XX項目貸款申請報告(報銀行).

1、&珠江投資PEARLRJV'EftIZ番&TMEZT2珠江投資1PtARLWVLR.h,由1MkLVlE-11工程19.5億元開發(fā)貸款申請報告二.一二年十月工程概況及資金需求報告銀行：我公司一北京珠江投資開發(fā)是經北京市商務局批準成立的房地產投資開發(fā),于2005年4月11日成立,是珠江投資集團旗下的子公司.公司為獨資經營企業(yè),企業(yè)注冊資本為28,000萬元,法定代表人為張雪林先生.本公司在北京地區(qū)正在開發(fā)的工程有：通州張家灣“北京國際物流商貿港工程、通州馬駒橋科研工程、通州馬駒橋物流B0608地塊工程、永樂工業(yè)標準廠房工程、E-11工程.北京珠江投資開發(fā)是珠江投資集團的控

2、股公司.珠江投資及其控股子公司的主營業(yè)務為房地產開發(fā)、建筑施工、土地一級開發(fā),以及其它相關業(yè)務.珠江投資集團作為中國內地最早的房地產開發(fā)商之一,公司經過近20年的快速開展,形成了一整套完善的企業(yè)治理制度與工程開發(fā)流程,憑借雄厚的經濟實力,優(yōu)越的地理位置,完善的規(guī)劃設計,齊備的配套設施,以及優(yōu)質的建筑品質,不斷強化其品牌優(yōu)勢,目前已成為中國最具實力的的房地產企業(yè)集團.珠江投資股份公司年報顯示,截至2021年末集團資產總計365.64億元,凈資產75.68億元,資產負債率79%擁有極為平安的資本結構,財務風險小.2021年銷售面積到達66萬平米,合約銷售金額為70.11億元,至2021年12月末,

3、珠江投資集團累計銷售面積到達529萬平方米,實現(xiàn)銷售收入累計到達511億元,土地儲藏總量折合建筑面積1,862萬平方米,豐富的土地儲藏為企業(yè)的可持續(xù)開展打下良好根底.珠江投資集團1999進入北京市場,相繼開發(fā)了珠江駿景、珠江逸景、珠江國際城、珠江壹千棟、中關村國際商城、張家灣國際物流商貿港等大型高端時尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務效勞新型綜合體工程,樹立了北京高端綜合地產的領頭羊地位.珠江投資集團通過實施跨地域開展戰(zhàn)略,已根本完成了在全國具有經濟活力的城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略布局,從一家區(qū)域性的房地產企業(yè)開展成為一家國內領先的全國性房地產企業(yè),投資幅員從廣州擴展到北京、上海、深圳、天津、武

4、漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地.目前上述地區(qū)的工程已相繼完成前期拿地手續(xù)和開發(fā),陸續(xù)進入銷售和經營階段.方案2021年整個珠江投資集團到達149億的合約銷售額,憑借珠江投資豐富的開發(fā)經驗與不斷創(chuàng)新的產品理念,珠江投資集團將不斷創(chuàng)造新的輝煌.目前,我司開發(fā)建設的重點工程是“E-11商務綜合體工程,工程位于北京市亦莊經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內,東至融商四路,西至融商五路,南至興貿南街,北至興貿三街.本工程地塊于2021年8月18日由北京珠江投資開發(fā)通過掛牌出讓的方式取得.2021年9月20日,北京市國土資源局與北京珠江投資開發(fā)有限公司簽訂?國有建設用地土地使用權出讓合同?京地出合字2021第03

5、08號,本工程地塊受讓方為北京珠江投資開發(fā).本工程位于北京亦莊經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域內,周邊緊鄰通州物流基地.亦莊經濟開發(fā)區(qū)是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地,總限制范圍內的用地面積達200平方公里,包括涼水河以南、京津塘高速公路以東周邊143平方公里的配套協(xié)作區(qū)含配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)均納入了開發(fā)區(qū)的用地范圍.經過二十年建設,亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)成功打造了假設干產業(yè)集群,并在亦莊區(qū)域形成了3大生活板塊,即：亦莊生活區(qū),馬駒橋生活區(qū),通州物流基地板塊.通州物流基地是北京市物流開展規(guī)劃確定的三大物流基地之一,是首都現(xiàn)代化國際大都市的功能性根底設施,輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國的重要物流樞紐.物流基地的開展方

