房地產(chǎn)行業(yè)投資研究報告.ppt

1、房地產(chǎn)行業(yè)投資研究報告房地產(chǎn)行業(yè)投資研究報告Allpku-qlep00306 page 22. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？6. 秦龍是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4. 業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營的？導(dǎo)讀導(dǎo)讀Allpku-qlep00306 page 3房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位顯著房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位顯著0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001歷年房

2、地產(chǎn)投資所占固定資產(chǎn)投資的比率房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的56，逐步上升至2001年的16.9，并趨于穩(wěn)定，成為拉動內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。資料來源：中國統(tǒng)計年鑒（1990-2001） Allpku-qlep00306 page 49898年以來我國房地產(chǎn)市場每年以兩位數(shù)的速度快速增長，年以來我國房地產(chǎn)市場每年以兩位數(shù)的速度快速增長，20012001年市場總額已達(dá)年市場總額已達(dá)46254625億元億元05000100001500020000250003000019981999200020010500100015002000250030003500400045005000銷

3、售面積竣工面積銷售額資料來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)單位：萬平米單位：億元Allpku-qlep00306 page 5從投資類型看，住宅投資在整個房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位從投資類型看，住宅投資在整個房地產(chǎn)投資中占主導(dǎo)地位68%68%6%6%11%11%15%15%住宅辦公樓商業(yè)樓其他住宅、辦公樓、商業(yè)縷的投資分別比重為67.7%、6.0%和11.2%，而且住宅的同比增長率最大，因此住宅開發(fā)明顯處于主導(dǎo)地位。廣州和深圳的著名開發(fā)商主要定位于住宅市場，而香港六大地產(chǎn)商則主要定位于高檔辦公樓或?qū)懽謽鞘袌?9.30%25.80%-12.90%住宅辦公樓商業(yè)樓2000年各類房地產(chǎn)投資比率資料來源：國家統(tǒng)計局20

4、00年各類房地產(chǎn)投資增長比率Allpku-qlep00306 page 6從地域分布看，房地產(chǎn)市場主要集中在北京、上海、廣東從地域分布看，房地產(chǎn)市場主要集中在北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)大城市與省份等發(fā)達(dá)大城市與省份13%9%14%64%北京上海廣東其他2002年全國房地產(chǎn)投資分布57%13%14%16%北京上海廣東其他2001年全國商品房銷售額分布資料來源：國家統(tǒng)計局Allpku-qlep00306 page 7我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好直接推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好直接推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展02000040000600008000010000012000019961997199819992

5、000200101000200030004000500060007000國內(nèi)生產(chǎn)總值房地產(chǎn)投資額GDP 單位(億元)房地產(chǎn)投資額(億元)資料來源：國家統(tǒng)計局Allpku-qlep00306 page 8“入世入世” ” 拉動了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給拉動了房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給Allpku-qlep00306 page 9住房金融的發(fā)展改變了住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為住房金融的發(fā)展改變了住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為v住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住住房抵押貸款極大地提高了居民購房的支付能力，已經(jīng)成為居民提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的重要手段。房消費(fèi)的重要手段。v個人住房公積金存貸利率降低

6、(5年以下由4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由4.59%下調(diào)為4.05%）。v住房按揭利率降低，期限延長（最長30年），比例增加（最高為80%)。v住房信貸消費(fèi)形成了新的預(yù)期消費(fèi)觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。住房信貸消費(fèi)形成了新的預(yù)期消費(fèi)觀念，開始打破中國人傳統(tǒng)文化的禁錮。這讓更多的人不是在有了充分的積累后再開始消費(fèi)，而是根據(jù)收入的預(yù)期提前改善自己的生活現(xiàn)狀，預(yù)先提高生活的質(zhì)量；不是“一步到位”地進(jìn)行消費(fèi)，而是根據(jù)收入的變化進(jìn)行多次置業(yè)。v將消費(fèi)與投資相結(jié)合是預(yù)期消費(fèi)之后的另一種消費(fèi)觀念的變化。將消費(fèi)與投資相結(jié)合是預(yù)期消費(fèi)之后的另一種消費(fèi)觀念的變化。當(dāng)商品房可以通過二、三級市場進(jìn)行交易

7、時，消費(fèi)者完全可以靠房屋的增值來實(shí)現(xiàn)住房條件的改善目標(biāo)。房屋在消費(fèi)過程中的收益（包括出租收益，以房養(yǎng)房等）也許會大于消費(fèi)的成本，這種投資觀念的形成與實(shí)現(xiàn)對純生活消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化起到極大的推動作用。許多人已通過房屋的多次交易（包括出租）創(chuàng)造出了額外的收益，使更多的人受到了不得不改變生活觀念與方式的影響。v此外，個人住房貸款的不良率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他品種貸款的不良率。此外，個人住房貸款的不良率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他品種貸款的不良率。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，工商銀行、建設(shè)銀行平均不到0.5，因此，商業(yè)銀行有足夠的動力來推動個人住房貸款的發(fā)展。Allpku-qlep00306 page 10住房分配貨幣化推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行根本性

8、的變革，促進(jìn)住房分配貨幣化推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行根本性的變革，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)了居民住房消費(fèi)住房分配貨幣化推動房地產(chǎn)行業(yè)走向市場化住房分配貨幣化改變了居民住房消費(fèi)行為住房分配貨幣化改變了開發(fā)商的經(jīng)營行為Allpku-qlep00306 page 11稅費(fèi)、戶籍政策改革也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稅費(fèi)、戶籍政策改革也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稅費(fèi)政策戶籍政策人才策略：各地紛紛采取了引進(jìn)人才的優(yōu)惠政策，人才流動與戶籍分離的趨勢越來越明顯 。有些地方（如北京市）規(guī)定：找工作不再需要當(dāng)?shù)貞艨?。招商引資：為了吸引外資，包括北京在內(nèi)的各城市給落戶方面給外來人員以落戶方面的優(yōu)惠。公安部關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶籍管理制度改革的意見

