注冊物業(yè)管理經(jīng)營與管理要點(diǎn)

1、第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理概念一、無業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵1、物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象1、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。主要包括寫字樓、零售業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。2、國外通常將寫字樓分為

2、甲、乙、丙三個等級。甲級：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境；建筑物物理狀況優(yōu)良；建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求。乙級：具有良好的地理位置和交通環(huán)境；建筑物物理狀況良好；建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求。丙級：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求。3、從租戶在尋租或續(xù)租寫字樓時(shí)考慮的因素出發(fā)，對寫字樓分類一般考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。4、零售物業(yè)的分類方式主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。零售商業(yè)物業(yè)

3、通常分為以下六個類型：1) 區(qū)域購物中心：規(guī)模巨大；建筑面積在10萬M以上；有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200KM2) 市級購物中心：建筑規(guī)模一般在3萬M2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億人民幣以上，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。3) 地區(qū)購物商場：建筑規(guī)模一般在1-3萬M2以上，服務(wù)人口在10-30萬人之間，年?duì)I業(yè)額在1-5億人民幣之間。4) 居住區(qū)商場5) 鄰里服務(wù)性商店6) 特色商店5、別墅：除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性。6、酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：1) 服務(wù)對象不同2) 地理位置不同3) 服務(wù)內(nèi)容不同4) 建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營管

4、理服務(wù)的目標(biāo)1、物也經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶的正常使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值及未來發(fā)展?jié)摿?。這里所說的物業(yè)業(yè)主及包括直接持有物也產(chǎn)權(quán)企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)1、物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。2、公司是指依法定程序設(shè)立的，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。3、作為公司，一般具有以下個特征：1) 依有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊2) 以營利為目的3) 具有法人資格4) 是經(jīng)濟(jì)組織3、物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一

5、、物業(yè)經(jīng)營管理的層次1、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資四個層次。2、物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對于居住型物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系1、資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司需要考察資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值。三、物業(yè)經(jīng)營管理中

6、的戰(zhàn)略性工作1、確定戰(zhàn)略2、確定標(biāo)準(zhǔn)3、構(gòu)建信息基礎(chǔ)4、決策分析：投資決策主要取決于兩個因素：預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。5、進(jìn)行資產(chǎn)組合第二章房地產(chǎn)投資及區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。二、房地產(chǎn)投資的形式1、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。2、直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的職業(yè)投資兩種型式。3、間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。三、房地產(chǎn)投資的特性1、位置固定或不可

7、移動性2、壽命周期長：房地產(chǎn)的壽命可分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和經(jīng)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般比經(jīng)濟(jì)壽命長的多。3、適應(yīng)性較差：對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。4、各異性5、政策影響性6、專業(yè)管理依賴性7、相互影響性四、房地產(chǎn)投資的利弊1、房地產(chǎn)投資之利1) 相對較高的收益水平2) 能夠得到稅收方面的好處3) 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4) 能夠抵消通

8、貨膨脹的影響5) 提高投資者的資信水平2、房地產(chǎn)投資之弊1) 流動性差2) 投資數(shù)額巨大3) 投資回收期長4) 需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念1、風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益的可能性的大小。2、當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱為投資有增加收益的潛力。而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。二、風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個別風(fēng)險(xiǎn)1、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：1) 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2) 市場供求風(fēng)險(xiǎn)3) 周期風(fēng)險(xiǎn)4) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)5) 利率風(fēng)險(xiǎn)6) 政策風(fēng)險(xiǎn)7) 政治風(fēng)險(xiǎn)8) 或然損失風(fēng)險(xiǎn)2、個別風(fēng)險(xiǎn)包括1) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2) 未來

9、經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)3) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4) 比較風(fēng)險(xiǎn)：比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。5) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)6) 持有期風(fēng)險(xiǎn)三、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響1、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第三節(jié)方地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義1、房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位、區(qū)位還是區(qū)位”二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求1、居住物業(yè)1) 市政共用和公建配套設(shè)施完備的程度2) 公共交通便捷程度3) 環(huán)境因素4) 居民人口與收入2、影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：1

