養(yǎng)老地產(chǎn)可研

1、黑龍江省黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2015中國(guó)黑龍江·黑河市·騰飛集團(tuán)2015/5/29目 錄前言第一章 中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1.2、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與規(guī)模1.3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)于黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的戰(zhàn)略意義第二章 項(xiàng)目構(gòu)想及定位2.1、構(gòu)想2.2、定位 2.3、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義2.4、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵與外延 第三章 健康養(yǎng)老的新模式-醫(yī)養(yǎng)結(jié)合3.1、我國(guó)目前的養(yǎng)老模式現(xiàn)狀3.1.1、家庭照顧（居家養(yǎng)老）3.1.2、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老3.1.3、社區(qū)養(yǎng)老3.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合3.2.1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的特點(diǎn)3.2.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設(shè)內(nèi)容3.3、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的

2、市場(chǎng)定位：3.4醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)宗旨：第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃4.1、規(guī)劃依據(jù)4.2、規(guī)劃設(shè)想及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第五章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃5.1、實(shí)施計(jì)劃5.1.1、Step15.1.2、step25.1.3、step35.2、打造養(yǎng)老健康新模式的管理體系5.3、實(shí)施步驟5.4、實(shí)施模式5.5、實(shí)施預(yù)期5,6、實(shí)施的調(diào)整第六章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析6.1、總占地面積6.2、土地性質(zhì)6.3、總建筑面積6.4、項(xiàng)目總投資6.5、經(jīng)濟(jì)效益分析6.6、盈虧平衡分析6.7、投資利潤(rùn)率6.8、投資回收期6.9、宏觀分析6.10、綜合經(jīng)濟(jì)分析第七章 資金籌措第八章 項(xiàng)目選址8.1、位置8.2、占地面積8.3、周邊8.4、交通及

3、其他第九章 項(xiàng)目進(jìn)展計(jì)劃9.1、一期工程9.2、二期工程第十章 結(jié)論 前 言黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目（原頤心苑老年公寓）占地約2萬(wàn)平方米，原有建筑面積5000平方米，房間170間，床位300余張，可容納300余人入住，資金投入5000萬(wàn)，在省委、省政府，黑河市委、市政府、民政局及各級(jí)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和大力支持下，項(xiàng)目取得了較大的發(fā)展。按國(guó)家、省委、省政府，市委、市政府大力支持民營(yíng)養(yǎng)老發(fā)事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)需求，騰飛國(guó)際養(yǎng)生園計(jì)劃投入資金6.08億元，建設(shè)二期工程，打造一個(gè)高檔養(yǎng)生養(yǎng)老大型綜合體。市政府以出讓的形式給予6萬(wàn)平方米土地，建設(shè)市中醫(yī)院醫(yī)養(yǎng)結(jié)合分院、旅游養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老、俄羅

4、斯康復(fù)養(yǎng)生、失能區(qū)半失能養(yǎng)老區(qū)等綜合性設(shè)施，讓老人們?cè)谶@里享受吃、喝、住、行、醫(yī)一條龍服務(wù)。同時(shí)建設(shè)餐飲，超市、銀行、洗浴、大型托、幼兒所等輔助設(shè)施。第一章 中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.1、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀據(jù)專家測(cè)算： 2014年中國(guó)老年人口將超過(guò)2億，2025年達(dá)到3億，2042年老年人口比例將超過(guò)30，當(dāng)前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位缺口超過(guò)3000萬(wàn)張。 為此國(guó)家出臺(tái)了若干政策： 2013.9.13國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)，意見(jiàn)提出，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，通過(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)，創(chuàng)新體制機(jī)制，激發(fā)社會(huì)活力，營(yíng)造 參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。 2014.4.17，

5、國(guó)土資源部辦公廳印發(fā)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)。該意見(jiàn)的核心話題是“經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施 用地可采取劃撥方式供地。1.2、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景與規(guī)模有專家測(cè)算，2020養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)年總產(chǎn)值將近1萬(wàn)億元。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涵蓋多個(gè)方面，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療保健、健康產(chǎn)品、配套服務(wù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理等 。養(yǎng)老是世界性的社會(huì)問(wèn)題，解決得好會(huì)促進(jìn)社會(huì)的和諧、進(jìn)步和發(fā)展，解決的不好會(huì)增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。因此世界各國(guó)對(duì)此都極為重視，都在逐年加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資比重已經(jīng)占GDP的20%以上，并在逐年不斷上升。萬(wàn)億產(chǎn)值各業(yè)態(tài)比重表1.3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)于黑