9、，小城鎮(zhèn)常住戶口不再實(shí)行計劃指標(biāo)管理。到今年10月1日，全國所有的鎮(zhèn)和縣級市市區(qū)，將取消“農(nóng)轉(zhuǎn)非”指標(biāo)，凡在當(dāng)?shù)赜泻戏ü潭ǖ淖∷?、穩(wěn)定的職業(yè)或生活來源的外來人口，均可辦理城鎮(zhèn)常住戶口。這無疑加快了城市化的進(jìn)程。簡化交易手續(xù)。房產(chǎn)交易包括8種稅費(fèi)：營業(yè)、城建維護(hù)、教育附加、固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)、印花、契、企業(yè)所得等稅費(fèi)。購房人交納印花稅和契稅。減免空置商品房稅費(fèi)，以加快消化空置房。降低交易稅費(fèi)，降低了購房成本。120 以內(nèi)的契稅稅率為2%，120 以上房屋，由以前的4%單一稅率變?yōu)?20 以內(nèi)的2%、以上的4%兩種稅率。有些地方（如上海）規(guī)定：購房按揭付款，可免個人所得稅。Allpku-qlep00

10、306 page 12成長期成長期與經(jīng)濟(jì)體制改革和對外開放不斷推進(jìn)相適應(yīng)，以住房制度和土地制度的商品化改革為標(biāo)志，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)要 素開始進(jìn)入市場。穩(wěn)定期穩(wěn)定期鄧小平南巡講話和十四大的召開，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)低潮期低潮期受國家宏觀調(diào)控、貨幣從緊政策影響，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入低潮復(fù)蘇期復(fù)蘇期規(guī)范房地產(chǎn)市場、大力發(fā)展住宅建設(shè)二次發(fā)展期二次發(fā)展期申奧成功、入世成功擴(kuò)大了投資需求，房地產(chǎn)業(yè)將成為新的增長經(jīng)濟(jì)點(diǎn)目前我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期，仍有巨大的上升空間目前我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于二次發(fā)展期，仍有巨大的上升空間時間時間78 92 94 98 2001 Allpku-qlep00306

11、 page 132. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？6.秦龍是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4.業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營的？導(dǎo)讀導(dǎo)讀Allpku-qlep00306 page 14西安房地產(chǎn)市場在陜西省的地位十分重要西安房地產(chǎn)市場在陜西省的地位十分重要32%68%2001年陜西省房地產(chǎn)投資額統(tǒng)計西安陜西其他地區(qū)46%54%西安陜西其他地區(qū)28%72%西安陜西其他地區(qū)2001年陜西省房地產(chǎn)銷售面積統(tǒng)計2001年陜西省房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002、陜西統(tǒng)計年鑒2002A

12、llpku-qlep00306 page 159797年以來西安房地產(chǎn)市場投資與需求快速增長，年以來西安房地產(chǎn)市場投資與需求快速增長，20022002年市年市場規(guī)模已達(dá)場規(guī)模已達(dá)6060億元億元0100000200000300000400000500000600000700000800000900000199719981999200020012002房地產(chǎn)投資額（萬元）商品房建設(shè)投資（萬元）商品房銷售額（萬元）資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002、陜西統(tǒng)計年鑒2002、2002年陜西省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報Allpku-qlep00306 page 16市政府出臺的各項政策極大地促進(jìn)了西安房地

13、產(chǎn)行業(yè)的發(fā)市政府出臺的各項政策極大地促進(jìn)了西安房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展v按照西安市政府第一號令的規(guī)定，從年月日起，西安市將全面建立政府土地收購儲備制度，積極推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓。這是西安市土地管理和使用制度的一場革命。v2002年月 日，西安市國土資源和房管局發(fā)布了西安市公有住房出售管理辦法、西安市已購公有住房上市出售管理暫行辦法和已購公有住房上市交易操作流程，給西安市房地產(chǎn)市場帶來最大的“利好消息”。市民關(guān)心的公房買賣可以按照政府有關(guān)規(guī)定程序交易。v2002年月，陜西省地稅局、省財政廳聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)個人購買自用普通住宅減半征收契稅的通知，明確界定了普通住宅和高檔住宅契

14、稅標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定購買普通住宅減半征收契稅，契稅由原來總房款的降至。這無疑又給消費(fèi)者帶來福音，極大刺激人們的住房消費(fèi)，促進(jìn)西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。v2002年月份，西安市人民政府為了貫徹落實(shí)建設(shè)部等七部委關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知及省政府的實(shí)施意見精神，召開了全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序動員大會，各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)管委會、市建委、市土地資源和房屋管理局、市規(guī)劃局、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介單位、廣告公司等部門聯(lián)合出手整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。Allpku-qlep00306 page 17房地產(chǎn)開發(fā)受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兩大主導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r兩大主導(dǎo)力

15、量推動，其中對地方經(jīng)濟(jì)的依賴度更高力量推動，其中對地方經(jīng)濟(jì)的依賴度更高地方工商企業(yè)和單位的用房需求居住性房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r居民可支配收入宏觀經(jīng)濟(jì)、 GDP增長消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)觀念非居住性房地產(chǎn)開發(fā)消費(fèi)傾向第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度Allpku-qlep00306 page 18西安經(jīng)濟(jì)的高速增長促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增長西安經(jīng)濟(jì)的高速增長促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增長0100200300400500600700800199719981999200020012002國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）房地產(chǎn)1.51.782.272.52.62.897年以來西安市的國內(nèi)生生產(chǎn)總值的年增長

16、率一直為定在12%14之間。西安市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值比較圖資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306 page 19消費(fèi)觀念變化為西安房地產(chǎn)市場的增長提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)消費(fèi)觀念變化為西安房地產(chǎn)市場的增長提供了堅實(shí)的基礎(chǔ)050100150200250300350400450500199719981999200020012002社會消費(fèi)品零售總額（億元）商品房銷售額（億元）56.511.79.81314資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002、西安市統(tǒng)計局、業(yè)內(nèi)專家訪談v住房制度改革使個人購房的觀念已經(jīng)取代單位分房。v西安市的消費(fèi)者對期樓的價值已經(jīng)有所認(rèn)識，購買期