10、) 與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度2) 周圍土地利用情況和環(huán)境3) 易接近性喜好和偏好及購買能力分析。3、零售業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié)投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量1、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上的實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差成為凈現(xiàn)金流量。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量1、有效毛收入：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等同于物業(yè)內(nèi)

11、部可出租面積與最可能的租金水平的乘積?？罩煤褪兆鈸p失：空置的面積不能產(chǎn)生租金收入和租出的面積沒有收到租金。2、凈運(yùn)營收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是處抵押貸款還本付息外物業(yè)所發(fā)生的所有費(fèi)用。3、稅金：我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：1） 經(jīng)營稅金及附加2） 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3） 企業(yè)所得稅第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、資金時(shí)間及價(jià)值1、同樣的金額數(shù)量在不同的時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同的時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別成為資金的時(shí)間價(jià)值。2、從投資的角度看，資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于：投資利潤、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素。3、銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的

12、表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。二、利息與利率1、貸款利息是指占用資金所付出的代價(jià)（貸款）或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償（存款）2、單利計(jì)息：利息不生利息；（儲蓄存款、國庫券）復(fù)利計(jì)息：利息再生利息。（房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房抵押貸款）第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)1、設(shè)備更新源于設(shè)備磨損，磨損分為有形磨損和無形磨損：有形磨損包括：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的磨損及閑置（自然力）產(chǎn)生的磨損無形磨損包括：工藝改造：生產(chǎn)制造工藝改造，勞動生產(chǎn)率提高，設(shè)備的生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致的設(shè)備市場價(jià)格降低。更新?lián)Q代：由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)更先進(jìn)，技術(shù)更完善，生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的設(shè)備，從而使原有設(shè)備

13、在技術(shù)上顯得陳舊、落后。2、設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是維修，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償時(shí)更換。3、技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長短主要取決于無形磨損的速度。技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。4、更新設(shè)備會產(chǎn)生沉沒成本，沉沒成本等于就設(shè)備帳面的價(jià)值（原值減折舊累計(jì)）減去其當(dāng)前市場價(jià)值（殘值）后的差值。二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定1、經(jīng)濟(jì)壽命的確定方法包括：靜態(tài)計(jì)算方法（不考慮資金的時(shí)間價(jià)值），動態(tài)計(jì)算方法（考慮資金的時(shí)間價(jià)值）。第四節(jié)房地產(chǎn)投資產(chǎn)物評價(jià)指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)

14、1、房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系1、房地產(chǎn)投資分析的目的是考察房地產(chǎn)投資的盈利能力和清償能力。三、盈利指標(biāo)的計(jì)算方法包括：動態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)四、清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法1、資產(chǎn)負(fù)債率：加七門通士負(fù)債計(jì)資於負(fù)債率二X100%貫產(chǎn)合計(jì)第四章收益性物業(yè)價(jià)值評估第一節(jié)收益物業(yè)的概念1、物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。收益性是指能夠直接產(chǎn)生租賃收入或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)工廠(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。2、影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素最終

15、表現(xiàn)在未來能夠帶來的收益。3、對于未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于以下3個因素：1) 未來凈收益的大小2) 獲得凈收益起的長短3) 獲得凈收益的可靠性第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件1、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人物業(yè)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物。二、物業(yè)價(jià)格形成的條件1、物業(yè)要有價(jià)格與其它任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性、和有效需求。有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要。稀缺性：指物品的數(shù)量沒有多到是每個人都可以隨心所欲地得到它。有效需求：指對物品的有支付能力支持的需要。三、物業(yè)價(jià)格的特征1、物業(yè)價(jià)格與一般商品價(jià)格的

16、共同之處是：1) 都是價(jià)格，用貨幣來表示2) 都有波動，受供求因素的影響3) 都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)價(jià)高、劣質(zhì)價(jià)底。2、物業(yè)價(jià)格與一般商品的不同之處，其主要有以下五個特征：1) 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大2) 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格3) 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。4) 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長5） 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個別因素的影響第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值1、沒有使用價(jià)值的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價(jià)值。使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。二、投資價(jià)值（主觀

