第6章國有土地使用權出讓管理2

1、.第六章第六章 國有土地使用權出讓管理國有土地使用權出讓管理 第一節(jié)國有土地使用權出讓管理概述第一節(jié)國有土地使用權出讓管理概述 第二節(jié)國有土地使用權協(xié)議出讓管理第二節(jié)國有土地使用權協(xié)議出讓管理 第三節(jié)土地使用權招標、拍賣、掛牌第三節(jié)土地使用權招標、拍賣、掛牌 出讓管理出讓管理 第四節(jié)第四節(jié) 國有土地使用權出讓的合同管理國有土地使用權出讓的合同管理 .第一節(jié)國有土地使用權出讓管理概述第一節(jié)國有土地使用權出讓管理概述 .一、國有土地使用權出讓的含義特點一、國有土地使用權出讓的含義特點 .一、國有土地使用權出讓的含義特點一、國有土地使用權出讓的含義特點 .二、國有土地使用權出讓法律關系要素二、國有土

2、地使用權出讓法律關系要素 .二、國有土地使用權出讓法律關系要素二、國有土地使用權出讓法律關系要素 .二、國有土地使用權出讓法律關系要素二、國有土地使用權出讓法律關系要素 .三、國有土地使用權出讓的基本原則三、國有土地使用權出讓的基本原則 .四、使用權出讓人與受讓人權利義務四、使用權出讓人與受讓人權利義務.四、使用權出讓人與受讓人權利義務四、使用權出讓人與受讓人權利義務.四、使用權出讓人與受讓人權利義務四、使用權出讓人與受讓人權利義務.四、使用權出讓人與受讓人權利義務四、使用權出讓人與受讓人權利義務.四、使用權出讓人與受讓人權利義務四、使用權出讓人與受讓人權利義務. 五、國有土地使用權出的期限和

3、方式五、國有土地使用權出的期限和方式. 五、國有土地使用權出的期限和方式五、國有土地使用權出的期限和方式.六、關于國有土地使用權出讓最低價六、關于國有土地使用權出讓最低價. 六、關于國有土地使用權出讓最低價六、關于國有土地使用權出讓最低價.第二節(jié)第二節(jié) 國有土地使用權協(xié)議出讓管理國有土地使用權協(xié)議出讓管理 .一、協(xié)議出讓國有土地使用權的概念一、協(xié)議出讓國有土地使用權的概念 .二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍.二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍二、協(xié)議出讓國有土地使用權范圍.三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三

4、、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓三、供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓 .四、劃撥、承租土地使用權人四、劃撥、承租土地使用權人 申請辦理協(xié)議出讓申請辦理協(xié)議出讓.四、劃撥、承租土地使用權人四、劃撥、承租土地使用權人 申請辦理協(xié)議出讓申請辦理協(xié)議出讓.五、劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓五、劃撥土地使用權轉讓中的協(xié)議出讓 .第三節(jié)第三節(jié) 國有土地使用權招標、國有土地使用權招標、 拍賣、掛牌

5、出讓管理拍賣、掛牌出讓管理 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .第四節(jié)第四節(jié) 國有土地使用權國有土地使用權 出讓的合同管理出讓的合同管理 一、一、國有土地使用權出讓合同的概念國有土地使用權出讓合同的概念二、二、國有土地使用權出讓合同的法律特征國有土地使用權出讓合同的法律特征 三、三、國有土地使用權出讓合同的內(nèi)容國有土地使用權出讓合同的內(nèi)容 .一、國有土地使用權出讓合同的概念一、國有土地使用權出讓合同的概念 國有土地使用權出讓合同，是指國有土地所國有土地使用權出讓合同，是指國有土地所有者（或其代表）與土地使用權受讓人之間就出讓有者（或其代表）與土地使用權

6、受讓人之間就出讓土地使用權及如何行使土地使用權等所達成的，明土地使用權及如何行使土地使用權等所達成的，明確相互間權利和義務關系的書面協(xié)議。確相互間權利和義務關系的書面協(xié)議。 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第1414條和條和城鎮(zhèn)國有城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例土地使用權出讓和轉讓暫行條例第第5 5條規(guī)定條規(guī)定“土土地使用權出讓應當簽訂出讓合同地使用權出讓應當簽訂出讓合同”。出讓土地使用。出讓土地使用權是政府行為，但采取的是市場經(jīng)濟通行的方法和權是政府行為，但采取的是市場經(jīng)濟通行的方法和法律形式，出讓合同成為確立讓受雙方權利和義務法律形式，出讓合同成為確立讓受雙方權利和義務關系的法律文

