鄭州市房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則資料

1、鄭州市房產(chǎn)測繪實(shí)施細(xì)則二零一九年一月目錄1總則11.1 范圍11.2 引用標(biāo)準(zhǔn)11.3 術(shù)語和定義11.4 房產(chǎn)測繪的目的及內(nèi)容22房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪42.1 測量基準(zhǔn)42.2 房產(chǎn)平面控制測量42.3 房產(chǎn)要素測量42.4 房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖繪制53房屋面積測算數(shù)據(jù)采集63.1 一般規(guī)定63.2 特別規(guī)定73.3 建筑面積計算94.1 計算通則94.2 計算細(xì)則114.3 共有共用建筑面積的計算255房屋建筑面積變更測繪325.1 變更測繪的定義325.2 變更測繪的一般原則325.3 變更測繪的測量內(nèi)容321總則1.1 范圍本細(xì)則規(guī)定了鄭州市房產(chǎn)測繪中的一般及特殊情況的計算標(biāo)準(zhǔn)。本細(xì)則適用于鄭州

2、市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、征地拆遷賠償、 舊城改造、歷史遺留房產(chǎn)問題處理等活動中各類房產(chǎn)建筑面積指標(biāo)的計算和統(tǒng)計。本細(xì)則自發(fā)布之日起施行；在本細(xì)則實(shí)施前經(jīng)巾房產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)定的房屋產(chǎn)權(quán)而枳，維持 原測算標(biāo)準(zhǔn)。1.2 引用標(biāo)準(zhǔn)GB/T 17986-2000房產(chǎn)測量規(guī)范GB" 50353-2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB" 20257.1-2007 1:500 1:1000 1:2000地形圖圖式CJJ/T 8-2011城市測量規(guī)范1.3 術(shù)語和定義1.3.1 房屋面積測繪房屋各層水平投影面積的測量與計算，包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑

3、而積、房屋使用而枳、房 屋共有共用建筑而積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測量與計算。房屋建筑面積測繪計算應(yīng)分幢進(jìn)行。1.3.2 房屋的建筑面積房屋建筑而積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外闈水平投影面積，包括陽自、挑廊、室外樓梯 等房屋附屬設(shè)施及地下室，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m ）的永久性建筑。 133房屋的套內(nèi)建筑面積房屋套內(nèi)范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)增體而積及套內(nèi)陽 臺而積。1.3.4 房屋的使用面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間而積，按房屋內(nèi)墻而水平投影而積計算。1.3.5 房屋的共有共用建筑面積建筑物內(nèi)由多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的

4、建筑而積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖe和不分?jǐn)?的共有共用建筑而積。1.3.6 房屋建筑面積變更測繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性等發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測繪計算。L3.7結(jié)構(gòu)層高樓面或地而結(jié)構(gòu)層上表而至上部結(jié)構(gòu)層上表面之間的垂直距離。1.3.8 結(jié)構(gòu)凈高樓面或地而結(jié)構(gòu)層上表面至上部結(jié)構(gòu)層下表而之間的垂直距離。1.3.9 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因采用不同的結(jié)構(gòu)布局或型式，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱 為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。1.3.10 設(shè)備層建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層。1.3.11 避難層按消防規(guī)范要求，為消防安全專門設(shè)

5、置的供人們疏散避難的樓層。1.3.12 走廊建筑物中的水平交通空間1.3.13 架空通廊專門設(shè)置在建筑物的二層或二層以上，作為不同建筑物之間水平交通的空間。1.3.14 雨篷設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。1.3.15 陽臺附設(shè)于建筑物外增，周邊設(shè)有欄桿或欄板的平臺，是室內(nèi)外的過渡空間，供使用者隙曬衣物、休息 及其它室外活動之用。1.3.16 凸窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的凸出外墻的窗1.3.17 落地窗窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但無窗臺高度的窗。1.3.18 圍護(hù)結(jié)構(gòu)圍合建筑空間的增體、門、窗。1.3.19 圍護(hù)設(shè)施為保障安全而設(shè)置的欄桿、欄板等圍擋。1.3.20 幕

6、墻由金屬構(gòu)架與板材組成，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)荷載作用的建筑外闈護(hù)結(jié)構(gòu)。分為直接作為建筑物外增起 圍護(hù)作用的圍護(hù)性幕墻和設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的裝飾性幕墻。1.3.21 構(gòu)筑物亦稱“準(zhǔn)建筑物”或“指定建筑物:一般指人們不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。如煙囪、 水塔、水井、橋梁、隧道、水壩等。1.4 房產(chǎn)測繪的目的及內(nèi)容1.4.1 房產(chǎn)測繪的目的房產(chǎn)測繪是利用測繪技術(shù)和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、不動產(chǎn) 管理、房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)交易及稅費(fèi)征收等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。1.4.2 房產(chǎn)測繪的內(nèi)容房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)信息調(diào)查，房產(chǎn)圖繪制

7、，房產(chǎn) 而積測算，變更測量，成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。1.4.3 房產(chǎn)測繪的類型房產(chǎn)測繪的類型包括房屋預(yù)測繪、房屋實(shí)測繪、房屋變更測繪。1.4.4 房產(chǎn)測繪的成果房產(chǎn)測繪的成果主要有：分幅圖、分丘圖、分層圖、分戶圖、房產(chǎn)測繪技術(shù)設(shè)計書、房屋面積測繪 報告、基礎(chǔ)測繪入庫數(shù)據(jù)、而積測繪入庫數(shù)據(jù)。其中房屋面積測繪報告中應(yīng)包含但不限于以下信息：房 屋屬性信息、房屋面積信息、房屋邊長數(shù)據(jù)、房屋面積計算說明、分?jǐn)傟P(guān)系說明、房產(chǎn)圖集和房屋預(yù)（實(shí)）測面積與規(guī)劃批準(zhǔn)面枳的差別分析。其中房屋預(yù)（實(shí)）測面積與規(guī)劃批準(zhǔn)而積的差別分析按鄭 州市人民政府辦公廳關(guān)于規(guī)范全市房屋建筑面積計算及超建面積處理有關(guān)問題的通

