重慶涪陵區(qū)核心商圈地下商業(yè)街策劃提案-117

1、1涪陵南門(mén)山地下商業(yè) 市場(chǎng)調(diào)查及營(yíng)銷(xiāo)提案時(shí)間:2006年11月10日2我們視客戶的成功為最大榮耀誠(chéng)信專(zhuān)業(yè)效率創(chuàng)新3用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打造最有力的一環(huán)誠(chéng)信專(zhuān)業(yè)效率創(chuàng)新4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及近年經(jīng)濟(jì)概況51.1涪陵簡(jiǎn)介涪陵簡(jiǎn)介涪陵因?yàn)踅欧Q涪水，巴國(guó)先王陵墓多葬于此而得名，以“榨菜之鄉(xiāng)”聞名于世，是一座古老而極富活力的濱江城市。涪陵歷史悠久，早在2000多年前，涪陵為巴國(guó)都城，秦、漢、晉時(shí)設(shè)枳縣，自唐代以來(lái)一直為州所在地。新中國(guó)成立后設(shè)涪陵地區(qū)，1995年撤地設(shè)市，重慶直轄市成立后設(shè)涪陵區(qū)

2、。總面積2941.46平方公里，2005年末全區(qū)戶籍總?cè)丝?11.78萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口80.03萬(wàn)人，占71.6；非農(nóng)業(yè)人口31.75萬(wàn)人，占28.4；年末全區(qū)常住人口101.32萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)49.65萬(wàn)人，鄉(xiāng)村51.67萬(wàn)人。6涪陵屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，氣候溫和。介于東經(jīng)1065610743，北緯29213001之間。地處長(zhǎng)江、烏江交匯處，素有渝東南大門(mén)之稱，是烏江流域20多個(gè)縣市區(qū)的物質(zhì)集散地，以低山淺丘為主。 年降水量1072毫米。 境內(nèi)河流14條。水資源豐富，電力工業(yè)超前發(fā)展，地方電網(wǎng)自成體系，電力供應(yīng)自給有余，天燃?xì)獬渥恪?截止2005年底，涪陵已建成水路、公路、鐵路交通樞

3、紐。2005年末公路通車(chē)?yán)锍虨?781公里。建成港口23個(gè)，年客運(yùn)吞吐量1162萬(wàn)人，年貨運(yùn)212萬(wàn)噸，大型新建集裝箱碼頭已投入使用。 距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里。 旅游飯店50個(gè)。 2005年完成郵電業(yè)務(wù)總量5.80億元，比上年增長(zhǎng)12.0。年末固定電話交換機(jī)容量達(dá)到63.5萬(wàn)門(mén)，擁有固定電話用戶24.08萬(wàn)戶，比上年下降2.2，移動(dòng)電話用戶32.76萬(wàn)戶，增加近4萬(wàn)戶，增長(zhǎng)13.0；年末有互聯(lián)網(wǎng)用戶24398戶，增長(zhǎng)49.1。涪陵對(duì)外貿(mào)易十分發(fā)達(dá)，目前 已經(jīng)與50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了貿(mào)易。71.2涪陵區(qū)位涪陵區(qū)位按照國(guó)務(wù)院批復(fù)的重慶市城市總體規(guī)劃，對(duì)涪陵的定位是：重慶中部的經(jīng)濟(jì)、文化中心重

4、慶中部的經(jīng)濟(jì)、文化中心長(zhǎng)江上游重要的樞紐港之一長(zhǎng)江上游重要的樞紐港之一烏江流域的物資集散地烏江流域的物資集散地涪陵作為重慶直轄市的一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯而獨(dú)特。涪陵地處長(zhǎng)江與烏江交匯要沖，長(zhǎng)江橫貫東西77公里，烏江縱臥南北31公里，是千里烏江第一城，素有“烏江門(mén)戶”之稱。國(guó)道319線穿越全境，渝懷鐵路已經(jīng)全面通車(chē)，渝涪高速公路全線貫通，距重慶主城區(qū)100余公里。81.3涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)涪陵區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)建設(shè)新興工業(yè)基地，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，重慶市區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，逐步建成三峽庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)進(jìn)步、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、城鄉(xiāng)共榮的大城市。 大務(wù)鼓勵(lì)引進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

5、、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、旅游及娛樂(lè)設(shè)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其他項(xiàng)目。 9涪陵城市建設(shè)規(guī)劃“一城兩區(qū)五片”示意圖江南片區(qū)：江南片區(qū)：重點(diǎn)引入商貿(mào)、旅游服務(wù)、食品、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，建成后將是涪陵的中央商務(wù)區(qū)；李渡片區(qū)：李渡片區(qū)：以發(fā)展物流、制造業(yè)為主，成為涪陵的商業(yè)居住區(qū)和產(chǎn)業(yè)密集地；南岸浦片區(qū)：南岸浦片區(qū)：今后主推化工、能源；江東片區(qū)：江東片區(qū)：發(fā)展紡織、食品、高新技術(shù)；江北片區(qū)：江北片區(qū)：重點(diǎn)是旅游、休閑娛樂(lè)。近期規(guī)劃：十一五城市規(guī)劃建設(shè)近期規(guī)劃：十一五城市規(guī)劃建設(shè)10分分“五片五片”打特色牌打特色牌按擴(kuò)城方案，涪陵新城將被分為五個(gè)片區(qū)：江南、李渡、江北、南岸浦和江東。五片區(qū)將發(fā)展各自不同的特色產(chǎn)

6、業(yè)。到2010年，涪陵GDP要達(dá)228億元，年均增長(zhǎng)11%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.38萬(wàn)元。城鎮(zhèn)失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)?！扒Ю餅踅谝怀恰备⒘?，力爭(zhēng)在未來(lái)5年內(nèi)，建成44平方公里、50萬(wàn)人口的大城市，成為重慶主城特大城市的大衛(wèi)星城市。通過(guò)多個(gè)思路破解新城產(chǎn)業(yè)空心化問(wèn)題。目前，涪陵城市常住人口為25.8萬(wàn)，擴(kuò)城后，人口將增加1倍。11城內(nèi)公路九環(huán)三射城內(nèi)公路九環(huán)三射實(shí)現(xiàn)新城內(nèi)“兩小時(shí)交通”。列入規(guī)劃的公路，有渝湘高速公路涪陵連接線、重慶至安康高速公路（沿江高速）涪陵段、渝巴路涪陵段、涪南路、涪墊路等同步建成李渡長(zhǎng)江大橋、涪陵烏江二橋和石板溝長(zhǎng)江大橋，實(shí)現(xiàn)“片區(qū)貫通、城區(qū)成網(wǎng)”。這些項(xiàng)目

