房屋共用部位日常維修養(yǎng)護方案1

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房屋共用部位日常維修養(yǎng)護方案1.精品文檔.一、房屋日常維修養(yǎng)護方案1、 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維（一）確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期表 范圍年限（年）房屋承重結(jié)構(gòu)部位抗震結(jié)構(gòu)部位外墻面公共房屋公共通道、樓梯間、公共墻面基礎(chǔ)層面梁、柱墻體構(gòu)造體構(gòu)造梁墻123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修 大修（二）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案 房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案如下表所示：房屋本體共用

2、部位日常維修養(yǎng)護方案序號項目內(nèi)容計劃方案1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、 局部受損2、 施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程管理部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面1、 外墻面起鼓脫落2、 外墻面局部滲漏3、 外墻面大面積滲漏每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按有關(guān)修繕規(guī)程實施3公共屋面1、 隔熱層破損2、 防水層破損造成屋面滲漏每月檢查，出現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)指導書實施維修4公共通道、門廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚

3、維護3、樓梯間墻面、扶手、踏步的維護每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)要求實施維修（三）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案如下表所示：房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案序號項目內(nèi)容計劃方案1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、局部受損2、施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，注意白蟻侵害、地基沉降、外力損壞等引起的損害由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由工程管理部按房屋修繕規(guī)定實施維修，如局部受損較重，應(yīng)請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面1、 外墻面起鼓脫落2、外墻面局部滲漏3、外墻面大面積滲漏4、外墻面翻新1、每兩年對較大面

4、積的滲漏外墻應(yīng)局部翻新，防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面2、每年兩季前對窗臺進行一次密封檢查，防止雨水的侵入由工程管理部按有關(guān)修繕規(guī)程實施3公共屋面1、 隔熱層破損2、 防水層破損造成屋面滲漏3、 避雷網(wǎng)脫焊、間斷4、 屋面積水1、 避雷網(wǎng)每年刷漆一次，防止銹蝕2、 每年全面修補一次屋面隔熱層板；每半年疏通一次屋面雨水口3、 每年對屋面防水層檢修一次由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)指導書實施維修4公共通道、門廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、踏步的維護1、每半年對公共地面誰護一次2、每年維修一次通道，門廳及樓梯間墻壁、扶手及欄桿3、每年全面維護一次樓梯間踏步

5、，對墻面地面起鼓、開裂、破損等進行修復由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)要求實施維修（四）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位1、 房屋修繕標準2、 有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1、 安全、正常使用2、 功能完好2外墻面1、 房屋修繕標準2、 外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一3公共屋面1、房屋修繕標準2、相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程1、 無積水、無滲漏2、 隔熱層完好無損3、 避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷裝置焊接點牢固可靠，通雷測試端實測電阻小于4歐姆4公共通道、門廳、樓梯間1、 相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)流程2、 房

6、屋修繕標準1、整潔，無缺損，無霉跡2、扶手完好，無張貼痕跡（五）房屋本體共用部位日常檢查表房屋本體共用部位日常檢查表，如下表所示。房屋本體共用部位日常檢查表名 稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月 日檢查項目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因1基礎(chǔ) 承重部件 承重墻2屋角 隔熱層 接地面3內(nèi)墻角4門 樓梯護欄 墻面檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計算法整體質(zhì)量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞備 注二、共用設(shè)施設(shè)備日常維修（一）確定共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期如下表所示：共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護周期表共用設(shè)施重大維修工程項目

7、年限（年）區(qū)內(nèi)道路室外照明溝、渠、池、井消防設(shè)施批電設(shè)備導視牌給排水管道123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修 大修 更換（二）共用設(shè)施設(shè)備日常維修方案共用設(shè)施設(shè)備日常維修方案如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備日常維修方案序號類型項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨修由工程管理部按項目維修規(guī)程實施2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨修由工程管理部按作業(yè)指導實施柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按作業(yè)指導書規(guī)程實施雨水井污水井化糞池閥門井4機電設(shè)備變配電設(shè)備每天巡視