8、知（鄭政辦201178 號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。112房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，進(jìn)行房產(chǎn)平面控制測量并測繪全面反映房屋及其用地 位置和權(quán)屬狀況的基本圖（房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平而圖）的活動。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖應(yīng)及時更新，如實(shí)反映 一個城市或一個地域的房產(chǎn)全貌。2.1 測量基準(zhǔn)2.1.1 坐標(biāo)系統(tǒng)采用鄭州城市坐標(biāo)系，并與國家坐標(biāo)系建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。2.1.2 平面投影統(tǒng)一采用高斯投影。2.1.3 高程基準(zhǔn)一般不測高程，需要進(jìn)行高程測量時，由設(shè)計書另行規(guī)定，高程測量采用1985國家高程基準(zhǔn)。2.2 房產(chǎn)平面控制測量2.2.1 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)點(diǎn)的布設(shè)原則房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局

9、部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。2.2.2 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的內(nèi)容房產(chǎn)平面控制點(diǎn)包括二、三、四等平面控制點(diǎn)和一、二、三級平而控制點(diǎn)。房產(chǎn)平面控制點(diǎn)均應(yīng)埋 設(shè)固定標(biāo)志。2.2.3 房產(chǎn)平面控制點(diǎn)的密度建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。2.2.4 房產(chǎn)平面控制測量基本精度要求四等平面控制網(wǎng)中最弱相鄰點(diǎn)的相對點(diǎn)位中誤差不應(yīng)大于0.05m,四等以下網(wǎng)中最弱點(diǎn)相對于起算 點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不應(yīng)大于0.05m。2.2.5 房產(chǎn)平面控制測量的方法房產(chǎn)平面控制測量可選用三角測量，三邊測量，導(dǎo)線測量，GPS定位測量等方法。2.2.6 房產(chǎn)平面控制測

10、量的技術(shù)指標(biāo)房產(chǎn)平而控制測量的技術(shù)指標(biāo)參照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB“ 17986-2000）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.3 房產(chǎn)要素測量2.3.1 房產(chǎn)要素測量的主要內(nèi)容1界址測量1）界址點(diǎn)測量從鄰近基本控制點(diǎn)或高級界址點(diǎn)起算，以極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法 測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房產(chǎn)要素同時測定。2）丘界線測量，需要測定丘界線邊長時，用預(yù)檢過的鋼尺丈量其邊長，也可由相鄰界址點(diǎn)的解析坐 標(biāo)計算丘界線長度。對不規(guī)則的弧形丘界線，可按折線分段丈量。測量結(jié)果應(yīng)標(biāo)示在分丘圖上，供計算 丘面積及復(fù)丈檢測之依據(jù)。3）界標(biāo)地物測量，應(yīng)根據(jù)設(shè)立的界標(biāo)類別、權(quán)屬界址位置（內(nèi)、中、外）選用各種測量方法測定，

11、 測量結(jié)果應(yīng)標(biāo)示在分丘圖上。界標(biāo)與鄰近較永久性的地物宜進(jìn)行聯(lián)測。2房屋及其附屬設(shè)施測量1）房屋應(yīng)逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測量，獨(dú)立成幢房屋，以房 屋四面蠟體外側(cè)為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所 有權(quán)范圍為界測量。丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)：測繪房屋以外地水平投影為準(zhǔn)。2）房屋附屬設(shè)施測量，柱廊以柱外圍為準(zhǔn)：檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準(zhǔn)： 門廊以柱或圍護(hù)設(shè)施外圍為準(zhǔn)；獨(dú)立柱的門廊以頂蓋投影為準(zhǔn)：挑廊以外輪廓投影為準(zhǔn)；陽臺以底板投影 為準(zhǔn)；門墩以墩外圍為準(zhǔn)：門頂以蓋投影為準(zhǔn)：室外樓梯和臺階以外圍水平投影為

12、準(zhǔn)。3）房角點(diǎn)測量，指對建筑物角點(diǎn)測量。房角點(diǎn)測量一般采用極坐標(biāo)法、正交法測量。對正規(guī)的矩形 建筑物，可直接測定三個房角點(diǎn)坐標(biāo)，另一個房角點(diǎn)的坐標(biāo)可通過計算求出。4）其他建筑物，構(gòu)筑物測量是指不屬于房屋，不計算房屋建筑面積的獨(dú)立地物以及工礦專用或公用 的貯水池、油庫、地下人防干支線等。獨(dú)立地物的測量，應(yīng)根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點(diǎn)。亭以柱外 圍為準(zhǔn)：塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準(zhǔn)；水井以中心為準(zhǔn)。構(gòu)筑物按需要測量。3陸地交通、水域測量1）陸地交通測量是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外緣為準(zhǔn)；道路以路緣為準(zhǔn)：橋梁以橋頭和 橋身外圍為準(zhǔn)測量。2）水域測量是指河流、湖泊、水席、溝渠、水塘測量。河

13、流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準(zhǔn)：溝 渠、池塘以坡頂為準(zhǔn)測量。3）其他相關(guān)地物是指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑等。消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。 站臺、游泳池均依邊線測繪，內(nèi)加簡注。2.3.2 房產(chǎn)要素測量的方法及精度要求房產(chǎn)要素測量的方法及精度要求按房產(chǎn)測量規(guī)范（GB“ 17986-2000）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.4 房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖繪制房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平面圖包括房產(chǎn)分幅平面圖和房產(chǎn)分丘平面圖。房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及共 用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)分丘平面圖是房產(chǎn)分幅平 而圖的

14、局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪平而圖繪制技術(shù)要求按房產(chǎn)測量規(guī)范（GB" 17986-2000）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3房屋面積測算數(shù)據(jù)采集3.1 一般規(guī)定3.1.1 房屋信息調(diào)查房屋信息調(diào)查的內(nèi)容主要包括：房屋坐落（指房屋所在行政區(qū)、街路名稱及門牌號、小區(qū)名稱、房屋 幢號及建筑物名稱）、房屋層數(shù)、房屋產(chǎn)別、建筑結(jié)構(gòu)、房屋用途、房屋建成年份、開發(fā)單位名稱、房屋 基本單元、各基本單元戶（室）號等。1房屋坐落：預(yù)測時，以規(guī)劃許可證上注明的為準(zhǔn)：實(shí)測時，以公安部門出具的證明材料為準(zhǔn)。2房屋幢號：分為實(shí)際幢號和邏輯幢號。實(shí)際幢號預(yù)測時以規(guī)劃批準(zhǔn)的為準(zhǔn)，實(shí)測時以公安部門出具的 證明材