17、的）和市場價(jià)值（客觀的）1、某一物業(yè)的投資家價(jià)值，是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出來的價(jià)值。而該物業(yè)的市場價(jià)值，是指該物業(yè)對于一個典型投資者的價(jià)值。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、物業(yè)價(jià)格的影響因素包括：人口因素、居民收入因素、物價(jià)因素、利率因素、匯率因素、物業(yè)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素。1、人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模2、居民收入因素：邊際消費(fèi)傾向是指收入沒增加一個單位所引起的消費(fèi)變化，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，會促使居住物業(yè)價(jià)格的上漲。3、利率因素：利率升降對物業(yè)價(jià)格有著很大影響。從成本角

18、度來看，利率升降會增加或減低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價(jià)格上升或下降。從物業(yè)需求的角度來看，由于現(xiàn)代購買物業(yè)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價(jià)格下降或上升。4、物業(yè)稅收因素增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動物業(yè)價(jià)格上升，相反，會使物業(yè)價(jià)格下降。在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業(yè)需求，從而會使物業(yè)價(jià)格下降，而增加買方的稅收，如收取土地增值稅，會使物業(yè)價(jià)格上升。第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法1、物業(yè)估價(jià)三大基本方法：市場法、成本法、收益法一、市場法1、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價(jià)對象與

19、在估價(jià)時(shí)間點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)處理，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、市場法適用的對象是具有(經(jīng)常)交易性物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。很少發(fā)生交易的物業(yè)如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場估價(jià)法。3、市場法估價(jià)的基本步驟運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為4大步驟:1) 收集交易實(shí)例2) 選取可比較實(shí)例3) 對可比較實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理4) 求取比準(zhǔn)價(jià)格二、成本法1、成本比較法是先分別求取對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象可觀了合

20、理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個別用戶的特殊需求而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。3、成本法估價(jià)一般分為以下四個步驟：1) 搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；2) 測算重新構(gòu)建價(jià)格3) 測算折舊4) 求取計(jì)算價(jià)格4、物業(yè)價(jià)格通常由以下7項(xiàng)構(gòu)成:1) 土地取得成本2) 開發(fā)成本3) 管理費(fèi)用4) 投資利息5) 銷售費(fèi)用6) 銷售

21、稅費(fèi)7) 開發(fā)利潤5、成本法的基本公式：物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊6、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可以將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。三、收益法1、收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值。2、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。3、收益法的適用對象是有收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)注廠房（用于出租）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。第五章房地產(chǎn)市場與市場分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房

22、地產(chǎn)市場的概念1、房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰椎耐緩胶托问健６?、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境1、按照對房地產(chǎn)的影響因素，可分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量1、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量包括1) 金融業(yè)的發(fā)展2) 信息、通信技術(shù)水平的提高3) 生產(chǎn)和生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變4) 人文環(huán)境的變化5) 自然環(huán)境的變化6) 政治制度的變遷第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求1、需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，即對某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的

23、價(jià)格成逆相關(guān)關(guān)系。2、影響商品住宅需求的因素：1) 收入的變化2) 其他商品的價(jià)格變化3) 對未來的預(yù)期4) 政府政策的變化二、房地產(chǎn)市場的供給1、供給曲線是一條由左向右上方傾斜的曲線。2、供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。3、除價(jià)格外，影響市場供給數(shù)量的其他主要因素包括：1) 房地產(chǎn)開發(fā)成本2) 政府政策的變化3) 對未來的預(yù)期第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)1、從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分1、從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，可按以下標(biāo)注對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分：1)

24、 地域范圍2) 房地產(chǎn)用途3) 存量增量：通常將房產(chǎn)市場分為三級市場：一級市場：土地使用權(quán)出讓市場二級市場：土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場4) 按交易形式劃分：房地產(chǎn)的交易形式包括房地產(chǎn)的買賣、租賃和抵押。5) 按目標(biāo)市場劃分三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)狀況的指標(biāo)包括：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和交易指標(biāo)。第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性1、市場供給的特點(diǎn)：供給缺乏彈性；非同質(zhì)性；高壟斷性。2、市場需求的特點(diǎn)：防范性、多樣性、融資3、市場交易的特點(diǎn)4、市場價(jià)格特點(diǎn)二、房地產(chǎn)市場的功能1、房地產(chǎn)市場的功能可以分為以下幾個方面:1) 配置存量房地產(chǎn)資源和利益