6、向為融合北京經濟技術開發(fā)區(qū),形成設施、功能、產業(yè)的全面對接,實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動；功能面向首都北京,建設流通企業(yè)總部,發(fā)揮現(xiàn)代商貿和城市物流配套效勞功能；與天津濱海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動,形成產業(yè)傳遞鏈條,打造京津開展核心環(huán)節(jié).為實現(xiàn)上述開展目標,在該區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設施是必要條件之一,園區(qū)內企業(yè)對具備交易、治理、信息交流等現(xiàn)代化商務辦公功能場所及居住的需求日益增加,而該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產品較為匱乏,已滿足不了日益增加的相關需求,尤其缺少配套設施齊全的高品質商住工程.居住類工程等配套設施的不完善,在一定程度上制約著經濟開發(fā)區(qū)以及物流基地的開展.以此為契機,我司決定啟動亦莊區(qū)域“珠江.

7、洛菲公元商務綜合體工程,以滿足該區(qū)域內對于高端商務辦公公寓產品的需求.工程占地面積20.15萬平方米,建設用地面積11.78萬平米,現(xiàn)狀已達“七通一平的開發(fā)建設條件.總建筑面積384,848平方米,其中商務辦公258,758平方米、商業(yè)68,602平米、車庫、設備用房及其他配套等57488平米.我司按工程整體向貴行申請融資,本工程開發(fā)本錢費用總計為388,111萬元,預計總銷售收入730,612萬元,稅前利潤193,966萬元,稅后利潤145,474萬元,凈利潤率19.91%,現(xiàn)金凈流量為300,799萬元.顯示了工程較強的盈利水平和抗風險水平.本工程預計2021年12月取得四證,方案2021

8、年3月開工,2021年6月竣工,總建設周期為二十七個月.E-11工程開發(fā)建設總投資425,563萬元含財務費用,方案資金來源為：1、股東投入自有資金155,325萬元；2、向銀行申請借款195,000萬元；3、通過預售籌集建設資金75,328萬元.由于房地產開發(fā)資金投入量大,回收期長,為緩解資金短缺帶來的壓力,特向貴行申請195,000萬元的房地產開發(fā)貸款,以工程土地及在建工程提供抵押擔保.首筆用款時間為2021年3月份,其后隨工程進度和抵押物到位情況分期放款.貸款用于支付工程建安工程等費用,單筆貸款期限為三年,利率為同期貸款基準利率上浮10%曼哈頓向東平移1.5萬公里中國亦莊再現(xiàn)國際金融中央

9、珠江洛菲公元我司一貫秉承誠信至上的原那么,與各家銀行交往平等互利,老實守信.針對該筆貸款,我司認為：1、我司以工程土地及在建工程提供抵押擔保；2、本工程彌補了亦莊區(qū)域對該產品的稀缺性,銷售市場前景良好,為歸還貴行該筆貸款提供了有力的保證；3、我司擁有成熟、高效、執(zhí)行力極強的治理團隊.所以該筆貸款風險是極低的.我司歷年來按期還本付息,與各家銀行保持了良好的合作關系.希望以此次合作為契機,在存款及結算等方面展開全面合作,形成銀企共同開展、合作共贏的良好局面,從而進一步提升銀企雙方的市場競爭力,促進雙方業(yè)務更好的開展.以上報告,懇請貴行優(yōu)先審核批準.北京珠江投資開發(fā)二0一二年十月二十日2珠江投資iF

10、LWLHTM1LKBVWblMEVIE-11工程申請19.5億元借款方案二.一二年十月關于E-11工程申請19.5億元開發(fā)貸款方案借款人：北京珠江投資開發(fā)二、借款性質及金額：房地產開發(fā)貸款,人民幣19.5億元,借款期限3年.三、借款工程情況與借款用途：借款工程：E-11工程,該工程位于北京亦莊經濟開發(fā)區(qū),總用地面積為20.2萬平米,規(guī)劃建筑面積為384,848平方米.預計總投資388,111萬元.該筆借款用于本工程的開發(fā)建設四、還款來源：還款來源為E-11工程的全部銷售收入.根據(jù)測算,工程的總銷售收入將到達730,612萬元.工程現(xiàn)金回籠充足,有較強的還款付息保證.五、還款方式：1 .還款方案

11、：2021年6月前歸還20,000萬元；2021年11月前歸還60,000萬元;2021年2月貸款到期時歸還剩余貸款115,000萬元2 .資金來源：根據(jù)北京市預售款資金監(jiān)管規(guī)定,該工程所有銷售款均將進入在貴行設立的資金監(jiān)管賬戶,其中重點監(jiān)管資金工程建設資金約17.79億元,將于工程到達士0、主體封頂,竣工備案后分別提取40%30%25嘀B分用于歸還開發(fā)貸款,缺乏局部由可自由使用的局部銷售款補足.六、擔保方案：1、抵押擔保：擬提供北京珠江投資開發(fā)擁有的E-11工程的土地使用權及在建工程作為抵押物貸款工程本身的建設用地及在建工程,該部分目前的評估價值約為億,假設抵押率不滿足銀行要求,那么在形成在