17、樓的心理障礙可以說在一定程度上已被化解。 紫薇田園都市，現(xiàn)場包裝完成，廣告部分投入，即有4個億回收。v房地產(chǎn)投資的觀念逐步被一些先富起來的人所接受。投資型物業(yè)在西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)嶄露頭角，并占據(jù)了一定的市場份額，據(jù)對部分項目的不完全統(tǒng)計，大約有5%的購房者屬于投資置業(yè)行為 。西安市商品房銷售與社會消費(fèi)品零售總額關(guān)系圖33%67%個人購買商品房銷售額分布Allpku-qlep00306 page 20區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產(chǎn)客戶市區(qū)域性中心城市的地位，造就了西安龐大的房地產(chǎn)客戶市場特別是高端客戶市場場特別是高端客戶市場 西北最大的政治中心 西北最大的經(jīng)濟(jì)中心 西北最大的文化中

18、心 西北唯一的特大型中心城市 據(jù)西房網(wǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場的客戶群體特別是高端客戶范圍涵蓋東至洛陽、西至蘭州、北至內(nèi)蒙的廣大范圍中的所有人群。Allpku-qlep00306 page 21這使得西安房地產(chǎn)價格居高不下這使得西安房地產(chǎn)價格居高不下0.00%0.20%0.40%0.60%0.80%1.00%1.20%1.40%1.60%1.80%2.00%1998199920002001西安房地產(chǎn)銷售價格增長率據(jù)資料統(tǒng)計顯示，2001年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700元左右，同時，西安市平均家庭戶規(guī)模為3.40，估算西安市2001年度家庭年總收入約22780元。而據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查，2001

19、年度西安市商品房均價在2800元/平方米左右，按70平方米住房為 基 準(zhǔn) ， 套 房 總 價 約196000元。房價收入比約房價收入比約8.6:1，就房價收入比而言，西安房價在全國處于上游水平，房價收入比高于上海、廣州、深圳、天津、成都等重點(diǎn)城市，比國際4-6倍的慣例也高出許多。資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306 page 22隨著市場逐漸成熟，開發(fā)商已從謀求暴利逐步轉(zhuǎn)向理性開隨著市場逐漸成熟，開發(fā)商已從謀求暴利逐步轉(zhuǎn)向理性開發(fā)發(fā) 我們可以將1999年至2001年，西安的房地產(chǎn)市場稱為西安房地產(chǎn)市場的初級階段，這一時期，西安房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了以錦園、楓葉新都市、紫薇

20、城市花園為代表的高檔樓盤。市場的兩級化分布特征充分說明，在市場發(fā)展初期，市場中開發(fā)商在追求利潤最大化過程中明顯的驅(qū)利傾向。 從2001年開始，一些房地開發(fā)項目開始瞄準(zhǔn)龐大的中端市場。2002年，隨著旭景名園小高層以均價2900元/平方米的入市火爆銷售，到紫薇田園都市多層以均價1800元/平方米，實(shí)現(xiàn)超遠(yuǎn)期樓花一個月銷售4個億的銷售“奇跡”，極大的震撼了房地產(chǎn)市場。高檔樓盤出現(xiàn)價格下調(diào)。 價位層次價格浮度（元/平米）住宅類型總銷售均價3000-3200 低價位樓盤1300-2000以多層住宅為主的經(jīng)濟(jì)適用房中價位樓盤2100-3000多層、小高層住宅其中：中高價位2500-3000以小高層住宅為

21、主高價位樓盤3000-4000 以小高層住宅、高層商住為主超高價位樓盤4000元以上以別墅、公寓、多層花園洋房為主西安市2002樓盤價位層次預(yù)分表 資料來源：西房網(wǎng)信息、業(yè)內(nèi)專家訪談Allpku-qlep00306 page 23“經(jīng)營城市經(jīng)營城市”理念帶動了新的一輪房地產(chǎn)開發(fā)，并得到市理念帶動了新的一輪房地產(chǎn)開發(fā)，并得到市場的認(rèn)同場的認(rèn)同 城市功能配套設(shè)施的建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的良性互動，打破了制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的瓶頸。道路及交通狀況的改善及快速發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)中起到關(guān)鍵的作用?？蛻羧簩Τ鞘邪l(fā)展逐步認(rèn)同，城市空心化的趨勢初步顯現(xiàn)。從楓葉新都市（占地：412畝、建筑面積：46萬平方米）為代表的高

22、檔大盤的成功開發(fā)，到紫薇田園都市（占地2000畝、建筑，面積 180 平方米）的郊區(qū)大盤的再次成功快速銷售。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了良好的“吸收性”。Allpku-qlep00306 page 24由于歷史與文化的原因，西安的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)南高北低由于歷史與文化的原因，西安的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)南高北低的格局的格局中 、 低檔 商 品房 高 檔 商品房 聯(lián) 排 住宅 、 別墅 中低檔商品房主要分布在城北和城東，城西也有分布。這些樓盤由于所處地段相對偏僻，城市的基礎(chǔ)市政配套尚未跟上，周邊自然、人文環(huán)境較差，加之西安市市民的居住消費(fèi)觀念趨使，使這些區(qū)域的樓市價格及樓宇的綜合素質(zhì)始終處于一個較低的水平，其主要目