8、檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部組織實施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)5消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示6給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實施閥門7公用標識導視標識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實施警示牌8其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實施大門圍墻（三）共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備日常維修標準序號類別項目日常維修標準日常維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙1、

9、路面修繕質(zhì)量標準2、人行道鋪設(shè)修繕標準平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99以上2室外照明高柱燈1、電氣作業(yè)安全操作規(guī)程2、燈具施工技術(shù)標準燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達99以上柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口1、井內(nèi)無積物，井壁無皖落2、化糞池出口及分隔池無堵塞3、井蓋上標志清晰1、井蓋完好率達100，標志清晰2、無缺損，少污積3、無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井4機電設(shè)備變配電設(shè)備1、變配電設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程2、給排水設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程3、空調(diào)維護保養(yǎng)規(guī)程無故障，設(shè)備正常安全運行給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)5消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)1、給排水管道施工技術(shù)標準2、消防設(shè)施施工技術(shù)標準1、消防

10、設(shè)施正常有效2、靈敏準確報警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示6給排水管道管道給排水管道維護規(guī)程管道通暢，無滲漏閥門7公用標識導視標識牌1、標識清楚，無污漬、破損2、安放牢固1、標志設(shè)施完好率1002、標志無損壞警示牌8其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站1、無破損2、無脫落3、外觀良好1、確保圍墻的完好2、確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用大門圍墻（四）共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備定期維修方案序號類別項目定期維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面。道牙、人行道板進行翻新2、路面翻新面積應(yīng)控制在每年1以內(nèi)，其他控制在每年5以內(nèi)，逐年遞增10翻新工

11、作由工程管理部委托有關(guān)施工單位實施2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清潔竹具一次3、每季度檢修線路一遍4、對于破損燈具及有化線路的燈具進行更換由工程管理部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程維修柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一次2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕3、每季度清理井內(nèi)雜物一次4、每年全面維修一次由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化1、春、夏季各補換36綠地一次，樹木春夏各補一次，每次32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、喬木每月修剪一次5、根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次大消殺由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施5機電設(shè)備變配電設(shè)備1、每周

12、檢查控制設(shè)備一次2、每季度檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況3、每年保養(yǎng)水泵一次4、空調(diào)主機每年保養(yǎng)一次由工程管理部組織實施給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，檢修一次3、消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年聯(lián)動測試一次由工程管理部按相關(guān)維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年檢測一次管道固定碼3、每半年維護一次閥門由工程管理部負責維修閥門8公用標識導視標識牌1、每月清潔標識一次，并對標識安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進行檢查維護一次2、每年對標識進行維護一次3、每5年更換一次標識由工程管理部組織實施警示牌9其他

13、共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站1、每年刷油漆一遍2、每季度檢查排水溝通暢情況3、每季度檢查一次泄水孔疏通情況由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施圍墻大門（五）共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備定期維修標準序號類別項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、路面施工質(zhì)量標準2、人行道鋪設(shè)技術(shù)標準使局部損壞嚴重的路面通過翻新延長壽命，從而使整個道路保持均衡使用功能2室外照明高柱燈燈具施工技術(shù)標準1、實現(xiàn)良好的燈具外觀2、照明系統(tǒng)正常有效啟用3、照明設(shè)施線路完好率達99以上柱頭燈蔵地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程2、井蓋刷漆防銹作業(yè)規(guī)程1、池內(nèi)、井內(nèi)沉積物及時清

14、理，出口暢順2、井蓋正常使用，密合3、流水通暢，無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化綠化工作標準綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊5機電設(shè)備變配電設(shè)備機電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程1、無故障停水、停電2、空調(diào)系統(tǒng)運行正常給排水設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)6消防設(shè)備自動煙感報警系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1、設(shè)施正常有效使用2、外觀完好，標識清楚3、關(guān)敏、準確報警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準1、管道通暢，無滲漏2、閥門靈活，不漏水閥門8公用標識導視標識牌ABC國際標識、樓層標識、警示牌制作安裝及管理規(guī)程1、標識清潔美觀2、按放穩(wěn)固3、標識清晰警示牌9其他共用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站垃圾轉(zhuǎn)運站及圍