6、河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義對(duì)于黑河市騰飛養(yǎng)生園項(xiàng)目而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是黑河市騰飛養(yǎng)生園健康產(chǎn)業(yè)鏈條最重要的、也是發(fā)展前景最光明的一環(huán)。通過(guò)完整的產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、社會(huì)鏈條的覆蓋，與時(shí)俱進(jìn)，緊隨社會(huì)發(fā)展的脈搏，達(dá)到讓黑河百姓居家養(yǎng)老、快樂(lè)養(yǎng)老、健康養(yǎng)老，在自身企業(yè)不斷發(fā)展、壯大的同時(shí)，為社會(huì)公益事業(yè)、為和諧社會(huì)的建設(shè)增光添彩，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，正是黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園崇高的社會(huì)責(zé)任和始終追求的遠(yuǎn)大目標(biāo)和夢(mèng)想。第二章 項(xiàng)目構(gòu)想及定位2.1、構(gòu)想黑河市地處歐亞連接點(diǎn)，地理位置十分特殊。每年來(lái)黑河市旅游、購(gòu)物、休閑、度假的俄羅斯及東北亞等國(guó)的游客多達(dá)上百萬(wàn)人次，這些人對(duì)中國(guó)的中醫(yī)、中醫(yī)養(yǎng)生、中醫(yī)調(diào)理十分推崇

7、和欣賞，這就為健康養(yǎng)老項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)外延、客戶群的豐富提供和開(kāi)辟了另一類市場(chǎng)。黑河市氣候四季分明，尤其是夏季更是涼爽宜人，是避暑的絕佳城市，因此近年來(lái)每到盛夏季節(jié)更是游人如織，這對(duì)于那些候鳥(niǎo)式的旅游、休閑、度假養(yǎng)老人群極具吸引力。本項(xiàng)目的建設(shè)不僅為黑河市及周邊老年人提供了一個(gè)養(yǎng)老為主、醫(yī)療為輔，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，同時(shí)也為上述人群提供了一個(gè)旅游、休閑、度假養(yǎng)老的好去處，而本項(xiàng)目的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的模式和完善的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施，讓國(guó)內(nèi)外、黑河市的老年人既能享受到貼心、周到的養(yǎng)老服務(wù)，又能得到專業(yè)醫(yī)療保障，不僅提升了老年人的生活質(zhì)量，還能提升養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的利用率，同時(shí)分流老年慢性病患者，緩解醫(yī)院床位緊張的壓力，可

8、謂是多贏。養(yǎng)老院的建設(shè)也將帶動(dòng)周邊的居民就業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，綜合而言，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯，符合我國(guó)產(chǎn)業(yè)的政策及走可持續(xù)發(fā)展道路的理念，將對(duì)黑河市的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展、跨越發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展均具有重要意義。黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目概念性規(guī)劃方案二黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目庭院景觀小品概念性方案黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目庭院景觀概念性方案黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目庭院景觀夜景概念性方案黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目主入口概念性方案黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的居住環(huán)境方案黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的居住環(huán)境方案黑河市騰飛國(guó)際養(yǎng)生園居家養(yǎng)老的庭院環(huán)境方案2.2、定位健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合健

9、康養(yǎng)老地產(chǎn) 2.1.1、戰(zhàn)略定位一健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)不僅僅是健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，而是從規(guī)劃到招商到運(yùn)營(yíng)，再到周邊養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)集群化發(fā)展。依托健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的擴(kuò)張與推進(jìn)。1、建立專門(mén)的產(chǎn)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，充分利用頤心苑老年公寓在黑河的人力、社會(huì)的資源與品牌影響力開(kāi)展招商工作； 2、強(qiáng)化對(duì)騰飛養(yǎng)生園在健康園區(qū)的研究，建立專門(mén)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)，研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求以及標(biāo)準(zhǔn)化的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式； 3、在招商過(guò)程中建立全國(guó)性甚至全球性的企業(yè)信息庫(kù)，利于今后健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)復(fù)制期的招商工作； 4、通過(guò)招商進(jìn)行園區(qū)養(yǎng)老用房及辦公用房等的銷售或出租，從中獲取銷售或租金收

10、入； 5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的充分招商對(duì)其周邊土地價(jià)值的提升有著重大影響，借此進(jìn)行周邊土地的養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從中獲利。現(xiàn)代化健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)在城市主城區(qū)之外，以健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為核心、以城市拓展為依托，高度聚集、功能完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的新興園區(qū) 2.3、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定義 與養(yǎng)老健康相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)稱，主要包括：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，發(fā)展、帶動(dòng)養(yǎng)老事業(yè)及養(yǎng)老醫(yī)療、保健養(yǎng)老等方面的相關(guān)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，以居家養(yǎng)老為主要形式，主要以原頤心苑老年公寓為依托，以原頤心苑老年公寓的設(shè)施、貼心式服務(wù)的品質(zhì)為基礎(chǔ)、進(jìn)行商業(yè)化有償服務(wù)、開(kāi)發(fā)、銷售。養(yǎng)老健康相關(guān)產(chǎn)品的制造業(yè)及與養(yǎng)老健康相關(guān)的服務(wù)業(yè)。 養(yǎng)老醫(yī)藥、養(yǎng)老醫(yī)療器械、養(yǎng)老

