建筑物評估、成本法和收益法

1、CPT四、建筑物評估，成本法和收益法四、建筑物評估，成本法和收益法4.1 房地產評估概述房地產評估概述二、房地產市場的特性二、房地產市場的特性三、房地產價格的影響因素三、房地產價格的影響因素四、房地產估價的原則四、房地產估價的原則五、房地產估價的程序五、房地產估價的程序、房地產評估的基本概念、房地產評估的基本概念房地產評估的基本概念房地產評估的基本概念包括三個層面的含義：包括三個層面的含義：房地產一狀態(tài)下的不動產價值評估（土地及地上建房地產一狀態(tài)下的不動產價值評估（土地及地上建筑物是不可分割的一個整體）筑物是不可分割的一個整體）不包含土地的純粹地上建筑物部分價值的評估（除不包含土地的純粹地上建

2、筑物部分價值的評估（除土地之外的地上建筑物及其附屬物的價值）土地之外的地上建筑物及其附屬物的價值）單純的土地價值評估單純的土地價值評估房地產市場的特性房地產市場的特性1、完善市場的特征、完善市場的特征 1）有許多買房和賣方）有許多買房和賣方2）買賣各方都具有充分的信息）買賣各方都具有充分的信息 3）所有各方都有交易或不交易的自由）所有各方都有交易或不交易的自由4）商品能夠被運送到更好的市場上）商品能夠被運送到更好的市場上 ，所有的商品都類似，所有的商品都類似5）商品小而不貴，并且交易頻繁）商品小而不貴，并且交易頻繁 ，政府的價格影響很小，政府的價格影響很小2、房地產市場的特征、房地產市場的特征

3、市場信息有限市場信息有限 市場交易不頻繁市場交易不頻繁房地產位置的固定性房地產位置的固定性 價格受政策影響大價格受政策影響大房地產價格的影響因素房地產價格的影響因素 區(qū)域因素區(qū)域因素 一般因素一般因素 影響產地產價格的一般、普遍、共同的因素。通常會對整影響產地產價格的一般、普遍、共同的因素。通常會對整個房地產產生影響，所以是影響房地產價格的基本因個房地產產生影響，所以是影響房地產價格的基本因 素素房地產所在地區(qū)的自然、社會、經濟等因素相結合的房地產所在地區(qū)的自然、社會、經濟等因素相結合的主的地區(qū)特性，對房地產價格水平的影響因素主的地區(qū)特性，對房地產價格水平的影響因素個別因素個別因素房地產的個別

4、特性對房地產個別價格的影響因素房地產的個別特性對房地產個別價格的影響因素一般因素一般因素1社會因素社會因素社會因素包括人口數(shù)量、人口質量、政治安定狀況、社會治安狀況、城市化狀況及公共設施的建設狀等。2經濟因素經濟因素經濟發(fā)展狀況、儲蓄及投資水平，財政收支及金融狀況、物價、工資及就業(yè)水平、利率等。3政策因素政策因素影響因素房地產價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素。主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產價格政策和稅收政策。（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 1、住宅類房地產、住宅類房地產離市中心的距離及交通設施狀況商業(yè)街及商業(yè)網點配置狀況學校、公園、醫(yī)院的配置狀況噪聲、空氣污

5、染等的程度景觀環(huán)境狀況當?shù)鼐用竦穆殬I(yè)、教育水平、社會階層等居住環(huán)境的狀況等接到的寬度、構造等狀況變電所、污水處理場等危險設施或污染源的狀況2、商業(yè)類房地產的區(qū)域因素、商業(yè)類房地產的區(qū)域因素腹地的大小及商業(yè)群落狀況顧客的來源及其購買能力狀況顧客的交通手段及交通狀況營業(yè)類別及競爭狀況等3、工業(yè)產地產的區(qū)域因素、工業(yè)產地產的區(qū)域因素道路、港口、鐵路等運輸施的便利程度及建設狀況動力供應和供水排水狀況與關聯(lián)產業(yè)的位置關系與生產緊密相關的氣候、地質、水文條件等區(qū)域因素區(qū)域因素 個別因素個別因素 1、影響土地價格的個別因素、影響土地價格的個別因素位置、面積、地勢、地質形狀、寬度、深度臨街狀況交通狀況2、影響