15、墻維護標準1、設(shè)施完全正常使用2、完好美觀大門圍墻（六）共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表如下表所示。共用設(shè)施設(shè)備日常檢查表名 稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月 日檢查項目檢查結(jié)果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因1區(qū)內(nèi)道路、路燈2溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設(shè)施3機電設(shè)備4公用標識導視、其他共用設(shè)施檢測方法直觀法 刺探法 儀器檢測法 計算法整體質(zhì)量評定完好 基本完好 一般損壞 嚴重損壞備 注二、工程維修養(yǎng)護方案 下面是某物業(yè)公司的工程維修養(yǎng)護方案，供參考。一、房屋本體維護管理計劃和實施（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計

16、劃和實施方案。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理1、由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程管理部按房屋修繕規(guī)定實施維修，如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施2、因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按有關(guān)修繕規(guī)程實施1、無鼓無脫，無滲水、無裂紋2、無違章，邊角線齊整3、整潔、無污跡、銹跡3公共層面每天檢查

17、一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1、無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、避雷網(wǎng)無間斷、缺損4、屋面水箱無破損，無滲漏5、無違章、無亂堆放 4、公用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1、線路無亂搭接2、照明燈具正常有效3、開關(guān)、箱體完好，無缺損5本體消防設(shè)施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修1、箱體完好，標識清楚2、設(shè)施能有效使用3、靈敏，準確報警6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修助理室、工程管理部和清潔管理部負責組織實施1、墻體、地面、窗戶、頂棚完好，

18、無缺損2、室內(nèi)設(shè)施齊全3、整潔、無灰塵、無霉跡4、無違章、無亂堆放7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修1、墻體、窗戶頂棚完好，無缺損2、設(shè)施、設(shè)備完好，無缺損3、整潔，無污跡，無積塵，無積水4、無堵塞，無異味8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部負責維修1、上、下水管道暢通，無滲漏，無堵塞2、無污漬，無銹蝕3、無違章，無私接，私斷管道9冷、暖氣管道，通信線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程管理部負責維修1、完好，無破損，無開裂2、線路暢通，使用正常（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案房屋共用

19、部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害工程管理部負責組織實施1、結(jié)構(gòu)安全，正常使用2、結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面1、每年對外墻面清洗一次2、每3年對較大面積的滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新3、每3年對外窗臺進行一次安全性檢查工程管理部負責組織實施1、平整、無滲水、無裂紋2、整潔統(tǒng)一3公共層面1、每年粉刷避雷網(wǎng)一次2、每年全面修補天面隔熱層一次3、每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5

20、、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部與清潔管理部協(xié)同實施1、屋面無積水、無滲漏2、隔熱層完好3、避雷系統(tǒng)完好4、水箱水質(zhì)清潔，無污染 4、公用照明每年檢查一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程管理部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1、線路無老化2、燈具正常使用，照明完好5本體消防設(shè)施1、每半年進行一次煙感試驗2、每年對消防箱翻一次，消防帶晾曬一次3、每年對消防疏散標志進行一次維護工程管理部負責組織實施1、設(shè)施完好率1002、報警系統(tǒng)靈敏，有效6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層1、每半年對公共地面進行一次維護2、每年對樓梯踏步進行一次全面維護3、每3年對通道、門廳、墻面、天棚、

21、扶手、欄桿進行一次全面維護4、每年對公共窗戶進行一次全面維護由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施1、美觀完好，無缺損2、整潔、清爽7衛(wèi)生間、茶水間1、每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護2、每年對水、電設(shè)施進行一次全面維護3、每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實施維修1、完好，無缺損2、使用正常3、整潔，清爽8上、下水管道1、每年粉刷管道一次2、每年檢修一次，并堅固管道固定碼3、每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分由工程管理部按相應(yīng)技術(shù)規(guī)程實施維修1、美觀完好2、上、下水通暢3、無滲漏9冷、暖氣管道，通信線路，頂棚1、每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護2、每年對頂棚進

