二線城市高層公共建筑策劃

1、二線城市高層公共建筑策劃項(xiàng)目位于二線城市。全市人口 58萬(wàn)，市區(qū)人口 14萬(wàn)。本項(xiàng)目位于城北新區(qū)，距 離老城區(qū)中心地段大約4.5公里。城北區(qū)屬于項(xiàng)目所在城市城市發(fā)展主要方向。市新規(guī)劃地段，是未來(lái)城市的發(fā)展方向。在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口 8.6萬(wàn)人, 是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項(xiàng)目提供了較好的人口支撐。規(guī)劃：長(zhǎng)約200米，寬約133米。 總用地面積：27000 m項(xiàng)目位于二三線城市，全市人口 58萬(wàn)，老市區(qū)人口 14萬(wàn)，若在浙江 則是偏小型縣級(jí)市的人口規(guī)模，外來(lái)人口不會(huì)多吧？購(gòu)房人群以公務(wù)員、 教師為 主，屬于高收入群體。這正是缺乏商業(yè)人口和外來(lái)購(gòu)買力的典型現(xiàn)象。 項(xiàng)目位于城北新區(qū)距

2、老城區(qū)中心約 4.5公里，規(guī)劃人口 8.6萬(wàn)人（老城 人口至少遷1/3?），組團(tuán)型啞鈴式規(guī)劃，新老區(qū)間存在著遷居抗力和短期生活交 通成本加大； 新區(qū)距最近的一、二線中心城市有多遠(yuǎn)？交通聯(lián)系方式，主要靠快速干 道、高速公路、火車或航運(yùn)？附近不會(huì)有機(jī)場(chǎng)吧？ 新區(qū)的經(jīng)濟(jì)模式存在著向周邊幅射的能力和條件嗎？ 新區(qū)可以有爭(zhēng)取成為周邊經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一、二線中心城市的衛(wèi)星城的總建筑面積：65243 m其中大型超市面積：16750 m 商務(wù)樓建筑面積：18583 m （三層）商業(yè)用房服務(wù)面積：30000 m （28層、100m以下） 容積率：2.39建筑密度：55.4%綠地率：8%地下車庫(kù)泊位：113地面停車

3、泊位：152地面自行車泊位：920 需要解決三個(gè)問(wèn)題：1、 超市的開業(yè)時(shí)間預(yù)測(cè)（已解決，答案在15#）2、 1.8萬(wàn)方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議（已解決，答案在47#48#49#）3、28層公建部分的功能定位和產(chǎn)品建議（提供了 3種組合方案給甲方，正在確 認(rèn)，大家拭目以待。確認(rèn)后馬上雙手奉上。）大家可針對(duì)以上情況發(fā)表看法。本次模擬操盤主要是提高大家思考問(wèn)題時(shí)邏輯能 力。發(fā)言內(nèi)容可涉及解決問(wèn)題的需要哪些數(shù)據(jù)，哪些方法。當(dāng)需要相關(guān)資料LZ會(huì)認(rèn)真回復(fù)，直至解決問(wèn)題。重點(diǎn)是 28層公建部分的功能定位、產(chǎn)品建議。問(wèn)題探討之一：分析現(xiàn)狀條件嗎？（加工區(qū)、貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、教育區(qū)、生活區(qū)等）問(wèn)題探討之二：務(wù)

4、點(diǎn)虛1. 人均GDP水平（實(shí)際購(gòu)買力評(píng)價(jià)），該地城鎮(zhèn)居民人均總支出為$ 905元還達(dá)不到人均GDP1980美元低收入組的一半。恩格爾系數(shù)=食物支出金額/總支出金額 =35.43%卻相當(dāng)于人均 GDP$3000 元的水平,只能判斷當(dāng)?shù)刈援a(chǎn)食物 比省內(nèi)一、二線中心城市量多且價(jià)廉 , 應(yīng)該屬于生活成本較低的地區(qū)。象天津?qū)?北京，蘇州和嘉興對(duì)上海。該地雜項(xiàng)商品和服務(wù)僅占2.06 偏低，本地娛樂(lè)休閑消費(fèi)力較差。2. 按經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段看人均 GDP, 該地城鎮(zhèn)居民人均總收入為$ 1591 元, 已超過(guò)人均總收入$ 1000 元溫飽線開始走向小康階段 , 但距人均總收入$ 3000 元的富裕階段還有差距 ,

5、也只有浙江省人均總收入的一半左右 , 應(yīng)屬于欠發(fā)達(dá) 地區(qū), 分級(jí)也只能在二 三線城市中間偏下 ;3. GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢(shì)。GDPfi在1000美元以下，各類初級(jí)市場(chǎng)，集貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)生；在 1000美元 2000美元，生活超市產(chǎn)生，食 品類批發(fā)市場(chǎng)退出該區(qū)域；在 2000美元3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連 鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在 3000 美元 4000 美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展， Shoppingmall 等產(chǎn)生；在 4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。4. 在二，三級(jí)城市中，如政府遷移、新城區(qū)規(guī)劃、支柱產(chǎn)業(yè)、大型交通 道路規(guī)劃等對(duì)該地的商業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生重大影響。5. 在人

6、均收入低的國(guó)家，市場(chǎng)也因人均消費(fèi)力低所限，雖然市場(chǎng)的環(huán)境 差，但產(chǎn)品價(jià)格便宜，適合這個(gè)層次消費(fèi)者，所以在任何一個(gè)城市，消費(fèi)較高的 往往去商場(chǎng)，專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場(chǎng)。 越是人均GDF收入低的 城市，市場(chǎng)業(yè)態(tài)的生意越紅火；收入越高，則越差。6. 城市化水平低的城市，人均收入越低，在市場(chǎng)的供給方式也就越初級(jí)， 購(gòu)物都集中在集貿(mào)市場(chǎng)， 導(dǎo)致大部分大商場(chǎng)倒閉或半死不活； 反之在人均收入高 的城市， 供給方式越高級(jí)， 則購(gòu)物多集中在商場(chǎng)， 而初級(jí)或中級(jí)的攤位式市場(chǎng)生 意很差。問(wèn)題探討之三：研究重點(diǎn)1. 布局性； 在商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)施中， 布局尤為重要， 一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)， 切合實(shí)際的布 局會(huì)使

