房價(jià)、房產(chǎn)稅、土地財(cái)政困境的研究綜述思考與分析

1、房價(jià)、房產(chǎn)稅、土地財(cái)政困境的研究綜述考慮與分析0引言從2021年4月初財(cái)政部將完善房產(chǎn)稅制度列入其2021年工作要點(diǎn)以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的討論可謂熱熱鬧鬧地被各界研究了一陣子，而房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)遲遲未與施行，其中原因何在?營改增后解決土地財(cái)政困境的出路在哪里?各方利益的博弈終究會有何結(jié)果?對居民住宅征收房產(chǎn)稅法理根底是否存在瑕疵?開證住宅房產(chǎn)稅對于將來房地產(chǎn)市場有何影響?房產(chǎn)稅能否平抑房價(jià)?房產(chǎn)稅如何設(shè)計(jì)才能做到公平?不動產(chǎn)登記制度為什么不能實(shí)現(xiàn)?等等諸如此類的問題，結(jié)果我們需拭目以待。不過在這場討論逐漸歸于寂靜之際，我們有必要再來回憶一下這些研究，以厘清房產(chǎn)稅改革、乃至整個中國稅制改革的將來之

2、路。1上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的法理根底是否存在瑕疵因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是作為一種財(cái)產(chǎn)稅而存在，從財(cái)政收入或者經(jīng)濟(jì)學(xué)角度對于征收財(cái)產(chǎn)稅的合理性大致有以下幾種解釋:一是財(cái)政收入觀。即出于維持地方公共效勞和根底設(shè)施建立對于資金的需要，征收房產(chǎn)稅可以為地方政府提供資金支持;二是經(jīng)濟(jì)政策觀。認(rèn)為在所得稅占主導(dǎo)地位的現(xiàn)代社會，以財(cái)產(chǎn)稅作為政策工具引導(dǎo)資源配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行目的;三是權(quán)益義務(wù)觀。認(rèn)為財(cái)產(chǎn)稅是土地的所有者(或使用者)對由于政府提供公共產(chǎn)效勞而獲取利益的支付。四是產(chǎn)權(quán)觀。既然所有權(quán)人從政府賦予的產(chǎn)權(quán)中獲得了排他性收益，理應(yīng)就此納稅。五是調(diào)節(jié)收入，實(shí)現(xiàn)社會公平觀。這一觀點(diǎn)與稅制本身的社會功能一致。可以從以

3、上觀點(diǎn)得出的結(jié)論是政府應(yīng)該就房產(chǎn)征稅，問題是上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的法理根底是否存在瑕疵?質(zhì)疑者如董藩的?國務(wù)院或地方政府開征房產(chǎn)稅(物業(yè)枷均涉嫌違法?、李戰(zhàn)軍的?房產(chǎn)稅試點(diǎn)根本就是違法的?、羅勁的?我國征收房產(chǎn)稅之合法性研究?、孫振華的?我國個人住房房產(chǎn)稅立法問題研究?、楊勤法的?住宅房產(chǎn)稅的合法性研究?等等文章對于滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅提出質(zhì)疑。歸納起來，其一采用授權(quán)立法方式開征房產(chǎn)稅存在法理瑕疵。國務(wù)院的稅收立法權(quán)已是基于授權(quán)，且僅保存在行政法規(guī)層面，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的范疇，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺珖舜蠹捌涑Ｎ瘯牧⒎ㄖС趾蟛拍荛_征，上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)及其制定相關(guān)方法是有違?立法法?精神的

4、。其二有違公平原那么。上海只對增量房征收房產(chǎn)稅，對存量房不征收房產(chǎn)稅;重慶除了獨(dú)棟商品住房外，其他房產(chǎn)只對增量房征收房產(chǎn)稅，對存量房并不征收房產(chǎn)稅。導(dǎo)致在新舊存量房方面房產(chǎn)多的免稅，而房產(chǎn)少的納稅;還有就是本地戶口與外地戶口區(qū)別對待問題，有歧視人口嫌疑。其三滬渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅不符合程序法定的要求，內(nèi)容上也有違上位法。我國?稅收征收管理法?己經(jīng)將稅收的開征、停征、免征、緩征權(quán)收歸于全國人大及其常委會，而重慶和上海的?房產(chǎn)稅暫行方法?對部分個人自住房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，明顯違犯了上位法，因?yàn)?房產(chǎn)稅暫行條例?規(guī)定個人非經(jīng)營性房產(chǎn)免稅，盡管?房產(chǎn)稅暫行條例?是國務(wù)院在?稅收征收管理法?出臺前開征的，也不意味