22、行一次全面維護3、每年對通信線路進行一次全面檢修由工程管理部負責組織實施1、完好，無損環(huán)2、線路暢通，使用正常二、機電設(shè)備設(shè)施的管理維護方案（一）供配電系統(tǒng)設(shè)備的定期維護保養(yǎng)方案和標準1、每日巡視保養(yǎng)項目每日巡視保養(yǎng)項目如下表所示。每日巡視保養(yǎng)項目序號項目部位內(nèi)容要求1電力變壓器（干式）外殼1、查低壓母線2、檢查殼體低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無放電痕跡溫度計1、 檢查是否完好2、 觀察溫度指示顯示正常、無損壞、溫度不超過140聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音變壓器室1、 檢查門窗、地面、四壁2、 檢查通風道、通風設(shè)施3、 檢查室內(nèi)照明設(shè)施4、 檢查室內(nèi)消防設(shè)施無

23、雜物、不滲水、能防止小動物進入，干凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、消防設(shè)施功能正常2低壓開關(guān)柜柜正面1、 清掃（擦拭）柜正面2、 檢查儀表指示及運行參數(shù)3、 檢查空氣開關(guān)4、 檢查閘門開關(guān)、操作機構(gòu)5、 檢查分閘、合閘指示燈無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常柜背面1、 觀察母線、連接點、引出線2、 檢查電度表連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動正常3電容器柜柜正面1、 清掃（擦拭）柜正常2、 檢查儀表指示及運行參數(shù)3、 檢查自動補償器4、 檢查各組電容指示燈無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，補償器

24、功能正常，指示燈完好柜內(nèi)1、 觀察電容器殼體、套管2、 檢查導線及其連接點3、 檢查柜內(nèi)溫度電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色、無熱熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過454柴油發(fā)電機機身清掃機身及周圍地面無灰塵、無雜物控制房1、 檢查信號指示2、 檢查各控制形式、狀態(tài)機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求蓄電池1、 檢查浮充電壓、電流值2、 檢查蓄電池液比重及液位浮充電壓26±1V，浮充電流12A（觀察充電電流表），電池液比重1.261.30（采用吸式比重計），液位不低于極板冷卻水箱檢查水位水位在正常刻度范圍儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24小時潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應(yīng)在

25、油尺有效刻度范圍內(nèi)通風檢查機房通風設(shè)施風機運行正常、室內(nèi)通風良好5強電井強電井室1、 檢查房頂、四壁、地面、門2、 檢查室內(nèi)照明設(shè)施3、 檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無2、每周保養(yǎng)項目每周保養(yǎng)項目如下表所示。每周保養(yǎng)項目序號項目部位內(nèi)容要求1電力變壓器完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、無污跡接地線1、 檢查接地線2、 檢查連接點無斷股，無銹蝕，接觸良好2低壓開關(guān)柜完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、柜背面1、 檢查閘刀開關(guān)2、 檢查自動開關(guān)3、 檢查保險絲具4、 檢查電纜及電纜頭5、 檢查母線支撐固定

26、裝置不過熱變色，三相閘夾到位，滅孤罩牢固不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味，容量符合規(guī)定，固定可靠，無破損，無松動地下電纜室1、 檢查室內(nèi)環(huán)境2、 檢查電纜托盤3、 檢查電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序整潔無雜物，固定可靠無損壞，無放電痕跡3電容器柜完成每日巡視保養(yǎng)項目柜正面手動（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器控制正常功能良好，指示儀表及信號正確接地檢查接地線無松動、無斷股柜內(nèi)檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好、無過熱、無損壞4柴油發(fā)電機完成每日巡視保養(yǎng)項目冷卻水系統(tǒng)1.檢查冷卻水箱水位2.檢查各管路及連接部位水位距注水口約50毫米連接良好，無滲漏燃油系統(tǒng)1、檢查油箱油位2、檢

