商務(wù)酒店項目投資價值分析報告(修改)

1、關(guān)于擬建商務(wù)酒店項目 -可行性論證分析目錄第一部分：項目概況 1、項目基本資料 2、項目規(guī)劃第二部分：項目地塊投資價值分析 1、項目地理位置調(diào)查及分析 2、地塊周邊環(huán)境遠景規(guī)劃 3、項目地塊土地級別 4、土地投資價值分析結(jié)論第三部分：擬建商務(wù)酒店合理性分析 1、擬建商務(wù)酒店的占地面積、綠化率、投資總額、樓高、建筑 面積等分析 2、無錫商務(wù)酒店的占地面積、綠化率、投資總額、樓高、建筑 面積等分析 第四部分：酒店市場環(huán)境調(diào)研 1、無錫市商務(wù)對酒店市場的影響 2、中國酒店業(yè)發(fā)展前景與趨勢 3、無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店市場綜述及發(fā)展歷程 4、無錫高星級酒店發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境調(diào)查分析第五部分：項目SWOT

2、分析 1、優(yōu)勢（strength） 2、劣勢（weakness） 3、機會(opportunity） 4、威脅（threat）第六部分：無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及對酒店業(yè)的影響 1、無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場調(diào)研報告 2、市區(qū)三星級以上賓館酒店生意來源分析及房客層次構(gòu)成分析 3、市區(qū)遠景土地利用規(guī)劃第七部分：投資策略及風險控制方案 1、投資策略 2、風險控制方案第八部分：投資價值分析總結(jié) 第一部分：項目概況 一、項目基本資料按市規(guī)劃局（2008）1號文件的精神及吳市長“關(guān)于金城西路-潤輝實業(yè)有限公司（王曙）大樓自拆移地重建的報告”上的批示，經(jīng)潤輝公司和正星投資公司協(xié)商后雙方同意共出靠金城西路一側(cè)的土地進行整

3、合后緊靠易初愛蓮西北角共建一棟雙子樓。其中B座圖塊面積約2200平方米為潤輝公司。 二、項目規(guī)劃潤輝公司擬自建商務(wù)酒店，集餐飲、娛樂、商務(wù)為一體。擬建筑面積15000平方米左右，共計19層，其中裙樓4層，標準層15層，地下一層停車庫，面積約2500平方米（不計入總面積）。第二部分：項目地塊投資價值分析一、項目地理位置調(diào)查及分析 1）區(qū)域概況該地塊位于貢湖路（蘇錫路）西側(cè)，金城路南側(cè)，金城灣路東側(cè)，緊鄰易初愛蓮超市、濱湖區(qū)政府及太湖新城的市政府。區(qū)內(nèi)密集汽車4S店集中銷售區(qū)。 2）交通便捷程度該區(qū)域以交通型主干道和次干道并重，交通型主干道有貢湖路（蘇錫路）、金城路高架及蠡湖路等，其中貢湖路為到太

4、湖新城、新市政府的主干道，蘇錫路（無錫蘇州）基本呈南北走向，雙向六車道；金城路呈東西走向，是連接運河和以北地區(qū)以及五里湖、太湖風景度假區(qū)的主要干道之一。 3）項目能見度規(guī)劃中兩年后隨著老濱湖區(qū)政府的搬遷，該建筑的西面為濕地公園，北面為金城灣商業(yè)廣場，該區(qū)域設(shè)計規(guī)劃以發(fā)展酒店、商務(wù)、住宅為主，現(xiàn)在道路正在拓寬，可見政府改造力度很大。 4）周邊居民購買能力狀況研究 以易初愛蓮超市和樂購超市為調(diào)查對象,周邊的消費群體是以東絳、華莊、 蘆莊居多，消費能力屬于一般水平，而目前周邊的一些商鋪的經(jīng)營情況也不容樂觀，這與道路改造也有一定程度的關(guān)系。不過附近居民對本區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃持樂觀態(tài)度。二、地塊周邊環(huán)境遠

5、景規(guī)劃規(guī)劃地區(qū)將以五里湖金城灣風景區(qū)為主體，發(fā)展酒店商務(wù)、商業(yè)、住宅為主，全面提升金城灣地區(qū)的功能結(jié)構(gòu)，使之成為城市南拓的門戶地區(qū)、五里湖休閑旅游的重要補充、區(qū)域功能優(yōu)化的承接地。 規(guī)劃金城路以北地區(qū)以精品商業(yè)住宅混合用地為主，沿貢湖大道地塊布置適當商業(yè)、酒店、辦公及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地。金城路與揚名路之間是蠡湖東擴景區(qū)的主要基地，占地總面積約72公頃（包括水域面積），公園主入口設(shè)置在貢湖大道上，與軌道站點出入口相連緊密，公園內(nèi)設(shè)置適量的小品設(shè)施，以休閑、旅游等功能為主。金石路以南、梁塘河沿線地區(qū)為梁塘河濕地公園，濕地公園內(nèi)以生態(tài)綠化為主，結(jié)合水系，形成引人入勝的綠化生態(tài)空間。 -上述資料選自無錫

