詳細倉儲物流用地政策分析

1、倉儲物流用地政策分析（摘要）包括五個方面：Ø 倉儲物流用地Ø 倉儲物流用地相關政策Ø 倉儲物流用地面臨的主要問題Ø 倉儲物流用地發(fā)展政策分析Ø 物流企業(yè)的應對策略一、倉儲物流用地¯ 物流用地是各種物流功能及設施的空間載體，涉及現有不同城市用地類型，承擔著運輸、存儲、裝卸搬運、包裝、流通加工、物流信息處理等多樣的功能。¯ 物流用地可分為物流通道用地和物流節(jié)點用地兩大類，其中物流節(jié)點用地（倉儲物流用地）是物流用地的主要用地類型¯ 在城市建設用地類別中，物流用地因其承擔的功能不同，由多種用地類型組合而成，包括：工業(yè)用地、

2、倉儲用地、對外交通用地、公共設施用地，允許有少量住宅用地，也允許有市政工程設施用地、水面等其他用地。倉儲物流用地物流設施、物流功能及所屬城市建設用地主要類型物流設施物流功能所屬城市建設用地類型配送中心配送倉儲用地/商業(yè)用地包裝加工工業(yè)用地/倉儲用地/商業(yè)用地裝卸搬運倉儲用地/商業(yè)用地信息處理倉儲用地/商業(yè)用地批發(fā)市場流通商業(yè)用地裝卸搬運倉儲用地/商業(yè)用地倉庫儲存?zhèn)}儲用地流通倉儲用地裝卸搬運倉儲用地交通基礎設施運輸交通運輸用地/道路廣場用地貨運站場裝卸搬運交通運輸用地/倉儲用地貨場、堆場儲存?zhèn)}儲用地/交通運輸用地辦公、貿易、咨詢 公共管理與公共服務設施用地/特殊用地二、倉儲物流用地相關

3、政策¯ 供地政策¯ 2004年12月31日，國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定推進土地資源的市場化配置，經營性基礎設施用地要逐步實行有償使用¯ 2006年8月31日，國務院關于加強土地調控有關問題的通知工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓¯ 2006年12月國土資源部下發(fā)的關于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知今后出讓工業(yè)用地時不再采取協議方式，而必須通過招標、拍賣、掛牌的方式¯ 2007年9月，國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定對招、拍、掛出讓的原則、范圍、程序、法律責任均進行了系統(tǒng)規(guī)定¯ 2008年1月3日，

4、國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知審查調整各類相關規(guī)劃和用地標準；提高建設用地利用效率；發(fā)揮市場配置土地資源作用，嚴格落實工業(yè)和經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度¯ 相關土地稅費政策 ¯ 2006年11月7日財政部 國土資源部 中國人民銀行聯合下發(fā)的關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍；¯ 2006年12月31日，國務院關于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額標準在1988年暫行條例規(guī)定的基礎上將提高兩倍；¯

5、2007年12月1日，國務院中華人民共和國耕地占用稅暫行條例將耕地占用稅稅額上調至原來的4倍，對占用基本農田的，在此基礎上再提高50%的稅額；¯ 1986年9月15日，國務院中華人民共和國房產稅暫行條例房產稅依照房產原值一次減除10至30后的余值計算繳納，稅率為1.2；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12倉儲物流用地面臨的主要問題¯ 目前倉儲物流新增用地供應不足成為制約物流產業(yè)發(fā)展的重要瓶頸。¯ 物流企業(yè)取得土地的難度增大 ¯ 倉儲物流現有存量用地實際利用部分可以、部分勉 強、 部分不能滿足現代物流用地的需求。1、 物流用地供應緊張

6、¬ 土地政策緊縮、土地供求關系日趨緊張2、 物流用地的需求日益增大Ø 國內物流行業(yè)的快速發(fā)展帶動物流用地的需求 我國物流業(yè)已進入快速增長時期，而物流業(yè)的擴張必然要求物流地產等配套設施同步發(fā)展,特別是對高標準倉儲的需求急劇增加。而我國真正符合需要的倉儲設施還相當匱乏,遠遠不能滿足現代物流需求。Ø 外資企業(yè)在中國快速發(fā)展的需求，需要租用大量的倉儲設施 目前很多外資企業(yè)，如陶氏化學,荷蘭貯罐公司Vopak，世界上最主要的農業(yè)機械和物料裝卸機械制造商之一杰西博工程機械(上海)有限公司,軟件開發(fā)商Sybase、美國EA、雅詩蘭黛集團、達能乳制品等都投巨資重點投資在國內市場。

