中國房地產(chǎn)市場分析(共34頁).ppt

1、客戶拜訪道具包客戶拜訪道具包丁祖昱丁祖昱 先生先生易居（中國）控股有限公司易居（中國）控股有限公司 執(zhí)行總裁執(zhí)行總裁上海易居房地產(chǎn)研究院上海易居房地產(chǎn)研究院 副院長副院長20122012年年1010月月內(nèi)容內(nèi)容一、調(diào)控進入第二階段，市場呈現(xiàn)六大特征一、調(diào)控進入第二階段，市場呈現(xiàn)六大特征二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題目錄目錄Contents一、調(diào)控進入第二階段，市場呈現(xiàn)六大特征一、調(diào)控進入第二階段，市場呈現(xiàn)六大特征7月7日8月29日7月25日3月14日必須堅定不移，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策。要

2、毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)，促進房價合理回歸。溫家寶江蘇常州調(diào)研要嚴格實施，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關(guān)稅收征管，抑制投機投資性購房需求。財政部長謝旭人答記者問堅定不移地抓好。特別是嚴格執(zhí)行、稅收政策和住房限購等措施。財政部長謝旭人答記者問不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。溫家寶兩會答記者問不能放松2012年要鞏固房地產(chǎn)結(jié)果，促進房價合理回歸。溫家寶國務(wù)院第六次全體會議2012年 1月31日調(diào)調(diào)控控中央層面以鞏固代替重壓，通過反復中央層面以鞏固代替重壓，通過反復“喊話喊話” ” 維持調(diào)控主基調(diào)維持調(diào)控主基調(diào)5調(diào)調(diào)控控地方政府陸續(xù)對政策進行地

3、方政府陸續(xù)對政策進行“微調(diào)微調(diào)”，行業(yè)政策環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)政策環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)沈陽武漢調(diào)整普通住房標準稅收1月2月3月4月5月6月7月公積金戶籍廈門調(diào)整普通住房標準天津上海調(diào)整普通住房標準蕪湖契稅補助叫停從化入戶延期政策上海外地戶籍三年可購第二套叫停沈陽河南克拉瑪依上調(diào)公積金貸款額度南昌蚌埠呼和浩特鄭州上調(diào)公積金貸款額度蕪湖臨沂湖南重慶上調(diào)公積金貸款額度沈陽重慶公積金貸款首套首付下降至20%東莞公積金貸款二套房首付降至50%深圳南京清遠中山公積金貸款首套首付下降至20%信貸湖南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù)河南省首套利率優(yōu)惠無后續(xù)8月寧波上調(diào)公積金貸款額度n 今年以來，地方政府在政策執(zhí)行環(huán)節(jié)反復持續(xù)試探中

4、央的底限，雖然有個別地方由于反響過大遭到中央叫停，但大多數(shù)城市的微調(diào)最終成行。n 在眾多調(diào)整渠道中，公積金貸款政策已成為成功率最高的調(diào)整渠道，眾多城市在公積金上已經(jīng)打破了首套房、二套房首付的門檻。10月9月成都擴大公積金貸款范圍深圳上調(diào)公積金貸款額度大連上調(diào)公積金貸款額度6特特征征 1 1開發(fā)投資與新開工規(guī)模等行業(yè)景氣指標下半年后陸續(xù)筑底開發(fā)投資與新開工規(guī)模等行業(yè)景氣指標下半年后陸續(xù)筑底n 房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速在8月份出現(xiàn)反彈跡象，三季度開始趨于平穩(wěn)。n 新開工面積累計增速也在8月份觸底回升，到9月份增速下降的勢頭得到緩減。從新開工面積單月增速來看，8月份也是今年唯一一個好于去年的月份，帶動

5、了累計增速的觸底反彈。2011年9月以來房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積單月增速2011年9月以來房地產(chǎn)開發(fā)投資與新開工面積累計增速特特征征2 2全國銷售指標全國銷售指標3 3月企穩(wěn)后持續(xù)回升，下半年以來房價企穩(wěn)回漲趨勢明顯月企穩(wěn)后持續(xù)回升，下半年以來房價企穩(wěn)回漲趨勢明顯n 全國商品住宅銷售面積累計增速在2月份跌至-16%的底部之后觸底反彈，自二季度起同比跌幅不斷收窄，收窄幅度在三季度起逐漸減小，整體形勢趨于平穩(wěn)。n 本輪調(diào)控房價指數(shù)自2011年下半年起開始回調(diào)，直到今年二季度后逐漸企穩(wěn)，而進入今年下半年以來，隨著市場環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房價正明顯回升，截止9月房價指數(shù)已連續(xù)4個月呈現(xiàn)回漲。2012年以來全

