獻(xiàn)縣撤退路南北排河西的建筑物構(gòu)筑物及土地使用權(quán)

1、獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)拍賣底價(jià)評(píng)估（王巖與獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行一案）冀中評(píng)報(bào)字2018 第 2137 號(hào)委托方：泊頭市人民法院估價(jià)方：河北中評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估 價(jià) 人 員： 李慶新（注冊(cè)號(hào)：1319960026 ）崔俊梅（注冊(cè)號(hào)：1320140001 ）估 價(jià) 作 業(yè) 日 期： 2018 年6月20 日至 2018 年8月6 日一、致委托方函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告5五、附件致委托方函泊頭市人民法院：接受貴方委托，我公司對(duì)位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑物及土地使 用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，為

2、貴方確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)。本次估價(jià)對(duì)象為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司名下位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)，建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、辦公室，總建筑面積1950.58 平方米；構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、地面硬化、鐵藝圍墻等；土地使用權(quán)證號(hào)為【滄獻(xiàn)縣 國(guó)用（2015）第00002號(hào)】，證載土地面積為10416平方米，用途為商業(yè)。估價(jià)目的：為司法機(jī)關(guān)確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2018年6月20日。我公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)市場(chǎng)價(jià)值影響因素進(jìn)行的分

3、析，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年6月20日的價(jià)格如下：估價(jià)結(jié)果匯總表位置權(quán)利人估價(jià)對(duì)象權(quán)證編號(hào)用途面積（H ）估價(jià)結(jié)果（元）獻(xiàn)縣撤退路 南、北排河 西獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng) 公交客運(yùn)有限 公司房屋建筑物無(wú)1950.582129662構(gòu)筑物1217525小計(jì)1950.583347187土地使用權(quán)滄獻(xiàn)縣國(guó)用（2015）第 00002號(hào)商業(yè)10416.007155792合 計(jì)10502979本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在產(chǎn)權(quán)法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。河北中評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法定代表人：二零一八年八月六日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1 、估

4、價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3 、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 (GB/T 50291-2015) 進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5 、本公司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘；估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行查看的責(zé)任。6 、本估價(jià)報(bào)告由我公司獨(dú)立完

5、成，沒有其他人士或機(jī)構(gòu)對(duì)本報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。7 、本估價(jià)報(bào)告僅供委托方用于估價(jià)報(bào)告中載明的目的，用于其他目的時(shí)本報(bào)告無(wú)效。本報(bào)告在有效期內(nèi)使用時(shí)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與估價(jià)報(bào)告同時(shí)完整使用。8 、未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，委托方不得將本報(bào)告全文或部分內(nèi)容公開披露，不得將本估價(jià)結(jié)果及報(bào)告用于與估價(jià)目的無(wú)關(guān)的其他用途，我公司不承擔(dān)由于委托方對(duì)本報(bào)告使用不當(dāng)所造成的一切后果。9 、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字、數(shù)字打印或其他原因出現(xiàn)誤差時(shí)，請(qǐng)通知本機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正，本報(bào)告復(fù)印無(wú)效。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司名下位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西的建

6、筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)，建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、辦公室，總建筑面積1950.58平方米，無(wú)產(chǎn)權(quán)證，均為估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量所得；構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、 地面硬化、 鐵藝圍墻等； 土地使用權(quán)： 根據(jù) 國(guó)有土地使用證 【滄獻(xiàn)縣國(guó)用 （ 2015 ）第00002 號(hào)】記載，土地使用權(quán)面積為10416 平方米，用途為商業(yè)，現(xiàn)已查封。二、本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)格，系指我們對(duì)所評(píng)估房地產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并在價(jià)值時(shí)點(diǎn)之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告所列明的目的在估價(jià)假設(shè)和限制條件下提出的公允估值意見。三、本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完全產(chǎn)權(quán)，無(wú)抵押、租賃、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在和無(wú)法律糾紛狀況下的市場(chǎng)價(jià)格，特提請(qǐng)

7、報(bào)告使用方注意。四、本報(bào)告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)法律證明文件、數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。委托方對(duì)所提供文件以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)。五、在評(píng)估所委托房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，我們未考慮估價(jià)對(duì)象所欠付的抵押、擔(dān)保以及如果該房地產(chǎn)出售則應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用和稅項(xiàng)等可能影響其價(jià)值的任何限制，我們也未對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅準(zhǔn)備。本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗拒力對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。六、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及使用狀況如發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。七、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途持續(xù)有效地繼

8、續(xù)使用為假設(shè)前提。八、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不具有對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的能力，故我們不對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證，提請(qǐng)委托方和相關(guān)當(dāng)事方注意。九、根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣工作的若干規(guī)定的相關(guān)條款，當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，可以在收到估價(jià)報(bào)告后10 日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。估價(jià)結(jié)果報(bào)告托方單位名稱：泊頭市人民法院二、估 價(jià) 方機(jī) 構(gòu) 名 稱：河北中評(píng)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司法 定 代 表 人：李慶新住 所：滄州市解放西

9、路頤和廣場(chǎng) 13 號(hào)樓 505 室統(tǒng)一社會(huì)信用代碼： 91130900795483519D備 案 等 級(jí)：貳級(jí)證 書 編 號(hào)：冀建房估（滄）18 號(hào)有 效 期 限：截至 2020 年12月5日三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象位置描述本次估價(jià)對(duì)象位于獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西，交通便捷度一般。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及現(xiàn)狀1 、權(quán)屬描述估價(jià)對(duì)象包括建筑物、構(gòu)筑物及土地使用權(quán)，分別為：建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、 辦公室，總建筑面積1950.58平方米；構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、地面硬化、鐵藝圍墻 等；上述建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)人為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司；土地使用權(quán)： 根據(jù)國(guó)有土地使用證【滄獻(xiàn)縣國(guó)用（ 2015 ）第

