宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的探索與創(chuàng)新

1、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的探索與創(chuàng)新摘要眾所周知，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度非?？欤?很多房地 產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)以及項(xiàng)目？_ _發(fā)給公司帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益相當(dāng)可觀，但 是房地產(chǎn)行業(yè)的“高燒不退”給人們的生活帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)，國(guó)家 對(duì)此進(jìn)行了一定的宏觀調(diào)控。在國(guó)家頒布宏觀調(diào)控政策的背景下， 房 地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該如何進(jìn)一步創(chuàng)新，是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文 首先從房地產(chǎn)營(yíng)銷的概念入手，分析了宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的 影響，進(jìn)一步闡述了宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷存在的問(wèn)題，最后針對(duì)性地提出了宏觀調(diào)控營(yíng)銷政策背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷的新策略。關(guān)鍵詞宏觀調(diào)控房地產(chǎn)營(yíng)銷問(wèn)題新策略一、引言房地產(chǎn)企業(yè)為社會(huì)提供了大量

2、的建筑產(chǎn)品， 滿足了人們對(duì)生活的 基本住房需求。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于人們的生活有很大的影響，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很大的影響。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷面臨著一系列的挑戰(zhàn)。 房 地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國(guó)家政策的具體情況，采取一定的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略， 進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模。二、房地產(chǎn)營(yíng)銷概念隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)很多行業(yè)進(jìn)入發(fā)展快車道，而房地產(chǎn)行業(yè) 作為其中的佼佼者，逐漸形成了一個(gè)獨(dú)具特色的市場(chǎng)。房地產(chǎn)營(yíng)銷是 市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)很大的分支。房地產(chǎn)營(yíng)銷具體來(lái)講是指房地產(chǎn)企業(yè)將探索客戶的內(nèi)在需求作為核心，以房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為指導(dǎo)，進(jìn) 而針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)行

3、全面科學(xué)的管理工作。 房地產(chǎn)營(yíng)銷是一 個(gè)較為復(fù)雜的體系，包括的內(nèi)容也非常豐富，市場(chǎng)調(diào)研、細(xì)分、樓盤 命名、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品的定位、促銷以及物業(yè)管理等都是房地產(chǎn)營(yíng)銷 的一部分。從另外一個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)營(yíng)銷又是一種商務(wù)行為，這 種商務(wù)行為的目標(biāo)針對(duì)的是人們對(duì)住房的需求。 相對(duì)于其他產(chǎn)品來(lái)說(shuō), 房地產(chǎn)營(yíng)銷的方式具有一個(gè)較為獨(dú)特的性質(zhì)， 其在商務(wù)活動(dòng)中的交換 物質(zhì)是特殊的，房地產(chǎn)營(yíng)銷的本質(zhì)是依托房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體及物質(zhì)實(shí)體 上的權(quán)益為滿足人們的住房需求創(chuàng)造價(jià)值。三、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響（一）促使房地產(chǎn)營(yíng)銷以關(guān)注消費(fèi)者的核心需求為中心近幾年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，一定程 度上對(duì)于我

4、國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的促進(jìn)作用， 但是也給消費(fèi)者帶來(lái) 了很大的挑戰(zhàn)。因此，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的逐漸升高，國(guó)家需要出臺(tái)一系 列的宏觀政策緩解過(guò)高的房?jī)r(jià)給人們帶來(lái)的困擾， 如提高稅收、降低 貸款或者限制售價(jià)等。于是在國(guó)家頒布宏觀調(diào)控政策的背景下， 房地 產(chǎn)企業(yè)的毛利率普遍下降，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益只能通過(guò)提高銷量來(lái)實(shí)現(xiàn)。 所以在一段時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)成為很多企業(yè)做大做強(qiáng)， 實(shí)現(xiàn)規(guī)模 化的重中之重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策略更加關(guān)注消費(fèi)者的核心 需求，了解其生活方式，投其所好，以實(shí)現(xiàn)更高的銷量。（二）促使房地產(chǎn)營(yíng)銷手段的多樣化我國(guó)很多行業(yè)都會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 而一旦宏觀調(diào) 控政策介入房地產(chǎn)行業(yè)，就

