收益法中土地剩余使用年限價值折現值的計算疑問

1、這是估價群朋友拿出來給大家討論的問題，歡迎發(fā)表意見。收益法中土地剩余使用年限價值折現值的計算疑問請先看如下舉例:評估內容（一）年房地總收益1、月租金2、年房地總收益（二）年房地總費用1、維修費2、管理費3、出租房產的稅率4、保險費5、租金損失費6、租賃中介費（三）年房地純收益（四）資本化率（五）可獲收益年限（年）（六）房地合一收益單價（Vi）(元 / m2)估價人員對周圍同類房地產租賃市場的調查，類似房地產租金水平一般為17.0020.00元/ m 月（含稅），根據估價對象的 特點和實際情況確定其正常月租金水平（含稅）為18元/ m 月月租金X 12個月以下六項之和按房屋重置價格的1.5%一般

2、由承租戶承擔，不予考慮根據相關文件規(guī)定，該區(qū)域的房產出租稅率為0.5元/ m. 月按房屋重置價格的 2%。空置期每年按0.5個月計算按年房地總收益的 2% 十（一）-（二）資本化率采用安全利率加風險調整值法確定，安全利率選用目 前一年期存款年利率 2.25%，風險調整值根據估價對象的情況 （住宅，風險相對較小）以及當地的房地產發(fā)展現狀及前景等因 .素綜合考慮后，確定風險調整系數為則資本化率r為混合結構非生產用房經濟耐用年限為50年，如前述，至估價期日，建筑物剩余經濟耐用年限40年，土地剩余使用年期為 67年。根據規(guī)范二者之間取其短者，即取收益年限n=40年。V1 =a/R x 1 -1/(1+

3、R) nV2=Px 1 -（1+r） -27/1-（1+r）-70 - （1+r） 40,在建筑物經濟耐用年限屆滿后，土地尚有27年的收益年限。（七）土地剩余年限折現值（V2）307.70完整出讓年期的土地現值（P）:估價對象位于B1區(qū)，根據廈府 200579號，住宅基準樓面地價為 1800元/ m,估價對象容積 率=建筑面積/ 土地分攤面積=82.38 m /25.14 m =3.28，則容積率修正系數=-0.03333 x 3.28+1.09999=0.99，容積率修正后的樓面地價1782元/ m。率2.25%為安全利率，再加上 1%勺風險系數，則資本化率為3.25%。(八)評估單價(V)

4、v=V1+V2=(六)+(七)并取整這個案例中，土地剩余使用年限的折現值公式想表達的意思是：先求出建筑物經濟耐用年限期滿后的剩余27年土地價值的時點價值(該時點應為第40年年末)，再從第40年年末折現 回估價時點即為剩余土地使用年期價值的折現值。以現金流量圖表示如下：04067 年V27按我原來想表達的意思：272770V =PX1-(1+r)" /1-(1+r) 是剩余的27年土地價值在第 40年年末的時點價值，而V2=PX 1 -(1+r) -27/1-(1+r)-70 - (1+r) 40就是我們求取的價值了。但是，這里有一個問題，如果沒有任何前提，我們只看這個公式本身，我們會

5、發(fā)現，公式的前半部分PX1-(1+r)-27/i-(i+r) -70的現金流量圖正常應該是如下表示：02767 年V27也就是說，公式的前半部分這時候就成了自估價時點起27年的土地價值的時點價值計算，在這種情況下，再考慮后半部分的折現就成了一個謬誤或者笑話。因此請大家對問題予以討論，給出一個合理的解決及相應的理論依據。博姐意見: :題發(fā)給我，我也有一大堆問題，我不知道這個案例的評估目的是什么？物業(yè)到底是一個什么樣的狀況？為什么要采用這種評估方法？問起涓兒，涓兒讓我就上述評估方法進行探討，我想就純理論地說說我的看法：從上述看，評估人員因為使用了建筑物的耐用年限，因為住宅法定最高年限是70年，所以

6、就會出現土地剩余使用年限大于建筑物耐用年限的情況。做法一：不考慮土地剩余使用年限，按計提折舊的方法 , 也就是在建筑物使用壽命結束后可 以重新復制。做法二： 用市場比較法或基準地價修正法分別計算 40 年和 67 年的土地使用權價格， 兩者相 減即為剩余 27 年的土地價值。也許很多人會疑問，為什么不再進行折現呢？原因很簡單，當我們用年限進行修正時V = VN (1-1/(1+r)Am)/(1-1/(1+r)An),我們已經將以后幾十年的土地收益金折現到目前了，不需要再進行折現。也就是說我們算的就是40 年的現值和 67年的現值，其中 67 年的現值中包含了 27 年的折現值。我們不用考慮 4

7、0 年后土地收益金的變化， 因為你現在交的本就是 70 年的出讓金， 在建筑物 壽命結束時土地可繼續(xù)使用，至于你想把剩余年限出售，那是另一回事了。一點拙見，歡迎大家指正。同意博姐的二個方案(其實也是規(guī)范中的要求)。但是，貼現問題需要討論。計算如下：數軸表示：0 3 43 70估價時點方法一第一步：該地塊是 70年使用期的住宅用地，已使用 3年，故先求出 67 年的樓面價格。由 P=A/r1-(1+r) -70得 A=64.8243-67P67= A/r1-(1+r) -67=1760.60第二步：求第 43年，即使用 40 年的土地樓面價格。-40P40= A/r1-(1+r) -40=1439.65第三步：求剩余 27 年的土地樓面價格。P27=1760.60-1439.65=320.95方法二直接應用公式：P27=PX( 1+r) 70-27(i+r)27_i/(i+r)70-i/(i+r)40=1782 X 0.64733 /(1+r)=1153.54 /(1+r)40貼現后得：P27=320