7、 這些外資企業(yè)為了達到在中國快速發(fā)展（布點、經營）和控制風險的目的，一般會選擇租用倉儲設施，而非自建。3、 目前物流存儲空間不足 對于國內物流倉儲空間，世邦魏理仕研究報告顯示，中國5.5億平方米的存儲空間中，只有580萬平方米可以算得上是“甲級”現代物流設施。中國的人均存儲空間僅為0.41平方米，是香港、日本和美國人均水平的十分之一。這一數字反映出中國目前所面臨的較為嚴重的存儲空間不足問題。4、 目前物流存儲空間不足 對于國內物流倉儲空間，世邦魏理仕研究報告顯示，中國5.5億平方米的存儲空間中，只有580萬平方米可以算得上是“甲級”現代物流設施。中國的人均存儲空間僅為0.41平方米，是香港、日

8、本和美國人均水平的十分之一。這一數字反映出中國目前所面臨的較為嚴重的存儲空間不足問題。5、 物流企業(yè)取得土地的困難增大 倉儲物流用地取得的方式 國有土地協議出讓、招拍掛、收購、企業(yè)并購重組、租賃 集體建設用地租賃、企業(yè)并購重組、聯營6、 物流企業(yè)取得土地的困難增大 ¬ 倉儲物流用地難以取得的原因： Ø 新增建設用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度供地計劃安排Ø 相對于住宅、商業(yè)用地的競爭，處于劣勢 由于工業(yè)（倉儲）用地所獲取的價值遠遠低于住宅或商業(yè)用地，所以在規(guī)劃新開發(fā)區(qū)時，相比工業(yè)（倉儲）用地，地方政府一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。即使在工業(yè)和高科技園區(qū)

9、，能夠帶來收入和增加就業(yè)機會的項目也主要是園區(qū)的辦公樓、工廠和研發(fā)設施。另一方面，開發(fā)存儲設施能夠直接帶來的業(yè)務流程和就業(yè)機會增加極其有限。在很多情況下，物流設施均被視為配套服務。Ø 物流企業(yè)在與生產企業(yè)競爭土地時，往往處于劣勢 各級地方政府往往更注重項目的投資強度，對那些投資大、產值高、效益好、稅收多的生產性行業(yè)將會優(yōu)先考慮；而倉儲項目由于在直接產出和稅收貢獻等方面對地方財政的貢獻相對較小，并且占地規(guī)模大、投資回收期長，因此物流企業(yè)在競地時也往往處于劣勢。7、土地取得成本越來越高 ¬ 須通過招標、拍賣、掛牌等方式取得；¬ 土地出讓金標準提高；¬ 工業(yè)用

10、地最低出讓價標準的限制；¬ 倉儲物流用地的用途多樣（倉儲用地、商業(yè)用地、交通運輸用地等），界定還不清晰，使得取得成本大不相同，土地取得成本投入多8、倉儲物流房地產持有成本增加，物流物業(yè)租金增加 ¬ 城鎮(zhèn)土地使用稅及房產稅等保有環(huán)節(jié)需繳納的稅費，使得倉儲物流用地及倉儲物業(yè)持有成本增加，同時，倉儲物業(yè)租金也普遍升高。¬ 倉儲物流用地整體利用率不高，倉儲空置率較高 四、倉儲物流用地發(fā)展政策分析 ¯ 國家對于物流產業(yè)給予政策上的支持 ¯ 物流業(yè)調整和振興計劃的發(fā)布促進了物流業(yè)的發(fā)展 2009年3月，國務院印發(fā)物流業(yè)調整和振興計劃之后，物流業(yè)快速發(fā)展，產

