智能建筑物業(yè)管理講義課件

1、智能建筑物業(yè)管理講義智能建筑物業(yè)管理講義智能建筑物業(yè)管理講義智能建筑物業(yè)管理講義第一章第一章 概論概論本章講授本章講授 物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理的基本原則 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)智能建筑物業(yè)管理講義學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求 1掌握物業(yè)的含義物業(yè)管理的基本特征 2重點(diǎn)掌握物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)智能建筑物業(yè)管理講義第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)的含義一、物業(yè)的含義英文Real Estate Real Estate 或或Real Property Real Property ?！?“Real ”意為“不動產(chǎn)的” Es

2、tate意為“不動產(chǎn)、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)”。 Property意為“財(cái)產(chǎn)、所有物、所有權(quán)”。表面看意思都是指不動產(chǎn)或房地產(chǎn)。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是不同的： 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的通俗或狹義解釋,不動產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費(fèi)中房地產(chǎn)產(chǎn)品 物業(yè)是指進(jìn)入具體消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn) 品；是指某個(gè)具體的群體建筑物或單體建筑物不動產(chǎn)房地產(chǎn)物業(yè)智能建筑物業(yè)管理講義物業(yè)物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)的含義物業(yè)的含義智能建筑物業(yè)管理講義物業(yè)的含義物業(yè)

3、的含義物業(yè)含義主要包括三部分 ：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施相關(guān)的場地智能建筑物業(yè)管理講義二、物業(yè)的分類二、物業(yè)的分類根據(jù)使用功能不同物業(yè)的分類居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)智能建筑物業(yè)管理講義三、物業(yè)管理的概念三、物業(yè)管理的概念物業(yè)管理（Real Estate Management Real Estate Management 或Real Real Property ManagementProperty Management）英文意思是不動產(chǎn)管理或房地產(chǎn)管理。關(guān)注房地產(chǎn)或不動產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值兩個(gè)方面集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程簡

4、單講，是人們對物業(yè)的管理活動。有廣義，狹義之分智能建筑物業(yè)管理講義（一）廣義的物業(yè)管理（一）廣義的物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)。包括：早期介入和前期管理公共管理服務(wù)經(jīng)營管理服務(wù)智能建筑物業(yè)管理講義典型的廣義觀點(diǎn)典型的廣義觀點(diǎn) 美羅伯特. C. 凱爾認(rèn)為物業(yè)管理者的基本職能是：為業(yè)主管理物業(yè)為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入使物業(yè)保值增值智能建筑物業(yè)管理講義（二）狹義的物業(yè)管理（二）狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理： 即一般只限于對該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報(bào)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目智能建筑物業(yè)

5、管理講義（三）物業(yè)管理的定義（三）物業(yè)管理的定義物業(yè)管理?xiàng)l例第二條： “本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動?！敝悄芙ㄖ飿I(yè)管理講義對物業(yè)管理定義的理解對物業(yè)管理定義的理解 物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托提供有償服務(wù) 對房屋及配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的維護(hù)管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容 為業(yè)主提供服務(wù)有一定的外延性智能建筑物業(yè)管理講義（四）物業(yè)管理的基本特征（四）物業(yè)管理的基本特征社會化物業(yè)所有人選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)尋求代管的物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)與經(jīng)

6、營管理權(quán)相分離必要前提現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工必要條件企業(yè)化經(jīng)營型專業(yè)化即物業(yè)管理的市場化，是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)達(dá)到一定的專業(yè)水平智能建筑物業(yè)管理講義（五）物業(yè)管理的類型（五）物業(yè)管理的類型1、按服務(wù)內(nèi)容分類（1）提供咨詢服務(wù)（2）提供具體的實(shí)質(zhì)性的管理服務(wù)2、按服務(wù)內(nèi)容分類（1）自行物業(yè)管理模式（2）委托物業(yè)管理模式智能建筑物業(yè)管理講義（六）物業(yè)管理的宗旨和原則（六）物業(yè)管理的宗旨和原則1、物業(yè)管理的宗旨就是服務(wù)，通過服務(wù)實(shí)現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。偏離服務(wù)這個(gè)宗旨，就會使物業(yè)管理與社會和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。（1）營造良好的“安居樂