6、建筑物價格的個別因素主要有、影響建筑物價格的個別因素主要有面積、構造、材料等設計、設備等施工質量4樓層、朝向 四、房地產估價的原則四、房地產估價的原則（一）合法原則（一）合法原則房地產評估必須以房地產的合法使用、合法處分為前提。以城市規(guī)劃為主，在房地產用途、累計率、覆蓋率、建筑高度和建筑風格等方面參法、產權。（二）最高最佳使用原則（二）最高最佳使用原則是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、經過充分合理的論證、能使估價對象產生最高價值的使用。如果估價對象已經估某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做出下列之一的判斷和選擇1、保持現(xiàn)狀前提、保持現(xiàn)狀前提2、轉換用途前提、轉換用途前提3、

7、裝修改造前提、裝修改造前提4、重新利用前提、重新利用前提5、上述情形的某種組合、上述情形的某種組合（三）替代原則三）替代原則估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格的購買者購買房地產的花費，不會高于取得類似價格的購買者購買房地產的花費，不會高于取得類似房地產的成本。房地產的成本。（四）估價時點原則（四）估價時點原則四、房地產估價的原則四、房地產估價的原則五、房地產估價的程序五、房地產估價的程序1、明確估價基本事項、明確估價基本事項明確估價基本目的明確估價基本目的 明確估價對象明確估價對象明確估價時點，精確到日明確估價時點，精確到日 評

8、估事項與委托方進行商議評估事項與委托方進行商議2、擬定估價作業(yè)方案、擬定估價作業(yè)方案擬采用的估價技術路線和估價方法擬采用的估價技術路線和估價方法 擬調查搜集的資料擬調查搜集的資料及其來源渠道及其來源渠道預計所需的時間、人力、經費預計所需的時間、人力、經費擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度3、搜集估價所需資料、搜集估價所需資料對房地產價格有普通影響的資料對房地產價格有普通影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料對估價對象所在地區(qū)的房地產價格有影響的資料相關房地產交易、成本、收益實例資料相關房地產交易、成本、收益實例資料反應估價對象狀況的資料反應估價對象狀況的資料4、實地勘查

9、估價對象、實地勘查估價對象5、選定估價方法計算、選定估價方法計算選定估價應遵循的原則：選定估價應遵循的原則：有條件選用市場法估價的，優(yōu)先選擇市場法有條件選用市場法估價的，優(yōu)先選擇市場法收益性房地產的估價，應選用收益法收益性房地產的估價，應選用收益法 五、房地產估價的程序五、房地產估價的程序具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，應選用假設開發(fā)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，應選用假設開發(fā)法不能采用上述方法時，選用成本法法不能采用上述方法時，選用成本法6、確定估價結果、確定估價結果根據評估目的的對每種方法的合適程度進行檢查根據評估目的的對每種方法的合適程度進行檢查對數(shù)據的充分性和可靠性以及所

10、用假設的有效性進行考慮對數(shù)據的充分性和可靠性以及所用假設的有效性進行考慮對每個結果的合理性和重要性進行考慮對每個結果的合理性和重要性進行考慮7、撰寫估價報告、撰寫估價報告記述評價成果的文件記述評價成果的文件8、估價資料歸檔、估價資料歸檔五、房地產估價的程序五、房地產估價的程序（1）按結構價材質分類）按結構價材質分類鋼結構：主要承重構件用鋼材制成，焊接、鉚接。鋼結構：主要承重構件用鋼材制成，焊接、鉚接。鋼筋混泥土結構：預制、現(xiàn)燒鋼筋混泥土結構：預制、現(xiàn)燒梁、柱、地板、屋頂、梁、柱、地板、屋頂、樓梯用鋼筋混泥土。樓梯用鋼筋混泥土?；旌辖Y構：混合結構：磚木結構：墻柱為磚砌，樓層、房架用木材制成。磚木

11、結構：墻柱為磚砌，樓層、房架用木材制成。1、定義：建筑物它包括房屋和購住屋兩大類、定義：建筑物它包括房屋和購住屋兩大類房屋：供人居住、生產、工作、學習和進行其他社會活動房屋：供人居住、生產、工作、學習和進行其他社會活動等的工程建筑，由基礎、門、窗、柱和屋頂?shù)冉M成。等的工程建筑，由基礎、門、窗、柱和屋頂?shù)冉M成。構建物：房屋以外的工程建筑。構建物：房屋以外的工程建筑。一、建筑物及其分類一、建筑物及其分類二、房屋建筑物的分類二、房屋建筑物的分類 42 建筑物分類及其評價特點建筑物分類及其評價特點其他結構：其他結構：（2）按經濟功能分類）按經濟功能分類1）商業(yè)用房）商業(yè)用房特點：具有收益性，經營內容多