7、建成后，涪陵可利用原有的港口優(yōu)勢(shì)，發(fā)展江陸聯(lián)運(yùn)，降低貨物物流成本商貿(mào)物流房產(chǎn)全面高速發(fā)展商貿(mào)物流房產(chǎn)全面高速發(fā)展隨著新城啟動(dòng)建設(shè)，涪陵的房地產(chǎn)、商貿(mào)、物流三大產(chǎn)業(yè)，將迎來(lái)黃金發(fā)展期。照計(jì)劃，擴(kuò)城后，涪陵的全社會(huì)消費(fèi)品零售額到2010年將達(dá)75億元121.4涪陵經(jīng)濟(jì)概況涪陵經(jīng)濟(jì)概況國(guó)民經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全區(qū)生產(chǎn)總值完成135.08億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)13.7，增幅比全國(guó)、全市分別高出3.8和 2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值15.47億元，可比增長(zhǎng)6.6；第二產(chǎn)業(yè)增加值69.11億元，可比增長(zhǎng)12.4 ；第三產(chǎn)業(yè)增加值50.50億元，可比增長(zhǎng)17.6。第一、二、三產(chǎn)業(yè)

8、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為5.1、47.4和47.5，分別拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.7、6.5和6.5個(gè)百分點(diǎn)。13產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2004年的12.4 51.4 36.2調(diào)整為11.4 51.2 37.4；非公有制經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值68.15億元，占全區(qū)生產(chǎn)總值的50.5，比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)年人均GDP13375元（按常住人口計(jì)算），比上年可比增長(zhǎng)13.2 ，按現(xiàn)行匯率計(jì)算，折合為 1657美元。12.451.436.20102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)11.451.237.40102030405060第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2004年2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

9、持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占結(jié)構(gòu)比例穩(wěn)步上升14全社會(huì)人口與就業(yè)全社會(huì)人口與就業(yè)2005年末全區(qū)社會(huì)從業(yè)人員為67.30萬(wàn)人，其中在崗職工9.20萬(wàn)人；一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為31.10萬(wàn)人、14.40萬(wàn)人和21.8萬(wàn)人。 全年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力23.5萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入16.5億元。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)6345人，比上年增加1075人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.11。 15居民人均收入水平居民人均收入水平2005年全區(qū)在崗職工人均年工資14100元，比上年增加1168元，增長(zhǎng)9.0城市居民人均可支配收入9424元，比上年增加872元，增長(zhǎng)10.2，人均消費(fèi)支出7349元，增長(zhǎng)10.2；農(nóng)民人均純收入2780

10、元，增加251元，增長(zhǎng)9.9，人均消費(fèi)支出1977元，增長(zhǎng)11.5。居民住房條件繼續(xù)改善。城市居民人均住宅使用面積27.37平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積36平方米。同時(shí)，城鄉(xiāng)居民家庭恩格爾系數(shù)分別為39.27和53.3，比上年分別下降0.2和3.0個(gè)百分點(diǎn)，生活質(zhì)量不斷提高。16項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及近年經(jīng)濟(jì)概況172.1歷經(jīng)陣痛歷經(jīng)陣痛 區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成涪陵自古以來(lái)是烏江流域的物資集散地，在重慶直轄前也曾是川東南區(qū)域的商貿(mào)中心。直轄初期，由于行政體

11、制的調(diào)整，涪陵原有的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地位消失；加之渝涪高速公路的建成通車(chē)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力出現(xiàn)了嚴(yán)重分流，涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)承受了雙重沖擊和考驗(yàn)，一度持續(xù)低迷徘徊。19992001年，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長(zhǎng)9.3%、9.9%和9.1%，持續(xù)三年低于兩位數(shù)，也低于同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度，跌至1991年以來(lái)的最低谷。182002年以來(lái)，涪陵區(qū)圍繞建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心的目標(biāo)，大力實(shí)施“2456”發(fā)展戰(zhàn)略，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入新的發(fā)展階段，呈現(xiàn)出增速逐年走高、規(guī)?？焖贁U(kuò)張的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。2001-2005年，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均遞增15.4%（平均高于同期GDP增速2.8個(gè)百分點(diǎn)）2005

12、年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到40.27億元。以重百涪陵商場(chǎng)、國(guó)美電器涪陵商城、關(guān)廟綜合市場(chǎng)、合智商業(yè)廣場(chǎng)為重點(diǎn)的南門(mén)山商圈南門(mén)山商圈。以新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興依蝶購(gòu)物廣場(chǎng)、泰興電腦城、金凱裝飾城為重點(diǎn)的高筍塘商圈。高筍塘商圈。兩大商圈網(wǎng)點(diǎn)面積占全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積的比重達(dá)72%72%以上，商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境得到進(jìn)一步改善；提高了周邊區(qū)縣對(duì)涪陵商業(yè)的認(rèn)同度，涪陵商圈的集聚輻射能力不斷增強(qiáng)，區(qū)域性商貿(mào)中心再度形成。192.2目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn)目前涪陵商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點(diǎn)流通總量持續(xù)增長(zhǎng)流通總量持續(xù)增長(zhǎng)2005年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)40.27億元，同比增長(zhǎng)15.1%。其中批發(fā)零售

13、貿(mào)易業(yè)34.97億元，同比增長(zhǎng)16.0；住宿餐飲業(yè)5.2億元，同比增長(zhǎng)9.44。社零總額居全市第9位，比全市平均增速高1.3個(gè)百分點(diǎn)。2006年上半年，全區(qū)社零總額實(shí)現(xiàn)23.96億元，同比增長(zhǎng)17.1%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)20.98億元，同比增長(zhǎng)18.2；住宿餐飲業(yè)2.98億元，同比增長(zhǎng)9.6。社零總額居全市第9位，增速居全市第5位，比全市平均增速高4.1個(gè)百分點(diǎn)。20商貿(mào)流通主要企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)商貿(mào)流通主要企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)目前，涪陵區(qū)有限額以上批發(fā)零售企業(yè)26戶，商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)個(gè)體工商戶1.5萬(wàn)余戶。全區(qū)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員3.3萬(wàn)人。重點(diǎn)商貿(mào)企業(yè)11戶，重點(diǎn)市場(chǎng)4戶。截止2006年上半年，重點(diǎn)商貿(mào)企

14、業(yè)、重點(diǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入13.82億元，同比增長(zhǎng)23.1%。新大興集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2.12億元，同比增長(zhǎng)11.84%新世紀(jì)百貨涪陵商都實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1.44億元，同比增長(zhǎng)51.9%重百涪陵商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入0.79億元，同比增長(zhǎng)25.3%合智商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商品成交額2.13億元，同比增長(zhǎng)25.7%巴人餐飲公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額0.32億元，同比增長(zhǎng)51.0%21流通平臺(tái)呈現(xiàn)多元化格局流通平臺(tái)呈現(xiàn)多元化格局商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)投資額年均超過(guò)2億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的5%左右。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)快速發(fā)展。目前涪陵區(qū)各類(lèi)商品交易市場(chǎng)66個(gè)，總面積28.6萬(wàn)平方米。其中城區(qū)市場(chǎng)38個(gè)，面積24.5萬(wàn)平方米，占在經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)總面積的

