教學(xué)資料上海十大年夜購(gòu)物商圈投資剖析

1、工程一 百聯(lián)西郊購(gòu)物中心最具影響力最具開(kāi)展前景最具創(chuàng)新理念 【根本資料】位于長(zhǎng)寧區(qū)仙霞西路、劍河路口，占地面積34萬(wàn)平方米，總建筑面積11萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積為625萬(wàn)平方米，包括了地下二層和地上四層。投資56億人民幣，由美國(guó)著名購(gòu)物中心專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司JEDER國(guó)際建筑事務(wù)所和上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)江歡成設(shè)計(jì)事務(wù)所共同設(shè)計(jì)完成?！咀饨鹚郊敖?jīng)營(yíng)情況】據(jù)管理方統(tǒng)計(jì)，目前商家進(jìn)駐率已達(dá)94。平常日人流量在35萬(wàn)人左右，周末到達(dá)68萬(wàn)人。購(gòu)物消費(fèi)的比重占到整個(gè)購(gòu)物中心總消費(fèi)的87，餐飲消費(fèi)比重占到11，休閑娛樂(lè)等效勞性消費(fèi)的比重在2。物業(yè)管理費(fèi)從051元平方米天不等?，F(xiàn)場(chǎng)顧客盈門(mén)，商家趨之假設(shè)鶩?！局苓叚h(huán)

2、境】百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的四周為高級(jí)別墅群及新興高級(jí)住宅區(qū)，近年來(lái)又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長(zhǎng)型的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。作為一個(gè)正在興起的大規(guī)模中高檔居住區(qū)，長(zhǎng)寧西區(qū)的社區(qū)商鋪數(shù)量明顯缺乏，而且商業(yè)零售設(shè)施相對(duì)落后陳舊。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的建成使得長(zhǎng)寧西區(qū)初步形成一個(gè)以購(gòu)物中心為主體，周邊大賣(mài)場(chǎng)、超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分布的合理商業(yè)格局。據(jù)悉，百聯(lián)西郊中心商圈輻射半徑約3公里左右，區(qū)域內(nèi)新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等幾大社區(qū)，加上周邊輻射商圈內(nèi)可以吸引到的消費(fèi)人口，大約在40萬(wàn)左右，從而保證了足夠人口數(shù)量支持。購(gòu)物中心管理人士告訴記者，該商用物業(yè)目前將中等收入家庭、社區(qū)居民作為主要效勞對(duì)象，

3、定位為中等偏上，使得購(gòu)物中心獲得了最大的市場(chǎng)空間和消費(fèi)群體。此外，通達(dá)的交通設(shè)施條件、分布合理的業(yè)態(tài)安排，為百聯(lián)西郊中心帶來(lái)了大批各種類(lèi)型的消費(fèi)客源，從而成功地完成了市場(chǎng)占有。今后是否維持定位現(xiàn)狀，抑或是納入高端商業(yè)類(lèi)型，還有待于對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境及消費(fèi)者購(gòu)置力成長(zhǎng)情況的調(diào)查分析而定?！就顿Y者背景】百聯(lián)集團(tuán)有“中國(guó)最大商業(yè)航母之稱(chēng)，由上海一百集團(tuán)、華聯(lián)集團(tuán)、上海友誼集團(tuán)、上海物資集團(tuán)總公司歸并而成，注冊(cè)資本10億元，是特大型流通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。旗下?lián)碛械谝话儇?、華聯(lián)商廈、華聯(lián)超市、友誼股份、物貿(mào)中心、第一醫(yī)藥和聯(lián)華超市等7家上市公司及多家知名企業(yè)；擁有遍布全國(guó)23個(gè)省市近5000家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，幾乎涵蓋了國(guó)