15、料為準(zhǔn)，邏輯幢號以房產(chǎn)測繪部門編輯的為準(zhǔn)。預(yù)測實(shí)際幢號、實(shí)測實(shí)際幢號、邏輯幢號必須建 立對應(yīng)關(guān)系。3房屋層數(shù)：包括房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)兩部分，房屋總層數(shù)是地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。4房屋產(chǎn)別：按房產(chǎn)測量規(guī)范（GB“ 17986-2000）附錄A表A4中一級分類的類別表示。5房屋結(jié)構(gòu)：根據(jù)規(guī)劃許可證和規(guī)劃批準(zhǔn)的施工圖紙相關(guān)內(nèi)容認(rèn)定，認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以房產(chǎn)測量規(guī)范 （GB/T 17986-2000）附錄A表A5中的規(guī)定為準(zhǔn)。6房屋用途：根據(jù)規(guī)劃部門批復(fù)的相關(guān)內(nèi)容認(rèn)定。7房屋建成年份：以竣工驗(yàn)收文件上所注明的竣工時間為準(zhǔn)。8開發(fā)單位名稱：以規(guī)劃許可證上注明的單位為準(zhǔn)。9房屋基本單元：也稱房屋產(chǎn)權(quán)單元，以規(guī)

16、劃審批的建筑設(shè)計施工圖紙中劃分的單元為準(zhǔn)。10房屋基本單元戶（室）號：預(yù)測時以房產(chǎn)測繪部門編輯的為準(zhǔn)，實(shí)測時以公安部門出具的證明材料為 準(zhǔn)。3.1.2 房屋邊長數(shù)據(jù)來源房屋邊長有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數(shù)據(jù)；二是 依據(jù)實(shí)測，即通過對已竣工房屋或現(xiàn)有房屋進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)測取得房屋的邊長數(shù)據(jù)。3.1.3 房屋邊長數(shù)據(jù)的圖上采集1從建筑施工圖上采集房屋邊長數(shù)據(jù)時，應(yīng)對對應(yīng)邊進(jìn)行校核，分段邊長之和應(yīng)等于總長度進(jìn)行校核。2已竣工并且有建筑施工圖的建筑，若實(shí)測邊長與圖紙邊長之差絕對值滿足本標(biāo)準(zhǔn)3.1.6條規(guī)定時，則該 房屋的邊長采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。3房屋的拐角無

17、特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長并計算面積。3.1.4 房屋邊長的實(shí)地測量1實(shí)地測量房屋邊長采用的設(shè)備包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、測距儀、全站儀等。2當(dāng)需要按柱外闈計算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多方柱體構(gòu)成時，邊長以柱邊離地面2.10 m處進(jìn)行測量。3已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時，可使 用全站儀等測繪儀器沿該圖形邊線實(shí)測若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計算而積。4當(dāng)房屋的邊長較長直接測量有困難時，或需要校核總邊長與分段之和時而又無法直接測量總邊長的， 可采用全站儀等測繪儀器實(shí)測坐標(biāo)后通過解析法計算相

18、應(yīng)總邊長值。5房屋邊長尺寸以m為單位，數(shù)據(jù)取位至0.01 m。3.1.5結(jié)構(gòu)層高測量1在房屋建筑面積實(shí)地測量時，必須對測繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室等進(jìn)行 結(jié)構(gòu)層高測量。2同一樓層分為多個不同結(jié)構(gòu)層高的建筑空間時，各空間必須分別測量。3當(dāng)建筑物設(shè)計結(jié)構(gòu)層高小于2.10 m或大于2.30 m時，可只測量一個結(jié)構(gòu)層高值：當(dāng)設(shè)計層高在大于2.10 m和小于2.30 m之間范圍時，應(yīng)在不同位置測量3個(含3個)以上層高值取平均值作為實(shí)測層高 值。層高測量取位至0.014有建筑施工圖的竣工房屋，實(shí)測層高平均值與設(shè)計值之差在±0.03 m范圍內(nèi)時，可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計 層高相

19、符：無建筑施工圖的竣工房屋，必須全部實(shí)測，其層高以同一層不同位置實(shí)測層高數(shù)據(jù)的平均值為 準(zhǔn)。2.11 6限差、誤差規(guī)定1房屋邊長測量設(shè)備需要定期檢定，并符合以下精度要求1)經(jīng)檢定的鋼卷尺，同尺兩次測量讀數(shù)之差口應(yīng)滿足： lDlW0.0005D(D> 10.00 m 時)； 1DIWSOOIDIDW 10.00 m 時)。2)經(jīng)檢定的手持式測距儀，兩次測量讀數(shù)之差4D應(yīng)滿足：lD隆0.()()5 nK3)經(jīng)檢定的紅外測距儀，一測回讀數(shù)較差口應(yīng)滿足：lDIW().()05 m.4)經(jīng)檢定的全站儀，一測回讀數(shù)較差口應(yīng)滿足：IDIW().OO52房屋邊長、層高多次測量的限差規(guī)定多次測量邊長、層高

20、結(jié)果較差絕對值應(yīng)滿足：I4DI (或l/kHI) W0.005D (或H) (D、H為實(shí)測 值，小于10.00 m按10.00 m計算)。3實(shí)測邊長與圖紙設(shè)計尺寸較差絕對值滿足下式要求時，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長與設(shè)計值相符(其中D為 實(shí)測邊長，以m為單位)： IADI0.03m(D< 10.00 m 時)： IADI0.003D (10m<D<30.00 m 時)； IADI0.10m(D>30.00 m 時)。3.2特別規(guī)定3.2.1 房屋邊長數(shù)據(jù)采集要求1需要分套分間的房屋分單元按套、間進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。2共有共用建筑面積邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層分別采集。3未分戶分割的房屋的建筑而積

