熊家洲片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃工作方案

1、大冶市熊家洲片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃工作方案一、 規(guī)劃初步研究1.1 項目區(qū)位大冶市位于長江中游南岸，湖北東南部。依托長江，背靠武漢，北連黃石、鄂州，南毗九江，西鄰咸寧，東達(dá)安慶，距中部最大城市武漢市僅90公里。大冶市地理區(qū)位優(yōu)越，交通十分便利，地處中國第四大核心增長極長江中游城市群“中三角”腹地，是武漢城市圈的重要支點。京九鐵路黃石二級火車客、貨運站坐落于大冶開發(fā)區(qū)內(nèi)，距武漢天河國際機(jī)場100公里，距國家一類開放口岸長江黃石棋盤洲碼頭僅20公里。京九鐵路、武九城際鐵路、106國道、314和315省道貫穿境內(nèi)，大廣高速、黃咸高速在境內(nèi)交匯，與滬蓉、京珠、杭瑞等高速公路互聯(lián)互通，到達(dá)周邊省會城市長沙、

2、合肥只需3個小時車程。隨著武九城際鐵路的開通，大冶到武漢、九江僅需半個小時，到南昌只需70分鐘。熊家洲片區(qū)位于大冶市城區(qū)南部、大冶湖南部，與老城區(qū)隔湖相望。熊家洲片區(qū)東與陽新接壤、北與大冶和黃石一水相隔，承接了黃石、大冶、陽新環(huán)大冶湖一體發(fā)展、對接融合的發(fā)展重任！規(guī)劃范圍規(guī)劃用地東與大冶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030）邊界線重合，南至黃咸高速沿線，西至金井路，北抵大冶湖南岸。規(guī)劃范圍面積約2246公頃（含法官山、桃花山、王達(dá)山山體及沙洲舞臺水域面積約422公頃）。1.2 項目理解熊家洲片區(qū)位于大冶湖南緣與丘陵地帶交接處，地形南高北低：南部為丘陵區(qū)，地勢北傾；北部和中部為大冶湖盆，地勢平坦。

3、片區(qū)北部有部分用地為大冶湖圍墾區(qū)，現(xiàn)狀為魚塘和湖塘，以水產(chǎn)養(yǎng)殖和蓮藕種植為主。片區(qū)中部和南部用地使用以農(nóng)用地為主，還包括部分村莊建設(shè)用地和工礦用地，其他用地的比例不高。近幾年來，隨著大冶市城市化進(jìn)程加快，城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，熊家洲片區(qū)因為其良好的交通區(qū)位和瀕臨大冶湖的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，在城市發(fā)展的過程中受到越來越多重視，大量的城市建設(shè)開發(fā)項目進(jìn)入該片區(qū)，大冶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030）將熊家洲片區(qū)定位為生態(tài)優(yōu)先、可持續(xù)發(fā)展的都市生活區(qū)；城市生活副中心。以規(guī)劃在建的碧桂園居住項目為依托，利用濱臨大冶湖的良好生態(tài)自然環(huán)境條件發(fā)展低密度的生活居住片區(qū)，同時配套以商業(yè)零售、文化娛樂、社會福利等生活服

4、務(wù)性功能設(shè)施，打造城市生活副中心。因此規(guī)劃部門需要一套完整的具有法律效應(yīng)的控規(guī)體系加強對該片區(qū)城市建設(shè)開發(fā)的控制力度，塑造良好的城市空間，保證宜居的城市生活環(huán)境，樹立美好的城市形象。本次控規(guī)應(yīng)該立足于城市新區(qū)這個獨特的規(guī)劃環(huán)境，在城市規(guī)劃體系中起到承上啟下的作用。一方面對大冶市城市總規(guī)進(jìn)行深化和補充，將總規(guī)中關(guān)于熊家洲片區(qū)職能定位進(jìn)行落實，確定片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和方向，構(gòu)建科學(xué)合理的城市空間結(jié)構(gòu)，對于總規(guī)的用地布局、道路交通和市政設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整細(xì)化。將總規(guī)的原則等宏觀方面的控制轉(zhuǎn)變成為量化的指標(biāo)，制定符合實際情況的城市建設(shè)控制指標(biāo)體系，使規(guī)劃與土地開發(fā)建設(shè)相銜接。同時，對下一層修規(guī)編制提出直接指導(dǎo)

