奧威房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研報告2cl(可編輯)

1、奧威房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研報告2cl （可編輯）（文檔可以直接使用，也可根據(jù)實際需要修改使用 ，可編輯推薦下載）“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)2021年 5 月目錄一、總 論 51項目建設背景 52項目概況 63可行性研究報告編制依據(jù) 64可行性研究報告研究范圍 75. 研究結論及建議 76主要經(jīng)濟技術指標 7二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 81、當前住宅市場現(xiàn)狀 82、呼和浩特市商品房現(xiàn)狀與市場需求 83“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 93.1 住宅市場趨向細分化 93.2 商品房市場進入品牌角逐時代 93.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點 1

2、03.4消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關注 103.5 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 114營銷戰(zhàn)略 114 1確定項目整體形象 114 2“賣點”分析 114 3營銷推廣策略 124 4定價策略 12三、項目選址及建設條件 131項目選址 132建設條件 132.1 位置優(yōu)越 132.2 交通方便 132.3 建設廠區(qū)“五通”條件具備 142. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 142. 5 土地征用情況 14四、建設規(guī)模及功能標準 141建筑面積和內(nèi)容 142.功能設施標準 142.1建筑使用功能 142.2 設施標準 152.3 戶型規(guī)劃 153. 工程項目一覽表 15五、

3、建設方案 161建設場地環(huán)境 161.1 地形 161.2 場地自然條件 162建筑方案設計 162.1 建筑方案總體構思 173.2 平面設計 183.3 立面設計 184結構設計 184.1 基礎選型及處理 184.2 上部結構 185公用設施方案 185 1供水排水 ' 195 2供電 195 3供氣 205 4通風空調(diào) 205 5弱電設計 206消防 207環(huán)境保護 21六、項目實施進度安排 21七、投資估算與資金籌措 211投資估算 212資金籌措 22八、經(jīng)濟效益分析 221住宅銷售價格 222銷售 進度及 付款計劃 223稅費率 234盈利能力分析 235清償能力分析 2

4、36資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 237敏感性分析 248主要經(jīng)濟指標 24九、風險分析及對策 251市場風險分析 252經(jīng)營管理風險分析 263 金融財務風險分析 26一、總 論1項目建設背景 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認 同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景”。 “中國房地產(chǎn)業(yè)已 經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。GDP增長的8.7個百分點中，有1.8個百分點是 由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。 中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了 57 個相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加， 沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。 1 998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、 竣工面積、銷售面積始

5、終保持了年均 20%左右的增長。 2003 年中國住宅投資占 GDP 比例超過了美國，已經(jīng)達到了 5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三 大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了 50 多年。 2021 年，中國的 城鎮(zhèn)人口將達到 10.2億人，年均增長 4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到 330億平方米， 年平均需凈增 12.4 億平方米?！焙艉秃铺胤康禺a(chǎn)市場：隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變， 消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛 發(fā)展。人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。 呼和浩特是一座塞外名城，有著悠久 的歷史，是連貫東西南北的交通要塞和

6、物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建 設的逐步完善，吸引了許多外地人來投資經(jīng)商。近年來，相當一部分住舊樓房和 平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其 屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。為滿足呼和浩特市市城市居民 21 世紀新的住房要求， 創(chuàng)建新型城市住宅環(huán)境， 我公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)目 前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇呼和浩特回民區(qū)政府，三順店西巷，奧威花 園北原呼市影業(yè)地址，開發(fā)新興“SOH0”公寓住宅，建設“呼市影業(yè)-新影都S0H0 公寓”高品質(zhì)住宅小區(qū)。由于該項目地址位于呼和浩特中山路城市中心商圈的次商圈，溫州步行街街

7、 區(qū)北端盡頭，具備了得天獨厚的商住潛質(zhì)，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商 機。高品質(zhì)的 S0H0 公寓在呼和浩特市數(shù)量屈指可數(shù)，符合呼和浩特市當?shù)貤l件 及市場需求的更是鳳毛菱角， 是房地產(chǎn)市場的一片藍海。“呼市影業(yè) -新影都 S0H0 公寓”定位于高品質(zhì)的現(xiàn)代商住小區(qū)，非常契合周邊商業(yè)氛圍和市場需求，市場 升值空間很大。該項目初步方案設計已經(jīng)開始進行，其它各項前期工作已相繼開展。 2項目概況 項目名稱：“呼市影業(yè)-新影都SOHO寓”商住小區(qū)項目。(2) 建設地點：呼和浩特市回民區(qū)三順店西巷。(3) 建設單位：金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)。(4) 企業(yè)性質(zhì)：私有。(5) 經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營