7、一個(gè)市場(chǎng)，迅速火爆，反之，很多類似迷宮的設(shè)計(jì)適得其反，一個(gè)錯(cuò)誤的 格局對(duì)市場(chǎng)的影響有時(shí)是致命的。2. 商業(yè)進(jìn)程性：在市場(chǎng)領(lǐng)域中， 最可怕的就是在選擇進(jìn)入時(shí)的時(shí)機(jī)性不對(duì)或選擇行業(yè)的行 業(yè)發(fā)展進(jìn)入尾期，它將無(wú)可抵擋的，不可挽回的失敗，投資也往往南轅北轍，遠(yuǎn) 比因地段，價(jià)格等失誤造成的損失可怕多了。3. 人氣性：人流、車流和交通狀況， 三部分聚集為人氣。 包括商戶人氣和消費(fèi)者人氣 兩個(gè)方面，招商時(shí)考慮商戶較多，運(yùn)營(yíng)時(shí)考慮消費(fèi)者較多。交通狀況指顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的交通方便程度， 交通便捷程度主要考察商業(yè) 區(qū)內(nèi)道路類型，道路寬度，路面狀況、公交站點(diǎn)總數(shù)及密度，平均車流量。主要 考察商業(yè)物業(yè)與火車站、 港口、

8、長(zhǎng)途汽車站等設(shè)施的空間距離和對(duì)外交通聯(lián)接的 方便程度。人氣與財(cái)氣相通， 人流既錢潮， 人氣主要指 2個(gè)方面招商期的商戶聚 集和有效購(gòu)買的人群。4. 競(jìng)爭(zhēng)性：市場(chǎng)的建設(shè)， 投資和發(fā)展過(guò)程中， 往往會(huì)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)生， 從熟知地段上 來(lái)說(shuō)，進(jìn)行地理位置優(yōu)劣的比較，人人有目共睹。另一個(gè)是從規(guī)模性比較，如果 一方的規(guī)模大，則大的就有可能吞并小的，最好在同質(zhì)上不要與規(guī)模性的競(jìng)爭(zhēng)， 或是除非地況位置優(yōu)越可彌補(bǔ)此方缺陷。在硬件上，如一方的條件好，價(jià)格低， 則極具競(jìng)爭(zhēng)性， 在競(jìng)爭(zhēng)性的諸因素中， 地段、規(guī)模、價(jià)格、硬件更要素同等重要， 正是由于競(jìng)爭(zhēng)性的存在，才使市場(chǎng)不斷發(fā)展和更換。5. 兼容性：業(yè)態(tài)在各級(jí)市場(chǎng)是越

9、初級(jí)的市場(chǎng)， 其業(yè)態(tài)的兼容性越大。 城市越發(fā)達(dá)， 越 細(xì)分化。在三級(jí)城市食品、糧油、服裝、家居、電器等，往往市場(chǎng)組合在一起。 而二級(jí)城市就細(xì)分一些， 在一級(jí)城市，則徹底的細(xì)分化。 在市場(chǎng)發(fā)展的不同階段， 業(yè)態(tài)也是越初級(jí)，業(yè)態(tài)之間越兼容，越高級(jí)越開始細(xì)分化。但二三級(jí)市場(chǎng)中，常 見樓層業(yè)態(tài)為小百貨鞋、服裝、家居、窗簾、食品等大雜燴在一個(gè)商業(yè)物業(yè)中。兼容性強(qiáng)不代表利潤(rùn)高， 每個(gè)業(yè)態(tài)中只有一個(gè)最恰當(dāng)合適項(xiàng)目， 只能說(shuō)項(xiàng) 目的操作安全保障性大點(diǎn)， 或是未來(lái)發(fā)展的空間度大點(diǎn)。 同一建筑物內(nèi)的兼容性 強(qiáng)弱，表明消費(fèi)者或商戶的認(rèn)同度，如強(qiáng)則認(rèn)同度弱，如弱則對(duì)業(yè)態(tài)認(rèn)同度強(qiáng)。 在同一建筑物中， 兼容性是平衡租金價(jià)

10、差時(shí)要考慮的因素， 以及項(xiàng)目綜合回報(bào)率 的關(guān)系。十分抱欠!問(wèn)題探討之一 三，均尚未涉及阿男版主的實(shí)際問(wèn)題 , 主要是在思考和想弄 清如下問(wèn)題 :該綜合樓不同類型的物業(yè)形態(tài) （13 層商業(yè)形態(tài) ,427 層商業(yè)形態(tài) ,28 層商業(yè)形態(tài) ） 的主要市場(chǎng)需求的方向在哪兒 ?該綜合樓開發(fā)不同品質(zhì)物業(yè)的主要目標(biāo)客戶群在哪兒 ?該綜合樓最佳的運(yùn)營(yíng)摸式是什么 ? 全售？ 全租？ 部份售部份 租 ? 委托專業(yè)公司管理好還是自管請(qǐng)顧問(wèn)好 ?該綜合樓最佳的品質(zhì)定位是中低擋 ?是中高擋 ?是高擋? （本項(xiàng)目作 為項(xiàng)目所在市發(fā)展新區(qū)， 是政府建設(shè)城市新中心的重點(diǎn)項(xiàng)目之一， 可以考慮打造 一個(gè)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，滿足市場(chǎng)需求

11、，提升城市的商務(wù)辦公環(huán)境和城市形象。 . 地標(biāo)性建筑。 ）該綜合樓養(yǎng)鋪期（至少得 25 年）最佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是什么 ? 該綜合樓 旺鋪期最佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是什么 ?該綜合樓實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪兒？ 該綜合樓實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的時(shí)間予測(cè)（這與開發(fā)商的主導(dǎo)需求和資金 鏈承受度密切相關(guān)）。弄清這些問(wèn)題的方向就在問(wèn)題探討之一 三所包含的探討中， 如何完成 只有靠艱難的市場(chǎng)調(diào)研了。自問(wèn)題探討之四開始，將涉及阿男版主的實(shí)際問(wèn)題，一步一步地和大家一起把阿男版主出的考核題解答得更準(zhǔn)確更有實(shí)戰(zhàn)效力 回復(fù) :1-71. 需求需要經(jīng)過(guò)調(diào)研資料整理方能給予，目前正在整理資料。2. 項(xiàng)目 28層的商業(yè)用房建成后將成為標(biāo)志性

12、建筑，為了最大限度得發(fā)揮項(xiàng)目的 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益， 其項(xiàng)目功能的準(zhǔn)確定位和合理劃分是本項(xiàng)目首先要考慮的 問(wèn)題。結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件， 我司認(rèn)為該項(xiàng)目的功能存在三種 可能性：賓館、寫字樓和酒店式公寓。通過(guò)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)的分析，我們將得出本項(xiàng) 目較為合理的功能組合以及產(chǎn)品建議。3. 全售?？刂其N售節(jié)奏，難以去化的首先銷售。4. 高檔。毋庸質(zhì)疑。5. 養(yǎng)鋪：剛建成的兩年里，會(huì)選擇引進(jìn)經(jīng)營(yíng)裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。在 人口入住率達(dá)到一定水平、 尚未達(dá)到高峰之際， 選擇滿足周遍人口日常消費(fèi)的業(yè) 種，譬如：便利店，洗衣店等，當(dāng)商業(yè)街市進(jìn)入成市階段以后根據(jù)人口需求調(diào)整 業(yè)態(tài)。6. 優(yōu)勢(shì)衍生機(jī)