5、的準(zhǔn)則，在保證良好的城市環(huán)境和城市形象的前提下，增加規(guī)劃的實效性和可操作性。二、 規(guī)劃技術(shù)路線與工作內(nèi)容2.1 技術(shù)路線2.2 工作內(nèi)容1） 現(xiàn)狀調(diào)研階段： 現(xiàn)場踏勘及資料搜集階段：現(xiàn)狀踏勘階段主要完成現(xiàn)狀建設(shè)情況調(diào)查及城市總體發(fā)展計劃。分兩個方面進(jìn)行，一方面主要與規(guī)劃行政部門和地方行政部門接觸，取得意識上共識，及規(guī)劃的具體目的和預(yù)期；另一方面，現(xiàn)場調(diào)查取得第一手實景資料，為下一步的現(xiàn)狀分析工作打好基礎(chǔ)，具體工作方式為現(xiàn)場調(diào)查評估、拍照攝影及與公眾交流等方式。 資料整理、補充及分析階段：此階段包括基礎(chǔ)工作資料整理與補充、規(guī)劃背景分析、上位規(guī)劃解讀、基礎(chǔ)資料分析與研究以及現(xiàn)狀調(diào)研成果的形成。2）

6、 初步方案階段： 規(guī)劃概念形成階段：這一階段主要基于前面的分析和總結(jié)的基礎(chǔ)之上，形成設(shè)計原則、依據(jù)、理念，明確對熊家洲片區(qū)的總體定位、功能構(gòu)成、發(fā)展策略等內(nèi)容，從而確定片區(qū)的空間結(jié)構(gòu)。并在此基礎(chǔ)上整體把握熊家洲片區(qū)的用地布局，交通組織、控制指標(biāo)體系以及劃分規(guī)劃單元。 多方案比較階段：這一階段探討多套具體設(shè)計方案，組織全體討論修改，形成定案。并結(jié)合前面的分析與規(guī)劃概念，與甲方進(jìn)行討論與調(diào)整。 優(yōu)選方案及細(xì)化、深化階段：根據(jù)多方的建議與意見，確定主要設(shè)計方案，并進(jìn)一步深化、細(xì)化，完成規(guī)劃總圖與相關(guān)分析圖，以及部分規(guī)劃文本文字。同時對各項專題研究進(jìn)行討論，形成專題研究報告。 成果完善及方案匯報階段：

7、整合前面的所有成果，形成初步方案成果，包括說明書、圖件。3） 方案調(diào)整完善階段：初步規(guī)劃方案完成之后由設(shè)計方向甲方匯報成果，甲方提出進(jìn)一步的修改意見，并以書面形式反饋給設(shè)計方。設(shè)計方按照甲方的反饋意見調(diào)改完善方案，由甲方組織有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審定。大致經(jīng)過以下四個階段： 初步調(diào)整方案確定階段：根據(jù)初步匯報的修改意見，對用地布局、交通組織、配套設(shè)施、工程設(shè)施以及指標(biāo)體系進(jìn)行修改，確定調(diào)整方案。 方案調(diào)整深化階段：在調(diào)整方案的基礎(chǔ)上，對各個規(guī)劃單元、地塊的指標(biāo)體系、基礎(chǔ)設(shè)施配套等進(jìn)行細(xì)化、深化，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行老城區(qū)城市設(shè)計。 形成最終調(diào)整方案成果：完成調(diào)整方案的規(guī)劃總圖及相關(guān)規(guī)劃分析圖，完成規(guī)劃

8、文本及規(guī)劃說明書的編制，同時深化并完成專題研究報告。 調(diào)整方案匯報階段：整合調(diào)整階段的方案成果，由甲方組織有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審定。4） 正式成果編制階段：正式成果編制階段，設(shè)計方按照甲方審定意見編制正式成果并報甲方驗收，并由甲方報規(guī)劃部門審批。并根據(jù)匯報審批意見對調(diào)整方案進(jìn)行修改完善綜合形成最終成果。直至規(guī)劃部門正式批準(zhǔn)后，本次規(guī)劃正式完成。此階段大致經(jīng)過以下三個階段： 形成最終成果階段：根據(jù)匯報審批意見，對調(diào)整方案進(jìn)行進(jìn)一步修改完善，同時完成規(guī)劃總圖、相關(guān)分析圖、分圖圖則以及城市設(shè)計的最終成果，完成規(guī)劃文本、規(guī)劃說明書的編制，完成專題研究報告的編制。 專家匯報階段：將規(guī)劃成果報甲方驗收，由甲

9、方組織專家匯報。 成果調(diào)整及報批階段：對匯報的規(guī)劃成果進(jìn)行調(diào)整，由甲方報規(guī)劃部門審批。三、 規(guī)劃編制的進(jìn)度保證整個規(guī)劃編制的過程大概可以劃分為4個階段，總用時6個月。詳情見下表：第一階段現(xiàn)狀調(diào)研階段本階段需要用時1個月設(shè)計方安排工程技術(shù)人員赴現(xiàn)場調(diào)研，收集相關(guān)資料，聽取甲方的規(guī)劃意見；第二階段方案階段本階段需要用時2個月設(shè)計方根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)研資料以及甲方的規(guī)劃意見、具體規(guī)劃單位的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行初步方案的規(guī)劃設(shè)計；第三階段方案調(diào)整完善階段本階段需要用時2個周設(shè)計方按照甲方的反饋意見調(diào)改完善方案，有甲方組織有關(guān)專家和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審定；第四階段正式成果編制階段本階段需要用時1個月設(shè)計方按照甲方審定意見編制