11、保健食品、養(yǎng)老體育健身用品等； 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，包括康復(fù)療養(yǎng)、健身休閑、旅游度假、商務(wù)辦公、餐飲酒店等。 2.4、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵與外延 內(nèi)涵：現(xiàn)代養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)包括兩項(xiàng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，一是養(yǎng)老健康服務(wù)（服務(wù)活動(dòng)）；一是養(yǎng)老健康產(chǎn)品生產(chǎn)（制造經(jīng)營(yíng)、養(yǎng)老地產(chǎn)）。外延：根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈分析，涵蓋醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老醫(yī)療保健、養(yǎng)老健身休閑、居家養(yǎng)老等三大健康服務(wù)功能 。核心層：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老醫(yī)藥、保健品、醫(yī)療器械、健康食品。緊密層：養(yǎng)老康復(fù)療養(yǎng)、健身休閑、旅游度假、咨詢培訓(xùn)。支撐層：為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)配套的餐飲酒店、設(shè)施、環(huán)境等。發(fā)展層：養(yǎng)老地產(chǎn)、公益性養(yǎng)老設(shè)施、圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)和公益性養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)項(xiàng)目、設(shè)施等。戰(zhàn)略層：

12、養(yǎng)老地產(chǎn)、公益性養(yǎng)老設(shè)施、項(xiàng)目的戰(zhàn)略規(guī)劃。第三章、健康養(yǎng)老的新模式-醫(yī)養(yǎng)結(jié)合3.1、我國(guó)目前的養(yǎng)老模式現(xiàn)狀目前我國(guó)城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)50%，部分大中城市達(dá)到70%；目前，世界上主要的養(yǎng)老服務(wù)模式有三種：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老。西方發(fā)達(dá)國(guó)家建造了大量老年福利機(jī)構(gòu)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈延伸甚廣，包括老年人用品、養(yǎng)老金融產(chǎn)品、醫(yī)療保健、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等多個(gè)方面。同時(shí)，還能帶動(dòng)養(yǎng)老保險(xiǎn)、老年地產(chǎn)等諸多行業(yè)的發(fā)展，具有顯著的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效應(yīng)。基于中國(guó)“未富先老”的國(guó)情，面對(duì)人口老齡化的挑戰(zhàn)，中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題日漸嚴(yán)峻，在此基礎(chǔ)上，中國(guó)出現(xiàn)了居家養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老三種養(yǎng)老模式。3.1

13、.1、家庭照顧（居家養(yǎng)老）中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式以家庭養(yǎng)老(也稱家庭照顧、居家養(yǎng)老)為主，即養(yǎng)老的物質(zhì)需要和生活照料由家庭成員提供。3.1.2、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)在社會(huì)福利設(shè)施建設(shè)方面有了較大的投入，尤其是在政府對(duì)老齡化問(wèn)題的重視下，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的建設(shè)有了很大的改善。各種營(yíng)造類家庭氣氛的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)紛紛成立，致力于讓老人在晚年獲得更多家庭的溫暖與感覺(jué)。此外，各種機(jī)構(gòu)更加重視以人為本，以客為主的服務(wù)建設(shè)，要讓老人真正成為機(jī)構(gòu)的主人，從而使老年機(jī)構(gòu)照顧的質(zhì)量有了保證。機(jī)構(gòu)服務(wù)觀念的改變和政府政策的支持是機(jī)構(gòu)照顧可持續(xù)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?.1.3、社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)照顧，是指動(dòng)員社區(qū)資源、運(yùn)用非正式支持網(wǎng)絡(luò)并聯(lián)