25、2) 顯示房地產(chǎn)市場需求變化4) 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃5) 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)1、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)通常包括：1) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展2) 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用3) 保證為各類生產(chǎn)、生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4) 引導(dǎo)新建項(xiàng)目位置的選擇5) 滿足特殊群體的需求2、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括：土地供應(yīng)、金融、住房、稅收、價(jià)格政策等。第五節(jié)房地產(chǎn)是市場分析1、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容包括：1) 宏觀因素分析2) 市場供求分析3) 相關(guān)因素分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念1、物業(yè)管理計(jì)劃包括：年度計(jì)劃、中期計(jì)劃

26、和長期計(jì)劃二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作1、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2、房地產(chǎn)市場分析3、鄰里分析4、物業(yè)現(xiàn)狀分析5、業(yè)主目標(biāo)三、構(gòu)造物業(yè)管理方案1、物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)通1) 建筑物管理計(jì)劃2) 租賃計(jì)劃3) 財(cái)務(wù)收支計(jì)劃4) 物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計(jì)劃2、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是1) 定期的年度或計(jì)劃表現(xiàn)報(bào)告2) 定期的管理會議3) 通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式時(shí)的定期私人接觸四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。1、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到預(yù)算形式主要有三種年度運(yùn)營預(yù)算、2) 出租代理模式第六章租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一

27、、物業(yè)租賃及其特征1、通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、房租租賃和含義有以下兩點(diǎn)：1) 出租人必須是所有權(quán)人2) 出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動,也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。3、房租租賃的特點(diǎn)：1) 房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2) 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4) 房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止5) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類

28、1、按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動延續(xù)租賃和意愿租賃。1) 定期租賃是物業(yè)中最常見的租賃形式，定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。2) 自動延期租賃有稱周期性租賃，除非租約一方提出要終止合約，否則將自動續(xù)約。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。3) 意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)使用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。預(yù)定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動終止。2、物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售物業(yè)。三、物業(yè)租賃管理模式1、物業(yè)租賃管理模式分為：1)包租轉(zhuǎn)租模

29、式3)委托管理模式四、房屋租賃的行政管理1、房租租賃登記備案的一般程序1) 申請2) 審查3) 頒證2、有以下情形之一的房屋不得出租：1) 未依法取得房屋所有權(quán)證的2) 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3) 共有房屋未取得共有人同意的4) 權(quán)屬有爭議的5) 屬于違章建筑的6) 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7) 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8) 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9) 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他形式。第二節(jié)租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容1、租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、

30、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個階段。二、租賃方案與策略1、租賃方案與策略主要涉及到以下內(nèi)容1) 確定可出租的面積和租賃方式2) 編制租賃經(jīng)營預(yù)算3) 定位目標(biāo)市場4) 確定租金方案5) 明確吸引租戶的策略六、租賃管理的市場營銷1、市場營銷從四個方面推廣物業(yè)2) 物業(yè)本身的素質(zhì)3) 良好的聲譽(yù)4) 經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié)房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征1、房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。2、房屋租賃合同的法律特征1) 房屋租賃合同是雙務(wù)合同2) 房租租賃合同是有償合同3) 房租租賃合同是諾成合同：所謂諾成合同是

31、指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當(dāng)事人表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實(shí)踐合同。4) 房屋租賃合同是要式合同5) 房屋租賃合同是繼續(xù)性合同二、房屋租賃合同的基本條款1、房屋租賃合同的基本條款包括：1) 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2) 房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3) 租賃用途4) 租賃期限5) 租金及支付方式6) 房屋的修繕責(zé)任7) 轉(zhuǎn)租的約定8) 變更和解除合同的條件9) 租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)第四節(jié)租戶關(guān)系管理一、客戶關(guān)系管理理論簡介1. 客戶關(guān)系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)，是一種通過圍繞客戶細(xì)分來組織企業(yè)，鼓勵滿足

32、客戶需要的行為，并通過加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間的聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個企業(yè)的商業(yè)策略。2. “以產(chǎn)品為中心”的市場銷售策略，圍繞Product（產(chǎn)品）、Price（價(jià)格）、place（渠道），promotion（促銷）"4P”進(jìn)行營銷管理。3. “以客戶為中心"：Customer（客戶）、Cost（成本）、Channel（渠道）、Convenience（方便性）。4. CR娓一種管理理念。第七章成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本1、成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，既企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和活勞動的耗費(fèi)