10、正式成果并報甲方驗收，并由甲方報規(guī)劃部門審批，直至規(guī)劃部門正式批準(zhǔn)后，本次規(guī)劃正式完成。四、 規(guī)劃預(yù)期成果3.1 文本對規(guī)劃的主要內(nèi)容進(jìn)行匯總、提升，形成簡明的法律性條文，作為規(guī)劃實施的強制性文件。主要包括：總則、規(guī)劃目標(biāo)和原則、土地使用性質(zhì)控制、土地使用強度控制、建筑物控制、用地布局規(guī)劃、道路交通控制、公共配套設(shè)施規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、景觀規(guī)劃與城市設(shè)計引導(dǎo)、市政工程設(shè)施規(guī)劃、城市安全規(guī)劃、附則、公共服務(wù)設(shè)施配件一覽表、各類建筑時間范圍表、各地塊用地控制指標(biāo)一覽表。3.2 圖紙規(guī)劃內(nèi)容的直觀表達(dá)方式，圖紙與文本一起構(gòu)成控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律性文件。主要包含：區(qū)位分析圖、規(guī)劃范圍圖、用地現(xiàn)狀圖、道

11、路現(xiàn)狀圖、建筑質(zhì)量評價圖、用地規(guī)劃圖、規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖、道路系統(tǒng)規(guī)劃圖、道路斷面規(guī)劃圖、綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖、景觀系統(tǒng)規(guī)劃圖、居住用地規(guī)劃圖、公共管理與服務(wù)用地規(guī)劃圖、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施規(guī)劃圖、中小學(xué)服務(wù)半徑規(guī)劃圖、公共服務(wù)設(shè)施與公用設(shè)施規(guī)劃圖、給水工程規(guī)劃圖、排水工程規(guī)劃圖、電力工程規(guī)劃圖、通信工程規(guī)劃圖、燃?xì)夤こ桃?guī)劃圖、供熱工程規(guī)劃圖、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃圖、綜合防災(zāi)規(guī)劃圖、五線控制規(guī)劃圖、容積率控制圖、建筑高度控制圖、規(guī)劃單元劃分圖、地塊編碼圖、平面意向圖、片區(qū)城市設(shè)計、總圖圖則、分圖圖則。3.3 規(guī)劃說明書說明書是對規(guī)劃文本和圖紙的解釋以及規(guī)劃實施的保障措施和建議。3.4 專題研究報告專題研究報告是針對規(guī)劃中

12、涉及的重點、難點問題進(jìn)行的詳細(xì)研究。主要包含：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展專題研究、生態(tài)系統(tǒng)循環(huán)發(fā)展專題研究、開發(fā)時序?qū)ｎ}研究。3.5 附件附件是基礎(chǔ)資料匯編、會議紀(jì)要等附屬性文件。五、 規(guī)劃重難點分析5.1 重點1） 調(diào)整確定城市用地功能和結(jié)構(gòu)。碧桂園居住項目進(jìn)駐為片區(qū)功能和用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整提供了契機(jī)，結(jié)合城市總體規(guī)劃對熊家洲片區(qū)用地的規(guī)劃布局，以及片區(qū)在城市中的功能定位居住、商貿(mào)、文化、旅游進(jìn)行用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。2） 構(gòu)建完善的城市道路交通系統(tǒng)。一是處理好熊家洲片區(qū)的對外交通以及它與其它城市片區(qū)的交通關(guān)系，使對外道路系統(tǒng)與片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)相得益彰。二是新建片區(qū)內(nèi)部道路，對現(xiàn)有道路體系進(jìn)行評估，結(jié)合地形，構(gòu)建合理

13、完善的道路系統(tǒng)。3） 確定合理的城市建設(shè)控制指標(biāo)。本著利于城市整體環(huán)境塑造，增強開發(fā)建設(shè)的可操作性的原則，對不同地段因地制宜地確定不同的控制指標(biāo)，既要滿足國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，又要使規(guī)劃管理實施有可操作性。4） 突出大冶湖沿岸的規(guī)劃設(shè)計。結(jié)合大冶湖沿岸的用地功能對大冶湖進(jìn)行環(huán)境整治，規(guī)劃沙洲舞臺、濱河路及濱江景觀帶，治理污染，使規(guī)劃后的沿湖帶成為大冶市一道亮麗的風(fēng)景線。5） 加強城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。根據(jù)大冶市城市特點，片區(qū)綠地系統(tǒng)以法官山、桃花山、王達(dá)山等山體、沿湖綠地以及小塊街頭綠地開發(fā)為主，打通綠道通廊，因地制宜地優(yōu)化城市綠地系統(tǒng)。5.2 難點1） 如何在新區(qū)開發(fā)的過程中，保持大冶市城市特色。以