6、國商品住宅銷售面積累計增速趨勢2010年至今中房網(wǎng)全國一手房交易價格指數(shù)走勢級別城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累計成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比一線北京149-33%34358%42389%9945%101339%上海141-13%2439%24729%6541%69612%廣州180-17%29118%31144%11259%89419%深圳61-16%10046%9638%3160%28825%杭州99-17%253158%257223%57105%666105%南京118-21%199126%224108%

7、6665%60858%蘇州98-8%17557%18075%5393%50645%天津126-51%23315%259-1%773%695-13%武漢161-17%26932%30949%12485%86228%成都411-32%56259%63677%53-60%166314%小計1543-23%267058%294073%73850%789133%二線東莞80-35%1477%17123%5913%4561%福州39-33%56-3%8295%25139%20120%南寧46-72%104122%12774%4096%3174%大連46-67%1084%16116%30-30%344-19

8、%青島96-44%178-4%28853%8451%6458%長春79-6%140-4%20321%6017%4827%石家莊37-67%57-28%9149%33121%217-19%長沙120-47%212-16%34681%110102%7889%南昌6835%11283%139118%38156%35787%小計610-37%111218%160659%47874%380611%特特征征 3 3一二線城市一二線城市表現(xiàn)明顯強表現(xiàn)明顯強于去年于去年，三季度交易量同比顯著提升，三季度交易量同比顯著提升2012年一二線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米，%）n 分階段來看，今年一季度一二

9、線城市市場普遍仍處于低迷狀態(tài)中，而隨著政策面的逐步好轉(zhuǎn)，市場交易量自二季度開始明顯反彈，其中一線城市二、三季度交易量同比增幅分別高達58%和73%，二線城市則基本呈現(xiàn)相同走勢。n 雖然9、10月未出現(xiàn)傳統(tǒng)旺季成交火熱的場面，但成交量同比仍高于去年同期水平50%以上。9級別城市2012年Q12012年Q22012年Q32012年10月2012年1-10月累計成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比成交面積同比三四線包頭31 -44%89 -2%117 35%74 124%311 17%常州96 -34%137 42%151 32%44 22%428 9%貴陽118 -12%141 60%

10、221 99%76 158%556 53%惠州59 -8%96 18%94 22%26 -4%275 10%蘭州6 -75%19 412%27 -5%8 -25%60 -8%汕頭18 -48%16 -35%17 -30%6 51%58 -34%泰州12 -68%33 18%26 -3%14 77%85 -15%揚州25 -35%32 -19%29 15%16 68%101 -10%黃石22 7%31 135%28 151%7 33%89 76%建陽4 -69%6 3%9 137%4 332%22 2%晉江10 -2%19 11%31 22%19 294%79 37%三明9 -10%11 27%

11、17 12%6 72%43 16%小計407 -33%631 56%767 41%301 100%2107 13%特特征征 4 4三四線城市增長趨勢放緩，部分熱點城市風險凸顯三四線城市增長趨勢放緩，部分熱點城市風險凸顯2012年三四線城市商品住宅成交走勢表（單位：萬平方米，%）n 近幾年來相當一部分三四線城市市場快速擴張，需求有過度釋放跡象，今年以來發(fā)展延續(xù)性明顯減弱，交易量增長趨勢放緩，相比一二線城市明顯不如。截止目前，1-10月累計成交同比僅為13%。n 部分熱點三四線城市風險較高，如鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達年，市場嚴重供過于求。 鄂爾多斯