33、。2、物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和，就是這些物業(yè)管理成本。一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)成本，成為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。(直接成本)3、物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費(fèi)用，為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，這些費(fèi)用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)用。4、營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用。5. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定1) 物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本或管理費(fèi)用。2) 物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在

34、有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用。3) 發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用。二、物業(yè)管理成本的分類1、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為：固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。2、按照與決策的關(guān)系，可將將成本分為：邊際成本、差異成本和機(jī)會成本。1) 邊際成本：指在一定物業(yè)管理服務(wù)水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起的成本總額的變動數(shù)。2) 差異成本：是指在不同經(jīng)營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。3) 機(jī)會成本，機(jī)會成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方面，而放棄另一個方案而發(fā)生的潛在利益損失。第二節(jié)成本估算方法一、成本估算的目的1、目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)的方式，有

35、包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。5) 雜項(xiàng)費(fèi)用包干制=成本+稅+利潤酬金制=支出+酬金、主要項(xiàng)目成本的估算方法1、人工費(fèi)包括：1) 基本工資2) 社會保險(xiǎn)：3) 福利費(fèi)用福利基金：工資總額的14%工會基金：工資總額的2%教育經(jīng)費(fèi)：工資總額的1.5%22 個工作4) 加班費(fèi)：按人均月加班2-3天，再乘以日平均工資計(jì)算，日平均工資按每月日計(jì)算。5) 服裝費(fèi)：按每人每年2套服裝。6) 工服洗滌費(fèi)2、辦公費(fèi)用算1)

36、交通費(fèi)2) 通信費(fèi)3) 低值易耗文具、辦公用品費(fèi)4) 書報(bào)費(fèi)5) 宣傳廣告和市場推廣費(fèi)用6) 法律費(fèi)用7) 節(jié)日裝飾費(fèi)用8) 辦公用房租金3、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)算1) 維修保養(yǎng)費(fèi)用2) 裝修費(fèi)用3) 能源費(fèi)用4) 康樂設(shè)施費(fèi)用4、保安費(fèi)用估算1) 保安系統(tǒng)費(fèi)2) 保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)3) 保安用房和保安人員住房租金5、清潔衛(wèi)生費(fèi)估算1) 清潔工具購置費(fèi)2) 勞保用品費(fèi)3) 清潔機(jī)械材料費(fèi)4) 化糞池清理費(fèi)5) 垃圾外運(yùn)費(fèi)6) 其他費(fèi)用7) 水池清潔費(fèi)6、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用1) 綠化工具費(fèi)2) 勞動用品費(fèi)用3) 綠化用水費(fèi)4) 農(nóng)藥化肥費(fèi)5) 雜草清運(yùn)費(fèi)6) 園林景觀再造費(fèi)7、固定

37、資產(chǎn)折舊費(fèi)1) 交通工具2) 通信設(shè)備3) 辦公設(shè)備4) 工程維修設(shè)備5) 其他設(shè)備8、保險(xiǎn)費(fèi)估算9、稅費(fèi)：=21-8X稅率10、管理傭金11、不可預(yù)見費(fèi)用：=21-10X3%第三節(jié)成本預(yù)算二、成本預(yù)算的編制方法1、成本預(yù)算的編制方法主要有:1) 固定預(yù)算2) 彈性預(yù)算3) 零基預(yù)算4) 滾動預(yù)算和概率預(yù)算二、成本預(yù)算的編制程序1、成本預(yù)算的編制程序包括：1) 收集和整理有關(guān)資料2) 對于預(yù)期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測3) 根據(jù)企業(yè)(部門)的特點(diǎn)編制成本預(yù)算第四節(jié)成本控制一、成本控制的含義與分類1、按成本控制的時(shí)間不同，可分為事前先控制、事中控制和事后控制。二、成本控制的原則與程序1、成本控制的原則1)

