TFHCBZY成本核算指引(北頂)

1、編號(hào)： TFH-CB-ZY001流程手冊(cè)支持文件版本： A0成本核算指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目標(biāo)：通過(guò)規(guī)范公司成本核算，加強(qiáng)成本管理，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2. 適用范圍：適用于北頂房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算管理。3. 術(shù)語(yǔ)和定義：4. 部門(mén)職責(zé)：4.1造價(jià)合約部：負(fù)責(zé)本指引的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；正確組織全面成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制；4.2其它部門(mén)：對(duì)在本指引實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向造價(jià)合約部反饋。5. 作業(yè)內(nèi)容：5.1成本核算的基本程序和一般步驟5.1.1根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定

2、成本核算對(duì)象5.1.2設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用5.1.3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)5.1.4將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配5.1.5編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本5.1.6正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本5.1.7正確劃分可售面積、 不可售面積 ( 由主管部門(mén)劃分提供 ) ，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本5.1.8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)

3、象的成本情況5.2成本核算對(duì)象的確定5.2.1成本核算對(duì)象的確定原則滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要便于成本費(fèi)用的歸集利于成本的及時(shí)結(jié)算適應(yīng)成本監(jiān)控的要求5.2.2成本核算對(duì)象的確定方法成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期( 區(qū)) 為成本核算對(duì)象同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。5.3成本費(fèi)用項(xiàng)目及

4、核算內(nèi)容成本費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算，應(yīng)視產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法來(lái)設(shè)置成本項(xiàng)目。北頂公司成本核算科目表（僅到三級(jí)科目）一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目土地款開(kāi)發(fā)前期費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)成本園林環(huán)境工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)公建工程費(fèi)工程整改費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目成本工程管理費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)資本化利息前期物管費(fèi)詳見(jiàn)全成本科目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用表四級(jí)科目五級(jí)科目詳見(jiàn)全成本科詳見(jiàn)全成本目表科目表詳見(jiàn)全成本科詳見(jiàn)全成本目表科目表詳見(jiàn)全成本科詳見(jiàn)全成本目表科目表備注成本核算對(duì)象分層次設(shè)立管理費(fèi)用詳見(jiàn)全成本科目表財(cái)務(wù)費(fèi)用各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容詳見(jiàn)全成本科目表5.4成本費(fèi)用的歸集與分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的

5、，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：5.4.1.1按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本；房

6、屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。5.4.1.2按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?.4.2開(kāi)發(fā)前期費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、公建工程費(fèi)、工程整改費(fèi)。能夠分清成本核算對(duì)象的， 可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)按可售面積分?jǐn)偅?）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；前期工程費(fèi)（2）根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；建筑安裝工程費(fèi)（1）扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?）根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；園林環(huán)境工程費(fèi)共享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；共享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)偣üこ藤M(fèi)按可售面積分?jǐn)偣こ陶馁M(fèi)按可售面積分?jǐn)?.4.3開(kāi)發(fā)間接費(fèi)5.4.3.1應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的