股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅務(wù)問題

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的稅務(wù)問題甲開發(fā)商于2004年取得土地一宗，帳面價值為1億元，公司資本金為2000萬元(A股東1200萬元，B股東800萬元)，銀行貸款8000萬元。由于資金存在問題，一直沒有開發(fā)。2007年上半年某房地產(chǎn)集團(tuán)擬100%收購該公司股權(quán)，該土地市場價值億元。某房地產(chǎn)集團(tuán)與甲開發(fā)商的股東以及達(dá)成協(xié)議，以6000萬元購入2000萬元的股權(quán)，銀行貸款由某房地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)歸還。請問：1) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納土地增值稅?2) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價是否繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅?3) 支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價款，如何進(jìn)行帳務(wù)處理?能否計入開發(fā)項目成本?4) 這種方式對某房地產(chǎn)集團(tuán)對于該項目的企業(yè)所得稅、土地增值

2、稅匯算是否有利?答：1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地增值稅問題。2、由于甲房地產(chǎn)企業(yè)的股東有兩個一個是A股東，一個是B股東,A股東占60%，B股東占40%，這里某房地產(chǎn)企業(yè)是以支付現(xiàn)金受讓股權(quán)的，因此，受讓股權(quán)的價格為6000萬現(xiàn)金，甲房地產(chǎn)企業(yè)的初始資本金為2000萬元，這里就存在4000萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價，這里的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價，對于甲房地產(chǎn)企業(yè)的A、B股東就存在所得稅問題，如果是個人股東就按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅，如果為企業(yè)股東，就按溢價繳納企業(yè)所得稅。3、由于這是一個股權(quán)轉(zhuǎn)讓的問題，一般在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，甲房地產(chǎn)公司應(yīng)對資產(chǎn)進(jìn)行評估，在會計上按評估后的價格確認(rèn)資產(chǎn)的賬面成本，對于評估增值的部分，

3、甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。比如這里，土地的賬面價值為1億，評估后價值億，則對于4000萬的評估增值，甲房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅。由于是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，某房地產(chǎn)公司是將6000萬直接支付給甲房地產(chǎn)企業(yè)股東的，與甲房地產(chǎn)企業(yè)無關(guān)，因此，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不進(jìn)行帳務(wù)處理，只要在工商登記做變更企業(yè)股東處理就可以了。這里也就不存在股權(quán)溢價進(jìn)開發(fā)成本的問題。而是由于甲房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須進(jìn)行資產(chǎn)評估，評估增值的部分實際就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價的部分，但這部分所謂的溢價也就是評估增值要進(jìn)開發(fā)成本的前提是該房地產(chǎn)企業(yè)必須將評估增值部分先繳納企業(yè)所得稅。如果甲房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行資產(chǎn)評估就轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，資產(chǎn)評估增值就

4、不能在賬面上體現(xiàn)出來，這樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分也就無法進(jìn)入開發(fā)成本，實際評估增值部分要進(jìn)開發(fā)成本的前提，是評估增值甲房地產(chǎn)企業(yè)必須先繳納企業(yè)所得稅。4、這種方式對于某房地產(chǎn)集團(tuán)不是很有利，我們以這個例子分析一下。甲開發(fā)公司假設(shè)土地1億，銀行貸款8000萬，凈資產(chǎn)2000萬，土地評估增值為億。評估后凈資產(chǎn)為6000萬元，因此某房地產(chǎn)企業(yè)以6000萬受讓全部股權(quán)，但是實際上這里是存在問題的。因為，對于評估增值的部分即4000萬是存在企業(yè)所得稅和土地增值稅的問題的，這個稅負(fù)還是要由甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的，因此，如果按正常程序，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先進(jìn)行評估做帳，將4000萬的評估增值按33繳納企業(yè)所得稅，實際在

5、轉(zhuǎn)讓前，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)只有4680萬元(6000-4000X33%),而不是6000萬。而且，我們知道各個稅種的計稅成本和會計成本是不一樣的。就企業(yè)所得稅而言，土地的企業(yè)所得稅計稅成本是1億，而評估增值后，土地的會計成本為億，只有將增值繳納了企業(yè)所得稅后，土地的計稅成本才能變?yōu)閮|。同樣，對于土地增值稅而言，土地的初始計稅成本為1億，評估后會計成本為億，但這部分增值由于未繳納土地增值稅，即使他將4000萬繳納了企業(yè)所得稅，也只能說土地的企業(yè)所得稅計稅成本為億，而土地增值稅的計稅成本仍為1億，這個大家是必須要明確的。這里也是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅籌劃中經(jīng)常忽略的問題，將各個稅種的計稅成本