14、合正式服務(wù)所提供的支援服務(wù)及措施，讓有需要的人在家里得到照顧，從而能夠過(guò)正常生活，達(dá)到與社區(qū)的融合。圖表：中國(guó)養(yǎng)老模式比較養(yǎng)老模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)家庭照顧（居家養(yǎng)老）1.滿足老人心理需求，為老人提供情感支持2. 家庭養(yǎng)老為老人提供了再就業(yè)的崗位3. 家庭照顧在一定程度上舒緩了子女壓力1. 資源的相對(duì)不足是家庭照顧進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸2. 家庭結(jié)構(gòu)苛齡化、小型化趨勢(shì)導(dǎo)致養(yǎng)老功能減弱3.“空巢”率的提高，使得老年人被邊緣化，得不到社會(huì)的認(rèn)可和接納機(jī)構(gòu)養(yǎng)老1. 機(jī)構(gòu)照顧具有較穩(wěn)定的服務(wù)質(zhì)量保證和長(zhǎng)期的老年社會(huì)政策2.完善的軟、硬件設(shè)施豐富、保障老年人的生活3.幫助老年人重新融入社會(huì)，達(dá)到“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老

15、有所為、老有所樂(lè)”目標(biāo)4.市場(chǎng)化的養(yǎng)老方式可有效提高養(yǎng)老服務(wù)的供給質(zhì)量1.機(jī)構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)監(jiān)管不到位，部分機(jī)構(gòu)缺乏約束2.目前市場(chǎng)上缺乏成規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不明顯，因此，養(yǎng)老成本較家庭照顧及社區(qū)養(yǎng)老高。社區(qū)養(yǎng)老1. 擴(kuò)展社區(qū)照顧的規(guī)模及內(nèi)容可以減輕機(jī)構(gòu)照顧的負(fù)擔(dān)2.社區(qū)照顧作為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的“輔助”、“支持”性服務(wù)時(shí)，可以彌補(bǔ)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供給的不足3.社區(qū)養(yǎng)老福利色彩較濃，一般情況下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較機(jī)構(gòu)養(yǎng)老低1. 在機(jī)構(gòu)中可以得到專業(yè)督導(dǎo)下的專業(yè)服務(wù)，而在社區(qū)中照顧中，老年人的問(wèn)題往往容易被忽視2. 良好的社區(qū)照顧比機(jī)構(gòu)照顧費(fèi)用昂貴，這是由于社區(qū)資源的分散和專業(yè)人員的稀少所造成的3.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合綜上所述

16、，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式能較好的適應(yīng)中國(guó)目前的國(guó)情，人口結(jié)構(gòu)等狀況，隨著人口老齡化壓力的增大和傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老服務(wù)功能的日益弱化,老年人特別是高齡老人對(duì)社會(huì)福利和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的需求不斷增加,養(yǎng)老職能將更多地依賴于社會(huì),依賴于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的開(kāi)展。隨著機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式在中國(guó)大范圍的成功推廣，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的主要模式。目前，全國(guó)多個(gè)省市正在積極摸索“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的方式。北京市推出了“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點(diǎn)的扶持政策及相關(guān)的行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。河南省推出了老年醫(yī)養(yǎng)協(xié)作聯(lián)盟，通過(guò)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)牽頭，醫(yī)院加盟，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)的醫(yī)養(yǎng)協(xié)作、雙向轉(zhuǎn)診。3.2.1、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的特點(diǎn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的最大特點(diǎn)便是為老人提供及時(shí)、便

17、利、權(quán)威的醫(yī)療服務(wù)。把醫(yī)療和養(yǎng)老結(jié)合在一起，有病及時(shí)治療，無(wú)病康復(fù)養(yǎng)老，成為有病老人、高齡失能老人的最佳去處。通過(guò)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”型的養(yǎng)老新模式，有效解決了老人的養(yǎng)老及就醫(yī)問(wèn)題，不僅讓老人“老有所依”，更讓老人們“老有所醫(yī)”3.2.2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設(shè)內(nèi)容醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的建設(shè)內(nèi)容包括：（1）、養(yǎng)老方面：老年公寓、老年文體活動(dòng)中心、老年旅行社以及辦公區(qū)、老年?duì)I養(yǎng)膳食中心。（2）、醫(yī)養(yǎng)方面：醫(yī)療康復(fù)中心、醫(yī)療體檢中心、醫(yī)療調(diào)理中心、醫(yī)療監(jiān)護(hù)、護(hù)理中心等。（3）、醫(yī)療及養(yǎng)老設(shè)備方面包括：起居設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)備、理療健身設(shè)備、輪椅、輪式擔(dān)架、等日常設(shè)備以及骨科康復(fù)減重步態(tài)訓(xùn)練器、糖化血紅蛋白儀、移動(dòng)X線機(jī)、超聲診斷掃