13、會(huì)。最大優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)點(diǎn)：目前項(xiàng)目所在市商業(yè)業(yè)態(tài)較為 落后，商業(yè)聚集度不高，需要更先進(jìn)的業(yè)態(tài)來(lái)填補(bǔ)，一個(gè)綜合型的消費(fèi)場(chǎng)所、提 高其商業(yè)水平、滿足當(dāng)?shù)氐膴蕵?lè)需求。7. 商業(yè)機(jī)密。哈哈(不好說(shuō)哦)問(wèn)題探討之四：基地研究1. 規(guī)劃基地呈長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約 200 米，寬約 133 米。分析：關(guān)鍵是土地四至周邊規(guī)劃道路狀況， 至少該用地有兩面應(yīng)臨城 市已經(jīng)形成或近期可以形成的主干道， 其余兩面宜與規(guī)劃中的住宅小區(qū)相鄰， 若 該用地有三面臨街就是良好的商業(yè)用地了。二面臨街時(shí)，臨街面商業(yè)建筑長(zhǎng)度扣除15%入口寬度后至少可達(dá)( 200m+133m)x 85%=283m三面臨街時(shí)，臨街面商業(yè)建筑長(zhǎng)度扣除15%

14、入口寬度后至少可達(dá)( 200m+133mx)2 x 85%=396m 臨街面商業(yè)建筑的商用價(jià)值較高、也易出售出租。2. 總用地面積：27000 m20分析：200米X 133米=26600川，說(shuō)明該用地比較規(guī)矩，周邊局部略有向外擴(kuò)展03. 總建筑面積：65243 m2:其中 1 2層擬作超市，首層面積為 9000左右，二層面積為 8000左右； 第3層擬作商務(wù)樓，面積為 18583m-16750m=1833m； 第427層擬作商務(wù)用房， 平均每層面積為(65243 m-18583 m)/25 層=1866.4 m ;第28層擬作特殊商業(yè)用房，層面積暫同下層為 1866.4 m；分 析 ：13

15、層 擬 作 超 市 和 商 務(wù) 用 ， 一 般 層 高 至 少 應(yīng) 為4.5m+4.2m+3.9m=12.6m；427 層擬作商務(wù)用房平均層高暫定 3m, 則這部份總高應(yīng)為 3m x27=81m；28 層擬作特殊商業(yè)用房層高暫定 4.5m； 首層地面暫定高于室外地坪 0.45m, 頂層出屋面樓電梯間高度至少為2.4m,頂層女兒墻高至少為1.5m；該樓總高則為：0.45m+12.6m+81m+4.5m+2.4m=100.95n大于 100m不經(jīng) 濟(jì), 設(shè)計(jì)施工復(fù)雜成本顯著增高；（若4層和14層作為設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼輔助用房時(shí)（會(huì)所、物管、花園平臺(tái)等），層高可按需要上下微調(diào)）建議該樓按26層設(shè)計(jì),426

16、層平均每層面積為（65243 m2-18583 m2） /23層=2028.3 m ,13層和26層層高適當(dāng)加高，使招商兼容性更優(yōu)；同時(shí)屋面予留屋頂建筑造型構(gòu)架、 廣告牌和發(fā)射塔空間， 對(duì)提升該建筑的 外立面形象和地標(biāo)性是絕對(duì)需要的，這也是產(chǎn)品策劃與建筑設(shè)計(jì)切磋的要點(diǎn)之一。4. 總?cè)莘e率： 2.39建筑密度： 55.4%分析：該用地容積率偏低而建筑密度高 ;該項(xiàng)目首層建筑占地面積可作到 27000x55.4%=14958 m , 而首層商業(yè)建筑 面積為9000左右,還有近6000 m的差距,又該作什么呢？查了一下浙江有關(guān)土地招拍掛條件中 , 建筑密度一般均控制在 30%35%之 間, 越是新區(qū)

17、越嚴(yán)格 , 懷疑建筑密度 =55.4%出錯(cuò)了。實(shí)際該項(xiàng)目容積率 =65243 m /27000 m =2.42 略超過(guò)規(guī)劃用地條件 2.39 的總 容積率 , 需向下微調(diào)。5. 綠地率： 8%分析：該用地綠地率偏低，雖省綠化費(fèi)用但降低環(huán)境品質(zhì)， 懷疑綠地率=8 % 出錯(cuò)了。查了一下浙江有關(guān)土地招拍掛條件中 , 商業(yè)建筑綠地率一般均控制 在15 %33沱間，越是新區(qū)越大，該項(xiàng)用地指標(biāo)還存在提高綠地率的條件。6. 地下車庫(kù)泊位： 113 地面停車泊位： 152分析：合計(jì)總停車泊位為 265臺(tái), 停車位配比指標(biāo) =65243 m /265 臺(tái) =246 m/臺(tái),大大低于商業(yè)綜合樓100 m配一個(gè)停車

18、位的最低需求,說(shuō)明該地區(qū)汽 車占有率偏低，居民出行多數(shù)選用公共交通、自行車或步行。該項(xiàng)目地下室建筑面積暫估為：113臺(tái)X 40 m /臺(tái)=4525 m,作單層 地地下室即可滿足，費(fèi)用較省。該項(xiàng)目地面停車位建筑面積暫估為：152臺(tái)X 25 m /臺(tái)=3800 m； 地面停車位用地率=3800 m/27000 m =14.1%;說(shuō)明該地區(qū)汽車泊位特 別是地下車庫(kù)泊位銷售困難， 有車一族還沒有形成買車位的習(xí)慣， 甚至是不交費(fèi) 亂停車。7. 地面自行車泊位： 920輛（應(yīng)包括摩托和電動(dòng)自行車）分析：該項(xiàng)目自行車泊位建筑面積暫估為： 920輛x 1.5 m /臺(tái)=1380 m；地面自行車泊位用地率=13

19、80 m/27000 m =5.1%,說(shuō)明該地區(qū)使用自 行車（包括摩托和電動(dòng)自行車）的居民較多，城市化程度偏低。基地研究結(jié)論：1. 由于基地面積較大有 40.5 畝，而綜合樓主體標(biāo)準(zhǔn)層平面僅有 1866m 2028 m,底層商業(yè)面積充分開發(fā)是本案重點(diǎn)之一；2. 由于首層面積為9000 m左右，二層面積為8000 m左右，兩層合計(jì)達(dá) 17000 m左右，是一個(gè)大底盤的商務(wù)綜合樓；若 12層不采用L型或冂形平面布 置則很難處理通風(fēng)采光等技術(shù)問(wèn)題，也會(huì)產(chǎn)生很多有缺陷的低價(jià)鋪位十分不經(jīng) 濟(jì)；3. 建議本案采用商務(wù)綜合樓和內(nèi)外商街組合的方式進(jìn)行開發(fā)， 最大限度利 用該基地的商業(yè)價(jià)值， 化整為零、大小面積