23、標(biāo)客戶對象為一次置業(yè)的工薪階層為主。由于受城市歷史發(fā)展格局及西安市城市發(fā)展重心南移的影響，高檔商品房主要分布在作為西安市的文教區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地城西南、城南，無論其開發(fā)水平、開發(fā)規(guī)模都是西安首屈一指的，是西安市高檔商品房市場最為活躍的區(qū)域。 目前該類物業(yè)主要分布在城北區(qū)北門外通往咸陽機(jī)場的迎賓大道附近、未央湖片區(qū)和南郊的曲江旅游度假開發(fā)區(qū)，這兩處區(qū)域由于其交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，市政配套設(shè)施完善及其豐富的人文旅游資源優(yōu)勢成為西安頂級物業(yè)區(qū)的首選之地，西安較大部分的聯(lián)排住宅、別墅都座落其中，如城北的紫薇苑歐洲世家、開元明仕家園，未央湖畔的藍(lán)水假期、新格瑞拉、留園森林別墅，曲江的皇家御花園，湖濱

24、花園等。 Allpku-qlep00306 page 25目前城內(nèi)區(qū)的土地價值最高，是西安的黃金地段目前城內(nèi)區(qū)的土地價值最高，是西安的黃金地段0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫字樓別墅公寓商場v除別墅公寓外，城區(qū)內(nèi)各類商品房的樓價一直位于西安的首位。v特別是寫字樓和商場店面的

25、樓價遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。v但隨著西安市2002年“近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展”的城市戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施，以及市政府的搬遷，其綜合中心地位將會相對下降，但其商業(yè)服務(wù)中心的地位還會加強(qiáng)。v2003年1季度，城內(nèi)區(qū)的寫字樓價格已有所下跌。2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 26隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實(shí)施，城南區(qū)的土地價值大有取代城隨著城市規(guī)劃新戰(zhàn)略的實(shí)施，城南區(qū)的土地價值大有取代城內(nèi)區(qū)的趨勢內(nèi)區(qū)的趨勢0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西

26、區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫字樓別墅公寓商場v在別墅公寓的市場，城南區(qū)的土地價值最高，已超過城內(nèi)區(qū)，而且呈不斷上揚(yáng)走勢。v城南區(qū)是傳統(tǒng)的文教區(qū)，人員知識層次較高。v大批白領(lǐng)、知識精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。v從長遠(yuǎn)看，城南區(qū)的土地仍有巨大的升值潛力。2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 27高新區(qū)與城南區(qū)類似，土地價值一直位于西安市的前列高新

27、區(qū)與城南區(qū)類似，土地價值一直位于西安市的前列0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫字樓別墅公寓商場v從上世紀(jì)90年代初創(chuàng)建以來，高新區(qū)已逐步發(fā)展成為集科工貿(mào)一體的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。土地價值也隨之大幅度升值v從住宅市場看，高新區(qū)的住宅價格與城內(nèi)區(qū)基本持平，別墅公寓等高檔住房的價格還高于

28、城內(nèi)。v大批白領(lǐng)、知識精英的聚集使得當(dāng)?shù)馗邫n住宅、樓宇需求十分旺盛。v從城市戰(zhàn)略規(guī)劃看，該地區(qū)仍屬城市發(fā)展的重點(diǎn)。土地升值潛力巨大2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 28城東區(qū)與城西區(qū)的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平城東區(qū)與城西區(qū)的土地價值基本持平屬于西安市中下游水平0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新

29、區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫字樓別墅公寓商場v城東與城西區(qū)是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，下崗職工較多，購買力水平較低。v西安市產(chǎn)河開發(fā)區(qū)的設(shè)立帶動了城東土地價值提升。未來發(fā)展前景與開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)的效益息息相關(guān)。v城西是西安的工業(yè)重地 ，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對落后 ，隨著自錦園、豐 盛園推出后，才帶動了城西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。西區(qū)的購房者大多數(shù)都是西區(qū)本地人，經(jīng)濟(jì)適用房在該地區(qū)有很大的市場。2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 29目前城北區(qū)的土地價值最低，但隨著西安市旅游的大力發(fā)目前城

30、北區(qū)的土地價值最低，但隨著西安市旅游的大力發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，其增長潛力巨大展以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，其增長潛力巨大0500100015002000250030003500城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0200040006000800010000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)0100020003000400050006000城東區(qū)城西區(qū)城南區(qū)城北區(qū)城內(nèi)區(qū)西高新區(qū)住宅寫字樓別墅公寓商場v西安市土地價值最低的板塊就在城北。v由于歷史的原因，城北一直是西安最貧窮的地段，社會治安比較混亂，人文環(huán)

31、境最差。西安市民大都不愿意在城北購房。v城北是國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地，由于受城市規(guī)劃不確定性的影響，目前并不景氣。但隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，其土地升值潛力巨大。v近幾年未央湖片區(qū)的旅游開發(fā)帶動了城北的別墅公寓等旅游地產(chǎn)的發(fā)展。目前城北區(qū)的別墅公寓價格高于城東與城西2003年3月西安各區(qū)房地產(chǎn)價格比較資料來源：西房網(wǎng)信息Allpku-qlep00306 page 30從銷售額看，西安的住宅市場仍然是房地產(chǎn)的主體市場，從銷售額看，西安的住宅市場仍然是房地產(chǎn)的主體市場，但增長趨于平穩(wěn)但增長趨于平穩(wěn)其他3%別墅、公寓10%商服樓9%辦公樓12%普通住宅66%2001年西安市各類商品房銷售額資料來源：西安

32、市統(tǒng)計年鑒20020500001000001500002000002500003000003500004000001997199819992000200100.10.20.30.40.50.60.70.80.91住宅銷售額（萬元）住宅占商品房銷售額的比例歷年西安市住宅銷售情況Allpku-qlep00306 page 31大部分住宅由個人購買，已成家的年輕人構(gòu)成了住宅潛在大部分住宅由個人購買，已成家的年輕人構(gòu)成了住宅潛在消費(fèi)群的主體消費(fèi)群的主體17%83%個人購買2001年住宅銷售面積分布23口之家是主要的潛在消費(fèi)者，大約占受訪者的62.07其次是三口以上家庭，大約占35.63。單身購房者較少

