估價(jià)復(fù)習(xí)題及答案解釋

1、1. 某開發(fā)商擬購(gòu)入 200 畝土地， 規(guī)劃允許建筑面積40 萬(wàn) m2 ， 單位建筑面積的建造成本為1020元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建造成本的6%,區(qū)內(nèi)設(shè)施配套預(yù)計(jì)為建造成本的15%,歲首為銷售收入的 5%，年利息率為12%，開發(fā)商的直接成本利潤(rùn)率為30%，預(yù)計(jì)單位建筑面積樓價(jià)為3000元/m2。試用傳統(tǒng)方法求卡法上能承受的地價(jià)。（總開發(fā)時(shí)間4年，開發(fā)成本均勻投入，單利計(jì)息）解:根據(jù)題意應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法之傳統(tǒng)計(jì)算。（1） 設(shè)開發(fā)商能承受的地價(jià)為 V（2） 開發(fā)完成后的總價(jià)值3000x40=120000 萬(wàn)（元）（3）建造成本/專業(yè)費(fèi)用及配套費(fèi)用1050x4x（1+6%+15%）=50820（萬(wàn)元）

2、（4） 投資利息Vx12%x4+50820x12%x2=0.48V+12196.80（5） 稅收120000x5%=6000 （萬(wàn)元）（6） 開發(fā)商利潤(rùn)（V+50820） x30%=0.3V+15246（7） V=（ 2 ） -（ 3） - （ 4） -（ 5 ） -（ 6 ）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V貝U V=20077.08 （萬(wàn)元）注:本題中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)之費(fèi)用應(yīng)計(jì)利息；建造成本等是在開發(fā)期間均勻投入的， 故視之為在開發(fā)期中間一次性投入； 成本利潤(rùn)率是以土地取得成本與開發(fā)成本.銷售

3、費(fèi)用之和為基礎(chǔ)的，本題中沒有銷售費(fèi)用項(xiàng)，故只取前兩項(xiàng)之和。2. 某房地產(chǎn)為一塊氣通一平的待建筑空地。土地總面積為 1000m2 ，該地塊的最佳開發(fā)利用方式為寫字樓，容積率為 4.0 ， 覆蓋率為50%， 土地使用權(quán)年限為 50 年，從 2013 年 8月起計(jì)。該寫字樓建成后擬出租，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查初步確定出租寫字樓的每月凈收益為 100元/m2 ,可出租面積為建筑面積的70%,正常出租率為 70%。預(yù)計(jì)取得土地后建造該寫字樓的建設(shè)期為兩年半，第一年均勻投入50%的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)，第二年均勻投入35%的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)，其余的建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)在第三年的前半年均勻投入。根據(jù)建筑市場(chǎng)行情估計(jì)建筑費(fèi)2000元/

4、m2 ,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%;銷售費(fèi)用和稅費(fèi)分別按樓價(jià)的3%。6%計(jì)；購(gòu)買土地相關(guān)稅費(fèi)為地價(jià)的3%，年折現(xiàn)率為14%，利潤(rùn)率為25%，年綜合報(bào)酬率為9%。預(yù)計(jì)該寫字樓竣工后半年后可出租。跟俊上述資料試用現(xiàn)金折現(xiàn)法評(píng)估該待建筑土地 2013 年 8 月出售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格 .解：根據(jù)題意，應(yīng)采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（ 1） 設(shè)待建土地的價(jià)值為V（ 2） 開發(fā)的總價(jià)值100*12*70%*70%*4000*1-1 /（1+9%）人47*1 /（1+14%）人3/9%=17332045.98（元）（ 3） 建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)2000*4000* （1+6%） *50%/（1 + 14%A0.5）+35%/（1 +