20、搭配、 多層與高層裙房并存更容易引 進(jìn)各種互補(bǔ)的商業(yè)形態(tài)，適合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)需求和可予測(cè)期發(fā)展需求。 問(wèn)題探討之五：商業(yè)開發(fā)1. 由于12層商業(yè)面積分別為9000川左右、8000川左右，3層到頂層商 業(yè)面積為1866 m2 2028卅左右，商務(wù)綜合樓柱網(wǎng)平面布置十分復(fù)雜也十分專業(yè)， 在缺乏總規(guī)首層平面圖和商務(wù)綜合樓 1、 2、 3層平面圖的條件下不敢妄加評(píng)論。2. 僅從突出地標(biāo)性建筑特征的目的說(shuō)幾點(diǎn)：1）商務(wù)綜合樓2層頂有近6000 m的屋頂平臺(tái)，和3層之間立面也有 收臺(tái)，這近6000 m?的屋頂平臺(tái)也是大有商業(yè)文章可作， 作好了可以大大提升12 層裙房商業(yè)面積附加價(jià)值； 處理好了會(huì)成為有特色的空中

21、商業(yè)花園， 也可以給立 面增色。2）如果要突出地標(biāo)性建筑特征的體量，宜作成商務(wù)綜合樓與臨街的 外商街立面相連為主， 由基地兩側(cè)面進(jìn)入內(nèi)商街和停車區(qū)； 如果要突出地標(biāo)性建 筑特征的挺拔， 宜作成商務(wù)綜合樓組團(tuán)與臨街的內(nèi)商街組團(tuán)相連為主， 由基地主 要臨街面進(jìn)入內(nèi)商街和停車區(qū)。3）停車區(qū)與停車區(qū)緊相鄰的內(nèi)商街宜統(tǒng)籌安排，在前期停車需求量 不大時(shí)，白天可考慮作成區(qū)域性臨時(shí)集貿(mào)中心， 晚上可考慮作成區(qū)域性夜市休閑 娛樂(lè)餐飲區(qū)， 很適合二三線中小城市， 可迅速提升區(qū)位人氣和知名度。 （只需在 停車區(qū)外墻內(nèi)側(cè)適當(dāng)區(qū)段分割成適合臨時(shí)攤擋的露天分區(qū)， 配上下水和電源接口 即可。）3. 商務(wù)綜合樓和內(nèi)外商街組合

22、的方式進(jìn)行開發(fā)方案中， 可優(yōu)先開發(fā)內(nèi)外商 街組團(tuán)和商務(wù)綜合樓 12層與內(nèi)外商街相連部份，先施工、先銷售、先運(yùn)營(yíng)，提 前收回部份資金，還可提前為商務(wù)綜合樓主樓營(yíng)銷營(yíng)造人氣興旺的氣氛。4. 內(nèi)外商街除特色餐飲外， 宜選幾類本土需求性強(qiáng)或本土資源性強(qiáng)的業(yè)態(tài) 作主力店，還可以引進(jìn)與商務(wù)綜合樓主樓經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位相匹配的旅游配套業(yè)態(tài)作 主力店，但不要太雜太低擋與商務(wù)綜合樓高擋品質(zhì)不匹配。5. 暫不宜考慮沃爾瑪這類零售業(yè)巨無(wú)霸， 更不可能引進(jìn)麥得龍這類以中小 企業(yè)客戶為主要目標(biāo)客戶群的單層超高空間倉(cāng)儲(chǔ)型超市， 也暫不宜考慮麥當(dāng)勞和 肯德基這類以青少年高消費(fèi)時(shí)尚一族為主要目標(biāo)客戶群為主的洋快餐文化； 可以 引進(jìn)

23、國(guó)內(nèi)有名氣的連鎖超市和家電專賣店。6. 商務(wù)綜合樓主樓的13層每層也僅有2000 m左右，是商務(wù)綜合樓主樓 本身配套需要的商業(yè)面積，不可輕易分割出售；除銀行外，只有高擋休閑餐飲、 高擋休閑產(chǎn)品和服務(wù)可配； 而且應(yīng)先定位商務(wù)綜合樓主樓業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式， 后定 位商務(wù)綜合樓主樓 13層裙樓業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式，否則必出大錯(cuò)。7. 商務(wù)綜合樓主樓 1 3層裙樓前一定要留有相配的廣場(chǎng)空間， 商務(wù)綜合樓主樓與內(nèi)外商街的空間關(guān)系、車流流關(guān)系一定要有分有合處理好。8. 商務(wù)綜合樓主樓定位基本確定后， 多聽聽商業(yè)咨詢公司和有商業(yè)物業(yè)設(shè) 計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)師建議是明智的和必要的。9. 頂層商業(yè)布局和業(yè)態(tài)與商務(wù)綜合樓主樓業(yè)態(tài)定

24、位密切相關(guān)，并在下篇議。問(wèn)題探討之六：主樓開發(fā) 第3層到頂層商業(yè)面積暫定為1866 m2 2028卅左右，商務(wù)綜合樓主樓柱網(wǎng)平面 布置一般均按內(nèi)廊式設(shè)計(jì)， 頂層可適當(dāng)抽柱作成局部大空間。 在缺乏標(biāo)準(zhǔn)層平面 圖和豎向交通組織方式的條件下，也不可深議。僅就豎向業(yè)態(tài)分割提點(diǎn)建議。I. 4 層和 14（或 16）層作為設(shè)備轉(zhuǎn)換層兼輔助用房時(shí)（會(huì)所、物管、商 務(wù)平價(jià)餐廳、花園平臺(tái)等） ，上下不同功能平面也好錯(cuò)位。2. 5層到13層共九層作為A豎向段,15層到24層共十層作為B豎向段，25 層到26層共二層作為C豎向段。3. A段和B段一段作商務(wù)，一段作寫字樓，誰(shuí)上誰(shuí)下看市場(chǎng)需求和地區(qū) 寫字樓使用習(xí)慣；A

25、段在上與C段功能相近好經(jīng)營(yíng)，B段在上與C段功能相互干 擾C段不好經(jīng)營(yíng)（豎向交通很難獨(dú)立）而且B段也售不了高價(jià)（有品牌有實(shí)力的 公司- 如中國(guó)移動(dòng)等都希望在居在別人頭上） 。4. 無(wú)論作商務(wù)或作寫字樓，均應(yīng)考慮開間可分可合問(wèn)題；商務(wù)部份一般 多按開間分，分為單間、套間和大套間（兩單夾一廳）等；寫字樓部份一般多按 柱網(wǎng)分，分雙柱網(wǎng)、多柱網(wǎng)等。這是設(shè)計(jì)問(wèn)題，但要由商業(yè)策劃提出使用功能要 求。5. 寫字樓商辦部份最好能引進(jìn) 12個(gè)至少能買進(jìn) 13層的有品牌有實(shí)力 的大公司，少量部份出租或出售給有品牌有實(shí)力的中小型公司。6. 商務(wù)部份最好是一種業(yè)態(tài)，若量太大不好引資和經(jīng)營(yíng)也可增加一兩個(gè) 業(yè)態(tài)；例如：按每