12、，裝修復雜且形式各異。特點：具有收益性，經營內容多，裝修復雜且形式各異。影響因素：地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、內部格局、裝修、影響因素：地段繁華程度、交通條件、臨街狀況、內部格局、裝修、存儲空間、面積、凈高。存儲空間、面積、凈高。2）居住用房）居住用房影響因素：政治、經濟政策、裝修、設施與設備、建筑質量、朝向、影響因素：政治、經濟政策、裝修、設施與設備、建筑質量、朝向、樓層、地段、環(huán)境。樓層、地段、環(huán)境。（3）工業(yè)用房）工業(yè)用房影響因素：交通條件、基礎設施、聚集規(guī)模等。影響因素：交通條件、基礎設施、聚集規(guī)模等。（4）其他用途用房。公用事業(yè)用房或政府機關用房）其他用途用房。公用事業(yè)用房或政

13、府機關用房 42 建筑物分類及其評價特點建筑物分類及其評價特點二、建筑物評估需要考慮的因素二、建筑物評估需要考慮的因素1、產權狀況：、產權狀況：建筑物的所有權，使用權狀況以及使建筑物的所有權，使用權狀況以及使用年限，建筑物的產權是否受到限制、抵押、擔保、用年限，建筑物的產權是否受到限制、抵押、擔保、出租。出租。2、基礎設施狀況：、基礎設施狀況：七通一平：通水（上、下）、通七通一平：通水（上、下）、通電、通氣、通熱、通訊、通路、平整土地。電、通氣、通熱、通訊、通路、平整土地。3、位置與環(huán)境：、位置與環(huán)境：人文環(huán)境與自然環(huán)境、臨街狀況、人文環(huán)境與自然環(huán)境、臨街狀況、距市中心距離、距交通設施及公用、

14、公益設施的距離。距市中心距離、距交通設施及公用、公益設施的距離。二、建筑物評估需要考慮的因素二、建筑物評估需要考慮的因素4、交通便捷狀況：道路的類型、寬度、公交路線多少、離公交、交通便捷狀況：道路的類型、寬度、公交路線多少、離公交站及其他交通設施的遠近等。站及其他交通設施的遠近等。5、建筑物用途：商用、住宅用、工業(yè)用、多種用途為一體、高、建筑物用途：商用、住宅用、工業(yè)用、多種用途為一體、高層、商、住兩用。層、商、住兩用。6、建筑物本身狀況：外觀、朝向、建筑面積、建筑層數(shù)、層高、建筑物本身狀況：外觀、朝向、建筑面積、建筑層數(shù)、層高、跨度決定評估價格的基本因素（決定建筑物的重置成本、成新跨度決定評

15、估價格的基本因素（決定建筑物的重置成本、成新率）、建筑結構、裝修質量和水平、建筑物設備狀況。率）、建筑結構、裝修質量和水平、建筑物設備狀況。7、其他因素：建筑物質量、使用性、建筑風格等、其他因素：建筑物質量、使用性、建筑風格等。三、建筑物評估的特點三、建筑物評估的特點1、單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法，對于房地產價格，地域、單獨評估地上建筑物可以采用重置成本法，對于房地產價格，地域是最重要的影響因素，成本法不反應地域因素對房地產價格的影響。是最重要的影響因素，成本法不反應地域因素對房地產價格的影響。地上建筑物是勞動產品。地上建筑物不能脫離土地而單獨存在。2、建筑物的使用年限受土地權使用年

16、限的制約、建筑物的使用年限受土地權使用年限的制約土地使用權到期，土地及地上建筑物由國家無償取得，在建筑物評估時，必須注意，建筑物的耐用年限與土地使用權的 合，當建筑物的剩余使用壽命來評估建筑物的價格。3、建筑物評估應在適法的前提下進行：、建筑物評估應在適法的前提下進行：國家法律、法規(guī)、政策，規(guī)定建筑物的用途，容積率，覆蓋率。4.3成本法成本法基本概念基本概念1、含義：是站在建筑物的再造費用或投資的角度來考慮的，含義：是站在建筑物的再造費用或投資的角度來考慮的，通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，扣減各科通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，扣減各科貶值因素后，得到建筑物的評估值。貶值因素

