寫(xiě)字樓物業(yè)管理日常工作內(nèi)容

1、寫(xiě)字 樓物業(yè)管理日常工作內(nèi)容內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和 使用要求，決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作 幾個(gè)方面：一、營(yíng) 銷(xiāo) 推 廣由于寫(xiě)字樓宇收 益性物業(yè) （商業(yè)物業(yè) ）的特性，決 定了營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的 管理 工 作內(nèi)容。當(dāng)今的寫(xiě) 字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于 出售和出租 （主要是出 租 ）。 寫(xiě)字 樓的整體形象設(shè) 計(jì)塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局 與提升改造，市場(chǎng)分析調(diào)研， 與買(mǎi) 租客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)、 談判、簽約，客戶(hù)投訴與要求的受理與處 理，客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)管理者、客 戶(hù)與客 戶(hù)間關(guān)系的協(xié) 調(diào)，以及組織客戶(hù)參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情 的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě) 字樓的營(yíng) 銷(xiāo)推廣工作

2、 范疇。由于轉(zhuǎn)變投資地 有 發(fā)生，固有的客戶(hù) 常存在。因此，為吸 工作，否則，便不能作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性、/.益。點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響 ，寫(xiě)字樓客戶(hù)變動(dòng)的情況時(shí) 對(duì)辦公空間重新布置、面積增減 、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng) 引招進(jìn)和留住客戶(hù)，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)工 保證較高的租售率，影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收這方面應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)人員在寫(xiě)字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專(zhuān)門(mén)的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情 調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶(hù)，征求已有客戶(hù)對(duì)物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿(mǎn)足各方面客戶(hù)的要求，保證物業(yè)保持較 高的租售率。二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理大型寫(xiě)字樓辦公 機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì)議主要提供 各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目

3、的商務(wù)中 心 （ 與大型酒店、賓館類(lèi)似 ）。1. 商務(wù)中心的設(shè)備配置商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電 話(huà)、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。商務(wù)中心設(shè)備的 正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證 。商務(wù)中心人員在使用過(guò)程 中 應(yīng)嚴(yán)格按照正常操 作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn) 行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障， 應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維 修。2. 商務(wù)中心的工作要求和工作程序商務(wù)中心的服務(wù) 是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對(duì)商 務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以 服

4、 務(wù)的周到與快捷為 出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快 捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和 一套健全的工作程序 。(1)工作要求。對(duì)英文打字能力；熟 具備基本的設(shè)備清商務(wù)中心工作人員要求有：流利 的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力；熟練的中 練操作各種設(shè)備的能力；熟悉商務(wù)信息 知識(shí)；熟悉秘書(shū)工作知識(shí); 潔保養(yǎng)知識(shí)。(2)工作程序。收費(fèi)情況，開(kāi)據(jù)收費(fèi)人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精服務(wù)前：了解客戶(hù)所需服務(wù)項(xiàng)目、 服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求；向客戶(hù)講明通知單并收一定比例的押金。服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客確地完成服務(wù)。服務(wù)后：完成客人所需 服務(wù)后，填寫(xiě)商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單 ，引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬 。商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù) 單一式三份，一聯(lián)交

5、給財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。商務(wù)中心的主要 為此制定商務(wù)中心簽對(duì)象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，單程序；寫(xiě)字樓內(nèi)部人員 在 部門(mén)經(jīng)理的同意。 準(zhǔn)人后，在不影響為到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所須在商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單 上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批 客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在費(fèi)用結(jié)算單上簽名。3. 商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目寫(xiě)字樓客戶(hù)業(yè)務(wù) 齊 全的商務(wù)中心提供類(lèi)型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較的服務(wù)項(xiàng)目包括：(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；(2)秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理；(3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)

6、化服務(wù)；(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；(5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；(6)長(zhǎng)話(huà)、傳真、電信服務(wù)；(7)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；(8)商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù)；(9)客戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP 機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；(12) 報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；(13) 客戶(hù)電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；(14) 文件、名片等印制服務(wù)；(15) 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；(16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；(17)秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。三、前臺(tái)服務(wù)型寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較小型寫(xiě)字樓的前 臺(tái)僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大 多 ，主要包括：(1) 問(wèn)訊服

