淺談房地產開發(fā)項目可行性研究房地產項目可行性研究

1、淺談房地產開發(fā)項目可行性研究房地產項目可行性研究摘要：可行性研究(FeasibilityStudy)是通過對項目的主要內容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經濟、工程等方面進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經濟效益及社會環(huán)境影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法?？尚行匝芯繎哂蓄A見性、公正性、可靠性、科學性的特點。我國目前可行性研究存在的主要問題，包括：理論指導的缺陷、體制的不完善、_度的不健全等，為了搞好項目可行性研究，必須重視

2、這些問題的改進措施。關鍵詞：房地產可行性研究問題措施一、我國房地產開發(fā)項目可行性研究發(fā)展狀況自1983年國家計委頒發(fā)“關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法”將可行性研究納入基本建設程序以來，可行性研究便成為投資項目前期不可缺少的環(huán)節(jié)。為此，國家相應建立了投資領域的行政_度，其中可行性研究報告成為項目報批的不可缺少的重要文件之一。對于企業(yè)不使用政府性資金建設的項目，一律不再實行_，而是區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。對于企業(yè)投資建設項目需要政府核準的項目，由企業(yè)根據(jù)國家有關規(guī)定編制項目申請報告，報送項目核準機關，項目核準機關依法從維護社會公共利益角度進行核準。對于企業(yè)投資需核準的項目范圍，國

3、家制定和頒布了政府核準的投資項目目錄。對于核準以外的投資項目無論規(guī)模大小，均改為備案制。對于政府投資的項目，以及使用政府性資金或申請享受減免稅優(yōu)惠政策的企業(yè)項目，繼續(xù)實行_，企業(yè)仍須按有關規(guī)定報批項目可行性研究報告。對于使用企業(yè)資金投資的一般性房地產開發(fā)項目由于歸屬于備案制的范疇，因此投資前對擬開發(fā)的房地產項目做不做可行性研究，完全由企業(yè)自己說了算，政府不再加以行政干涉。二、我國房地產開發(fā)項目可行性研究存在問題（一）理論指導上存在缺陷：房地產開發(fā)可行性研究還沒有一套完整的、系統(tǒng)的、可操作的評價指標體系，現(xiàn)有的指標僅僅是經濟評價指標，在房地產開發(fā)項目經濟評價方法頒布前，參照的是建設項目經濟評價方

4、法與參數(shù)中的經濟評價指標。由于房地產開發(fā)項目有著許多與一般工業(yè)建設項目不同的特點，無法直接套用建設項目經濟評價方法與參數(shù)，編制人員只能根據(jù)理解，有選擇地計算評價指標，而這些評價指標對房地產決策的參考和指導作用不明顯，這是相當一段時間可行性流于形式、質量低下的一個重要原因。（二）結構性矛盾源于體制與制度的不完善1 、體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一2 、法制不健全導致房地產開發(fā)行為不規(guī)范（三）_度缺乏科學性：由于土地制度的不完善和_度的不科學性，造成開發(fā)商違規(guī)拿地，開發(fā)商與政府及有關權力部門的腐敗人員相互勾結，各取所需，在工程的施工過程中，偷工減料，建造了許多“豆腐渣”

5、工程，這都是因為沒有進行嚴格可行性研究審批的結果。三、搞好項目可行性研究的改進措施1 、建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分，包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經濟評價等。規(guī)劃評價指標主要有可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公用設施配套、交通等；設計方案評價指標有性能比、產業(yè)化、采光、通訊、環(huán)境質量、格調、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調、使用功能；市場定位評價指標有租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等。經濟評價指標分兩方面，其一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況，判斷項目的財務可行性和風險預測等；其

6、二綜合評價，從區(qū)域_發(fā)展的角度分析和計算房產項目對區(qū)域經濟的效益和費用，考察項目對_的貢獻，判斷項目的_合理性。2 、加強項目風險分析。在經濟評價的同時，加強項目運營中的不確定性分析，制定多套方案以規(guī)避宏觀經濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風險。首先，利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響，根據(jù)市場景氣指數(shù)預測把區(qū)域房地產市場發(fā)展劃分為良好、一般和較差三種狀態(tài)，然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業(yè)房地產營銷人員共同測定三種市場態(tài)勢出現(xiàn)的概率和對應的期望損益值。最后，根據(jù)概率法求出的項目收益均值，判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。其次，分析通貨膨脹給項目運營帶來的風險

7、，一般來說，通貨膨脹因素對房地產項目不會產生較大的經營風險，因為建自然會隨著通貨膨脹而升降，它們對房地產項目盈利性的正負影響基本上可以抵消。最后，利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。3 、完善房地產開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。首先，國家要加強房地產項目可行性研究的法律法規(guī)建設，房地產開發(fā)項目審批必須提交經專業(yè)可行性研究機構蓋章和國家注冊房地產評估師簽字認可的可行性研究報告，可行性研究機構和相關國家注冊房地產評估師對項目建成后的損益和空置情況承擔吊銷執(zhí)照的連帶責任。其次，政府房地產審批機構（建委、計委、規(guī)劃局和國土資源管理局）要加強對房地產法人主體的財務評價、建設資質評價和銀行信用評價。最后，建立房地產項目開發(fā)的社會監(jiān)督機制。建設主管部門應用定期公布備案的開發(fā)項目，公開項目的審批機構、開發(fā)單位可行性研究報告的編制單位及可行性研究人員名單；同時，對項目建設情況和銷售情況進行定期的跟蹤調查，曝光“爛尾工程”的開發(fā)單位、被吊銷營業(yè)資格的可行性研究機構和被吊銷資格證書的研究人員的名單，充分發(fā)揮社會輿論對房地產項目相關責任單位和個人的社會監(jiān)督作用。綜上所述：在項目的建設開發(fā)過程中，不確定的政策因素左右著開發(fā)周期和施工工期，對項目的開發(fā)計劃會產生不可預測的影響?？尚行?/p>