17、后，得到建筑物的評估值。2、重置成本要點重置成本要點l重置成本是目前成本，不是賬面成本或歷史成本。重置成本是目前成本，不是賬面成本或歷史成本。l重置成本是按開發(fā)房地產的社會平均耗費水平估算的，而不是實際重置成本是按開發(fā)房地產的社會平均耗費水平估算的，而不是實際的建筑成本。的建筑成本。l重置成本經濟成本，不僅包括建設費用，還包括正常利潤。重置成本經濟成本，不僅包括建設費用，還包括正常利潤。3、重置成本的理論依據重置成本的理論依據 買者的成本不高于自己開發(fā)建造的成本（包括合理利潤和稅金）。買者的成本不高于自己開發(fā)建造的成本（包括合理利潤和稅金）。4、適用范圍、適用范圍l對全新的建筑物價值進行估算。

18、對全新的建筑物價值進行估算。l政府用或公共事業(yè)建筑物評估。政府用或公共事業(yè)建筑物評估。l市場上無交易實例，沒有獨立經營獲利的建筑物的評估。市場上無交易實例，沒有獨立經營獲利的建筑物的評估。對其他評估方法進行驗證。對其他評估方法進行驗證。缺點：缺點：1有些成本因素難以確定和估算有些成本因素難以確定和估算2對累計折舊的計算比較困難，帶有主觀性對累計折舊的計算比較困難，帶有主觀性3對于已使用年限比較長的建筑物進行評估時，盡量避免適用成本法對于已使用年限比較長的建筑物進行評估時，盡量避免適用成本法 4.3成本法成本法二、建筑物重置成本及測算二、建筑物重置成本及測算一、建筑物重置成本構成一、建筑物重置成

19、本構成1）建筑安裝成本：建筑安裝工程預算定額計算的工程造價。2）前期工程費：正式建造之前，規(guī)劃設計，項目可行性研究，水文地質勘探，預算編制，場地臨時用水、用電、平整土地。3）工程附加支出：招投標費，工程預算審查費，質量監(jiān)督費，竣工圖費。4）建設單位管理費5）建設期利息6）稅費：各項稅收和費用：營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，人防工程費，白蟻防治費，固定資產投資方向調節(jié)稅。7）開發(fā)利潤二、建筑物建筑安裝重置成本的計算二、建筑物建筑安裝重置成本的計算1、單位成本法：（最廣泛使用的方法，也是最切合是極大方法）1）首先在市場上調查類似建筑物的單位造價資料2）對建筑時間、規(guī)格方面的差異進行修正3）得

20、到評估對象的重置成本例題P97、P812、分部分項法（適合于對工業(yè)建筑成本的估算）、分部分項法（適合于對工業(yè)建筑成本的估算）1）分別計算建筑物每個部分的成本，地基、墻壁、地面、屋頂、天花板、供暖、裝修等部分，按各部分的單位造價和相應的數(shù)量，分別估算成本，然后再將各部分成本加和，得到建筑物的重置成本。2）例題P82二、建筑物重置成本及測算二、建筑物重置成本及測算3、指數(shù)法、指數(shù)法以待估建筑物原工程造價為基礎，對材料、人工費用分別按不同的價以待估建筑物原工程造價為基礎，對材料、人工費用分別按不同的價格指數(shù)進行調整，得到建筑物的重置成本。格指數(shù)進行調整，得到建筑物的重置成本。1）分別調整法）分別調整

21、法P82 建筑物重置價格建筑物重置價格=建筑物原工程造價建筑物原工程造價（材料價格指數(shù)（材料價格指數(shù)材料材料成本構成比人工費用價格指數(shù)成本構成比人工費用價格指數(shù)人工費構成百分比費用價格指人工費構成百分比費用價格指數(shù)數(shù)費用構成百分比）費用構成百分比）2）綜合價格指數(shù)調整法）綜合價格指數(shù)調整法 重置價格重置價格=工程造價工程造價綜合價格變動指數(shù)綜合價格變動指數(shù)二、建筑物重置成本及測算二、建筑物重置成本及測算4、工料測量法（是建筑成本估算方法中最詳細和最精細的方法）(三)、前期工程費用的測算(四)、工程附加支出的計算(以建筑安裝成本為基礎乘以相應的計提標準的比例)(五)、建筑單位管理費的計算(以建筑