6、市規(guī)劃網(wǎng) 發(fā)布時間：2009年7月9日 3、 項目地塊土地級別 表2 主城區(qū)商業(yè)用地定級各級土地分布范圍表土地級別地塊編號分 布 范 圍九9-4張巷上劉潭橋徐甲里小溪橋高車垛張巷頭西曹南蔣巷仙河頭南巷上赤馬咀席巷上殷巷上下曹巷五里湖金城灣雪柵橋北奄頭曹巷上梁塘橋龍?zhí)毒┖歼\河張巷上表9 主城區(qū)基準地價表單位：元/m2級別用途一二三四五六七八九十商業(yè)1800013000980068004400340020001400950550住宅620048003600255017001000650450 工業(yè)800650520420300240 -上述資料選自無錫市國土資源局*該地塊基準地價為3078m295

7、0元/m2=2924100（元）*潤輝公司大樓折價費約為 2150m24000元/m2=8600000（元） -4000元/m2參考盧莊中心區(qū)房屋均價 *土地出讓金計算方法出讓金總額（地面價）=每平方米土地的單價土地總面積出讓金總額（樓面價）=攤到每平方米建筑面積的地價總建筑面積攤到每平方米建筑面積的地價=2924100（元）/15000m2=194.94（元/m2），194.94（元/m2）（15000-2150）m2=250萬（元）。*費用總計2924100+8600000+2500000=14024100（元）4、 土地投資價值分析結(jié)論該地塊基準價格及潤輝大樓折價費及補交土地出讓金共計1

8、400萬元，加上大樓拆除費用等其他手續(xù)費用也可控制在1500萬元以內(nèi)，估算結(jié)果與潤輝公司所給出的2000萬的價格有500萬左右的空間，就目前政府規(guī)劃及周邊發(fā)展情況來看，該土地具備長線投資的條件。 第三部分：擬建商務(wù)酒店合理性分析一、擬建商務(wù)酒店的占地面積、綠化率、投資總額、樓高、建筑 面積等分析 酒店名稱國際/國內(nèi)占地面積建筑面積綠化率投資總額樓高客房數(shù)名稱待定國內(nèi)31501500040%7層150第四部分：酒店市場環(huán)境調(diào)研 一、無錫市商務(wù)對酒店市場的影響 商務(wù)客戶群體特征1、 文化水平，生活素質(zhì)較高，有一定的社會層次2、 經(jīng)濟承受能力較強3、 對房間的商務(wù)要求較高4、 該客戶群入住酒店日期相

9、比旅游客戶較長，定向性尤為強烈隨著無錫經(jīng)濟的高速發(fā)展，外商對無錫的投資環(huán)境也逐步認可。大量外資企業(yè)進駐無錫，隨之各類人才大量涌入，酒店市場也對該類客戶比較關(guān)注，各大酒店競相出臺了一系列的優(yōu)惠活動來吸引該客戶群體。預計隨著無錫經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，商務(wù)客戶群將會是無錫酒店行業(yè)的一個業(yè)績增長亮點。2、 中國酒店業(yè)發(fā)展前景與趨勢研討嘉賓：張潤鋼(董事長首旅建國酒店管理有限公司)；1、 中國酒店業(yè)的主要挑戰(zhàn)局部供給過剩、部分酒店項目回報率差，2008年以前的幾年時間里，豪華酒店成為了中國酒店業(yè)競爭最為激烈的領(lǐng)域。要想在競爭異常激烈并已進入“微利時代”的酒店業(yè)中獲取利潤，對于投資商來說，首先必須要有一套完善的

10、投資策略體系。張潤鋼指出，從2006、2007年全行業(yè)業(yè)績來看，五星級酒店盈利情況良好，三、四星酒店虧損嚴重；部分酒店開發(fā)商的投資水平急需提高。2、 Mr.MiguelKo認為高星級酒店在我國某些地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩的供需狀況。隨著酒店業(yè)市場的不斷成熟，投資者以高投入攫取高利潤的時代已經(jīng)不復存在，從投資策略上講，目前投資豪華酒店回收期較長，業(yè)績增長較緩，資方必須有雄厚的資金作保證。三、無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店市場綜述及發(fā)展歷程無錫是區(qū)域性的交通樞紐。無錫交通十分便捷，是溝通江蘇、浙江、安徽三省的交通樞紐。全市以高速公路為骨架的交通已初步形成，九條公路干線通往滬、寧、杭等重要城市，交通上的便捷也

