控制性規(guī)劃說明書

1、目 錄一、區(qū)位及背景概況1二、現(xiàn)狀情況及存在問題1三、規(guī)劃依據(jù)1四、長樂市解放路和平街改造控制性詳細規(guī)劃簡介以及評價2五、規(guī)劃思路3六、定位3七、規(guī)劃布局方案比選3八、綜合交通規(guī)劃6九、道路豎向規(guī)劃7十、分期時序規(guī)劃7十一、啟動區(qū)詳細地塊指標7圖 集01 區(qū)位分析圖 02 用地現(xiàn)狀圖 03 高程分析圖 04 建筑質(zhì)量分析圖05 建筑層數(shù)分析圖 06 土地利用規(guī)劃圖（方案一）07 總平面圖（方案一） 08 剖面示意圖（方案一）09 鳥瞰圖（方案一） 10 地塊指引圖（方案一）11 開發(fā)時序分析圖（方案一） 12 土地利用規(guī)劃圖（方案二）13 總平面圖（方案二） 14 剖面示意圖（方案二）15 鳥

2、瞰圖（方案二） 16 地塊指引圖（方案二）17 開發(fā)時序分析圖（方案二） 18 土地利用規(guī)劃圖（方案三）19 總平面圖（方案三） 20 剖面示意圖（方案三）21 鳥瞰圖（方案三） 22 地塊指引圖（方案三）23 開發(fā)時序分析圖（方案三）一、區(qū)位及背景概況（一）區(qū)位長樂市下櫓橋區(qū)域規(guī)劃用地位于長樂市區(qū)東北部,其所處地帶是長樂市最古老的市區(qū),歷來是長樂市政治、文化中心和傳統(tǒng)商業(yè)服務業(yè)中心。本次規(guī)劃范圍北至機場高速公路，南至解放路及和平街一中邊界，東以六平山現(xiàn)有山邊為界，西至上北門公園的步行道為界,總規(guī)劃面積46.21公頃。（二）背景概況1、隨著長樂經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入的提高催生了對于生活質(zhì)量、

3、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)等的追求。當前下櫓橋片區(qū)基礎設施、人居環(huán)境狀況都已不能滿足日常居民的基本生活要求，而且片區(qū)的整體面貌也不符合作為長樂市首腦機關辦公用地長樂市政府的形象，進行改造勢在必行。2、本次規(guī)劃主要是基于長樂市解放路和平街改造控制性詳細規(guī)劃研究的基礎上，結合目前解放路和平街的改造情況，進一步分析此前一路一街改造的經(jīng)驗和得失，對本次規(guī)劃范圍進行進一步規(guī)劃設計。二、現(xiàn)狀情況及存在問題（一）現(xiàn)狀情況1、本片區(qū)及其周邊歷來是長樂市政治、文化及傳統(tǒng)商貿(mào)中心,市政府所在地,現(xiàn)狀各類文化設施及其它各類配套設施齊全、對長樂市民來說具有較強的內(nèi)聚力，仍然是長樂的活力之區(qū)。2、周邊生態(tài)及自然環(huán)境的本地仍保留較好,

4、北有北門公園、東有六平山,中部有城隍溪，有條件恢復原有的生態(tài)環(huán)境，為居民提供良好的休閑空間。3、片區(qū)有一定的文化積淀,除了有觀察第、下櫓橋等古建筑,還有城隍廟、福壽寺、三清白鶴堂等有一定風貌的寺廟，在冊的古樹名木株若干,加上周邊的宋代古塔、鄭和博物館、教堂等,形成長樂市寶貴的歷史長廊,這對于城市再開發(fā)既是挑戰(zhàn),也是創(chuàng)造城市特色或社區(qū)特色的機遇。4、用地情況包括長樂市政府，長樂師范附屬小學，教師進修學校、市委黨校、福利院等教育、行政辦公用地，其他用地以住宅為主。5、地形較復雜,地形南高北低，并且高差較大，高速路南側最大高差達50多米。（二）存在問題1、區(qū)內(nèi)建筑臟、亂、差，政府大院較為破舊，只有一