5、 14%）A1.5+15%/（1 + 14%）A2.25=7356753.95（元）（ 4） 銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 17332045.98*（3%+6%）=1559884.14（元）（ 5） 購(gòu)地稅費(fèi) 0.03V（ 6） 地價(jià)V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-1559884.14-0.03V則 V=8170298.92 （元）或 817.03 萬(wàn)元（注：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，不單獨(dú)考慮利潤(rùn)，故所給利潤(rùn)是干擾參數(shù)）3. 某在建工程開工于 2012 年 11 月 1 日， 擬作為商場(chǎng)和辦公綜合樓； 總用地面積3000m2 ，土地使用權(quán)年限50 年，從開工之日起計(jì)，規(guī)劃建

6、筑面積12400m2 ，其中商場(chǎng)建筑面積2400m2 ，辦公建筑面積10000m2 ；該工程正常施工期為 2 年開發(fā)成本為 2500/m2 ，管理費(fèi)為開發(fā)成本的3%；至2013 年 5 月 1 日已完成 9 層主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的 35%， 剩余費(fèi)用在剩余建設(shè)期內(nèi)均勻投入； 貸款年利率為 8.5%。 預(yù)計(jì)工程建成后商場(chǎng)即可出租，辦公樓即可出售；辦公樓售價(jià)為每平方米建筑面積5000 元，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；商場(chǎng)可出租面積為建筑面積的75%，可出租面積為正常出租率的85%,月租金為80元/m2,出租成本及水費(fèi)為有效總收入的25%,開發(fā)經(jīng)營(yíng)期報(bào)酬率為12%；投資該類房地產(chǎn)的正常

7、投資利潤(rùn)率為15%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用傳統(tǒng)方法估計(jì)該在建工程 于 2013 年 5 月 1 日的價(jià)格。 （買房購(gòu)買該在工程負(fù)擔(dān)購(gòu)買價(jià)格3% 的稅費(fèi)，折現(xiàn)率為 15%）解： （ 1 ）用傳統(tǒng)方法求算設(shè)該在建工程正常價(jià)格為 V求開發(fā)完成后的價(jià)格 V1V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*(1-25%)*1 /12%*1-1/(1+12%)人48=5914.02(萬(wàn)元)求開發(fā)成本及管理費(fèi)用 C1C1=2500*12400*(1-35%)*(1+30%)=2075.45( 萬(wàn)元 )求投資利息 C2C2=v* (1+3%) *(1+8.5%)-1+2075.45*(1+8.5%

8、)A7.5-1=0.134v+130.95求銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)C3C3=5000*10000*8%=400( 萬(wàn)元 )求開發(fā)利潤(rùn) C4C4=v+(1+3%)+2075.45*15%=0.1545v+311.32求購(gòu)買該在建工程應(yīng)支付的稅費(fèi)C5C5=0.03v求在建工程于2013 年 5 月 1 日的價(jià)格 VV=v1-(c1+c2+c3+c4+c5)=5914.02-(2075.45+0.134v+130.95+400+0.1545v+311.32+0,03v) =2996.30-0.3185v貝U V=2272.51 (萬(wàn)元)根據(jù)上述計(jì)算可知， 運(yùn)用傳統(tǒng)方法， 該在建工程于 2013 年 5

9、月 1 日分別為 2272.51 萬(wàn)元。4. 某在建工程開工于 2011年3月1日，用地總面積 2000m2,建筑容積率5.1 ,用途為公寓。土地使用年限為 50 年，從 2011 年 3 月 1 日起計(jì)。土地取得費(fèi)用為樓面地價(jià)每平方米 1000 元， 該公寓正常建設(shè)期為 2 年， 建設(shè)費(fèi)用為每平方米建筑面積2500 元， 至 2011年 9 月 1 日已完成主體封頂，已投入了建設(shè)費(fèi)用的 45%。估計(jì)該公寓可按期建成，建成后即可出租?？沙鲎饷娣e的月租金為80元/m2 ,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為80%，出租期間運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。又知當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程應(yīng)繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的5%