27、查各管路及連接部位油位正常（保證24小時運轉(zhuǎn)）連接良好，無滲漏潤滑系統(tǒng)1、 檢查油尺、油位2、 檢查機油油質(zhì)油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標應(yīng)為綠色控制系統(tǒng)手動空載試運行1、 按操作規(guī)程手動啟動機組2、 檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈啟動迅速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正常3、年度保養(yǎng)項目年度保養(yǎng)項目如下表所示。年度保養(yǎng)項目序號項目部位內(nèi)容要求1電力變壓器完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、無污跡變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測量燒組直流電阻4、測量線圈絕緣電阻5、

28、測量相間絕緣電阻清掃、無油垢牢固無松動三相電阻應(yīng)平衡（相間差別不大于三相平均值的4%，線間差別不大于三相平均值的2%），采用2.5kv兆歐表，限值將舍有關(guān)規(guī)定電氣連接1、 調(diào)壓連接片2、 一次電纜接頭3、 二次母線槽接口調(diào)壓連接片連接良好，電纜接頭及母線槽接口緊固、良好變壓器室1、 全面清掃2、 清掃、檢查高壓負荷開關(guān)3、 檢查修理室內(nèi)照明、通風、消防設(shè)施清潔、無蛛網(wǎng)、積塵清潔，動作正常，安裝牢固無損壞缺失，功能正常，無故障2低壓開關(guān)柜完成每日巡視保養(yǎng)項目儀表校驗儀表、校驗電度表柜內(nèi)1、全面清掃灰塵2、整理二次線，補齊、更換二次線接線號3、檢修閘刀開關(guān)4、檢修自動開關(guān)5、全面檢查緊固螺栓連接點

29、6、補刷相位漆無灰塵、無油質(zhì)、無雜物整齊、美觀、清晰三相網(wǎng)期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適，觸頭不燒損，動作可靠靈活，無缺損件，牢固、無松動顏色符合規(guī)定地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、無雜物，電纜排列整齊3電容器柜完成每日巡視保養(yǎng)項目柜內(nèi)1、 全面清掃灰塵2、 整理二次線，更換字跡不清晰的接線號3、 檢修控制元器件無灰塵、無油垢、無雜物整齊、美觀、清晰完好無缺損、動作可靠電容器1、 檢查電容器殼體及瓷瓶2、 測量電容器二極對外殼及二級閘絕緣電阻3、 測量電容容量，更換失效的電容器殼體無凹凸，無破損絕緣電阻值不做規(guī)定，使用1000V拭表用微法表測量或用電壓流量表測量容量不

30、超過額定值的±10%4柴油發(fā)電機完成每日巡視保養(yǎng)項目1.檢查緊固各連接部分螺栓2.檢查連接導線3、更換冷卻水4、更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老泥油變黑，應(yīng)更換機油，清掃或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清器無松動連接完好手動試機，觀察各種參數(shù)是否符合運行規(guī)程燃油系統(tǒng)1、檢查油箱油位2、檢查各管路及連接部位油位正常（保證24小時運轉(zhuǎn)）連接良好，無滲漏潤滑系統(tǒng)3、 檢查油尺、油位4、 檢查機油油質(zhì)油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)油質(zhì)應(yīng)清潔、無雜質(zhì)空氣流阻指示器檢查空氣流阻指示器色標應(yīng)為綠色控制系統(tǒng)手動空載試運行3、 按操作規(guī)程手動啟動機組4、 檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈啟動迅

31、速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正常5供配電接地系統(tǒng)接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻接地系統(tǒng)的接地電阻小于10（二）消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準，如下表如示。消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設(shè)備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消防控制臺1各類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個月3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年4各電

32、器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固，無燒損半年5各電源、信號如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換導線無破損、燒焦現(xiàn)象半年6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干凈布、毛刷除去表面灰塵無塵每日集成報警器1指示燈直觀目測“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”?。┣袚Q健前后，目測指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個月3報警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個月4內(nèi)

