物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件

1、物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)前言前言l 現(xiàn)結(jié)合蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例自2016年7月1日實(shí)施以來(lái)所遇到的具體問(wèn)題，給大家作一次關(guān)于“物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)”的講解。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)的法律定義物業(yè)服務(wù)的法律定義：l物業(yè)服務(wù)條例第二條規(guī)定：本條例所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 概論部分物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循的（物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循的（六六個(gè)）基本法律原則個(gè)）基本法律原則：l公平、公開(kāi)、

2、合理；l以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利與業(yè)主物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；）l業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)相結(jié)合；例：中華人民共和國(guó)物權(quán)法第八十三條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失”。上述規(guī)定將為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)維權(quán)訴訟提供法律依據(jù)，

3、避免了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的直接對(duì)立沖突，體現(xiàn)了業(yè)主自治自律原則。l保證物業(yè)正常運(yùn)作與安全合理使用；l維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益；比如，不同物業(yè)所有權(quán)人在行使自己的所有權(quán)時(shí)，應(yīng)尊重他人的相鄰權(quán)，不得妨礙他人的安全和便利。又如，所有權(quán)人在共同享有對(duì)過(guò)道、樓梯、停車(chē)場(chǎng)、屋頂?shù)裙矆?chǎng)所和共用設(shè)施的權(quán)利時(shí)，其行使所有權(quán)的方式要注意對(duì)他方利益的影響。l政府的適度干預(yù)與推動(dòng)引動(dòng)。譬如蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。保障性住房、房改房、國(guó)家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)?！备耪摬糠治飿I(yè)服

4、務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體l業(yè)主（房屋所有權(quán)人；通過(guò)買(mǎi)賣(mài)且已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的人，即因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更登記的人）。蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第八條：“ 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！眑業(yè)主委員會(huì)：（業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成）l物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合

5、同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。l建設(shè)單位：即有關(guān)物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位。概論部分物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件物業(yè)服務(wù)中的幾個(gè)關(guān)鍵文件l物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同（是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，具有過(guò)渡性）。l管理規(guī)約（業(yè)主共同制定的規(guī)范、區(qū)分其享有所有權(quán)的建筑物或者建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的法律文件）或臨時(shí)管理規(guī)約（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位制定的管理規(guī)約）。l其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）。概論部分物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的法律效力的法律效力l建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委

6、員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。l l 案例：李先生住在某小區(qū)一幢高層公寓的三樓。由于樓層低，李先生平時(shí)極少乘電梯，可電梯費(fèi)卻要照交不誤。李先生向物業(yè)管理公司提出，自己以后不再使用電梯，也不要交電梯費(fèi)，物業(yè)公司予以拒絕。李先生有些想不通：我不乘坐電梯，就不會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，為什么還必須繳納電梯費(fèi)。l 點(diǎn)評(píng)：物權(quán)法第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！彪娞葙M(fèi)不僅僅是乘坐電梯的費(fèi)用，還包括因日常維護(hù)等產(chǎn)生的費(fèi)用，李先生作為業(yè)主之一，對(duì)電梯享有共

7、有和共同管理的權(quán)利，同時(shí)必須承擔(dān)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。以“不乘坐電梯”這種放棄權(quán)利的形式，不履行交費(fèi)義務(wù)，是不符合物權(quán)法規(guī)定的。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無(wú)效的情形判定物業(yè)服務(wù)合同或合同條款無(wú)效的情形（5種）種）l違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定；l主體不合法（如物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有依法取得相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的）；l物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；l物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任（如：同一小區(qū)、同一類(lèi)型物業(yè)、同樣的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同）、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；l合同法規(guī)定的

8、其他合同無(wú)效情形（如：采用欺詐、脅迫的手段且損害國(guó)家利益）。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（3方面）方面）（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè) 服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 （二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)

9、違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。 附：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)范圍：1、物業(yè)管理費(fèi) 或 物業(yè)服務(wù)費(fèi)；2、裝修管理費(fèi)；3、裝修押金（需退還）；4、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)；5、公共設(shè)備設(shè)施能源公攤（指未計(jì)算在物業(yè)費(fèi)中的設(shè)備設(shè)施能源費(fèi)）；6、特約服務(wù)費(fèi)（一般指為住戶(hù)修理戶(hù)內(nèi)自用的設(shè)備設(shè)施，如疏通下水，維修水龍頭、更換電燈泡等等）7、代理服務(wù)費(fèi)（如代業(yè)主出租房屋、代業(yè)主聘請(qǐng)小時(shí)工等等）；8、機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理費(fèi)；9、機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位租金（非業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，如地下車(chē)庫(kù)、專(zhuān)用停車(chē)樓等等）10、非機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理