21、邊長數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。3.2.2 測量草圖繪制要求1采集所得的邊長數(shù)據(jù)必須注記在測量草圖上：邊長注記以m為單位，取位至0.01 m；邊長數(shù)值平行于 該邊注記并緊靠該邊線：東西走向的邊長數(shù)字字體朝北方向注記：南北走向的邊長數(shù)字字體朝西方向注記。2邊長外業(yè)測量的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。323房屋建筑空間分戶計算邊長量取要求1建筑物外增內(nèi)側(cè)的建筑空間，邊長量取至外地墻體結(jié)構(gòu)中線。2建筑物墻體外側(cè)為架空空間時，邊長量取至外墻增體結(jié)構(gòu)中線。3分戶建筑空間套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與共有建筑空間的共增、共有建筑空間之間的共墻，均以墻中線為界分別計取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長和共有建筑面積的邊長。4外

22、走廊、陽臺、室外樓梯、凸窗等與套內(nèi)建筑面積或共有建筑面積之間的隔墻，其墻體結(jié)構(gòu)中線以內(nèi) 計入套內(nèi)或共有建筑而積，墻體結(jié)構(gòu)中線以外計入外墻。3.2.4 斜坡面房屋邊長數(shù)據(jù)采集當(dāng)一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成結(jié)構(gòu)層高在2.20m以上和以下 兩部分時，應(yīng)分別測量兩部分的邊長數(shù)值并輔以略圖說明。3.2.5 房屋裝飾貼面厚度（含外保溫）采集實(shí)測房屋外墻的邊長時，除記錄包含外墻裝飾貼面（外保溫）厚度的總長外，還應(yīng)現(xiàn)場記錄裝飾貼而（外保溫）厚度。裝飾貼而（外保溫）厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場具體情況實(shí)測。3.2.6 地下空間的邊長數(shù)據(jù)采集對地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長測量時，因無法測至外墻

23、而，可只實(shí)測室內(nèi)邊長，外墻厚度 取建施圖的設(shè)計值，據(jù)此推算地下空間邊長值。4房屋建筑面積計算4.1 計算通則4.1.1 房屋幢的劃分幢是房屋建筑面積測算和共有而積分?jǐn)傆嬎愕幕締卧?。劃分原則如下：1獨(dú)立的房屋應(yīng)劃為一幢。2對于地面以上各主樓相互獨(dú)立，但地面以下是一個相互連通的地下室或車庫的房屋，可按以下規(guī)定分 幢：1）若建設(shè)工程規(guī)劃許可證中沒有對各主樓地下室進(jìn)行說明，或者雖有說明，但是各主樓地下室而積 計入連通的地下室或車庫，此時將地面以上各相互獨(dú)立的房屋劃分為多幢，地下連通的地下室或車庫劃分 為一幢。2）若建設(shè)工程規(guī)劃許可證中詳細(xì)說明了各主樓地下室面積及層數(shù)，且而積計入各主樓總建筑面積。 此

24、時在分幢時，根據(jù)規(guī)劃部門批復(fù)的分界線，將位于連通地下室或車庫中的主樓地下室與主樓一起劃分 為一幢，地下連通的地下室或車庫扣除主樓地下室的部分劃分為一幢。3對于裙房上有多幢塔樓的房屋，可按以下規(guī)定分幢：1）若建設(shè)工程規(guī)劃許可證批復(fù)為一幢樓，此時將裙房及塔樓分為一幢。2）若建設(shè)工程規(guī)劃許可證明細(xì)表中將各個塔樓、裙房分別表述，此時將各個塔樓與裙房均分別分幢0 貫穿裙房且為塔樓服務(wù)的核心筒與其所服務(wù)的塔樓分為一幢。1.1.1 工程規(guī)劃許可證明細(xì)表中僅有對塔樓的描述，沒有對裙房的表述，在附件遵守事項(xiàng)中，對 各塔樓底層形式上為裙房的部分詳細(xì)描述了用途、位置、而枳。此時各塔樓連同底層形式上為裙房的部分 按照

25、規(guī)劃界限分為多幢。4對于其他形式上連為一體的房屋，若規(guī)劃許可證上批復(fù)為一幢，則整體分為一幢，若規(guī)劃許可證批復(fù) 為多幢，則根據(jù)規(guī)劃部門批復(fù)的分界線，將房屋分為多幢。1.1.2 計算全部建筑面積的范圍1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，其結(jié)構(gòu)層高在2.20 m及以上時，按一層計算建筑面積。多層房屋按各層建筑 面積的總和計算建筑而積。2房屋層內(nèi)設(shè)有局部樓層（如夾層），局部樓層及其樓（電）梯間的結(jié)構(gòu)層高在2.20 m及以上的部分均 計算建筑面積。3穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，結(jié)構(gòu)層 高在2.20 m及以上的，按其水平投影計算建筑面積。4房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀

26、光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計算建筑面 積。5房屋天而上，屬永久性建筑，結(jié)構(gòu)層高在2.20 m及以上的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，均按其外圍 水平投影計算建筑面積。6挑樓、全封閉的陽臺、房屋間封閉的架空通廊，均按其外國水平投影計算建筑面積。7屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積。8與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨(dú)立柱、單排柱）的 車棚、貨棚等，均按其柱的外國水平投影計算建筑而積。9有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑面積。10以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算

27、建筑而積。11地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，結(jié)構(gòu)層高在2.20 m及以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮 層、保護(hù)增）外圍水平投影計算建筑面積。12坡地建筑的吊腳架空層，設(shè)計利用的且結(jié)構(gòu)層高在2.20m以上的部位，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影 計算建筑而積。13與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計算建 筑而積。14對于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積。15對于場館看臺下的建筑空間，結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的部位應(yīng)計算全面積。16對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外闈水平面積計算建筑面

28、積； 無結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層而積分別計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，應(yīng)計 算全而積。17闈護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平而的樓層，應(yīng)按其底板而的外墻外圍水平而積計算。結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上 的部位，應(yīng)計算全而積。1.1.3 計算一半建筑面積的范圍1與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或闈護(hù)設(shè)施外圍水 平投影而積的一半計算建筑面積。2屬永久性建筑的獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費(fèi)站等，結(jié)構(gòu)層高在 2.20m及以上的，均按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。3有頂蓋不封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或闈護(hù)設(shè)施外圍水