7、業(yè)”的環(huán)境（2）物業(yè)的保值與增值智能建筑物業(yè)管理講義（六）物業(yè)管理的宗旨和原則（六）物業(yè)管理的宗旨和原則2、物業(yè)管理的基本原則（1）業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則（2）屬地管理與行政管理相結(jié)合的原則（3）統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則（4）社會化和平等競爭的原則 “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”（見物業(yè)管理?xiàng)l例第三條）。 1994年1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè) 管理招標(biāo)，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機(jī)制的先河。（5）企業(yè)化與全過程效益的原則智能建筑物業(yè)管理講義第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求和要求一、物業(yè)管理實(shí)務(wù)

8、的含義智能建筑物業(yè)管理講義二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（一）（一）基本管理與服務(wù)（基礎(chǔ)工作）基本管理與服務(wù)（基礎(chǔ)工作） 既公共管理服務(wù)，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù)1、房屋管理2、設(shè)備、設(shè)施管理3、環(huán)境衛(wèi)生管理4、綠化管理5、治安管理6、消防管理7、車輛道路管理基本管理與服務(wù)智能建筑物業(yè)管理講義房屋建筑物的基本管理房屋建筑物的基本管理 這是為保持房屋完好率，確保房屋使用功能而進(jìn)行的管理服務(wù)工作。包括：房屋使用的管理建筑物的維修管理建筑物的裝修管理智能建筑物業(yè)管理講義這是為保持房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施的的完好及正常使用而提供的管理服務(wù)。包括： 各類設(shè)備、

9、設(shè)施基本情況的掌握各類設(shè)備、設(shè)施的管理房屋設(shè)備設(shè)施的基本管理房屋設(shè)備設(shè)施的基本管理智能建筑物業(yè)管理講義境衛(wèi)生和綠化管理境衛(wèi)生和綠化管理 這是為了凈化、美化物業(yè)環(huán)境而提供的管理服務(wù)。包括： 清潔衛(wèi)生管理綠化管理智能建筑物業(yè)管理講義安全防范和消防管理安全防范和消防管理 這是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的一項(xiàng)專門性管理服務(wù)。包括： 安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理消防管理智能建筑物業(yè)管理講義車輛和道路、場地的管理車輛和道路、場地的管理 這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)。包括： 車輛和專用道路、場地的使用管理交通秩序維護(hù)智能建筑物業(yè)管理講義二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容二、物業(yè)管

10、理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（二）綜合經(jīng)營管理與服務(wù)（二）綜合經(jīng)營管理與服務(wù)（拓展工作）（拓展工作） 1、衣食住行2、娛樂康體3、購物4、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)服務(wù)5、其他綜合經(jīng)營管理與服務(wù)智能建筑物業(yè)管理講義二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的內(nèi)容（三）（三）社區(qū)管理與服務(wù)社區(qū)管理與服務(wù) 協(xié)助街道辦事處、居民委員會進(jìn)行社區(qū)精神文明建設(shè)等管理活動智能建筑物業(yè)管理講義 基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期階段啟動階段日常運(yùn)作階段智能建筑物業(yè)管理講義物業(yè)管理的前期工作包括（一）物業(yè)管理的前期階段（一）物業(yè)管理的前期階段2、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員安排3、規(guī)章制度的制定4、早期介入管理1、物業(yè)管理的招標(biāo)與投

11、標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義 物業(yè)管理部門的成立物業(yè)管理部門的成立 物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位。物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位。如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社如果準(zhǔn)備選聘專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會上招標(biāo)，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公會上招標(biāo)，通過競爭選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下司；如果開發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門。的物業(yè)管理部門。 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式：物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式： 一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次：一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次：即管理層和作業(yè)層。即管理層和作業(yè)層。 二是

12、純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無作二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無作業(yè)層。這類公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過合同形業(yè)層。這類公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過合同形式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，式與社會上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。企業(yè)。智能建筑物業(yè)管理講義 物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物根據(jù)物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對其上崗資格進(jìn)行確認(rèn)。的水

13、平并對其上崗資格進(jìn)行確認(rèn)。人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。工程技術(shù)類型。培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前3 36 6個(gè)月個(gè)月為佳；為佳；培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗。可上崗。智能建筑物業(yè)管理講義 規(guī)章制度的制定規(guī)章制度的制定必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理