10、費(fèi)（必須有專(zhuān)門(mén)的停放非機(jī)動(dòng)車(chē)的場(chǎng)地，且有專(zhuān)人看守）11、其它服務(wù)費(fèi)（指不屬于物業(yè)公共服務(wù)業(yè)務(wù)之內(nèi)，由物業(yè)公司和業(yè)主自行約定的其它服務(wù)，比如業(yè)主室內(nèi)保潔開(kāi)荒等）物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)應(yīng)注意：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)應(yīng)注意：l 蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條規(guī)定：“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：l (一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;l (二)設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);l (三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng);l (四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝

11、修材料;l (五)提高利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);l (六)其他與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任（2個(gè)方面）個(gè)方面）l業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 l經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院

12、不予支持。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式：物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式：l蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書(shū)面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示或者提交社會(huì)征信機(jī)關(guān)記入個(gè)人誠(chéng)信檔案等方式，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由經(jīng)催交仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。l總結(jié)：1、書(shū)面催交；2、在本物業(yè)管理區(qū)域公示；3提交社會(huì)征信機(jī)關(guān)記入個(gè)人誠(chéng)信檔案；4申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。l注：物業(yè)不能采取斷水、斷電的方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物

13、業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對(duì)性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)公司的等級(jí)：物業(yè)公司的等級(jí)：l根據(jù)國(guó)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)公司分三個(gè)等級(jí)：l一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目；l二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。l三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

14、可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn) 03年11月13日物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。”l蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定：“ 物業(yè)交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)?！眑總結(jié)：業(yè)主是否交納物業(yè)費(fèi)以物業(yè)是否交付給業(yè)主為前提，而不是以業(yè)主是否入住為

15、前提。思考思考空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)承租人承租人、借用人借用人及及其其他物業(yè)使用人他物業(yè)使用人的法律效力的法律效力l因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。l 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同終止后的服務(wù)行為的有效性物業(yè)服務(wù)合同終止后的服

16、務(wù)行為的有效性l物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。l總結(jié)：物業(yè)費(fèi)以物業(yè)服務(wù)合同的存在為前提而不是以提供物業(yè)服務(wù)為前提。 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義建筑物區(qū)分所有權(quán)的定義l建筑物專(zhuān)有部分范圍：房屋、車(chē)位、攤位、規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等。專(zhuān)有部分具備三個(gè)特點(diǎn)：構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。l建筑物共有部分：除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人

17、的綠地三種情形外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，均屬于業(yè)主共有。實(shí)踐中，還包括小區(qū)的排水系統(tǒng)、配電房、天然氣管道、小區(qū)出入口、路燈、溝渠、圍墻、電梯、水箱等，住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、電梯井、樓梯間、垃圾道、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半都認(rèn)定為業(yè)主共有。l探討：目前很多小區(qū)的走廊外墻、電梯間均刊登了廣告，這部分收益如何處理？l走廊外墻及電梯間的部分屬于業(yè)主共有，占用共有部分所得的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，如果業(yè)主與開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理公司協(xié)商不成，我們可以向人民法院起訴

18、，請(qǐng)求排除妨礙、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失，例如本案例，業(yè)主還可以請(qǐng)求物業(yè)管理公司扣除了合理的管理成本之后所得收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金或者業(yè)主共同決定的其他用途。建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有的權(quán)利：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有的權(quán)利： （一）占有；（一）占有； （二）使用；（二）使用； （三）收益；（三）收益； （四）處分。（四）處分。建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分行使權(quán)利的業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分行使權(quán)利的合法性規(guī)定合法性規(guī)定:物權(quán)法物權(quán)法71條：業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他條：業(yè)主行使權(quán)利不得危

19、及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益業(yè)主的合法權(quán)益 。l應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。l“住改商住改商”應(yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利應(yīng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。害關(guān)系的業(yè)主同意。蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十四條： 業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房(含開(kāi)網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)(含開(kāi)網(wǎng)店)，工商行政管理部門(mén)不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。臨街住戶(hù)，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。l新司