15、85.7%。綜合市場(chǎng)12個(gè)，面積9.31萬(wàn)平方米；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)7個(gè)，面積10.3萬(wàn)平方米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等其它市場(chǎng)47個(gè)，面積8.99萬(wàn)平方米。22傳統(tǒng)型框臺(tái)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)生巨大變革傳統(tǒng)型框臺(tái)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)生巨大變革從傳統(tǒng)型框臺(tái)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)方式多元化發(fā)展，超市、便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等多種新型業(yè)態(tài)快速發(fā)展，總代理、總經(jīng)銷(xiāo)、買(mǎi)斷制等經(jīng)營(yíng)方式廣泛使用。目前，涪陵區(qū)共有超市12個(gè)，便利店664個(gè)，專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店1503個(gè)。以連鎖經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)的流通現(xiàn)代化迅速發(fā)展，連鎖經(jīng)營(yíng)擴(kuò)大到零售業(yè)、餐飲業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)，目前涪陵區(qū)有連鎖店328個(gè)，今年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額6.89億元，占社零總額的比重達(dá)到28.8%。232.3打造重點(diǎn)

16、涪陵商圈打造重點(diǎn)涪陵商圈 確立商貿(mào)中心確立商貿(mào)中心2002年以來(lái)，涪陵區(qū)集中力量，進(jìn)一步強(qiáng)化涪陵商圈集聚輻射能力。強(qiáng)化區(qū)域性中心商業(yè)區(qū)集聚輻射功能，促成“三圈一帶”商業(yè)格局形成南門(mén)山商圈積極推進(jìn)積極推進(jìn)調(diào)整調(diào)整/升級(jí)升級(jí)高筍塘商圈鞏固鞏固/ /提升提升集聚能力集聚能力 李渡商圈加快的新城加快的新城規(guī)劃規(guī)劃濱江路商業(yè)帶高起點(diǎn)高起點(diǎn)規(guī)劃規(guī)劃/加強(qiáng)加強(qiáng)引導(dǎo)引導(dǎo)24南門(mén)山商圈南門(mén)山商圈以南門(mén)山為中心，涵蓋關(guān)廟綜合市場(chǎng)、重百涪陵商場(chǎng)、合智商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)美電器涪陵商城，結(jié)合南門(mén)山片區(qū)升級(jí)、改造和明瑜國(guó)際海陵商貿(mào)城的新建。涪陵區(qū)將把南門(mén)山商圈建成功能完善、布局合理、交通便捷、設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、現(xiàn)代零售業(yè)和服

17、務(wù)業(yè)集，的具有較強(qiáng)輻射能力的中心商圈。25高筍塘商圈高筍塘商圈沿興華中路從高筍塘轉(zhuǎn)盤(pán)到實(shí)驗(yàn)中學(xué)轉(zhuǎn)盤(pán)，涵蓋新世紀(jì)百貨涪陵商都、新大興泰興電腦城、依蝶購(gòu)物廣場(chǎng)、太極大酒店、涪陵飯店、金凱裝飾城，是涪陵區(qū)成購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等功能突出的新興商圈，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、直營(yíng)店、廠家直銷(xiāo)中心等新型業(yè)態(tài)豐富，具有一定輻射能力的高筍塘商圈。26李渡新城商圈李渡新城商圈依托李渡工業(yè)園物流園區(qū)，發(fā)展適應(yīng)李渡特色工業(yè)園生產(chǎn)需要和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)需要的商貿(mào)流通業(yè)、物流中心，將在2010年以前初步建成李渡新城商圈濱江路商業(yè)帶濱江路商業(yè)帶目前濱江商業(yè)形態(tài)單一，布局分散，涪陵區(qū)將高起點(diǎn)規(guī)劃濱江路商業(yè)設(shè)施。引導(dǎo)并建成以旅游購(gòu)物休閑

18、為主的特色商業(yè)帶27項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及近年經(jīng)濟(jì)概況28涪陵區(qū)地下商業(yè)涪陵區(qū)地下商業(yè)經(jīng)由多方調(diào)查考證，截止目前，調(diào)查到涪陵主城區(qū)地下商業(yè)物業(yè)4處，它們分別是：廣場(chǎng)路地下商場(chǎng) 涪陵易家壩中心廣場(chǎng)高筍塘地下商場(chǎng) 涪陵高筍塘新世紀(jì)百貨旁興華中路地下商城 涪陵興華中路依蝶購(gòu)物廣場(chǎng)旁黎明路地下商場(chǎng) 黎明西路轉(zhuǎn)盤(pán)處293.1廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)（涪陵易家壩中心廣場(chǎng)）廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)（涪陵易家壩中心廣場(chǎng)）廣場(chǎng)路地下商業(yè)利用涪陵區(qū)中心市政休閑廣場(chǎng)部分地下空間，以及易家壩廣場(chǎng)路、廣場(chǎng)環(huán)路、高筍塘形成的交通

19、轉(zhuǎn)盤(pán)地下通道而成，是市民經(jīng)由主干道往返中心廣場(chǎng)，過(guò)街的主要通道鋪面（位）數(shù)量：約93個(gè)鋪面面積分布：5-12平方米， 主力鋪面6-8平方米鋪面開(kāi)間/縱深比：約1:1整體使用層高：2.8-3米過(guò)道開(kāi)間：約5米配套情況：廁所、通風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、分戶電表30廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)3140%18%11%12%11%8%服裝飾品/玩具童裝鞋類(lèi)、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類(lèi)其它廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝、飾品、鞋類(lèi)&箱包、美容等服務(wù)、童裝32租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：500-1500元/月每平方米月租金均價(jià)：約120-130元/月平方米

20、單位租金起價(jià)：約70元/月平方米單位租金最高價(jià)：約300元/月平方米廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)（涪陵易家壩中心廣場(chǎng)）廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)（涪陵易家壩中心廣場(chǎng)）售價(jià)水平售價(jià)水平銷(xiāo)售初期（約96年），單個(gè)鋪面銷(xiāo)售價(jià)格約5萬(wàn)/個(gè)套內(nèi)建筑面積平均售價(jià)：約8000-12000元/平方米98年，約8平方米鋪面售價(jià)約9萬(wàn)，均價(jià)約12000元/開(kāi)平方米33廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)綜合分析廣場(chǎng)路地下商場(chǎng)綜合分析作為涪陵區(qū)較早一批的地下商場(chǎng)，其硬件設(shè)備老化，市場(chǎng)形象陳舊、層高較低、過(guò)道較窄（占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)重），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與吸引力較低，經(jīng)營(yíng)戶信心較低，調(diào)查期間轉(zhuǎn)讓及空置率8%左右。商場(chǎng)處于涪陵區(qū)主干道重要交通節(jié)點(diǎn)與樞紐上，是市民休閑、購(gòu)物的重

21、要交通節(jié)點(diǎn)，具備一定的人流量與市場(chǎng)機(jī)會(huì)。但是由于周邊缺乏大型商業(yè)中心與商場(chǎng)支撐，人流量較大，停留消費(fèi)客群相對(duì)不足，地下商場(chǎng)人流相對(duì)有限，商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)受到影響343.2高筍塘地下商場(chǎng)（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場(chǎng)（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場(chǎng)位于高筍塘新世紀(jì)百貨旁，由4條地面主干道交叉形成的中心轉(zhuǎn)盤(pán)，分別為高筍塘路、建涪路、興華中路，其地下人流通道經(jīng)開(kāi)發(fā)為地下商場(chǎng)，基詳細(xì)情況如下：鋪面（位）數(shù)量：約140個(gè)鋪面面積分布：5-12平方米， 主力鋪面6-8平方米鋪面開(kāi)間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.0-3.2米過(guò)道開(kāi)間：4.8-5米35高筍塘地下商場(chǎng)3636%14%9%19%13%9%服裝飾品