12、建工程進度后,重新評估,根據(jù)新的評估值放款.七、貸款銀行收益：1、利息收入：借款人民幣19.5億元,3年期,預期為貸款行帶來可觀的利息收入約37,452萬元人民幣；2、按揭業(yè)務收入：根據(jù)工程按揭資源與開發(fā)貸款相配比原那么,貸款銀行將負責承辦E-11工程的全部按揭業(yè)務.根據(jù)客戶中有50%、理按揭,平均按揭貸款比例為50%+算,銀行承辦的個人按揭貸款額為：730612*50%*50%=182653萬元.貸款的綜合經濟效益十分可觀.3、存款沉淀：工程銷售收入73.06億,且全部進入貴行的資金監(jiān)管賬戶,直至符合北京市建委規(guī)定的提取條件方可支取,將帶來大量且穩(wěn)定的存款沉淀.2021北京珠江投資開發(fā)年10

13、月20日E-11工程可行性研究報告北京珠江投資開發(fā)二.一二年十月一、工程概況,12一、工程背景19、,IJ,I三、工程投資環(huán)境與市場研究,20四、工程開發(fā)條件及技術設計方案的分析,26五、工程開發(fā)建設及經營的組織與實施方案,27六、工程投資估計、資金籌措及支付方案,28七、工程評估結果,35一、工程概況1、工程名稱：E-11工程2、工程地點：本工程建設地在亦莊經濟開發(fā)區(qū)區(qū)域,周邊緊鄰通州物流基地.亦莊經濟開發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘高速公路起點西側,城市規(guī)劃五環(huán)路南側.東部是科技園區(qū),西部是生活區(qū),中部為公共建筑區(qū)銀行、郵局、酒店、娛樂中央、寫字樓等.其周邊為143平方公里的配套協(xié)作區(qū),為開發(fā)區(qū)

14、及投資商的開展提供了廣闊的空間.距南四環(huán)路3.5公里,距南三環(huán)路7公里,距市中央天安門廣場16.5公里.交通便利,距三環(huán)路分鐘寺橋7公里,距國貿開車20分鐘.既是高科技產業(yè)基地,也是生態(tài)環(huán)境住宅區(qū).本工程東至融商四路,西至融商五路,南至興貿南街,北至興貿三街,周邊兩條地鐵亦莊線已通車,距離工程三公里.M12t線于2021年修建,距項目步行5分鐘即到、三條交通經海路、經海1路、京津唐高速20分鐘直達國貿CBD輻射東南三四環(huán)沿線,最終形成國貿-亦莊泛CB瑯心區(qū)域.另外,隨著首都第二機場興建以及兩站一街規(guī)劃,勢必會拓寬我工程可至客戶區(qū)域.區(qū)域交通見圖1-1.本工程總用地面積約為：20.2萬平米,建設

15、用地面積約為：11.8萬平方米,總建筑面積約為：38.5萬平方米.現(xiàn)狀已根本具備“七通一平包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力的開發(fā)建設條件.珠江投資圖1-1區(qū)域交通圖近標r¥二L.Jt壬二.¥三多6.分鐘fi抵4大國際機場天滔航題ASTHHJNG:dNOMYTRtNP章慎,圖1-2.工程鳥瞰效果圖3、整體工程經濟指標地塊經濟技術指標表廳P工程單位指標備注1總用地面積m2202129.6222建設用地面積m2117760.2093代征道路面積m235171.4484代征綠地面積m248597.9655總建筑面積m23848486地上總建筑面積m229440

16、0其中商務辦公m2258758.08商業(yè)m234598.98門樓m21042.947地下總建筑面積m290448其中汽車庫m232800自行車庫m28832設備用房m22700地卜商業(yè)m232965.84設備用房樓座內m22000儲藏m211150.168人防建筑面積m2276659基底建筑面積m23461910綠地總面積m23523811容積率萬m2/ha2.512總建筑密度%3013綠地率%3014機動停車包輛191415其中地上停車輛382地下停車輛1532非機動停布位輛58884、投資商簡況工程開發(fā)商為“北京珠江投資開發(fā),我公司是經北京市商務局批準成立的房地產投資開發(fā),于2005年4月