38、 全面控制原則2) 講求經(jīng)濟(jì)效益原則3) 權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則4) 例外管理原則2、成本控制的程序一般由五個步驟組成：1) 確定控制標(biāo)準(zhǔn)2) 執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)3) 分析相關(guān)差異4) 糾正成本差異5) 進(jìn)行考核獎勵第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念1、任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用和合法的原則。二、物業(yè)管理活動中主要的合同類型1、物業(yè)管理活動中的合同分為以下幾種類型：1) 物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同2) 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同3) 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同4) 物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同第二節(jié)物業(yè)

39、服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型1、前期物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。2、前期物業(yè)服務(wù)合同的特征：1) 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2) 前期物業(yè)合同具有過渡性3) 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同二、物業(yè)服務(wù)合同的特征1、物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同，具有如下的法律特征：1) 物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人互相信任為前提2) 物業(yè)合同是有償?shù)?) 物業(yè)服務(wù)合同即是諾成合同又是雙務(wù)合同4) 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同三、物業(yè)服務(wù)合同的

40、主要內(nèi)容1、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：1) 物業(yè)基本情況2) 委托服務(wù)事項(xiàng)3) 雙方的權(quán)力義務(wù)4) 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6) 專項(xiàng)維修基金管理和使用7) 物業(yè)管理用房8) 物業(yè)經(jīng)營管理9) 委托服務(wù)期限10) 違約責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)：1) 宜粗不宜細(xì)原則2) 不應(yīng)有償無限期的承諾3) 實(shí)事求是留有余地4) 明確界定違約責(zé)任與處理方式第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述1、招標(biāo)方應(yīng)對所有參加投標(biāo)者實(shí)行“公開、公平、公正、合理”的原則。第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論1、風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個特征：1) 負(fù)面性2) 不確定性3) 可測性2、風(fēng)險(xiǎn)的

41、類型1) 純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)2) 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)3) 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)4) 基本風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論1、風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟風(fēng)險(xiǎn)管理可以分為以下四個步驟1) 風(fēng)險(xiǎn)識別2) 風(fēng)險(xiǎn)評估3) 風(fēng)險(xiǎn)控制4) 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念1、保險(xiǎn)的一般原則1) 誠信原則2) 可保利益原則3) 近因原則4) 比例分?jǐn)傇瓌t二、保險(xiǎn)合同概述1、保險(xiǎn)合同具有獨(dú)特的法律特性1) 保險(xiǎn)合同是一種要式合同2) 保險(xiǎn)合同是一種附合合同3) 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同4) 保險(xiǎn)合同是射幸合同2、保險(xiǎn)合同的主體可以分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。當(dāng)事人是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)

42、生關(guān)系的人，包括保險(xiǎn)人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。三、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的保險(xiǎn)種類主要有以下三種：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公共責(zé)任保險(xiǎn)。第九章財(cái)務(wù)管理與績效評價(jià)第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述一、財(cái)務(wù)管理對象1、財(cái)務(wù)是企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動及這些活動所體現(xiàn)的各種關(guān)系。2、企業(yè)財(cái)務(wù)活動是指商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金活動，包括資金籌措、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個相互依存、相互制約的環(huán)節(jié)。3、企業(yè)的資金運(yùn)動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。4、企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系包括以下幾方面：1) 企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系2) 企業(yè)同其

43、債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系3) 企業(yè)同其他債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系4) 企業(yè)各單位內(nèi)部之間的財(cái)務(wù)關(guān)系5) 企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系6) 企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系二、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)1、財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)1) 利潤最大化2) 資本利潤最大化或每股利潤最大化3) 企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化2、財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)1) 籌資管理目標(biāo)2) 投資管理目標(biāo)3) 利潤分配管理目標(biāo)3、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)同1) 籌資決策2) 投資決策3) 利潤分配決策四、財(cái)務(wù)管理手段企業(yè)資源規(guī)劃系統(tǒng)(ERP)第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容1、財(cái)務(wù)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告2、會計(jì)報(bào)表部分1、一套完整的會計(jì)報(bào)表通

44、常由主表和附表組成。主表包括：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流表和不需對外報(bào)送的成本報(bào)表。企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定必須編制和報(bào)送的附表是：資產(chǎn)負(fù)債附表、利潤分配附表。二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式1、財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有三個特征1) 拓展性2) 判斷性3) 依賴性三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法1、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法包括：比率分析法和比較分析法第三節(jié)物業(yè)管理績效評價(jià)一、物業(yè)管理績效評價(jià)的概念與意義1、物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。2、物業(yè)管理績效評價(jià)及其意義1、物業(yè)管理績效評價(jià)是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法。二