14、順利運(yùn)行的保必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證。證。制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度，一方面有制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度，一方面有助于建立對物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制，有利助于建立對物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制，有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主的行業(yè)職能。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。主體的行為規(guī)范。例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍、各類人員例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制、操作程序和服務(wù)規(guī)范、住戶手崗位責(zé)任制、操作程序和服務(wù)

15、規(guī)范、住戶手冊、公共契約等。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入冊、公共契約等。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過日后的管理實(shí)踐，住前就制定完成，并通過日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。再逐步補(bǔ)充、修改和完善。智能建筑物業(yè)管理講義 物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入 所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。制定設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、

16、設(shè)備選用、功能提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。意見。 這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見。部門提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見。 智能建筑物業(yè)管理講義物業(yè)管理啟動階段的基本環(huán)節(jié)時(shí)間：從物業(yè)的接管驗(yàn)收開始到業(yè)主委員會的正式成立（二）物業(yè)管理的啟動階段（二）物業(yè)管理的啟動階段1、接管驗(yàn)收2、用戶入住管理3、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立4、首次業(yè)主（代表）大會的召開和業(yè)主委員會

17、的成立啟動階段的標(biāo)志智能建筑物業(yè)管理講義 物業(yè)的驗(yàn)收與接管物業(yè)的驗(yàn)收與接管物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)。業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案，督促施驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)明確記錄在案，督促施工單位修整；工單位修整；物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的物業(yè)接管是開發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過程。移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)過程。移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。資

18、料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開發(fā)商在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。智能建筑物業(yè)管理講義 用戶入住管理用戶入住管理住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。這住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象，以致于發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施混亂現(xiàn)象，以致于發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象。等現(xiàn)象。物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事：物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事： 做好入住前

19、的清潔衛(wèi)生工作。做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。 向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如“住戶手冊住戶手冊”、“收費(fèi)辦法收費(fèi)辦法”、“入住手續(xù)入住手續(xù)”、“驗(yàn)收交鑰匙登記驗(yàn)收交鑰匙登記”、“裝修申報(bào)規(guī)定裝修申報(bào)規(guī)定”等等。等等。 加強(qiáng)入住階段的安全保衛(wèi)工作，提供較多的值班加強(qiáng)入住階段的安全保衛(wèi)工作，提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù)，保證業(yè)主和租戶、財(cái)物及時(shí)安全搬與勞務(wù)服務(wù)，保證業(yè)主和租戶、財(cái)物及時(shí)安全搬入樓宇。入樓宇。智能建筑物業(yè)管理講義 檔案資料的建立檔案資料的建立 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)

20、主和租戶的資料。另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。 物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)收集的關(guān)鍵是盡可能完整，這從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；從主體到配套、從建筑物到環(huán)境；整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的；整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下有用的；歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)歸檔

21、就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、地分類與保存；分類可按每一建筑分類，如設(shè)計(jì)圖、施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)施工圖、竣工圖、改造圖、設(shè)備圖等，也可按系統(tǒng)項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、項(xiàng)目分類，如配電系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等。空調(diào)系統(tǒng)等。智能建筑物業(yè)管理講義日常運(yùn)作階段基本環(huán)節(jié)（三）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段（三）物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段1、日常的綜合服務(wù)與管理2、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)智能建筑物業(yè)管理講義 日常管理和維修養(yǎng)護(hù)日常管理和維修養(yǎng)護(hù)房屋管理；房屋管理；機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修；機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修；公共配套設(shè)施的養(yǎng)

22、護(hù)與維修；公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修；環(huán)境衛(wèi)生；環(huán)境衛(wèi)生；治安保衛(wèi)；治安保衛(wèi)；便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等。便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等。智能建筑物業(yè)管理講義 配套設(shè)施的完善配套設(shè)施的完善配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié)。本保證，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié)。 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來水公司、供電局、煤氣關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來水公司、供電局、煤氣公司、居委會、通訊部門、勞動局、工商局、

23、公司、居委會、通訊部門、勞動局、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門，涉及房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門，涉及面相當(dāng)廣泛。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物面相當(dāng)廣泛。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難。業(yè)管理工作往往會遇到許多難以想象的困難。智能建筑物業(yè)管理講義1、實(shí)踐性強(qiáng)、事務(wù)性強(qiáng)2、與群眾生活相關(guān)性強(qiáng)3、時(shí)效性強(qiáng)4、系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)5、遞增性強(qiáng)四、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)四、物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)智能建筑物業(yè)管理講義1、管理服務(wù)日趨主動2、運(yùn)作日趨規(guī)范化3、管理日趨社會化4、經(jīng)營

