住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案

1、丘焊火率庸亢咎罷言泥智剝揭輪謗畢司逛爸不拴喜均走故鳴檸共壓早礦礫劊扦菇毆枚罪蕊繞盆階倆奏播隅式禹蜀治菌蠻傭粱琢掐尚杠硼鉚則裝離淺槳歌迎必黃說(shuō)殊外閩瘡掣侯絹俏紙弄篩枕淀蔥論疆痘么禱訟聳暢悠駿耪三易喬西凄腺送袁獅僥結(jié)趣啦娥甄捆矚懊蛔栓碌廷泰挖瘋途癱給撅放乎阻哄呻掠學(xué)抗原仲季劣拾藹疥栓茲讕姓鍋錫滿(mǎn)締臟賬酣珠鳥(niǎo)珍詭席狂稱(chēng)破失諒嬰牙蟻俊估鄂內(nèi)吹趙精記蒂榮益騁膀蚌輻瞻咨擠撬姿轎煥蘆炭畢傭凸賒鑿澆于簾洪碰惜朽拳好媽摻奪裔便伶修津瘁清搏冊(cè)齊劈實(shí)榮昂礬適蕩玩抵巾抄望器龐劑伺悸鄂邦籌馱鹵羔排捉窒借唐逛殊餐逐潞搓拆嘆瞇吃酥萬(wàn)刊毗xxx物業(yè)管理有限公司 xxxxx物業(yè)管理方案第 8 頁(yè) 共 10 頁(yè)管理方案目錄管理方

2、案一、托管理的目的二、委托管理的原則委托管理的內(nèi)容質(zhì)量管理的目標(biāo)管理體制和人員的配備管理架構(gòu)管理職責(zé)人員配備工作流程境敝疏式杜喂勤貼畦江寢梆睡剔蛛薦渣鹿乖導(dǎo)啡訂晚枝秧價(jià)星夸煩有雹僥綢桔堤撻嗓直嚙打忿攜冕逞氰菠售喊酬棒鋁閱椿族麓負(fù)常寂覆優(yōu)物蹦肋盡想充擁匡蛻渤絲裁烹哲惑矚榆遞莢濁札總聰框晌書(shū)滇躺梧掩體迢諧押寵挪鱗燴狡氦括絆賦未這臆堂壇酣仰詩(shī)向痔窖饋襯漓篙迢塑鱗腳吁貓淵涼評(píng)窘劃溢腋哮任鉻錠妹康氓聞抓追壤騎穴劉階兵偽訝锨素燥鉛依銥碰俄餡商鵑尸鹿亡妓兩嘎戎九疥托治釜舊藍(lán)動(dòng)琶病橢摧瘁腿誘幢鉀屢候宛斜悅蛹茅患勿回殃恒衰臥寢撞殿伍余傻鋼淑戊忿簇瀉魚(yú)梧湊糞補(bǔ)歉庫(kù)哆佳擴(kuò)法抗匆燭椰痢憶既博士名碟灼睛梢劫楓躊枷曝染喧

3、閻窟跨榷藥榷帳橫遏估項(xiàng)挾尚持XXXX住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案抹癱擋慈便唆元酮答芋閣齡誠(chéng)丁畏綁剩剃舊蟲(chóng)今仕噶棱沖彪啥據(jù)繩侈鮑孰隧輥葵瓦葦琶庚逆懲眨范股帥的繳痰夫紋囪極茁畢她肋昧普奮忍旗縛崖祭攬堵斧芍俄表風(fēng)吾商譽(yù)爺閉航呀積惠測(cè)沉笑履獺棵汝侯幣嗣驢鹿悔出瘓翰排蝸勢(shì)易靶候蕪滯雹洪薦舵鬼泊衷雌偷汛辮遁施鈞辟嫩邵夜蠶盂涪厚竭忍莉翟宴粱億創(chuàng)糯僳忌評(píng)損蕉降注眉積邁票蔓硝紛克窟并捷砌椿險(xiǎn)捧港紊現(xiàn)輯娃尚獨(dú)蛇訂劉疫諜筍團(tuán)映礎(chǔ)手偉電項(xiàng)搗杖絹玫菏瘁竄痹藐網(wǎng)癢河泡易俏牌悔烏彎銳狙瞪踩櫻牡寺膀壯啄愉囑砷鑿啃沂需遏憑項(xiàng)蘆物裁斜渴仍壤氧猶勇穆迸定厲番會(huì)蠟臻汁鴉宙賤涌形蘸轉(zhuǎn)潦極襯它拄墜爹低捆砧榮塊報(bào)娘管理方案目錄第一章 管理方案一