26、層平均 40 間標(biāo)準(zhǔn)客房計(jì)算，一個(gè)日接待 300 人左右的精品自 助型旅游酒店可占用56層；A段商務(wù)部份還剩下23層可作成酒店式小戶型青 年公寓、宜居宜商，為周邊商業(yè)戶、本地有實(shí)力的家庭分裂戶二次過(guò)渡置業(yè)、有 獨(dú)居和家庭辦公生活習(xí)慣的丁克一族提供條件， 市場(chǎng)前景看好； 同時(shí)旅游酒店和 13層的商業(yè)服務(wù)可很方便地延伸，增加商機(jī)又提升居住品質(zhì)。7. 精品自助型旅游酒店可參照國(guó)外流行的青年自助旅舍和國(guó)內(nèi)正在興起 的家庭包間式自助旅舍，其核心就是簡(jiǎn)化廚房功能（但必須有） ，廚房餐廳客廳臨時(shí)書房一體化，洗浴舒適衛(wèi) 生（多淋浴加配小型冼衣機(jī)） ，臥室小巧溫馨（壁掛電視、靠床夜讀或玩手提電 腦配套電訊設(shè)施）

27、8. 宜居宜商酒店式小戶型青年公寓， 其核心特征可揉合上條自助旅舍和現(xiàn) 在流行的小戶型公寓特征，書房區(qū)大點(diǎn)，配一個(gè)多功能陽(yáng)臺(tái)；單間套內(nèi)面積 30 m左右，套間套內(nèi)面積 60 m左右，可與下面自助旅舍同柱網(wǎng)，在外挑部份作變化。9. C段在B段上時(shí)，屋頂留12層作寫字樓配套服務(wù)比較適合，作點(diǎn)便于 商務(wù)交流的咖啡屋、茶室、精品 KYV商務(wù)餐飲甚至網(wǎng)吧等；若該區(qū)域缺乏大型 KYV娛樂(lè)中心，有這類消費(fèi)需求，正好利用辦公和娛樂(lè)時(shí)間差充分利用豎向交通。10. C段在A段上時(shí)，屋頂留12層作大型餐飲及娛樂(lè)項(xiàng)目比較適合，作 一層便于商務(wù)交流的咖啡屋、茶室、精品 KYV網(wǎng)吧，作一層帶屋面的大型品牌 餐飲等；這正好

28、充分利用專用商務(wù)豎向交通。 也可騰出 13層平面作高擋專業(yè)精 品商鋪。II. 商務(wù)綜合樓主樓內(nèi)不宜考慮作書城，書城對(duì)豎向獨(dú)立交通引導(dǎo)功能要 求較高，會(huì)影響商務(wù)綜合樓主樓內(nèi) 13層商業(yè)面積的功能分割； 此外書城需要發(fā) 行大量教輔材作支撐，對(duì)學(xué)校數(shù)量和品種有要求，除非作專業(yè)批發(fā)書城。12. 幾點(diǎn)提醒：1）二三線內(nèi)向型消費(fèi)城市， 更多商業(yè)物業(yè)由本市或居住本地的市民 消化，這種經(jīng)濟(jì)模式對(duì)外來(lái)的沖擊有很強(qiáng)的抵抗力， 目標(biāo)客戶定位一定要有依據(jù)， 最好先試探性召商蓄水測(cè)試市場(chǎng)反映。2）二三線城市，房?jī)r(jià)漲速平穩(wěn)、不宜急速上升，要有過(guò)渡的過(guò)程， 給投資者一定的升值期望空間， 找到不同組團(tuán)和分區(qū)的適當(dāng)?shù)膬r(jià)格切入點(diǎn)

29、， 以獲 得豐厚的收益。3）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格很高， 租金若偏低會(huì)影響到投資者信心。 二三線城 市若地方經(jīng)濟(jì)模式缺乏外向性生命力時(shí)， 過(guò)度超前的商業(yè)地產(chǎn)易陷入困境， 要有 所警惕。4）市場(chǎng)證明多數(shù)空置的商業(yè)地產(chǎn)，不少還具有區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)，閑 置是因?yàn)闋I(yíng)銷召商和后期運(yùn)營(yíng)管理不善所帶來(lái)的問(wèn)題，也就是常見的旺銷不旺 鋪。投資選擇應(yīng)優(yōu)選大客戶， 不要過(guò)早把有規(guī)模的商業(yè)面積分割出售； 很多有實(shí) 力的投資大客戶青睞投資有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪、 寫字樓等大面積商業(yè)地產(chǎn)， 小盤很 少考慮。其他人回復(fù) 摟主的話題始終沒有涉及層高？，倉(cāng)儲(chǔ)式的超市對(duì)層高要求是至少 6.5 米 一般生活超市要求不是太高，可是你的超市面積 3 萬(wàn)

30、 超出你所在區(qū)域的 人口、消費(fèi)能力，在招商上會(huì)存在困難。 估計(jì)當(dāng)?shù)氐娜司啼伱娣e也已經(jīng)飽和 了，是吧？建議超市部分找 2 家超市 一家建材家具、 一家生活用品，（由于家電超市和生活 超市部分商品重復(fù)，所以不予考慮）同時(shí)可以輔以健身、美容等業(yè)態(tài)，周圍綴 1 圈小商品。（通常小商品是由超市 （生活）自己招商的，在簽訂合同時(shí)需注意） 三層商業(yè)可以定位為： 1F 書城、工藝品、音像制品及相關(guān)業(yè)態(tài) （如移動(dòng)連 通營(yíng)業(yè)廳）等2F中低檔餐飲以快餐小吃為主（和超市、辦公配套） 、游戲機(jī)房、網(wǎng)吧也可以放在 2 樓3F咖啡、KYV大型餐飲（配合商務(wù)用餐以及娛樂(lè)）鑒于你所在的區(qū)域人口不多、 通常這種地級(jí)縣商業(yè)設(shè)施也

