不動產(chǎn)業(yè)務(wù)整理手冊問題參考

1、不動產(chǎn)業(yè)務(wù)與問題整理手冊（僅供參考） 2016年6月業(yè)務(wù)案例整理1. 房產(chǎn)、土地均已辦理第一次轉(zhuǎn)移登記，但在房產(chǎn)再次或多次辦理轉(zhuǎn)移過程中土地未隨之辦理轉(zhuǎn)移登記，要求將土地使用權(quán)直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下的情況。建議：可以辦理。需查清歷次房產(chǎn)登記檔案，理清產(chǎn)權(quán)交易和房產(chǎn)變化脈絡(luò)，脫節(jié)的歷次權(quán)利人全部到場簽字，并作詢問筆錄，審查相關(guān)稅費，無查封、抵押等限制條件的，可以直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下。如有查封情形，需權(quán)利人到法院主張權(quán)利，解封后再辦理。如缺少中間權(quán)利人的，需在門戶網(wǎng)站公告30日后，按上述辦法直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下。主要依據(jù)：“地隨房走”，“房隨地走”，物權(quán)法第一百四十七條“建筑物、構(gòu)

2、筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！?. 房產(chǎn)在第一次轉(zhuǎn)移登記后再次或多次轉(zhuǎn)移登記，土地已預(yù)區(qū)分但未辦理轉(zhuǎn)移登記的，要求直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下的情況。建議：可以辦理。需查清歷次房產(chǎn)登記檔案，理清產(chǎn)權(quán)交易和房產(chǎn)變化脈絡(luò)，歷次權(quán)利人全部到場簽字并作詢問筆錄，審查相關(guān)稅費，無查封、抵押等限制條件的，可以直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下。如有查封情形，需權(quán)利人到法院主張權(quán)利，解封后再辦理。如缺少中間權(quán)利人的，需在門戶網(wǎng)站公告30天后，按上述辦法直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下。房產(chǎn)屬房改房或集資建房的，需查看出讓金繳納情況，收回協(xié)議和出

3、讓合同。（最好能查到當(dāng)?shù)卣P(guān)于房改房的處置意見，即政策性文件。）3. 房產(chǎn)在第一次轉(zhuǎn)移登記后再次或多次轉(zhuǎn)移登記，土地未辦理預(yù)區(qū)分的，要求直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下的情況。建議：同時符合以下條件的可以辦理：出讓土地、土地用途沒改變，取得規(guī)劃竣工驗收合格證且無查封、抵押等限制條件。需查清歷次房產(chǎn)登記檔案，理清產(chǎn)權(quán)交易和房產(chǎn)變化脈絡(luò)，歷次權(quán)利人全部到場簽字，并作詢問筆錄，審查相關(guān)稅費，無查封、抵押等限制條件的，可以直接辦理到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下。同時，在網(wǎng)站發(fā)布“土地已轉(zhuǎn)移情況”的公告，如有查封情形，需權(quán)利人到法院主張權(quán)利，解封后再辦理。如缺少中間權(quán)利人的，需在門戶網(wǎng)站公告30日后，按上述辦法直接辦理

4、到現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)利人名下。不動產(chǎn)權(quán)證只記錄房產(chǎn)信息。原土地證信息寫在“權(quán)利其它狀況”欄中，并注明“土地未分?jǐn)偂弊謽?。受理業(yè)務(wù)部發(fā)函給開發(fā)公司，督促盡快辦理預(yù)區(qū)分登記，隨即通過OA抄報土地利用處（科）（有的地方叫地租處），由土地利用處（科）審查該宗地批后監(jiān)管情況，15日內(nèi)反饋到不動產(chǎn)登記中心。（備注：此辦法需要局內(nèi)部協(xié)調(diào)有關(guān)業(yè)務(wù)處科室共同參與）如土地用途改變，需開發(fā)商到土地利用科辦理相關(guān)手續(xù)后方可辦理。如土地利用處（科）發(fā)現(xiàn)該宗地有違反合同、擅自提高容積率等事項的，應(yīng)及時采取制約措施。4. 房產(chǎn)已辦理第一次轉(zhuǎn)移登記，出讓土地未分?jǐn)?，要求單獨作房產(chǎn)抵押的情況。建議：可以辦理。單獨房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)證“不變不