12、房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，土地消化周期長達年，市場嚴重供過于求?？蛋褪泊竺娣e降價，從 去 年 的 每 平 米 均 價10000元暴跌到了現(xiàn)在的3000多元。鄂爾多斯空無一人的高檔別墅區(qū) 今年上半年，溫州全市商品房銷售面積同比下降47.4%；市區(qū)二手住房 總 成 交 量 同 比 下 降58.6%，而在7月份上旬，甚至出現(xiàn)零交易量的情況。溫州市二手房均價比去年同期下跌25.1%。溫 州樓盤打?qū)φ垡矡o人問津2月14日 上海保利葉語當月成交億3月 北京龍湖時代天街218套房源當天售罄4月 南京金地自在城當月銷售萬方9月8日 南京世茂外灘新城勁銷8成10月14日 合肥綠地濱湖國際開盤熱

13、銷500套9月29日 長沙佳兆業(yè)君匯上品開盤一小時銷售278套10月7日 深圳萬科璞悅山開盤奪金4億元7月8日 啟東恒大海上威尼斯開盤銷售2509套房源10月17日 大連世茂御龍海灣開盤當天銷售突破2億特特征征 5 5今年以來市場需求由低到高依次恢復，項目熱銷路徑明朗今年以來市場需求由低到高依次恢復，項目熱銷路徑明朗剛需改善豪宅+投資截止6月24日 廣州碧桂園鳳凰城累積銷售1283套6月 重慶保利花半里全月銷售億8月12日 威海碧桂園銀河城當天去化80%n 從項目層面來看，今年以來各線城市項目銷售狀況普遍好轉(zhuǎn)，從項目類型來看，今年上半年市場基本以剛需為主打，自下半年起，則相當一部分改善性項目強

14、勢入市，甚至不乏有中高檔、豪宅項目出現(xiàn)熱銷，而投資項目中世茂御龍海灣“起死回生”給市場注入更多信心。特特征征 6 6今年以來底價成交已成主流今年以來底價成交已成主流，市場，市場交易量穩(wěn)步回升交易量穩(wěn)步回升n 今年以來土地購置費和面積從二季度末開始回升，在8月份達到了今年最高水平。3月份以來，企業(yè)信心逐步恢復，流標率整體小于去年，8、9月以來地方政府開始集中推地，導致土地市場總體流標率有所上行。n 房企的拿地成本也始終低于去年同期，底價成交貫穿1-9月，占比保持在八成左右。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置情況全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置情況全國重點城市經(jīng)營性用地流標率走勢圖全國重點城市經(jīng)營性用地流標率走

15、勢圖全國重點城市經(jīng)營性用地溢價率分布情況全國重點城市經(jīng)營性用地溢價率分布情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降二、企業(yè)集中度提升，利潤率下降2012年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP50單位：億元數(shù)據(jù)說明：1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時，不考慮項目權(quán)益劃分問題。3、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。4、時間跨度：此次榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2012年1月至2012年9月。排行 企業(yè)名稱 成交金額 排行企業(yè)名稱成交金額1萬科地產(chǎn)959.026中國中鐵

16、120.72保利地產(chǎn)764.027九龍倉117.73中海地產(chǎn)757.028新城控股115.04綠地集團725.029越秀地產(chǎn)110.05恒大地產(chǎn)615.030佳兆業(yè)107.06萬達集團470.031北京城建106.67華潤置地382.032合景泰富106.08世茂房地產(chǎn)355.033金科集團105.09綠城中國328.034新世界中國101.410碧桂園300.035首創(chuàng)置業(yè)86.111龍湖地產(chǎn)279.036中南建設(shè)83.012遠洋地產(chǎn)240.037恒盛地產(chǎn)82.013富力地產(chǎn)221.038大華集團81.014金地集團218.039中糧集團80.515融創(chuàng)中國212.040卓越置業(yè)80.016

17、招商地產(chǎn)210.041建業(yè)地產(chǎn)79.017雅居樂207.042仁恒置地78.018保利香港172.043復地集團77.019首開股份169.344路勁基建75.020中信地產(chǎn)158.045廈門建發(fā)72.821中國鐵建140.046soho中國70.722和記黃埔129.147金隅股份70.623金融街127.048旭輝集團70.024長江實業(yè)121.349金輝集團68.025榮盛發(fā)展121.050濱江集團65.02012年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積TOP50數(shù)據(jù)說明：1、企業(yè)范疇：主營業(yè)務(wù)在中國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、項目屬性：本榜單成交數(shù)據(jù)為商品房數(shù)據(jù)。同時，不考慮項目權(quán)益劃分問題。3