33、。潛在消費(fèi)者數(shù)量隨年齡增長而遞減，2540歲之間的年輕人是主要的潛在消費(fèi)者，比例大約為67。收入對購房的影響不大，潛在購房者的收入分布較為平均。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查表明資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306 page 32在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價格是購買者最優(yōu)在商品房消費(fèi)偏好中，小區(qū)配套與住宅價格是購買者最優(yōu)先考慮的因素先考慮的因素010203040506070小區(qū)配套品質(zhì)環(huán)境物業(yè)管理地段價格開發(fā)商信譽(yù)其它資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查Allpku-qlep00306 page 33多層住宅為市場需求的主流，房型

34、偏好主要集中在多層住宅為市場需求的主流，房型偏好主要集中在2 2室室1 1廳、廳、2 2室室2 2廳、廳、3 3室室1 1廳、廳、3 3室室2 2廳這四種類型廳這四種類型0%20%40%60%80%高層零散多層多層小區(qū)別墅其它居民購房選擇的住宅類型偏好 0%10%20%30%40%單間1室1 廳2室1 廳2室2 廳3室1 廳3室2 廳4室1 廳4室2 廳復(fù)式其它居民購房選擇的房型偏好 資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查Allpku-qlep00306 page 34大多數(shù)市民對住宅的要求尚處于實(shí)用階段大多數(shù)市民對住宅的要求尚處于實(shí)用階段根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2001年的調(diào)查表

35、明，潛在消費(fèi)者對交通、環(huán)境、購物、學(xué)校等要素具有較高的要求，特別是交通，占比達(dá)61.39，潛在消費(fèi)者對交通便利性和距離工作單位近兩項指標(biāo)均要求很高，反應(yīng)大多數(shù)市民對住宅的要求尚處于實(shí)用階段，居住享受型消費(fèi)者是消費(fèi)金字塔頂尖的極少數(shù)人士。 均價在23002800元/平方米區(qū)間內(nèi)的中檔商品房需求非?；鸨Ｗ限碧飯@都市多層住宅賣2000元平方米，好幾千套房子4個月銷售一空。西房股份的世家星城起價只有2188元平方米，據(jù)了解，他們先期推出近500套房子也被預(yù)訂完了。資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查、業(yè)內(nèi)專家訪談Allpku-qlep00306 page 35消費(fèi)者置業(yè)時優(yōu)先選擇西南

36、和城南樓盤消費(fèi)者置業(yè)時優(yōu)先選擇西南和城南樓盤從2002年西安市住宅的置業(yè)趨勢分析，城南和城西南商品住宅的銷售情況明顯好于其它區(qū)域，城北次之，同時對潛在購房客戶的置業(yè)趨勢調(diào)查表明，有40%左右的受訪居民認(rèn)為城南和城西南是購房的最佳位置, 這說明這兩處區(qū)域今后仍將是廣大居民購房時考慮的較為理想的地點(diǎn)。另有20%左右的居民計劃在城北買房,說明城北的房地產(chǎn)開發(fā)潛力依然存在。資料來源：西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 2002年初的抽樣調(diào)查Allpku-qlep00306 page 36大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨大型化、概念化、郊區(qū)化、生態(tài)化將是西安住宅的發(fā)展趨勢勢隨著西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟

37、，今后住宅區(qū)的發(fā)展趨于大型化、概念化，大型或超大型社區(qū)以其較完整的規(guī)劃、完善的配套將豎立良好的形象，同時也是促進(jìn)購房者對社區(qū)開發(fā)商信心的保證。消費(fèi)者居住觀念和心理的成熟，城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，市場競爭的加劇，交通路網(wǎng)的日益完善都將促使住宅區(qū)的發(fā)展向生態(tài)化、郊區(qū)化發(fā)展。西安住宅的主流消費(fèi)群體是年輕人，生態(tài)化、概念化的住宅更適合年輕人的品位。Allpku-qlep00306 page 379898年以來西安市的住宅價格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價格年以來西安市的住宅價格一直穩(wěn)步攀升，但上升的價格完全被市場消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場良好的吸納性完全被市場消化，顯示出西安房地產(chǎn)市場良好的吸納性0.00%0

38、.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%1998199920002001西安市歷年住宅銷售價格增長率010000020000030000040000050000060000019971998199920002001西安市住宅空置面積單位：平米v價格上漲的同時住宅的空置面積并沒有同比上漲反而顯示出下降的趨勢。這足以說明西安的住宅市場需求十分旺盛。資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306 page 38從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間從恩格爾系數(shù)分析，住宅需求還有巨大的空間7.611.212.118.955-5850-5545-5040-45住房開

39、支占比國際慣例的恩格爾系數(shù)下的住房開支比率恩格爾系數(shù)根據(jù)2002西安市統(tǒng)計年鑒2001年西安市的恩格爾系數(shù)（表示人們的平均消費(fèi)中，食品消費(fèi)占總消費(fèi)的比重）為30.3,而住房支出所占比率為4，遠(yuǎn)低于按國際慣例的15-20%的水平。v西安市居民的購房需求遠(yuǎn)沒得到體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的上升空間v根據(jù)業(yè)內(nèi)人士訪談發(fā)現(xiàn)，市場供應(yīng)與消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性差異導(dǎo)致居民購房的潛力并沒有充分發(fā)揮。Allpku-qlep00306 page 39非住宅類的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷售高速非住宅類的投資型物業(yè)（特別是商鋪投資）近期銷售高速增長增長02000040000600008000010000012000

40、01400001997199819992000200100.050.10.150.20.250.3非住宅類商品房銷售額（萬元）占商品房銷售額的比例非住宅類商品房銷售情況2001年上半年，西安市商品房完成投資1020億萬元，與2000年同期相比公寓別墅類下降8604，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長11767、106和5.4倍。資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306 page 40入世、西部大開發(fā)、西安經(jīng)濟(jì)的增長以及西安的城市地位是入世、西部大開發(fā)、西安經(jīng)濟(jì)的增長以及西安的城市地位是導(dǎo)致增長的主要原因?qū)е略鲩L的主要原因2002年西安商務(wù)樓市場持續(xù)升溫，市場供應(yīng)和需求穩(wěn)