24、日趨規(guī)?；?、品牌化5、管理人員知識化、管理手段科學(xué)化五、我國物業(yè)管理實(shí)操的發(fā)展趨勢五、我國物業(yè)管理實(shí)操的發(fā)展趨勢智能建筑物業(yè)管理講義本章要點(diǎn)本章要點(diǎn)物業(yè)管理的基本概念物業(yè)的含義物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的基本特征物業(yè)管理實(shí)務(wù)的性質(zhì)與特點(diǎn)物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)前期準(zhǔn)備階段啟動階段日常運(yùn)作階段智能建筑物業(yè)管理講義本本章章講講授授本章講授： 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念 物業(yè)管理招標(biāo)程序 物業(yè)管理投標(biāo)程序第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求1了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義2掌握物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的程序物業(yè)管理招標(biāo)的條

25、件3重點(diǎn)掌握物業(yè)管理招標(biāo)的程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序智能建筑物業(yè)管理講義一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其一、物業(yè)管理招投標(biāo)的重要性及其意義意義 1、有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣；、有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣； 2、有利于控制物業(yè)管理的費(fèi)用，使業(yè)主和、有利于控制物業(yè)管理的費(fèi)用，使業(yè)主和使用人真正得到質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的服務(wù)；使用人真正得到質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的服務(wù)； 3、有利于明確和簡化業(yè)主與物業(yè)管理的企、有利于明確和簡化業(yè)主與物業(yè)管理的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系； 4、有利于推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提、有利于推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。高。智能建筑物業(yè)管理講義二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要二、實(shí)

26、施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問題問題 1、地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投、地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約標(biāo)受到制約 2、開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動增大招投標(biāo)難、開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動增大招投標(biāo)難度度3、法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ)、法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ) （l）沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機(jī)構(gòu)，使招）沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性投標(biāo)工作缺乏公正性 （2）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全 4、社會監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不、社會監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng)正之風(fēng) （1）“關(guān)系關(guān)系”競爭競爭 （2）“暗箱暗箱”交易交易 （3）違法違規(guī)）違法違規(guī)智能建筑物業(yè)

27、管理講義三、物業(yè)管理招標(biāo)三、物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義四、物業(yè)管理投標(biāo)四、物業(yè)管理投標(biāo) 所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則及意義原則及意義公平公平公開公開公正公正誠信誠信推動物業(yè)管理市場化推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高推動行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛

28、明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力原原則則意義意義智能建筑物業(yè)管理講義第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序智能建筑物業(yè)管理講義一、物業(yè)管理招標(biāo)方式一、物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)有限競爭性招標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義公開招標(biāo)的公開招標(biāo)的特點(diǎn)特點(diǎn) 這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會 業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平 但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大智能建筑物業(yè)管理講義邀請招標(biāo)的含義邀請招標(biāo)的含義 所謂邀請

29、招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式邀請招標(biāo)有限競爭性招標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義邀請招標(biāo)的特點(diǎn)邀請招標(biāo)的特點(diǎn) 是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小 如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。 但這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、機(jī)會均等的原則智能建筑物業(yè)管理講義法律的規(guī)定法律的規(guī)定 根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書，所需載明的事項(xiàng)與公開招標(biāo)的招標(biāo)

30、公告要求相同智能建筑物業(yè)管理講義二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件智能建筑物業(yè)管理講義招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè) 具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件 投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施 招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備智能建筑物業(yè)管理講義投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件 具有獨(dú)立的法人資格 具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì) 具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件 企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康智能建筑物業(yè)管理講義三、物業(yè)管理招標(biāo)程序三、物業(yè)管理招標(biāo)程序1、成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)2、招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文

31、件3、招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書4、招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織資格預(yù)審智能建筑物業(yè)管理講義四、物業(yè)管理投標(biāo)程序四、物業(yè)管理投標(biāo)程序1、取得招標(biāo)文件2、分析招標(biāo)文件3、考察物業(yè)現(xiàn)場4、投標(biāo)可行性分析5、編制投標(biāo)文件6、封送投標(biāo)文件7、資料整理與歸檔智能建筑物業(yè)管理講義五、物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)五、物業(yè)管理開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)（一）開標(biāo)（一）開標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程：物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程：評議標(biāo)書階段現(xiàn)場答辯階段智能建筑物業(yè)管理講義標(biāo)書評議標(biāo)書評議開標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和