18、、數(shù)據(jù)來源：涉及的銷售金額及銷售面積均為合同簽約備案數(shù)據(jù)。4、時間跨度：此次榜單各項數(shù)據(jù)若不作特殊說明，其統(tǒng)計時間段均為2012年1月至2012年9月。單位：萬平方米排行 企業(yè)名稱 成交面積 排行企業(yè)名稱成交面積 1恒大地產(chǎn)996.026首創(chuàng)置業(yè)117.42萬科地產(chǎn)917.027首開股份114.73綠地集團778.028中南建設(shè)106.04保利地產(chǎn)666.029九龍倉103.05中海地產(chǎn)585.030恒盛地產(chǎn)97.06碧桂園493.031中天城投92.27萬達集團390.032越秀地產(chǎn)90.08華潤置地344.033和記黃埔86.09世茂房地產(chǎn)296.034路勁基建85.010龍湖地產(chǎn)276.

19、035長江實業(yè)82.311遠洋地產(chǎn)251.036金融街80.012雅居樂231.037金科集團79.013榮盛發(fā)展218.038合景泰富77.014富力地產(chǎn)188.038金輝集團77.015招商地產(chǎn)187.040旭輝集團76.516金地集團186.041新世界中國75.716保利香港186.042蘇寧環(huán)球73.618佳兆業(yè)178.043復地集團67.019綠城中國174.044金隅股份63.320中信地產(chǎn)156.045卓越置業(yè)63.021中國中鐵141.146花樣年61.022中國鐵建139.047廣匯股份60.323新城控股128.048廈門建發(fā)54.724融創(chuàng)中國127.049大華集團54

20、.025建業(yè)地產(chǎn)121.750北京城建52.2行行業(yè)格局業(yè)格局企業(yè)緊抓窗口期，金額面積入榜門檻雙雙上升企業(yè)緊抓窗口期，金額面積入榜門檻雙雙上升2012年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜門檻對比圖n今年以來，政策調(diào)控預期多空交替上演，市場房價博弈轉(zhuǎn)向地價博弈，給6、7、8三月帶來一波向好行情，標桿房企則緊緊抓這個有利的“窗口期”去存化，從而使得今年前三季度標桿房企整體銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，金額面積入榜門檻雙雙上升。資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心行行業(yè)格局業(yè)格局強者恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升強者恒強局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP1

21、0企業(yè)14.06%12.58%10.48%TOP20企業(yè)19.25%17.11%14.46%2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企業(yè)8.39%6.90%5.74%TOP20企業(yè)11.25%8.95%7.65%TOP10、20企業(yè)銷售金額占全國比例TOP10、20企業(yè)銷售面積占全國比例n 在調(diào)控常態(tài)化的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌，企業(yè)集中度持續(xù)上升。 2012年，千億俱樂部有望達到4-5家，萬科將繼續(xù)維持業(yè)績增長，恒大、中海、保利均有望沖擊千億目標。n 房地產(chǎn)企業(yè)集中度逐年上升。由于資金、品牌等各方面的差距，小型企業(yè)發(fā)展步伐減緩，行業(yè)占有率逐漸降低，未來強者恒強局面仍

22、將延續(xù)。備注：集中度=入榜企業(yè)銷售金額（或面積）/統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售金額（或面積）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、CRIC行行業(yè)格局業(yè)格局各梯隊差距拉大，央企表現(xiàn)搶眼各梯隊差距拉大，央企表現(xiàn)搶眼2012年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績梯隊格局表資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心n從梯隊分布來看，第一梯隊的房企數(shù)量大幅增加，總數(shù)達到10個，比去年三季度多3個，第二梯隊數(shù)量保持不變，大型房企的競爭優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，市場把控力較強；從銷售均值來看，第一梯隊500億以上房企金額均值突破700億元，與2011年同期相比，增長了14%。n在銷售面積上，梯隊分布出現(xiàn)明顯變化，第一梯隊500億以上房企金額均值突破7