41、步增長西部大開發(fā)的背景西部大開發(fā)的背景西安作為橋頭堡，正憑借其巨大的創(chuàng)新優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢日益煥發(fā)出強(qiáng)勁的生命力。西安市經(jīng)濟(jì)的西安市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展快速發(fā)展西安市每年2位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長吸引了眾多投資者。西北地區(qū)中心城市西北地區(qū)中心城市的地位的地位西安對周邊省市的輻射力將隨著加入WTO與西部大開發(fā)有所增強(qiáng)，間接表現(xiàn)為流動人口增加。加上其他投資領(lǐng)域的風(fēng)險性增大等因素，將導(dǎo)致投資型物業(yè)前景看好。加入加入WTO的長期利好的長期利好西安市作為世界聞名的旅游城市和科技實(shí)力城市，借助WTO作用，經(jīng)濟(jì)總量將不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)活動日益頻繁，從而刺激市場需求增大，吸引國內(nèi)外總多投資。Allpku-qlep00306

42、 page 41目前西安寫字樓和商業(yè)樓盤主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和目前西安寫字樓和商業(yè)樓盤主要分布在高新區(qū)、南二環(huán)和城區(qū)附近城區(qū)附近高新區(qū)西安南二環(huán)城區(qū)v2002年下半年，隨著以國際商務(wù)平臺標(biāo)準(zhǔn)打造的高檔寫字樓“西安高新國際商務(wù)中心”推向市場，高新區(qū)提出了建設(shè)面向西部服務(wù)的CBD(中央商務(wù)區(qū))對接世界500強(qiáng)的口號。 近期，高新區(qū)內(nèi)推出的寫字樓就有高科廣場、正信財富廣場、華晶商務(wù)廣場、麗華科技大廈等數(shù)座，加上以往的正陽國際、志誠大廈、亞美大廈、楓葉大廈等寫字樓，高新區(qū)既是西安市頂尖級寫字樓聚集地也是寫字樓市場競爭最激烈的地區(qū)。v西安南二環(huán)之所以被稱為西安的“金腰帶”，成為寫字樓聚居的商務(wù)港，在

43、很大程度上是因?yàn)樗俏靼驳慕煌ù髣用}。集中在二環(huán)路上的朱雀路口到西二環(huán)以東至西分別有：華融國際商務(wù)大廈、鵬豪園、藍(lán)溪科技大廈、煜源大廈、世紀(jì)星大廈、現(xiàn)代之窗、志誠大廈、高科廣場、永安大廈、捷瑞大廈等。v城區(qū)內(nèi)已形成三個集中的寫字樓街區(qū)：鐘樓附近，由中貿(mào)國際、時代廣場、金鐘大廈等構(gòu)成；和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈等組成；西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系，由于土地成本較高，這一區(qū)域內(nèi)的寫字樓以中高檔為主。同時，也是因?yàn)橥恋氐南拗?，城區(qū)內(nèi)的寫字樓的綜合配套能力、周邊

44、環(huán)境等就稍遜于高新區(qū)的寫字樓，而且，西安的頂尖級寫字樓也只能讓位給高新區(qū)。Allpku-qlep00306 page 42寫字樓市場呈現(xiàn)出寫字樓市場呈現(xiàn)出 “ “中間冷，兩頭熱中間冷，兩頭熱”的局面，產(chǎn)品差的局面，產(chǎn)品差異化將是市場未來發(fā)展趨勢異化將是市場未來發(fā)展趨勢高端市場中端市場低端市場高檔寫字樓如高新國際商務(wù)中心、高科廣場等，憑借其高檔次、先進(jìn)配套、大體量和暫時的市場空缺，被大家普遍看好。夾在中間的一些中端市場的寫字樓項目，則因?yàn)槠涿媸辛勘容^大，同類產(chǎn)品較多，在激烈的競爭中則需要在產(chǎn)品的差異化上下功夫。低端寫字樓因其低廉的價格，受到處于起步階段的小型公司的青睞，市場情況也較好資料來源：西

45、房網(wǎng) 2002年以來，西安寫字樓的市場供應(yīng)迅速放量，市場上有了更多的選擇空間，甚至有人預(yù)測高新區(qū)的寫字樓需要6年才能消化完。v注重市場細(xì)分，走產(chǎn)品差異化的道路將是未來寫字樓市場發(fā)展的趨勢。v2003年寫字樓市場在同質(zhì)化產(chǎn)品的競爭上將有一番廝殺，產(chǎn)品創(chuàng)新將是市場競爭的關(guān)鍵。Allpku-qlep00306 page 43商業(yè)樓市場將受到超大規(guī)模購物中心帶來的沖擊商業(yè)樓市場將受到超大規(guī)模購物中心帶來的沖擊2003 年的商服用房市場將會受到超大規(guī)模購物中心（Shopping Mall）的影響，這種（Shopping Mall）由于其規(guī)模大、功能全，以及輻射范圍大等特點(diǎn)，肯定將會吸引很多商服用房投資商

46、的眼光，特別是它的規(guī)模都是超大型的。例如西安北郊由美國中信地產(chǎn)投資有限公司獨(dú)資建設(shè)、自行設(shè)計的Shopping Mall，項目總投資2.5億美元，占地530畝，總面積40萬平方米。而2002年全年西安商服用房的總銷售面積為46萬多平方米，僅這個項目就幾乎是去年全年西安商服用房的總銷售面積，所以它的出現(xiàn)對西安商業(yè)用房市場將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。資料來源：華商報Allpku-qlep00306 page 44西安別墅公寓市場總量較小，但西安別墅公寓市場總量較小，但20022002年別墅市場增長強(qiáng)勁年別墅市場增長強(qiáng)勁普通住宅66%辦公樓12%商服樓9%別墅、公寓10%其他3%2001年西安市各類商品房銷售