5、處出入口，且還位于道路紅線內(nèi)，片區(qū)形象與當前長樂市快速發(fā)展的城市形象相差甚遠，與長樂市政府首腦機關的面貌不相符。2、區(qū)內(nèi)密度很高，且大部分建筑質(zhì)量較差，多為磚混及土木結構，層數(shù)以1-3層為主，部分4-6層。環(huán)境生活品質(zhì)較差，缺乏開放空間及完整的休閑綠地。3、區(qū)內(nèi)路網(wǎng)不成系統(tǒng),社區(qū)腹地居民基本靠非機動交通工具出行，舊區(qū)內(nèi)道路基本在1-3米，路幅狹小，交通可達性差，且存在嚴重的消防、抗震等防災隱患。4、本區(qū)市政設施不完善，生活污水等相當部分未納入城市污水系統(tǒng)。5、城隍溪淤積嚴重，雜草叢生，濱水資源未良好利用，急需進行整治。三、規(guī)劃依據(jù)本次控制性詳細規(guī)劃主要依據(jù)：1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2、長樂

6、市城市總體規(guī)劃(2000年編制)3、城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GBJ13790)4、福建省城市居住區(qū)技術經(jīng)濟指標及條文說明5、長樂市城市規(guī)劃管理暫行辦法參考：1、長樂市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃2010-2030綱要2、長樂市解放路和平街改造控制性詳細規(guī)劃3、 長樂市各有關領導和部門對本規(guī)劃的設想和建議四、長樂市解放路和平街改造控制性詳細規(guī)劃簡介以及評價本區(qū)用地相當部分原已納入長樂市解放路和平街改造控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱原規(guī)劃）范圍，只有政府以北至機場高速部分未納入，雖現(xiàn)有情況有所變化，但原規(guī)劃對本次規(guī)劃仍有一定的指導意義。（一）規(guī)劃簡介1、規(guī)劃目標（1）職能目標：解放路以購物為主，以突出繁華氛圍的

7、商貿(mào)商住綜合街區(qū)；和平街以教育和傳統(tǒng)民居為主調(diào)，突出優(yōu)雅氛圍的文教、居住綜合區(qū)。（2）環(huán)境目標：極大地改善居住環(huán)境，建設一個環(huán)境優(yōu)雅、舒適的、公共設施配套完整的，山、水、城交融一體的現(xiàn)代化的新社區(qū)。（3）景觀目標：繼承和強化傳統(tǒng)形式的舊城文脈；充分發(fā)揮歷史遺留的豐厚的文化積注，使社區(qū)形成獨特的城市風貌區(qū)。2、規(guī)劃規(guī)模（1）規(guī)劃總用地57.40公頃。（2）總人口約1.7萬人。（3）總容積率：1.68。3、規(guī)劃結構：兩線、兩片、三軸。（1）兩線：即解放路與和平街。（2）兩片：以現(xiàn)有市政府和勝利路為界，形成兩個配套完整的綜合居住片區(qū)（每片區(qū)人口規(guī)模為1.0萬人左右）。（3）三軸：以勝利路為南北軸，遠

8、期從北至南由市政府、政府廣場、勝利路商貿(mào)街，南山公園（正對南山書院）等要素形成。以培青路為東西軸，遠期從東至西由長樂一中、培青路商貿(mào)街、教堂、鄭和博物館、古塔等要素形成。以北門公園至塔山公園的步行街為傳統(tǒng)商貿(mào)軸。4、公共設施配套（1）中小學、幼托布局吳航中心小學保持原規(guī)模,遠期搬遷。師范附小向東擴大至和平街,主入口朝和平街,總用地1.65公頃,用地內(nèi)包括兩處文物用地0.18公頃。安排兩所幼托,用地面積分別為0.35公頃和0.25公頃。長樂一中規(guī)劃擴大校門口,校園向西南方向擴展,最終用地規(guī)模為5.19公頃。（2）文化娛樂設施布局建議在解放路與和平街兩片區(qū)各設一處小型影院和若干個放影廳,具體可結合