17、11日成立,是珠江投資集團旗下的子公司.公司為獨資經營企業(yè),企業(yè)注冊資本為28,000萬元,法定代表人為張雪林先生.本公司在北京地區(qū)正在開發(fā)的工程有：通州張家灣“北京國際物流商貿港工程工程一二四期已進入二級開發(fā)建設階段,三五六期處于一級開發(fā)階段、通州馬駒橋科研工程、通州馬駒橋物流B0608地塊工程、永樂工業(yè)標準廠房項目、E-11工程.北京珠江投資開發(fā)是珠江投資集團的控股公司.珠江投資及其控股子公司的主營業(yè)務為房地產開發(fā)、建筑施工、土地一級開發(fā),以及其它相關業(yè)務.珠江投資集團作為中國內地最早的房地產開發(fā)商之一,公司經過近20年的快速開展,形成了一整套完善的企業(yè)治理制度與工程開發(fā)流程,憑借雄厚的經

18、濟實力,優(yōu)越的地理位置,完善的規(guī)劃設計,齊備的配套設施,以及優(yōu)質的建筑品質,不斷強化其品牌優(yōu)勢,目前已成為中國最具實力的的房地產企業(yè)集團.珠江投資股份公司年報顯示,截至2021年末集團資產總計365.64億元,凈資產75.68億元,資產負債率79%擁有極為平安的資本結構,財務風險小.2021年銷售面積到達66萬平米,合約銷售金額為70.11億元,至2021年12月末,珠江投資集團累計銷售面積到達529萬平方米,實現(xiàn)銷售收入累計到達511億元,土地儲藏總量折合建筑面積1,862萬平方米,豐富的土地儲藏為企業(yè)的可持續(xù)開展打下良好根底.珠江投資集團1999進入北京市場,相繼開發(fā)了珠江駿景、珠江逸景、

19、珠江國際城、珠江壹千棟、中關村國際商城、張家灣國際物流商貿港等大型高端時尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務效勞新型綜合體工程,樹立了北京高端綜合地產的領頭羊地位.珠江投資集團通過實施跨地域開展戰(zhàn)略,已根本完成了在全國具有經濟活力的城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略布局,從一家區(qū)域性的房地產企業(yè)開展成為一家國內領先的全國性房地產企業(yè),投資幅員從廣州擴展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地.目前上述地區(qū)的工程已相繼完成前期拿地手續(xù)和開發(fā),陸續(xù)進入銷售和經營階段.方案2021年整個珠江投資集團到達149億的合約銷售額,憑借珠江投資豐富的開發(fā)經驗與不斷創(chuàng)新的產品理念,珠江投資集

20、團將不斷創(chuàng)造新的輝煌.5、工程建設背景該工程位于亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域內,東至融商四路,西至融商五路,南至興貿南街,北至興貿三街.緊鄰已開通的地鐵亦莊線及正在建設中的M12號線,鄰近京津塘高速.該工程定位為商住LOFT0目,可以通過裝修標準的提升以及社區(qū)內部園林景觀的提升,打造亦莊區(qū)域的高端產品.曼哈頓向東平移1.5萬公里中國亦莊再現(xiàn)國際金融中央珠江洛菲公元I二、工程背景北京經濟技術開發(fā)區(qū),也稱亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)簡稱BDA籌建于1991年,于1992年開工建設,并開始招商.北京經濟技術開發(fā)區(qū)是經國務院批準建設的北京市唯一的開發(fā)區(qū),是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地.2002年8月8日經國務院批準,在

21、北京經濟技術開發(fā)區(qū)一期15平方公里的根底上,將涼水河以南的10平方公里和京津塘高速公路以東的14平方公里全部納入北京經濟技術開發(fā)區(qū)的用地范圍,包括周圍為開發(fā)區(qū)配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū),總計限制范圍內的用地面積達200平方公里,為北京經濟技術開發(fā)區(qū)將開展成為北京市以至于中國高新技術產業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的核心區(qū)域及北京作為世界城市的展示區(qū)奠定了堅實的物質根底.目前,經過二十年建設,北京亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)成功打造了假設干產業(yè)集群,并在亦莊區(qū)域形成了3大生活板塊,即：亦莊生活區(qū),馬駒橋生活區(qū),通州流基地板塊.開發(fā)區(qū)已聚集了來自30多個國家和地區(qū)的4800多家企業(yè),主要行業(yè)為高新技術產業(yè)、效勞業(yè)、