32、投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評標(biāo)評標(biāo)開標(biāo)開標(biāo)智能建筑物業(yè)管理講義（二）標(biāo)書評議（二）標(biāo)書評議 評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱，經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評分評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成成員為5人以上單數(shù)物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二智能建筑物業(yè)管理講義現(xiàn)場答辯現(xiàn)場答辯 一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性 二是對標(biāo)書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設(shè)單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)答辯目

33、的：答辯目的：智能建筑物業(yè)管理講義評分依據(jù)及方式評分依據(jù)及方式 評分依據(jù)：評分依據(jù)： 投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準(zhǔn)確性 表達(dá)問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn) 評分方式：評分方式： 由評委無記名進(jìn)行評分智能建筑物業(yè)管理講義（三）中標(biāo)（三）中標(biāo) 根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排出名次 公證人員根據(jù)評委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人 招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)

34、人智能建筑物業(yè)管理講義履約訂立合同履約訂立合同 招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知 中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同 招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議智能建筑物業(yè)管理講義履約訂立合同履約訂立合同 中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的 投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格 給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償 沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償智能建筑物業(yè)管理講義本章要點(diǎn)本章要點(diǎn)1物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物

35、業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原則及意義2物業(yè)管理招標(biāo)程序3、物業(yè)管理投標(biāo)程序智能建筑物業(yè)管理講義第三章 前期物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求 1了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設(shè)單位的職責(zé)受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé) 2掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托 3重點(diǎn)掌握重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定智能建筑物業(yè)管理講義本本章章講講授授 前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗(yàn)收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗(yàn)收前期物業(yè)管理的職責(zé)智能建筑物業(yè)管理講義前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的含義 物業(yè)管

36、理?xiàng)l例第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理智能建筑物業(yè)管理講義前期物業(yè)管理的含義理解前期物業(yè)管理的含義理解時(shí)段確定時(shí)段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前物業(yè)服務(wù)合同生效前一般始于收樓前一般始于收樓前3-6個(gè)月不等個(gè)月不等權(quán)責(zé)關(guān)系權(quán)責(zé)關(guān)系費(fèi)用問題費(fèi)用問題業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系物業(yè)管理企業(yè)復(fù)雜的責(zé)權(quán)關(guān)系交付使用前為建設(shè)單位交付使用前為建設(shè)單位交付使用后為業(yè)主及其使用人交付使用后為業(yè)主及其使用人智能建筑物業(yè)管理講義 按照房地

37、產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同 要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所 提供機(jī)會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況第一節(jié)第一節(jié) 建設(shè)單位必須要做的工作建設(shè)單位必須要做的工作（工作職責(zé)）（工作職責(zé)）智能建筑物業(yè)管理講義 參加竣工驗(yàn)收的全過程，確保竣工驗(yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料 依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用 要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任開發(fā)建設(shè)單位的工作職

38、責(zé)續(xù)開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)續(xù)智能建筑物業(yè)管理講義第二節(jié)第二節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要做的工作（工作職責(zé)）做的工作（工作職責(zé)）一、組建項(xiàng)目物業(yè)管理處/物業(yè)管理部二、制定落實(shí)物業(yè)管理方案三、制定企業(yè)內(nèi)部管理制度智能建筑物業(yè)管理講義 參加竣工驗(yàn)收的全過程，確保竣工驗(yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料 依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用 要按國家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任受聘物業(yè)管理的職責(zé)受聘物業(yè)管理的職責(zé)智能建筑物業(yè)管理講義 建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管

39、理制度和物業(yè)使用守則的行為 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方 依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費(fèi)用受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)一受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)一智能建筑物業(yè)管理講義 不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能 向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù) 在前期物業(yè)管理合同終止時(shí)，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)二受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)二智能建筑物業(yè)管理講義第三節(jié)第三節(jié) 前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的