8、：建筑材料、裝飾材料、室內(nèi) 外裝飾。(6) 公司類別：。(7) 資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。(8) 工程概況：“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”商住小區(qū)項目占地7072平方 米，總建筑面積 10608平方米，其中商鋪面積 1 1 50平方米，酒店 1730平方米， SOHO公寓2500平方米，寫字樓900平方米，高層層住宅3828平方米，地下停車 場 500 平方米。經(jīng)估算，工程總投資 5600萬元，每平方米造價 5279元。(9) 資金來源：本項目建設資金完全由金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)自籌，不足投資通 過預售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為 19.8，財 務凈現(xiàn)值 (Ic=15

9、 )517 萬元，投資回收期 2.0 年。投資利潤率 11.8，利稅率1 3.2 ，計算期內(nèi)國家稅收 340萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經(jīng) 濟效益較好。3可行性研究報告編制依據(jù)(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(2) 呼和浩特市城市拆遷管理條例(3) 城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定(4) 住宅設計規(guī)范5)住宅建筑設計標準(6) 建筑工程交通設計及停車場設置標準(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范(8) 高層民用建筑設計防火規(guī)范4可行性研究報告研究范圍本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。5.研究結論及建

10、議本項目屬房地產(chǎn)商住開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā) 用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)可陸續(xù)辦理，建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具 備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢及當?shù)刂苓叺纳?業(yè)需求，根據(jù)對呼和浩特市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析 結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用呼和浩特影業(yè)公司用地，對 盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，有明顯的社會效益。6 主要經(jīng)濟技術指標“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”商住小區(qū)主要經(jīng)濟技術指標見表 3 1表3-1 “呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”商住小區(qū)項目主要經(jīng)濟技術指標序號項目名稱單位指標1總占

11、地面積平方米70722總建筑面積平方米106083建筑容積率1.54小區(qū)綠化率%40以上5高層住宅平方米/戶A 型 100、B 型 806寫字樓平方米42007商鋪平方米21008酒店平方米94509SOHO公寓平方米/戶A 型 40、B 型 6010地下停車庫車位30平方米/車位4125.9平米11高層住宅元/平方米480012寫字樓元/平方米780013商鋪元/平方米1600014酒店元/平方米760015SOHO公寓元/平方米600016地下停車庫車位元/位6000017建設投資萬元560018每平方米建設投資元572919投資利潤率%11.720全部投資財務內(nèi)部收益率（稅前）%11.7

12、21全部投資財務凈現(xiàn)值（稅前）萬元32222全部投資投資回收期（稅前）年2.0二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略1當前住宅市場現(xiàn)狀進入2000年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅 為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào) 控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。 1997年以后，商 品房投資逐步增加，2021年，在國民生產(chǎn)總值增長的8.1%中，住宅建設的貢獻率 達到1個百分點以上。（2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的 投入迅速增加，

13、購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。（4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級 市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市 場的一個熱點。2、呼和浩特市商品房現(xiàn)狀與市場需求呼和浩特市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積2021年達到了10. 98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例 不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從呼和浩特市城市居民住房構成現(xiàn)狀來看，

14、商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間 很大。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米（指建筑面積，下同）以下的占38. 96%, 6080平方米的占33. 8%, 81100平方米的占14. 82%, 101 120平方米的占8. 02%，121140平方米和141平方米以上的分別只占 2. 82% 和1. 57%,有近87. 58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住 環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住 房的升級換代蘊藏巨大的消費

15、潛力。3“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展” 是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚， 也是今后對城 市住宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。隨著呼和浩特市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文 化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功 能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠 地率高。根據(jù)呼和浩特市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這 類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房 的重要選擇條件?！熬纷≌?#39;'的表現(xiàn)為：3.1 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅

16、消費市場的主流。在住宅市 場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己 與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年，呼 和浩特市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價合理，剛剛推出就賣掉 60以上，銷售火爆。從中 可以看出，住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè) 化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來 越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。3.2 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的

17、出現(xiàn)勢 在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越 具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、 今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同 時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升 樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年呼和浩特市房地產(chǎn)及相 關產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。 “佳 園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品 牌角逐趨勢的原因，主要有：（ 1）先富者的市場潛力。呼和浩特市改革開放 20 年來，

18、經(jīng)濟快速發(fā)展，城 市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù) 有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高， 今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力溫州步行街一帶，呼和浩特市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚 集了眾多先富起來的人士， 下一步商品房的更新?lián)Q代， 加上二，、三級市場的放開， 將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需 求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。(2) 商業(yè)消費潛力。呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展 商貿(mào)一直是呼和浩特市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。商

19、貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構 眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制 成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將 形成一定的市場需求，像“呼市影業(yè) -新影都 SOHO 公寓”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較 高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。(3) 項目區(qū)位市場潛力?！昂羰杏皹I(yè) -新影都 SOHO 公寓”項目位于溫州步行街 北端，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品商住小區(qū)不可多得的地段位置，加上 開發(fā)建設條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大 的區(qū)位市場潛力。3.3 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內(nèi)智能科

20、技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料 的運用以及居室內(nèi)部智能化設施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高 智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代 的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量 也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅 的檔次、品牌和價值。3.4 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關注的問題。住 宅質(zhì)量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安 全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價

21、格的住宅應是最好 的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方 面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因 此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費 者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內(nèi)容的物業(yè)管理與 住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。3.5 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著呼和浩特市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高， 住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，呼和浩特市居民購房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，

22、這與呼和浩特市市民近幾年生活水平很快提高不無 關系。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是 一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消 費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%10%, 中高收入家庭為 13 16，富裕家庭占 20-30，加上銀行住房按揭貸款的 支持，住房消費熱，點將加快形成。從以上分析可以看出，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“呼市影業(yè)-新影都SOHO公 寓”市場定位在高品質(zhì)商住，是有其市場需求依據(jù)的。4.營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：4. 1 確定項目整體形象“呼市影業(yè)-新

23、影都SOHO公寓”處于回民區(qū)商業(yè)區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體 形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費 者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設計、營銷、 管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)一個精品商 住小區(qū)。4. 2 “賣點”分析“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，銷售的賣點”主要是：(1) 小區(qū)強調(diào)其商業(yè)地位和后現(xiàn)代的人文生活辦公，帶來前所未有的現(xiàn)代生活。 包括建筑外形外觀設計均體現(xiàn)這一現(xiàn)代元素，打造現(xiàn)代商住新理念。(2) 配套設施要能提供全面、 綜合的配套服務，注重消費者生活居

24、住多方面的需求 與溝通。(2) 物業(yè)管理在的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設計和 經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。4 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的 市場營銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有 合理的收益。根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：（1）廣告宣傳策略?！昂羰杏皹I(yè) -新影都 SOHO 公寓”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階 段

25、，系統(tǒng)地對小區(qū)的整體形象和“賣點' '集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn) 場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌 廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用 列入項目開發(fā)成本。（2）促銷策略。1）促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開 展銷和跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進 銷售階段；掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2）銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消 費者；收入較高或中、高收入的消費者；駐呼和浩特市辦事機構商用或商

26、??； 其他消費者。最佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況 而定。3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認購；有針對性（銷售對象）的舉辦展銷會；靈 活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場 樣板房促銷；其他促銷手段。4 4 定價策略（1）價格定位。1）根據(jù)呼和浩特市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，市區(qū)中心一帶，同類商品房銷 售價格見表 3-2。表 3-2 樓盤銷售價格情況表（ 2021 年 1 、 2 月）序 號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元/平方米)最高價(元/平方米)1奧威花園多層住宅市區(qū)中心步行街48005

27、8002金天地高檔商住市區(qū)中心中山路248038803絕對城市高檔住宅市區(qū)中心中山路450068004波士名人高檔住宅市區(qū)中心中山路68009800從呼和浩特市2021年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米 在44804880元之間；公寓住宅每平方米 6200-7900元之間；寫字樓每平方米 7200-8900元之間；酒店每平方米 7600-7900元之間；商鋪每平方米 16000-35000 元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考?？紤]上述因素，高層住宅價格每平方米定在48005800元之間，寓住宅每平方米6200-6900元之間；寫字樓每平方米 7