18、描儀、心電圖儀、肺功能機(jī)、腦電圖機(jī)、腦血流機(jī)專業(yè)醫(yī)療設(shè)備等。將與騰飛國(guó)際養(yǎng)生園合作配套的醫(yī)療設(shè)施3.3、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的市場(chǎng)定位：以騰飛國(guó)際養(yǎng)生園及周邊地區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)，以監(jiān)護(hù)、助護(hù)和生活護(hù)理為主，為老人提供生活、休息、保健、娛樂(lè)、醫(yī)療為一體的服務(wù)中心。護(hù)理監(jiān)護(hù)中心護(hù)理監(jiān)護(hù)中心護(hù)理監(jiān)護(hù)中心老年休閑娛樂(lè)中心保健康復(fù)中心醫(yī)療保健調(diào)理中心健康體檢中心老年膳食營(yíng)養(yǎng)中心老年膳食營(yíng)養(yǎng)中心3.4醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)宗旨：切實(shí)解決黑河市及周邊地區(qū)老年人口養(yǎng)老問(wèn)題，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的宗旨。項(xiàng)目建成后，為老人們提供養(yǎng)頤養(yǎng)天年、醫(yī)療康復(fù)和生活休閑的場(chǎng)所。養(yǎng)老院將設(shè)專門(mén)的醫(yī)療康

19、復(fù)護(hù)理中心，專門(mén)治療和護(hù)理各種老年病，成為養(yǎng)老院一大特色，集養(yǎng)老、治療為一體。一般的老年病護(hù)理中心無(wú)優(yōu)秀治療條件，一旦老人出現(xiàn)病情，便立即撥打120，送往其他養(yǎng)老院。本方案集護(hù)理與治療為一體，老人出現(xiàn)病情不用送往其他養(yǎng)老院，可保證最佳、最快的搶救時(shí)間和治療時(shí)間，讓家人安心、放心。養(yǎng)、醫(yī)、護(hù)一體的醫(yī)療護(hù)理中心健身、保健、養(yǎng)生相結(jié)合的醫(yī)療康復(fù)護(hù)理中心圖表：老年病護(hù)理中心概況硬件設(shè)施護(hù)理方式醫(yī)療保障醫(yī)療水平安全保證1、每個(gè)房間均為標(biāo)間，房間內(nèi)配備衛(wèi)生間、電視、空調(diào)、暖氣等常用設(shè)備，24小時(shí)氧氣供應(yīng)。2、為老人每日提供三餐美食。、每個(gè)房間都配有固定護(hù)理員，小時(shí)吃住都在房間。、對(duì)護(hù)理，床頭呼叫，隨叫隨到

20、。、所有護(hù)士均帶證上崗，保障護(hù)理專業(yè)性。1、依托醫(yī)保，可享受“大病不出院、小病不離床”的及時(shí)醫(yī)療服務(wù)。2、床頭可24小時(shí)持續(xù)高流量吸氧。3、當(dāng)發(fā)生緊急情況可立即心電監(jiān)護(hù)。4、吸痰機(jī)、呼吸機(jī)、彩超、胸透、納米治療等設(shè)備齊全。5、中西醫(yī)權(quán)威專家輪流查房，為老人健康雙保險(xiǎn)。、護(hù)理優(yōu)勢(shì)：每個(gè)房間都配有固定護(hù)理員，提供對(duì)護(hù)理；小時(shí)在房間，隨叫隨到，安全、放心。、醫(yī)療優(yōu)勢(shì)：設(shè)備齊全，醫(yī)務(wù)人員齊備。房間床頭小時(shí)吸氧、心電監(jiān)護(hù)、呼叫。發(fā)生緊急情況可在第一時(shí)間內(nèi)得到及時(shí)救治。、專家優(yōu)勢(shì)：養(yǎng)老院內(nèi)聚集眾多名醫(yī)，無(wú)論發(fā)生緊急情況或者需要調(diào)養(yǎng)，均能及時(shí)處置1、可享受醫(yī)生、護(hù)士、護(hù)理員多重照顧的專業(yè)機(jī)構(gòu)。護(hù)理員都是經(jīng)過(guò)

21、專業(yè)組織培訓(xùn)，持證上崗，保障醫(yī)療安。2、護(hù)理人員分組管理，建立個(gè)人檔案，保障安全。3、房間內(nèi)床、電視、氧氣等設(shè)備均為全新購(gòu)置，保障使用安全。包括老年人腦出血、腦梗塞、腦血栓、骨科術(shù)后、截癱康復(fù)、機(jī)能康復(fù)、老年癡呆、臨終關(guān)懷等。圖表：老年病治療護(hù)理中心項(xiàng)目設(shè)置序號(hào)康復(fù)醫(yī)療項(xiàng)目1腦出血2腦梗塞3腦血栓4骨科術(shù)后5截癱康復(fù)6腫瘤康復(fù)7機(jī)能康復(fù)8老年癡呆9臨終關(guān)懷10其他第四章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 4.1、規(guī)劃依據(jù)、中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題已成為國(guó)家的一個(gè)大包袱，而且本界政府也有意通過(guò)購(gòu)買社會(huì)服務(wù)的方式解決一部分社會(huì)公共服務(wù)問(wèn)題，這就為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一大契機(jī)。因此搶占先機(jī)與國(guó)家老齡委、民政部或其它主管部門(mén)進(jìn)行溝通，以