4、際商貿(mào)流通集團(tuán)現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)：百貨20家、標(biāo)準(zhǔn)超市2458家、大專(zhuān)場(chǎng)87家、便利店1565家、購(gòu)物中心6家、專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)621家和物流等業(yè)態(tài)?！军c(diǎn)評(píng)】多業(yè)態(tài)、開(kāi)放式、社區(qū)型購(gòu)物中心，盡現(xiàn)人性化理念百聯(lián)西郊購(gòu)物中心是國(guó)內(nèi)首個(gè)開(kāi)放式社區(qū)型購(gòu)物中心。作為百聯(lián)集團(tuán)旗下全新的購(gòu)物中心之一，該物業(yè)充分表達(dá)了集團(tuán)內(nèi)專(zhuān)業(yè)百貨、大型超市、專(zhuān)賣(mài)店組團(tuán)式開(kāi)展的優(yōu)勢(shì)，有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂(lè)家電等業(yè)態(tài)不同，類(lèi)型各異的商業(yè)入住，成為一種滿足社區(qū)，便民利民，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè)典范。專(zhuān)家認(rèn)為，與許多封閉式的“銷(xiāo)品茂不同，百聯(lián)西郊購(gòu)物中心最大的特色，是其開(kāi)放式的建筑格局和社

5、區(qū)型的購(gòu)物理念。整個(gè)購(gòu)物中心由一系列大小不等的建筑有機(jī)結(jié)合，中心是一個(gè)大型綠化廣場(chǎng)，環(huán)繞四周的是錯(cuò)落有致的露臺(tái)和綠化景觀。步行街、廣場(chǎng)、商鋪、露天茶座、園林景觀錯(cuò)落有致、彰顯情趣。整個(gè)購(gòu)物中心建筑群與周邊自然環(huán)境巧妙地融合，表達(dá)了人性化的理念。消費(fèi)者可以一邊享受新鮮空氣，沐浴溫暖陽(yáng)光，一邊體驗(yàn)購(gòu)物之樂(lè)。組團(tuán)式開(kāi)展的優(yōu)勢(shì)得以表達(dá)，源于百聯(lián)購(gòu)物中心在市場(chǎng)定位上的高度一致性。據(jù)悉，這種“組團(tuán)式開(kāi)展模式，未來(lái)還將出現(xiàn)在新開(kāi)的其他百聯(lián)購(gòu)物中心中。工程二 九百城市廣場(chǎng)最具影響力【根本情況】總建筑面積9萬(wàn)余平方米，地下1層，地上9層，2004年6月開(kāi)業(yè)。是南京路上最大的現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)，也是靜安區(qū)政府重點(diǎn)工程

6、工程，為集商業(yè)、商務(wù)等綜合性功能為一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)。2001年6月開(kāi)工建設(shè)，2004年5月31日，地下一層“鮮品館FRESHMART超市開(kāi)張；6月18日，17樓商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)；6月25日，占廣場(chǎng)三分之二面積的大型現(xiàn)代百貨公司上海久光百貨全面試營(yíng)業(yè)。廣場(chǎng)地下一層，設(shè)有6500平方米的全新概念的食品超市和美食長(zhǎng)廊，地上首層為世界名牌精品和化裝品專(zhuān)賣(mài)，二層為高級(jí)女士時(shí)裝及配飾，三層是時(shí)尚女裝和品牌內(nèi)衣，四層為青春便服及運(yùn)動(dòng)裝系列，五層為男士服裝系列及配飾、高爾夫球服裝及用品，六層為運(yùn)動(dòng)營(yíng)及兒童天地，七層為居家生活用品系列，八層為世界風(fēng)味餐飲街。自2004年9月，“久光百貨開(kāi)業(yè)至今經(jīng)營(yíng)情況良好。在