9、商住建筑一起建設。建議培青路建設成為以圖書、音像、文化用品為主的文化一條街。（3）陳修園醫(yī)院原址調(diào)整為商住用地,總用地0.67公頃。城關保健院結合商住樓安排。但總建筑面積不小于1200。（4）在勝利路東側,師范附小南面已建設3000新農(nóng)貿(mào)市場一處,在和平街片區(qū)再建設一處2500農(nóng)貿(mào)市場,作為汾陽溪市場未來的搬遷新址。（5）在和平街片區(qū)東側山腳安排一處垃圾中轉(zhuǎn)站,占地面積約600。本區(qū)內(nèi)公廁共設9處,建議與商住樓結合設計,不作獨立式分布。（二）對上輪規(guī)劃評價長樂市解放路和平街改造控制性詳細規(guī)劃有效的指導了片區(qū)的發(fā)展，特別是市政府南側地段的開發(fā)以及對公共服務設施的開發(fā)進行了有效的引導和控制，為老城

10、區(qū)的改造注入了活力。這些都是值得本次規(guī)劃借鑒的生動經(jīng)驗。但原規(guī)劃總體開發(fā)強度偏高，同時作為舊城區(qū)的核心地帶，商業(yè)及主要公共設施的布局過分集中，致使總體交通壓力大，并對傳統(tǒng)風貌保護與傳承帶來很大的挑戰(zhàn)。如何更合理的配套各類公共設施、疏解舊區(qū)交通、提升宜居環(huán)境和傳統(tǒng)風貌，將是本次規(guī)劃應重視的問題。五、規(guī)劃思路從長樂傳統(tǒng)山水格局以及城市設計角度入手，對市政府的布局以及軸線進行分析，科學規(guī)劃下櫓橋區(qū)域的土地利用和土地開發(fā)容量,通過對拆遷改造的可行性進行進一步的分析，主要達到以下六個方面的目的：1、從傳統(tǒng)山水格局角度考慮，對市政府的軸線選擇、建筑朝向、建筑布局進行分析，使改造后的市政府在具備足夠的辦公空

11、間以及良好的辦公環(huán)境的同時，并體現(xiàn)其傳統(tǒng)的歷史格局。2、提高本區(qū)內(nèi)外交通能力,加強交通可達性,為強化其行政功能和宜居環(huán)境的打造創(chuàng)造條件。3、合理配套公共服務設施，完善片區(qū)功能。4、通過社區(qū)綠地系統(tǒng)的規(guī)劃和慢行系統(tǒng)的打造，改善居住環(huán)境。5、繼承和強化傳統(tǒng)形成的舊城文脈；打造富有歷史積淀的城市新社區(qū)。6、通過改造，提升并強化傳統(tǒng)區(qū)位吸引力和內(nèi)聚力。六、定位長樂市政府行政中心，具有傳統(tǒng)風貌特色的宜居社區(qū)。七、規(guī)劃布局方案比選為了更好的打造好長樂市行政中心，打造富有傳統(tǒng)風貌特色的宜居社區(qū)，針對本區(qū)的特點，本次規(guī)劃從三個不同的角度提出以下三個規(guī)劃方案：（一）方案一1、總體用地布局結構形成“一心兩片”，即

12、以市政府及其配套用地作為片區(qū)中心，兩片分別為居住用地西片和居住用地東片。2、注重對傳統(tǒng)行政中心文脈的傳承和延續(xù)。（1）設計上引入傳統(tǒng)營造城池的手法，利用城隍溪之水修建一條護城河，作為區(qū)分政府用地與周邊社區(qū)用地的分界，并豐富了政府用地整體的景觀及環(huán)境效果。（2）強調(diào)傳統(tǒng)軸線的保留與延續(xù)，行政主樓仍以傳統(tǒng)軸線為中軸進行布局。形成市民廣場文化廣場小禮堂府前廣場政府辦公主樓濱水廣場小玄武山的軸線。通過軸線將休閑、文化、辦公等各種功能有序聯(lián)系起來，空間上虛實交錯，交相呼應，增加了景觀以及視線的豐富性。（相關鏈接：吳航古城傳統(tǒng)山水格局簡介吳航古城擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢，三面傍山，一面鄰港。北靠首石山，南對