31、不會(huì)很完善， 商務(wù)樓的 做法可以按照摟主自己所想的做綜合的。建議 1 層商務(wù)、大堂、配套2 層 18 層辦公19層 22層經(jīng)濟(jì)酒店 23層28 層 商務(wù)套房以上僅是項(xiàng)目定位的一些看法，看上去比較雜，呵呵。 但是，項(xiàng)目所在區(qū)域的 消費(fèi)人群、 消費(fèi)水平以及該項(xiàng)目的體量不容許這個(gè)項(xiàng)目朝專業(yè)市場(chǎng)的方向做。 看 看其他人還有什么高見沒有，都現(xiàn)出來(lái)切磋切磋。VSTING勺想法很好。1. 項(xiàng)目08年底竣工。高層部分的售價(jià)目前估算約為3000左右/平方米。（28高層建筑的建安成本大約1500左右/平方米。不包括土地成本。）2. 目前正在引進(jìn)娛樂(lè)公司等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。至于餐飲等業(yè)態(tài)目前尚不考慮。等“招商

32、意向書”整理分析后再做下一步方案。3. 沃爾瑪之類的大型超市是絕對(duì)不會(huì)去這種三線城市。本項(xiàng)目正在引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)等大型超市。20000方超市（15000的營(yíng)業(yè)面積）日營(yíng)業(yè)額需要30萬(wàn)才是盈虧平衡 點(diǎn)。目前項(xiàng)目所在地消費(fèi)尚沒有達(dá)到。根據(jù)市場(chǎng)研究得出，2009-2010尚可以勉強(qiáng)達(dá)到。大型超市的開業(yè)時(shí)間定為 2009年新年。4. 高層復(fù)式的話會(huì)提高總價(jià)，市場(chǎng)抗性會(huì)更大，但是做少部分也是存在可行性， 可做針對(duì)性分析。5. 項(xiàng)目所在地教師、公務(wù)員月薪 2000多，不是本案的主流客戶。本案主流客戶 定位當(dāng)?shù)氐闹行推髽I(yè)、私營(yíng)業(yè)主等高收入人群。還沒從事過(guò)策劃呢，第一次!一、28層咖啡廳18-27作為寫字樓417作

33、為小戶型商品房三層酒吧、餐飲、游藝廳、be for time 之類的一二層大型超市二、項(xiàng)目位于城北新區(qū)，距離老城區(qū)中心地段大約4.5公里。城北 區(qū)屬于項(xiàng)目所在城市城市發(fā)展主要方向。市新規(guī)劃地段，是未來(lái)城市的發(fā)展方向。 在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口 8.6萬(wàn)人，是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域， 為項(xiàng)目提供了較好的人口支撐。18 27為寫字樓作為前瞻型的功能定位，是為了適應(yīng)未來(lái)城市發(fā)展 的方向。三、4 17作為小戶型商品房其為寫字樓的年輕白領(lǐng)首選的過(guò)渡性 用房，一些公司管理者不一定是本地人， 公司也可以為其管理者置房，而不必住 酒店了。其客戶定位可以是年輕白領(lǐng)、入駐公司管理層、向往獨(dú)立自由生活的人

34、、私人空 間、個(gè)人工作室、小型辦公聯(lián)絡(luò)點(diǎn)、投資。四、令2.純寫字樓需求很小，現(xiàn)有辦公樓以傳統(tǒng)辦公樓為主，酒 吧、餐飲、游藝廳、be for time 、咖啡廳可以吸引那些傳統(tǒng)辦公樓的客戶，這 些場(chǎng)所可以為緊張工作的年輕白領(lǐng)們提供必要的娛樂(lè)、休閑、交友、放松、釋放 自我場(chǎng)所，也可以為來(lái)一二層超市購(gòu)物的人提供進(jìn)餐、等人、休息。五、一二樓大型超市，設(shè)室外電梯直通二樓超市入口，下可購(gòu)物， 上可進(jìn)餐、休閑等六、令28層作為咖啡屋可作為入駐公司員工中午休息及非工作時(shí) 間坐坐。"項(xiàng)目位于二線城市。全市人口 58萬(wàn)，市區(qū)人口 14萬(wàn)。本項(xiàng)目位于城北新區(qū), 距離老城區(qū)中心地段大約 4.5公里。城北區(qū)屬

35、于項(xiàng)目所在城市城市發(fā)展主要方 向。市新規(guī)劃地段，是未來(lái)城市的發(fā)展方向。在政府規(guī)劃中，城北規(guī)劃人口 8.6 萬(wàn)人，是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項(xiàng)目提供了較好的人口支撐 " 個(gè)人看法一、首層 9000 左右，新區(qū)規(guī)劃 8.6 萬(wàn)人，消費(fèi)水平有限，一層做超市已足夠。 做為一個(gè)新區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)還要增長(zhǎng)， 大型超市肯定需要大量人口， 市區(qū)人口 14 萬(wàn)， 那肯定現(xiàn)有寫字樓會(huì)滿足需求，所以 428 做為商品房，戶型根據(jù)情況來(lái)定。 那二、三層應(yīng)該考慮做夜總會(huì) , 演繹吧或酒樓、餐廳。二 設(shè)置公交車站臺(tái)合理引導(dǎo)人流，開通到老市區(qū)核心地段的直通車。項(xiàng)目位于二線城市。全市人口 58 萬(wàn)，市區(qū)人口 1

36、4 萬(wàn)。本項(xiàng)目位于城北新區(qū)，距 離老城區(qū)中心地段大約 4.5 公里。城北區(qū)屬于項(xiàng)目所在城市城市發(fā)展主要方向。 市新規(guī)劃地段， 是未來(lái)城市的發(fā)展方向。 在政府規(guī)劃中， 城北規(guī)劃人口 8.6 萬(wàn)人， 是城區(qū)各片區(qū)中規(guī)劃人口最多的區(qū)域，為項(xiàng)目提供了較好的人口支撐 . 1;首先市場(chǎng)信息,此區(qū)域已納入政府規(guī)劃中 ,項(xiàng)目距老城區(qū) 1.5 公里,老城區(qū)的商 業(yè)業(yè)態(tài)以什么為主 , 百貨、零售、估計(jì)都缺乏商業(yè)管理，從老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中找 到商業(yè)真空點(diǎn)與發(fā)展點(diǎn)、 超市先行你可以先與公交公司聯(lián)合， 在開業(yè)后免費(fèi)班車。 帶動(dòng)人氣與關(guān)注，媒體配合。你知道了嗎？就不多談了。2、1.8 萬(wàn)商業(yè)，在三線城市，必修進(jìn)行有效商業(yè)業(yè)