29、平投影而積的一半計算建筑而積。4無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑而積。5有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的，按其闈護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施外圍水平投 影而積的一半計算建筑面積。6有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。1.1.4 不計算建筑面積的范圍1結(jié)構(gòu)層高小于2.20m的夾層、技術(shù)層、地下室、半地下室。2突出房屋墻而的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕增、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。3房屋間無上蓋的架空通廊。4房屋的天面，天而上的花園、泳池。5建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平分。6騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行

30、的部分，臨街樓房、挑廊下的底層用作公共道路街巷通行的部 分，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。7利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。8活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。9與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫、變形縫等。10獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。12樓梯、坡道已計算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計算建筑而積。13樓梯或者坡道下方經(jīng)過規(guī)劃部門核準(zhǔn)為其他功能，此時樓梯或坡道下方空間凈高2.10m以上部分按照 其相應(yīng)功能計算建筑而積，該樓梯或坡道在該層不再計算面積。13與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺、挑廊、檐廊的建筑（或者在室內(nèi)，由于某種原因造成無

31、法利用，無 法到達(dá)空間）。14用于檢修、消防的室外爬梯。15舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等。16露臺、露天游泳池、花架、屋頂?shù)乃浼把b飾性結(jié)構(gòu)構(gòu)件。4.2計算細(xì)則4.2.1 結(jié)構(gòu)層高計算1結(jié)構(gòu)層高取相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02m的結(jié)構(gòu)找平 層（圖Do2 一個樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20m的部分，其結(jié) 構(gòu)層高取所在樓層的結(jié)構(gòu)層高值（圖1）。外培4.2.2 特殊建筑空間的面積計算1建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直增體構(gòu)成，按其室內(nèi)結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以上部分的水平投影計 算全部建筑面積。2建筑墻體向外

32、傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計算建筑而積。3坡屋頂、穹型頂建筑，按其結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上部分的水平投影計算全部建筑面積。4多排柱的車棚、貨棚、站分等，若柱為斜柱，以柱距離地面2.10m處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計 算全部建筑而積。5含建筑變形縫、沉降縫等所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，如果其無法利用，均不計算全部建筑面積。6對于室內(nèi)中空，當(dāng)中空每個尺寸都大于0.30m時，應(yīng)扣除該中空面積。7位于屋面上與突出屋而梯間不相連的、獨(dú)立的、造型的亭、閣及獨(dú)立的無標(biāo)注使用功能的空置房間， 不計算建筑面積。4.2.3 陽臺、露臺的面積計算1陽臺的而積計算有頂蓋的不封閉陽臺，當(dāng)其上蓋高度小于兩個自然層

33、時，按其闈護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施外圍水平投影計 算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個自然層，且在陽臺底板至陽分上蓋的垂直空間范闈內(nèi)， 沿陽臺開敞面或主開敞而完全開敞（即無掛墻等結(jié)構(gòu)體）或掛墻等結(jié)構(gòu)體達(dá)不到一個自然層高時，陽臺 不計算建筑面積；否則，該陽臺按一層高對待，計算一半建筑面積（面積計算規(guī)則見圖2）o圖2跨兩層高陽臺面積計算規(guī)則圖式2對頂層和特殊層高（層高小于2.20m或大于4.50m）樓層的不封閉陽臺，以該幢建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二 倍作為陽自有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：無標(biāo)準(zhǔn)層時，以6.0m作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽臺的上蓋為斜屋 而時，陽臺的上蓋高度取陽臺沿屋面傾斜方向最外沿（圍護(hù)欄）處斜屋面

34、的高度。3 一幢房屋的上、下層陽臺水平投影線不完全重疊時（即左、右錯開），如果重疊部分達(dá)到0.60m則按重 檢部分（有上蓋部分）的一半計算陽臺建筑面積。4房屋的陽臺未設(shè)蓋板或所設(shè)蓋板進(jìn)深達(dá)不到0.60m的，不計算建筑面積：蓋板進(jìn)深大于等于0.60m且 未蓋全陽臺時，按上蓋水平投影而積的一半計算建筑而積。5位于房屋天面、或因退層設(shè)計形成的露臺，當(dāng)其上方屋檐或蓋板寬度不大于露臺時（即覆蓋不全露 分），露臺不計算建筑面積。6上蓋高度達(dá)到或超過二個自然層高的陽臺，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形 成的蓋板）時，當(dāng)所設(shè)蓋板進(jìn)深大于0.60m時，按所設(shè)蓋板水平投影面積的一半計算下方陽臺建

35、筑面積。7住宅建筑中類似于陽臺的不封閉的空中花園、入戶花園、陽光房等（位于地面層、裙樓頂層的除外）， 按不封閉陽臺規(guī)定計算建筑面積。當(dāng)其完全封閉時，按照主體計算全部建筑面積。8住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施，第一層 向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時，此時，在計算此建筑空間面積時，按以下規(guī)定處理: 若上蓋為上一層的陽臺，則一層的該部分建筑空間參照上方陽臺計算規(guī)定計算建筑而積；如上蓋為上方 的建筑主體，下方視為門廊、門斗，按門廊、門斗規(guī)定計算建筑而積（參見圖3）。當(dāng)?shù)谝粚硬皇亲≌瑫r, 此時該部分作為出入口按照門廊、門斗規(guī)定計算建筑而積。

36、圖3住宅一層中陽臺與門廊的界定圖示4.2.4 室內(nèi)樓梯的面積計算1位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。位 于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯為室內(nèi)樓梯（樓梯圖式見圖4）。16室內(nèi)樓梯室內(nèi)樓梯u：q I /室外摟梯圖4室內(nèi)樓梯與室外樓梯圖示2室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計算建筑而積, 室內(nèi)無蓋層樓梯不計算建筑面積。3穿越夾層的樓（電）梯，夾層不使用的，或者利用樓梯轉(zhuǎn)角休息平臺處開門利用的，其位于夾層的梯 間不計算建筑面積。4與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計算層數(shù)，并相應(yīng)計算建筑面積（

