國外商業(yè)業(yè)態(tài)

1、1、 FOXTOWN狐貍城（瑞士）1970年起，歐洲的一些服裝和日用品加工企業(yè)開始利用工廠的倉庫銷售自己的 定單尾貨。一些喜歡品牌但又愿意廉價購買的顧客，不惜長途開車到工廠直銷店 去購買他們喜歡的品牌商品。1988年以后，去工廠直銷店購買商品的顧客越來 越多，于是，有不少工廠便把自己的直銷店開在一起，逐步形成了具有購物中心性質(zhì)的工廠直銷購物中心。但那時的 FOXTOWN 一般都是真正的工廠直銷，大 多遠(yuǎn)離城市，功能單一，雖然以名牌和低價吸引顧客，但仍然沒有形成有規(guī)模的 銷售。興起于70年代的Outlet作為一種零售業(yè)態(tài)，因銷售名牌過季、下架、斷 碼的商品，受到了追求最佳性價比的消費(fèi)者及急于尋找

2、另類銷售平臺的品牌廠商 的極度歡迎。很快，Outlet就在世界品牌云集的歐洲大陸風(fēng)行壯大起來。在發(fā)展 商的深度參與后，一些 Outlet商家逐步發(fā)展成擁有自身品牌價值的連鎖集團(tuán)。 FOXTOWN（狐貍鎮(zhèn)）就是在這種情況下成長起來的一個 outlet國際連鎖零售集團(tuán)， 已在全球23各地區(qū)開設(shè)了 FOXTOWN品牌折扣店，年?duì)I業(yè)額超過了 98億歐元 并持續(xù)成長。foxtown亞洲公司于2004年正式進(jìn)入中國市場，在上海市世貿(mào)商城1樓開設(shè)了foxtown世界頂級品牌服飾折扣中心，歲末年初，F(xiàn)OXTOWN浦東中融店、西安 店、成都店也即將陸續(xù)登場亮相；05年4月，F(xiàn)OXTOWN還將以最強(qiáng)大的規(guī)模進(jìn)入徐

3、家匯商業(yè)圈一上海飛洲國際廣場，開設(shè)占地1.5萬平方米的 FOXTOWNFACTORYSTORE國際購物中心。以期滿足更多消費(fèi)者及供應(yīng)商的需 求，迅速搭建FOXTOWN名品折扣新商圈。2、魯爾蒙德名品奧特萊斯中心（荷蘭）魯爾蒙德名品奧特萊斯中心距風(fēng)景如畫的魯爾蒙德小鎮(zhèn)僅需幾分鐘的車程，并與這座歷史悠久的古城相映生輝。擁有 200名品店家，其中主要品牌有：Adidas, Armani, Burberry, Dolce &Gabbana, Gucci, Hugo Boss, Prada 和 Tommy Hilfiger, 全都能享有30%-70%的折扣。與其他眾多購物中心不同的是，這里一周7

4、天營業(yè)，為顧客提供了更多購物的機(jī)會。優(yōu)美的建筑、浪漫的廣場和無與倫比的購物環(huán)境， 使魯爾蒙德成為旅游絕佳目的 地。奧特萊斯購物中心距離杜塞爾多夫和馬斯特里赫特僅30分鐘車程。來自荷蘭、德國和比利時的時尚達(dá)人都蜂擁至此。這里有鱗次櫛比的酒吧、餐廳以及兒 童游樂區(qū)，加上歷史古跡與美麗風(fēng)景， 為游客提供了獨(dú)一無二的購物體驗(yàn)， 所以 這里也就成為了所有到比荷盧的游客及其家人的絕佳選擇。3、Mall of America （美國）Fr美國最大的購物中心Mall of America位于明尼蘇達(dá)州的伯明頓，是目前世界 上規(guī)模最大的超級室內(nèi)購物商場，建筑面積約39萬平方米，占地78英畝，12750 個車位，

5、總投資高達(dá)6億多美元。購物中心集購物與娛樂于一體。Mall ofAmerica的主力店由4間本地的百貨公司組成，分別配置于商場內(nèi)4個主要零售位置的4個角落。止匕外，還有超過520間零售專賣店、80間餐飲店分布于3 個樓層，大部分在美國已具有知名度的零售商及一些國際性零售商均設(shè)店于此購 物中心內(nèi)。美國的巨型購物中心幾乎無所不包，可以稱得上是一個小“城市”?，F(xiàn)代購物中心的功能趨向多樣化，并且常常與其他功能設(shè)施形成多功能綜合體。 它不僅 滿足購物需要，而且也滿足文化、娛樂和餐飲等需求，創(chuàng)造了 “一站式商城”這 個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。 在整體布局上，成功地利用內(nèi)部不同分區(qū)的功 能和定位、商戶組

