)法、合同法的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬于物權(quán)法調(diào)整的范疇，按照物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)只能在登記時(shí)發(fā)生效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合同即商品房買(mǎi)賣合同與房屋權(quán)屬變動(dòng)是兩個(gè)不同的概念，依法成立的物權(quán)變動(dòng)合同并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。為此，江蘇省高級(jí)人民法院在關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的討論紀(jì)要征

10、求意見(jiàn)稿中認(rèn)為，夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無(wú)論登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，代為夫妻共同債務(wù)，由雙方共同償還。筆者認(rèn)為，江蘇省高級(jí)人民法院的意見(jiàn)是符合立法原意的。本案中鄭某于婚前以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)了訟爭(zhēng)房屋，但因該房屋在其婚前只是與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買(mǎi)賣合同，訟爭(zhēng)房屋尚未登記，根據(jù)物權(quán)行為同原因行為相分離的原則，該房屋的所有權(quán)在鄭某結(jié)婚前并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，鄭某與陳某某結(jié)婚后，辦理按揭、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記后

11、，才取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)后，鄭某與陳某某對(duì)該房屋的權(quán)屬也沒(méi)有進(jìn)行特別約定。另外，從購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房屋的目的來(lái)看，鄭某就為了與陳某某結(jié)婚后使用。綜上，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)婚姻法的立法精神，本案訟爭(zhēng)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。二、要正確界定訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄的內(nèi)容及日期為準(zhǔn)據(jù)。由于我國(guó)實(shí)行登記發(fā)證主義，所以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在登記機(jī)關(guān)辦理完相關(guān)登記后，登記機(jī)關(guān)還要向登記權(quán)利人頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。在過(guò)去的司法實(shí)踐中，我們一直以取得權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間作為取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的準(zhǔn)據(jù)點(diǎn)。但是，我國(guó)物權(quán)法第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。從上述規(guī)定我們可以看出，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅僅具有證據(jù)資格，它不是證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)。根據(jù)物權(quán)法第十四條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不