22、安裝成本為基礎，按一定比例計取)(六)、建筑期利息=前二到五項之和2利率建筑期(七)、稅費的計算：按政府的有關規(guī)定進行(八)、開發(fā)利潤計算：(二到七項之和)行業(yè)平均利潤率二、建筑物重置成本及測算二、建筑物重置成本及測算4）例：某企業(yè)一棟廠房，賬面價值1 729 000元，建筑面積6916，經調整得知：1994年12月竣工，2004年進行評估，材料價格平均每年上漲10%，人工費上漲8%，費用上漲5%，其他占工程造價的比例分析分別為70%、25%和5%，則該廠房的評估價格為？1729000（1+1010%70%+108%25%+105%5%）=17290001.925=3 328 325（元）（元

23、）二、建筑物重置成本及測算二、建筑物重置成本及測算三、建筑物成新率的測定三、建筑物成新率的測定(一一)、會計和評估中的折舊的不同點、會計和評估中的折舊的不同點1、會計中的折舊是一種理論損失、會計中的折舊是一種理論損失(不考慮建筑物的價值是否不考慮建筑物的價值是否真的發(fā)生了變化真的發(fā)生了變化)，評估中的折舊是一種準確估計。，評估中的折舊是一種準確估計。2、會計中的折舊以賬面價值為計價基礎，評估中的折舊以、會計中的折舊以賬面價值為計價基礎，評估中的折舊以重置成本為計價基礎。重置成本為計價基礎。(二二)、實體性折舊的測算、實體性折舊的測算1、使用年限法、使用年限法是指利用建筑物的實際已使用年限占其耐

24、用年限的比率作是指利用建筑物的實際已使用年限占其耐用年限的比率作為建筑物的實體性貶值率。為建筑物的實體性貶值率。建筑物的實體性損耗率建筑物的實體性損耗率=100%=100%注意問題：注意問題：1、估價采用的耐用年限是指建筑物的經濟耐用年限。、估價采用的耐用年限是指建筑物的經濟耐用年限。2、建筑物的使用年限受到土地使用權年限的制約。、建筑物的使用年限受到土地使用權年限的制約。3、由于未修、改造等方面的差異，耐用年限應適當延長、由于未修、改造等方面的差異，耐用年限應適當延長 2、打分法、打分法把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分，對每個部分分別進行把建筑物分為結構、裝修、設備三個部分，對每個部分分

25、別進行打分，然后再進行修正匯總。打分，然后再進行修正匯總。成新率成新率=結構部分合計得分結構部分合計得分G+裝修部合計得分裝修部合計得分S+設備部分合設備部分合計得分計得分B例P84三、建筑物成新率的測定三、建筑物成新率的測定四、功能性貶值和經濟性貶值的判斷四、功能性貶值和經濟性貶值的判斷1、功能性貶值是指由于建筑物的用途，使用強度，設計，結構，裝修，、功能性貶值是指由于建筑物的用途，使用強度，設計，結構，裝修，設備配備不合理造成的功能不足或浪費所形成的價值損失。設備配備不合理造成的功能不足或浪費所形成的價值損失。1）商業(yè)建筑設計、布局不合理，有效利用面積低，運行成本高。）商業(yè)建筑設計、布局不

26、合理，有效利用面積低，運行成本高。2）居住建筑由于設計、結構落后，不能完全適應現(xiàn)代化生活居住的需求。）居住建筑由于設計、結構落后，不能完全適應現(xiàn)代化生活居住的需求。3）工業(yè)建筑由于設計結構不合理，）工業(yè)建筑由于設計結構不合理， 跨度，層高、采光、布局等存在缺跨度，層高、采光、布局等存在缺陷。陷。選擇參照物進行對照，確定功能性貶值選擇參照物進行對照，確定功能性貶值2、經濟性貶值是由于建筑物外界條件的變化，使建筑物的使用率下降，、經濟性貶值是由于建筑物外界條件的變化，使建筑物的使用率下降，導致其價值的貶值：環(huán)境污染、灰塵、高速公路或機場噪聲。導致其價值的貶值：環(huán)境污染、灰塵、高速公路或機場噪聲。1