37、態(tài)組合。建材超市（有很多 業(yè)態(tài)的）、服裝、鞋帽。或者影城，老城區(qū)缺少的或是有待整合，都可以考慮。3、28 層、第一我不知道項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)是怎樣的， 簡(jiǎn)單談，按樓層給予功能分區(qū)， 一定要上一些檔次， 業(yè)態(tài)組合上， 先引入酒樓餐飲， 因?yàn)槿€城市當(dāng)?shù)卣賳T 就喜歡吃新鮮的。 10 層以下可以安排，桑拿中心、象上海的：海藍(lán)云天的模式， 10 層以上劃分成酒點(diǎn)式小戶型，后期可以引入快捷酒店進(jìn)行管理，告訴你想要 項(xiàng)目火，定位是一、媒體和 SP活動(dòng)宣傳造市最重要。4、項(xiàng)目那邊有什么旅游觀光點(diǎn)，還有什么對(duì)項(xiàng)目后期有利的信息，你可以在挖 掘下。當(dāng)然有些項(xiàng)目上的政策也可以和當(dāng)?shù)卣疁贤ê献?。我的一點(diǎn)淺見，說(shuō)得不

38、妥之處，還請(qǐng)大家包涵 項(xiàng)目定位是該地區(qū)的地標(biāo)型物業(yè)， 所以基本經(jīng)營(yíng)理念必然是高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)， 不可 以用傳統(tǒng)跟隨市場(chǎng)的思路去操作，主導(dǎo)市場(chǎng)是項(xiàng)目成功的必然途徑。大型超市：招商建議大潤(rùn)發(fā)、蘇果等二線超市，沃爾瑪?shù)纫痪€超市不會(huì)進(jìn)入此類二線城市 三層商務(wù)樓：體量1.8萬(wàn)卅，相對(duì)于周邊8.6萬(wàn)人的人口數(shù)量，似乎過(guò)大，只能做組合業(yè)態(tài)。 建議一層定位精品家居、電器連鎖、銀行、電信等業(yè)態(tài)二層可以考慮影城、KTV休閑型業(yè)態(tài)，由于本項(xiàng)目系地標(biāo)型物業(yè)，招商中應(yīng)注重 入住商家的品牌素質(zhì)，不建議網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)進(jìn)駐 三層及商務(wù)樓頂層可作通盤考慮， 建議三層經(jīng)營(yíng)餐飲， 并可考慮將三層頂層經(jīng)營(yíng) 成為特色露天餐廳，提高產(chǎn)品附加值2

39、8 層商業(yè)用房： 由于當(dāng)?shù)匦羌?jí)賓館市場(chǎng)容量有限，且經(jīng)營(yíng)狀況不佳；此 28 層物業(yè)不適宜做酒店且純寫字樓需求很小，現(xiàn)有辦公樓以傳統(tǒng)辦公樓為主；考慮寫字樓似有困難 住宅市場(chǎng)以多層為主，銷售情況良好，高層電梯項(xiàng)目存在較大的銷售抗性。且28 層建筑方案的建筑成本過(guò)高，以現(xiàn)有商品房市場(chǎng)平均價(jià)格為2300 元/ 米，投資收益率不樂(lè)觀。根據(jù)以上條件，此 28 層物業(yè)定位問(wèn)題很大，但考慮到政府對(duì)本項(xiàng)目的重視，以 上不利因素可以暫不考慮。項(xiàng)目 1-3 層建議定位為經(jīng)營(yíng)性商務(wù)會(huì)所， 供本項(xiàng)目周邊高收入人群消費(fèi)、 休閑使 用4 層建議作物業(yè)用房和設(shè)備用房5-28 層定位建議如下 建議一：酒店式公寓 本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商

40、品房市場(chǎng)平均價(jià)格為 2300元/ 米，但本項(xiàng)目目前建筑成本已經(jīng) 1500 元，利潤(rùn)空間太少，但考慮到本項(xiàng)目高端定位，適當(dāng)注入部分時(shí)尚概念， 采用低總價(jià)高單價(jià)的策略，提供酒店式物業(yè)服務(wù)，立足于本地區(qū)高端收入人群， 還是可以考慮的。建議二：寫字樓 本項(xiàng)目目前周邊寫字樓市場(chǎng)仍是以傳統(tǒng)辦公樓為主， 寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)空缺， 雖然 在客戶接受觀念上可能出現(xiàn)問(wèn)題， 但是由于本項(xiàng)目系該地區(qū)地標(biāo)型建筑， 具備打 造該區(qū)域最高端的商務(wù)辦公中心的素質(zhì)， 可以考慮以目前該地區(qū)政府及事業(yè)單位 為其中一個(gè)客群目標(biāo)。以上定位可能帶有一定風(fēng)險(xiǎn)性， 但是考慮到項(xiàng)目的高端定位， 還是具有一定可操 作性，從良一個(gè)意義上說(shuō)，策劃的另一

41、個(gè)作用不是跟隨市場(chǎng)，而是引領(lǐng)市場(chǎng)，該 項(xiàng)目雖然風(fēng)險(xiǎn)性比較大， 但是如果能夠把握住項(xiàng)目的某些優(yōu)勢(shì)， 還是具備成功的 基本素質(zhì)。分析的都很專業(yè)昂，我就不班門弄斧了。簡(jiǎn)單做一個(gè)邊緣分析：1、政府將當(dāng)?shù)貥?biāo)志性項(xiàng)目交給該開發(fā)商，說(shuō)明該開發(fā)商和當(dāng)?shù)卣娜嗣}關(guān)系 密切。2、當(dāng)?shù)卣?28 層建筑建設(shè)在新規(guī)劃的北部新區(qū)， 目的在于讓該開發(fā)商先期投 入資金帶動(dòng)這一帶的發(fā)展。3、該項(xiàng)目的成功與否可能影響到當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)。邊緣性結(jié)論與建議：1、當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)目寄予厚望，該項(xiàng)目的定位就一定要成為當(dāng)?shù)刈詈玫?，至?要保持領(lǐng)先地位 5 年以上（ 5年一屆昂，嘿嘿?。?，重點(diǎn)做好外立面設(shè)計(jì)，選用現(xiàn) 代感強(qiáng)的外裝飾材料

42、， 力求建筑的挺拔和時(shí)代感 （不要忘了頂上要加上個(gè)頂帶花 翎什么的，對(duì)外宣傳的高度就要高很多了昂，呵呵！ ）。2、因?yàn)楫?dāng)?shù)卣畷?huì)全力支持該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，而建設(shè)該項(xiàng)目的開發(fā)商在該項(xiàng) 目上不會(huì)追求高回報(bào)（再好的策劃也別想做成高回報(bào)項(xiàng)目， 這項(xiàng)目根本就不是那 個(gè)料?。?，其他項(xiàng)目上的回報(bào)肯定沒得說(shuō)，咱們做策劃的心里知道，不必說(shuō)明，趕緊做好了這個(gè)，就等下一塊肥的吧，嘿嘿！3、怕寫字樓銷售不好？放心吧！讓當(dāng)?shù)卣慵覀€(gè)什么局什么委的先進(jìn)駐，再 不行，就弄個(gè)什么銀行什么保險(xiǎn)公司的先進(jìn)駐， 放心吧，領(lǐng)導(dǎo)們也不愿意讓樓建 完了就在那兒空著，那樣他們不至少得被罵 5年？再胡說(shuō)一通商業(yè)昂。4、商業(yè)反而不樂(lè)觀