22、房地產業(yè)、貿易、通信業(yè)、金融業(yè).其中包括75家世界500強企業(yè)投資的108個工程,規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產值2272.6億元,占全市16%電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造和汽車制造四大主導產業(yè)產值分別占到全市的50%48%22%口17%本工程周邊緊鄰通州物流基地,通州物流基地是北京市物流開展規(guī)劃確定的三大物流基地之一,是首都現(xiàn)代化國際大都市的功能性根底設施,輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國的重要物流樞紐.物流基地的開展方向為融合北京經濟技術開發(fā)區(qū),形成設施、功能、產業(yè)的全面對接,實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動；功能面向首都北京,建設流通企業(yè)總部,發(fā)揮現(xiàn)代商貿和城市物流配套效勞功能；與天津濱海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動,形成產業(yè)傳遞

23、鏈條,打造京津開展核心環(huán)節(jié).為實現(xiàn)上述開展目標,在該區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設施是必要條件之一,園區(qū)內企業(yè)對具備交易、治理、信息交流等現(xiàn)代化商務辦公功能場所及居住的需求日益增加,而該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產品較為匱乏,已滿足不了日益增加的相關需求,尤其缺少配套設施齊全的高品質商住工程.居住類工程等配套設施的不完善,在一定程度上制約著經濟開發(fā)區(qū)以及物流基地的開展.以此為契機,我司決定啟動亦莊區(qū)域“珠江.洛菲公元商務綜合體工程,以滿足該區(qū)域內對于高端商務辦公公寓產品的需求.圖2-1產品導向性$iff!讓耳鼻疊嗯岫劇E館舊空“也國點鮑卬口曜加跖睡壯府區(qū)串麗比去直仙拉A&巫“內尺股分底開觀值

24、的亞臼1優(yōu)K.十I口藺FTfF*由麗田m聒胃口.理*蘇壓114至處如飛灶電¥*上國口間5班工I虹葉,電nV禰.科摩國B,懦iTF牛祎尤好'恰.由地制PM后胃會H軸才公.五1£再中3月rT珠江洛菲公元為推動亦莊區(qū)域的整體建設開展的施行和完善,加快亦莊新城的商務、商貿、文化制造中央?yún)^(qū)組團的建設和形態(tài)面貌更新進程,改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件,在北京珠江投資開發(fā)2021年8月18日成功取得工程開發(fā)權的根底上,繼續(xù)秉承和沿襲公司良好的開發(fā)經驗、運用科學的工程治理機制,把“E-11工程建設成為現(xiàn)代化、人性化和綠化質量更高的舒適生活商住區(qū).三、工程投資環(huán)境與市場研究一投資環(huán)境分析

25、?亦莊新城規(guī)劃2005-2021»指出,根據(jù)?北京城市總體規(guī)劃2004-2021年?確定在北京市域范圍內構建“兩軸一兩帶一多中央的城市空間結構,亦莊被確定為北京市未來重點開展的三個新城之一,并承當高新技術產業(yè)開展中央的城市職能.總體規(guī)劃要求大力推動新城建設,建設宜業(yè)宜居的人居環(huán)境,提升經濟活力和保證就業(yè),切實解決好交通、入學、就醫(yī)等關系人民群眾切身利益的問題.切實保證合理配置各級各類公共效勞設施,并進行人性化的細節(jié)設計.此外積極引導產業(yè)和人口向新城集聚.要求充分依托現(xiàn)有衛(wèi)星城和重大根底設施,建設相對獨立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共效勞設施發(fā)達的健康新城.2021年,亦莊新城人

26、口規(guī)模規(guī)劃限制在70萬人左右,年均增長率限制在12%U內.其中常住人口33萬人左右,居住半年以上暫住人口37萬人左右.階段目標到2021年到達30萬人,2021達至U47萬人.考慮到人口流動以及其他不確定因素,本次規(guī)劃的城市根底設施等相關指標暫按100萬人預留.止匕外,亦莊區(qū)域需提升自主創(chuàng)新水平,開展壯大優(yōu)勢產業(yè),大力開展電子信息中芯國際、京東方、諾基亞星網工業(yè)園、汽車制造奔馳、華泰汽車、新醫(yī)藥、光機電一體化、新材料等主導產業(yè).重點啟動京津塘高速路東部新區(qū)、涼水河西部新區(qū)的綜合開發(fā).路東區(qū)要充分利用開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢,加快產業(yè)區(qū)建設；涼水河西部新區(qū)應圍繞奔馳汽車園建設,逐步形成相關的產業(yè)鏈,加速