7、2005年12月，上海九百與上海九百集團(tuán)簽訂的?股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議?中，有關(guān)方面對(duì)“上海九百城市廣場(chǎng)進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估：公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為人民幣1162億元，評(píng)估值為2138億元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為302億元，評(píng)估值為1279億元?！局苓叚h(huán)境】該物業(yè)位于靜安寺商圈，面對(duì)開(kāi)敞綠地的靜安公園和快速干道的延安路高架，地下商場(chǎng)與地鐵2號(hào)線靜安寺站的兩個(gè)出入口相通，地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊擁有穩(wěn)定的中高檔辦公客流?！就顿Y者背景】上海九百城市廣場(chǎng)于2003年4月建成，目前SMARTFORTUNEASSETSLIMITED持股50，九百集團(tuán)持股12，上海九百持股38。上海九百股份1994年在上海證券交易所掛牌上市

8、，逐步形成了以洗滌化工產(chǎn)品及洗滌效勞，商業(yè)地產(chǎn)的投資管理、百貨業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)為主，以投資參股具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)零售企業(yè)為輔的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。公司全資擁有并管理上海正章洗染公司、上海靜安寺珠寶古玩城、上海九百商業(yè)開(kāi)展、上海九百購(gòu)物中心、上海九百電子網(wǎng)絡(luò)公司和上海九百進(jìn)出口公司多家公司，投資參股滬港合資上海九百城市廣場(chǎng)、上海久光百貨、中韓合資上海易買(mǎi)得超市、中進(jìn)汽貿(mào)上海進(jìn)口汽車(chē)貿(mào)易?！军c(diǎn)評(píng)】中心繁華城區(qū)高檔“銷(xiāo)品茂九百城市廣場(chǎng)是集商業(yè)零售、餐飲、超市、休閑于一體的城市型“銷(xiāo)品茂，也是本次中選工程中，唯一一家位于市中心繁華城區(qū)的大型高檔SHOPPINGMALL。其地理區(qū)位和高端定位與南京西路原來(lái)的商業(yè)“金三

9、角交相輝映，地理位置絕佳。九百城市廣場(chǎng)定位為高檔、時(shí)尚，會(huì)聚國(guó)際知名品牌200多家，其中第一次進(jìn)入內(nèi)地的近10家，首次來(lái)上海有40多家。該物業(yè)由香港崇光百貨聘請(qǐng)的八佰伴全套管理人員進(jìn)行的國(guó)際化管理，管理也成為該廣場(chǎng)的亮點(diǎn)之一。 工程三 金橋埃蒙頓購(gòu)物廣場(chǎng)最具開(kāi)展前景【根本資料】位于浦東張楊路、金橋路的黃金地標(biāo)，兩條規(guī)劃中地鐵L4線及M6線的交界處，緊鄰金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)及外高橋保稅區(qū)眾星拱月之地。總建筑面積10萬(wàn)平方米，目前在建?！军c(diǎn)評(píng)】位于大金橋地區(qū)，屬于區(qū)域社區(qū)型購(gòu)物中心。典型的SHONGPINGCENTER模式，兼顧室內(nèi)購(gòu)物長(zhǎng)廊、娛樂(lè)城、露天廣場(chǎng)等。是崛起在浦東新區(qū)的一個(gè)新亮

10、點(diǎn)，成為區(qū)域性的公共活動(dòng)中心，打造商業(yè)設(shè)施與公共活動(dòng)中心相結(jié)合的典范。 【獎(jiǎng)項(xiàng)背景】該活動(dòng)由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)發(fā)起和主辦，評(píng)審范圍是20032005年開(kāi)工和開(kāi)業(yè)的大型商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施，包括購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)中心三大類(lèi)別。在二十余家具有代表性的商業(yè)地產(chǎn)工程中，圍繞“商業(yè)地產(chǎn)與投資價(jià)值的主題，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選產(chǎn)生十大獲獎(jiǎng)工程。經(jīng)過(guò)專(zhuān)家組評(píng)選，百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、上海曹安國(guó)際商城、五角世貿(mào)商城、開(kāi)元地中海、九百城市廣場(chǎng)、大拇指商業(yè)廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)購(gòu)物中心、青浦港隆廣場(chǎng)、城市動(dòng)力廣場(chǎng)和金橋埃蒙頓購(gòu)物廣場(chǎng)這十大商業(yè)地產(chǎn)工程成為“2005年度上海十大商業(yè)地產(chǎn)，并分別獲得上海2005年度最具開(kāi)展?jié)摿?、最具影響力和?/p>