10、。 試?yán)蒙鲜鲑Y料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程于2011 年 9 月 1 日的正常購(gòu)買總價(jià)和按建成后的建筑面積折算的單價(jià)。 假定資本化率為8%， 折現(xiàn)率為 14%。解： （ 1 ）設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買總價(jià)為 V（ 2 ）計(jì)算該在建工程續(xù)建完成后的總價(jià)值：總建筑面積=2000x5.1=10200（m2）續(xù)建完成后的總價(jià)值計(jì)算公式：V=A*1-1/（1+rFn*1 /（1+rd）At/r續(xù)建完成后的總價(jià)值：80*12*10200*65%*80%*（1-30%）*1-1 /（1+8%）人48*1 /（1 + 14%）人1.5/8%=3569.34（萬(wàn)元）（ 3）續(xù)建總費(fèi)用 2500*10200

11、*55%/（1+14%）A0.75=1271.23（ 萬(wàn)元 ）（ 4）購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)總額=Vx5%=0.05V（ 5）該在建工程的正常購(gòu)買總價(jià)V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68 （萬(wàn)元）（ 7） 該在建工程的正常購(gòu)買單價(jià)=2188.68/1.0200=2146 （元/m2）一、單選題1、某宗土地取得成本為 1000 萬(wàn)元，開發(fā)成本為 1500 萬(wàn)元，管理費(fèi)用為 75 萬(wàn)元，銷 售費(fèi)用為 35 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)為12%，則開發(fā)利潤(rùn)為（D ）萬(wàn)A、 180.0 B、 300.0C、 309.0D、 313.2解釋： （ 1000+1500+75+35） *12%=

12、313.2 萬(wàn)元2、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為690元/m 2,現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5.1 ，樓面地價(jià)為950/ m 2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（C ）元 /m 2A、 552 B、 3519C、 4293D、 4845解釋：5.1*950-0.8*690=4293 元用人23、 某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格貶值屬于（ C ）A、物資折舊 日功能折舊 C、經(jīng)濟(jì)折舊 D、會(huì)計(jì)折舊4、已知某臨街深度30.48 米（即 100 英尺） 、臨街寬度15 米的矩形土地，總價(jià)為 100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度47.72 米（即 1

13、50 英尺） 、臨街寬度 15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為（ B ）萬(wàn)元。A、 109 B、 117C、 124D、 130解釋：（ 40%+30%+20%+10%+9%+8%） *100=117 萬(wàn)元5、某商業(yè)大樓建造期2 年，建成 8 年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40 年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。?A ）年。A、 35 B、 45C、 48D、 506、某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000 m2的住宅樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（ ）元 /m 2。A、 100 B、 300C、 600D、 90

14、0解釋：180 萬(wàn)元 *3/6000=900 元 /mA27、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（A ）。A、建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用日該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C甲土地的價(jià)格高于乙土地的價(jià)值D、不可能出現(xiàn)這種情況8、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002 年 10 月 13 日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2001年11月132日。經(jīng)調(diào)查獲知 2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（B ）元/m

15、2。A、 3214 B、 3347 C、 3367 D、 3458解釋：3000* （1+1%） A11=33479、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣房、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和 8%。某宗房地產(chǎn)交易， 買方付給賣方287 萬(wàn)元， 應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)， 則該房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ B ）萬(wàn)元。A、 323 B、 275 C、 273D、 258解釋： 297/（1+8%）=27510、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50 萬(wàn)元，建筑價(jià)格 200 萬(wàn)元，建筑物資本化率12%，土地資本化率10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（ C ）萬(wàn)元。A、 417 B、 500 C、 460 D、 450解釋：