23、00億元，與2011年同期相比，增長了14%；從銷售均值來看，前兩個梯隊同比分別增長了14%與13%，第三梯隊與去年同期幾乎持平。級別2012年前三季度銷售金額TOP50榜單（億元）2011年前三季度銷售金額TOP30榜單（億元）范圍企業(yè)個數(shù)均值范圍企業(yè)個數(shù)均值第一梯隊500億以上5764565500億以上5673592300-500億5367300-500億2390第二梯隊150-300億10208150-300億10220第三梯隊50-150億309550-150億13109級別2012年前三季度銷售面積TOP50榜單（萬平方米）2011年前三季度銷售面積TOP30榜單（萬平方米）范圍企業(yè)

24、個數(shù)均值范圍企業(yè)個數(shù)均值第一梯隊400萬以上6739400萬以上6650第二梯隊150-400萬14232150-400萬8206第三梯隊50-150萬308850-150萬16118利利潤潤房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平逐步回歸房地產(chǎn)行業(yè)利潤水平逐步回歸n 根據(jù)我們對139家A股上市房企盈利能力指標的跟蹤數(shù)據(jù)顯示，進入2010年以來，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控持續(xù)加壓，整個行業(yè)的利潤水平已經(jīng)觸頂回落，繼續(xù)回調(diào)的趨勢已經(jīng)確立。n 考慮到日益上升的人力成本和原材料成本等支出，房企的盈利能力將面臨更大的壓力，預計2013年將會出現(xiàn)更明顯的下降，凈利率最低或?qū)⑾陆抵?0%左右。139家A股上市房企盈利能力指標變

25、動圖139家A股上市房企三費費用率指標變動圖利利潤潤房企靠土地升值推動的高利潤的模式已經(jīng)終結(jié)房企靠土地升值推動的高利潤的模式已經(jīng)終結(jié)n 隨著土地價格的高速上漲的時代終結(jié)，調(diào)控常態(tài)化格局已基本定型，房地產(chǎn)企業(yè)在單個項目上的利潤水平持續(xù)回落，今年以來企業(yè)去利潤化已成為行業(yè)的主基調(diào)。n 自2010年以來，地價進入平穩(wěn)期，土地升值速度降低，企業(yè)依靠土地升值的溢價來攫取利潤的時期已經(jīng)過去。30個重點城市土地平均成交樓板價季度走勢（單位：元/平方米）數(shù)據(jù)來源：CRIC土地運營中心20拿拿地地今年業(yè)績持續(xù)增長，企業(yè)拿地熱情重新激發(fā)今年業(yè)績持續(xù)增長，企業(yè)拿地熱情重新激發(fā)n 2012年前三季度，典型企業(yè)銷售業(yè)績

26、普遍高于去年同期，保持了強勁的增長勢頭。其中，央企增長幅度更加明顯。n 典型企業(yè)前三季度拿地力度并未明顯減弱，特別第三季度，典型企業(yè)銷售回暖，資金充裕，拿地熱情顯著上升。充足的土地儲備為這些企業(yè)提供了持續(xù)的增長驅(qū)動力。企業(yè)名稱2012年前三季度銷售金額2012年前三季度銷售面積2012年第三季度新增土地儲備銷售金額（億元）同比銷售面積（萬方）同比新增土地款（億元）同比萬科集團963.2 0%907.9 8%239.57 36%保利地產(chǎn)756.3 32%666.0 29%45.28 -50%中海地產(chǎn)757.0 29%585.0 37%36.06 -38%綠地集團725.0 34%778.0 39

27、%36.22 18%恒大地產(chǎn)585.8 -11%996.0 -7%20.96 199%華潤置地382.0 61%344.0 69%57.12 648%龍湖地產(chǎn)281.2 0%276.0 16%136.69 177%金地集團223.2 12%186.0 39%9.35 77%數(shù)據(jù)來源：CRIC ，中國房地產(chǎn)測評中心2012年三季度典型房企銷售與拿地情況表領(lǐng)領(lǐng)軍軍萬科業(yè)績?nèi)杂性鲩L空間、恒大適當降速兼顧利潤萬科業(yè)績?nèi)杂性鲩L空間、恒大適當降速兼顧利潤n 萬科仍然穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)老大地位，5月以來連續(xù)四個月銷售破百億；拿地策略積極，三季度拿地速度明顯加快，新增土地儲備823萬方，土地款221億元，明年可售貨量充