11、具創(chuàng)新理念商業(yè)地產(chǎn)獎(jiǎng)。十家商業(yè)地產(chǎn)中，已開(kāi)業(yè)的有6家，4家開(kāi)工在建。其中8家為購(gòu)物中心和商業(yè)廣場(chǎng)，2家系專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。除了一家位于中心城區(qū)外，4家在城區(qū)邊緣及浦東地區(qū)，3家位于郊區(qū)青浦、松江、南匯。 工程四：曹安國(guó)際商城最具開(kāi)展前景最具創(chuàng)新理念【根本資料】位于大曹安商圈的核心區(qū)域，是曹安商圈中的最大及核心商業(yè)地產(chǎn)工程，工程占地約5萬(wàn)平方米，總建筑面積逾15萬(wàn)平方米，總投資10億元，是上海外環(huán)線內(nèi)最大的專(zhuān)業(yè)商城，采用“一次開(kāi)發(fā)，一次定位的方式，預(yù)計(jì)2006年底建成并投入運(yùn)營(yíng)。工程由兩幢單體建筑橫向沿曹安路聯(lián)接構(gòu)成，建筑產(chǎn)品總長(zhǎng)度為350米，地下一層，地上三層，局部九層，其中地下一層為全地下車(chē)庫(kù)，13

12、層為商業(yè)商鋪，首層沿街?jǐn)M規(guī)劃為品牌專(zhuān)營(yíng)店，局部四層為品牌展示中心，局部五層以上為辦公、寫(xiě)字樓。規(guī)劃有20至40平方米的主力鋪型、最大可達(dá)8至10米的大開(kāi)間設(shè)計(jì)，54米層高、3至8米寬通道、38部自動(dòng)扶梯與觀光電梯有效聯(lián)動(dòng)，中央空調(diào)系統(tǒng)、智能化效勞信息平臺(tái)、33萬(wàn)平方米地下專(zhuān)用停車(chē)庫(kù)等等，力求做到布局合理，交通方便，功能齊全，配套完善。目前一期在建二層，其中上海曹安國(guó)際商城一期鞋業(yè)皮革專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)在招商預(yù)約。屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)型，主營(yíng)鞋業(yè)皮革、皮具箱包、輕紡家飾，是一個(gè)以特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主體、集現(xiàn)貨批發(fā)、品牌展示、貿(mào)易辦公、電子商務(wù)、會(huì)展效勞、現(xiàn)代物流等眾多現(xiàn)代化商貿(mào)功能于一體的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，具有商貿(mào)、物

13、流、信息、效勞全方位平臺(tái)第5代后專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)典范之作?！局苓叚h(huán)境】上海曹安國(guó)際商城盤(pán)踞上海城區(qū)與江浙經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的門(mén)戶要沖，地理位置優(yōu)越。曹安路、滬寧、外環(huán)、中環(huán)、未來(lái)的軌道交通線，交通體系四通八達(dá)，多條公交線路可直達(dá)上海市中心各區(qū)，有“車(chē)輪上的樞紐商圈之稱(chēng)。經(jīng)過(guò)多年的的精心規(guī)劃，該商圈成為華東地區(qū)，乃至全中國(guó)聞名的批發(fā)重鎮(zhèn)。區(qū)域會(huì)聚了輕紡、汽配、糧食、蔬菜、建材、水產(chǎn)、花鳥(niǎo)等多家知名專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和知名大賣(mài)場(chǎng)，在全市和華東地區(qū)具有一定的影響力和輻射力，如：上海輕紡市場(chǎng)、東方汽配城、江橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、好美家、紅星美凱龍、百安居、易初蓮花、永樂(lè)、國(guó)美等，初步成為華東地區(qū)最大商貿(mào)物流走廊的核心地帶和申城重要的商