22、/玩具童裝鞋類(lèi)、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類(lèi)其它主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝、鞋類(lèi)&箱包、飾品、美容等服務(wù)、童裝高筍塘地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布高筍塘地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布37租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1500-2200元/月每平方米月租金均價(jià)：約230-250元/月平方米單位租金起價(jià)：約180元/月平方米單位租金最高價(jià)：約350元/月平方米售價(jià)水平售價(jià)水平銷(xiāo)售初期（約96年），單個(gè)鋪面銷(xiāo)售價(jià)格約5-6萬(wàn)/個(gè)套內(nèi)建筑面積平均售價(jià)：約7000-11000元/平方米目前暫無(wú)出售單位高筍塘地下商場(chǎng)（新世紀(jì)百貨旁）高筍塘地下商場(chǎng)（新世紀(jì)百貨旁）38作為涪陵區(qū)核心商圈的地下商場(chǎng)，高筍塘地面商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密

23、集，經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)齊全、業(yè)態(tài)豐富，大型百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、品牌店、賣(mài)賣(mài)店、品牌直營(yíng)店等，吸引了涪陵主城以及周邊區(qū)縣的客戶人群，龐大的地面人流量對(duì)地下商業(yè)有著良好的輻射效應(yīng)同時(shí)，高筍塘地下商場(chǎng)位于高筍塘南北、東西干道交叉點(diǎn)，共計(jì)4條主干道相交于此，防翻越欄桿等市政設(shè)施齊全，同時(shí)由于坡地形成的自然坡坎阻礙，橫穿干道人流相對(duì)較少，為地下商業(yè)提供了足夠的人流保障新世紀(jì)自進(jìn)入涪陵起就成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。加上新世紀(jì)百貨起市與高筍塘地下業(yè)商場(chǎng)相連，自成一片，業(yè)態(tài)互補(bǔ)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，為高筍塘地下商場(chǎng)注入了無(wú)限的商機(jī)，市場(chǎng)供需兩旺，經(jīng)營(yíng)良好，無(wú)空置鋪面高筍塘地下商場(chǎng)綜合分析高筍塘地下商場(chǎng)綜合分析393.3興華中路地下商場(chǎng)興華中路

24、地下商場(chǎng)興華中路地下商場(chǎng)位于新大興集團(tuán)下屬依蝶購(gòu)物廣場(chǎng)旁，以金山地下市場(chǎng)與地下街鋪組成，是目前涪陵區(qū)地下商業(yè)硬件設(shè)施與購(gòu)物環(huán)境較好的地下商場(chǎng)，地下商場(chǎng)街鋪其詳細(xì)情況如下 ：鋪面（位）數(shù)量：約64個(gè)鋪面面積分布：10-20平方米， 主力鋪面12-16平方米鋪面開(kāi)間/縱深比：約1:1整體使用層高：3.3-3.5米過(guò)道開(kāi)間：7米配套設(shè)施：自動(dòng)扶梯（未開(kāi)）、液晶等離子、中央空調(diào)、煙感噴淋、石材柱、玻璃面門(mén)40興華中路地下商場(chǎng)興華中路地下商場(chǎng)4147%8%12%25%2%6%服裝飾品/玩具童裝鞋類(lèi)、箱、包美容、美甲、照相服務(wù)類(lèi)其它興華中路地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布興華中路地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：服裝

25、、鞋類(lèi)&箱包、 童裝、飾品、美容等服務(wù)42租金水平租金水平單位鋪面（位）租金范圍：1300-2300元/月每平方米月租金均價(jià)：約120-130元/月平方米單位租金起價(jià)：約90元/月平方米單位租金最高價(jià)：約170元/月平方米售價(jià)水平售價(jià)水平銷(xiāo)售初期（約01年）單位面積銷(xiāo)售價(jià)格約1.6-1.8萬(wàn)元/平方米起價(jià)約1.5萬(wàn)元/平方米，最高價(jià)約2萬(wàn)元/平方米興華中路地下商場(chǎng)興華中路地下商場(chǎng)43興華中路位于高筍塘商圈內(nèi)，臨近新大興集團(tuán)下屬依蝶購(gòu)物廣場(chǎng)旁，位于中興路主干道上，無(wú)干交通交叉所形成的交通節(jié)點(diǎn)，屬于過(guò)街式地下商場(chǎng)設(shè)施周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的購(gòu)物廣場(chǎng)分布相對(duì)集中，但無(wú)交通節(jié)點(diǎn)的人流支撐，地下商場(chǎng)人氣相

26、對(duì)有限雖然購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適、設(shè)備與設(shè)施相對(duì)領(lǐng)先、維護(hù)情況較好，但是人氣相對(duì)有限，因此投資市場(chǎng)的租金收入較低興華中路商場(chǎng)綜合分析興華中路商場(chǎng)綜合分析443.4黎明路地下商場(chǎng)黎明路地下商場(chǎng)黎明路地下商場(chǎng)位于涪陵黎明西路上，是由三條相交主干道形成的地下過(guò)道，由于無(wú)中心商圈的人流支撐。且地面商業(yè)以社區(qū)商業(yè)、建材裝飾、餐飲休閑為主，難以為地下商業(yè)帶來(lái)龐大人流黎明路地下商場(chǎng)合計(jì)約有50個(gè)鋪面，鋪面面積10-15平方米之間，目前出租率約20-30%，空置率高達(dá)70%以上其租金價(jià)格也是涪陵區(qū)最低價(jià)格，單位鋪面租金在80-150元之間，平均租賃單價(jià)10元/平方米月由于黎明路地下商場(chǎng)與本項(xiàng)目位置相差甚遠(yuǎn)，且周邊商

27、業(yè)形態(tài)可類(lèi)比性弱，與本項(xiàng)目關(guān)連度小，因此本方案不作進(jìn)一步研究45名稱商鋪數(shù)量主力面積層高過(guò)道開(kāi)間每平方米月租金水平售價(jià)水平廣場(chǎng)地下商場(chǎng)936-8平方米2.8-35米120-1300.8-1.2萬(wàn)高筍塘地下商場(chǎng)1406-8平方米3-3.24.8-5米220-2500.7-1.1萬(wàn)興華中路地下商場(chǎng)6412-16平方米3.3-3.57米120-1301.6-1.8萬(wàn)黎明路地下商場(chǎng)5010-15平方米3.34103.5涪陵區(qū)地下商場(chǎng)分析小結(jié)涪陵區(qū)地下商場(chǎng)分析小結(jié)3個(gè)地下商場(chǎng)位于核心商圈，1個(gè)位于邊緣，地段因素十分關(guān)鍵位于交通節(jié)點(diǎn)地下商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)較好，人流因素性關(guān)鍵地下商場(chǎng)與地面商業(yè)在檔次與價(jià)格上拉開(kāi)差