37、圖5中 a）；在局部層與建筑物相連通或者通過架空通廊等連通的獨(dú)立樓（電）梯，按其對應(yīng)的建筑物的自然層 數(shù)計算建筑面積（圖5中b）.圖5樓梯層數(shù)計算規(guī)則示意圖5下地下室的自行車道，參照樓梯計算建筑面積。4.2.5 室外樓梯、臺階、車道的面積計算1按以下條件界定室外樓梯和室外臺階: 室外樓梯和臺階的區(qū)別室外樓梯臺階房屋各層通道進(jìn)入房內(nèi)通道一般有圍護(hù)沒有圍護(hù)下部一般為空下為實(shí)體一般在門旁邊，夠一個層高一般正對著門2室外樓梯尢7K久性唄蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時,至外樓梯視為尢蓋。上層樓梯能完全覆盅卜層樓 梯的，下層樓梯認(rèn)為有頂蓋。3室外臺階不計算建筑而枳，但若下方空間設(shè)計加以利用的，其層高在2.20

38、m以上的部分應(yīng)計算全部建 筑面積。4無上蓋的室外汽車車道不計算建筑而積，有上蓋的室外汽車車道計算全部建筑面積。5下地下室的車道，其坡道下方回填無建筑空間的，或設(shè)計為不可利用的建筑空間的，車道有蓋部分只 計一層建筑面積并計入地下一層建筑面積中：如車道下方在地下一層為可利用空間，那么車道除了按向 下投影計算建筑而積外，在一層所對應(yīng)的中空處也計算建筑而積，并均計入地下室建筑而積中（參見示 意圖6）。地面二層地面一層下地下室坡道地下一層坡道下方利用地下二層圖6下地下室汽車坡道面積計算規(guī)則示意圖4.2.6 走廊（含挑廊、檐廊）的面積計算1走廊分為內(nèi)走廊和外走廊（參見圖7）。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并

39、直接向室外開敞時，該走廊 視為外走廊；當(dāng)走廊不封閉長度達(dá)到走廊總長一半或者不封閉長度達(dá)到7.0m時走廊應(yīng)按內(nèi)走廊和外走廊 分段處理。當(dāng)走廊為以下3種情況時視為內(nèi)走廊：1）沿走廊延伸方向兩側(cè)均封閉；2）走廊雖有一側(cè)開敞，但該側(cè)外部接有另一進(jìn)深大于0.60m的有蓋建筑空間；3）走廊外側(cè)無建筑空間，但相鄰的上、下層樓板均超出走廊，使走廊完全凹陷于結(jié)構(gòu)之內(nèi)。2內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計算全部建筑面積。3外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊（參見圖7）,包括：1）開敞側(cè)有與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊：2）開敞側(cè)之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視

40、為有柱走廊;3）柱位于外走廊兩端的塔體內(nèi)不向走廊凸出，視為無柱走廊。陽臺外側(cè)接有另一深 度大于0.6m的技 筑空間的走廊均 視為內(nèi)走廊內(nèi)走廊圖7內(nèi)、外走廊示意圖4由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界。將該走 廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計算建筑面積。5有柱走廊，無論其層高如何，均按柱外國水平投影計算全部建筑面積：無柱走廊當(dāng)層高小于2個自然 層時，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)設(shè)施外圍水平投影計算一半建筑面積，當(dāng)層高達(dá)到或超過2個自然層時，不 計算建筑而積。6位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋，有闈護(hù)，且不是道路一部分的不封閉走廊，按以下情況分別比 算建筑面積：1

41、）雙排柱走廊，按柱外圍計算全部建筑面積。2）單排柱及無柱走廊，其上蓋高度小于2個自然層時，如果沿走廊方向兩邊均有圍護(hù)（一邊為柱一 邊為欄桿，或者兩邊均為欄桿），此時按圍護(hù)結(jié)構(gòu)一半計算建筑面積：上蓋高度達(dá)到或超過2個自然層 時，不計算建筑而積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計算該走廊的高度。7位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)設(shè)施、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論 下方是否有臺階，均不計算建筑面積。4.2.7 樓、電梯前室的面積計算1樓、電梯前室若直接對外開敞不封閉時，參照不封閉陽臺規(guī)定計算建筑面積，否則按照主體計算全部 建筑面枳。2借用走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當(dāng)前室長度小于

42、該走廊長度的1/2時，可不區(qū)分前室，全部 按走廊計算建筑面積（圖8）。圭麻前室前室走廊圖8走廊與前室關(guān)系示意圖4.2.8 架空通廊的面積計算連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時，通廊計算全部建筑面積：不封閉時，若上蓋高度小于2 個自然層，通廊計算一半建筑面積，否則，通廊不計算建筑而積。4.2.9 門廊、門斗、雨蓬的面積計算1有柱的門廊、門斗、雨蓬，不論其層高，均按柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的 門廊、門斗、雨蓬，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外國水平投影而積計算。獨(dú)立柱、單排柱的門廊按其上蓋水平投影 而積的一半計算。2對于無柱、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不封閉跨兩層（包含兩層）層高的門廊、門斗、雨蓬不計算

43、建筑面積。3無柱且無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或者圍護(hù)結(jié)構(gòu)不全的門廊、門斗、雨蓬不計算建筑而枳。4有圍護(hù)結(jié)構(gòu)指至少有三而闈護(hù)，圍護(hù)不全指有兩面圍護(hù)或者圍護(hù)結(jié)構(gòu)沒有支撐到頂蓋。5門斗內(nèi)設(shè)置的花池等（無法作為通道通行），要予以扣除。6實(shí)際計算中可參照圖9、圖10、圖11、6 12選擇適用相應(yīng)計算規(guī)則（圖中門斗、門廊頂蓋均未跨兩 層）圖9計算全部建筑面枳類型2）、計算一半建筑面積32圖10計算一半建筑面枳類型3）、混合類型應(yīng)分開計算圖11混合類型分開計算4）、以下不計算建筑而積只有兩面用護(hù)，或者雖有三面用護(hù)，但是圍護(hù)為開敞形式。圖12不計算建筑面積類型（圖中虛線為頂蓋投影線）4.2.10 公共（消防）通道的面積計算穿