5、換”，可以只辦理房產(chǎn)抵押。但應(yīng)告知抵押權(quán)人可能存在的隱患。如單方產(chǎn)要轉(zhuǎn)移需要告知權(quán)利人不可轉(zhuǎn)移。抵押登記時還需提供大土地證的復(fù)印件，抵押權(quán)人書面說明“已知曉土地未分?jǐn)偂?。并在房產(chǎn)證記事欄中記明不動產(chǎn)單元號。（備注：此辦法要與事先協(xié)調(diào)告知房產(chǎn)公司以及相關(guān)金融單位）5. 房產(chǎn)已辦理第一次轉(zhuǎn)移登記，劃撥土地未分?jǐn)?，要求單獨作房產(chǎn)抵押的情況。建議：可以辦理。單獨房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)證“不變不換”，可以只辦理房產(chǎn)抵押，但登記人員應(yīng)告知抵押權(quán)人可能存在的隱患。抵押登記時需提供大土地證的復(fù)印件，抵押權(quán)人書面說明“已知曉宗地為劃撥土地和土地未分?jǐn)偂保盅簷?quán)人與抵押人書面承諾“實現(xiàn)抵押權(quán)時，首先補(bǔ)交土地價款”。 并在

6、房產(chǎn)證記事欄中記明不動產(chǎn)單元號。（備注：這是山東的做法，值得商榷，應(yīng)該說是存在瑕疵和風(fēng)險的。）6. 房產(chǎn)已抵押，要求辦理土地抵押（獨用宗）的情況。建議：可以單獨辦理土地抵押（抵押期限不超過房產(chǎn)抵押期限)。但房產(chǎn)未抵押的，要求房地一致辦理。7. 土地已抵押，要求辦理房產(chǎn)登記并抵押（獨用宗）的情況。建議：需抵押權(quán)人同意，收回并注銷土地證和他項權(quán)利證，辦理不動產(chǎn)權(quán)證后再辦理抵押登記。8. 房產(chǎn)、土地以前分開抵押的，解押時分開解還是一塊解的問題。建議：以前分開做抵押的，解押時應(yīng)分開解。（但是否應(yīng)該規(guī)定，如果解壓后還需再抵押時是否必須房地一并抵押？）9. 開發(fā)商用多幢房產(chǎn)辦理在建工程抵押，現(xiàn)想解除其中一

7、幢，能否辦理。建議：這種情況需要看當(dāng)時抵押是否分幢抵押，如果是分幢抵押可以解除其中一條記錄,沒有分開抵押的話，需要開發(fā)商解除全部的抵押，重新抵押。不解除抵押的情況下也可以在不動產(chǎn)登記證明上注明，不需要先解除抵押再辦理。10. 開發(fā)商用幾幢房子中未出售的房產(chǎn)（其中一部分已出售）辦理在建工程抵押的，能否辦理建議：可以辦理，需要除去其中已經(jīng)出售的一部分11. 宅基地只有房產(chǎn)證，沒有土地證，能否辦理不動產(chǎn)權(quán)證？建議：不能辦理。必須能找到合法的土地審批手續(xù)才能辦理不動產(chǎn)權(quán)證。12. 宅基地沒有房產(chǎn)證，能否直接辦理土地證轉(zhuǎn)移登記？建議：不能辦理。只有辦理不動產(chǎn)權(quán)證后方可轉(zhuǎn)移。13. 土地大證掛接問題建議：

