房地產(chǎn)試題及答案

1、一、填空題1、房地產(chǎn)是一和一的總稱。2、以一作為物質(zhì)載體的財(cái)產(chǎn)稱為地產(chǎn)，以-作為物質(zhì)載體的財(cái)產(chǎn)稱為房產(chǎn)。3、房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象包括房地產(chǎn)-關(guān)系和-關(guān)系。4.房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)、-、和一過程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5、我國(guó)土地所有權(quán)歸屬分為-和-一兩種。6、國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，后者取得土地使用權(quán)后享有占有權(quán)、-、一抵押權(quán)等民事權(quán)利。7.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行- 和-的行為。8、房地產(chǎn)交易的客體是一種特殊的商品-。9.商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地的最高出讓年限是-o10、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括、-一 或其它合法轉(zhuǎn)

2、讓方式。11 . 土地使用權(quán)的劃撥，由 人民政府依法批準(zhǔn)。12 .房屋租賃可以分為- 和一 兩種形式。13、國(guó)家實(shí)行-使用權(quán)和房屋所有權(quán)-制度。二、單項(xiàng)選擇題1. 房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（）。A、不可移動(dòng)性 B、保值性C、個(gè)別性 D、短暫性2. 不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（）。A、主體 B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容3. 我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（）。A、全民所有 B、國(guó)家所有C、集體所有 D、個(gè)人所有4. 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（）經(jīng)營(yíng)，任何部門、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)5. 土地使用權(quán)出讓的最高年限為（）。A、 40年

3、 B、 50年C、 60年 D、 70年6. 土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（）。A、 70年 B、 60年C、 50年 D、 40年7. 土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂、旅游的，其最高年限的為（）。A、 70年 B、 60年C、 50年 D、 40年8.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（）。A、租金 B、出讓金C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償安置費(fèi)9、以下不是公房租賃原則的是（）。A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配C、實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧耳R工負(fù)擔(dān)&q

4、uot;D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化三、多項(xiàng)選擇題1 .房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（）。A、房地產(chǎn)行政關(guān)系B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系2 .房地產(chǎn)業(yè)包括（）。A、房地產(chǎn)中介 B、土地使用權(quán)的出讓C、土地開發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買賣 E、房地產(chǎn)抵押3 .房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（）。A、保值性 B、增值性 C、個(gè)別性D、永久性 E、不可移動(dòng)性4 .可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的是（）。A、國(guó)家 B、國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理機(jī)關(guān) C、公民D、法人E、社會(huì)組織5 .可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（）。A、建材 B、建造技

5、術(shù) C、建筑工人D、房屋E、建造行為6 . 土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納（）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。A、出讓金 B、租金C、使用費(fèi)D、補(bǔ)償費(fèi)E、安置費(fèi)7 .下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)劃撥，（）。A、國(guó)家機(jī)關(guān)用地 B、軍事用地 C、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地D、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目用地E、公益事業(yè)用地8 .國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有 （）。A、占有權(quán) B、使用權(quán)C、轉(zhuǎn)讓權(quán)D、抵押權(quán)E、質(zhì)押權(quán)9 .房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)是（）。A、涉及面廣 B、投資量大 C、工程項(xiàng)目多D、

6、綜合成本高 E、建設(shè)周期長(zhǎng)10 .設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)必須具備的條件是（）。A、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 C、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本D、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員E、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（）。A、出讓B、抵押C、轉(zhuǎn)讓 D、質(zhì)押E、租賃 12.不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（）。A、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的B、依法收回土地使用權(quán)的C、權(quán)屬有爭(zhēng)議的 D、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的E、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 四、判斷題 1、房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、永久性、個(gè)別性、保

7、值性和增值性的特征。（）2、房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象包括房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系。（）3、我國(guó)的土地所有權(quán)歸屬分為國(guó)家所有、集體所有以及宅基地個(gè)人所有三種情況。（）4、國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)都可以有償出讓。（）5、國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年。（）6、土地使用權(quán)劃撥都不需要繳納費(fèi)用。（）7、土地使用者權(quán)利效力及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。 （） 8、農(nóng)村集體土地必須由國(guó)家通過征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。（）9、房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)企業(yè)的注冊(cè)資金和自有流動(dòng)資金必須達(dá)到人民幣2000萬(wàn)元以上。（）10、商品房預(yù)售時(shí)必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書

8、。（）11、以出讓方式取得的土地使用權(quán)不能抵押。（）12、房屋租賃可以分為公房租賃和私房租賃兩種形式。（）13、新生的房地產(chǎn)權(quán)一定要通過登記加以確認(rèn)和公示。（）14、房屋所有權(quán)因買賣、贈(zèng)與、繼承、調(diào)撥等原因轉(zhuǎn)移變更時(shí)，應(yīng)自變更之日起6個(gè)月內(nèi)辦理變更手續(xù)。（） 15、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用 權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。（） 16、房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)過登記才能發(fā)生法律效力，否則即使訂立抵押合同并經(jīng)公證，亦起不到 確保抵押權(quán)的作用。（） 五、名詞解釋 1、房地產(chǎn) 2、房地產(chǎn)法 3、房地產(chǎn)法律關(guān)系 4、房地產(chǎn)業(yè) 5、土地使用權(quán)出讓6、土地使用權(quán)劃撥7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