33、部各接線端子用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化現(xiàn)象半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7報警按鈕盒直觀目測按鈕盒完好、無松動1個月集中報警器1指示燈直觀目測“Acpower”（綠色）指示亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后備電壓（或外部“Bat tery Test”健）切換健前后，目測指示燈是否正常指針指示24V（5V）1個月3報警功能按下“Fme Tegt”健“Zone Alam”指示燈和“Switch Care”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個月4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀

34、逐個緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換導線無破損、老化現(xiàn)象半年6表面及內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距離探測器20處噴向探頭紅色指示燈半年2溫感探頭用750W電吹風在距深測器50處向深測器吹熱風區(qū)域報警器上相應(yīng)位置的報警指示燈亮半年防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3機械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹

35、損部分無銹損1年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6報警按鈕盒直觀目測完好無損1個月防火門1防火門門體直觀目測完好無損、無變形半年2防火門彈簧鉸鏈有損壞更換備件，若無損加機油完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測，關(guān)開關(guān)防大門消防通道通暢，防火門開閉自如1年排煙系統(tǒng)1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3控制柜內(nèi)部各電器觸點有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨或更換觸點完好，控制啟停正常半年4控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個月5排煙閥微動開關(guān)及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固端子無松動，微動開關(guān)固定

36、良好1個月排煙閥復按鈕、導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸用油壺給導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油復位按鈕控制無誤，排煙窗開啟靈活1年加壓送風系統(tǒng)1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好，控制啟停正常半年3控制柜內(nèi)各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉窗位置正常3個月5控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈燈亮1個月消防系統(tǒng)控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測電源指示正常，開關(guān)處于開啟或自動狀態(tài)1個月2控制柜內(nèi)各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙打磨觸點完好、無松動半年3各電器元件接線端子及端子排端子

37、用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號）線如有破損用絕緣膠帶包扎導線無破損或老化現(xiàn)象半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防指示牌1指示燈直觀目測指示燈亮且處于等待狀態(tài)1個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后指示燈亮1個月消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)1主機各電源信號、控制信號及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測信號指示正常，音量調(diào)節(jié)位置合適1個月2各切換器、控制器通電試驗轉(zhuǎn)換工作正常1個月3各放大器放音試聽音質(zhì)、音量音質(zhì)、音量良好1個月4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導線如有破損，用絕緣膠帶包扎端子無松動，各導線完好1年5壓帶輪主導軸，磁帶機磁頭用清洗帶清洗表面無粉塵3個月6各層揚聲器接線是否牢固，紙盒是否

38、完好如松動，用螺絲刀緊固各揚聲器接線牢固，紙盒無破損半年7主機柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵半年設(shè)備機房1機房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設(shè)備房地面機房整潔、干凈1個月2機房內(nèi)照明、電話開關(guān)電燈、通話檢查照明完好、電話通話正常1個月3地漏排水試驗地漏排水通暢1個月滅火器材1推車式滅火器直觀目測完好無損，壓力在正常范圍1個月2干粉滅火器直觀目測，并用手搖動瓶體壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)1個月3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全區(qū)內(nèi)1個月噴淋系統(tǒng)1水泵手動盤車轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動靈活2個月2水泵添加盤根添加盤根點動時不漏水半年3水泵加潤滑油更換并添加潤滑油水泵轉(zhuǎn)動靈活半年4閥門添加盤

39、根或更換墊片，清潔閥桿開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕半年5水泵和電機用擦布和毛刷除塵無塵1個月6各信號閥直觀目測在區(qū)域報警器上的相應(yīng)位置無報警信號1個月7各水流指示器放水試驗消防值班室相應(yīng)的指示燈亮，并發(fā)出報警3個月8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多半年（三）電梯的定期維護及檢修方案1、曳引機的保養(yǎng)（1）減速箱箱體內(nèi)的油量應(yīng)保持在油針成油鏡的標定范圍，油的規(guī)格應(yīng)符合要求。潤滑油脂潤滑的部位，應(yīng)擰緊油盅蓋。一般一個月應(yīng)擠加一次。應(yīng)保證箱體內(nèi)潤滑油的清潔，當發(fā)現(xiàn)雜質(zhì)明顯時應(yīng)換新油。一般對新使用的減速箱，半年應(yīng)更換新油。應(yīng)使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發(fā)現(xiàn)蝸桿軸與蝸輪軸出現(xiàn)明顯