11、業(yè)發(fā)展水平不斷提升。全國各地區(qū)、各部門積極行動、密切配合，出臺多項政策措施支持物流業(yè)調整振興。國家發(fā)改委會同有關部門制定了落實物流業(yè)調整和振興規(guī)劃部門分工方案，建立了由33個部門參加的物流業(yè)調整振興規(guī)劃實施工作小組，統(tǒng)籌協調落實物流業(yè)調整和振興規(guī)劃實施中的有關問題。¬ 國家“十二五”規(guī)劃對物流產業(yè)的影響 “十二五”規(guī)劃中提出 “加快發(fā)展服務業(yè)，把推動服務業(yè)大發(fā)展作為產業(yè)結構優(yōu)化的戰(zhàn)略重點”，物流業(yè)作為國民經濟的加速器，將迎來新的發(fā)展機遇期； “十二五”期間，國家將制定物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃（2012-2020年），在此期間，物流業(yè)將在調整振興基礎上進一步夯實產業(yè)基礎，步入快速發(fā)展新階段

12、； ¬ 國務院總理溫家寶2001年6月8日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步促進物流業(yè)健康發(fā)展等工作，會上提出八項物流業(yè)配套政策措施，特別提出要加大對物流業(yè)的土地政策支持力度：Ø 減輕物流企業(yè)稅收負擔，完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策；Ø 科學制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點保障；Ø 支持將工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源用于發(fā)展物流業(yè)。Ø 各地方政府興建物流園區(qū)，并在用地政策上給予優(yōu)惠 福建省 2010年3月24日，福建省促進現代物流業(yè)發(fā)展條例（草案）提交福建省十一屆人大常委會第十四次會議審議，這是全國率先

13、提交人大審議的促進物流業(yè)發(fā)展專項地方性法規(guī)。該法規(guī)草案設置了“扶持與保障”專章，在用地方面，給予物流企業(yè)諸多優(yōu)惠：（1）重點培育和扶持的物流企業(yè)物流項目用地、為生產配套的倉儲物流項目用地，享受工業(yè)用地政策；（2）重點物流建設項目新增建設用地，在本地區(qū)土地儲備或土地利用年度計劃指標內安排；（3）物流項目的國有建設用地使用權，可以依法采取出讓、租賃、作價出資或入股的方式提供；（4）物流建設項目用地出讓年限可在法定最高年限范圍內按需設定，土地出讓金按照土地出讓合同約定的期限和方式繳納；（5）物流企業(yè)通過租賃方式取得國有建設用地使用權的，可逐年繳納租金；（6）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，

14、可按照優(yōu)先和優(yōu)惠的原則用于發(fā)展物流業(yè)，具體優(yōu)惠辦法由省政府制定。廣東省 為了貫徹落實中共廣東省委、廣東省人民政府關于大力發(fā)展現代流通業(yè)的意見（粵發(fā)20021號）精神，加強用地管理，支持現代流通業(yè)發(fā)展，廣東省政府發(fā)文為物流企業(yè)用地提供優(yōu)惠政策：（1）列入省規(guī)劃并由省立項的大型物流基地（以下簡稱基地），屬于新增建設用地，所需用地指標由省安排；（2）在基地內設立的物流配送中心和物流企業(yè)，其新增建設用地按倉儲（工業(yè)）用地實行有償使用，土地使用權出讓金和市政基礎設施配套費按當地標準下限征收；（3）企業(yè)以原劃撥土地為引進資金和設備建設物流配送中心，可按規(guī)定補交最低標準的土地使用權出讓金后，將土地使用權作為

15、法人資產作價出資；（4）企業(yè)經批準以原劃撥土地自行改造為物流配送中心，凡未涉及產權變更、轉讓可出租的，免予繳納土地出讓金；（5）企業(yè)經批準對舊倉庫等設施進行易地改造，新建物流配送中心時，原土地由政府依法收回后重新出讓，所得出讓金返還企業(yè)用于抵繳新建物流配送中心應繳的土地出讓金（超出部分不返還）；（6）國有流通企業(yè)改組前資不抵債的，可將劃撥土地補辦出讓手續(xù)，補交土地出讓金后，作價進入企業(yè)總資產 按照有關規(guī)定，國有流通企業(yè)改革改組改造（包括實行公司制改造，發(fā)起組建股份公司、改組為全體職工持股的有限責任公司以及公司合并、分立等）引起土地使用權轉移的，辦理土地使用權處置手續(xù)后不作為土地使用權交易處理。