44、越建筑的公共通道，當(dāng)通道高度大于等于兩個自然層高度，或通道屬于市政道路或小區(qū)公共道路 的一部分時，該通道不計算建筑面積。4.2.11 花池、空調(diào)機(jī)位的面積計算1懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計算建筑面積。2位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通的平臺式花池和空調(diào)機(jī)位不計算建筑面積。3位于陽臺等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與與其相連的建筑空間一體計算建筑面積 （見圖13）。I與陽臺空間一體計算建筑面積，結(jié)構(gòu)內(nèi)空調(diào)機(jī)位陽臺I II外掛空調(diào)機(jī)位|陽臺L_不計算建筑面積I平臺式空調(diào)機(jī)位I陽臺I I平臺式空調(diào)機(jī)位U圖13花池、空調(diào)機(jī)位的而積計算4如果陽臺與空調(diào)板（或花池）相連，

45、此時參照圖14判斷空調(diào)板（花池）是否是陽臺的一部分。如下圖 所示兩個放空調(diào)的部位，雖然和陽臺一個底板，此時兩者不管用什么隔開，均認(rèn)為不是陽臺一部分。臥室 臥室臥室臥室陽臺W圖14陽臺與空調(diào)機(jī)位位置關(guān)系示意圖4.2.12 凸窗、落地窗的面積計算1凸窗的窗臺高度為房間室內(nèi)地而（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺臺面（窗臺板上緣）的垂直距離；凸窗的 高度為窗臺臺面（地板板而上緣）至樓板頂板上緣（凸窗頂板板而頂板上緣）的垂直距離（凸窗高度、 窗臺高度見圖15）o2凸窗以其窗臺高度分為普通凸窗和落地凸窗。窗臺有高度時，為普通凸窗：窗臺與室內(nèi)地而平齊時， 為落地凸窗、普通凸窗不計算建筑面積，落地凸窗當(dāng)凸窗高度達(dá)到2.

46、20m時，計算全部建筑面積（畫圖 時按照封閉陽臺處理）。剖面囤凸窗高度平面圖普通凸圖普通凸窗落地凸窗凸窗凸窗凸窗圖15普通凸窗與落地凸窗示意圖3窗體未凸出于外墻的窗（圖16中a）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料（不包 括百葉）封閉的窗（圖16中b、c）均不視為凸窗，此時，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計算層高，當(dāng) 層高在2.20m以上時，計算全部建筑面積。圖16凸窗面枳計算規(guī)則一4普通凸窗向陽臺凸出時，普通凸窗所占用的陽臺空間仍沖入陽臺的建筑面積oJ陽臺 J凸窗 凸窗陽臺 J / |、匚/陽臺空間 /陽臺圖17凸窗面積計算規(guī)則二5建筑自然層內(nèi)設(shè)置的平臺式落地窗（如圖18中a所示）

47、，當(dāng)窗體高度達(dá)到2.20m時，取窗而為外墻， 窗體部分的面積計入套內(nèi)建筑而積：與平臺式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖18中b所示），而積 也按此計算。圖18平臺式落地窗及相似建筑空間面積計算圖式4.2.13 煙道、通風(fēng)井的面積計算1層內(nèi)供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均作為主體部分計入該戶的套內(nèi)建筑而積。2層內(nèi)多戶共用的煙道作為共有共用建筑面積。3地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地下部分按其通過的地下室的層數(shù)計算建筑面積：在地而且獨(dú)立于建 筑物之外時，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，且高度在2.20m以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算一層建筑而 積，并計入地下室的建筑面積中：在地面且位于建筑物內(nèi)部時，按以下情況分別

48、計算建筑而積：1）若地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，高度大于2.20m,地面部 分按一層計算建筑而積，并計入地下室的建筑而積中，共通過的地面以上各層應(yīng)扣除該部分的而積值。2）若通風(fēng)井、煙道的地而高度小于2.20m,則不計算其建筑面積。其所占用的建筑而積應(yīng)從所在地 面建筑空間的建筑面積中扣除。4 一幢建筑中地面以上一層獨(dú)用或數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)沖算建筑而積， 通過的其他不使用樓層，該部分不再計算建筑而積。4.2.14幕墻的面積計算1由幕增作為甩護(hù)結(jié)構(gòu)的，按以下情況處理。1）當(dāng)下方有上翻梁或者墻垛，幕墻安放于梁體或者墻垛之上的，取梁厚或者墻厚作

49、為外墻厚：2）上下均由玻璃和其他材料框架構(gòu)成玻璃幕墻直接坐落于地面之上的，以材料框架的厚度作為墻 厚。3）幕墻與主體（樓板或者墻體）之間有空隙時，按照中空規(guī)定處理。梁扳至幕埼外緣距離不大于0.3m 時，從落墻外圍開始計算外燔梁板至幕墻外緣距離大于0.3m時, 按上空計算圖19、幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)時面積計算規(guī)則2同一樓層既有主墻又有幕墻時，分以下幾種情況計算外墻的墻體而積(圖20)：1) 一面外搞，當(dāng)其全部為圍護(hù)性幕墻時，按幕墻計算該外墻的墻體面積：2) 一面外墻，當(dāng)其圍護(hù)墻體部分為主增、部分為幕墻時，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計算墻 體面積：幕墻作為外墻圖20同一樓層既有主墻又有幕墻時面枳計

50、算規(guī)則4.2.15墻體面積的計算1陽臺、室外樓梯、凸窗、外走廊等與套內(nèi)之間的分隔墻視為外墻：建筑物墻體外側(cè)為室外空間或架空 空間時，該段增體視為外墻。兩個建筑空間（如陽臺與陽臺，客廳與臥室）之間的隔墻為共有墻。2共有境的增體面積為其水平投影而積，其相應(yīng)的半墻增體面積為其水平投影面積的一半，計入各自的 套內(nèi)建筑面積。外墻的墻體結(jié)構(gòu)中線以外面枳（包含保溫層、粉刷層、保護(hù)層等）作為整幢樓的共有面 積。外墻的墻體結(jié)構(gòu)中線以內(nèi)的墻體而積計入套內(nèi)建筑面積。當(dāng)外增、共有墻中含柱或其它承重支撐體 時，取與柱相連的各墻的墻結(jié)構(gòu)中線向柱內(nèi)延伸交匯作為墻體進(jìn)行計算。凸出外墻的柱體部分不計算建 筑而積，位于套內(nèi)的柱體

