假按揭的法律責任及風險防范

1、假按揭的法律責任及風險防范內(nèi)容摘要按揭作為一種住房消費信貸已深入民心但在實踐中由于按揭貸款相關(guān)的法律法規(guī)又很不健全，按揭之外又出現(xiàn)了一種“假按揭”嚴重擾亂了我國的金融市場秩序和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將結(jié)合當前假按揭案件及我院辦理的幾起案件討論假按揭的危害、表現(xiàn)形式、法律責任及風險防范等。一、按揭、假按揭的涵義（一）按揭的涵義及條件按揭方式最早由香港傳入大陸又稱為“供樓”它是由三方當事人參加的債權(quán)債務關(guān)系即按揭人（購房人）、房地產(chǎn)開發(fā)商、按揭權(quán)人（一般指銀行）三方共同參加的買賣房屋的融資業(yè)務活動。一般由購房人先與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同并預付部分購房款；然后購房人憑該合同與按揭權(quán)人（即銀行）簽

2、訂按揭合同由按揭權(quán)人將余下的購房款付給房地產(chǎn)開發(fā)商；而由購房人演變而成的按揭人必須保證定期在按揭銀行還款直到貸款全部還清給銀行后按揭關(guān)系結(jié)束。按揭權(quán)一經(jīng)設(shè)定房屋產(chǎn)權(quán)在房款由按揭權(quán)人（銀行）付清給開發(fā)商后由開發(fā)商轉(zhuǎn)給銀行其產(chǎn)權(quán)證先為銀行所持有按揭人歸還本息后銀行再將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者。在這之前購房者只取得了該房屋的居住使用權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行的個人住房貸款的相關(guān)政策一般來說按揭人只有同時具備下列條件才有可能得到按揭貸款：（1）具有居住地合法的身份證明；（2）首期購房付款通常情況下至少要交付商品房價總額的20%；（3）信譽良好確有償還貸款本息的能力一般以收入證明為依據(jù)。（二）假按揭的涵義及表現(xiàn)形式假按揭

3、通常是指開發(fā)商為資金套現(xiàn)不以真實的購買住房為目的借用內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名義購買住房通過虛假銷售或虛高價格購買的方式從銀行套取購房貸款的行為。其程序一般如下：開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬有償使用對方身份證并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字簽字完成銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款開發(fā)商提前收回投資。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內(nèi)容?！凹侔唇摇睆男袨槟康纳峡赐ǔＳ腥箢悾阂皇墙鉀Q資金不足難題；二是轉(zhuǎn)移風險抽逃資金；三是特殊的營銷策略以達到規(guī)避“零首付”的目的。前兩類“假按揭”一般是開發(fā)商故意組織非真實的購房自然人利用虛假的

4、資料向銀行申請個人住房貸款。第三類“假按揭”是開發(fā)商為了促進銷售而采取的行為主要是提高售價以達到規(guī)避“零首付”的目的?！凹侔唇摇庇捎谫彿拷杩钊说馁彿恳庠覆徽鎸嵰虼艘坏┓康禺a(chǎn)開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題購房借款人就會立即停止償還銀行貸款致使銀行面臨著不能足額收回按揭貸款及處置抵押物等系列風險極容易形成銀行不良資產(chǎn)給銀行造成極大的損失；同時還會對提供相關(guān)真實資料的虛假購房人的個人信用產(chǎn)生影響；另外“假按揭”大量發(fā)生也可能造成房地產(chǎn)市場的“虛假繁榮”假象引誘社會大量資金進入房地產(chǎn)市場形成市場“虛市”從而可能引發(fā)新一輪的房屋開發(fā)熱甚至會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫十分不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展；而對于付諸真金白銀的購

5、房者來說最大的風險是買了房后房產(chǎn)已被抵押不但無法辦理房產(chǎn)證甚至還將失去所購住房損失極大。 二、假按揭產(chǎn)生的原因造成假按揭產(chǎn)生的原因涉及多方面既有當前法律法規(guī)不健全相關(guān)又房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的原因。（一）房地產(chǎn)開發(fā)商方面的原因從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度之所以采用假按揭從銀行套取資金一般并不完全是為了進行詐騙而是為了取得繼續(xù)建設(shè)的資金。通常這些“假按揭”中的“假購房者”不負責還款供樓還貸由開發(fā)商提供。在以后的時間里如果這些房屋有真正的買家時開發(fā)商則提前向銀行還貸到房管局注銷抵押登記后將該房轉(zhuǎn)讓給真正的購房者。但一旦資金鏈出現(xiàn)問題銀行將面臨巨大的風險。如我院受理的謝某等三人因與中國工商銀行某支行借款合同糾紛