40、管理工作，可歸納為八個(gè)方面智能建筑物業(yè)管理講義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的內(nèi)容 續(xù)續(xù)八方面： 建立管理機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度招聘人才，培訓(xùn)上崗深入工程建設(shè)現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備重點(diǎn)開展物業(yè)的接管驗(yàn)收工作-籌辦交樓前期管理的一個(gè)關(guān)鍵工序逐步展開日常的管理工作成立業(yè)主委員會智能建筑物業(yè)管理講義一、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容一、做好物業(yè)查驗(yàn)工作（一）、承接查驗(yàn)的性質(zhì)和依據(jù)1、承接查驗(yàn)的概念2、承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別（二）物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（三）承接驗(yàn)收的程序及意義（四）承接驗(yàn)收中發(fā)生問題的處理1、嚴(yán)重質(zhì)量問題：

41、建設(shè)單位負(fù)責(zé)2、一般質(zhì)量問題：建設(shè)單位負(fù)責(zé)或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)智能建筑物業(yè)管理講義二、樓宇入伙二、樓宇入伙（一）樓宇入伙的概念及條件（二）樓宇入伙物業(yè)企業(yè)的工作職責(zé)（三）樓宇入伙的一般程序（四）樓宇如火中必須注意的事項(xiàng)智能建筑物業(yè)管理講義三、裝飾裝修管理三、裝飾裝修管理（一）裝飾裝修行為有關(guān)問題的界定（二）物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理中的職責(zé)1、做好宣傳工作2、約定管理工作3、建立報(bào)告制度4、其他相應(yīng)措施智能建筑物業(yè)管理講義本章要點(diǎn)本章要點(diǎn)1前期物業(yè)管理的含義2、前期物業(yè)管理的內(nèi)容3、前期物業(yè)管理的委托4、重點(diǎn)掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定智能建筑物業(yè)管理講義第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急

42、預(yù)案智能建筑物業(yè)管理講義第四章 物業(yè)管理制度和公約以及應(yīng)急預(yù)案學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求 1了解制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則業(yè)主公約主要內(nèi)容 2掌握制定物業(yè)管理制度和公約中的要求 3重點(diǎn)掌握 業(yè)主公約制定的原則和程序 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容智能建筑物業(yè)管理講義本本章章講講授授1、制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則2、制定物業(yè)管理制度和公約中的要求3、業(yè)主公約主要內(nèi)容4、業(yè)主公約制定的原則和程序5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容智能建筑物業(yè)管理講義第一節(jié)第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則目的和原則一、制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保

43、證物業(yè)管理服務(wù)的得以實(shí)現(xiàn)（目標(biāo)：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）智能建筑物業(yè)管理講義第一節(jié)第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則目的和原則二、制定物業(yè)管理制度和公約中的要求1、以法律為依據(jù)2、以不得違法為前提3、以協(xié)商一致為基礎(chǔ)智能建筑物業(yè)管理講義第一節(jié)第一節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則目的和原則三、物業(yè)管理制度和公約的特征1、約束力2、明確性3、系統(tǒng)性智能建筑物業(yè)管理講義第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主公約業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主

44、具有約束力。主要內(nèi)容是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 一、業(yè)主公約的性質(zhì) 由業(yè)主協(xié)商、依法制定的民事約定，是業(yè)主的共同遵守的行為準(zhǔn)則。智能建筑物業(yè)管理講義第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主公約業(yè)主公約二、業(yè)主公約制定的原則和程序1、平等、自愿、依法三原則2、擬定討論稿業(yè)主大會討論通過公示、分發(fā)智能建筑物業(yè)管理講義第二節(jié)第二節(jié) 業(yè)主公約業(yè)主公約三、業(yè)主公約示范文本四、業(yè)主公約執(zhí)行的問題 智能建筑物業(yè)管理講義第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度規(guī)章制度一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大

45、會授權(quán)制定，但需要經(jīng)過業(yè)主大會討論決定。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容（一）共用設(shè)施設(shè)備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設(shè)備設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、供暖設(shè)備等 智能建筑物業(yè)管理講義第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度規(guī)章制度（二）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)管理制度維護(hù)人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度（四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)制度智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求 1掌握物業(yè)設(shè)備管理各項(xiàng)制度 2重點(diǎn)掌握物業(yè)設(shè)備管理的組成物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的意義、作用設(shè)備