28、距，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)地下商場(chǎng)物業(yè)管理與整體經(jīng)營(yíng)意識(shí)欠缺，后繼經(jīng)營(yíng)壓力較大發(fā)達(dá)交通組織對(duì)于人流吸引有著重要的作用，如高筍塘地下商場(chǎng)整體商場(chǎng)欠缺維護(hù)與管理，形象陳舊、設(shè)備過(guò)早老化現(xiàn)象嚴(yán)重46粗放式經(jīng)營(yíng)，占道擺攤，業(yè)態(tài)分規(guī)劃不明晰，影響整體形象購(gòu)物環(huán)境普遍較差、公共空間小，吸引人流駐足購(gòu)物能力有限進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)與貨品未能規(guī)范，低檔、劣質(zhì)貨品充斥商場(chǎng)智能化、扶梯、方向?qū)б暤仍O(shè)施不健全、且管理缺失，購(gòu)物方便 性與舒適度下降主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布：主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布：服裝、鞋類(lèi)&箱包、 童裝、飾品、美容等服務(wù)消費(fèi)者對(duì)象分析：消費(fèi)者對(duì)象分析：18-40歲青年至中年女性為主要消費(fèi)者對(duì)象，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以女性服裝、飾品、鞋

29、類(lèi)、箱包、童裝、美容等，女性占據(jù)消費(fèi)者主導(dǎo)客群，約80%以上47項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及近年經(jīng)濟(jì)概況48除了對(duì)涪陵區(qū)域的所有地下商場(chǎng)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，為了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目所處的區(qū)域、潛在機(jī)會(huì)、商業(yè)價(jià)值、租金與售價(jià)水平、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等，豐錦源還對(duì)項(xiàng)目周邊地面臨街商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查：人民西路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至人民西路天橋）人民西路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至人民西路天橋）人民東路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至人民東路人民東路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至人民東路3號(hào)出入口支路旁）號(hào)出入口支路旁）廣場(chǎng)路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至中心廣場(chǎng)）廣場(chǎng)路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)

30、至中心廣場(chǎng)）494.1人民西路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至人民西路天橋）人民西路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至人民西路天橋）鋪面數(shù)量：鋪面數(shù)量：統(tǒng)計(jì)樣本120個(gè)（不含花園路至商貿(mào)大廈路攤約40個(gè)）商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：臨街商鋪/中小商場(chǎng)/路天攤位/家教裝修勞務(wù)市場(chǎng)等鋪面開(kāi)間：鋪面開(kāi)間：2-5 米，開(kāi)間集中分布在3.5-4.5米鋪面面積：鋪面面積：6-30平方米，集中面積分布16-24平方米單鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武佔(zhàn)饨穑?000-6000元/月，單鋪?zhàn)饨鸺蟹植?000-2300元/月單位租金：?jiǎn)挝蛔饨穑簡(jiǎn)挝蛔饨鹌饍r(jià)：90元/平方米月單位租金最高價(jià)：300元/平方米月單位租金均價(jià)：150-160元/平方米月50成人服裝34%童裝4%餐飲

31、/食品18%鞋類(lèi)/箱包/飾品11%學(xué)習(xí)文化用品5%生活服務(wù)（美容美發(fā)/鮮花） 4%藥房 5%超市/便利店2%辦公家俱5%家電/通訊 4%金融/銀行2%其它6%成人服裝童裝餐飲/食品鞋類(lèi)/箱包/飾品學(xué)習(xí)文化用品生活服務(wù)（美容美發(fā)/鮮花）藥房超市/便利店辦公家俱家電/通訊金融/銀行其它人民西路業(yè)態(tài)圖表分析人民西路業(yè)態(tài)圖表分析51人民西路人民西路 區(qū)域商業(yè)綜合分析區(qū)域商業(yè)綜合分析商業(yè)鋪面與設(shè)施屬原有底鋪商業(yè)建筑，人流量大，可初步分析本區(qū)域是傳統(tǒng)原有的商業(yè)區(qū)域之一；商業(yè)形象比較陳舊，貨品屬中偏低檔，無(wú)品牌經(jīng)營(yíng)硬件條件；臨近關(guān)廟綜合市場(chǎng)與合智商業(yè)廣場(chǎng)，市場(chǎng)受批發(fā)和物流影響較大；臨近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、市場(chǎng)不規(guī)范、

32、形象較差，路攤及勞務(wù)市場(chǎng)占道；屬于商業(yè)人流主通道，區(qū)域人流量大，貨品檔次與購(gòu)物環(huán)境較差吸引人流消費(fèi)相對(duì)有限；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)豐富，但主題不突出，消費(fèi)輻射力相對(duì)下降；經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)戶信心相對(duì)樂(lè)觀，十分關(guān)注區(qū)域改造；524.2人民東路（轉(zhuǎn)盤(pán)至人民東路人民東路（轉(zhuǎn)盤(pán)至人民東路3號(hào)出入口支路旁）號(hào)出入口支路旁）鋪面數(shù)量：鋪面數(shù)量：約20個(gè)商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：臨街鋪面、大中型專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)等鋪面面積：鋪面面積：集中分布在30平方米左右單鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武佔(zhàn)饨穑簡(jiǎn)武伡蟹植荚?2000-3000元左右單位租金：?jiǎn)挝蛔饨穑簡(jiǎn)挝蛔饨鹌饍r(jià)：60元/平方米月單位租金最高價(jià)：150元/平方米月單位租金均價(jià)：100元/平方米月經(jīng)

33、營(yíng)業(yè)態(tài)：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨商場(chǎng)、服裝、餐飲、美容美發(fā)、生活服務(wù)、藥品、通信、數(shù)碼產(chǎn)品等53售價(jià)水平分析售價(jià)水平分析近期在售鋪面樣本較少，了解到時(shí)代大廈負(fù)一樓水族館約1999年至2001年進(jìn)行獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售，總價(jià)約13-15萬(wàn)元之間，面積9平方米左右，后期每鋪總價(jià)降至10萬(wàn)左右經(jīng)測(cè)算其單位售價(jià)：約約1.1-1.6萬(wàn)元萬(wàn)元/平方米平方米由于人氣不足以及交通組織不合理，時(shí)代大廈負(fù)一樓水族館經(jīng)營(yíng)慘淡，目前只余1-2家水族館經(jīng)營(yíng)，投資經(jīng)營(yíng)回報(bào)無(wú)從談起！54人民東路商業(yè)綜合分析人民東路商業(yè)綜合分析此條街是涪陵區(qū)公交車(chē)站密集的區(qū)域，以重百商場(chǎng)為區(qū)域商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)型賣(mài)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)（藥品、通信、數(shù)碼）、臨街商鋪、餐飲

34、店、休閑步行街等吸引了較多人氣在此消費(fèi)相對(duì)廣場(chǎng)路和以及與廣場(chǎng)路相連的人民西路而言，人民東路由于商業(yè)街較短、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與賣(mài)場(chǎng)相對(duì)較少，成為了人流的支路區(qū)域同時(shí)涪陵區(qū)的公交車(chē)路線路約20余路在附近設(shè)站，成為了涪陵城區(qū)及城效公交站最密集區(qū)之一，加強(qiáng)了對(duì)涪陵主城以及近郊的商業(yè)輻射能力大型百貨商場(chǎng)目前以重慶百貨涪陵為代表，較早的新紀(jì)元百貨等原有傳統(tǒng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，人氣冷落554.3廣場(chǎng)路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至中心廣場(chǎng)）廣場(chǎng)路（南門(mén)山轉(zhuǎn)盤(pán)至中心廣場(chǎng)）鋪面數(shù)量：鋪面數(shù)量：約70個(gè)商業(yè)形態(tài)：商業(yè)形態(tài)：商場(chǎng)/專(zhuān)賣(mài)店/專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)/品牌直營(yíng)店鋪面開(kāi)間：鋪面開(kāi)間：2-8米，開(kāi)間集中分布在4-5米鋪面面積：鋪面面積：6-500平方米