28、200-8900元之間；酒店每平方米 7600-7900元之間；商鋪每平方米16000元，可研中分別取4800、6600、7800、7600、 16000元，地下停車位每個 60000元。(2) 價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠；集團購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。(3) 價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu) 惠浮動價；正常銷售期段浮動價；其他浮動措施。(4) 定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、 朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、 樓層及朝向等購房因素的差異。三、項目

29、選址及建設條件1項目選址呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”項目建設地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步 行街北端，奧威休閑廣場對面，中山路商業(yè)中心的第二商圈。2 建設條件2.1位置優(yōu)越“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”項目建設地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步行 街北端，市中心次商圈，商業(yè)氛圍濃厚，與項目定位非常相符。2.2交通方便通道街、中山路為市區(qū)主干道，交通網(wǎng)絡便利。公共汽車東、南、西、北四個 方向均非常便利，步行至市中心只需 5分鐘，乘車到火車站 10分鐘，到呼和浩特市 機場30分鐘。2.3 建設廠區(qū)“五通”條件具備 市政設施中道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、 煤氣管網(wǎng)、

30、道路綠化工程等均已完善。場地：需要拆遷、平整。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 該區(qū)域內(nèi)商業(yè)、教育設施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，形 成了良好的文化氛圍。2. 5 土地征用情況開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得呼和浩特影業(yè) 7072 平方米土地，利用轉(zhuǎn)讓變更 方式辦理用地手續(xù)。四、建設規(guī)模及功能標準1建筑面積和內(nèi)容“呼市影業(yè) -新影都 SOHO 公寓”商住小區(qū)項目，初步規(guī)劃總建筑面積 10608 平方米，其中住宅建筑面積 3828 平方米，酒店建筑面積 1730 平方米，地下停車 庫 500 平方米，公寓建筑面積 2500 平方米，寫字樓建筑面積 900 平方米，商鋪建 筑

31、面積 1150 平方米。2.功能設施標準2.1 建筑使用功能根據(jù)項目地周邊商業(yè)氛圍及環(huán)境條件， 項目定位為SOHO商住公寓小區(qū)，主要 使用功能分為：酒店、寫字樓（附帶呼市影業(yè)辦公場所） 、SOHO 公寓、商鋪、高層住宅（部分用來安置呼市影業(yè)回遷戶） 、地下停車場。根據(jù)這一功能劃分趨勢， “呼市影業(yè) -新影都 SOHO 公寓”建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計2.2設施標準住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合內(nèi) 蒙古自治區(qū)城市住宅建設標準和有關規(guī)范，并按中高檔住宅有關標準設計。住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修成。外墻：高級外墻涂料。（2）小區(qū)配套設施：小區(qū)設有院內(nèi)花

32、園、草地、水池、休息廳、地下停車庫、室外消防、配 電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以 及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。2.3戶型規(guī)劃根據(jù)“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃如 下：高層住宅A戶型：每戶建筑面積100平方米。高層住宅B戶型：每戶建筑面積89平方米。SOHO公寓戶型：A建筑面積40平方米。B建筑面積60平方米。商鋪每戶建筑面積120平方米。寫字樓每戶建筑面積210平方米。酒店9450平方米。以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每 套住宅有臥室、起居

33、室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各 種功能空間（臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間）的使用面積滿足規(guī)定的要求。3.工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”主要工程項目見表 3-3表3-3主要工程量一覽表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積10608 m22給排水工程水箱、水池、水泵機房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強電)配電房變配電設備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通申話配線(端子接單?？?7火災報警及安全監(jiān)視公共場所火災報警，可視防盜門8通風工程地下停車庫通風9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設方案1建設場地環(huán)境1.1地形

34、建設場地現(xiàn)狀為不規(guī)則矩形地塊，見附圖。1.2場地自然條件(1) 地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平 原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。水文地質(zhì)：場區(qū)內(nèi)地下水位高程為 996. 60997. 76米，地下水埋深-1.82 -0.81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析結果資料，建筑場區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學類型對建 筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號關于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關規(guī)定的通知和省建抗(1993)44號關于抗震設防烈度有關規(guī)定的通 知，本工程按呼和浩特市地區(qū)標準，設防烈度要求為