6、不服法院判決申訴案。該案中謝某等三人系某房地產(chǎn)開發(fā)公司的職工。受單位的強行指令提供身份證與中國工商銀行某支行簽訂個人住房借款合同、個人住房借款抵押合同（但未辦理房屋抵押登記手續(xù)）同時該房地產(chǎn)公司、謝某等三人、與中國工商銀行簽訂個人住房借款保證合同由房地產(chǎn)公司作為擔保人。此后銀行如約發(fā)放貸款由房地產(chǎn)公司實際使用該筆貸款。初期房地產(chǎn)公司按期向銀行還款后開始欠款引發(fā)糾紛。從本案合同的實際履行來看實為房地產(chǎn)公司借職工的名義實施虛假購房行為以取得銀行貸款由自己作為擔保人貸款由本公司使用。本案在一審中法院依據(jù)合同直接判決謝某承擔還款義務房地產(chǎn)公司作為擔保人承擔連帶還款責任。判決下發(fā)后謝某未提起上訴判決生效

7、。判決生效二年后謝某又以對法院判決不服為由到檢察機關(guān)申訴。我院經(jīng)審理后認為房地產(chǎn)公司及謝某均認可謝某等三人與銀行簽訂合同的行為系受公司脅迫故簽訂合同非其真實意思表示且取得的銀行貸款實際由公司使用故謝某不應承擔還款責任。我院就該問題向法院發(fā)再審檢察建議后目前法院已予以再審改判由房地產(chǎn)公司承擔還款責任。但目前該房地產(chǎn)公司已申請破產(chǎn)銀行作為債權(quán)人的損失已難以挽回。（二）銀行方面的原因銀行貸款業(yè)務操作不規(guī)范、審查不嚴以及內(nèi)部不當激勵機制不當亦是造成假按揭的重要原因而且實踐中還存在許多銀行內(nèi)部操作人員明知假按揭但為占據(jù)個人貸款業(yè)務市場以及存有僥幸心理仍予以辦理。如前段時間剛剛經(jīng)過二審判決的森豪公寓假按揭

8、貸款近16億案。該案中開發(fā)商采用指使、發(fā)動公司職工以個人名義購房公司提供首付款和假收入證據(jù)的形式從中國銀行等三家銀行騙取貸款。職工個人多出于法律意識淡薄或迫于公司壓力提供身份證明、簽訂相關(guān)合同。銀行內(nèi)部職員或出于收受賄賂或為完成業(yè)績明知假按揭而予以放貸。一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司某一資金鏈出現(xiàn)問題銀行貸款的收回便巨大風險。目前該案銀行收回的貸款不到2億損失巨大。目前該案中房地產(chǎn)開發(fā)公司構(gòu)成合同詐騙罪其單位直接負責的主管人員和直接責任人員已受到刑法的追究國有銀行的職員亦因失職受到法律的嚴懲。三、假按揭法律責任分析：從上述案例來看假按揭的法律責任主要體現(xiàn)在以下方面：（一）在民事責任方面關(guān)于假按揭各主體應承

9、擔的法律責任需要考察銀行是否明知系假按揭及相關(guān)合同中簽名的真實性。如果是開發(fā)商通過偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，借款合同無效，應由開發(fā)商承擔全部的還款責任。如果是開發(fā)商和借款人串通進行“假按揭”的，借款人簽名真實合同的形式要件完備，合同當事人均具備簽訂合同的民事行為能力;合同的內(nèi)容為借貸，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定；但是由于開發(fā)商和借款人簽訂借款合同的真實意圖不在于購買住房，而是幫助開發(fā)商套取銀行信貸資金，因此，開發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中的意思表示并不真實，根據(jù)我國合同法第54條第二款的規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的