35、，集中面積分布30-40平方米單鋪?zhàn)饨穑簡(jiǎn)武佔(zhàn)饨穑?000-15000元/月，單鋪?zhàn)饨鸺蟹植?000-4000元/月單位租金：?jiǎn)挝蛔饨穑簡(jiǎn)挝蛔饨鹌饍r(jià)：8080元/平方米月單位租金最高價(jià)：450450元/平方米月單位租金均價(jià)：230-250230-250元元/平方米月56服裝40%玩具飾品9%食品6%眼鏡6%通訊數(shù)碼家電7%金融4%藥房3%箱包鞋18%其它7%服裝玩具飾品食品眼鏡通訊數(shù)碼家電金融藥房箱包鞋其它廣場(chǎng)路業(yè)態(tài)分析廣場(chǎng)路業(yè)態(tài)分析57廣場(chǎng)路商業(yè)綜合分析廣場(chǎng)路商業(yè)綜合分析此區(qū)域人流量大，是高筍塘高筍塘易家壩易家壩南門(mén)山南門(mén)山的主要人流通道商業(yè)價(jià)值高，涪陵兩大核心商圈重要連接干道，坡度相對(duì)高

36、筍塘路更加平緩，臨近涪陵中心廣場(chǎng)，人流易于聚集商業(yè)街形象好，品牌店、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)等為主要店鋪形態(tài)，貨品檔次較高，店面形象好，易吸引人流駐足購(gòu)買(mǎi)業(yè)態(tài)豐富，百貨、服裝、超市、鞋類(lèi)、箱包、金融、眼鏡、數(shù)碼、手機(jī)、家電等，能夠吸引消費(fèi)人流在此停留消費(fèi)專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)相對(duì)集中，國(guó)美電器、金座服裝城、錦陽(yáng)數(shù)碼城、華城眼鏡等，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)場(chǎng)為區(qū)域商業(yè)帶來(lái)不同需求類(lèi)型的消費(fèi)群體，促進(jìn)了區(qū)域商業(yè)的興盛5815:0020:0010:0015:0020:00廣場(chǎng)路1549816414270人民西路1076015713755人民東路79571086642節(jié)假日道路工作日4.4 廣場(chǎng)路、人民西路、人民東路人流量統(tǒng)計(jì)表廣場(chǎng)路、人

37、民西路、人民東路人流量統(tǒng)計(jì)表調(diào)查地點(diǎn)：調(diào)查地點(diǎn)：廣場(chǎng)路（廣場(chǎng)路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)旁）人民西路（人民西路第一商貿(mào)大廈旁）人民東路（人民東路3、4號(hào)出入口，變壓器旁）調(diào)查時(shí)長(zhǎng)：調(diào)查時(shí)長(zhǎng)：20分鐘分鐘/次次（人次/分鐘）59人流量統(tǒng)計(jì)分析：人流量統(tǒng)計(jì)分析：三路交匯，區(qū)域人流量大，是涪陵最大人流街區(qū)之一以廣場(chǎng)路和相連人民西路為人流主要干道，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密受人流量支撐，區(qū)域臨街商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好，無(wú)空置鋪面南門(mén)山商圈核心，人流高峰時(shí)期十分擁擠，車(chē)流量大，地下商業(yè)具備龐大人流量支撐的開(kāi)發(fā)條件60項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及

38、發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及近年經(jīng)濟(jì)概況615.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于涪陵兩大重點(diǎn)商圈之一南門(mén)山商圈，臨近重慶百貨涪陵商場(chǎng)旁，商業(yè)環(huán)境良好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯本項(xiàng)目是涪陵南門(mén)山地下人防工程，由重慶閩僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總用地面積8530平方米，總建筑面積8530平方米，可銷(xiāo)售面積經(jīng)初步測(cè)算約4300平方米，工程層高5.5米，工程凈高大于3.3米，地下過(guò)道3-5.4米。項(xiàng)目整體出入口方案設(shè)計(jì)共13個(gè)項(xiàng)目交通發(fā)達(dá)，人民西路、人民東路、廣場(chǎng)路、花園路交匯于此，超20路公交車(chē)路線?？看藚^(qū)域，有效增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)輻射力依托區(qū)域強(qiáng)大的流支撐，南門(mén)山商圈的強(qiáng)大輻射能力，將本項(xiàng)目擬打造成地下商業(yè)街。625.2優(yōu)勢(shì)分析（優(yōu)

39、勢(shì)分析（S）南門(mén)山商圈核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大區(qū)域人流量大，商業(yè)價(jià)值高交通發(fā)達(dá)，涪陵城市、近效路線最密集區(qū)之一臨近關(guān)廟、合智、重百及國(guó)美大型批零賣(mài)場(chǎng)，商業(yè)氛圍濃厚發(fā)揮優(yōu)勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)以規(guī)劃提升品質(zhì)，最大化提升地下商業(yè)街整體人氣打造涪陵核心商圈商業(yè)物業(yè)高投資價(jià)值物業(yè)與地面錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，打造時(shí)尚消費(fèi)新天地635.3劣勢(shì)分析（劣勢(shì)分析（W）地下商業(yè)通風(fēng)、便利性、品質(zhì)形象、購(gòu)物環(huán)境等較地面物業(yè)差距明顯廣場(chǎng)路及人民東路地下商業(yè)通道過(guò)長(zhǎng)，不利于人流聚集提升周邊地面商業(yè)（人民西路及東路）租金及售價(jià)較低，影響地下商業(yè)減少劣勢(shì)減少劣勢(shì)提升地下商業(yè)品質(zhì)，減小硬性劣勢(shì)，打造成商場(chǎng)內(nèi)街式購(gòu)物環(huán)境研究購(gòu)物需求、合理規(guī)劃業(yè)態(tài)

40、，盤(pán)活整體地下商場(chǎng)合理規(guī)劃，有效利用面積指標(biāo)，打造精致面積鋪位，提高投資價(jià)值差異化經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化服務(wù)功能、提升環(huán)境，與普通地面商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)645.4機(jī)會(huì)分析（機(jī)會(huì)分析（O）涪陵經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持近兩位數(shù)增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)力與投資需求增加南門(mén)山圈面臨重新調(diào)整與升級(jí)再造，商圈輻射力提升涪陵濱江商業(yè)帶規(guī)劃打造，本項(xiàng)目扼守人流要沖地面商業(yè)供不應(yīng)求，無(wú)空置率，交通擁擠，分流地面人氣的機(jī)會(huì)把握機(jī)會(huì)把握機(jī)會(huì)提供面積合理、鋪面精致的投資型商業(yè)鋪面，滿足投資需求加大與地面空間的聯(lián)系，增加出入口數(shù)量與出入便利性最大化吸引人流進(jìn)入本項(xiàng)目消費(fèi)655.5威脅分析（威脅分析（W）認(rèn)識(shí)威脅，涪陵目前地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況除高筍塘外，其它經(jīng)營(yíng)狀況相