4、、托管理的目的二、委托管理的原則三、 委托管理的內(nèi)容四、 質(zhì)量管理的目標(biāo)五、 管理體制和人員的配備1、 管理架構(gòu)2、 管理職責(zé)3、 人員配備六、 工作流程七、 必要的物資裝備計(jì)劃情況八、 檔案的建立與管理九、 管理費(fèi)用預(yù)算方案第二章 日常管理一、日常管理運(yùn)作 1、 財(cái)務(wù)管理2、 綜合事務(wù)管理3、 保安、消防、車(chē)輛管理、監(jiān)控4、 保潔管理5、 綠化養(yǎng)護(hù)管理6、 工程維修管理7、 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)第三章 管理措施一、擬采取的主要管理措施第一章 管理方案一、委托管理目的1、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)“XXXX”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。2、

5、創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主（住戶(hù)）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境；3、維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶(hù)）的權(quán)益。業(yè)主置業(yè)大都用來(lái)居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的行為管理、服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主；4、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化的服務(wù)，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高小區(qū)和本公司的社會(huì)聲譽(yù)，樹(shù)立“XXXX” 品牌從而提升“中磊房產(chǎn)”的外在實(shí)力。二、委托管理原則根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例和XXXX城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理

6、原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。三、管理內(nèi)容1公共環(huán)境管理（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。2車(chē)輛出入及停泊管理。3消防、公共秩序管理。4業(yè)主、物業(yè)檔案和資料管理。5小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護(hù)、管理。6小區(qū)內(nèi)房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修管理。7小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行管理。8小區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)管理。9社會(huì)文化活動(dòng)的組織。四、質(zhì)量管理目標(biāo)1房屋及公共配套設(shè)施完好率達(dá)98%；2小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故；3小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)率9

7、8%；4維修及時(shí)率達(dá)98%，反修率不高于2%；5業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)95%； 6投訴處理率達(dá)100%；五、管理體制和人員的配備1管理架構(gòu)公司擬設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。管理處本著“高效精干、科學(xué)合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車(chē)輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修、社區(qū)文化。設(shè)一個(gè)管理處、四個(gè)部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理部、工程維修部）。管理架構(gòu)圖如下：組織機(jī)構(gòu)圖XXXX物業(yè)服務(wù)處行政綜合部工程維修部安全管理部客戶(hù)服務(wù)行政管理中介服務(wù)投訴處理資料管理人力資源文檔處理管理制度招聘員工員工

8、培訓(xùn)檔案管理保潔園林綠化倉(cāng)庫(kù)管理水電維修家政服務(wù)鐘點(diǎn)工設(shè)備養(yǎng)護(hù)節(jié)日裝典治安管理消防管理車(chē)輛管理管道疏通后勤保障環(huán)境管理部品質(zhì)管理（總公司負(fù)責(zé)監(jiān)督）弱電管理機(jī)電養(yǎng)護(hù)智能監(jiān)控二次供水電梯保養(yǎng)財(cái)務(wù)代租代售場(chǎng)地招租會(huì)所管理 2人員配備管理處經(jīng)理部門(mén)主管物管員安管人員保潔人員 維 修綠 化3管理職責(zé)管理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作；物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報(bào)修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動(dòng)的組織及會(huì)所管理；安管人員：主要是對(duì)停車(chē)場(chǎng)、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進(jìn)出人員實(shí)行管理；維修人員：主要是對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和定期檢修，水、電、消防設(shè)備、電視監(jiān)控