20、法解釋?zhuān)盒滤痉ń忉專(zhuān)簶I(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。法權(quán)益的除外。（如：（如： 在屋頂上安裝太陽(yáng)能的行為則是為了滿(mǎn)足對(duì)其住宅專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，但如果管理規(guī)約已禁止此行為，則業(yè)主應(yīng)遵守）。 建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)共有權(quán)共有權(quán)的行使：的行使： 蘭州市

21、物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定：蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定：“ 物業(yè)使用中禁止下列行為：物業(yè)使用中禁止下列行為： ( (一一) )損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途; ; ( (二二) )侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途; ; ( (三三) )將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生

22、間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室( (廳廳) )、書(shū)、書(shū)房和廚房的上方房和廚房的上方; ; ( (四四) )損害、占用、堵塞、封閉燃?xì)夤艿兰捌渌艿涝O(shè)施，影響公共安全損害、占用、堵塞、封閉燃?xì)夤艿兰捌渌艿涝O(shè)施，影響公共安全; ; ( (五五) )違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物; ; ( (六六) )違法挖掘房屋地下空間違法挖掘房屋地下空間; ; ( (七七) )擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施擅自占用綠地，損毀樹(shù)木、綠化設(shè)施; ; ( (八八) )隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往

23、樓下拋棄物品; ; ( (九九) )將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活; ; ( (十十) )違反有關(guān)法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活違反有關(guān)法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活; ; ( (十一十一) )排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲; ; ( (十二十二) )存放超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)存放超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);

24、; ( (十三十三) )損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地?fù)p壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地; ; ( (十四十四) )法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)案例分析案例分析l甲乙分別購(gòu)買(mǎi)某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開(kāi)便利店而將甲乙分別購(gòu)買(mǎi)某商品樓的一樓和二樓。甲為在一樓開(kāi)便利店而將廚房挪至陽(yáng)臺(tái)處，同時(shí)將上下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見(jiàn)到后廚房挪至陽(yáng)臺(tái)處，同時(shí)將上下水和煤氣管道進(jìn)行改造。乙見(jiàn)到后認(rèn)為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱認(rèn)

25、為不妥，甲不予理睬。后甲裝修完畢，并在二樓外墻裝一燈箱招牌醒目。商店開(kāi)業(yè)后，由于管道問(wèn)題，二樓下水堵塞，并且燈招牌醒目。商店開(kāi)業(yè)后，由于管道問(wèn)題，二樓下水堵塞，并且燈箱影響二樓休息。箱影響二樓休息。l問(wèn)題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？問(wèn)題：甲是否可以隨意改造管道和安裝燈箱？ l 蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條：蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條：“ 物業(yè)使用中禁止下列行為：物業(yè)使用中禁止下列行為： (一一)損壞、拆改房屋損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途擅自改變房屋用途;. (三三)將無(wú)防水要求的房間或者將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改

26、為衛(wèi)生間、廚房，陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳廳)、書(shū)房和廚房的上、書(shū)房和廚房的上方方;”l建筑物的外墻面屬于共有部分建筑物的外墻面屬于共有部分,蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條:“ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)： (一一)改變物業(yè)共用部改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途; (二二)設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn); (三三)許可或者默許他人利用共用部

27、位、共用許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng);.”建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸誰(shuí)（誰(shuí)（ 3種情形）？種情形）？l第一種情形：l停車(chē)場(chǎng)在小區(qū)房屋銷(xiāo)售時(shí)未按公建面積公攤，停車(chē)場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱(chēng)產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，此時(shí)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)受到法律保護(hù)。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)停車(chē)位享有該停車(chē)位的專(zhuān)有權(quán)。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸誰(shuí)（誰(shuí)（ 3種情形）？種情形）？

28、l第二種情形：l開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車(chē)場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位使用權(quán)的話(huà)，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位的使用權(quán)。l 蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十一條：” 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有。該項(xiàng)收益可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)

29、備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸小區(qū)停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)（收益權(quán)）到底歸誰(shuí)（誰(shuí)（ 3種情形）種情形）l第三種情形：l地下停車(chē)場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。人民防空法第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)人防工程改建為停車(chē)場(chǎng)的收益權(quán)歸誰(shuí)人防工程改建為停車(chē)場(chǎng)的收益權(quán)歸誰(shuí)？（兩種情況）？（兩種情況）l中華人民共和國(guó)人民防空法第五條則明確規(guī)定“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”原則。城市住宅小區(qū)人防工程地下停車(chē)場(chǎng)開(kāi)始由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理及收益自然應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商享有。但當(dāng)小區(qū)住宅完成出售并向業(yè)主交付使用后，人