35、 8度。(4) 地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范(GB50021 94)、建筑地基基礎設計規(guī)范(GBJ 789)、建筑抗震設計規(guī)范(GBJII 89)、土的分類 標準(GBJI45 90) o地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn) 象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為川類建筑場地。2.建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通 風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī)范規(guī)定，單體設計時還應符 合國家現(xiàn)行的有關強制性標準的規(guī)定。表3-4 “呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”項目建筑技術經(jīng)濟指標序號項目指標1總用地面積7072平方米2總建

36、筑面積10608平方米3地下建筑面積（地下停車場）500平方米4地上建筑面積10108平方米其中：高層住宅3828平方米酒店1730平方米商鋪1150平方米寫字樓900平方米SOHO公寓25005建筑層數(shù)地上818層地下1層6建筑總高24 54 米7建筑層咼地上2 . 84 米地下3 . 6米8建筑容積率1.59綠地率40 %以上10停車 地上100量地下200輛2.1建筑方案總體構思本案按照建筑功能分為 5棟建筑（見附圖），A、B、C、D E五棟建筑：A座：9層鋼筋混凝土框剪結構酒店，后樓 C座為SOH公寓樓，建筑朝向南, 正對溫州步行街，建成后，將成為溫州步行街北端新地標，也為本案商住小區(qū)

37、 主樓。B座: 8層建筑,12層商鋪，36層寫字樓，78公寓，部分寫字樓用作原放映公司辦公C座D座：12層建筑，全部為高檔 SOH公寓，其中C座與A座酒店連體，實行酒店式公寓管理。E座, 18層建筑，全部為80120平米住宅，部分用作原影業(yè)公司回遷安置。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建 筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手 法，體現(xiàn)建筑的時代息和 21 世紀新的商住理念。3.2 平面設計(1) 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根 據(jù)消費需求在

38、設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求(2) 公用建筑。地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)南面主出人口，地 下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫 建筑設計規(guī)范(JGJIOO)的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均 建于地上。3.3 立面設計 立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明 快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、 寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4結構設計根據(jù)地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用

39、 以下類型：4.1 基礎選型及處理( 1 )樁基礎：樁基礎應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì) 量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2) 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁 還應通過試樁確定。4.2 上部結構地上建筑物為框架和混合結構；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設防。5公用設施方案可利用直接利用城市配套設施。5 1 供水排水 '水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200DN800，由預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：（1）用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升/人日

40、，K=1.4;初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。（2）給水。1）設300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。 建設區(qū)內(nèi)已有水泵房。2）在住宅屋頂設單元屋頂水箱 （每單元一個 ）。3）城市自來水進水管不小于 DN150，設一組水表裝置。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1）室內(nèi)生活給水： 4層以上屋頂水箱給水， 13層由城市壓力供水， 采用下行 上給式供水系統(tǒng)。2）普通消防供水系統(tǒng)： 由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供 水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算，約 173 立方米。室內(nèi)排水需 經(jīng)室外化糞池處理

41、后，進入城市排污管網(wǎng)。2）室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A 市地區(qū)暴雨強度公式計算。5 2 供電（ 1 ）供配電系統(tǒng)。1）負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級 負荷，其余負荷為三級。2）供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電 房設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。3）主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容 量2134kV A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為 2X 315kV A。4）計量方式： l0kV 系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。(2)照明及電力設計。

42、1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電 箱后對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按5kW/戶計算。2) 照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標 準 GB 13390 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝 修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在 通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志燈。3) 電力設計：消防設備按消防中心指令開停機；通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制； 生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。 5 3 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)

43、，煤氣用量按民用建筑日 煤氣用量標準估算 (每戶每月 40 50立方米 ) ，從預留口接人。5 4 通風空調(diào)(1) 住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置 (一般不需要 )。(2) 通氣及防排煙設計。 地下車庫設機械排氣系統(tǒng)，設管道或通風窗自然補風。 安裝機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時 6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為 46次/ 小時(變配電房按 10次/小時計算)。55 弱電設計(1) 小區(qū)通信線路由呼和浩特市市話網(wǎng)直接引入。(2) 高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3) 數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4) 小區(qū)范圍內(nèi)