28、足；在企業(yè)銷售規(guī)模邁過千億大關(guān)后，未來銷售業(yè)績?nèi)杂欣^續(xù)增長的空間，甚至有翻番的可能。n 恒大仍穩(wěn)居面積榜榜首，今年先采取緩拿地策略、控規(guī)模的戰(zhàn)略收縮舉措；二季度后快速果斷出擊，5月份104億元的銷售額創(chuàng)歷史單月最高紀錄；今年開始明確產(chǎn)品定位，適當降速兼顧利潤，海上威尼斯等項目銷售情況優(yōu)異。2012年前三季度年前三季度萬科，恒大銷售金額（單位：億元）資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心領(lǐng)領(lǐng)軍軍中海提升全年目標、保利加強一二線城市投資力度中海提升全年目標、保利加強一二線城市投資力度n 中海在8月份將企業(yè)全年銷售目標由800億港元提升至1000億港元，而前三季度中海已經(jīng)完成新的銷售目標的九成。三季

29、度以來，中高端高品質(zhì)的產(chǎn)品定位結(jié)合平價、低價的價格策略，成為業(yè)績增長主要助力，超額完成新定的全年目標已板上釘釘，極有可能成為“千億俱樂部”的又一成員。n 保利今年前三季度的銷售額已經(jīng)與去年全年銷售額基本持平，部分地方公司已提前完成全年目標。下半年開始拿地勢頭迅猛，加強了一二線城市核心區(qū)域投資力度，合作方式拿地居多，增強開發(fā)能力，在低融資成本和高財務(wù)安全性前提下， 高財務(wù)杠桿使公司具備超越同業(yè)的成長空間。資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心企業(yè)名稱2012年前三季度銷售金額（億元）2011年前三季度銷售金額（億元）同比增幅2012年銷售目標（億元）完成情況中海地產(chǎn)757 580 31%813

30、93%保利地產(chǎn)764573 33%800 96%注：人民幣兌港元匯率2012年前三季度年前三季度中海、保利中海、保利銷售及業(yè)績目標完成情況領(lǐng)領(lǐng)軍軍綠地提升商業(yè)地產(chǎn)比重綠地提升商業(yè)地產(chǎn)比重、萬達租售并舉緊隨其后、萬達租售并舉緊隨其后n 綠地前三季度銷售額725億元，同比增長34% 。三季度拿地力度加大，并在一線城市拿下多個核心地塊，填補土地儲備的不足。產(chǎn)品類型上，豪宅銷售火爆，在銷售業(yè)績中占比較高。商業(yè)地產(chǎn)售出有力支撐了綠地集團整體業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長，開發(fā)總量達到40%，明年將擴大到60%。n 萬達住宅去化采取“兩極”路線，快速去化加快資金回籠進行商業(yè)運作。商業(yè)地產(chǎn)采取“租售并舉”模式，保證資金流的

31、穩(wěn)定。在產(chǎn)品線方面采取訂單模式，與知名品牌聯(lián)合發(fā)展個性化定制，企業(yè)下一階段目標將進軍文化旅游產(chǎn)業(yè)。+34%+4%綠地2012年前三季度銷售情況（億元）萬達2012年前三季度銷售情況（億元）資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心24焦焦點點世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng)借勢發(fā)力世茂、龍湖逆市攀升，融創(chuàng)借勢發(fā)力n 世茂從城市能級布局深化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、營銷體系提升等方面強化企業(yè)核心實力，同時加大推案量、適當調(diào)整產(chǎn)品價格以觸動市場需求。n 龍湖今年快速集結(jié)推貨、快速成交、快速去化，92%的回款率高于行業(yè)80%的一般水平；同時，單城市產(chǎn)能達到23億，上半年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為次，表現(xiàn)均相當優(yōu)異。n 融創(chuàng)憑借著出色