7、件。出讓土地使用權合同由代表市、關系的法律文件。出讓土地使用權合同由代表市、縣人民政府的土地行政主管部門與土地使用者簽訂?？h人民政府的土地行政主管部門與土地使用者簽訂。.二、出讓合同的法律特征二、出讓合同的法律特征 土地使用權出讓合同具有以下法律特征。土地使用權出讓合同具有以下法律特征。 土地使用權出讓合同具有民事合同中經(jīng)濟土地使用權出讓合同具有民事合同中經(jīng)濟合同性質。合同性質。 土地使用權出讓合同是土地使用權出讓人土地使用權出讓合同是土地使用權出讓人和受讓人之間設立的土地使用權法律關系的協(xié)議，和受讓人之間設立的土地使用權法律關系的協(xié)議，而不是所有權法律關系的協(xié)議。而不是所有權法律關系的協(xié)議。

8、 土地使用權出讓合同是當事人在平等、自土地使用權出讓合同是當事人在平等、自愿、有償?shù)脑瓌t下進行的民事法律行為。愿、有償?shù)脑瓌t下進行的民事法律行為。 合同一旦正式簽訂便具有法律效力，對雙合同一旦正式簽訂便具有法律效力，對雙方當事人都具有約束力。方當事人都具有約束力。 .三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 1 1合同雙方當事人合同雙方當事人 它是指參加土地出讓行為享有權利和承擔義務的它是指參加土地出讓行為享有權利和承擔義務的人。合同是人們相互之間的協(xié)議，所以至少有兩種主人。合同是人們相互之間的協(xié)議，所以至少有兩種主體。每一方主體，可以是單一的，也可以是幾個主體體。每一方主體，可以是單一的，也可以

9、是幾個主體共同構成。共同構成。 出讓合同由市、縣人民政府土地行政主管部門與出讓合同由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂。境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和土地使用者簽訂。境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可以依照本條例的規(guī)定個人，除法律另有規(guī)定外，均可以依照本條例的規(guī)定取得土地使用權。取得土地使用權。 合同當事人條款，應寫明雙方當事人名稱或姓名、合同當事人條款，應寫明雙方當事人名稱或姓名、國籍、主營業(yè)所或住所、法人資格和合法身份、通訊國籍、主營業(yè)所或住所、法人資格和合法身份、通訊地址、郵政編碼等。地址、郵政編碼等。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 2 2訂立

10、合同的宗旨訂立合同的宗旨 訂立合同的宗旨，除了合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土訂立合同的宗旨，除了合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，根據(jù)國有土地所有權與使用權相分離的原則和雙地，根據(jù)國有土地所有權與使用權相分離的原則和雙方平等、自愿、有償?shù)脑瓌t外，在具體的出讓合同中，方平等、自愿、有償?shù)脑瓌t外，在具體的出讓合同中，應進一步明確寫上出讓合同的具體宗旨。應進一步明確寫上出讓合同的具體宗旨。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 3 3合同的期限合同的期限 合同的期限是合同雙方當事人享有權利、承擔義合同的期限是合同雙方當事人享有權利、承擔義務的存續(xù)期間。合同的期限尤其是出讓年限，關系到務的存續(xù)期間。合同的期限尤其是出

11、讓年限，關系到土地所有者與使用者的利益分配。根據(jù)土地的不同用土地所有者與使用者的利益分配。根據(jù)土地的不同用途、投資回收期情況，規(guī)定不同的年限。根據(jù)途、投資回收期情況，規(guī)定不同的年限。根據(jù)城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第第1212條規(guī)定，條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按不同用途分為：土地使用權出讓最高年限按不同用途分為： 居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。娛樂用地四十年；綜合或者其他

12、用地五十年。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 4 4地塊的范圍和面積地塊的范圍和面積 土地使用權出讓的范圍和面積是確定合同標土地使用權出讓的范圍和面積是確定合同標的的具體條件。范圍不明確，則易產(chǎn)生受讓方或再的的具體條件。范圍不明確，則易產(chǎn)生受讓方或再受讓方與相鄰土地使用權的爭議；面積不清楚，出受讓方與相鄰土地使用權的爭議；面積不清楚，出讓合同則無法履行。出讓合同所確定的出讓地塊面讓合同則無法履行。出讓合同所確定的出讓地塊面積和范圍，應依據(jù)地籍測量的結果，寫明地塊編號，積和范圍，應依據(jù)地籍測量的結果，寫明地塊編號，附上地塊地理位置圖或地籍圖。附上地塊地理位置圖或地籍圖。 5 5合同的標的合