14、品集散地。據(jù)悉，為順應(yīng)上?！笆晃逡?guī)劃，未來(lái)大曹安商業(yè)圈將建成以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主體、綜合開(kāi)展商貿(mào)辦公和休閑商業(yè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)示范園區(qū)，“三區(qū)交界的優(yōu)勢(shì)使它既可接受上海中心城區(qū)的直接輻射，又可依托嘉定的物流、倉(cāng)儲(chǔ)、房地產(chǎn)、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)支撐，形成了與大曹安傳統(tǒng)商業(yè)構(gòu)成完全不同的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，建成后將在各種商業(yè)結(jié)構(gòu)之間形成聯(lián)動(dòng)，將形成年商貿(mào)總額將達(dá)130億元人民幣之巨，一個(gè)國(guó)際化的商業(yè)貿(mào)易集散地正在上海西北悄然崛起?！就顿Y者背景】上海騰昭置業(yè)開(kāi)展是一家以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主的房地產(chǎn)公司，依托于雄厚的資金勢(shì)力和精銳的管理團(tuán)隊(duì)，充分運(yùn)用企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)模式和成熟商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念

15、，致力于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和效勞等領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合，創(chuàng)造良好的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。董事長(zhǎng)章宏偉擔(dān)任上海浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)?！军c(diǎn)評(píng)】全新市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式面對(duì)全球貿(mào)易一體化帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，面對(duì)上海國(guó)際化開(kāi)展趨勢(shì)，中國(guó)傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如何升級(jí)換代，來(lái)實(shí)現(xiàn)與上海接軌，與國(guó)際接軌？作為新一代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的代表，曹安國(guó)際商城提出一個(gè)大膽而鮮明的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)“聯(lián)合中國(guó)商人，運(yùn)作全球市場(chǎng)。為此，曹安國(guó)際商城創(chuàng)新地提出了一個(gè)“城城戰(zhàn)略聯(lián)盟合作模式。即曹安國(guó)際商城與中國(guó)幾大世界聞名的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群體，如中國(guó)義烏小商品城、中國(guó)輕紡城、中國(guó)皮革城、中國(guó)日用品商城、廣州的步云天地、中國(guó)鞋都、浙江市場(chǎng)協(xié)會(huì)等簽約，進(jìn)

16、行有效聯(lián)盟與戰(zhàn)略合作。以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)跑者的形象，整合多方資源，集成多種商業(yè)結(jié)構(gòu)，開(kāi)啟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)嶄新的后專(zhuān)業(yè)時(shí)代。目前，以上幾家專(zhuān)業(yè)商城與曹安國(guó)際商城的合作協(xié)議簽約已經(jīng)完成。這不僅為曹安國(guó)際商城本身以“聯(lián)合中國(guó)商人，運(yùn)作全球市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)打下戰(zhàn)略根底，更為中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)走向強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開(kāi)創(chuàng)新的路徑。 工程五:開(kāi)元地中海【根本資料】開(kāi)元地中海購(gòu)物中心位于松江新城區(qū)，是集28層5.4萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店、三幢20層高級(jí)住宅樓、三幢18層單身公寓、一幢20層辦公樓和8.6萬(wàn)平方米的購(gòu)物商場(chǎng)組成，總建筑面積26.8萬(wàn)平方米。是整個(gè)松江區(qū)首屈一指的“一站式大型購(gòu)物中心。整個(gè)建筑設(shè)計(jì)由美國(guó)的WATG、CALLISON