32、的城市深耕能力和對高端精品戰(zhàn)略的堅守，實現(xiàn)了逆勢環(huán)境下業(yè)績的快速增長。與綠城項目合營打入上海市場，進一步提升全年銷售目標至300億元。2012年前三季度年前三季度龍湖、世茂、融創(chuàng)龍湖、世茂、融創(chuàng)銷售業(yè)績情況資料來源：CRIC，中國房地產(chǎn)測評中心2012年前三季度 企業(yè)名稱 銷售金額（億元） 同比增幅 銷售面積（萬平方米） 同比增幅 世茂房地產(chǎn)35565%29682%龍湖地產(chǎn)2810%27616%融創(chuàng)中國21257%12745%25潛潛力力佳兆業(yè)、新城穩(wěn)步上升，路勁、旭輝成長翻倍佳兆業(yè)、新城穩(wěn)步上升，路勁、旭輝成長翻倍新城控股前三季度銷售額達到115億元，同比增長53%企業(yè)在深耕長三角的同時，積

33、極拓展了版圖，為進一步做大做強打下了基礎(chǔ)路勁基建佳兆業(yè)新城控股旭輝集團前三季度銷售額達107億元，較去年同期繼續(xù)增長四季度，佳兆業(yè)將繼續(xù)保持三四線城市項目快速周轉(zhuǎn)的同時，兼顧了企業(yè)對利潤的訴求前三季度銷售業(yè)績漲勢驚人，銷售金額同比增長117%，路勁嶼東城和雋御鳳凰城二期等項目受到購房者的青睞公司采用“分散地域及業(yè)務(wù)模式”已完成在華東、華北、華南、華中的布局在今年調(diào)控持續(xù)下，加大剛需產(chǎn)品的比重來滿足當前的市場需求。前三季度銷售額同比上升102%堅守為客戶創(chuàng)造價值的經(jīng)營理念，堅持走高品質(zhì)產(chǎn)品路線，今年旭輝御府項目銷售異?；鸨斍靶袠I(yè)發(fā)展面臨三大問題三、當前行業(yè)發(fā)展面臨三大問題27城城市分化市分

34、化部分三、四線城市市場發(fā)展過于超前，未來風險凸顯部分三、四線城市市場發(fā)展過于超前，未來風險凸顯n 一、二線城市房地產(chǎn)市場需求巨大，供不應(yīng)求明顯，市場風險較??；三線城市中實力較弱、供應(yīng)明顯過于需求的城市發(fā)展風險較大；n 四線城市這些城市市場容量有限，過強的開發(fā)導致供過于求的市場風險。其中資源型城市鄂爾多斯等的房地產(chǎn)崩盤風險業(yè)已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。全國城市發(fā)展風險排名前50位城市風險排名城市分類風險排名城市分類1酒泉四線城市26營口資源型城市2呼倫貝爾四線城市27麗江資源型城市3黑河四線城市28白山四線城市4武威四線城市29保山四線城市5張掖四線城市30商洛四線城市6鄂爾多斯資源型城市31赤峰四線城

35、市7烏蘭察布四線城市32萊蕪四線城市8普洱四線城市33泰安三線城市9白城四線城市34忻州四線城市10大同資源型城市35固原四線城市11隴南四線城市36百色四線城市12巴彥淖爾四線城市37白銀四線城市13榆林資源型城市38三門峽四線城市14定西四線城市39金昌四線城市15中衛(wèi)四線城市40雙鴨山四線城市16伊春四線城市41保定三線城市17晉城四線城市42慶陽四線城市18拉薩三線城市43滄州三線城市19臨汾四線城市44臨滄四線城市20呂梁四線城市45河池四線城市21遼源四線城市46雅安四線城市22吳忠四線城市47牡丹江四線城市23石嘴山四線城市48懷化四線城市24亳州四線城市49黃山資源型城市25通

36、遼四線城市50朝陽四線城市風險排名城市城市分類風險排名城市城市分類287深圳一線城市262南寧二線城市286北京特級城市261長沙二線城市285上海特級城市260烏魯木齊二線城市284杭州一線城市259長春二線城市283三亞資源型城市258貴陽三線城市282廣州一線城市257溫州二線城市281成都一線城市256青島二線城市280南京一線城市255南昌二線城市279廈門二線城市254潮州四線城市278天津一線城市253昆明二線城市277?？谌€城市252哈爾濱二線城市276西安二線城市251濟南二線城市275佛山二線城市250中山三線城市274鄭州二線城市249淮南四線城市273蘇州一線城市24