13、三臺案山，東鄰六平山，西為太平港、尖峰山，城中穿著三條玉帶（分別為東側的觀音溪、中間的資圣溪和文洽浦以及西側的九德溪），與南側的大玉帶匯流入西側太平港。城內(nèi)縣衙枕山面水座于山下，東有四明山、芝山，西為葫蘆山、龍臺山，形成左青龍，右白虎的風水風格。城在山中，城外有池，城中有水，形成吳航古城傳統(tǒng)山水格局。）（3）建筑天際線方面，以政府主樓（15層）為片區(qū)內(nèi)部最高點，政府兩側200米內(nèi)住宅以不高于11層控制，形成類似官帽帽檐的中間高兩邊低的空間形象，與傳統(tǒng)文化中行政內(nèi)涵相呼應。3、用地布局（1）政府用地布局：在用地功能上通過護城河將小禮堂區(qū)域與新建政府主樓區(qū)域區(qū)分成兩個區(qū)，小禮堂周邊的建筑以傳統(tǒng)建筑

14、風格修建，與小禮堂的建筑風格相協(xié)調(diào)，增加區(qū)域的整體性。建筑功能以活動中心、展覽室、信訪室及保安室為主。新建政府主樓建議以現(xiàn)代風格為主，可適當加入些傳統(tǒng)建筑元素。（2）本區(qū)周邊的小學布局情況如右圖所示，根據(jù)學校布局的等級規(guī)模以及服務半徑，我們認為本區(qū)的小學教育資源處于一個過剩的狀態(tài)，建議減少一所小學。長樂市師范附屬小學現(xiàn)有地塊已無拓展空間，且周邊區(qū)域小學較為密集，學生上、下學對交通造成較大的壓力，本方案建議搬遷長樂市師范附屬小學，將其改造為公園，同時結合下櫓橋、奎光閣、觀察第等建筑以及構筑物形成文化公園，打造市中心難得的一片綠茵之地。（相關鏈接：根據(jù)片區(qū)教育設施布局情況，附小拆遷對本區(qū)學生就學影

15、響不大，但大大改善了舊區(qū)中的交通壓力和人居環(huán)境）。（3）居住用地布局：本規(guī)劃居住用地分成東西兩個片區(qū)。經(jīng)過對政府周邊景觀控制的要求以及對于本案土地開發(fā)的資金平衡性的綜合分析，適當制定本區(qū)的居住用地容積率，規(guī)劃建筑靠近政府部分以11層為主，超過政府主樓200米的住宅層數(shù)可以超過政府主樓，以18-22層為主，在滿足政府視線通廊控制及景觀風貌控制要求的同時，盡最大努力做到本區(qū)的拆遷安置于資金的就地平衡。4、交通組織（1）注重政府辦公區(qū)形成完整的內(nèi)部交通系統(tǒng)，各社區(qū)組團形成有利于內(nèi)部物業(yè)管理的交通組織。（2）政府用地直接靠山，不受社區(qū)道路分隔。（3）在觀察第南側和一中入口北門側設社會停車場，在城隍廟南

16、側修建一處社會停車，政府和居住用地內(nèi)部的停車結合具體的修建性詳細規(guī)劃設定，建議多設置地下停車場，提高土地利用效率，并且滿足日益增多的社會停車要求。5、主要技術經(jīng)濟指標：規(guī)劃總用地面積：225868總建筑面積：390351其中 住宅建筑面積：346797 其中 新建住宅建筑面積：307325 保留住宅建筑面積：39472 商業(yè)建筑面積：14446 市政府辦公建筑面積：25900 福壽寺建筑面積：443（保留） 城隍廟建筑面積：1816（保留） 觀察第建筑面積：949（保留）容積率：1.71總綠地率：35%需拆建建筑面積：199799其中 住宅建筑面積：159085 師范附小建筑面積：8903 進