5、著國務(wù)院可以隨時(shí)修改之，除非人大授權(quán)國務(wù)院?？隙ㄕ呷鐒⒖〉?房產(chǎn)稅的立法根底?、歐愛民的?上海、重慶試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅何以可以通過憲法之門?等等文章對于滬渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅的合法性進(jìn)展理解析。歸納其觀點(diǎn)，其一試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅并不存在違憲的嫌疑。2001年修正的?稅收征收管理法?第三條規(guī)定:稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，按照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，按照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。該法律進(jìn)一步明確了國務(wù)院在得到全國人大及其常委會的授權(quán)時(shí)，可以通過行政法規(guī)開征新稅。其二試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅符合平等原那么。上海、重慶開征房產(chǎn)稅的主要目的在于抑制房價(jià)過快增長，外地居民在上海、重慶購置房產(chǎn)大

6、多是一種投資行為，在很大程度上推高了房價(jià)，因此對外地居民和本地居民實(shí)行差異待遇，反而是追務(wù)本質(zhì)平等而不得已采取的一種手段。其三試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅全民整體稅負(fù)沒有增加。開征房產(chǎn)稅在沒有增加公民稅負(fù)的前提下，還可能在一定程度降低公民購置房產(chǎn)的費(fèi)用。另外，上海、重慶政府將繳納的房產(chǎn)稅，用于保障性住房建立等方面的支出，從而為保障弱勢群體的住房條件創(chuàng)造條件。以上正反雙方的觀點(diǎn)各有自己的根據(jù)，國務(wù)院授權(quán)立法不是問題，問題焦點(diǎn)是能否轉(zhuǎn)移授權(quán)?由于我國國情的特殊性，各方面法制須待完善，這個問題仍然是有待商榷的。2現(xiàn)行房產(chǎn)稅的對于房價(jià)的抑制作用是否有限很多作者運(yùn)用不同的實(shí)證模型對滬渝房產(chǎn)稅的施行效果進(jìn)展了驗(yàn)證。認(rèn)為

7、房產(chǎn)稅的施行使得房價(jià)顯著下降或受抑制的如鞠方等的?房產(chǎn)稅對我國房價(jià)的調(diào)控效應(yīng)研究?、王家庭等的?房產(chǎn)稅可以降低房價(jià)嗎基于DID方法對我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)的評估?、胡定核等的?房地產(chǎn)稅負(fù)對房價(jià)變動的影響研究基于動態(tài)而板模型的實(shí)證分析?等等。認(rèn)為房產(chǎn)稅對抑制房價(jià)不顯著或有限的研究者如王潔的?房產(chǎn)稅改革能使房價(jià)下跌嗎?、姚濤的?房產(chǎn)稅能抑制房價(jià)泡沫嗎基于因子實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)?等等。房產(chǎn)稅用于提供教育、衛(wèi)生、根底設(shè)施等公共效勞，納稅人可以直接從稅收支付中得到公共效勞提升的好處，房產(chǎn)稅本質(zhì)是為使用公共效勞付費(fèi)，而不是稅。在美國房產(chǎn)稅征收后主要用于本學(xué)區(qū)公立學(xué)校和圖書館的運(yùn)營以及本區(qū)治安和衛(wèi)生效勞等支出，其直接效勞于