8、對于沒有小土地證的，辦理業(yè)務(wù)前需要進(jìn)行土地分?jǐn)?，確保房產(chǎn)證與土地證保持權(quán)利一致，然后辦理業(yè)務(wù)。如果強(qiáng)制掛接大證，會導(dǎo)致權(quán)利不一致，出現(xiàn)以下問題：1、查封登記、抵押登記，如果掛接大土地證，大土地證會被查封、抵押，會影響該宗地上的其它不動產(chǎn)辦理業(yè)務(wù)。2、掛接土地大證，做完第一次轉(zhuǎn)移后土地大證信息會進(jìn)入歷史，影響后續(xù)業(yè)務(wù)辦理，下次再做業(yè)務(wù)時需要從歷史表中把原來的土地大證信息進(jìn)行恢復(fù)。3、對于儲藏室、車庫等，是否掛接大證？如果主輔都掛土地大證，會導(dǎo)致證書的土地面積累加。按照正常業(yè)務(wù)流程應(yīng)該如下：日照現(xiàn)在已經(jīng)不做土地的分?jǐn)?，?jīng)與局方協(xié)商，按照以下方法處理：（1） 已經(jīng)有小土地證或是分割證明的需要掛接對應(yīng)

9、的小土地證或分割證明。（2） 沒有小土地證或是分割證明的不要掛接土地證書，直接掛在宗地上。（這就是我的觀點之一，也就是原來有的沿用，沒有的直接掛大宗地）14. 自然人之間的擔(dān)保抵押能否辦理的問題。建議：房地可以辦理。單獨以土地抵押的不辦理。中華人民共和國物權(quán)法中均未對抵押權(quán)人的范圍進(jìn)行限制實施細(xì)則中第八十一條【抵押登記提交材料】自然人、法人、其他組織為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，依法以不動產(chǎn)設(shè)定抵押的，可以由當(dāng)事人持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、抵押合同與主債權(quán)合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。債權(quán)合同中包含有抵押條款的，可以只提供債權(quán)合同。15. 房產(chǎn)已辦理第一次轉(zhuǎn)移登記，土地未預(yù)區(qū)分，需不需要收回原土地證，土

10、地證能不能再做剩余部分抵押的問題。建議：需收回原土地證，在記事欄注明相關(guān)事宜，如不能收回，需在門戶網(wǎng)站發(fā)布公告，公告內(nèi)容注明“土地已轉(zhuǎn)移情況”。土地證不能再做抵押登記。16. 房屋權(quán)利性質(zhì)是房改房，走轉(zhuǎn)移登記，那么房屋性質(zhì)會發(fā)生改變嗎？ 所有房改房的土地使用權(quán)類型都是劃撥，而且，土地使用權(quán)類型是劃撥的在出售給另一個人時，在辦理另一個人新土地證時都必須依照當(dāng)?shù)卣?guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金，補(bǔ)交后土地的使用權(quán)類型自然就變?yōu)榱顺鲎屝再|(zhì)，這是房產(chǎn)的性質(zhì)應(yīng)變?yōu)樯唐贩俊?7. 宅基地土地證已經(jīng)辦理完過戶，新土地證還未發(fā)放，能否辦理房產(chǎn)過戶？建議：不能辦理。土地已經(jīng)確權(quán)。不能辦理轉(zhuǎn)移。國家會統(tǒng)一確權(quán)房產(chǎn)，直

11、接辦理不動產(chǎn)證。18. 房地產(chǎn)開發(fā)商委托辦理業(yè)主不動產(chǎn)證，土地證房產(chǎn)證都沒有的情況下做轉(zhuǎn)移登記。小區(qū)比較老，沒有辦理出土地證和房產(chǎn)證。建議：可以先做房地產(chǎn)商的首次登記，不出證書，然后再做轉(zhuǎn)移登記。19. 7個土地證要辦成一個不動產(chǎn)證書，土地未分?jǐn)?，?quán)利人不變建議：能辦理。必須材料齊全，先土地注銷，然后進(jìn)行首次登記土地證的權(quán)利人都是同一人，僅僅是將7個土地證合起來，不涉及土地的轉(zhuǎn)移，抵押，查封等業(yè)務(wù)。20. 7個土地證，上面有抵押信息，現(xiàn)局方要求7個證再有抵押的狀態(tài)下合成一個土地證，然后再走抵押變更流程，問是否可以辦理？（上面還有房產(chǎn)信息）建議：能辦理。必須材料齊全，先土地注銷，然后進(jìn)行首次登記