22、“為國(guó)家分擔(dān)養(yǎng)老壓力”這一角度與政府達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議，是騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目的當(dāng)務(wù)之急。、在達(dá)成戰(zhàn)略合作后邀請(qǐng)國(guó)家民政部、老齡委或相關(guān)機(jī)構(gòu)制定相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)品（養(yǎng)老院及養(yǎng)老住宅）、標(biāo)準(zhǔn)、模式及服務(wù)，利用現(xiàn)有的資源為基礎(chǔ)快速的將標(biāo)準(zhǔn)上升到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。 、在與政府的溝通過(guò)程中，尋求國(guó)家土地和資金支持。土地一部分一定要政府的劃撥用地，資金要通過(guò)國(guó)家層面捆綁、銀行、險(xiǎn)資或其它政策性資金做為項(xiàng)目運(yùn)作資金，當(dāng)然為前期快速啟動(dòng)，可以先期承擔(dān)一部分資金。另一部分土地應(yīng)以養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式、以優(yōu)惠的土地價(jià)格取得，以便進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)，進(jìn)而彌補(bǔ)騰飛國(guó)際養(yǎng)生園因初期資金投入太大 、回收期較長(zhǎng)而帶來(lái)的資金短缺的問(wèn)題。4

23、、先期以“養(yǎng)老院”布局，按黑河當(dāng)?shù)厝丝诩皣?guó)家“9073工程”中%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比例中5%-10%的需求體量為首期建造體量，通過(guò)饑渴營(yíng)銷策略以保證項(xiàng)目的順利發(fā)展。5、前期回報(bào)以床位租金和出售房產(chǎn)作為來(lái)源，償還國(guó)家貸款和施工費(fèi)用，以此部分租金及出售房屋保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)。4.2、規(guī)劃設(shè)想及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 規(guī)劃設(shè)想：以養(yǎng)老形式為主，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，打造國(guó)內(nèi)全方位、全天候的養(yǎng)老模范園區(qū)，全面完善騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的綜合功能。 建設(shè)位置：在原“頤心苑老年公寓”院內(nèi)及東側(cè)。占地面積：6萬(wàn)平方米 計(jì)劃建筑面積：約20萬(wàn)平方米。 主要建設(shè)內(nèi)容：（1） 老年體檢中心；（2） 老年健身娛樂(lè)中心；（3） 老年醫(yī)療保健中

24、心；（4） 老年康復(fù)調(diào)理中心；（5） 老年膳食營(yíng)養(yǎng)中心；（6） 居家養(yǎng)老區(qū)（7） 旅游度假養(yǎng)老區(qū)（8） 候鳥(niǎo)度假養(yǎng)老區(qū)（9） 康復(fù)調(diào)理監(jiān)護(hù)養(yǎng)老區(qū)（10）居住護(hù)理之家養(yǎng)老區(qū)（11）輔助設(shè)施功能區(qū)（托幼、餐飲，超市、銀行、洗浴、娛樂(lè)、休閑等）第五章 項(xiàng)目實(shí)施5.1、實(shí)施計(jì)劃5.1.1、Step1迅速啟動(dòng)可銷售部分的設(shè)施的宣傳、銷售、快速回籠資金 。達(dá)到銷售條件的部分項(xiàng)目盡快開(kāi)始銷售，采取有效的營(yíng)銷動(dòng)作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售 。從土地儲(chǔ)備中選取開(kāi)發(fā)難度低、銷售環(huán)境佳的項(xiàng)目迅速進(jìn)行開(kāi)發(fā)、銷售、回款 。5.1.2、step2深耕精品項(xiàng)目，從中探索一條標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的開(kāi)發(fā)模型 選取重點(diǎn)項(xiàng)目，充分、發(fā)揮集團(tuán)各方