6、合、以及建筑細(xì)節(jié)等策略，吸引顧客始終保持購物逛街情緒和 消費(fèi)欲望，增加吸引力，延長購物者的停留時間。在美國，大型購物中心的規(guī)劃、投資開發(fā)、出租和經(jīng)營管理，均由行業(yè)強(qiáng)勢 專業(yè)機(jī)構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，通過出租經(jīng)營，以收取租金的方式獲取投資回報(bào)，并且由開發(fā)商自己擁有的購物中心管理公司，或委托其他 專業(yè)管理公司來對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。這就要求購物中心的開發(fā)商是綜合性 的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，不僅具有雄厚的資金實(shí)力，還要具備開發(fā)商、投資商、經(jīng) 營商的背景。美國商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期的發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出幾十家 大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌，這些投資商和開發(fā)商旗下都組合著幾十

7、家甚 至幾百家購物中心，是美國購物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地產(chǎn)集團(tuán)在美國境 內(nèi)擁有250多家購物中心，GGP地產(chǎn)公司擁有160多家購物中心，這些公司都 是美國紐約證券交易所的上市公司。美國購物中心的成功經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)之一， 就是招商原則注重開發(fā)商與進(jìn)駐租戶 之間、租戶與租戶之間的合作，通過聯(lián)合行銷，共同發(fā)展，進(jìn)而不斷優(yōu)化購物中 心的業(yè)態(tài)組合和運(yùn)營效率。以確保各租戶在中心內(nèi)的業(yè)務(wù)彼此之間具有良好的互 補(bǔ)性，以及整個購物中心具有鮮明的特色。4、“煤氣罐”購物城（奧地利）“煤氣罐”購物城由保存完好的4個100多米高的碩大儲氣罐組成。這些儲 氣罐是1899年根據(jù)當(dāng)時維也納市市長卡爾呂格爾的建議興建的，曾

8、是維也納 城市煤氣供應(yīng)的主要來源。直到二戰(zhàn)前， 這里不斷擴(kuò)建，也是當(dāng)時奧地利先進(jìn)科 技的象征。二戰(zhàn)后，這里被重建并繼續(xù)使用。直到1986年，“煤氣罐”才真正“退 休”。今天，這里成為維也納市政改造工程的成功典范，也代表了購物中心發(fā)展 的一種趨勢，即強(qiáng)調(diào)資源再利用和美化城市的環(huán)保意義， 以及綜合實(shí)用的多功能 性。1989年，建筑學(xué)家曼福瑞德維多姆教授開始研究如何重新利用“煤氣罐” 。 最初這里只打算被改造為居民住宅區(qū)。但從 2001年開始，“煤氣罐”開始被賦予 新的生命，通過專家的設(shè)計(jì)，它被逐漸改造成了一個集購物、展會、居住和旅游 于一體的購物中心，也成為維也納的標(biāo)志建筑。 近年來，隨著維也納人

9、生活質(zhì)量 的提高，人們開始關(guān)注自身健康，“煤氣罐”里的購物中心又與休閑娛樂中心結(jié) 合在一起。但千變?nèi)f變，“煤氣罐”的外表始終未變，也因此與維也納市容的格調(diào) 保持了一致。這種改造不僅贏得了維也納市民的喜愛，也吸引了許多外國游客。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2005年有將近380萬人來此參觀并進(jìn)行了消費(fèi)。維也納“煤氣罐”購物城由4個碩大無比的儲氣罐組成，經(jīng)過著名設(shè)計(jì)師的改造，成為大型購物中 心。為了與維也納古城市容保持一致，“煤氣罐”的外表并沒有變化5、勃蘭特一克勞斯（英國）商場要有一個合理的租戶組合，要有符合商場顧客需要的不同檔次的商店、 餐館、咖啡廳、娛樂廳、影劇院，甚至保齡球場館等。奈森說，在商場招商過程