16、上海 （1）保障土地供應。對物流、研發(fā)、設計等生產性服務業(yè)項目的用地優(yōu)先供應，確保項目落地； （2）重點建設物流基地。采取上海市政府與交通集團、區(qū)政府共同出資成立開發(fā)公司，由開發(fā)公司負責園區(qū)規(guī)劃、土地開發(fā)和招商引資的模式，重點建設外高橋物流園區(qū)、深水港物流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)重點物流基地。北 京： 積極推動物流園區(qū)建設。采取市政府統(tǒng)一規(guī)劃布局、區(qū)政府積極推動建設的模式，積極引進物流企業(yè)進駐物流園區(qū)。南 京： （1）加快物流基地建設。堅持以市場為導向、企業(yè)為主體，政府通過規(guī)劃、優(yōu)惠政策、財政資金引導等手段吸引企業(yè)進駐龍?zhí)?、祿口和丁家莊三大物流基地。 （2）拓展物流業(yè)發(fā)展空間。按照全市現代化物流

17、業(yè)發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)先對物流園區(qū)、物流中心用地進行規(guī)劃預留。物流園區(qū)建設需要占用耕地的，優(yōu)先安排用地計劃，解決耕地占補平衡指標。重 慶： 重慶市2005年7月印發(fā)了重慶市人民政府關于加快現代物流業(yè)發(fā)展的意見。具體的扶持政策有：（1）實施物流項目用地優(yōu)惠政策。對列入重慶市“十一五”規(guī)劃的物流基地和重點物流業(yè)項目優(yōu)先保障用地，其用地和各種規(guī)費按照工業(yè)園區(qū)用地政策執(zhí)行，免收配套費；（2）土地出讓金按照工業(yè)用地標準執(zhí)行；（3）建立了稅費優(yōu)惠政策和快速審批機制。成 都： 目前成都出臺促進物流業(yè)發(fā)展的相關政策文件有：Ø 成都市現代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要（成府發(fā)【2005】47號）Ø 成都市人民政

18、府關于加快推進現代物流產業(yè)發(fā)展的意見（成府發(fā)【2005】38號）Ø 成都市現代物流項目用地實施意見（成辦發(fā)【2004】8號）Ø 成都市重點現代物流項目確認暫行實施辦法（成物流辦【2005】11號） 物流集中發(fā)展區(qū)用地優(yōu)惠政策有：Ø 用地按工業(yè)項目以協議方式轉讓；Ø 土地出讓金、土地增值收益全額返還用于集中發(fā)展區(qū)的基礎設施建設；Ø 報建費減半；Ø 實施土地滾動儲備制度、確保物流項目用地的及時供應。五、物流企業(yè)的應對策略 1、充分利用物流園區(qū)集約化使用土地的優(yōu)勢 物流園區(qū)作為物流企業(yè)業(yè)務活動的主要載體，是一種集約化使用土地的物流基礎設施。物流園區(qū)能夠在有限的土地上建設功能更加齊全、運營更加有效、產出更高的物流設施。如能夠在土地面積一定的情況下，使庫房的建筑密度更高、道路通行能力更強、站臺庫數量更多、起重設備更加先進、業(yè)務調度更為科學、信息平臺功能更為完善。物流企業(yè)應充分利用物流園區(qū)的優(yōu)勢，以減少對于土地資源的占用。 從企業(yè)經營的角度來看，物流企業(yè)入駐政府規(guī)劃的物流園區(qū)不僅可以節(jié)省部分土地購置費，而且還可以有效地規(guī)避經營風險。這是因為： （1）物流園區(qū)一般規(guī)劃與管理較為科學，可以為區(qū)內企業(yè)提供財稅、融資、通關等方面的優(yōu)惠，企業(yè)可以降低企業(yè)經營成本； （2）物流企業(yè)可以根據物流園區(qū)布局合理且定位清晰的特點以及自