37、8汕頭三線城市272武漢一線城市247泉州二線城市271寧波二線城市246內(nèi)江四線城市270重慶一線城市245汕尾四線城市269珠海三線城市244無錫二線城市268合肥二線城市243自貢四線城市267沈陽一線城市242紹興三線城市266太原二線城市241湛江三線城市265東莞二線城市240達州四線城市264福州二線城市239遂寧四線城市263大連二線城市238廊坊四線城市全國城市發(fā)展風險排名后50位城市城城市分化市分化土地規(guī)模明顯超過市場承載力，熱點三四線城市或陸續(xù)進入調(diào)整周期土地規(guī)模明顯超過市場承載力，熱點三四線城市或陸續(xù)進入調(diào)整周期n 從供求平衡的原理上講，一個城市土地消化周期保持在1年左

38、右最為合理，即每年新增土地大致可以滿足當年住宅消化規(guī)模，而像北京、上海等核心城市大多數(shù)年份里新增土地量都遠小于住宅銷售量，這也正是這些城市高房價的根本原因。n 相當一部分熱點三四線城市由于近幾年來的房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮，而其本身的需求規(guī)模又相對有限，因此未來將陸續(xù)出現(xiàn)供應(yīng)過剩的壓力，市場或?qū)⑦M入調(diào)整周期。典型三四線城市供應(yīng)過剩情況土地消化周期土地消化周期 = = 近三年年均商品房用地成交量近三年年均商品房用地成交量 / / 近三年年均年均商品房成交量近三年年均年均商品房成交量分級城市房地產(chǎn)市場發(fā)展風險因子得分城市分級均值中位數(shù)高位數(shù)低位數(shù)一線城市1214180二線城市20202815三線城市25

39、253616四線城市302710021資源型城市29285211土地消化周期（年）供求比全國城市平均消化周期全國城市平均供求比n 目前市場上以旅游地產(chǎn)作為賣點并獲得相對不錯成績的項目，多位于核心城市周邊1小時車程以內(nèi)，而真正意義上的遠途第二居所的旅游地產(chǎn)項目，在行業(yè)中鮮有成功的案例。n 旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域供求風險巨大。一方面，全國4A級以上景區(qū)接近1000個，按照當前開發(fā)企業(yè)投資旅游地產(chǎn)的熱度來看，未來這個領(lǐng)域潛在供應(yīng)巨大；另一方面，國內(nèi)目前的休假制度和消費習慣，決定了短期內(nèi)第二居所長時間居住休閑類項目需求有限。非非住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)國內(nèi)需求尚不足以支撐旅游地產(chǎn)快上大漲的發(fā)展勢頭國內(nèi)需求尚不足以支

40、撐旅游地產(chǎn)快上大漲的發(fā)展勢頭景區(qū)等級 數(shù)量（個）典型5A137 廣州長隆旅游度假區(qū)、深圳觀瀾湖休閑旅游區(qū)、桂林漓江風景區(qū)、三亞南山文化旅游區(qū)、麗江古城景區(qū)、大理崇圣寺三塔文化旅游區(qū)等。4A861 煙臺養(yǎng)馬島景區(qū)、青島海濱風景區(qū)、黃山太平湖風景區(qū)、廈門日月谷溫泉主題公園、張家界龍王洞旅游區(qū)等。世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地產(chǎn)”版圖，擬投入共計千億以上。部分國家級旅游景區(qū)項目匯總雅居樂集團未來希望將旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比，提升至20%至30%，進一步提升公司在海南省收入。宋衛(wèi)平：未來企業(yè)發(fā)展的重點布局于養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)。讓這兩者有機結(jié)合，并且共生共長，將是綠城未來發(fā)展的一個方向，綠城也將為此投入重兵和資金。 p 我國假期制度以短期休假為主p 我國居民、哪怕是新富階層目前也尚未形成對于旅游地產(chǎn)的消費習慣非非住宅地產(chǎn)住宅地產(chǎn)未來幾年商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩，中西部風險尤其顯著未來幾年商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩，中西部風險尤其顯著截止2015年全國20個重點城市綜合體項目新增量預估（萬平方米）n 近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