我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展路徑_第1頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的開(kāi)展途徑摘 要 房地產(chǎn)投資信托是國(guó)外 開(kāi)展 較為成熟的一種房地產(chǎn)投融資方式,與我國(guó) 目前 大量存在的房地產(chǎn)投資信托方案相比,在產(chǎn)品性質(zhì)、組織構(gòu)造、收益方式、流動(dòng)性等方面具有優(yōu)勢(shì)?;谖覈?guó)的現(xiàn)實(shí)狀況,可以考慮通過(guò)由“信托方案向REiT轉(zhuǎn)化和由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT兩種途徑向房地產(chǎn)投資信托開(kāi)展。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)投資信托;投資信托方案;開(kāi)展途徑能否盡快建立健全的多渠道融資體系,獲得足夠的資金支持,已成為房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn) 企業(yè) 開(kāi)始積極尋求創(chuàng)新的融資方式。其中,房地產(chǎn)投資基金被業(yè)界普遍認(rèn)為是改善房地產(chǎn)融資環(huán)境、推動(dòng) 金融 改革的有效途徑。一、房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資基金

2、(Real Estate Investment Fund)屬于投資基金的一種,是以房地產(chǎn)業(yè)為特定投資對(duì)象的產(chǎn)業(yè)投資基金。“房地產(chǎn)投資信托從字面上來(lái)理解,應(yīng)該是投資于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品,可以看成是契約型的房地產(chǎn)投資基金。但是,1961年第一只房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trust,簡(jiǎn)稱REIT)是在美國(guó)國(guó)會(huì)對(duì)?國(guó)內(nèi)稅收法?(Internal Revenue Code)做了修正之后誕生的,所以REIT是一個(gè)具有專屬性的概念。 可見(jiàn),REIT在所有權(quán)的分布、總資產(chǎn)的運(yùn)用和利潤(rùn)的分配等方面與一般的房地產(chǎn)投資基金是有區(qū)別的。因此,可以把REIT理解為一種特殊形式的房地產(chǎn)投

3、資基金,它按照有關(guān)規(guī)定將其資產(chǎn)主要用于擁有或營(yíng)運(yùn)能帶來(lái)收益的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)融資,并按照相關(guān)規(guī)定將絕大多數(shù)應(yīng)稅收入分配給受益憑證持有者。作為房地產(chǎn)投資基金的一種特殊形式,REIT具有房地產(chǎn)投資基金的一般特點(diǎn),如專家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、高流動(dòng)性。還由于其在資產(chǎn)運(yùn)用和利潤(rùn)分配等方面的特殊規(guī)定,而具有其他類型的投資品所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。1.確定性的投資策略。REIT在物業(yè)投資活動(dòng)方面為投資者提供確定性的投資策略。由于監(jiān)管方面的規(guī)定,REIT只能將投資主要用于房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù),而且收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),而不是產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)(即直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)),極大地回避了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)確

4、定性的投資策略帶來(lái)了較肯定及可預(yù)見(jiàn)的管理及業(yè)務(wù)行為。2.在多元化的投資組合內(nèi)做出規(guī)模和靈敏多變的投資。透過(guò)房地產(chǎn)投資組合,實(shí)現(xiàn)更多元化投資,而不是僅投資于單一棟建筑。對(duì)中小投資者來(lái)說(shuō),REIT的吸引力在于:他們只需投入少量資金,便可投資于平衡、多元化及大規(guī)模的物業(yè)投資組合。因此,投資者可以在其足以負(fù)擔(dān)的財(cái)政范圍內(nèi),參與物業(yè)投資。3.交易的便利性。投資者通常只需支付少量傭金就可以在主要的證券交易所買(mǎi)賣(mài)上市的REIT股份(或基金單位)。在一般情況下,投資者可以通過(guò)交易所的網(wǎng)站,方便地閱覽重要的企業(yè)信息。這使REIT變得更容易接觸,增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性,對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)建立和增強(qiáng)投

5、資者的信心非常重要。4.稅務(wù)方面的優(yōu)惠。多數(shù)國(guó)家(地區(qū))的房地產(chǎn)投資信托都設(shè)有優(yōu)惠的稅務(wù)安排,由于REIT絕大部分的稅前收入都直接分配給投資者(美國(guó),新加坡以及 中國(guó) 香港都規(guī)定在90%或以上),REIT所分派股息不會(huì)在基金層面被征稅。投資者所收到的股息只會(huì)在個(gè)人的層面被征稅,防止了雙重征稅的 問(wèn)題 。投資者可以受惠于較高的稅后回報(bào)。5.信息披露的透明度。投資基金假設(shè)沒(méi)有向投資者披露足夠的信息,便須承受投資者會(huì)對(duì)其運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)健性失去信心的風(fēng)險(xiǎn)。這主要是由于投資者缺乏相關(guān)信息所致。REIT會(huì)按照規(guī)定就其重要的運(yùn)營(yíng)事項(xiàng)披露適當(dāng)?shù)男畔?,可以幫助投資者理解該方案的運(yùn)作及可能涉及的投資風(fēng)險(xiǎn)。6.收益平穩(wěn),