10、 00002 號(hào)】記載，土地使用者為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司， 土地使用權(quán)面積為 10416 平方米， 終止日期為 2055 年 1 月 7 日，用途為商業(yè)。2 、權(quán)利狀況本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在產(chǎn) 權(quán)法律糾紛，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格。3 、估價(jià)對(duì)象基本狀況（ 1）建筑物，建筑物包括二層樓、門衛(wèi)、辦公室，總建筑面積1950.58 平方米，現(xiàn)將具體狀況介紹如下：二層樓：混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 1152 平方米，室內(nèi)水泥地面，內(nèi)墻抹水泥，外墻刷涂料，鋁合金窗，現(xiàn)狀較好。門衛(wèi)：混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 16.72 平方米，室內(nèi)水泥地

11、面，硅鈣板吊頂，內(nèi)白墻，外墻刷涂料，鋁合金窗，現(xiàn)狀較好。辦公室：混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 781.86 平方米，室內(nèi)水泥地面，部分燈池吊頂，其他硅鈣板吊頂，內(nèi)外墻，室內(nèi)成套門，外墻刷涂料，鋁合金窗，現(xiàn)狀較好。（ 2 ）構(gòu)筑物構(gòu)筑物包括充電樁雨棚、地面硬化、鐵藝圍墻等。（3） 土地使用權(quán)根據(jù)國(guó)有土地使用證【滄獻(xiàn)縣國(guó)用（ 2015 ）第 00002 號(hào)】記載，土地使用者為獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng)公交客運(yùn)有限公司，證載土地使用權(quán)面積為 10416 平方米，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，終止日期為 2055 年 1 月 7 日，四至為北鄰撤退路，南鄰西關(guān)村，西鄰西關(guān)村，東臨西關(guān)村。四、估價(jià)目的為司法機(jī)關(guān)確定估價(jià)對(duì)象在

12、價(jià)值時(shí)點(diǎn)的拍賣底價(jià)提供參考依據(jù)。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二零一八年六月二十日，以現(xiàn)場(chǎng)查勘日期為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。六、價(jià)值定義1 、本次評(píng)估價(jià)值定義為評(píng)估時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指理性而謹(jǐn)慎 的交易雙方，處于利己動(dòng)機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對(duì)象，知曉市場(chǎng)行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格；2 、本次評(píng)估包含建筑物和附屬設(shè)備（二次裝修、水、電、暖、通訊等）；3 、幣種為人民幣；本次估價(jià)為符合以上條件下估價(jià)對(duì)象價(jià)值的估價(jià)，否則結(jié)果無(wú)效。七、估價(jià)依據(jù)1 、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2 、房地產(chǎn)估價(jià)指導(dǎo)意見；3 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；4、中華人民共和國(guó)土地管理法；5 、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例；6 、城

13、鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；7 、中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版發(fā)行的最新資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)及參數(shù)手冊(cè)；8 、全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額河北省消耗量定額和全國(guó)統(tǒng)一建筑裝飾裝修工程消耗量定額河北省消耗量定額 ；9 、 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省消耗量定額和河北建筑、安裝、市政、裝飾裝修工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；10 、委托方提供的其他相關(guān)資料：國(guó)有土地使用證等相關(guān)資料。11 、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料。12 、其他相關(guān)法律法規(guī)。八、估價(jià)原則本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，主要遵循了如下原則：（一）合法原則以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價(jià)。（二）價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)實(shí)際上是求取估價(jià)對(duì)象在某

14、一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，所以在評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象的狀況也是以其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的情形為準(zhǔn)。本次評(píng)估以估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘之日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。（三）替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似資產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。（四）最高最佳使用原則所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，確定選取相適應(yīng)的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行綜合評(píng)估。（一）對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的評(píng)估對(duì)建筑物、構(gòu)筑物采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法是估價(jià)對(duì)象在價(jià)

15、值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)建價(jià)值減去建筑物折舊估算出的估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。（二）土地使用權(quán)收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益 （地租） ， 以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。十、估價(jià)結(jié)果我公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)市場(chǎng)價(jià)值影響因素進(jìn)行的分析，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2018年6月20日的價(jià)格如下：估價(jià)結(jié)果匯總表位置權(quán)利人估價(jià)對(duì)象權(quán)證編號(hào)用途面積（m2）估價(jià)結(jié)果（元）獻(xiàn)縣撤退路南、北排河西獻(xiàn)縣祥榮城鄉(xiāng) 公交客運(yùn)有限 公司房屋建筑物無(wú)1950.5821296

16、62構(gòu)筑物1217525小計(jì)1950.583347187土地使用權(quán)滄獻(xiàn)縣國(guó)用（2015）第 00002號(hào)商業(yè)10416.007155792合 計(jì)10502979十一、估價(jià)報(bào)告使用提示（一）估價(jià)對(duì)象建筑物無(wú)產(chǎn)權(quán)證，本次評(píng)估所采用的建筑面積為估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量 所得，并經(jīng)相關(guān)當(dāng)事方簽字認(rèn)可，最終建筑面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)部門辦理的產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。（二）估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)現(xiàn)已查封。（三）本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不 存在產(chǎn)權(quán)法律糾紛，評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。上述事項(xiàng)特提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。十二、估價(jià)人員姓名注冊(cè)號(hào)簽字簽名日期李慶新1319960026口 月 日崔俊梅1320140001口 月 日十三、估價(jià)作