41、對(duì)較差，投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)信心下降臨近大型批發(fā)市場(chǎng)與傳統(tǒng)商業(yè)老街，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受到挑戰(zhàn)（價(jià)格/檔次）市政設(shè)施不全、市民安全意識(shí)不夠，橫穿干道導(dǎo)致地下商場(chǎng)人氣下降減少劣勢(shì)減少劣勢(shì)以創(chuàng)新理念打造新一代商業(yè)物業(yè)，規(guī)劃提升品質(zhì)，整體營(yíng)運(yùn)，強(qiáng)化管理商場(chǎng)主題化定位，差異化經(jīng)營(yíng)，與批發(fā)物流貨品拉開(kāi)心理距離有效利用較大公共空間（約50%左右），提升環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、合理搭配，提升整體競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)吸引力防止行人橫跨，需設(shè)置市政欄桿帶，加強(qiáng)導(dǎo)視，安全宣傳，吸引人流665.6分析結(jié)論分析結(jié)論形象塑造/南門(mén)山商圈新生代商業(yè)，投資消費(fèi)新天地理念創(chuàng)新/與傳統(tǒng)地下商場(chǎng)升級(jí)版，以設(shè)計(jì)提升品質(zhì)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)/主題差異化打造，重視

42、整體規(guī)劃與整體招商品質(zhì)提升/地下商場(chǎng)同比百貨商場(chǎng)內(nèi)街品質(zhì)環(huán)境打造/合理組織公共空間，有效利用，舒適提升管理上檔/以全盤(pán)營(yíng)運(yùn)的理念提升商業(yè)物業(yè)管理水平以人為本/強(qiáng)化地下商業(yè)可視性、出入便利性大環(huán)境大環(huán)境&小金鋪小金鋪策略提升67整體策略指導(dǎo)理念：整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境大環(huán)境&小金鋪小金鋪 大環(huán)境大環(huán)境是一種意識(shí)，它需要從商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)全程多面的角度，進(jìn)行商場(chǎng)的打造，以提升整體商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力只有整體商場(chǎng)做活，才能讓單位鋪面做活，地下商場(chǎng)單個(gè)鋪面的成功對(duì)整體市場(chǎng)的依賴性最強(qiáng)，不能剝離開(kāi)單鋪來(lái)經(jīng)營(yíng)整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境需要優(yōu)良的配套、舒適的環(huán)境、便利的交通、設(shè)施人性化、口岸的優(yōu)越

43、性等，這些就迫切需要提升整體商場(chǎng)品質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)外商業(yè)的聯(lián)系與到達(dá)便利性。在方案的規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，需要以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、營(yíng)運(yùn)的角度考慮685.7整體策略指導(dǎo)理念：整體策略指導(dǎo)理念：大環(huán)境大環(huán)境&小金鋪小金鋪 小金鋪小金鋪是實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)贏利的重要利器，以經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分區(qū)、不同功能分區(qū)進(jìn)行配置，科學(xué)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)、主題突出、豐富多元的商業(yè)新天地！重視方案設(shè)計(jì)，拿捏好面積與指標(biāo)分配，控制面積，以低總價(jià)、高回報(bào)率、無(wú)空置率建造高投資價(jià)值商業(yè)物業(yè)！大環(huán)境是背景、是平臺(tái)、是空間大環(huán)境是背景、是平臺(tái)、是空間小金鋪是目標(biāo)、是回報(bào)、是成果小金鋪是目標(biāo)、是回報(bào)、是成果必須掌握大商業(yè)環(huán)境與小金鋪商街開(kāi)發(fā)的相生關(guān)系，它們

44、是實(shí)現(xiàn)贏得與相應(yīng)保證之間的關(guān)系！695.8大環(huán)境塑造設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)大環(huán)境塑造設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)1主干大通道，打造項(xiàng)目南北向（廣場(chǎng)路至重百端）一條形象主要大通道，寬度6-7米，取消中間小鋪，合雙通道為寬大主通道，兩旁設(shè)鋪面，進(jìn)深4米，可設(shè)計(jì)成開(kāi)間3-4米的獨(dú)立鋪面。商場(chǎng)用扣板全吊頂，裝修后使用層高不低3.5米通道頂宣傳吊旗設(shè)置，易于節(jié)假日活動(dòng)宣傳高級(jí)防滑耐磨地磚，防滑、抗污力強(qiáng)、易清潔，同檔百貨商場(chǎng)鋪面之間隔墻石材包柱，經(jīng)營(yíng)面安裝玻璃滑門(mén)，統(tǒng)一門(mén)頭招牌外形，統(tǒng)一店面招牌面積扶梯入口設(shè)置廣告燈箱，屆時(shí)招商出租、增加收益，以免辦證貼墻70背景音響設(shè)置，營(yíng)造商業(yè)環(huán)境，促銷(xiāo)、疏散等信息傳達(dá)，入口處與人行通道液晶

45、電視懸掛，更加動(dòng)感、時(shí)尚新風(fēng)系統(tǒng)設(shè)置，自然通風(fēng)與機(jī)械通風(fēng)營(yíng)造平街購(gòu)物環(huán)境中央空調(diào)整體安裝，夏日購(gòu)物更舒適消防噴淋與防盜智能化系統(tǒng)，提升科技含量扶梯設(shè)置，增加扶梯設(shè)置數(shù)量，提升消費(fèi)者到達(dá)的便利性設(shè)置休閑椅凳、兒童游樂(lè)區(qū)、美食區(qū)，強(qiáng)化服務(wù)功能，提升舒適度聯(lián)手專(zhuān)業(yè)級(jí)商業(yè)物業(yè)管理公司，提供經(jīng)營(yíng)及管理服務(wù)保障入口景觀化設(shè)計(jì)，系統(tǒng)化商場(chǎng)導(dǎo)致設(shè)計(jì)，便利出行大環(huán)境塑造設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)大環(huán)境塑造設(shè)計(jì)建議要點(diǎn)271主通道參考圖72鋪面效果參照樣本73日本地下商場(chǎng) 導(dǎo)視系統(tǒng)十分完善74項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及

46、近年經(jīng)濟(jì)概況756.1整體定位整體定位首席時(shí)尚地下商業(yè)街首席時(shí)尚地下商業(yè)街商門(mén)山商業(yè)新生代&時(shí)尚消費(fèi)者新天地&投資創(chuàng)富者新平臺(tái)建議不用地下商場(chǎng)，因?yàn)槟壳案⒘甑叵律虉?chǎng)整體形象較差，經(jīng)營(yíng)狀況良莠不齊，第一印象不太有利；形態(tài)而言，“街”的比“商場(chǎng)”人流量更大，人氣更足，且自主性強(qiáng)；“街”充滿了文化與生活的味道。商場(chǎng)人文味道弱，沒(méi)有生活！以時(shí)尚主題差異化定位，與相對(duì)保持傳統(tǒng)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹匕倮_(kāi)形象差距，與老街與批發(fā)物流市場(chǎng)有差異化，心理距離大，不易形成心理比較766.2檔次定位檔次定位物業(yè)硬件環(huán)境打造可參照重慶目前建設(shè)較好地下商業(yè)物業(yè)：輕軌名店城（渝中區(qū)解放碑臨江門(mén)）地下商業(yè)領(lǐng)域地下商業(yè)領(lǐng)