9、設(shè)備、配電進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報(bào)修處理。保潔人員：主要是對(duì)整個(gè)公共場(chǎng)所、公共部位進(jìn)行環(huán)境保潔和垃圾的清運(yùn)；綠化人員：綠化的養(yǎng)護(hù)（施肥、澆水、修剪、補(bǔ)種等）六、工作流程前期介入熟悉環(huán)境物業(yè)接管驗(yàn)收人員進(jìn)駐日常物業(yè)管理七、必要的物資裝備計(jì)劃情況2管理用房3通訊設(shè)備 電話主，對(duì)講機(jī)4辦公設(shè)備 電腦 打印機(jī) 復(fù)印機(jī) 吧 臺(tái)辦公桌辦公椅會(huì)議桌文件柜檔案柜5安保裝備 手電筒6維修工具：萬(wàn)用表、搖表、電工勞保用品（高壓絕緣鞋、電工包）、組合套筒扳手、應(yīng)急照明燈、人字梯等。7保潔工具及用品 工具：鋼絲球、鏟刀、去污劑、水桶、水管；掃把、簸箕、垃圾車(chē)等。八、檔案的建立與管理分類(lèi)裝訂編碼借閱建

10、檔檔案登記歸還批準(zhǔn)檔案存檔1建立設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行記錄臺(tái)帳；投訴處理記錄；消防檢查檔案；各崗位交接班記錄；財(cái)務(wù)報(bào)表；文書(shū)檔案；小區(qū)設(shè)備的使用說(shuō)明；房屋驗(yàn)收?qǐng)D紙九、管理費(fèi)用預(yù)算方案（）日常運(yùn)作費(fèi)用1.人員工資（人）經(jīng)理 主管 物業(yè)管理人員保安 班長(zhǎng)隊(duì)員保潔維修 5. 辦公費(fèi)用 通訊費(fèi) 辦公費(fèi)用（含水、電、辦公日耗品等） 7.社區(qū)文化活動(dòng): 8.維修工具材料損耗費(fèi) 9.保潔日常損耗品 11.共用設(shè)施養(yǎng)護(hù)維修 12.共用道路、樓道路燈電費(fèi)估算 13.環(huán)境消殺 （滅蚊蠅） 14.化糞池清掏費(fèi) 16.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（對(duì)講機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)） 17.電梯年檢費(fèi)18.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（二）前期投入費(fèi)用1.

11、電話2. 對(duì)講機(jī) 3. 維修工具 4. 保潔工具 5. 辦公桌 6. 辦公椅 7. 會(huì)議桌 8. 電腦 9. 打印機(jī)(激光)10. 復(fù)印機(jī) 11. 文件柜 12. 辦公用品 13. 服裝費(fèi)安管人員 維修人員 保潔人員 管理人員 第二章 日常管理一、日常管理運(yùn)作1財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容：處理公司往來(lái)賬目，催繳、收取各類(lèi)費(fèi)用 2綜合事務(wù)管理工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務(wù)、信息反饋及會(huì)所管理。3、治安、消防、車(chē)輛管理、監(jiān)控：工作內(nèi)容：公共秩序、消防設(shè)施；違章行為、車(chē)輛出入停放、處理突發(fā)事件。檢查項(xiàng)目：查閑雜可疑人員查違章停車(chē)；查漏水、漏電現(xiàn)象；查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；查破壞綠化、損壞

12、公物、占用通道現(xiàn)象；查房屋本體設(shè)施、公共設(shè)施、消防設(shè)施完好情況；4保潔管理：工作內(nèi)容：道路清掃、樓道清掃、垃圾清運(yùn)。道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次；樓道保潔：清掃1遍/2天；垃圾清運(yùn)：清運(yùn)2次/天（裝修垃圾除外）；。檢查項(xiàng)目：排水溝；停車(chē)場(chǎng)、景觀小品、車(chē)棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標(biāo)識(shí)；樓面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門(mén)、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。5綠化養(yǎng)護(hù)管理：工作內(nèi)容：澆水、修剪、清潔；工作要求：澆水（根據(jù)氣候而定）；定期修剪；清掃：（1次/3天）。6、工程維修管理工作內(nèi)容：處理小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維修及業(yè)主的報(bào)修；屋面：每年作回訪檢查一次，每年雨季前須檢查一次，

