建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項目管理模式

1、建設(shè)工程的代建制度是國際上通常采用的一種工程項目管理模式。在我國，“代建制”是指政府投資主管部門對政府投資基本建設(shè)項目，按照建設(shè)（使用）單位提出的使用與功能要求，采用招投標(biāo)方式選定專業(yè)工程項目管理單位（代建人），委托其進行項目建設(shè)，建成竣工驗收后移交給建設(shè)（使用）單位的項目管理制度。在各省市大力推行代建制度的同時，由于國家還沒有統(tǒng)一的關(guān)于代建制的管理辦法或法規(guī)，根據(jù)各省、市的政府投資省屬非經(jīng)營性項目代建管理辦法一般規(guī)定，代建機構(gòu)一般必須具備以下條件：（1）具有獨立的事業(yè)或企業(yè)法人資格；（2）具有與從事項目建設(shè)管理相匹配的組織機構(gòu)、管理能力、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員；（3）具有與代建項目規(guī)模相應(yīng)的

2、設(shè)計、監(jiān)理、工程咨詢、施工總承包、房地產(chǎn)開發(fā)一項或多項資質(zhì)；（4）具有與開展項目代建工作相適應(yīng)的資產(chǎn)。由于在項目建設(shè)中代建人具有法人地位，擁有法人的權(quán)利，同時承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。選擇什么類型或選擇具有什么資質(zhì)類別的法人機構(gòu)來作代建機構(gòu)，現(xiàn)在還沒有統(tǒng)一的認(rèn)識和相關(guān)的政策規(guī)定。按照國家目前可從事類似代建工作的法人機構(gòu)來看，基本上分為三大類：一是管理咨詢類公司。包括項目管理公司、工程監(jiān)理咨詢、造價管理、招標(biāo)公司、具有咨詢資質(zhì)的設(shè)計院等；二是工程施工總包類公司。例如，施工總包單位；三是房地產(chǎn)開發(fā)公司、投融資公司等。那么，在具體的項目代建單位發(fā)包過程中，選擇什么樣的代建單位是發(fā)包人直接面臨的問題。如何選擇代

3、建機構(gòu)，要結(jié)合政府投資項目的特點考慮，首先以滿足使用人的合理需求為目的，兼顧資金來源、償還及管理，綜合各項因素使投資和建設(shè)的風(fēng)險降到最小。同時，應(yīng)充分考慮目前代建單位根據(jù)代建合同需承擔(dān)的工作內(nèi)容和主要職責(zé)?，F(xiàn)階段代建單位的工作內(nèi)容和主要職責(zé)主要分為項目建設(shè)前期階段、項目的實施階段以及項目竣工驗收階段：（1）項目建設(shè)前期階段，依據(jù)批準(zhǔn)的項目建議書組織開展項目可行性研究報告編制及報批工作；組織開展工程勘察、設(shè)計等招標(biāo)工作，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報省代建項目管理部門備案；組織開展項目初步設(shè)計及概算的編制及報批工作；辦理計劃、規(guī)劃、土地、拆遷、施工、環(huán)保、消防、水電、園林、綠化和市政等有關(guān)報批

4、手續(xù)；（2）項目的實施階段，組織施工圖設(shè)計文件的編制及報審工作；組織工程施工、監(jiān)理和設(shè)備、材料采購招標(biāo)，并將招標(biāo)、投標(biāo)情況和中標(biāo)通知書報省代建項目管理部門備案；負(fù)責(zé)工程合同的洽談與簽訂；編制項目年度投資計劃和年度基建支出預(yù)算，報送省代建項目管理部門和使用單位；向省建設(shè)行政主管等有關(guān)主管部門報告工程質(zhì)量安全情況；（3）竣工驗收交付階段，組織工程中間驗收和竣工驗收，并將驗收結(jié)果報告省代建項目管理部門；編制項目竣工財務(wù)決算報告，經(jīng)省代建項目管理部門審查后報省財政部門審批。負(fù)責(zé)將項目竣工及有關(guān)項目建設(shè)的技術(shù)資料完整地整理匯編移交，并按批準(zhǔn)的資產(chǎn)價值向使用單位辦理資產(chǎn)交付手續(xù)。隨著國家投資體制改革的進行