6、波動(dòng)性小,市場(chǎng)回報(bào)高。REIT所投資的房地產(chǎn)都由經(jīng)歷豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人員管理,回避風(fēng)險(xiǎn)的才能較強(qiáng)。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回報(bào),使很多投資者都認(rèn)為該類基金是固定收入投資工具以外的另一可行的投資選擇。投資者可以依賴房地產(chǎn)投資信托基金提供穩(wěn)定的現(xiàn)金收入,將有關(guān)基金作為減低證券市場(chǎng)的投資波動(dòng)的有效途徑。截至2002年底,美國(guó)REIT提供的平均股息收益率是7.3%;澳大利亞上市REIT的平均股息收益率約為7.6%;中國(guó)香港三只上市的REIT的收益率為5.3-7%,都比同期的國(guó)債利率高出不少。二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金的開(kāi)展現(xiàn)狀20世紀(jì)90年代初,中國(guó)曾掀起一陣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。深圳股票交

7、易所上市了藍(lán)天、富民、富島、天冀等近10家基金,從這些基金的投資主要以房地產(chǎn)投資為主上看,它們實(shí)際上是我國(guó)房地產(chǎn)投資基金最初的雛形。目前,這些基金或從我國(guó)股票市場(chǎng)中完全消失,或被兼并,或被重組??梢?jiàn),我國(guó)早期對(duì)房地產(chǎn)投資基金的探究是不成功的。導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因是,這些基金都采取了產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)型的運(yùn)作形式,陷入了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“炒作。所以,隨著90年代初房地產(chǎn)“泡沫的破滅,這些基金的運(yùn)作也隨之陷入困境之中。這類房地產(chǎn)投資基金衰落的原因主要有:相關(guān)的 法律 法規(guī)不健全,基金組織構(gòu)造不合理,基金管理人員房地產(chǎn)專業(yè)才能欠缺,另外房地產(chǎn)投資基金的融資規(guī)模小,投資渠道過(guò)于單一也是主要原因之一。 從200

8、3 年底中國(guó)第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托方案“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托方案在北京推出,到2005年3月,國(guó)內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托“聯(lián)信·寶利一期的公開(kāi)出售(這只信托產(chǎn)品首次引進(jìn)受益大會(huì)制度、中介機(jī)構(gòu)參與管理、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)展充分的信息披露的信托方案,增加了透明度)。這些其實(shí)都屬于房地產(chǎn)投資信托方案的范疇,離真正意義上的房地產(chǎn)投資信托還有很大的差距。1.產(chǎn)品性質(zhì)的區(qū)別。REIT屬于股權(quán)類的投資產(chǎn)品,購(gòu)置REIT是信托投資行為,是信托基金持有人通過(guò)持有信托基金而間接擁有REIT所投資的不動(dòng)產(chǎn),是權(quán)益買(mǎi)賣(mài)行為;而目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資方案本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品,屬于信貸融資行為。信托持有

9、人并不擁有信托方案所投資的不動(dòng)產(chǎn)。另有一些房地產(chǎn)租賃收益權(quán)信托方案,雖然不是直接的債權(quán)融資,但是信托持有人獲得的通常是一個(gè)固定收益的優(yōu)先受益權(quán),并且由于回購(gòu)承諾的安排,本質(zhì)上仍是一種融資行為,不是真正意義上的投資。2.產(chǎn)品流動(dòng)性的區(qū)別。REiT具有基金性質(zhì)而且可以轉(zhuǎn)讓,可以在公開(kāi)資本市場(chǎng)交易,而且沒(méi)有持有期限,不可以贖回;而信托方案不具有基金性質(zhì),不是一種標(biāo)準(zhǔn)化的 金融 產(chǎn)品,缺乏流動(dòng)性,有本金歸還的安排,設(shè)定了歸還期限。3.組織構(gòu)造的區(qū)別。REIT發(fā)行后,將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)展徹底分開(kāi),真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的別離,并且REIT設(shè)立后,將由專業(yè)的基金管理人管理。而信托方案那么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