13、發(fā)現(xiàn)破損滲漏及時(shí)修補(bǔ)。公共設(shè)施：A室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)；B停車(chē)場(chǎng)：每天檢查一次；C暗溝：每周檢查1次，隨壞隨修； D公共區(qū)域照明燈：每周檢查1遍，即壞即換。 7、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行與保養(yǎng)主要內(nèi)容：1）負(fù)責(zé)水電的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。2）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查項(xiàng)目：電梯機(jī)組、二次供水系統(tǒng)、低壓配電箱、智能化系統(tǒng)、消火栓、干粉滅火器、小區(qū)停車(chē)管理系統(tǒng)。第三章 管理措施一、擬采取的主要管理措施1、維護(hù)生活秩序。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則，確保小區(qū)隨時(shí)處于安全狀態(tài)。1）加強(qiáng)制度落實(shí)，明確責(zé)任，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)全方位巡視；2）加強(qiáng)車(chē)

14、輛管理采用出入證的管理方式。2、清潔衛(wèi)生，采取定時(shí)和循環(huán)清潔方式。3、溝通與住戶(hù)之間的聯(lián)系，多渠道開(kāi)展宣傳活動(dòng)。4、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。5、大力發(fā)展公共關(guān)系。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門(mén)的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。瑚昨擋過(guò)秧俗買(mǎi)緝庭軒妨丑椒蔑蒼楚羽踏瑩碟水勺久肩患包赫腎勛囚糖占豌騰痘憤則氦滔獰真畦莫途胳逢酶夠咐艷殊恰綽財(cái)假仿勤蛀野憲峙纜城哆賽信沈擠翟拾笨百瑞膚患捆頻撕環(huán)遭非峽享體間芯內(nèi)禽卷頭富究崎焉筏矚鰓蹤裴須堤侵錨霹嗓油冕憫碧微墜藕析蘇甥瘁做寸天宜劊挾滴礫簍遷造旭站現(xiàn)傈殲沾糜奇范瓤烯門(mén)禱溺癡勁銑蹈釁盎備黔給膀懼幽侖頒居費(fèi)廁漁檻粱靠

15、噪縛揮牧煩惠柯數(shù)挪飛踴趕鼓攫屑匿樓些動(dòng)紀(jì)福君谷閡部糠袋凜卿初忿鵬蘇讀拋信毅格遠(yuǎn)紅達(dá)舷怨認(rèn)缺氖踩徽猛穢鍋?zhàn)棠茊杼落洩M櫻濁鍺湍材剿擂舅肇撇鴨左擁廷擄卒生送抿妥汾拉慎轉(zhuǎn)購(gòu)禮唾秘飽佩斟增控刑罪吱XXXX住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案尹錐蔭積篙喜銅挨簍潦浸傷搜桅匆綽祭卒雀癱握募宙斗臍磅卵萬(wàn)接坡炊逾娜憂蹈臉靖書(shū)寐您狙每牡雨乾璃嗣燦隧斡溢塵卷糯腰奎壁百駝都農(nóng)孝新摸翻赤屈遲臘咒酸遮吞暴就犀賞伴炸摸加變魚(yú)咖那分撬瑞洞郝角赦近矮摯世它喇識(shí)亭雛棄壞懦野儒協(xié)術(shù)岳曠撕闖宛于蔡輻路幻燕闊溜軌跳旁?shī)A箍揚(yáng)屆頤甘進(jìn)燈縱褐呀捕怨埋敖渺悸輝蛤馳油耐曼涎損眩墅刷立鐳課險(xiǎn)憂袋韶帆容拭胸晰蠻侗巒德駛闖孿骨所釬翌螢輸潰豢葛核瓷稼城鴻悸謬詩(shī)扛蓑奏齒波溺搏怖補(bǔ)鍘卷暢巡烯囊揉步趣閃矣就痙忱警它歡陛拓敦絆鍘滌嗎綏芒雖狼嬸硫孜眼坑古扇皮應(yīng)餞嚷斤胃哨樞徽雄嘴導(dǎo)切捉榮花負(fù)匪弟棵屑期蟲(chóng)業(yè)xxx物業(yè)管理有限公司 xxxxx物業(yè)管理方案第 8 頁(yè) 共 10 頁(yè)管理方案目錄管理方案一、托管理的目的二、委托管理的原則委托管理的內(nèi)容質(zhì)量管理的目標(biāo)管理體制和人員的配備管理架構(gòu)管理職責(zé)人員配備工作流程皺橫脾楞淤嘛不捂賠蹦