40、事動時，應(yīng)采取措施減少軸承的軸向游隙。應(yīng)使軸承的溫升高于60，箱體內(nèi)的油溫不超過85，否則應(yīng)停機檢查原因。當軸承在工作中出現(xiàn)撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經(jīng)調(diào)整亦無法排除時，應(yīng)孝慮更換軸承。當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現(xiàn)很大換向沖擊時，應(yīng)進行大修，內(nèi)容是異簽中心距或換掉蝸輪蠟桿。（2）制動器應(yīng)保證制動器的動作靈活可靠，各活動關(guān)節(jié)部位應(yīng)保持清潔，并用潤滑油定期潤滑。對磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑。制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應(yīng)均勻，且最大超過0.7毫米，當間隙過大時，應(yīng)調(diào)整。制動器應(yīng)保持足夠的制動力矩，當發(fā)現(xiàn)有打滑現(xiàn)象時，應(yīng)調(diào)整制動彈簧。當發(fā)現(xiàn)制動瓦磨損導致鉚釘頭外露時，應(yīng)更

41、換制動瓦。（3）曳引輪應(yīng)保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑。對于帶切口半圓槽，當繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應(yīng)垂車繩槽，但姬修車后切口下面的輪軸厚度不應(yīng)小于曳引繩直徑。（4）曳引電動機及速度反饋裝置應(yīng)保證電動機各部分的清潔，不應(yīng)讓油浸入電動機內(nèi)部，應(yīng)經(jīng)常吹凈電動機內(nèi)部和換向器、電刷等部分的灰塵。對使用滑動軸承的電動機，應(yīng)注意油槽內(nèi)的油量是否達到油線，同時應(yīng)保持油的清潔。當電動機使用年久，轉(zhuǎn)子軸承磨損過大，出現(xiàn)電動機運轉(zhuǎn)不平衡，噪聲增大時，應(yīng)更換軸承。應(yīng)保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應(yīng)檢查繞組對機殼的絕緣電阻，交口降至允許值以下（主機線圈0.5兆歐，其他部分0.25兆歐），應(yīng)

42、采取措施提高絕緣性能。2、曳引繩和繩頭組合的保養(yǎng)（1）應(yīng)使全部曳引繩的張力保持一致，當發(fā)現(xiàn)松緊不一時，應(yīng)通過繩頭彈簧加以調(diào)整（相互拉力差應(yīng)在5%以內(nèi)）。（2）曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現(xiàn)銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油。（3）應(yīng)經(jīng)常注意曳引繩有否機械損傷，是否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標準，應(yīng)立即停止使用，更換新繩。（4）應(yīng)保持曳引繩表面清潔，當發(fā)現(xiàn)表面粘有砂塵等異物時，應(yīng)用煤油擦干凈。（5）在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應(yīng)嚴格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事。（6）應(yīng)保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應(yīng)有足夠間隙

43、，當向于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調(diào)整墊摘掉，如不能以此解決問題，則應(yīng)截短曳引繩，重新澆注蠅頭。3、限速器與安全鉗的保養(yǎng)（1）應(yīng)保證限速器轉(zhuǎn)動靈活，對速度變化反應(yīng)靈敏，其旋轉(zhuǎn)部分潤滑應(yīng)保持良好，一般一周應(yīng)加油一次，當發(fā)現(xiàn)限速器內(nèi)部積有污物時，應(yīng)加以清洗。（2）應(yīng)使限速器張緊裝置轉(zhuǎn)動靈活，一般每周應(yīng)加油一次，每年清洗一次。（3）應(yīng)保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應(yīng)符合要求，在季檢中應(yīng)加以檢查。4、導軌和導靴的保養(yǎng)（1）對配用滑動導靴的導軌，應(yīng)保持良好潤滑，要定期在油厘件添加潤滑油，并調(diào)整油毛氈的伸出量及保持清潔。（2）滑動導靴靶對工作面磨損過大，會影響電梯的運行