13、同的標的 出讓合同的標的是在一定年限內(nèi)享有的對一出讓合同的標的是在一定年限內(nèi)享有的對一定范圍土地使用權的交付行為，交付行為的標的是定范圍土地使用權的交付行為，交付行為的標的是土地使用權。土地使用權。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 6 6土地費用與支付土地費用與支付 土地費用指土地使用權出讓金、土地使用稅土地費用指土地使用權出讓金、土地使用稅（費）、土地增值稅和國家規(guī)定有關土地稅費。（費）、土地增值稅和國家規(guī)定有關土地稅費。 土地使用權出讓金是指受讓方為取得土地使土地使用權出讓金是指受讓方為取得土地使用權而向出讓方支付的費用。根據(jù)用權而向出讓方支付的費用。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地城鎮(zhèn)國有土地使用

14、權出讓和轉讓暫行條例使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，受讓方應當在規(guī)定，受讓方應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土簽訂土地使用權出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權出讓金。地使用權出讓金。 支付的幣種如以外匯支付，合同中應寫明外支付的幣種如以外匯支付，合同中應寫明外幣的結算方式。另外合同中也應明確付款的匯入方幣的結算方式。另外合同中也應明確付款的匯入方式。式。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 7 7土地使用權轉讓土地使用權轉讓 土地使用權的轉讓是受讓方的一項權利，這土地使用權的轉讓是受讓方的一項權利，這是出讓土地使用權與劃撥土地使用權區(qū)別之一，劃是出讓土地使用權與劃撥土地使用

15、權區(qū)別之一，劃撥土地使用權的使用者不享有轉讓的權利。出讓合撥土地使用權的使用者不享有轉讓的權利。出讓合同應在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定本合同的轉讓條同應在法律規(guī)定的范圍內(nèi)協(xié)商確定本合同的轉讓條件，轉讓的再受讓方范圍、轉讓的程序及成立等有件，轉讓的再受讓方范圍、轉讓的程序及成立等有關內(nèi)容。關內(nèi)容。 8 8土地使用權出租土地使用權出租 9 9土地使用權抵押土地使用權抵押 .三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 10 10違約責任違約責任 違約責任是指違反合同的當事人應承擔的民違約責任是指違反合同的當事人應承擔的民事責任，責任條款是履行合同的保證條款。這一條事責任，責任條款是履行合同的保證條款。這一條

16、款應明確：什么情況下算違約，違約方的責任，違款應明確：什么情況下算違約，違約方的責任，違約責任的減免條件等。約責任的減免條件等。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 11 11合同生效的條件合同生效的條件 合同生效是合同具有法律效力的表現(xiàn)。出讓合同生效是合同具有法律效力的表現(xiàn)。出讓合同一般應簽字生效。合同一般應簽字生效。 出讓合同是一種重要合同，須經(jīng)有關部門履出讓合同是一種重要合同，須經(jīng)有關部門履行批準程序，但因為土地使用權宗地出讓的地塊、行批準程序，但因為土地使用權宗地出讓的地塊、用途、年限和其他條件已在出讓合同簽訂之前，按用途、年限和其他條件已在出讓合同簽訂之前，按照國務院規(guī)定的批準權限

17、報經(jīng)土地行政主管部門批照國務院規(guī)定的批準權限報經(jīng)土地行政主管部門批準，因此宗地出讓合同不必再經(jīng)過審批。成片開發(fā)準，因此宗地出讓合同不必再經(jīng)過審批。成片開發(fā)出讓合同則簽字后再審批，批準后才生效。合同一出讓合同則簽字后再審批，批準后才生效。合同一經(jīng)訂立，即對雙方產(chǎn)生法律約束力，雙方不得隨意經(jīng)訂立，即對雙方產(chǎn)生法律約束力，雙方不得隨意不履行義務。不履行義務。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 12 12合同終止的條件合同終止的條件 合同終止有三種情況：一是正常終止，即合合同終止有三種情況：一是正常終止，即合同規(guī)定的使用年限屆滿；二是非正常終止，即提前同規(guī)定的使用年限屆滿；二是非正常終止，即提前終