47、額v過去，西安市場上別墅的年銷量不超過40套，多了肯定滯銷，好幾年一直都維持這樣的水平。v2002年的別墅供求兩旺。僅高山流水一期就銷售了124套，幾個月內(nèi)就實(shí)現(xiàn)9000萬元銷售額；湖濱花園Townhouse社區(qū)也銷出50多套，累計實(shí)現(xiàn)銷售5000多萬元。另外，新建的別墅社區(qū)麓鳴苑、紫薇山莊、藍(lán)水假期等也有較大的開發(fā)量和銷售量。往年，40套的供銷量“鐵頂”被一舉擊破，因而有人稱2002年為“別墅年”。資料來源：華商報Allpku-qlep00306 page 45優(yōu)良的性能價格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因優(yōu)良的性能價格比和地段利好是別墅市場增長的主要原因v別墅之所以熱銷與價格、環(huán)境有直

48、接關(guān)系。因?yàn)槭莿e墅，是“第二居所”，是給有車一族建造的，距離市區(qū)相對較遠(yuǎn)，甚至選址在山地，所以地價相對便宜，使別墅單價一般在32004500元平方米之間，而高檔房的價格也基本上在27003500元平方米之間，再加上高檔房需要購買車位（大約10萬元），這樣別墅就有了和高檔房搶奪市場的可能，兩者鎖定客戶群重合部分不斷擴(kuò)大。一些地段，別墅類產(chǎn)品對高檔公寓的銷售直接構(gòu)成沖擊。v別墅暢銷的另外一個原因，是諸多別墅所處的地段利好頻頻，使得購房者對房屋的升值有良好的預(yù)期。如長安撤縣設(shè)區(qū)、國家投資16個億發(fā)展秦嶺北麓旅游區(qū)、灤鎮(zhèn)列入全國衛(wèi)星小城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展計劃、曲江旅游度假區(qū)進(jìn)程加快、力度加大等，使相應(yīng)地段成為

49、爭相搶奪的“奶酪”。僅在灃峪口一帶就有30余家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入，曲江旅游度假區(qū)也將引來大量資金的關(guān)注。不少人相信，在這些地段買房、建房，好戲在后頭。Allpku-qlep00306 page 46根據(jù)根據(jù)“十五規(guī)劃十五規(guī)劃”，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空，西安市房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間間2001年底住房面積2005年底住房面積 根據(jù)西安市“十五”發(fā)展規(guī)劃,到2005年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積增加到15平方米。這意味著到2005年底要比2001年增加住房建筑面積3685.4萬平方米；如果按原有舊住宅拆遷重建為4%計算,重建面積將為302萬平方米；兩者合計，需要新建住宅近4000萬平方米。房

50、地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較大的發(fā)展空間。 世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30-35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。 市場容量3685.4萬不考慮原有住房重建因素資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒2002Allpku-qlep00306 page 472. 西安房地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？3. 房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢如何？6.秦龍是否擁有進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)所需要具備的能力？5. 房地產(chǎn)行業(yè)是否具有吸引力？初步建議1. 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景如何？4.業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)是如何經(jīng)營的？導(dǎo)讀導(dǎo)讀Allpku-qlep00306 page 48目前我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已增至近目前我國從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已增至近3 3萬家

51、，行業(yè)利萬家，行業(yè)利潤額也不斷增長，總額已超過潤額也不斷增長，總額已超過9494年的水平年的水平05000100001500020000250003000035000400001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001-50050100150200企業(yè)個數(shù)（個）實(shí)現(xiàn)利潤（億元）資料來源：國家統(tǒng)計局信息中心Allpku-qlep00306 page 490500010000150002000025000300003500020002001其他企業(yè)（家）二級以上資質(zhì)企業(yè)（家）激烈的競爭使國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高激烈的競

52、爭使國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來越高v二級資質(zhì)以上企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資的近三分之一，充分說明這些重點(diǎn)企業(yè)在整個房地產(chǎn)行業(yè)中具有舉足輕重的位置。v 2001年二級資質(zhì)以上企業(yè)的平均資產(chǎn)從2000年的2.7億元增長至3.2億元。2001年國內(nèi)各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量分布12.5%10.6%資料來源：國家統(tǒng)計局2002年10月全國重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)信息發(fā)布會比上年減少259個行業(yè)集中度越來越高Allpku-qlep00306 page 50大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)，但部分優(yōu)秀企業(yè)仍獲取豐厚的利潤利潤9.50%10.00%10.50%11.00%11.5

53、0%12.00%12.50%200020012002深萬科三年凈資產(chǎn)收益率廣州有1318家登記在冊的房地產(chǎn)公司，2001年有1288家虧損，僅30家贏利。贏利面僅為全行業(yè)的2.2%，虧損企業(yè)為全行業(yè)的97.8%。廣州房地產(chǎn)業(yè)2001整體贏利水平不足2 .3%。截止2001年年底，陜西省共有房地產(chǎn)企業(yè)2150戶，盈利企業(yè)750戶，虧損面高達(dá)67%，全行業(yè)銷售收入183億元，利潤總額2.83億元，利潤率僅為1.5%。資料來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、上市公司年報2002年中報顯示，22家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率僅為2 .27%，也明顯低于其它600家上市公司3.73%的平均水平。萬科是