11、是無錫酒店產(chǎn)業(yè)可保持穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的支撐點之一。無錫是著名的風景旅游勝地，酒店行業(yè)歷史悠久，發(fā)展穩(wěn)定，隨著市場經(jīng)濟的高速發(fā)展，市場對酒店行業(yè)的需求也逐漸增大，要求也更高。目前三星級以上（含三星級）賓館、酒店有 150 家， 其中五星級酒店有 4 家；四星級酒店 28 家,高檔酒店市場已然形成?，F(xiàn)在隨著無錫的經(jīng)濟高速發(fā)展商務(wù)客源也在逐年遞增；加之游市場的蓬勃發(fā)展，酒店行業(yè)正處于較好的發(fā)展階段。四、無錫高星級酒店發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境調(diào)查分析1、項目所在地旅游經(jīng)濟發(fā)展狀況 中華人民共和國國家旅游局統(tǒng)計資料顯示如下：2008年1-12月無錫接待情況城市接待人數(shù)（人次）同比增長外（人次）港（人次）澳（人次）臺

12、（人次）無錫611325-12.01%422511686544800115360注：無錫在08年全國主要城市接待排行榜上排名第十八位，從數(shù)據(jù)分析來看，珠江三角洲地區(qū)的走在改革開放前列的城市囊括了前五名中的四名，其中北京排第四，而六到十八名長江三角洲地區(qū)占了六個，其他為大連等一些國內(nèi)著名旅游景點。由此可見，長江三角洲地區(qū)的發(fā)展前景，而伴隨著城際高速的開通及無錫與日俱增的城市地位，相信其旅游市場和投資環(huán)境會更加吸引廣大游客及國內(nèi)外投資商的眼球，旅游市場不斷擴大的同時，與其相配套的酒店市場的發(fā)展速度也十分迅猛。2009年1月無錫接待情況城市接待人數(shù)（人次）同比增長外（人次）港（人次）澳（人次）臺（人

13、次）無錫30418-8.2%1736340033068746注：無錫臺灣同胞的接待人次同國內(nèi)其它城市相比較，其排名僅次于廣州、深圳、珠海、上海、南京、蘇州、杭州、北京之后而排名第九。從這個排名來看，基本上就是珠江三角洲和長江三角洲流域，那么也就是說在帶動投資環(huán)境的同時，自然的拉動了當?shù)氐穆糜问袌龊推渌嚓P(guān)行業(yè)。2008年1-12月入境旅游外國人數(shù)（按目的分）城市總接待人數(shù)會議/商務(wù)觀光休閑探親訪友服務(wù)員工其它無錫243253375677694120395856791024319084108240注：商務(wù)活動及觀光旅游占入境旅游外國人數(shù)的3/4。2、項目所在地高星級酒店發(fā)展情況調(diào)查及分析錫?；▓@

14、酒店 即將進行重新翻蓋,從酒店內(nèi)部及臨近的酒店那里了解到,即將要蓋一座像凱賓斯基似的大酒店.如果建成,對我們項目而言有喜有憂,喜的是可以同行在一起可以形成產(chǎn)業(yè)圈,對于知名度的拓展也有幫助，憂的是競爭對手強大了，我們就要從多個方面來提升自己的競爭力,競爭壓力也大了很多.金莎大酒店房間的設(shè)施過于陳舊,而且也有年久沒有打掃過的感覺,雖說是按4星標準建造的，但從實際情況出發(fā)的話，三星的標準也沒有達到,酒店服務(wù)人員的形象和精神面貌都很差.君樂酒店雖然君樂酒店現(xiàn)在正在裝修，但是從進入大廳那一刻就會有種很美好的感覺，因為是新加坡投資的國際型大酒店，所以前臺的英語水平都達到了4、6級以上，國內(nèi)和國外的賓客基本