17、修學校建筑面積：5186 黨校建筑面積：2064 市政府建筑面積：20435 殘聯(lián)建筑面積：4126住宅拆建比：1:1.936、主要特點（1）行政辦公用地完整，較為開闊，為獨棟建筑（15層）背連山體，軸線與傳統(tǒng)軸線吻合。（2）小禮堂與廣場結合，府前廣場開闊，占地大（約4公頃），行政中心氣勢較好。廣場的進深與辦公樓的高度比為5:1。（3）取消附小，改建為下櫓橋公園。（4）住宅改造拆遷比為1:1.96，基本滿足安置與資金平衡要求。（二）方案二（主要特點）總體布局與方案一差別不大，主要差別體現(xiàn)在：1、本方案保留附小，附小用地就地擴大，遠期達到一所標準小學要求。2、護城河沿著政府用地邊界圍繞一圈，使政

18、府用地更為的完整，也更能體現(xiàn)傳統(tǒng)筑城營造法式和古城格局。政府中部用8米道路打通，聯(lián)系東西兩側，既作為南側小禮堂功能區(qū)與北側新建政府辦公區(qū)的分隔，也作為市政府內(nèi)部兩個不同建筑風格功能區(qū)的良好過渡。3、從政府本身要求出發(fā)，對其周邊的景觀以及環(huán)境控制要求更加嚴格，規(guī)劃在政府主樓周邊200范圍內(nèi)的建筑按6層及以下控制，強化政府周邊是視線通廊，從尺度上更能體現(xiàn)政府本身的威嚴性。4、總拆建比為1：1.47，政府需要一定的資金投入。5、主要技術經(jīng)濟指標規(guī)劃總用地面積：225868總建筑面積：327743其中 住宅建筑面積：275466 其中 新建住宅建筑面積：238853 保留住宅建筑面積：36613 商業(yè)

19、建筑面積：14446 市政府辦公建筑面積：25900 福壽寺建筑面積：443（保留） 城隍廟建筑面積：1816（保留） 觀察第建筑面積：949（保留）容積率：1.45總綠地率：35%需拆建建筑面積：202658其中 住宅建筑面積：161944 師范附小建筑面積：8903 進修學校建筑面積：5186 黨校建筑面積：2064 市政府建筑面積：20435 殘聯(lián)建筑面積：4126住宅拆建比：1:1.47（三）方案三（主要特點）1、用地布局緊湊，府前廣場較小，但也達到1.2公頃，廣場進深與辦公主樓（9層）的高度比較為親切，為2:1。2、政府用地被社區(qū)道路分隔為兩部分，但采用二層連廊相通，南部為辦公區(qū)，北

20、部為會議區(qū)。3、小禮堂與辦公區(qū)內(nèi)院相結合，作為未來政府接待貴賓的場所。在視線景觀處理上，本案通過政府大樓門廳的巧妙處理，使小禮堂作為政府門廳主要借景景觀。4、本案政府主體建筑與用地建筑高度基本一致。突出政府建筑主體的手法，主要通過材質(zhì)、風貌和體量與周邊住宅建筑區(qū)別。5、本案保留附小，主入口也建議調(diào)至和平街。6、主要技術經(jīng)濟指標：規(guī)劃總用地面積：230088總建筑面積：486352新建建筑面積 443786 其中 居住建筑面積 380882 商業(yè)建筑面積 24195 政府建筑面積 38058 小學建筑面積 651總保留建筑面積 42566總拆遷建筑面積 222649其中 居住拆遷面積 19037