25、面的優(yōu)勢(shì)，高投入、大力度的打造標(biāo)桿 黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園（原頤心苑老年公寓）項(xiàng)目作為養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿，從中探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)開(kāi)發(fā)模式 5.1.3、step3打造集團(tuán)營(yíng)銷的核心團(tuán)隊(duì) 分別建立產(chǎn)業(yè)新城、健康養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心，不拘一格引進(jìn)專業(yè)化人才 建立健康產(chǎn)業(yè)新城招商團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)及健康養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)提供全方位服務(wù) 。另外，在資金充裕的情況下，可以適當(dāng)?shù)陌l(fā)展個(gè)別高售價(jià)、高利潤(rùn)的項(xiàng)目； 對(duì)于開(kāi)發(fā)難度較大、預(yù)計(jì)銷售周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目可暫緩其開(kāi)發(fā)節(jié)奏并持續(xù)借助黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的力量獲取符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向的土地儲(chǔ)備。5.2打造養(yǎng)老健康新模式的管理體系 為了實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，必須先啟動(dòng)養(yǎng)老

26、產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分的規(guī)劃與招商，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)組建后并不僅僅為單個(gè)項(xiàng)目服務(wù)，而是成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)項(xiàng)目的核心部分，為使養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)在未來(lái)的快速?gòu)?fù)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 養(yǎng)老健康研究團(tuán)隊(duì)：專注解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、產(chǎn)業(yè)政策研究與園區(qū)規(guī)劃問(wèn)題。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求設(shè)定入駐企業(yè)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)及配套資源標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求，優(yōu)化利用土地資源，合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)。 養(yǎng)老健康招商團(tuán)隊(duì)：專注解決園區(qū)招商問(wèn)題。建立全球健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)信息庫(kù)及新區(qū)配套資源庫(kù)，并負(fù)責(zé)與各類型企業(yè)、配套資源深入溝通。根據(jù)不同園區(qū)的進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)從儲(chǔ)備企業(yè)、配套資源庫(kù)中選取適宜的目標(biāo)企業(yè)、配套資源，開(kāi)展針對(duì)性的招商工作。 全部項(xiàng)目都必須將居家養(yǎng)

27、老、快樂(lè)養(yǎng)老、健康養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等元素融入項(xiàng)目之中，并且利用企業(yè)的自身資源為所有養(yǎng)老業(yè)主提供健康服務(wù)（體檢、健康咨詢、健康管理、健康產(chǎn)品等）； 健康養(yǎng)老地產(chǎn)則是將常規(guī)型住宅產(chǎn)品與養(yǎng)老類產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)在同一個(gè)社區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn) 融合，更好的滿足中國(guó)家庭對(duì)于 “居家養(yǎng)老”的需求；無(wú)論是健康產(chǎn)業(yè)新區(qū)還是健康養(yǎng)老地產(chǎn)，對(duì)于現(xiàn)在及未來(lái)養(yǎng)老事業(yè)來(lái)說(shuō)都是新的細(xì)分化的發(fā)展方向，并沒(méi)有已經(jīng)非常成功的案例，但養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)有了一些成功的企業(yè)與項(xiàng)目。 知己知彼、百戰(zhàn)不殆。我們首先要做的就是深入了解已有的典型項(xiàng)目，對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行考察和研究。在此基礎(chǔ)上，開(kāi)創(chuàng)更加符合黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)全新的模式。5.3、實(shí)施步驟1. 成

28、立領(lǐng)導(dǎo)小組以集團(tuán)高層為基礎(chǔ)并外聘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)人士 2. 尋找顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)高級(jí)別顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)（國(guó)家級(jí)的智庫(kù)、國(guó)家政策制定部門(mén)）把握行業(yè)的發(fā)展與動(dòng)向。 3. 選擇戰(zhàn)略聯(lián)盟主要目的在于深入了解其運(yùn)作模式與管理體系，并舉一反三 4. 考察企業(yè)項(xiàng)目 考察產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，考察成功、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目 。5. 組建核心團(tuán)隊(duì) 健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新區(qū)+健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)（挖團(tuán)隊(duì)而不是挖個(gè)人）。 6. 建立標(biāo)準(zhǔn)化 結(jié)合顧問(wèn)團(tuán)意見(jiàn)、戰(zhàn)略聯(lián)盟的模式以及成功企業(yè)與項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)； 創(chuàng)造黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園的現(xiàn)代化與標(biāo)準(zhǔn)化管理模式和黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園特色的管理體系 。5.4、實(shí)施模式5.4.1選址利用已成型的養(yǎng)老健