27、產業(yè)集群化開展.在提升高新技術產業(yè)和高端現(xiàn)代制造業(yè)的層次和競爭力的同時,發(fā)揮首都科技智力、信息優(yōu)勢,積極開展產業(yè)鏈上游研發(fā)、下游商務、行銷等生產性效勞業(yè),成為帶動區(qū)域經濟結構調整和經濟增長方式轉變的強大引擎.在中央公建科技研發(fā)區(qū)、涼水河西岸濱水區(qū)大力進行科技創(chuàng)新基地建設.繼續(xù)完善產業(yè)園區(qū)配套設施,開展榮華路商務會展、馬駒橋物流、職業(yè)教育等,擴大就業(yè)時機,為增強新城綜合效勞功能奠定根底.鼓勵開展房地產業(yè),建設新型居住社區(qū),通過建設河西區(qū)雙語學校等配套設施的建設,逐步完善生活服務配套設施,提升居住社區(qū)的吸引力.結合京津城際鐵路和城市輕軌L2線建設,在京津城際亦莊樞紐站前區(qū),建設面向區(qū)域的站前綜合中

28、央；在榮華路兩側,完善為生產、生活配套的公共效勞設施.對外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設為契機,增強對外交通廊道建設,強化京津之間聯(lián)系.內部交通：在大力完善新城內部道路網的同時,重點建設4座橋梁,以加強各片區(qū)之間的聯(lián)系.公交系統(tǒng)：在近期建設輕軌L2線的同時,全面啟動黃亦路至榮昌街的大容量公交線路BRT的建設線路總長16公里,沿線共設8座公交站.加大力度進行公交樞紐建設.完成亦莊水廠及南水北調調節(jié)池建設,緩解亦莊水資源緊缺的現(xiàn)狀.增強新城電力供給系統(tǒng)建設,完成河西區(qū)110KV變電站、路東區(qū)110KV變電站、路東區(qū)220KV變電站等工程建設,提升新城供電保證水平.完成亦莊污水

29、處理廠、經開再生水廠等工程,提升新城污水處理水平及再生水回用水平.增強新城供熱系統(tǒng)建設,完成核心區(qū)及路東新區(qū)內3號、4號、6號等供熱廠的建設.突出產業(yè)開展與資源環(huán)境相協(xié)調,以循環(huán)經濟為方向,以高新技術為先導,注重生態(tài)環(huán)境保護與建設,限制污染物的排放并有效利用,建設生態(tài)工業(yè)示范園區(qū),實現(xiàn)產業(yè)效益與環(huán)境效益的雙贏.增強新城河道水系綜合治理,重點進行涼水河綜合治理及沿岸休閑娛樂區(qū)建設.繼續(xù)增強對三海子公園的保護和修復E-11工程的建設符合國家、北京市及亦莊區(qū)域增強和諧社會建設、推進建設宜業(yè)宜居的人居環(huán)境,提升經濟活力和保證就業(yè)的規(guī)劃和原那么要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求.本工程的建設

30、,符合各級國民經濟和社會開展規(guī)劃的要求,是其精神和開展原那么的具體貫徹和落實.圖3-1-1北京市開展規(guī)劃示意圖?亦莊新城規(guī)劃2005-2021»中指出：“十二五時期,新城將緊緊圍繞“建設面向區(qū)域的可持續(xù)開展的綜合性效勞新城的開展定位,全力推進新城建設和產業(yè)開展,構建完善的根底設施、功能設施和公共效勞設施體系,城鄉(xiāng)協(xié)調開展,人民生活到達更高水平,全面建成小康社會.本工程的規(guī)劃設計指導思想為根據(jù)北京市規(guī)劃委員會的審定方案的要求細致規(guī)劃,合理布局,精心設計,認真建設,為美化北京、造福一方百姓做奉獻.建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū),提升土地使用率,改善現(xiàn)有環(huán)境,改善人文

31、景觀.合理設計,可保證有較高的使用率,各建筑物錯落有致,疏密適宜、完全可保證通風,日照、采光的要求.E-11工程位于亦莊經濟技術開發(fā)區(qū)區(qū)域內,周邊緊鄰通州物流基地.用地形狀規(guī)整、市政設施齊全、便于規(guī)劃；地勢平坦、地質條件穩(wěn)定、便于建設；交通便利、區(qū)位優(yōu)勢明顯.工程規(guī)劃有成片綠地,綠化率達30%以上.花草遍地,綠樹成蔭,使居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新,恬靜的溫馨的高品質環(huán)境.珠江.洛菲公元工程符合北京市、亦莊新城的經濟與社會開展規(guī)劃要求.?北京市國民經濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要?中明確提出：集中力量聚焦新城建設.圖3-1-2亦莊區(qū)域功能結構示意圖亦莊新城規(guī)劃?2005年-200年圖13功傀