15、持平，入住率也在40%左右，在8、9、10月份會迎來一個入住率高峰期，能達到70%-80%，去年僅有的一次入住率100%也是在10月份。湖濱飯店前臺的服務(wù)是非常好的，每一個笑容都讓人覺得很親切，衛(wèi)生間也很寬敞，無論是房間的陳設(shè)還是設(shè)計都給人一種度假、休閑的好去處這般的感覺。3、 項目所在地高星級酒店經(jīng)營價位情況調(diào)查及分析 滿意度分為 1、很滿意 2、滿意3、一般4、差5、很差，評分標準以包括服務(wù)、內(nèi)部硬件設(shè)施、餐飲、娛樂、入住顧客評論及酒店內(nèi)部人員管理等為參照，具體評分不做詳細描述，以滿意度為總評，日后會針對群眾滿意度調(diào)查總評高的酒店和總評低的酒店在各方面的差別做詳細的描述。酒店名稱房型（商務(wù)

16、）散客價協(xié)議價滿意度（參考實地及客評）錫?；▓@酒店（4）標準476338滿意套房1000580無錫古羅馬大酒店(3)標準580358滿意套房980638無錫友誼大飯店(3)標準380200滿意套房880400金莎大酒店(4)標準478288差套房758398金和大酒店(3)標準260200差套房888350格林豪泰酒店(火車站3)標準189161一般套房489415君悅大酒店(3)標準288200一般套房888480木棉花大酒店(4)標準468380很滿意套房1000830君樂酒店（5）豪華大床間518480很滿意標準套房980880湖濱飯店 （5） 標準湖景房1024640很滿意商務(wù)湖景房1

17、440900凱賓斯基酒店(5)商務(wù)大床房900左右700很滿意商務(wù)套房1100左右900第五部分：項目SWOT分析1、 優(yōu)勢（strength）-緊靠易初愛蓮、相鄰的主干道直通新無錫市政府。規(guī)劃中金城路以北地區(qū)以精品商業(yè)住宅混合用地為主，沿貢湖大道地塊布置適當商業(yè)、酒店、辦公及社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地。周邊地域的商業(yè)環(huán)境在政府的規(guī)劃下十分具有發(fā)展?jié)摿?。二、劣勢（weakness）-在選擇長線投資項目的時候要有強大的資金鏈做為依托，加之地理位置并非現(xiàn)成的商業(yè)中心，需要攙雜政府政策等相關(guān)因素，另外，作為處次投資酒店項目，很多環(huán)節(jié)的管控上還存在一定的風險。三、機會（opportunity）-政府加大舊城改造

18、力度，給予眾多優(yōu)惠條件。機會和風險并存，也就是說，機會的大小程度，要取決于項目本身的風險程度及我們對風險的控制能力。四、威脅（threat）-目前該地段并不繁華，臨近的友誼大飯店、錫?；▓@大酒店、古羅馬大酒店為距離本項目最近也是最具競爭力的同行，三個酒店對本項目而言都是有競爭威脅的，但最好的對手往往也是最好的學習對象，從它們身上也可以學習并完善自己，同時也可以起到借鑒的作用。另劇酒店內(nèi)部了解，錫海花園大酒店正在啟動翻蓋計劃，預計高度將和凱賓斯基差不多。 第六部分：無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及對酒店業(yè)的影響1、 無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場調(diào)研報告這份報告運用了實地調(diào)查、訪問調(diào)查、文獻調(diào)查（無錫大衛(wèi)不動產(chǎn)顧問有限

19、公司）等多種調(diào)查方法，并做了大量的匯總和分析工作，非常具有實用價值。1） 無錫商業(yè)街概述 商業(yè)街的發(fā)展與商業(yè)經(jīng)濟及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是息息相關(guān)的，只有商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達了，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街才能興旺；反之，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街興旺了，商業(yè)經(jīng)濟也才能進一步發(fā)展，所以在分析商業(yè)街之前需先說說商業(yè)經(jīng)濟、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。 隨著中國加入世界貿(mào)易組織和北京2008年奧運會的圓滿結(jié)束，上海2010年世博會準備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市經(jīng)濟得到持續(xù)發(fā)展。而國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，也放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化、土地供應(yīng)市場化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機遇

20、。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭的進一步加劇、利潤空間進一步緊縮，特別是北京、上海、深圳等一線城市土地等資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營的風險加大等趨勢的出現(xiàn)。促使一些開發(fā)商實施向二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計劃。隨著無錫商業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，逐漸形成以一條或幾條商業(yè)街為中心的經(jīng)濟商圈。市中心區(qū)有以中山路為中心的CBD商圈，以火車站為核心的火車站商圈；副中心區(qū)有五愛廣場商圈、南門商圈、北大街商圈；東區(qū)有丁村商圈、上馬墩商圈；北區(qū)有山北商圈；西區(qū)有河埒口商圈；南區(qū)有中橋商圈；以及以長江路為核心的新區(qū)商圈。無錫規(guī)劃建設(shè)特大城市以來，無錫的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)更是日新月異，大小商場、商鋪如雨后春筍般繽紛登場。2）