10、合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷”。因此在銀行對開發(fā)商和借款人串通“假按揭”毫不知情的情況下，由于開發(fā)商和借款人在簽訂借款合同中存在欺詐，銀行作為受損害方有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)變更或者撤銷，借款合同在效力上屬于效力待定的合同。在銀行行使變更或者撤銷的請求權(quán)之前，借款合同應屬有效，借款人應按照合同的約定清償貸款，并由開發(fā)商承擔連帶保證責任。當然，借款人履行義務后，可以以其并未真正購房，也未使用貸款為由要求開發(fā)商返還貸款。銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協(xié)議時往往會約定由開發(fā)商承擔連帶保證責任或其他責任。如果開發(fā)商脅迫借款人進行假按揭的，由于借款合同中借款人的意思表示不真實，

11、故借款合同應屬無效，由真實借款人即開發(fā)商依法承擔還款責任，前文我院受理的謝某等三人申訴案即屬此種典型。（二）在刑事責任方面對于開發(fā)商，在假按揭中，對于開發(fā)商十分明顯地以非法占有為目的利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構(gòu)貸款應當以合同詐騙罪定罪處罰，前文“森豪公寓”案即為此類案件之典型。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。對于銀行工作人員，如屬國有商業(yè)銀行在發(fā)放個人按揭貸款時,在所有借款人資料和購房合同均系偽造的“假按揭”中, 因未對借款人的主體資格和履約能力進行嚴格審查，導致開發(fā)商得逞的，如果開發(fā)商到期無法還款,也無財產(chǎn)可供執(zhí)行,造成

12、大量銀行貸款無法收回的,貸款銀行的主管人員應構(gòu)成國有企業(yè)人員失職罪。如銀行職員的行為尚不構(gòu)成犯罪但符合金融違法行為處罰辦法第16條所列情形的，貸款銀行和有關(guān)責任人員亦應受到相應的行政處罰。四、假按揭的風險防范如前文所述假按揭的社會危害極大必須采取多種措施加以規(guī)范以維護健康的金融秩序和房地產(chǎn)經(jīng)營秩序。（一）從銀行方面“假按揭”給銀行信貸資產(chǎn)帶來了極大的風險金融部門必須加強對“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行為的發(fā)生其本質(zhì)因素只有兩個一是開發(fā)商的主動行為另一個便是銀行部門的無視甚至慫恿。因此防范“假按揭”要從銀行本身的制度、機制、及法律規(guī)范上進一步健全完善嚴格執(zhí)行并相應的加大打擊力度這樣就會

13、極大地減少按揭中的“假按揭”行為。首先銀行應加強按揭業(yè)務管理強化風險意識?！凹侔唇摇钡拇罅砍霈F(xiàn)與銀行把關(guān)不嚴有直接關(guān)系。因此防范“假按揭”的發(fā)生首先便是銀行自身要積極主動地強化按揭風險意識。銀行部門加強按揭業(yè)務的市場競爭應當通過優(yōu)質(zhì)高效的服務來贏取而不是通過不規(guī)范的手續(xù)制度來獲得。銀行部門要強化并堅決實施按揭環(huán)節(jié)中的各項標準按規(guī)定操作；要加強機構(gòu)的專業(yè)化建設(shè)及銀行工作人員的素質(zhì)和道德建設(shè)對故意忽視“假按揭”職業(yè)道德素質(zhì)低下者應嚴厲追究其責任。其次銀行應充分重視貸前審查、把好貸款審批關(guān)、嚴格貸后管理。如加強對購房者的審查力度如摒除代理購房要求購房者本人前往銀行辦理按揭嚴格審查按揭人的收入水平看其收入是否與其年齡、學歷、職位及單位相符。審查購房者首期付款是否真正由借款人繳付是否是由開發(fā)商代繳。仔細審查購房人的預留的聯(lián)系電話和地址一般“假按揭”會出現(xiàn)雖借款人不一樣但是預留的聯(lián)系電話和地址相同；此外還要注意其約定的還款日期是否相同一般“假按揭”的還款日期相近或同一天（由開發(fā)商統(tǒng)一還款）上述措施對有效防范“假按揭”會起到一定的積極作用。（二）從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和假按揭人方面社會應提倡樹立誠信企業(yè)形象