32、結構示意圖“1苜¥.匕告中勾工(二)、市場研究(1)、市場定位：本著打造國際一流商住工程的原那么,本工程將本著融合亦莊區(qū)域及通州物流基地園區(qū)整體布局及景觀設計角度出發(fā),秉承現(xiàn)代、簡約的建筑風格,突破傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)商住建筑風格,全力打造建造新居住模式,LOFTE園式商住環(huán)境,力將該工程打造成區(qū)域標桿工程.(2)、目標客群定位：亦莊經濟開發(fā)區(qū)、物流基地園區(qū)內工作人員、家屬及工作在東單、國貿、豐臺等區(qū)域的年輕白領.(3)、客群分析：1、目前周邊成交客戶大多數(shù)是地緣性客戶,工作在亦莊周邊的企業(yè)里,對該地區(qū)比擬認可,今后打算長時間在此居住生活的客群；2、多數(shù)客群不具有購置資格,商住工程受到追捧；

33、3、購房用途多為自住,占到了成交數(shù)量的70%4、由于交通和生活配套的逐步完善,我們的客群將輻射到國貿、東單和豐臺等區(qū)域,購房需求也將逐步從自主向投資傾斜.(三)、周邊工程比照周邊生活區(qū)工程名稱融科鈞廷合生世界花園米拉VILLAGE物業(yè)類型住宅住宅：70年,商務辦公樓：50年住宅：70年,商務辦公樓：50年總體量(疔)建筑面積:150000建筑面積:613937建筑面積:54335.28容積率2.53.662.5均價(元/m2)15000LOFT18000起平層19000起商住樓12800,住宅17800戶型配比共505套,一居42-62占0.75%,二居75-142占41.35%,三居99-1

34、76占46.24%,四居160-193占5.08%,復式141-223占6.58%,住宅網簽47套.共2021套,90-150疔住宅占19.45%,50-70m2LOFT占80.55%共632套,一居33-88m2占65%二居74-89m2占34%三居108-109疔占1%網簽356套.裝修情況毛坯精裝修住宅精裝修,商住毛坯總戶數(shù)5052021632四、工程開發(fā)條件及技術設計方案的分析工程規(guī)劃設計方案1、設計理念(1)以可持續(xù)性開展、節(jié)約型的設計理念為主導,以建設綠色宜居商住社區(qū)為目標,促進亦莊的建設與開展；(2)通過優(yōu)化的規(guī)劃及建筑設計,為亦莊乃至北京東南部區(qū)域提供以“綠色人文運動健康為主題

35、的宜居商住社區(qū)；(3)根據(jù)總體控規(guī)要求,合理、有效地使用可規(guī)劃用地.并結合用地的自身條件,充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢,合理地規(guī)劃,完善配套效勞設施,創(chuàng)造舒適的商住及娛樂條件；4規(guī)劃設計從總體考慮,使本地塊與周邊區(qū)域的規(guī)劃形態(tài)有別、肌理共生、過渡自然.五、工程開發(fā)建設及經營的組織與實施方案一建設方式工程施工單位目前是我公司的施工合作方,該公司有用國家建設部核準的房屋建筑工程總承包特級資質,具備房屋建筑裝修、水電安裝、消防工程施工,以及建筑測量等資質.該公司有幾十年的施工治理經驗,技術力量雄厚,聚集大批高中級施工治理人才,建筑質量絕大部份到達優(yōu)良,在消費者中樹立了良好的聲譽.同時工程還將聘請工程監(jiān)理,有效限

36、制工程的工期、本錢及質量.二開發(fā)進度本工程建筑面積為384848平方米,整體工程建設周期為27個月,2021年3月1日開工,具體進度安排如下：節(jié)點指標方案完成日期土地出讓合R已完成立項核準已完成用地規(guī)劃許可證已完成國土證2021年11月總規(guī)批復2021年10月專業(yè)意見審核2021年11月工程規(guī)劃證2021年11月施工許可證2021年12月開工時間2021年3月預售許可證2021年3月±0.002021年9月主體封頂2021年7月初裝竣工備案2021年8月六、工程投資估計、資金籌措及支付方案一投資本錢、資金籌措方案E-11工程單位本錢、售價估算表項目總本錢萬元單位本錢元/M2備注綜合容