54、純房地產(chǎn)企業(yè)，名列2003年房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)綜合實(shí)力首位。在房地產(chǎn)行業(yè)快速增長期，萬科把握住了發(fā)展良機(jī)，憑借自身的專業(yè)操作能力，成為行業(yè)老大， 并在市場的拼殺中磨練成熟，抵御市場風(fēng)險的能力也強(qiáng)于其他房地產(chǎn)企業(yè)。 Allpku-qlep00306 page 51跨地區(qū)競爭已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，大企業(yè)借助自身跨地區(qū)競爭已成為目前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，大企業(yè)借助自身優(yōu)勢向全國擴(kuò)張優(yōu)勢向全國擴(kuò)張推動力本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間不大，尋求新的發(fā)展機(jī)會。例如，深圳的房地產(chǎn)公司進(jìn)入西部城市；外地有更好的發(fā)展機(jī)會，跨地區(qū)發(fā)展可以全面提升企業(yè)的競爭實(shí)力。例如，廣州、深圳和香港的地產(chǎn)商紛紛進(jìn)入上海和北京優(yōu)劣勢比較優(yōu)

55、勢優(yōu)勢跨地區(qū)發(fā)展的企業(yè)都是按照市場經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)作，從市場需求的角度定位市場，設(shè)計產(chǎn)品，營造環(huán)境、強(qiáng)化服務(wù)，容易以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、服務(wù)和信譽(yù)取得當(dāng)?shù)厝嗣窈驼男刨嚵觿萘觿菘绲貐^(qū)發(fā)展的最大風(fēng)險就是得不到當(dāng)?shù)卣闹С?，以致于根本無法同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭。例如，萬科進(jìn)入北京后，在獲取土地方面經(jīng)常遭遇挫折；根據(jù)年報，2003年萬科準(zhǔn)備在深圳、上海 、北京、沈陽、長春、武漢、成都、南京、南昌等城市投資29個房地產(chǎn)項目 。Allpku-qlep00306 page 52房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭開始呈現(xiàn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭開始呈現(xiàn)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)v深圳萬科、深圳金地、廣州珠江、廣州合生創(chuàng)展不僅

56、集中于房地產(chǎn)開發(fā)，而且集中于住宅這個最大的細(xì)分市場；v香港的和黃、新世界、恒基中心、新鴻基地產(chǎn)則主要集中于寫字樓和商業(yè)樓；v北京某些高檔的寫字樓開始聘請國外的物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，以提升為客戶的服務(wù)質(zhì)量與價值專業(yè)化產(chǎn)業(yè)化v住宅已從按平方米計算的以安置為目的的數(shù)量型向追求住宅功能、質(zhì)量、乃至環(huán)境、信息網(wǎng)絡(luò)等的質(zhì)量型過渡。住宅的質(zhì)量已成為一項系統(tǒng)工程。但是隨著住宅商品化的推進(jìn)，人們的觀念發(fā)生了變化，價格不再是消費(fèi)者選擇的為標(biāo)準(zhǔn)。v房地產(chǎn)開發(fā)的競爭已由原來的單一項目、單一角度的競爭向多角度多層面轉(zhuǎn)化。市場競爭日益激烈使小規(guī)模發(fā)展商生存空間縮小，地域型的房地產(chǎn)主導(dǎo)企業(yè)將逐步形成。市場產(chǎn)業(yè)化特征初

57、步形成。Allpku-qlep00306 page 53目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理目前西安市場房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，行業(yè)整體效益并不理想想66%34%有工程的企業(yè)305家無工程的企業(yè)580家2002年西安市房地產(chǎn)企業(yè)開工狀況資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、陜西統(tǒng)計年鑒2002 48740102030405060大于1 0 00萬 元5001 000萬 元500萬元以下企業(yè)數(shù)2001年陜西省二級資質(zhì)以上房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況分布2001年陜西省全行業(yè)利潤僅8000余萬元，平均利潤率為2。年利潤超過1億元的僅新西部公司（紫薇實(shí)業(yè)有限公司的母公司）一家。Allpku-qlep00306

58、 page 54大部分企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)大部分企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)4%96%注冊資本不低于萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年以上；近年房屋建筑面積累計竣工萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)；上一年房屋建筑施工面積萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度；未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。西安市

59、地產(chǎn)企業(yè)具備二級以上房資質(zhì)的企業(yè)數(shù)量二級以下資質(zhì)企業(yè)數(shù)二級以上資質(zhì)企業(yè)數(shù)房地產(chǎn)二級資質(zhì)企業(yè)評定標(biāo)準(zhǔn)西安房地產(chǎn)企業(yè)大部分注冊資金低于2000萬元，普遍規(guī)模較小，絕大部分企業(yè)年開工面積遠(yuǎn)低于10萬平米。另據(jù)西安建委訪談，2002年西安市開發(fā)面積在10萬平米以上的企業(yè)僅10家左右。資料來源：陜西統(tǒng)計年鑒2002 Allpku-qlep00306 page 55銷售額44%3521%激烈的競爭使強(qiáng)者恒強(qiáng)，西安房地產(chǎn)市場也逐漸趨于集中激烈的競爭使強(qiáng)者恒強(qiáng)，西安房地產(chǎn)市場也逐漸趨于集中銷售額42%58西安市2001年商品房銷售收入分布37家二級資質(zhì)以上企業(yè)840家二級資質(zhì)以下企業(yè)西安市2001年二級資質(zhì)以

60、上企業(yè)商品房銷售收入分布4家年利潤超1000萬元企業(yè)28家年利潤低于500萬元企業(yè)v在行業(yè)平均利潤率水平不高的背景下，2001年9家年利潤超500萬元的二級以上資質(zhì)企業(yè)年利潤率都在9以上，其中以紫薇品牌聞名西安的新西部實(shí)業(yè)公司年利潤率高達(dá)31，名列榜首。v從樓盤銷售周期來看，優(yōu)秀企業(yè)的樓盤銷售周期遠(yuǎn)低于一般企業(yè)，2002年紫薇田園都市多層住宅4個月銷售一空。西房股份的世家星城先期推出近500套房子一個月內(nèi)也被預(yù)訂完了。這再次體現(xiàn)了市場中優(yōu)秀企業(yè)的強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。資料來源：陜西統(tǒng)計年鑒2002 企業(yè)數(shù)量企業(yè)數(shù)量5家年利潤在5001000萬元企業(yè)65Allpku-qlep00306 page 56