10、中，有大型知名百貨商店進(jìn)駐至關(guān)重要。如勃蘭特一克勞斯商場就有約翰一路易斯、芬威克等名牌大型百貨店，它們的進(jìn)駐會帶動許多中小商家入駐。入駐商店 的品牌不一定是獨(dú)有的，但必須能夠滿足不同消費(fèi)群體的需求。第三，注重經(jīng)營 財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)。商場選址和租戶組合搞定之后，需要制定營銷戰(zhàn)略。而營銷戰(zhàn)略的確 定也要作市場調(diào)查。英語有句俗話：“魔鬼就在細(xì)節(jié)中”。財(cái)務(wù)細(xì)節(jié)不解決，商場 經(jīng)營就搞不好。奈森說，營銷戰(zhàn)略的重點(diǎn)是找準(zhǔn)核心顧客群體，這猶如射箭要擊 中靶心。購物商場不能靠消費(fèi)水平低的顧客而生存。勃蘭特一克勞斯商場有115家商店，購物面積達(dá)5萬平方米，共有雇員4500 人，既為常租的商家房客服務(wù)，又為前來購物的顧客服

11、務(wù)，兩方面的服務(wù)缺一不 可，相互促進(jìn)。該商場是所在的巴奈特區(qū)創(chuàng)造就業(yè)崗位的第二大戶，僅次于公共部門的區(qū)政府及其醫(yī)療和教育部門。 奈森總裁不愿透露商場的獲利數(shù)據(jù)， 而只告 訴記者，他的商場每平方米的銷售額，不僅在英國，而且在歐洲都是最高的。設(shè)在商場中央的咨詢臺服務(wù)功能齊全， 如詢問購物商店和出口、失物招領(lǐng)、 替慈善機(jī)構(gòu)義賣小玩具和紀(jì)念品、提供急救醫(yī)療服務(wù)、代辦購物禮券 （用現(xiàn)金或 支票辦成商場禮券饋贈親朋好友卜商場求職介紹和登記（可以隨意查閱一本記錄 商場各類職位空缺的活頁冊）等。6、新達(dá)城Suntec City Mall （新加坡）造型酷似人手五指的新達(dá)城是新加坡最大的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面

12、積 65萬平方米，由5座辦公大廈、購物中心、國際會議展覽中心及財(cái)富噴泉組成。 有統(tǒng)計(jì)顯示，新達(dá)城共有700多家公司落戶，每天有1.5萬多人在此辦公，5萬 多車輛出入，1萬多輛車停泊，每月外來訪客超過200萬人次，堪稱“城中之城”。 盡管這里車水馬龍，但車輛、人群井然有序，堵車、擁擠很少見，使人在驚嘆設(shè) 計(jì)建造者的匠心獨(dú)具的同時，折服于新加坡城市規(guī)劃的有序與管理的高效。中央商務(wù)區(qū)服務(wù)的人口數(shù)量為 600萬人，土地面積300公頃，服務(wù)半徑為 20公里；城區(qū)中心或鄰近區(qū)域中心服務(wù)人口為 100萬人，土地面積4216公頃， 服務(wù)半徑為58公里，交通工具為公共汽車、地鐵、輕軌等；鎮(zhèn)中心服務(wù)人口 為20萬

13、40萬人口，土地面積4.8公頃，服務(wù)半徑23公里，交通工具為公共 汽車、輕軌、自行車等；鄰里街坊中心服務(wù)人口為 5000人左右，面積1.3公頃， 服務(wù)半徑350500米，交通往來可以騎自行車，也可以步行。7、拉佛雷原宿（日本）1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿， 是一個具有整合功能的購物中心; 同時在這個時期也產(chǎn)生了以下關(guān)以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu) 建的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。為了因應(yīng)消費(fèi)服務(wù)多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多 超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。大型購物中心在日本之所以能夠迅速發(fā) 展，具有兩個基本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空 間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時又能夠提供定量停車空間的購物中心 便成為實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)的最佳手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展條件下國民消費(fèi)能力提高， 使得消費(fèi)者在購物時不僅追求方便性、多樣性、注重個人品牌的需求，同時更注 重整體購買經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。8、伊本白圖泰購物中心（迪拜）如坐落在迪拜的伊本 白圖泰購物中心由 中國“、印度“、埃及“、波斯”、 突尼斯”及安達(dá)盧西亞”等六棟風(fēng)格迥異而又彼此相連的建筑組成。這種設(shè)計(jì)靈