16、 （ 50-200*12% ） /10%+200=46011、某房地產(chǎn)正常情況下年收益140 萬(wàn)元，年總費(fèi)用 40 萬(wàn)元，資本化率12%，出讓時(shí)的土地使用權(quán)年限50 年，現(xiàn)已使用了 5 年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（ c ）萬(wàn)元。A、 833.33 B、 830.45 C、 828.25 D、 827.64解釋： V=（ 140-40） *1-1/（1+12%）A45/12%=828.2512、某顯瘦臨街總深度30M的矩形宗地，前街路線價(jià)2000元/m2,后街路線價(jià)1000元/m 2，若按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前街影響深度為（） m 。A、 10 B、 15C、 20D、 30解釋： 2000/（

17、1000+2000）*30=20二、多選題ACD ） 。B、文字表達(dá)水平D、參數(shù)確定的合理性1、估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量包括（A、估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性C估價(jià)方法選擇的正確性2、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括（BCD ） 。A、交易雙方曾經(jīng)有過業(yè)務(wù)聯(lián)系B、購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)C交易稅費(fèi)由買方承擔(dān)D、賣方不了解市場(chǎng)行情3、求取建筑物重新建造的成本方法有（ACD ） 。A字?jǐn)?shù)調(diào)整法B、實(shí)際觀察法C工料測(cè)量法D、分部分項(xiàng)法4、建筑物的物質(zhì)折舊包括（ABD ） 。A、有形損耗B、正常使用的磨損C功能折舊D、意外的破壞損毀5、A、C、AD可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例 可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例）。B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例D、

18、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例一、判斷題1 .假設(shè)開發(fā)法可用于拆遷補(bǔ)償估計(jì)。（ 錯(cuò)）2 .同一建筑物在不同時(shí)期的重置成本是相同的。（ 錯(cuò)）3 .房地產(chǎn)價(jià)格的表懂趨勢(shì)與其當(dāng)前價(jià)位的高低可以無關(guān)。（ 對(duì)）4 .若股價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或者未來。（ 對(duì)）5城市中現(xiàn)在有一塊空地，目前沒有任何收益，因而不能用收益估價(jià)法。（ 錯(cuò)）6 .房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，故其收益在估價(jià)中要比物質(zhì)實(shí)體更重要。（ 錯(cuò)）7 .長(zhǎng)期趨勢(shì)法既可以用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格及其走向，也可以用于尋找交易日期修正系數(shù)。（ 對(duì)）8 .不論估價(jià)母的如何，委托方所委托的估價(jià)對(duì)象的范圍，必須是估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)【評(píng)估的

19、估價(jià)對(duì)象的范圍。（ 錯(cuò)）9 .人口高密度地區(qū)，必定導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的求大于供，供給相對(duì)匱乏，因而該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然超高。（ 錯(cuò)）10 某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16 萬(wàn)元，總費(fèi)用未來第一年為 8 萬(wàn)元，此后每年遞增2%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60 萬(wàn)元。（ 不出 ）二、單項(xiàng)選擇題1 、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50 萬(wàn)元，建筑價(jià)格 200 萬(wàn)元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（ C ）萬(wàn)元。A、 417B、 500C、 460D、 4502 、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和 8%。某宗房

20、地產(chǎn)交易，買方付給賣方 297 萬(wàn)元， 應(yīng)繳納稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)， 則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 （ B ） 萬(wàn)元。A、 323 B、 275C、 273D、 2583 、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5 層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%，樓面地價(jià)為100 元/平方米，則其土地單價(jià)為（ C ）元 /平方米。A、 500B、 200C、 250D、 100a ）凈收益作4、用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除油租約限制的以外，應(yīng)選?。楣纼r(jià)依據(jù)。A、類似房地產(chǎn)的客觀B、類似房地產(chǎn)的實(shí)際C、類似房地產(chǎn)的最高D、類似房地產(chǎn)的最低5、甲土地的樓面地價(jià)為 2000 元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/ 平方米，建筑容積率為7 ， 若兩宗地的土地面積等其他條件相同， 其總價(jià)相比有（ c ） 。A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、難以判斷6 、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間關(guān)系為（ D ） 。A、有效經(jīng)過年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B、有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C、有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)D、有效經(jīng)過年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)7、有一