29、康產(chǎn)業(yè)新區(qū)發(fā)展模式與健康養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式以及成功案例，選擇適合項(xiàng)目發(fā)展的區(qū)域與政府進(jìn)行談判，以低成本獲取更多的土地儲(chǔ)備。 5.4.2復(fù)制 將已經(jīng)成熟的標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式快速?gòu)?fù)制到更多的區(qū)域，使黑河騰飛國(guó)際養(yǎng)生園整體的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)短期內(nèi)獲得極大的提高，培養(yǎng)大批中層管理人員以保證新區(qū)域、新項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。 5.4.3新模式探索 為了在下一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展期中獲得更好的發(fā)展能力，在規(guī)?；瘡?fù)制期內(nèi)還需要探索新的發(fā)展方向，逐步探索旅游與健康養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，并建立起與之相匹配的核心團(tuán)隊(duì)與管理模式5.5、實(shí)施預(yù)期首先、在建立了品牌影響力后融資難度將大大降低，融資規(guī)模也將迅速加大，在資金利用上才能有更大的空

30、間，并具備開(kāi)發(fā)居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、家養(yǎng)融合式及智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這類資金要求高、回款周期長(zhǎng)的項(xiàng)目的基礎(chǔ)； 其次、通過(guò)長(zhǎng)期的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)將積累豐富的經(jīng)驗(yàn)、客戶資源與商業(yè)資源，為進(jìn)行居家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、家養(yǎng)融合式及智能化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了有力的保證； 最后、無(wú)論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政府政績(jī)均有極大的幫助，政府關(guān)系將更近一步，這對(duì)于未來(lái)各種類型的土地獲取與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、建設(shè)都將有著極大的優(yōu)勢(shì)5.6、實(shí)施的調(diào)整 中國(guó)產(chǎn)業(yè)是典型的政策市場(chǎng)，在快速發(fā)展期的不同階段，需要不斷調(diào)整和優(yōu)化自身的戰(zhàn)略與策略。 國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企萬(wàn)科，早期曾經(jīng)一度面對(duì)眾多市場(chǎng)機(jī)會(huì)多元化發(fā)展，而

31、后又專心經(jīng)營(yíng)住宅多年，而后在管理層堅(jiān)決不做商業(yè)地產(chǎn)的諸多爭(zhēng)論之后依舊成立商業(yè)地產(chǎn)公司。而現(xiàn)在都對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)投入了巨大的資金和人力物力， 一向布局三、四線城市的標(biāo)桿房企，由于當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，因此也逐漸在嘗試進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域或?yàn)閷?lái)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域做大量的準(zhǔn)備工作，而這種改變，正是不僵化戰(zhàn)略的睿智體現(xiàn)。第六章 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：6.1、占地面積：新增建設(shè)用地面積六萬(wàn)平方米6.2、土地性質(zhì)：無(wú)償劃撥、出讓6.3、總建筑面積：19萬(wàn)平方米其中：地上建筑面積：17萬(wàn)平方米地下建筑面積：2萬(wàn)平方米（地下一層車庫(kù)）6.4、項(xiàng)目總投資：約6.08億元；其中：建安單位

32、成本：3000元（含設(shè)備、裝修、家具等）建安費(fèi)用：5.7億元園區(qū)配套單位成本：200元建筑面積（道路、綠化、景觀、小品）園區(qū)配套費(fèi)：3800萬(wàn)元6.5、經(jīng)濟(jì)效益分析可銷售的產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房建筑面積：12萬(wàn)平方米其中：、商業(yè)配套面積：4萬(wàn)平方米（30%）銷售均價(jià)：6000元銷售收入：2.4億元、可銷售的地下一層車庫(kù)面積：2萬(wàn)平方米可銷售的車位：500個(gè)銷售均價(jià)：15萬(wàn)元車位銷售收入：7500萬(wàn)元、可銷售的產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房建筑面積：8萬(wàn)平方米銷售均價(jià)：3000元銷售收入：2.4億元、銷售總收入：5.55億元自持部分建筑面積：5萬(wàn)平方米年租賃均價(jià)：1000元/年年租金總收入：7000萬(wàn)元銷售+自持總收入：6.25億元銷售總成本：6200萬(wàn)元（按可銷售部分總收入的13%計(jì)含出讓地部分的土地出讓金、土地增值稅等）銷售利潤(rùn)：5.63億元6.6、盈虧平衡分析 假設(shè)按項(xiàng)目竣工并在當(dāng)年銷售告馨的理想狀態(tài)分析： 項(xiàng)目投資虧損：4500萬(wàn)元（6.085.63） 在項(xiàng)目竣工后第二年投資開(kāi)始盈利：2500萬(wàn)元（0.70.45）注：自持部分的固定資產(chǎn)每年租金遞增比例未計(jì)。6.7、投資利潤(rùn)率：（自持部分的固定資產(chǎn)每年租金遞增比例按年增3%計(jì)）項(xiàng)目竣工后第二年：4.1%項(xiàng)目竣工后第三年：16%項(xiàng)目竣工后第四年：28%項(xiàng)目竣工后第五年：41%6.8、投資