南通市物業(yè)實施細則 Microsoft Word 文檔 (2)

1、南通市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施細則第一條  為標準物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據民法通則、物權法、物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)服務收費管理方法等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合我市實際情況，制定本細則。第二條  本細則適用于我市市區(qū)崇川區(qū)、港閘區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)，暫不含通州區(qū)范圍內符合國家物業(yè)管理資質要求的物業(yè)服務企業(yè)，對各類物業(yè)實施管理提供服務的收費行為。第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。第四條 政府提倡

2、并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第五條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門負責全市物業(yè)服務收費的管理與監(jiān)督工作，制定本市物業(yè)服務收費的管理方法及相關政策規(guī)定;區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。 中國物業(yè)之窗 pmone 第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、收費標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業(yè)服務成本、法定稅費和合理利潤確定。第七條 根據物業(yè)的性質、特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價

3、。業(yè)主大會成立之前的普通住宅除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外物業(yè)服務收費及住宅區(qū)停車服務收費，實行政府指導價。其它普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)服務收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節(jié)價。拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務收費按市政府及市開發(fā)區(qū)管委會的有關規(guī)定執(zhí)行。第八條 實行政府指導價的普通住宅物業(yè)服務收費，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門根據物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務標準等因素，制定相應的分項目分等級收費基準價及浮動幅度，向社會公布。第九條 業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，普通

4、住宅物業(yè)服務收費標準應在政府指導價范圍內約定并報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行；通過招投標競爭方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，中標的物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂前期物業(yè)服務合同前向區(qū)價格主管部門備案。普通住宅前期物業(yè)服務收費未辦理備案手續(xù)的，物業(yè)管理主管部門不予辦理合同備案手續(xù)。 pmone 物業(yè)管理主管部門應會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。第十條 已經成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費標準須經業(yè)主大會同意，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)合同約定，報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行。第十一條 已具備成立業(yè)主委員會條件但尚未成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，需要調整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企

5、業(yè)應當采取公開方式征得50%以上業(yè)主同意，報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行。第十二條 業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費標準由業(yè)主大會討論同意，報區(qū)價格主管部門備案后執(zhí)行。由居委會直接管理物業(yè)的住宅小區(qū)，清潔衛(wèi)生、綠化管理等維護費用按市有關規(guī)定執(zhí)行。第十三條 實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。價格主管部門和物業(yè)管理主管部門應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的標準與引導，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調節(jié)價的各類物業(yè)服務費收費水平。 中國物業(yè)之窗，打造中

6、國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌第十四條  物業(yè)服務費用由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和檢驗保養(yǎng)費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊、經業(yè)主同意的其它費用、合理利潤普通住宅不超過8%以及法定稅費組成。第十五條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。專項維修資金的使用按市住房保障與房產管理局有關規(guī)定執(zhí)行。第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內的住宅電梯、水泵、中央空調等設備運行維護費及公共照明、公共用水等可納入代收代交費用，由物業(yè)服務企

7、業(yè)單獨列賬，合理分攤，具體分攤方法在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務收費已含住宅電梯運行維護費的應在物業(yè)服務合同中注明。第十七條  物業(yè)服務收費按照法定產權面積房屋所有權登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。除用于經營的底層車庫，可按經營性用房收取物業(yè)服務費以外，其余未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)服務費。 w w w. p m o n e . c o m. c n 業(yè)主、使用人應當按照入住通知書符合竣工驗收條件約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)服務費的起始時間。前期物業(yè)服務企業(yè)可按物業(yè)服務協(xié)議或買賣租賃合同約定分期預收，預收時間一般不超過半年。合同另

8、有約定的，從其約定。第十八條  納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納。分期開發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務費由業(yè)主按物業(yè)服務合同約定繳納。因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的物業(yè)，應按合同約定標準的70%繳納物業(yè)服務費。物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業(yè)服務費用。物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負最終繳納責任。第十九條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用

9、部位、共用設施進行經營所得的收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經營成本后，按30%用于補貼物業(yè)服務費，70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主大會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經營所得的收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經營成本后的剩余部分應當主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會決定并合同約定使用。 本文來自中國物業(yè)管理領先媒體第二十條  物業(yè)服務企業(yè)應對小區(qū)內車輛實施統(tǒng)一管理，明確專人負責，并與長期停放車輛的業(yè)主簽訂停車服務協(xié)議后，方可收取停車服務費。小區(qū)停車服務收費相關規(guī)定另行明確。第二十一條  物業(yè)管理和服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收

10、取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費用。物業(yè)服務企業(yè)對住宅室內裝飾裝修管理服務實行“一費清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定標準向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務費后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人收取其它關于裝修方面的費用。關于住宅室內裝飾裝修服務收費的相關規(guī)定另行明確。非住宅房屋裝飾裝修管理服務費用和裝修保證金等，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、使用人和裝修單位協(xié)商并合同約定。第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)將部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量、減少服務內容、提

11、高收費標準。 內容來自 pmone 第二十四條  物業(yè)服務收費實行明碼標價。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務收費標準。物業(yè)服務企業(yè)應將服務內容、收費項目、收費標準及收費方法在經營場所或服務地點醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務費收支、利用業(yè)主共用、共有設施經營收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的監(jiān)督。第二十五條各級價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反國家和省物業(yè)管理法規(guī)及有關規(guī)定，未提供相應物業(yè)服務的，由物業(yè)管理行政主管部門根據國家與省的有關規(guī)定予以處理。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格行政主管部門依據中華人民共和國價格法和價格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第二十六條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物