14、對接老城區(qū)為基礎(chǔ)，通過整體上的功能布局調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境保護(hù)來提高城市整體機(jī)能，保持城市特色和城市文化的延續(xù)性，避免著眼于局部的城市開發(fā)導(dǎo)致的與老城區(qū)脫節(jié)的現(xiàn)象。2） 如何利用法官山、桃花山、王達(dá)山等山體和大冶湖這些良好的生態(tài)環(huán)境資源，塑造山水相融的宜居城市格局。熊家洲片區(qū)內(nèi)有大面積的山體，同時北臨大冶湖水域，在城市建設(shè)中要將山和水滲透到城市中，打造貫通的景觀通廊，形成生態(tài)宜居的城市環(huán)境。3） 如何合理確定熊家洲片區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地開發(fā)強度，在保證城市宜居生活環(huán)境的同時，兼顧城市政府的土地收益和開發(fā)商的合理利益，刺激土地開發(fā)，達(dá)到城市環(huán)境效益與土地資源經(jīng)濟(jì)效益的平衡，社會公眾利益與開發(fā)

15、商個人利益的平衡。4） 如何增加相應(yīng)的彈性機(jī)制，如容積率獎勵、容積率區(qū)間范圍、用地兼容性、建筑適建范圍等，保證控規(guī)管理與實施過程中的靈活性和可操作性。5） 如何避免因控規(guī)邏輯性強而形象性缺失的特點導(dǎo)致對城市空間形態(tài)和城市風(fēng)貌的控制力不足的現(xiàn)象?？匾?guī)中對建筑形體風(fēng)格、體量、色彩等方面的控制要求大同小異，缺乏針對性。單純依賴控規(guī)的法定性編制成果對片區(qū)進(jìn)行控制，容易導(dǎo)致片區(qū)地塊各自為政，彼此之間缺少有機(jī)聯(lián)系。在編制過程中建立控規(guī)與城市設(shè)計協(xié)同機(jī)制，在針對不同的實際問題時更加靈活而有針對性。六、 規(guī)劃建議6.1 應(yīng)用全局性的眼光綜合分析現(xiàn)狀條件編制熊家洲片區(qū)控規(guī)，必須深入了解大冶市城區(qū)的現(xiàn)狀城市建設(shè)情

16、況，對城市未來總體格局、用地調(diào)整、容量控制進(jìn)行整體把握，從而確定熊家洲片區(qū)在城市未來發(fā)展中承擔(dān)的城市職能、人口容量等，然后在熊家洲片區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行分區(qū)，建立控制性詳細(xì)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)和編制單元，再進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，對各個分區(qū)單元和地塊的指標(biāo)控制進(jìn)行細(xì)化調(diào)整。6.2 提高規(guī)劃的實效性和可操作性新城控規(guī)在現(xiàn)狀調(diào)查階段應(yīng)注重產(chǎn)權(quán)屬性調(diào)查、“六線”調(diào)查、企業(yè)和農(nóng)村社區(qū)的問卷調(diào)查，在規(guī)劃方案階段應(yīng)該在滿足國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和上位規(guī)劃的前提下，合理確定城市建設(shè)用地的控制指標(biāo)，明確城市建設(shè)用地兼容性以及各類建筑的適建范圍，在保證規(guī)劃可操作性的前提下提供簡明易懂的控規(guī)文本、圖則和說明書。6.3 注重控規(guī)與其他相關(guān)規(guī)劃的銜接控規(guī)必須以城市總體規(guī)劃等上位規(guī)劃為主要依據(jù)，同時應(yīng)與規(guī)劃范圍內(nèi)已經(jīng)報批的修建性詳細(xì)規(guī)劃、相關(guān)的專項規(guī)劃相銜接，避免由于控規(guī)內(nèi)容與其它規(guī)劃出現(xiàn)沖突、遺漏或反映不準(zhǔn)確導(dǎo)致的控規(guī)無法落實的情況。6.4 融入一定的城市設(shè)計的思想城市新區(qū)控規(guī)應(yīng)該提供城市空間和建筑布局示意，同時對于建筑體量、建筑色彩、景觀設(shè)計、夜景照明等內(nèi)容制定引導(dǎo)圖則，經(jīng)城市