37、積率：2.5總用地面積疔：201,529.62總建筑面積疔：384,848.00其中：LOFT及商業(yè)348305.06平方米門樓：1042.94平方米地庫：35500平方米面積以出讓合同中各出讓用途具體部位表為準可銷售圓積疔：359,123.00LOFT:258758平米,商業(yè)：67565平米,車位：32800平米不可售囿積m?：25,725.00一、本錢支出：1、土地本錢123,2373,202根據(jù)出讓協(xié)議含契稅,含大市政配套費2、前期工程費用10,853282含土地平整、土地勘察費、建筑、市政、園林、裝修設計費；報規(guī)、報建費；臨建建安費3、建筑安裝工程費用177,8964,623含建安工程

38、、精裝修及設備裝修費4、市政及環(huán)境工程費用15,513403含供水、電、氣、熱工程及排水、排污,市政規(guī)劃路工程費5、公共配套工程費用00含社區(qū)衛(wèi)生效勞站、會所、上下壓站等6、開發(fā)間接費用5,045131含監(jiān)理費造價咨詢費等7、不可預見費按開發(fā)本錢的1%77020按開發(fā)本錢的1%,開發(fā)本錢為第2-5項之和8、銷售費用按銷售額的2.5%36,5314759、財務費用按貸款19.5億3年計算37,452973貸款19.5億元,3年期,利率上浮10%考慮按銷售進度提前還貸因素10、行政治理費用按銷售收入的5%十算18,265949合計425,56311,058二、預計銷售收入：可售工程可售圓積疔預計銷

39、售價格元/m2預計銷售收入萬元LOFT258,75820,100520,104商業(yè)67,56529,700200,668車位32,8003,0009,840合計359,12320,344730,612二工程建設及銷售進度E-11工程施工及銷售進度方案表一、施工及銷售進度方案科目2021年2021年2021年2021年2021年2021年合計施工方案0%50%25%25%0%0%100%銷售方案LOFT0%20%20%15%20%25%100%商業(yè)0%0%0%20%30%50%100%車位0%0%0%40%35%25%100%、銷售面積方案單位：平方米科目2021年2021年2021年2021年

40、2021年2021年合計LOFT-,51,75251,75238,81451,75264,690258,758銷售面積商業(yè)-13,51320,27033,78367,565車位-13,12011,4808,20032,800合計-51,75251,75265,44783,501106,672359,123三、銷售收入方案單位：萬元科目2021年2021年2021年2021年2021年2021年合計銷售金額LOFT-104,021104,02178,016104,021130,026520,104商業(yè)-40,13460,200100,334200,668車位-3,9363,4442,4609,8

41、40合計-104,021104,021122,085167,665232,820730,612三工程總體本錢及資金籌措平衡分析E-11總體本錢及資金籌措平衡表單位：萬元項目合計已投入2021年2021年2021年2021年2021年2021年一、本錢支出1、土地本錢123,23787,00036,2372、前期工程費用10,85351010,3433、建筑安裝工程費用177,89613,51677,03047,67936,3343,3374、市政及環(huán)境工程費用15,5137,7187,79505、公共配套工程費用-6、開發(fā)間接費用5,04502,7252,0181511517、不可預見費按開發(fā)

42、本錢的1衿770041630823238、銷售費用按銷售額的2.5%36,531014,61214,6123,6533,4532009、財務費用按貸款19.5億3年計算37,4526,9439,90419,3081,29710、行政治理費用按銷售收入的5%十算18,26505,4805,4803,6533,353300合計425,56687,51067,817115,00080,00063,12211,614500二、資金籌措1、自有資金155,32787,51067,817000002、銷售回籠滾動投入75,23600063,12211,6145003、貸款195,0000115,00080

43、,000000合計425,56387,51067,817115,00080,00063,12211,614500四利潤估算分析E-11工程利潤估算表工程合計已投入2021年2021年2021年2021年2021年2021年一、銷售收入730,6130011,57212,215195,456>48,354263,016一、本錢支出1、土地本錢123,23787,00036,237000002、前期工程費用10,85351010,343000003、建筑安裝工程費用177,896013,51677,03047,67936,3343,33704、市政及環(huán)境工程費用15,51307,7187,79500005、公共配套工程費用006、開發(fā)間接費用5,045002,7252,01815115107、/、可預見費按開發(fā)本錢的1衿77000416308232308、銷售費用按銷售額的2.5%36,5300014,61214,6123,6533,4532009、財務費用按貸款19.5億3年計算37,452006,9439,90419,3081,297010、