6、混為一談。所以，實際上某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按6000萬受讓甲房地產(chǎn)公司的股權(quán)（實際就是凈資產(chǎn)）是吃虧的，因此，如果考慮這些稅收因素，即在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，如果甲房地產(chǎn)企業(yè)按評估后的價值做帳，相關(guān)的稅收先繳納的話，甲房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)并沒有6000萬。如果按6000萬受讓，這是甲房地產(chǎn)企業(yè)實際成為了某房地產(chǎn)公司的全資子公司，甲公司的稅負(fù)實際就是由某房地產(chǎn)公司承擔(dān)，這樣他不僅要支付6000萬，還要承擔(dān)4000萬評估增值部分的企業(yè)所得稅和土地增值稅。因此，在我們進(jìn)行房地產(chǎn)公司股權(quán)收購時，涉及房地產(chǎn)評估增值的，一定要將在考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅稅負(fù)后的被收購企業(yè)的凈資產(chǎn)作為收購支付價款的判斷標(biāo)準(zhǔn)。是評估增值要

7、進(jìn)開發(fā)成本的前提是該房地產(chǎn)企業(yè)必須將評估增值部分先繳納企業(yè)所得稅。如果甲房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行資產(chǎn)評估就轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，資產(chǎn)評估增值就不能在賬面上體現(xiàn)出來，這樣股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分也就無法進(jìn)入開發(fā)成本，實際評估增值部分要進(jìn)開發(fā)成本的前提，是評估增值甲房地產(chǎn)企業(yè)必須先繳納企業(yè)所得稅。請問：如何理解國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函2000687號）的文件精神?（該文件明確規(guī)定：當(dāng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物時，對這種行為，是應(yīng)該征收土地增值稅的。）答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅只對以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓

8、房地產(chǎn)的行為征稅，無論任何其他規(guī)定都不能違反暫行條例和實施細(xì)則的基本原則。你提到的關(guān)于轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函2000687號）我們在總局網(wǎng)站以及其他網(wǎng)站上都沒找到原文，但從你表述看應(yīng)該有這個問題，但對于國稅函的問題，一般是根據(jù)某地稅務(wù)機(jī)關(guān)請示的問題進(jìn)行答復(fù)的，因此在適用這些文件規(guī)定時要注意一定的答復(fù)背景。我們認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只涉及到企業(yè)的股權(quán)變更，企業(yè)并沒有發(fā)生變化，企業(yè)所擁有的房地產(chǎn)也沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，也就不存在有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，這里對股權(quán)轉(zhuǎn)讓，雖然股權(quán)所代表的資產(chǎn)大部分是房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)的權(quán)屬并沒有發(fā)生任何轉(zhuǎn)移，征收土地增值稅是不符合暫行條例的基本規(guī)定

9、的，和條例原則發(fā)生沖突的規(guī)定是無效的。同時，土地增值稅只是對房地產(chǎn)增值征收的一種稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的增值只是評估增值，并不是轉(zhuǎn)讓增值，是不能征收土地增值稅的。最后要提醒一點的是，正如你所說的那個案例，土地原賬面價值為1億，評估后價值為億，即使該企業(yè)在評估增值后按增值后價值億入土地成本，并將4000萬的增值收益繳納了企業(yè)所得稅了，但是在計算土地增值稅時，土地的計稅成本仍為1億，而不是億。國家稅務(wù)總局關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)征稅問題的批復(fù)（1997年12月29日國稅函1997700號）陜西省地方稅務(wù)局：你局關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的請

10、示（陜地稅函1997077號）收悉。關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司（以下簡稱投資公司）將所擁有的陜西渭河電廠新廠（以下簡稱電廠）的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應(yīng)否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、關(guān)于營業(yè)稅問題在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經(jīng)營期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而作為獨立核算的電廠，其不動產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，也不存在發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為。因此，對投資公司轉(zhuǎn)讓電廠股權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。二、關(guān)于土地增值稅問題對陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅。發(fā)布部門：國家稅務(wù)總局發(fā)布日期：1997年12月29日實施日期：1997年12月29日（中央法規(guī)）國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)2009-06-1918:10發(fā)文日期：2000-09-05發(fā)文字號：國稅函2000687號廣