27、）表現(xiàn)：）表現(xiàn)： 率增加，出租面積減少率增加，出租面積減少(商用商用)，個房閑置，個房閑置(工業(yè)用工業(yè)用)，原有某種，原有某種環(huán)境效益的喪失環(huán)境效益的喪失(住宅用住宅用)2) 經濟性貶值率經濟性貶值率=1-100%3) 經濟性貶值額經濟性貶值額=建筑物年收益凈損失額建筑物年收益凈損失額(P/A,r，n)例：評估對象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積例：評估對象為某事業(yè)單位辦公樓，占地面積200，建筑總面積，建筑總面積500，磚，磚混結構，混結構，4層，建于層，建于1990年年5月，勘察設計費按工程造價的月，勘察設計費按工程造價的2%計取，計取，其他前期工程費按其他前期工程費按1.5%計取，工程附加支

28、出按工程造價的計取，工程附加支出按工程造價的2.44%計計取，建筑單位管理費按工程造價的取，建筑單位管理費按工程造價的2%計取，固定資產投資方向調節(jié)計取，固定資產投資方向調節(jié)稅按前面幾項費用的稅按前面幾項費用的5%計取，建筑期計取，建筑期1年，銀行貸款利率年，銀行貸款利率9%，開放，開放利潤為利潤為15%。經勘查，評估對象結構部分、裝修部分、設備部分級。經勘查，評估對象結構部分、裝修部分、設備部分級分分別為分分別為95、93、94，G、S、B分別取分別取0.75、0.12和和0.13，假設建筑，假設建筑物不存在功能性和經濟性貶值因素。物不存在功能性和經濟性貶值因素。1）重置成本）重置成本=35

29、3750(1+2%+1.5%+2.44%+2%)(1+5%)(1+9%2%)(1+15%)=480830（元）（元）2）成新率）成新率=950.75+930.12+940.13=94.63%3）評估價值）評估價值=48083094.63%=455009（元）（元）四、功能性貶值和經濟性貶值的判斷四、功能性貶值和經濟性貶值的判斷4.4.收益法(殘余評估法) text text text text收益法的含義，評估收益法的含義，評估思路與適用范圍思路與適用范圍還原利率的還原利率的計算方法計算方法收益法的計算步驟收益法的計算步驟收益法的計算收益法的計算收益法的含義，評估思路與適用范圍收益法的含義，評

30、估思路與適用范圍適用范圍適用范圍1房地合為一體，具有收益性的房地產的評估。房地合為一體，具有收益性的房地產的評估。2評估對象較新，并且處于最有效適用狀態(tài)，同時獲得評估對象較新，并且處于最有效適用狀態(tài)，同時獲得正常收益。正常收益。 收益法運理收益法運理 建筑物與其基地合并計算收益，而以收益還原法建筑物與其基地合并計算收益，而以收益還原法以為的方法求得土地價格，從總收益中減去基地以為的方法求得土地價格，從總收益中減去基地帶來的收益，再用收益現(xiàn)值法求得建筑物的收益帶來的收益，再用收益現(xiàn)值法求得建筑物的收益價格。價格。收益法的計算收益法的計算1、凈收益的計算，總收入扣除總費用之后的凈值。、凈收益的計算

31、，總收入扣除總費用之后的凈值。1）潛在毛收入）潛在毛收入-假設房地產在充分利用，無空置狀態(tài)下可獲得的收入。假設房地產在充分利用，無空置狀態(tài)下可獲得的收入。-2）有效毛收入）有效毛收入-實際收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他實際實際收入：由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金及其他實際結果原因造成的收入損失后得到的收入。結果原因造成的收入損失后得到的收入。-客觀收入：排除了各種特殊因素，偶然因素，并處于最佳利用狀客觀收入：排除了各種特殊因素，偶然因素，并處于最佳利用狀態(tài)時，取得的正常收入態(tài)時，取得的正常收入。收益法的計算收益法的計算3）運營費用）運營費用(客觀費用客觀費用)-維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。如維修，管理費，保險費，稅金等。折舊不本或經營的收益。如維修，管理費，保險費，稅金等。折舊不能作為運營費用被扣減。能作為運營費用被扣減。4）凈收益）凈收益-毛收入減去運營費用后的余額。毛收入減去運營費用后的余額。-出租型房地產：租賃收入扣除維修費，管理費，保險費和稅金。出租型房地產：租賃收入扣除維修費，管理費，保險費和稅金。-商業(yè)經營型