21、9 政府拆遷面積 22831 其他拆遷面積 9439總容積率 2.117、總拆建比 1:2.13，相對有利于安置和資金平衡。八、綜合交通規(guī)劃1、片區(qū)對外交通主要依托解放路和勝利路。2、本區(qū)地形復雜,高低錯落較大,規(guī)劃路網(wǎng)以現(xiàn)有道路為骨架,采用方格網(wǎng)加局部自由式布局相結合形式。建議拓寬步行街、和平街北側為15米，打通區(qū)內(nèi)東部南北交通通道，緩解區(qū)內(nèi)交通壓力。3、片區(qū)主干道路（相當城市次干道）紅線寬度勝利路（32米）、解放路（25）、培青路（18米）三種,支路15米、12米。4、區(qū)內(nèi)結合用地功能，以及當前市區(qū)普遍存在的停車場地缺乏的問題，本次規(guī)劃共設置三處社會公共停車場，一處位于長樂一中北側，一處結

22、合觀察第設置，還有一處為結合府前廣場設置的為市府辦公及廣場休閑需要而設置的社會公共停車場，并根據(jù)方案的不同采用不同方式，包括地下停車庫。九、道路豎向規(guī)劃由于本區(qū)地形高差起伏較大,本次規(guī)劃注重與場地的結合，盡量依山就勢，減少土方量，造成道路坡度相差較大,絕大部分縱坡控制在O.55之間，最大縱坡為6.24%。十、分期時序規(guī)劃對于地塊開發(fā)分期時序，本次共提出兩種方案供開發(fā)方式參考：（一）分期時序方案一1、規(guī)劃以區(qū)內(nèi)北部和東部地塊作為一期啟動區(qū)，規(guī)劃主要為居住用地以及部分政府用地，主要原因在于北部和東部片區(qū)為市政府周邊的敏感地帶，其先期改造能較快改善市政府周邊的形象，并且區(qū)內(nèi)進行首期開發(fā)拆遷難度較其他

23、地塊稍低，利于一期啟動。2、建議市政府內(nèi)地塊為二期建設用地，包括政府用地、市民廣場用地。3、建議區(qū)內(nèi)西南側地塊和政府用地南側地塊作為三期建設用地。充分利用市政府知名度帶來的吸引力，結合地塊前期改造后產(chǎn)生的優(yōu)美的環(huán)境以及生態(tài)宜居社區(qū)的正效應，提高本地塊的土地價值。（二）分期時序方案二1、規(guī)劃建議以西南側地塊為一期啟動地塊，該地塊臨近解放路，南面為解放路改造一期用地，本身具有較高的土地價值，有利于本區(qū)居民的安置，作為近期開發(fā)比較容易啟動。且改造本地塊同時可以結合規(guī)劃拓寬解放路，有利于本區(qū)未來的交通疏解，對于未來其他地塊的改造意義巨大。2、規(guī)劃建議以規(guī)劃區(qū)西北側的地塊為二期發(fā)展區(qū)，結合一期啟動區(qū)的建

24、設，推薦本地塊建設，經(jīng)過測算，本次規(guī)劃提出的三個方案中一期二期兩個地塊基本可以滿足全區(qū)的住宅安置要求，略有缺口。3、以片區(qū)中部功能區(qū)作為三期建設用地，包括政府北面公園、政府用地、廣場以及政府南面的用地。4、以區(qū)內(nèi)東側的居住地塊為四期建設用地。充分利用市政府知名度帶來的吸引力，結合地塊前期改造后產(chǎn)生的優(yōu)美的環(huán)境以及生態(tài)宜居社區(qū)的正效應，提高本地塊的土地價值。在一期二期地塊已經(jīng)基本滿足本區(qū)的拆遷安置要求的前提下，剩下的少量安置需求可在本區(qū)內(nèi)解決，規(guī)劃建議該地塊北面靠山地塊作為安置區(qū)，余下的南側大部分地塊作為高尚樓盤開發(fā)，提高本區(qū)品位以及環(huán)境風貌的同時，為政府提供資金來源。本次方案建議采取分期時序方案一進行開發(fā)。十一、啟動區(qū)詳