5、，現(xiàn)階段以房地產(chǎn)企業(yè)公司作為代建機構(gòu)比其他企業(yè)具有優(yōu)勢，更為可行。1、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的組織優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立運營的企業(yè)，有自己完整的企業(yè)組織機構(gòu)，最重要的是其組織機構(gòu)的職能同同代建人的工作內(nèi)容和主要職責(zé)基本相吻合。房地產(chǎn)企業(yè)除了領(lǐng)導(dǎo)者外，會設(shè)立前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、預(yù)算合同、物資采購、工程管理、法規(guī)財務(wù)、營銷等職能部門，這些職能部門恰好同代建人在項目建設(shè)前期階段、項目的實施階段以及竣工驗收交付階段各專項工作相匹配，各部門人員各自對自己承擔(dān)的項目建設(shè)角色相對應(yīng)，在承擔(dān)代建項目時不存在角色轉(zhuǎn)換，更加便捷地開展各項工作。并且，在現(xiàn)階段成熟的房地產(chǎn)企業(yè)均采取項目管理制度，在實行代建項目的管理過

6、程中，不需要調(diào)整自己的原有組織機構(gòu)，而僅僅利用現(xiàn)有組織模式，根據(jù)承擔(dān)代建項目的具體情況成立一個新的項目管理部即可。2、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個資金密集型和技術(shù)密集型行業(yè)。首先，在其自身發(fā)展的過程中，聚集了從事策劃、項目管理、工程技術(shù)、預(yù)決算、合同管理、財務(wù)、法律等各方面的專業(yè)人才。這些專業(yè)人員在項目代建實施的不同階段，發(fā)揮各自的作用。工程前期：對規(guī)劃方案從實施可行性方面提出意見，參與勘測、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的招標(biāo)工作并從技術(shù)和施工角度把關(guān)，協(xié)助工程安質(zhì)監(jiān)的報批工作；工程實施階段：主持各類施工技術(shù)專題方案會議，各類施工階段性驗收，配合各專業(yè)分包的招標(biāo)，主持日常生產(chǎn)例會

7、，協(xié)調(diào)各參建商及后期配套單位關(guān)系，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項指令；后期服務(wù)階段：支持各類專業(yè)驗收、竣工驗收、資料的交驗、房屋交驗及交房后維修服務(wù)等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過程中會進行不斷的技術(shù)創(chuàng)新工作。為適應(yīng)市場競爭需求，在推動其產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代的同時，對新技術(shù)、新材料、新工藝等會廣泛的關(guān)注和采納，有的已經(jīng)形成了自己的專利技術(shù)。這些已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)自己產(chǎn)品中應(yīng)用的成熟技術(shù)，會在其承擔(dān)的代建項目中成功的復(fù)制而不再需要論證和檢驗。另外，基于市場競爭的需要，大型的房地產(chǎn)企業(yè)會有自己的設(shè)計院和監(jiān)理公司，加大了房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的技術(shù)優(yōu)勢。3、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢雖然作為代建人不需要雄厚的資金作

8、為必要的條件，但從履約能力和抗風(fēng)險能力考慮，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的資金優(yōu)勢是其他企業(yè)作為代建人所不具有的。目前，大多數(shù)代建項目為降低自身的風(fēng)險，要求代建人提供履約保證金，而相關(guān)政策制定的履約保證金數(shù)額偏高。如按照北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法規(guī)定，代建單位需在項目代建合同生效前，提供工程概算10%30%的銀行履約保函。即使按10%的低限，一個1億元的項目代建人就要提供1，000萬元履約保函。而如果這個項目出現(xiàn)一些問題，這對監(jiān)理單位、項目管理公司、設(shè)計單位作為代建人的影響更將是致命的。另外，一旦代建項目出現(xiàn)資金困難，房地產(chǎn)公司可以和出資單位協(xié)商，把代建項目直接轉(zhuǎn)換為BT項目，這樣政府僅需在

9、支付既定代建額后另外支付代建單位的投資利息，保證了代建項目的正常交付使用，降低了代建項目的風(fēng)險。4、房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的管理優(yōu)勢主要體現(xiàn)在項目管理、資金管理、風(fēng)險管理等方面。房地產(chǎn)代建項目管理是工程項目管理的一個分類，是代建項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對代建項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理。在代建項目中，由于項目本身的復(fù)雜性和龐大性，它往往涉及到許多專業(yè)部門，不僅僅是項目代建單位及項目投資單位，更多的會涉及到政府各職能部門、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等。在項目的建設(shè)過程中，各參與者及其工作任務(wù)共同構(gòu)成了代建項目管理的完整體系。房地產(chǎn)