45、、物業(yè)管理績效評價(jià)的類型1、物業(yè)管理績效評價(jià)的類型包括：1) 政府評價(jià)2) 社會評價(jià)3) 企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價(jià)4) 物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評價(jià)5) 物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評價(jià)三、物業(yè)管理績效評價(jià)的基本要素1、物業(yè)管理績效評價(jià)有三個基本要素，即：評價(jià)指標(biāo)、評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)方法，這是評價(jià)活動得以展開的重要條件。四、物業(yè)管理績效評價(jià)的指標(biāo)體系30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成1、物業(yè)管理績效評價(jià)指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次2、基本指標(biāo)是指評價(jià)物業(yè)管理績效的最重要、最基礎(chǔ)指標(biāo)。3、凈資產(chǎn)收蒜率=讀號7乂 100%不良資產(chǎn)比率=年末不良置產(chǎn)總額年末資產(chǎn)總觸 M 1叫4、物業(yè)管理績效評價(jià)評議指標(biāo)評議指標(biāo)的具體內(nèi)容包括:1）經(jīng)

46、營者基本素質(zhì)2）服務(wù)滿意度3）基礎(chǔ)管理水平4）在崗員工素質(zhì)狀況5）服務(wù)硬環(huán)境6）發(fā)展創(chuàng)新能力7）經(jīng)營發(fā)展能力8）綜合社會貢獻(xiàn)五、物業(yè)管理績效評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)1、企業(yè)績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類。第四節(jié)績效評價(jià)的主要方法1、物業(yè)管理績效評價(jià)的主要方法是1）功效系數(shù)法2）綜合分析判斷法3）定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法第五節(jié)物業(yè)管理報(bào)告一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型1、按物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報(bào)告分類，可分為：也是最為公1）向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告：是物業(yè)管理報(bào)告中最常見的類型,開的報(bào)告。2）向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告這里的最高層次管理者主要是指物是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)做

47、好的工作之一，業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理。3)向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報(bào)告2、按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報(bào)告的期間不同分類1) 月度物業(yè)管理報(bào)告2) 季度物業(yè)管理報(bào)告3) 半年度物業(yè)管理報(bào)告4) 年度物業(yè)管理報(bào)告二、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容1、物業(yè)管理報(bào)告由一定時(shí)期的工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告以及未來工作計(jì)劃三大部分組成。三、編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng)1、重點(diǎn)突出、兼顧一般對業(yè)主、租戶來所，他們關(guān)心的主要是物業(yè)管理費(fèi)用的收支情況和物業(yè)管理經(jīng)營管理者未來的工作安排，而對管理者的盈利情況則大多不關(guān)心。所以，向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)就是要說明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費(fèi)用，這些費(fèi)用具體用在什么地方，以

48、及物業(yè)管理企業(yè)未來的管理工作打算。至于企業(yè)的盈利情況則可以少些甚至不寫。對投資者或董事會來說，則主要關(guān)心自己的投資的安全和收益情況，以及企業(yè)未來的發(fā)展能力。2、注重實(shí)效、重點(diǎn)突出3、報(bào)告清楚、文字簡練第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)1、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)，主要集中在以下幾個方面：1) 所處區(qū)位好，規(guī)模大2) 多為現(xiàn)代化的高層建筑3) 功能齊全、配套設(shè)施完善4) 多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理5) 保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵二、影響寫字樓分類的因素1、影響寫字樓分類的因素包括：1) 位置2) 交通方便性3) 聲望或形象4) 建筑形式5) 大堂6) 電梯7) 走廊8) 寫字樓室內(nèi)空間布置9) 為租戶提供的服務(wù)10) 建筑設(shè)備系統(tǒng)11) 物業(yè)管理水平12) 租戶類型三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)1、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)分為：1) 宏觀目標(biāo)：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象作用。2) 常規(guī)目標(biāo)：集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體，相互滲透。3) 微觀目標(biāo)：物