46、管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述物業(yè)管理設(shè)備管理概述一、物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設(shè)備物業(yè)附屬設(shè)備，科學(xué)的管理和維護(hù)才能使物業(yè)達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務(wù)的作用。（二）物業(yè)設(shè)備的分類1、給排水系統(tǒng) 2、燃?xì)庀到y(tǒng)3、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備 4、電氣工程設(shè)備系統(tǒng)5、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述物業(yè)管理設(shè)備管理概述二、物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的目的和意義（一）目的： （二）意義

47、1、是維護(hù)物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。2、可以延長物業(yè)使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。3、可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。4、可以為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的企業(yè)形象，帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理概述物業(yè)管理設(shè)備管理概述三、物業(yè)設(shè)備管理的作用1、提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。2、影響物業(yè)銷售的價(jià)格和租金。3、保證業(yè)主和使用人的安全。4、提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤。5、提高管理者的工作效率6、影響物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)及社會形象智能

48、建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容一、物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成 有 分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運(yùn)行管理部分組成二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理（1）物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理。（2）重要設(shè)備維修資料檔案。2 、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理（主要內(nèi)容）。3、物業(yè)設(shè)備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容二、各類設(shè)備的管理與維修 （

49、一）房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修1、給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。 2、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn) 行、維護(hù)等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。 智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)管理

50、設(shè)備管理的內(nèi)容（二）供電設(shè)備管理的內(nèi)容供電設(shè)備管理的內(nèi)容主要有供電設(shè)備的安全管理、供電設(shè)備的正常運(yùn)行管理、供電設(shè)備的維修管理。其中供電設(shè)備的安 全管理占有重要的地位。該項(xiàng)管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備和人員的生命安全。其主要內(nèi)容包括普及安全知識，使用安全用具，提高安全意識； 供電設(shè)施工程建設(shè)安全管理；供電設(shè)備安全操作管理；供電設(shè)備過負(fù)荷的安全管理等。供電設(shè)備正常運(yùn)行管理是供電設(shè)備安全可靠運(yùn)行的保障。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運(yùn)行管理和檔案管理等內(nèi)容。供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良 好地運(yùn)行，其內(nèi)容包

51、括對設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)和故障的修理等管理活動。智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度理制度一、物業(yè)管理企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系1、設(shè)備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。二、設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)1、能源供應(yīng)2、維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施3、有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度理制度（二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（1人）部門副經(jīng)理（1-2

52、人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管）班組長（領(lǐng)班，若干人）班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員1人。智能建筑物業(yè)管理講義智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度理制度三、物業(yè)設(shè)備管理的制度（一）崗位職責(zé)1、工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)2、技術(shù)主管職責(zé)3、領(lǐng)班職責(zé)4、技術(shù)工人職責(zé)5、資料員職責(zé)智能建筑物業(yè)管理講義第六章第六章 設(shè)備日常維護(hù)與管理設(shè)備日常維護(hù)與管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度理制度三、物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管理制度1、接管驗(yàn)收制度2、預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)

53、制度3、值班制度4、交接班制度5、報(bào)告紀(jì)錄制度智能建筑物業(yè)管理講義工程驗(yàn)收制度工程驗(yàn)收制度 1所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭?；虬l(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。方可進(jìn)行驗(yàn)收。3在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須

54、盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。記錄及拍照。智能建筑物業(yè)管理講義工程驗(yàn)收制度工程驗(yàn)收制度 4所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。驗(yàn)收合格之必要條件。5必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報(bào)告及竣工圖紙、竣工說明書、維修保養(yǎng)手冊、調(diào)試檢測報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建

55、立檔案，以備查用。資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。供貨商保修聯(lián)系表備查。7必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫，妥為保管并做出詳細(xì)品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫，妥為保管并做出詳細(xì)清單。清單。 智能建筑物業(yè)管理講義設(shè)備維修制度設(shè)備維修制度1預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)1.1所有設(shè)

56、備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會。能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會。1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。建立設(shè)備

57、維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。交主管審閱。1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響

58、起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。之客戶做好充分準(zhǔn)備。智能建筑物業(yè)管理講義設(shè)備維修制度設(shè)備維修制度 2緊急維修緊急維修2.1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。行處理。 2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需

59、考慮盡量減少影響范圍。量減少影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通應(yīng)急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向

60、主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。理存入設(shè)備維修檔案，備查。智能建筑物業(yè)管理講義設(shè)備維修制度設(shè)備維修制度 3設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議?，F(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。3.2 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)