10、公司在代建項目管理過程中，可以按照原有開發(fā)過程中的項目管理模式，對自己代建項目進行管理，由于代建項目管理是全過程、全方位的，包括項目實施階段的各個環(huán)節(jié)，主要有：組織協(xié)調(diào)，合同管理，信息管理，投資、質(zhì)量、進度三大目標(biāo)控制，人們把它通俗地概括為“一協(xié)調(diào)、二管理、三控制”或“三控制、二管理、一協(xié)調(diào)”。房地產(chǎn)公司在自己開發(fā)項目建設(shè)過程中積累了一套成功的包括前期開發(fā)工作、招投標(biāo)（確定設(shè)計、監(jiān)理、施工單位）、合同管理、進度造價質(zhì)量控制、竣工驗交等完整的經(jīng)驗，可以直接應(yīng)用于代建項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目本身是一種資金密集的管理項目，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動中，資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產(chǎn)，資金管理更

11、是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在對資金的管理使用上有著其他代建企業(yè)不具備的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)大都有自己的資金預(yù)算管理制度、資金風(fēng)險管理措施、資金的監(jiān)督管理辦法等，因此政府投資的決策者把項目交給房地產(chǎn)企業(yè)代建應(yīng)該是最為放心的。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的進程中，每個企業(yè)在經(jīng)營中都有發(fā)生風(fēng)險的可能性。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)常會遇到的風(fēng)險主要有：政策風(fēng)險，指因政府法律、法規(guī)、政策、規(guī)劃的變動，稅率、利率變化或行業(yè)專項整治帶來的風(fēng)險；由于市場因素變化導(dǎo)致的風(fēng)險；資金鏈風(fēng)險；人事風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始前期，就要為每個已經(jīng)識別的風(fēng)險做好“準(zhǔn)備”。這些風(fēng)險的準(zhǔn)備包括制度、人力、資金上的準(zhǔn)備。在制度

12、上，要建立風(fēng)險管理體系，制定風(fēng)險管理流程，落實到崗位，并做好風(fēng)險預(yù)算。在完善風(fēng)險管理措施、提高企業(yè)抗風(fēng)險能力方面，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都能夠做到提高風(fēng)險意識，將風(fēng)險管理納入企業(yè)的經(jīng)營管理之中，為了使風(fēng)險管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理機構(gòu)，建立科學(xué)的風(fēng)險管理機制。這些管理體制和機制以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)活動中取得的經(jīng)驗均可以提高其代建項目的抗風(fēng)險能力。綜上所述，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建單位具有明顯的比較優(yōu)勢。由于專業(yè)的項目公司正在處于培育成長階段，其資金管理、項目管理、技術(shù)管理等各方面還需完善和發(fā)展；監(jiān)理單位、工程咨詢企業(yè)等作為代建企業(yè)雖然具有一定的技術(shù)優(yōu)勢和施工階段的現(xiàn)場

13、管理經(jīng)驗，但其對于資金管理、項目的前期管理、竣工驗交等缺乏經(jīng)驗；設(shè)計單位作為代建者，更具有項目管理的局限性，其對項目的資金管理、施工現(xiàn)場的技術(shù)管理、項目的前期管理、項目的竣工驗收交付等都沒有成功經(jīng)驗，并且從資金的保障等方面，無論設(shè)計單位、還是監(jiān)理單位、咨詢企業(yè)等均沒有可靠的資金擔(dān)保來源；施工總承包方作為代建單位，容易給人造成既是代建人又是承包方的誤解，并且在實際實施過程中如何進行其角色的轉(zhuǎn)換是至為重要也是最為困難的，并且施工方作為代建人對代建項目的前期管理、組織委托設(shè)計、監(jiān)理、施工等方面的能力有待檢驗；投資公司作為代建單位的不足之處更為明顯，其除了有資金優(yōu)勢外，并不具備作為代建人的技術(shù)管理能力

14、、項目管理能力以及前期工作能力。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人雖然具有比較優(yōu)勢，但影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)代建工作的因素仍然不少，主要集中在以下方面：（1）代建費用低，缺乏有效的激勵機制，代建企業(yè)收益難以同風(fēng)險匹配是最突出的問題；（2）代建單位的法律地位不明確，由于國家層面沒有相應(yīng)的代建制度或法律法規(guī)，在各省市制定的代建管理辦法中，有的地方管理辦法中根本沒有允許房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人；（3）服務(wù)觀念有待改善，對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有開發(fā)項目，房地產(chǎn)企業(yè)有自由的開發(fā)自主空間，但對于代建項目，應(yīng)加強服務(wù)意識；（4）使用人及代建項目管理機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存在偏見，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是一個投資企業(yè)，缺乏管理項目的能力；（5）房地產(chǎn)企業(yè)作為代建人的自身缺陷。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的范圍基本上為民用及商業(yè)的房屋建筑工程，對政府資金所投資的水利、電力、公路、鐵路、隧道等專業(yè)范圍不太