8、本區(qū)納稅人的生活，公共效勞產(chǎn)品的提供反過來會增加本地區(qū)房產(chǎn)的價(jià)值。這樣的房產(chǎn)稅使用方式反而與房價(jià)正相關(guān)。以上研究結(jié)論大相徑庭。問題的關(guān)鍵是房產(chǎn)稅的征收管理機(jī)制不透明。我國房產(chǎn)稅的使用是政府為保障房建立籌集資金，與美國的情況不同，客觀上房產(chǎn)稅的征收增加了房產(chǎn)的持有本錢，因此短期看房產(chǎn)稅促進(jìn)房價(jià)合理回歸的功能是一種客觀存在，然而現(xiàn)行房產(chǎn)稅在設(shè)計(jì)上的天然缺陷，它對房價(jià)的抑制作用是相對的，房價(jià)的漲跌受著多方面因素的影響，比方，地方當(dāng)局的態(tài)度、投資渠道的寬窄、貨幣購置力的升降、市場透明度等。在我國目前收入不平等非常嚴(yán)重、土地資源稀缺、公眾缺乏投資渠道的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境下，房產(chǎn)稅抑制房價(jià)上漲的作用還很有限。3

9、現(xiàn)行房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)是否存在不公平問題現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以開證范圍內(nèi)的房屋為對象，對經(jīng)營性房產(chǎn)按照原值扣除一定比例的余值或租金計(jì)征。這種計(jì)稅方法沒有考慮不同情況下房產(chǎn)增值收益的納稅問題。夏商末認(rèn)為房產(chǎn)的稅基需要通過評估確定，不僅消耗大量人力物力和時(shí)間，而且因?yàn)榉课輦€性化強(qiáng)，不同地區(qū)、不同地段、不同樓層、不同裝演的價(jià)值均有所不同，不易確定，產(chǎn)生舞弊的可能性大等等;假設(shè)不是以評估價(jià)值為稅基，而是以房屋交易額或面積為稅基將產(chǎn)生嚴(yán)重不公平，因?yàn)橥惙课菰诓煌瑫r(shí)期、不同地段交易價(jià)格差異很大，特別是在房價(jià)上升迅速的情況下，早期購置的房屋稅額低、晚期購置的房屋稅額高，很不公平。因此，現(xiàn)代財(cái)政學(xué)的根本觀點(diǎn)是:一般性的房產(chǎn)

10、稅不是一個在較低福利損失的條件下可以對收入分配不公起調(diào)節(jié)作用的優(yōu)良稅種。認(rèn)為稅基評估太復(fù)雜，中國人操作困難，但是我們已做了多年的十個地區(qū)的試點(diǎn)，無論是沿海興隆地區(qū)、東北地區(qū)還是西部，都是要求對地面上所有的不動產(chǎn)確權(quán)之后，按照制造業(yè)房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)和消費(fèi)性住宅三大形式做不動產(chǎn)的稅基評估。三大類型都有已經(jīng)形成的評估公式和技術(shù)上的一套評估方案，而且把它電子軟件化了，調(diào)查人員、工作人員只要把不動產(chǎn)的詳細(xì)數(shù)據(jù)一一填入，給一個指令，計(jì)算機(jī)在軟件支持下自動生成評估結(jié)果。4稅制改革是否需要理清重復(fù)征稅問題按照我國現(xiàn)行稅法，涉及房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種主要有:房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、印

11、花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅。而針對我國房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)征收的稅種僅有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。稅收征收存在一些穿插重疊現(xiàn)象。比方房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，增值部分的同時(shí)要負(fù)擔(dān)營業(yè)稅和土地增值稅。還有在法律形式上，房地產(chǎn)稅與土地出讓金是兩種截然不同的制度，但是需要成認(rèn)，現(xiàn)行的土地出讓金具有一定程度的房地產(chǎn)稅性質(zhì)。僅以地租的性質(zhì)來解釋土地出讓金顯然勉強(qiáng)。應(yīng)當(dāng)把土地出讓解釋為還包括隱形的房地產(chǎn)稅。5土地財(cái)政困境的根源是稅收體制問題賈康認(rèn)為基層財(cái)政困難和土地財(cái)政特征明顯等問題，并非分稅制所導(dǎo)致。我國財(cái)政層級太多，分稅分不清楚，在這種混沌狀態(tài)里面，地方政府沒有成型的地方稅