7、務(wù)和留 言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)；(2) 信件報(bào)刊收發(fā) 、分揀、遞送服務(wù)；(3) 個(gè)人行李搬運(yùn) 、寄存服務(wù)；(4) 出租汽車(chē)預(yù)約 服務(wù)；(5) 提供旅游活動(dòng) 安排服務(wù)；(6) 航空機(jī)票訂購(gòu) 、確認(rèn)；(7) 全國(guó)及世界各 地酒店預(yù)定服務(wù)；(8) 餐飲、文化體 育節(jié)目票務(wù)安排；(9) 文娛活動(dòng)安排 及組織服務(wù)；(10) 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；(11) 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)；(12) 洗衣、送衣服務(wù)；(13) 代購(gòu)清潔物品服務(wù)；(14) 提供公司 “阿姨 ”服務(wù)；(4)設(shè)備的更新改 造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改(15)其他各種委托代辦服務(wù)。有的寫(xiě)字樓的報(bào) 修點(diǎn)也設(shè)在

8、前臺(tái)，方便客戶(hù)報(bào)修。四、 設(shè)施設(shè)備管理寫(xiě)字樓的設(shè)施設(shè) 備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：1.設(shè)備管理(1)建立設(shè)備檔案 。做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。(2)完善工程部架 構(gòu)。(3)建立各部門(mén)、 各工種的崗位責(zé)任制。(4)抓好物料采購(gòu) 、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。(5)制定設(shè)備的保 養(yǎng)和維修制度。(6)建立監(jiān)管制度 ，監(jiān)督檢查專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。2.維修與保養(yǎng)(1)報(bào)修與維修程 序。A .兩類(lèi)報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶(hù)報(bào)修。(2)設(shè)備的保養(yǎng)。 一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱(chēng)作例行保養(yǎng) )；一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。(3)設(shè)備的維修。對(duì)于設(shè)備的維修 控

9、制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修 制度的完善。編制維修計(jì)劃時(shí) 兩次大修之間的工作應(yīng)注意：是否按設(shè)備分類(lèi)編制計(jì)劃。 時(shí)間)。維修方法是否恰當(dāng)。維修周期是否科學(xué) (周 期是指般的維修方法 有：強(qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。 定期檢修法。即根 據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。診斷維修法。即根據(jù)使用部門(mén)的報(bào) 件，然后進(jìn)行維修。告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損斷，確定要維修的項(xiàng)目或部 壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理 (大修)。建立設(shè)備維修制 度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。造方案。五、保安與消防管理1保安管理第一。預(yù)防為主。

10、誰(shuí)主管，誰(shuí)(1) 貫徹保安管理 的基本原則是：賓客至上，服務(wù) 負(fù)責(zé)。群防群治，內(nèi)緊外松。(2) 建立保安部的 組織機(jī)構(gòu)。(3) 制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門(mén)各類(lèi)人員的崗位職責(zé)。(4) 加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專(zhuān)門(mén)保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門(mén)戶(hù)密碼開(kāi)啟裝置、閉 路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)部及 外圍保安巡邏，加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的 保安及交通指揮。防 止人為破壞治安秩序，杜絕各類(lèi)可能發(fā)生的事故。2消防工作(1) 消防工作的指 導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)總控制屏,(2) 一般寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)主要有：干式消防系統(tǒng)BTM氣體滅火系統(tǒng)。濕式消防系統(tǒng)：自動(dòng)

11、噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和 試驗(yàn)；消防電梯的功排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)；空氣系統(tǒng)鮮 能試驗(yàn)?；馂?zāi)報(bào)警系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)(包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警)，手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話(huà)報(bào)警)。消防工作的展開(kāi)：進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式 有：消防輪訓(xùn)，禾U用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須 知(防火手冊(cè))。宣傳的內(nèi)容有：消 防工作的原則，消防法規(guī)，消 防須 知。建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公 司總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、班組 長(zhǎng)。 把防火責(zé)任分 解到各業(yè)主、租戶(hù)單元。由各業(yè) 主、租戶(hù)擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范

12、圍的防火責(zé)任。明確防火責(zé)任 人的職責(zé)，根據(jù)中華人民共和 國(guó)消防條例的規(guī)定，制定防火制度。定期 組織及安排消 防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā) 出消防整改通知書(shū)，限期整改。制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。發(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。建立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專(zhuān)職消防隊(duì)；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫(xiě)字樓全體人員消防演習(xí)。明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。B11建立消防檔案。B12制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。六、清潔衛(wèi)生管理清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作 的重點(diǎn)體現(xiàn)在：(1) 制定完善的清 潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材 料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán) 格執(zhí)行。(2) 制定部門(mén)各崗 位的