51、不扣除建筑而積。3建筑物復(fù)式挑空處的中空，按圍護(hù)墻體結(jié)構(gòu)中線進(jìn)行扣除，該中空的圍護(hù)墻體為外地時，外半增不再 計算建筑面積。建筑物內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層的高度在2.20m以上時，夾層部分的外增計算與標(biāo)準(zhǔn)層一 致。4商場、商鋪以防火卷簾、鋼化玻璃等直接落地的，可將其直接作為共有墻或外墻；如安裝于地而上翻 梁體或墻垛之上，增體厚度取梁體或墻垛厚度。5如墻體由上下兩部分組成，而上下兩部分墻體厚度不同時，當(dāng)下半部分墻體高度大于或等于2.20m 時，取下半部分墻厚為墻體厚度；否則，取上半分部分墻厚為墻體厚度。6兩個相鄰建筑空間（如一陽臺和一普通凸窗相鄰），當(dāng)一個計算建筑而積，一個不計算建筑而積時，相 鄰的墻

52、體全部計入計算建筑面積的建筑空間（圖21 ）。7兩個相鄰建筑空間（如落地凸窗與陽臺相鄰），兩者都計算建筑而積時，共有墻部分按增中線劃分，分 別計入各自建筑空間；不共墻部分取墻體外邊線，墻體而積計入相應(yīng)的建筑空間（圖21）。8外增含有裝飾性空心柱時，取柱內(nèi)側(cè)部分及承重結(jié)構(gòu)體為外墻并計算墻體而積，柱外側(cè)部分視為裝飾 增不計算建筑面積（圖21）。凸窗凸窗與陽臺相臨時，共墻分墻體以墻中取內(nèi)惻墻體結(jié)構(gòu)中線以內(nèi)部分為內(nèi)半墻，以 外部分記為外半墻,突出墻體的柱、剪力墻 不計為外半墻圖21增體面積計算規(guī)則示意圖4.3共有共用建筑面積的計算4.3.1 共有建筑面積的分類及范圍1共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖe

53、和不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。2應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1）建筑物內(nèi)的共有核心筒、樓梯間、電梯間（井）、觀光井（梯）、提物井、室外樓梯等垂直移動空 間及各種管道井、垃圾井道。2）建筑物內(nèi)共有的公共門廳、大廳、梯廳、過道、走廊、檐廊、內(nèi)外廊、門廊、入口大堂、疏散通 道等平行移動空間。3）套與公共建筑空間之間分隔墻墻體面積的一半、外增（包括山墻）墻體結(jié)構(gòu)中線以外部分的水平 投影而積（包含保溫層、粉刷層等）。4）在本幢樓內(nèi)僅為本幢服務(wù)的變（配）電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、工具間、值班警衛(wèi)室 等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房。5）突出屋而有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、風(fēng)機(jī)房、設(shè)備工具

54、間等。6）架空層內(nèi)的大堂、值班警衛(wèi)室、門廳、設(shè)備間、電梯間、樓梯間等。7）層高在2.20m以上的消防避難層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備層內(nèi)的電梯間、樓梯間、設(shè)備間等。3不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e或建筑空間包括：1）建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共建筑空間。2）建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的建筑空間。3）建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間。4）建筑物內(nèi)設(shè)置的層高在2.20m以上的設(shè)備層建筑空間。5）為小區(qū)內(nèi)多幢建筑服務(wù)的公共用房、管理用房、設(shè)備用房。6）在本幢內(nèi)為其它幢建筑設(shè)置的公共建筑空間。7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證中指標(biāo)單列的公共建筑空間。例如公共廁所、四個一用房、物業(yè)

55、用房、 社區(qū)用房等。8）會所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心、抽煙室等經(jīng)營性用房或娛樂性用 房。9）獨(dú)立使用的地下室、半地下室，地下室半地下室中的車位、車庫、倉庫、非公共的雜（儲）物間； 作為機(jī)動非機(jī)動車集中停放的部位等。4.3.2 共有建筑面積處理的一般原則1共有建筑面積的分?jǐn)傆嬎阋源睘閱挝贿M(jìn)行，非本幢的共有建筑面積不在本幢分?jǐn)偅敬钡墓灿薪ㄖ?積也不分?jǐn)偟狡渌比ァ?產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān) 房屋套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?凡列為不分?jǐn)偟墓灿薪ㄖe，一律參與分?jǐn)偲鋺?yīng)分?jǐn)偟钠渌灿薪ㄖ娣e。4多功能綜

56、合樓，須按其使用功能和服務(wù)范圍進(jìn)行共有建筑面積的劃分與分?jǐn)傆嬎恪?共有建筑面積分?jǐn)傆嬎愫螅鞣謶舻慕ㄖ娣e之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢、功能區(qū)、層的建筑而積。6 一幢房屋或其局部，在進(jìn)行變更測繪時，除非原測繪中存在明顯錯誤，否則應(yīng)遵循相同的分?jǐn)傇瓌t。4.3.3應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的劃分及優(yōu)先級1應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e按其使用功能及服務(wù)范圍可劃分為：1）首先把整幢樓從±0.000處分開，即把地下室與樓上劃分開。首先分?jǐn)偟孛嬉陨贤鈮γ娣e，再分 攤地面以下外地而積。2）整幢共有建筑而積。指為整幢服務(wù)（包括不同功能區(qū)）的共有建筑空間的面積，該而枳在整幢范圍 進(jìn)行分?jǐn)偂?）功能區(qū)間共有建筑面積。指僅為一幢建筑的某幾個功能區(qū)服務(wù)的公共建筑空間的而積，該而積在 相關(guān)的