21、三大區(qū)域數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計表統(tǒng)計表統(tǒng)計表的說明 ：店鋪總數(shù)：所調(diào)查的在經(jīng)營店鋪與閑置店鋪的總和；面積：指純商鋪的面積，不包括商場、大賣場、商務(wù)樓等大型商業(yè)樓；租金：為抽樣調(diào)查店鋪的算術(shù)平均值；閑置率：為閑置店鋪數(shù)除以調(diào)查的總店鋪數(shù)，由于市場變化瞬息萬千，閑置率只代表調(diào)查時的狀況。商業(yè)街中心區(qū)店鋪總數(shù)793家面 積10-500平米租 金4100元/平米.年閑置率空置26家，閑置率為3.3%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層以上：餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構(gòu)。CBD（中央商務(wù)區(qū)）商圈是無錫商業(yè)的集中地，無錫經(jīng)濟的發(fā)起地，

22、大小商鋪共有793家，空置26家，閑置率為3.3%?？罩玫赇伔植紴椋嚎h前東街13家，人民東路7家，崇寧路6家，其他閑置率為零。店鋪大小10-500平米不等，96%為租賃店鋪，租金在1200-8400元/平米.年之間，平均為4100元/平米.年左右。從商鋪的樓層分布看：一、二層主要經(jīng)營餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等；三層及以上主要經(jīng)營餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構(gòu)等?；疖囌镜貐^(qū)歷來人流量大的地方商業(yè)發(fā)達，而火車站是流動人口高度集中的地方，人流量巨大，商機無限，無錫在很早以前就形成了以火車站為核心，輻射四周的商業(yè)圈。但從全國范圍來說，一個城市

23、的火車站地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)一向是被人視為低檔次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁華程度遠不如CBD商圈。現(xiàn)以周邊交運大廈、東方時代大廈、凱達大廈、二百機電五金城、原無錫商場為對象展開調(diào)查（商譜及閑置率只限于一層，租金為均價）。店鋪總數(shù)36家面 積10-200平米租 金2007元/平米.年閑置率空置5家，閑置率為11.2%。店鋪所在樓層一、二層：餐飲、箱包、副食品店、便利店、機電五金等；三層以上：餐飲、網(wǎng)吧、旅館、事務(wù)所等休閑娛樂場所及辦事機構(gòu)。總體來講，一層商鋪還是很有市場的，就目前而言，雖然各行業(yè)市場行情并不樂觀，但是由于租金不高，很多商鋪還是有很大贏利空間，二百的機電五金一層二層的閑置

24、率基本是零，但是三層四層都是空置的，五層是倉庫，六、七八層也即將改造成賓館。而東方時代裙樓由于做機電五金較晚，二層、三層基本空置，原無錫商場二樓的空置率也在30%左右，總體來講，機電五金項目在火車站周邊還是具有一定的影響力的。金城灣地區(qū)店鋪總數(shù)12家面 積10-200平米租 金800元/平米.年閑置率空置2家，閑置率為16%。店鋪所在樓層一、二層：汽車修理、餐飲、服飾、便利店、美容美發(fā)等；三層以上：餐飲、網(wǎng)吧、茶館、等休閑娛樂場所及辦事機構(gòu)。二、無錫市區(qū)三星級以上賓館酒店生意來源分析及房客層次構(gòu)成分析 從上圖可以得知目前無錫市三星級酒店市場的客源還是以旅游團隊為主，散客相對較少。從三星級酒店的

25、客源層次來看，目前該市場的客源主要還是以境內(nèi)的客源為主，客源層次相對不高，而且固定客源較少。隨著無錫的旅游市場和經(jīng)濟市場的進一步發(fā)展，三星級酒店今后將會主要以接待境內(nèi)的旅游團隊和中小企業(yè)的商務(wù)客戶為主。從上圖可以得知目前無錫市四星級酒店市場的客源主要以旅游團隊和商務(wù)客源為主，散客相對較少。從四星級酒店的客源層次來看，目前該市場的客源主要以境外、境內(nèi)的高檔旅游團隊和中大型企業(yè)的商務(wù)客源為主，該市場的客源相對穩(wěn)定，客源層次相對較高，有一定的社會層次。所著酒店行業(yè)的進一步發(fā)展，預計今后四星級酒店的客源將會以中高檔的境內(nèi)外旅游團隊和定向的商務(wù)客為主，散客則較為穩(wěn)定。從上圖可以得知目前無錫市五星級酒店市場的客源主要以商務(wù)客為主，其比