12、，確認(rèn)沒有進(jìn)行任何的土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的登記土地證的權(quán)利人都是同一人，僅僅是將7個土地證合起來，不涉及土地的轉(zhuǎn)移，抵押，查封等業(yè)務(wù)21. 房產(chǎn)做過預(yù)告登記，現(xiàn)在要做轉(zhuǎn)移登記，買賣雙方不變，業(yè)務(wù)人員想直接做轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)；建議：不能辦理。房產(chǎn)做過預(yù)告登記，數(shù)據(jù)是有預(yù)告狀態(tài)的，會有一條實測數(shù)據(jù)和一條預(yù)測數(shù)據(jù)，如果不做預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)業(yè)務(wù)，有可能會出現(xiàn)一個房產(chǎn)證可以做兩次業(yè)務(wù)的情況。22. 一宗地占多個地籍子區(qū)，地籍子區(qū)代碼無法選擇不動產(chǎn)暫行條例有一條說明跨子區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)處理，由一個登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，登記結(jié)果通知相關(guān)部門，子區(qū)代碼定主要子區(qū)區(qū)域（或由局方定）23. 辦理抵押登記或轉(zhuǎn)移登記，土地證跟房屋所有權(quán)證用途

13、不一致如何辦理？土地存在多用途情況，按實際的填寫即可。24. 只有土地批復(fù)，但未發(fā)土地證，有房產(chǎn)證，如何辦理轉(zhuǎn)移登記或抵押登記業(yè)務(wù)土地批復(fù)相當(dāng)于土地登記證書，配號過程可以不勾選土地證。辦理登記需要在審批意見中備注說明該情況25. 小區(qū)已經(jīng)發(fā)房產(chǎn)證，土地總證被法院查封（查封時已經(jīng)告知法院部分房產(chǎn)已經(jīng)賣給有關(guān)業(yè)主）能否辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？已查封不能進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，如果進(jìn)行國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記是可以的國有建設(shè)用地使用權(quán)被查封或者預(yù)查封的，申請人與查封被執(zhí)行人一致的，不影響辦理國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記26. 開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)已頒發(fā)總的土地使用證，但業(yè)主只頒發(fā)了房產(chǎn)證，沒有頒發(fā)

14、分?jǐn)偤蟮耐恋厥褂米C，小區(qū)內(nèi)業(yè)主房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移應(yīng)如何辦理？對于已建設(shè)完畢的小區(qū)土地總面積不再分?jǐn)?，在新發(fā)的不動產(chǎn)登記證書上只標(biāo)注好房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移業(yè)主的具體位置。原登記在開發(fā)商名下的土地證書由市不動產(chǎn)登記中心收回，七日內(nèi)拒不交回的依法公告注銷，公告期15個工作日，公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。對于未完全建成的小區(qū)，土地總證書暫不收回，等全部竣工后，開發(fā)商將土地總證書連同樓盤信息表一并交回市不動產(chǎn)登記中心,分?jǐn)倳r按照樓座基地面積分?jǐn)?，基底面積以陽臺外1.5米為界。27. 土地性質(zhì)是劃撥土地的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、部分公房出售（劃撥土地上建住

15、宅）等是否可以出售對于土地性質(zhì)是劃撥土地的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、部分公房出售（劃撥土地上建住宅）等，按照成交價的1%收取土地出讓金后辦理過戶,對于上述三種情況以外的劃撥土地協(xié)議出讓方式，但不簽到出讓合同和網(wǎng)上審批，按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價的70%繳納出讓金后予以登記。28. 雙用途的怎么辦理一宗土地上同時存在商業(yè)與住宅用途的宗地，對于兩種用途界限清晰的，按實際用途進(jìn)行劃分后再進(jìn)行登記；無法分清界限的，如一層是商鋪，二層以上是住宅的，對于住宅不再分?jǐn)偅虡I(yè)要進(jìn)行分?jǐn)偂?9. 城中村建房用地（土地為代管國有土地，屬宅基地），房產(chǎn)證辦理了過戶手續(xù)，現(xiàn)申請過戶領(lǐng)取不動產(chǎn)證書，如何解決？雖然城鎮(zhèn)居民與房改房可以按地