5、會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 傳統(tǒng) 的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)需求， 所以，在宏觀調(diào)控政策背 景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略，應(yīng)該以消費(fèi)者為中心，為 實(shí)現(xiàn)更高的銷量探索出新型的、多樣性的營(yíng)銷策略。通過(guò)這樣的方式 提升自身的營(yíng)銷業(yè)績(jī)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。四、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨的挑戰(zhàn)（一）新政導(dǎo)致銷售壓力增大20082008 年作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)里程碑，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入 了迅速發(fā)展期。在多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)迅速升溫。但 隨著房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，很多消費(fèi)者面臨著巨大的買房壓力，因此國(guó)家 出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 宏觀調(diào)控政策對(duì)房地 產(chǎn)

6、企業(yè)提出了具體的要求，主要包括土地使用的透明性以及收緊銀行 貸款等。宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資 增長(zhǎng)，主要表現(xiàn)在貸款規(guī)模縮減，減少了大量不合理的需求。這給房 地產(chǎn)營(yíng)銷帶來(lái)了很大的挑戰(zhàn)，資金來(lái)源的不足以及投資數(shù)額過(guò)小都對(duì) 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了影響。（二）理性消費(fèi)回歸隨著社會(huì)的進(jìn)步，我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展逐漸趨于完善，消費(fèi)者的消 費(fèi)心理也更加理性。消費(fèi)者的消費(fèi)理念對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷和服務(wù)方式 有直接影響，但對(duì)于消費(fèi)者而言，相關(guān)資料顯示，消費(fèi)者中有16%16%勺人在購(gòu)房時(shí)首要關(guān)心的是房?jī)r(jià)，而 15%15%左右的消費(fèi)者更關(guān)心住房的周 邊環(huán)境，14%E14%E 右的消費(fèi)者更加關(guān)注住房

7、周邊的交通系統(tǒng)。所以，對(duì) 于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，住房的朝向、輔助設(shè)施、物業(yè)管理、戶型以及教育環(huán) 境等都是影響消費(fèi)者購(gòu)房的重要因素。（三）品牌意識(shí)缺乏隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的日漸成熟，很多企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著更 大的挑戰(zhàn)，其中品牌是每個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。相關(guān)資料顯示，品 牌效應(yīng)能夠?yàn)楫a(chǎn)品銷售額帶來(lái) 30%30%左右的提升。但現(xiàn)階段在眾多房地 產(chǎn)企業(yè)中，九成的房地產(chǎn)企業(yè)只重視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)， 只有一成的房地產(chǎn)企 業(yè)更加關(guān)注打造企業(yè)品牌，只有 1%1%的房地產(chǎn)企業(yè)理解了品牌的價(jià)值。 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，認(rèn)識(shí)不到品牌形象的地域共通性就很難產(chǎn)生良 好的品牌效應(yīng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之后，過(guò)度依賴品牌優(yōu)勢(shì) 而無(wú)節(jié)制地

8、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，以求強(qiáng)勢(shì)推廣品牌，這很容易造成房地產(chǎn)企 業(yè)資金緊張。（四）對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重視度不夠很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型城市的房地產(chǎn)企業(yè)只在新聞網(wǎng)站 或者是政府網(wǎng)站上刊登樓盤廣告，消費(fèi)者難以獲取房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn) 信息，這對(duì)于消費(fèi)者前期了解房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目造成了很大的阻礙。 由于缺乏網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，企業(yè)很容易喪失大量的潛在消費(fèi)者， 進(jìn)而影響房 地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷效率。五、宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷新策略（一）轉(zhuǎn)變營(yíng)銷觀念一個(gè)優(yōu)秀的營(yíng)銷個(gè)體或者團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該在不斷創(chuàng)新的前提下實(shí)現(xiàn)和 其他人的價(jià)值交換，進(jìn)而滿足各自的需求，最終實(shí)現(xiàn)共贏。營(yíng)銷觀念的根本內(nèi)容是企業(yè)對(duì)于消費(fèi)者、社會(huì)以及企業(yè)自身之間的利益關(guān)系的 處理和協(xié)調(diào)。2020 世紀(jì) 5050 年代，美國(guó)著名營(yíng)銷專家用產(chǎn)品（ProductProduct ）、 價(jià)格（PricePrice ）、地點(diǎn)（Place