43、，政府幫不上忙，要知道，規(guī)劃8萬(wàn)余人口，那不得5年后？ 現(xiàn)在建這么個(gè)玩意兒？根本不現(xiàn)實(shí)， 沒有人就沒有市！沒有市哪有場(chǎng)？所以，要 考慮商業(yè)招商和運(yùn)營(yíng)，首先考慮什么業(yè)態(tài)進(jìn)來(lái)能賺錢（誰(shuí)不想賺錢？你不給我房 策幣的話，我才不伺候你呢！噓說(shuō)漏了，閉嘴?。?，將來(lái)的經(jīng)營(yíng)客戶看不到賺錢 的希望，根本不會(huì)進(jìn)場(chǎng)，很多二線城市的新開發(fā)區(qū)，都有類似的大盤項(xiàng)目，為了銷售住宅，先建設(shè)一個(gè)大型超級(jí)市場(chǎng)，不要租金，甚至賠錢讓名店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，目 前這個(gè)項(xiàng)目，沒有運(yùn)營(yíng)大中型零售商業(yè)所需要的足夠的人口，市區(qū)離這里4.5公里,超過(guò)了大型超級(jí)市場(chǎng) 3公里的輻射范圍，況且,老城市零售商業(yè)較發(fā)達(dá)，人 們根本不會(huì)來(lái)這里購(gòu)物。因此，可以將這里

44、作為將來(lái)的大型超級(jí)市場(chǎng)來(lái)設(shè)計(jì)，但是，經(jīng)營(yíng)的前5年，先把2、3層商業(yè)房全部做成娛樂(lè)業(yè)、酒店業(yè)、要知道，好的酒店不怕遠(yuǎn)，而且，新 城市中心建在哪里，哪里幾會(huì)先出現(xiàn)大吃大喝的餐飲需求，娛樂(lè)場(chǎng)所更不怕遠(yuǎn)（安 全保密性好昂，嘿嘿?。F(xiàn)在中國(guó)國(guó)情就是請(qǐng)客就要吃喝玩樂(lè)一體化嗎！哈哈！結(jié)論1.8萬(wàn)方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議（1）這里不羅列數(shù)據(jù)以及過(guò)程（涉及到商業(yè)機(jī)密）。下面只把甲方認(rèn)可結(jié)論部分公布于眾，希望大家踴躍探討。商業(yè)供需小結(jié)：購(gòu)物類Ø供應(yīng)：各類大型購(gòu)物場(chǎng)所集中分布在老城區(qū)， 以服飾、副食品和各類生活用品為主；城市新區(qū)和邊緣地帶的購(gòu)物場(chǎng)所分布少且規(guī)模小， 商 業(yè)服務(wù)功能薄弱；

45、Ø需求：大型超市是居民最喜歡去的購(gòu)物場(chǎng)所， 服飾、精品家居、圖書糲袷鞘忻褡钚枰黽擁墓何錟諶蕁?餐飲類Ø供應(yīng)：以大型餐飲為主，分布于酒店、賓館，缺乏特色餐飲。Ø需求：市民出外就餐的次數(shù)和消費(fèi)額都較少， 市民最希望增加的餐飲店是各種特色小店以及美食廣場(chǎng)，對(duì)就餐環(huán)境和價(jià)格比較看重。娛樂(lè)休閑Ø供應(yīng)：現(xiàn)有娛樂(lè)場(chǎng)所以棋牌/茶樓、KTV以及足浴桑拿為主，娛樂(lè)設(shè)施較為落后，經(jīng)娛樂(lè)功能較為單一。Ø需求：消費(fèi)需求較為旺盛，量販?zhǔn)?KTV健身房和美容美發(fā)是江山市民最希望增加的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，開始注重品牌消費(fèi)。

46、項(xiàng)目整體定位 目前，商業(yè)消費(fèi)逐漸出現(xiàn)了消費(fèi)多樣化、體驗(yàn)化、方便化、綜合化、 人性化、經(jīng)濟(jì)化等多種消費(fèi)新趨勢(shì)。 隨著商業(yè)消費(fèi)新趨勢(shì)的出現(xiàn)， 我們的商業(yè)項(xiàng) 目根據(jù)自身的條件來(lái)迎合這些新趨勢(shì)，以滿足消費(fèi)者的真正需求。 因此，本項(xiàng)目可以考慮從解決這個(gè)矛盾的角度出發(fā)， 將本項(xiàng)目的商業(yè)部分打造成 位于市區(qū)城北新區(qū)，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、文化教育于一體的，覆蓋全市的 “復(fù)合型”商業(yè)中心， 實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)和商業(yè)業(yè)種的聚合， 打造新的商業(yè)中 心。1.8 萬(wàn)方商業(yè)用房的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品建議（ 2）2） 商業(yè)部分業(yè)態(tài)組合 購(gòu)物類 大型賣場(chǎng) 新華書店 精品家居 精品服飾 餐飲類中式快餐西式快餐 特色餐飲街娛樂(lè)休閑

47、量販?zhǔn)?KTV健身中心美容美體電玩城、兒童娛樂(lè)城3)各部分商業(yè)業(yè)態(tài)的面積配比建議業(yè)態(tài)配比面積（平方米）娛樂(lè)30%4500餐飲20%3000健身美容15%2250精品家居10%1500精品服飾10%1500其他15%2250總計(jì)100%150004)產(chǎn)品建議各業(yè)態(tài)建筑要求分析及建議 Ø 書店 對(duì)于建筑格局的要求相對(duì)較低， 一本商業(yè)類物業(yè)建筑格局都可以承受； 一般喜歡 沿街一層，可以接受一層有門面，主要分布在二層的分布；Ø 精品家居 面積靈活，喜歡大開間；對(duì)層高要求不高，大都希望在 4 米以上；沿街一層，或 者沿街一、二層組合；Ø精

48、品服飾開間進(jìn)深比 不大于 1/2 ；面積靈活；空間方正；最好沿街一層；Ø中式快餐面積 80-200 平方米，框架結(jié)構(gòu)，層高最好在 4.5 米；配套設(shè)施：電力不少于 20 千瓦 /100 平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生 化處理裝置； 流線通暢， 有不受影響的人流物流通道； 位置在一、 二、三樓均可， 但忌分布數(shù)個(gè)樓面；Ø 西式快餐首層使用面積 350 平方米，門面 12 米；凈高不低于 3 米；提供相應(yīng)的排水管線 位置，排水管徑不小于 6 英寸；提供適宜位置的隔油池、排放油煙管道（排煙管 道的截面積為500mm*700mm、化糞池管道，以及臨時(shí)卸貨車位等； Ø 特色餐飲面積:400-800 平方米；廚房滿足按照行業(yè)要求附屬面積