16、稅評估價的1%收取出讓金后辦理，但是這種土地暫時不能辦理，因為對于出讓金的繳納方式無法確定（不符合城市規(guī)劃，沒法簽訂出讓合同。濰坊也一直沒辦，辦了幾戶是按照基準(zhǔn)地價的40%收取的出讓金，但是利用科認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是70%）。30. 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地是否還要分?jǐn)?？若分?jǐn)側(cè)绾畏郑繎?yīng)該進(jìn)行分?jǐn)?，按樓基座分?jǐn)偅ńㄗh是樓體最外端向外1.5米為分?jǐn)偡秶?1. 已發(fā)放的房產(chǎn)證占地面積超出土地證上的土地范圍，如何辦理？這屬于違建，只登記合法部分，如果違建很少（沒有超過5%），可以按照實際建筑面積進(jìn)行登記。32. 小區(qū)內(nèi)各業(yè)主已經(jīng)取得房產(chǎn)證，土地總證被法院查封，能否辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？需要與法院進(jìn)行溝通。33

17、. 辦理登記業(yè)務(wù)時，是否進(jìn)行婚姻關(guān)系審核，還是誰申請登記誰？婚前不用審核，婚后可以約定，也可以審核。34. 單位職工房改房未辦理產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在原單位已破產(chǎn)，如何辦理不動產(chǎn)證書？到房管部門找房改資料，如果房改資料齊全，可以辦理。資料不齊則補(bǔ)上對應(yīng)的材料。35. 同一宗地在多個金融部門進(jìn)行抵押由不動產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)給除首次辦理抵押登記之外的相關(guān)金融部門出具抵押貸款告知書，履行告知責(zé)任。同時在不動產(chǎn)登記證明上標(biāo)注清楚抵押貸款的順序。36. 同一宗地用土地使用證或房產(chǎn)證辦理抵押登記或轉(zhuǎn)移登記的，原土地使用證與房產(chǎn)證用途不一致可以辦理抵押登記，用途按照原用途填寫；如發(fā)生轉(zhuǎn)移需辦理登記，必須先辦理房或地用途變

18、更手續(xù)，使其一致后再進(jìn)行不動產(chǎn)登記。37. 土地使用年限即將到期辦理抵押登記，分兩種情況處理： 1、用途是住宅的，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第一百四十九條“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”的規(guī)定，無論土地是否到期均可辦理抵押登記。2、用途是住宅以外其他用途的，抵押期限在土地剩余使用年限以內(nèi)的，可辦理抵押登記，否則不能辦理。38. 有土地批復(fù)文件，未進(jìn)行土地確權(quán)登記，但已辦理房產(chǎn)證，能否辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押業(yè)務(wù)？抵押業(yè)務(wù)可以辦理，轉(zhuǎn)移的話需要稅費齊全（土地房產(chǎn)均齊全，主要是出讓金和契稅），就可辦理。39. 房產(chǎn)坐落在兩宗土地上，開發(fā)商用房產(chǎn)總證作抵押，能否辦理？先由開發(fā)商提出書面申請，再合宗。合宗時開發(fā)商寫出承諾，承諾放棄土地使用年限長的年限（需要審核合宗后是否符合建設(shè)用地規(guī)劃許可，是否符合建設(shè)條件，是否調(diào)整了容積率。）。40. 民間借貸的個人對個人，個人對公司或是公司對公司的，能否辦理不動產(chǎn)抵押？自然人、個人之間可以辦理抵押登記，典當(dāng)行的抵押也可以辦理，但是非金融的法人之間要小心并依法辦理，特別是法人之間不可以走款41. 開發(fā)商用房產(chǎn)總證作抵押，土地未分割的，能否辦理？可以辦理，先公告，再辦理。42. 開發(fā)商用其中一棟房產(chǎn)辦理在建工程抵押，