18、止，包括土地使用權提前收回、土地滅失等；三終止，包括土地使用權提前收回、土地滅失等；三是協(xié)議終止。是協(xié)議終止。 在非正常終止中，土地使用權提前收回是指在非正常終止中，土地使用權提前收回是指在特殊情況下國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照在特殊情況下國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回。土地使用權提前收回時，國家法律程序提前收回。土地使用權提前收回時，國家應根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地應根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。的實際情況給予相應的補償。 .三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 12 12合同終止的條件合同終止的條件 土地滅失主要是

19、指因地震、火災、水災等不土地滅失主要是指因地震、火災、水災等不可抗力而使正常使用的土地發(fā)生災損、滅失。因為可抗力而使正常使用的土地發(fā)生災損、滅失。因為土地滅失引起的合同終止一般不發(fā)生雙方責任問題。土地滅失引起的合同終止一般不發(fā)生雙方責任問題。 協(xié)議終止是指合同無法繼續(xù)履行，當事人協(xié)協(xié)議終止是指合同無法繼續(xù)履行，當事人協(xié)商同意提前終止，如一方當事人不履行合同的義務商同意提前終止，如一方當事人不履行合同的義務使合同不能繼續(xù)履行或繼續(xù)履行會造成另一方當事使合同不能繼續(xù)履行或繼續(xù)履行會造成另一方當事人更大的損失，遭受損害一方有權請求損害賠償。人更大的損失，遭受損害一方有權請求損害賠償。.三、出讓合同的

20、內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 13 13合同適用的法律合同適用的法律 根據(jù)民法慣例，不動產(chǎn)引起糾紛適用于不動根據(jù)民法慣例，不動產(chǎn)引起糾紛適用于不動產(chǎn)所在地法律，因此出讓合同應適用于中華人民共產(chǎn)所在地法律，因此出讓合同應適用于中華人民共和國的法律。和國的法律。 14 14合同爭議的解決合同爭議的解決 出讓合同往往規(guī)定當事人應盡可能進行友好出讓合同往往規(guī)定當事人應盡可能進行友好協(xié)商或通過調(diào)解解決，在不愿調(diào)解或調(diào)解不成的情協(xié)商或通過調(diào)解解決，在不愿調(diào)解或調(diào)解不成的情況下，可采用仲裁方式解決，也可以通過訴訟方式?jīng)r下，可采用仲裁方式解決，也可以通過訴訟方式解決。解決。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 1

21、5 15合同使用的文字及其有效文本合同使用的文字及其有效文本 出讓合同所使用的文字可由雙方協(xié)商而定。出讓合同所使用的文字可由雙方協(xié)商而定。因合同的履行地在中國，合同適用中國法律，因此因合同的履行地在中國，合同適用中國法律，因此合同的文字應以中文為準。合同中應明確規(guī)定無論合同的文字應以中文為準。合同中應明確規(guī)定無論采用哪種文字都具有同等的法律效力，兩種文本均采用哪種文字都具有同等的法律效力，兩種文本均為有效文本。為有效文本。.三、出讓合同的內(nèi)容三、出讓合同的內(nèi)容 16 16合同簽署人身份、簽署時間、簽署地點合同簽署人身份、簽署時間、簽署地點 合同簽署人應當具有法定代表人身份，只有合同簽署人應當具

22、有法定代表人身份，只有法定代表人的經(jīng)濟活動才對法人發(fā)生效力。法定代表人的經(jīng)濟活動才對法人發(fā)生效力。 一般出讓合同從簽字時起發(fā)生法律效力，成一般出讓合同從簽字時起發(fā)生法律效力，成片開發(fā)出讓合同經(jīng)有權機關批準后才生效。片開發(fā)出讓合同經(jīng)有權機關批準后才生效。 一般合同均以簽字地為履行合同所在地，當一般合同均以簽字地為履行合同所在地，當發(fā)生糾紛，訴之法院，一般以簽字地確定訴訟管轄發(fā)生糾紛，訴之法院，一般以簽字地確定訴訟管轄法院。在出讓合同中，合同的標的是與土地這種不法院。在出讓合同中，合同的標的是與土地這種不動產(chǎn)密切相關的土地使用權，訴訟管轄遵循不動產(chǎn)動產(chǎn)密切相關的土地使用權，訴訟管轄遵循不動產(chǎn)所在地原則。因此，出讓合同的簽字地應在出讓方所在地原則。因此，出讓合同的簽字地應在出讓方住所所