44、平穩(wěn)性，一般對側(cè)工作，磨損量不應(yīng)超過1毫米（雙側(cè)），內(nèi)端面不超過2毫米，超過時應(yīng)更換。（3）應(yīng)保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應(yīng)加以調(diào)整。（4）應(yīng)使?jié)L動導靴滾輪滾動良好，當發(fā)現(xiàn)磨損不均，應(yīng)加以修車，當發(fā)現(xiàn)脫圍、過分磨損時，應(yīng)更換。（5）在年檢中，應(yīng)詳細檢查導軌連接板處螺栓的緊固情況，并應(yīng)對全部壓板螺栓進行一次重復擰緊。（6）當安全鉗動作后，應(yīng)及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。5、轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng)（1）當門滾輪的磨損導致門扇下墜及墊斜時，應(yīng)調(diào)整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調(diào)整撞輪位置，保證合適間隙。（2）應(yīng)經(jīng)常檢查廳門聯(lián)動裝置的工作情況，對于鋼絲繩或聯(lián)動機

45、構(gòu)，發(fā)現(xiàn)鋼絲繩松馳時，應(yīng)予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯(lián)動機構(gòu)，應(yīng)使各轉(zhuǎn)動關(guān)節(jié)處轉(zhuǎn)動靈活，各固定處不應(yīng)發(fā)生松動，當出現(xiàn)廳門與轉(zhuǎn)門動作不一致時，應(yīng)對機構(gòu)進行檢查調(diào)整。（3）應(yīng)保持自動門鎖的清潔，在季檢時應(yīng)檢查保養(yǎng)，對于必須做潤滑保養(yǎng)的門鎖，應(yīng)定期加潤滑油。（4）應(yīng)保證門鎖開關(guān)工作可靠，應(yīng)注意觸頭的工作狀況，防止出現(xiàn)虛接，佩接及粘跡現(xiàn)象。6、自動門機的保養(yǎng)（1）應(yīng)保持調(diào)定的調(diào)速規(guī)律，當門在開關(guān)時的速度變化異常時，應(yīng)立即做檢查調(diào)整。（2）對于皮帶傳動的開門機，應(yīng)使皮帶有合理的張緊力，當發(fā)現(xiàn)松馳時應(yīng)加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應(yīng)保證鏈條合理的張緊力。（3）自動門機各轉(zhuǎn)動部分，應(yīng)保持良好的潤滑，對于要

46、求人工潤滑的部位，應(yīng)定期加油。7、緩沖器的保養(yǎng)（1）對于彈簧緩沖器，應(yīng)保護其表面不出現(xiàn)銹斑，隨著使用年久，應(yīng)視需要加涂防銹油漆。（2）對于油壓緩沖器，應(yīng)保證油在油缸中的高度，一般每季度應(yīng)檢查一次，當發(fā)現(xiàn)低于油位線時，應(yīng)添加（保證油的粘度相同）。（3）油壓緩沖器柱塞外露部分應(yīng)保持清潔，并涂抹防銹油漆。（4）每年以轎箱檢修速度，進行一次油壓緩沖器的復位試驗。8、重量補償裝置的保養(yǎng)（1）當發(fā)現(xiàn)補償鍵在運行時產(chǎn)生較大噪聲時，應(yīng)檢查消音繩是否折斷。（2）對予補償繩，其設(shè)予底坑的張緊裝置應(yīng)轉(zhuǎn)動導活，上下浮動靈活，對需要人工潤滑部位，應(yīng)每月檢查，添加潤滑油。9、導向輪及反繩輪的保養(yǎng)（1）應(yīng)經(jīng)常用軟刷和吹風清除屏體及全部電器上的積塵，保持清潔。（2）應(yīng)經(jīng)常檢查接觸器、繼電器觸頭的工