47、域高檔商業(yè)物業(yè)，以硬件與軟件同步提升，打造區(qū)域一流、領(lǐng)導(dǎo)型的地下商業(yè)整體商業(yè)領(lǐng)域涪陵整體商業(yè)領(lǐng)域中檔商業(yè)物業(yè)，較好的區(qū)位+中檔商場(chǎng)773.2功能定位功能定位人防功能，戰(zhàn)備防空疏散交通功能，緩解人流壓力投資功能，誰(shuí)投資，誰(shuí)受益經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，消費(fèi)功能 購(gòu)物 休閑 美食 服務(wù)消費(fèi)786.4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位根據(jù)與地面業(yè)態(tài)互補(bǔ)，參考其它地下商場(chǎng)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位初步如下：時(shí)尚麗人街時(shí)尚麗人街 服裝/鞋類(lèi)/箱包/飾品行/玩具等時(shí)尚生活館時(shí)尚生活館 美容美發(fā)/美甲剌繡/護(hù)膚保養(yǎng)/化妝店/照相等開(kāi)心樂(lè)園開(kāi)心樂(lè)園 童裝/玩具/兒童嬉戲場(chǎng)/書(shū)包/學(xué)習(xí)文化用品時(shí)尚時(shí)尚 E 街區(qū)街區(qū) 電玩/通訊/游戲/數(shù)碼產(chǎn)品

48、/影音文化制品等時(shí)尚美食坊時(shí)尚美食坊 風(fēng)味美食/冷熱飲/特色食品/茶酒水吧等其它類(lèi)79經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平面分布圖建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平面分布圖建議806.5目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位根據(jù)本項(xiàng)目各類(lèi)人群的不同需求，目標(biāo)客群可分為以下幾類(lèi)投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者81商鋪投資者（購(gòu)鋪投資者）商鋪投資者（購(gòu)鋪投資者）商鋪購(gòu)買(mǎi)者、受益者，購(gòu)鋪之后通過(guò)出租或自營(yíng)取得收益和回報(bào)人群，他們是：事業(yè)機(jī)關(guān)公務(wù)員事業(yè)機(jī)關(guān)公務(wù)員/教職群體教職群體/經(jīng)商人群、生意人經(jīng)商人群、生意人/企業(yè)主企業(yè)主/工薪中高管理階層等，工薪中高管理階層等，主要共同特點(diǎn)如下：收入較高且相對(duì)穩(wěn)定，擁有事業(yè)或良好的職位具備投資意識(shí)和比較豐富的投資經(jīng)驗(yàn)?zāi)挲g在35歲以上，

49、家庭年收入不低于5萬(wàn)元絕大部份來(lái)自涪陵主城，少部份來(lái)自周邊區(qū)縣投資出租取得收益為主（90%），自營(yíng)收益為輔（10%）重視商圈發(fā)展，收益增長(zhǎng)率與收益穩(wěn)定性82商鋪經(jīng)營(yíng)者商鋪經(jīng)營(yíng)者群體有：生意人、自由服裝等經(jīng)營(yíng)者，通過(guò)經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)獲取利潤(rùn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶、生意人注重商業(yè)整體環(huán)境、地段、商圈注重關(guān)注租金水平，經(jīng)營(yíng)成本與物業(yè)管理注重商業(yè)口岸及現(xiàn)場(chǎng)人流83商鋪消費(fèi)者商鋪消費(fèi)者18-35歲青年時(shí)尚消費(fèi)人群以女性消費(fèi)為主力群體，以男性消費(fèi)者為次要群體女性占據(jù)消費(fèi)者主導(dǎo)客群，約80%以上注重購(gòu)物環(huán)境的舒適性、便利性看重商業(yè)檔次與貨品，需要選擇性強(qiáng)、價(jià)格適中、業(yè)態(tài)豐富84營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)方式營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)方式銷(xiāo)售方面：獨(dú)立商業(yè)鋪面

50、，全部分批銷(xiāo)售銷(xiāo)售指導(dǎo)：從次到好，分批銷(xiāo)售、低開(kāi)高走、逐步加推 順勢(shì)漲價(jià)，營(yíng)造升值氛圍經(jīng)營(yíng)方面：建立商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)管理856.66.6商鋪面積劃分商鋪面積劃分時(shí)尚麗人街 8-12平方米麗人街名店坊 6-8平方米時(shí)尚生活館 6-8平方米開(kāi)心樂(lè)園 8-12平方米時(shí)尚 E 街區(qū) 8-12平方米時(shí)尚美食坊 6-8平方米 866.86.8價(jià)格定位價(jià)格定位參考與計(jì)算因素：同等地段平層臨街商業(yè)鋪面售價(jià)、租價(jià)周邊地下商場(chǎng)歷史價(jià)格與目標(biāo)前租金本項(xiàng)目整體定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃本項(xiàng)目硬件設(shè)施打造與軟件系統(tǒng)管理初步計(jì)算，本項(xiàng)目：商鋪套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)：2.0萬(wàn)元/平方米商鋪套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售起價(jià)：1.7

51、萬(wàn)元/平方米876.96.9商業(yè)均價(jià)分布圖商業(yè)均價(jià)分布圖2.0萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米1.7萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米2.1萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米1.9萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米2.4萬(wàn)萬(wàn)/平方米平方米886.10扶梯設(shè)置分布建議圖扶梯設(shè)置分布建議圖89項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)與整合推廣項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目綜合分析區(qū)域臨街商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域地下商業(yè)調(diào)查分析區(qū)域商貿(mào)流通現(xiàn)狀及發(fā)展涪陵簡(jiǎn)介及近年經(jīng)濟(jì)概況907.1品牌化案名需要品牌化案名需要從傳統(tǒng)“*地下商場(chǎng)”的固定模式跳出來(lái)，以品牌化、系統(tǒng)化、全程化運(yùn)作，切入到項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)之中，重視品牌運(yùn)作，以品牌形象提升項(xiàng)目附加值與升值空間，提升心理價(jià)位切合整體商場(chǎng)的定位主題需要項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度等品牌建設(shè)需要項(xiàng)目地標(biāo)宣傳、傳播需要映射心理價(jià)值，強(qiáng)化商場(chǎng)定位需要91南門(mén)金地南門(mén)金地(方案方案1)名稱模式：地名名稱模式：地名+財(cái)富概念財(cái)富概念南門(mén)金地，是財(cái)富的誕生地，更是消費(fèi)的新天地！南門(mén)金地，是財(cái)富的誕生地，更是消費(fèi)的新天地！案名：南門(mén)金地案名：南門(mén)金地英文名：英文名：nanmen golden land定位：重