10、通過(guò)信托投資公司獲得信托貸款后,進(jìn)展工程投資與開(kāi)發(fā),并沒(méi)有專業(yè)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。4.收益途徑和收益方式的區(qū)別。REIT的收益途徑主要來(lái)源于REIT持有不動(dòng)產(chǎn)的租金收益,收益與經(jīng)營(yíng)管理程度直接聯(lián)絡(luò),而且至交易發(fā)生之日起,不動(dòng)產(chǎn)的收益就已經(jīng)產(chǎn)生了;而信托方案幾乎與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成果無(wú)關(guān),只與風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)。盡管開(kāi)發(fā)商用信托融資賺了再多的錢(qián),信托持有人也只能獲得固定收益;而一旦開(kāi)發(fā)商歸還不了本息,信托持有人卻要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),形成了風(fēng)險(xiǎn)與收益不對(duì)稱的場(chǎng)面。因此, 目前 我國(guó)的房地產(chǎn)信托方案只是一個(gè)低層次的初級(jí)金融產(chǎn)品,與銀行貸款的差異不大。當(dāng)開(kāi)發(fā)商滿足不了銀行貸款條件時(shí)轉(zhuǎn)而使用貸款信托,只是將銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到信托

11、持有人身上。鑒于房地產(chǎn)信托方案的隱性風(fēng)險(xiǎn),2005年9月, 中國(guó) 銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了?加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知?(212號(hào)文件)。該文件大幅進(jìn)步了房地產(chǎn)信托的門(mén)檻:自有資金超過(guò)35%、四證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì),三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過(guò)了銀行貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)(自有資金比例比銀行貸款要求的還高5%,且增加了開(kāi)發(fā) 企業(yè) 二級(jí)以上資質(zhì)的限制)。因此,使得房地產(chǎn)信托市場(chǎng)急劇萎縮。 內(nèi)地房地產(chǎn)商將內(nèi)地所擁有的地產(chǎn)通過(guò)香港和新加坡上市,不僅可以大大緩解房地產(chǎn)公司的資金 問(wèn)題 ,而且可以將中國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到境外和海外。但是巨額的境外和海外資金通過(guò)REIT這一管道流入內(nèi)地,會(huì)

12、加速房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的攀升,而且物業(yè)升值和租金收益又會(huì)通過(guò)REIT流出。所以我國(guó)政府應(yīng)該盡快推出外鄉(xiāng)的REIT,滿足房地產(chǎn)商的合理資金需求,并為城鎮(zhèn)居民的巨額儲(chǔ)蓄提供一種收益更高的投資工具。房地產(chǎn)商通過(guò)REIT融資,就可減少銀行的房地產(chǎn)信貸,降低銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。三、我國(guó) 開(kāi)展 房地產(chǎn)投資基金的途徑選擇基于我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān) 法律 法規(guī)和現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品,開(kāi)展內(nèi)地房地產(chǎn)信托的途徑有兩種:一是由如今的房地產(chǎn)投資信托方案向REIT轉(zhuǎn)化;二是由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。1.由“信托方案向REIT轉(zhuǎn)化。由于REIT是一種集合資金投資產(chǎn)品,房地產(chǎn)投資信托方案較為符合REIT產(chǎn)品要求的構(gòu)造。信托方案形式開(kāi)展

13、REIT產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在于從構(gòu)造上可以確立受托人(信托公司)和資產(chǎn)管理人(房地產(chǎn)投資管理公司)的職能,在保證REIT的投資和收入分配策略順利施行的同時(shí),有效地保護(hù)信托憑證持有人的利益??梢韵扔尚磐泄久嫦蛲顿Y者發(fā)行REIT,并承擔(dān)托管責(zé)任,按照REIT的要求,委托專業(yè)性的房地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本運(yùn)營(yíng)。由于法律法規(guī)方面的限制因素,我國(guó)如今的信托方案還不可能是真正意義上REIT。例如,?產(chǎn)業(yè)基金法?尚未設(shè)立;現(xiàn)有?信托法?中規(guī)定了“資金信托合同不得超過(guò)200份,每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元的限制確定了信托方案的私募性質(zhì)。為了早日推出我國(guó)內(nèi)地的REIT,可以通過(guò)先成立私募房地產(chǎn)投資信托方案把商業(yè)形式建立起來(lái)。并逐漸將信托方案產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和標(biāo)準(zhǔn)化,等到私募信托開(kāi)展到一定規(guī)模的時(shí)候通過(guò)推動(dòng)相關(guān)立法尋求稅收上的優(yōu)惠,然后再把私募信托上市轉(zhuǎn)化為公募信托或者發(fā)起設(shè)立新的公募信托。 2.由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT。由房地產(chǎn)公司發(fā)起組建REIT,就是由房地產(chǎn)公司與信托公司(或投資銀行)、資產(chǎn)管理公司共同組建REIT,通過(guò)向其他投資者發(fā)行受益憑證(或股份)來(lái)募集資金,之后該REIT就可以利用所募集到的資金去購(gòu)置房地產(chǎn)。從房地產(chǎn)的行業(yè)開(kāi)展角度看,房地產(chǎn)公司形式開(kāi)展REIT策略是最具有法律操作性的。根據(jù)現(xiàn)有法律如?公司法?,由房地產(chǎn)公司發(fā)起

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