9、讓8、房地產(chǎn)抵押9、房屋租賃10、房地產(chǎn)開發(fā)11、房地產(chǎn)交易六、簡(jiǎn)答題1 .簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素2 .簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)3 .簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)七、論述題1.論述房地產(chǎn)法的基本原則。2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。3 .論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。4 .論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。5 .論述房屋租賃的原則及規(guī)定。八、案例分析題案例一：東明化工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資850萬(wàn)元建一個(gè)分廠，向某縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地30畝（愿以出讓方式取得土地

10、使用權(quán)），經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于蓮花村集體所有的土地（非耕地）30畝。為保證按時(shí)使用土地，東明化工廠與蓮花村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定由蓮花村向工廠出讓土地30畝，土地使用權(quán)出讓金 450萬(wàn)元，土地用途為工業(yè)地，土地使用權(quán)出讓年限50年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容，均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫明。問：1、該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？2、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地 30畝是否合法？為什么？3、按照有關(guān)法律規(guī)定該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？案例二：1995年12月，南江市（省轄市）土地規(guī)劃局與中外合資亞明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份土地使用權(quán)出讓合同，將南江市江東區(qū)

11、花園路100-120號(hào)200畝土地使用權(quán)出讓給亞明公司。亞明公司付清地價(jià)款后，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目未作實(shí)際投入，即與花木公司簽訂聯(lián)合開發(fā)合同 該合同在有關(guān)條款中注明 “在開發(fā)工程做到樁基完工，可以進(jìn)行地下室施工時(shí)，花木公司付清 全部應(yīng)付款后，該地塊的國(guó)有土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)即歸花木公司所有“。問：1、亞明公司與花木公司的合同是否有效？為什么？2、本案應(yīng)該怎樣處理？參考答案一、填空題1、房產(chǎn)地產(chǎn)2、土地房屋3、行政民事4、生產(chǎn)流通分配消費(fèi)5、全民（即國(guó)家）所有集體所有6、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)7、基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)8、不動(dòng)產(chǎn)9、40年10、買賣贈(zèng)予11、縣級(jí)以上12、公房租賃 私房租賃13、土地登記發(fā)證二、單項(xiàng)選擇

12、題D 2、C 3、D 4、D 5、D 6、C 7、D 8、B 9、A三、多項(xiàng)選擇題1、A、C 2、A、B、C、D、E 3、A、B、C、D、E 4、A、B、C、D、E5、A、B、D、E 6、D、E 7、A、B、C、D、E 8、A、B、C、D9、A、B、C、D、E 10、A、B、C、D、E 11、B、C、E 12、A、B、C、D、E四、判斷題1、/ 2 V 3 X 4、X5、/ 6 X7、X 8、，9 V10、V 11 X 12、V 13 V 14 X 15、V 16 V五、名詞解釋1、房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)的通稱。地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)。在一定的土地所有權(quán)制度關(guān)系下作為財(cái) 產(chǎn)的土地，是由其地貌、土壤、巖石

13、、植被、水文、氣候等條件所組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合 體。房產(chǎn)是指房屋財(cái)產(chǎn)，是在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者、使用者之間可以出 租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋等建筑物或構(gòu)筑物。2、房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的 各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。3、房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過程中 當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。4、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋 的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的出讓，房屋的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押，房地產(chǎn)中介服 務(wù)

14、和行政管理，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。5、土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，是國(guó)家作為國(guó)有土地所有權(quán) 人將其所有權(quán)權(quán)能中的使用權(quán)分離出來(lái)轉(zhuǎn)讓給土地使用者的一種制度。取得土地使用權(quán)后，使 用者享有占有權(quán)、使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等民事權(quán)利。6、土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后， 將該幅土地交付使用，或者將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)予或其它合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。8、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān) 保的行為。9、房屋

15、租賃是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承擔(dān)人使用，由承租人向出租人支付 租金的行為。10、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。農(nóng) 村集體土地必須由國(guó)家通過征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。房地產(chǎn)開發(fā)既包 括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也包括房屋建設(shè)。11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃的活動(dòng)。這種交易的客 體是一種特殊的商品-不動(dòng)產(chǎn)。六、簡(jiǎn)答題1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過程中 當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、 客體和內(nèi)容三個(gè)基本要

16、素。（1）房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。 房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。（2）房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和 智力成果三大類。2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）永久性：土地永久。 建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性。（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同 的。（4

17、）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房 地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。3.房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的 各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合

18、同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房 預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資 的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售

19、登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民 政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。6、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。7、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法確定了 "城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城

20、市規(guī)劃管理”?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃"。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵(lì)開發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

21、（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。七、論述題1 .房地產(chǎn)法的基本原則是：（1）堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)者，必須先獲得房 地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人 向國(guó)家支付土地使用出讓金。（2）保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。（3）國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則

22、。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。2 . 土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：（1）土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。（2）土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既 包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。（3）土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓

23、合同約定，但不得超過最高年限。根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合用地或者其他用地50年。（4） 土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、 埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有 權(quán)。（3）房

24、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買賣、贈(zèng)與、互換、繼 承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的 設(shè)定，均為無(wú)效。"房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān) 保的行為。債務(wù)人不

25、履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失 和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新 的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：（1）充分利用、合理分配；（2）實(shí)行"以租養(yǎng)房"、"適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)"；（3）逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化。同時(shí)國(guó)家規(guī)定：（1）承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；（2）與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；（3）住房承租人對(duì)翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。 私房租賃應(yīng)遵循以下原則：（1）主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務(wù)。（2）公平合理。一般租金