44、設 CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝 像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5) 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由呼和浩特市光纖電視網(wǎng)引入， 每用戶設 23個電視 用戶盒。(6) 設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6消防(1)建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提 供有利的交通應急條件。(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓(3) 小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。(4) 地下車庫按國家有關規(guī)范設置防火分區(qū)。(5) 根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防 的要求。7環(huán)境保護本工程主要污染源是地

45、下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境 構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對 上述污染擬采取以下措施進行治理： 、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的， 必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔 聲處理，達到環(huán)保標準。六、項目實施進度安排本項目計劃在兩年 (20-24 個月)左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下：2021年 6月：項目建議書批復。2021年 7月：編制可行性研究報告并報批。2021年 8月：建筑方案設計。2021年 8月：

46、綜合管網(wǎng)設計。2021年 9 月施工圖設計。2021年 10 月：報建、領取建設規(guī)劃許可證。2021年 10 月：工程開工。2021年 12 月：完成投資 25，開始預售。2021年 9 月：主體工程完成。2021年 12 月工程驗收。2021年 1 月：正式人住。七、投資估算與資金籌措1投資估算根據(jù)本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財 務評價有關取費要求，估算總投資造價見表 3-6 和附表 3-1序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計劃進度12341土地費用7507500002前期工程費2572570003基礎設施建設費816250566.25004建筑安裝工程費2834125

47、01000584.2505公共配套設施建設發(fā)間接費4312.512.512.55.757管理費用11325252538.258銷售費用183251251258.259開發(fā)期稅費52051.750010其他費用2127550011不可預見費18950313.75合計5600267019567973662 資金籌措本項目建設資金完全由建設單位自籌，金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有 資金11000萬兀作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關規(guī)定，不足資金 可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約 10061萬元。詳見附表 3-3。八、經(jīng)濟效益分析1 住宅

48、銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，高層住宅價格每平方米定在4800元，寓住宅每平方米6600元；寫字樓每平方米7800元;酒店每平方米7600元；商鋪每平方 米16000元，地下停車位每個60000元按50 %即200個車位銷售計。2 銷售進度及付款計劃本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。表3-7 各類建筑銷售計劃表（% ）項目合計12酒店905040寫字樓905040公寓905040住宅905040商鋪905040地下停車場905040所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當年付40%銀行按揭辦理完畢,房屋

49、產(chǎn)權辦理完畢后付清?？紤]小區(qū)臨時停車的需要和酒店公寓需要，50 %的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元；第二年以后出租率為100 %，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月 400元。3 稅費率本報告米用的各種稅費率見表3 8。表3-8 稅費率表（% ）稅費項目稅費率稅費項目稅費；營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50超率累進城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅（按租金）12不可預見費7.54. 盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 610 0萬元，可獲利潤總額60

50、0元，扣除所得稅150 萬元、公益金60萬元、公積金30萬任意盈余公積金 30萬元后還有330萬元可分 配利潤。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%=600/5600X 100% =10. 7%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100 %=330/3000X 100% =11. 0%5. 清償能力分析本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款 問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保 持為零。6. 資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率

51、可以一直保持為零，在項目計算期內(nèi)， 項目的資產(chǎn)負債結構是很好的。7 敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定 性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目 的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6. 3%和4. 8%,凈現(xiàn)值分別下降至一857萬元和 927萬元，均為負值；投資回收期則增加到 3. 5和3.7年，根據(jù)測算，敏感因 素的變動均不應超過基本方案 6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表 3-9 及圖 3-1。表3-9敏感性分析表變動幅度序號項目(% )內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值 （力兀）投資回收期（年）0基本方案19.85172.9+ 107.78673.51開發(fā)產(chǎn)品投資-1035.319012.7+ 1033.919612.72售房價格-106.59273.7+ 1021.16162.93預售款回籠進度-1017.02463.38.主要經(jīng)濟指標本項目的主要經(jīng)濟指標見表 311。表3-11主要經(jīng)濟指標表序號名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米106081. 1商品房銷售平方米10