17、、RTKL共同完成，景觀設(shè)計(jì)由香港的貝爾高林擔(dān)當(dāng)，商場(chǎng)的規(guī)劃和管理由新加坡超群管理參謀擔(dān)當(dāng)。開(kāi)元地中海工程商業(yè)局部是總建面積為8.6萬(wàn)平方米的地中海主題一站式購(gòu)物中心開(kāi)元地中海SHOPPING MAILL，購(gòu)物中心統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，倡導(dǎo)一站式的效勞理念，提供從中檔餐飲到高檔娛樂(lè)，從休閑生活到商務(wù)辦公的全程效勞。購(gòu)物中心的地中海主題概念設(shè)計(jì)主要引入了三大主題：法國(guó)的李維耶拉、意大利的托斯卡那和希臘群島。法國(guó)的李維耶拉風(fēng)格是莊重典雅，但又不失活潑，區(qū)域位于購(gòu)物中心的北面的內(nèi)街，業(yè)態(tài)主要是中高檔的品牌男女裝、彩妝、飾品、數(shù)碼廣場(chǎng)等；意大利的托斯卡那區(qū)域表達(dá)活潑、休閑、年輕、文化的韻味，位于購(gòu)物中心的中間

18、的內(nèi)街，主要業(yè)態(tài)是中低檔的休閑品牌的男女裝、彩妝、飾品、美食、大賣(mài)場(chǎng)等；希臘群島將表達(dá)希臘地中海港灣的風(fēng)味，位于購(gòu)物中心南面的景觀廣場(chǎng)，主要業(yè)態(tài)以美食為主。 【租金水平及經(jīng)營(yíng)情況】據(jù)管理方統(tǒng)計(jì)，商場(chǎng)共有300余家商鋪，目前出租率已達(dá)70%。整體為中檔定位，餐飲配比低于30%，鋪面平均租金3.5元/平方米/天。 【周邊環(huán)境】地處松江新城核心區(qū)，南隔300米寬中央十字景觀綠化帶與區(qū)政府相臨；北面是占地4800畝，集中了上海市七所高等學(xué)府的松江大學(xué)城；東隔人民北路即是著名的在建中的上海市第一人民醫(yī)院；西面是以別墅為主的中高檔聚居區(qū)，緊鄰建設(shè)中的國(guó)際知名半導(dǎo)體企業(yè)臺(tái)積電。700米外就是橫跨南北的R4輕

19、軌，建成后松江連接上海市中心徐家匯只要短短20分鐘，出行方便快捷。隨著市級(jí)重點(diǎn)規(guī)劃的導(dǎo)入，目前已有眾多房地開(kāi)發(fā)商在松江新城展開(kāi)“圈地造城運(yùn)動(dòng)。預(yù)計(jì)到2007年，松江新城中心地帶20多個(gè)小區(qū)將全部建成，屆時(shí)將有14000戶的人家進(jìn)駐，人口總量近50000人。新城內(nèi)的住宅以別墅和樓層底矮的生態(tài)型中高檔社區(qū)為主，尤其中央綠化帶以北、大學(xué)城以南，成為高級(jí)住宅區(qū)，擁有大量潛在的優(yōu)質(zhì)高消費(fèi)能力人口。 【投資者背景】開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)是一家以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，建材業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)，聲譽(yù)卓著、實(shí)力雄厚的大型企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)30多億元。集團(tuán)在杭州、寧波、臺(tái)州、上海、徐州、開(kāi)封等地?fù)碛邢聦?/p>

20、企業(yè)30余家；為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)、中國(guó)飯店業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)、中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)之一。開(kāi)元房產(chǎn)集團(tuán)屬于開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)棋下，是一家融房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理為一體的綜合性企業(yè)，依托開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)雄厚的資金優(yōu)勢(shì)，汲取數(shù)十年酒店管理的人才、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，全面引進(jìn)并通過(guò)了ISO9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，經(jīng)6年快速開(kāi)展，成長(zhǎng)為“杭州十大品牌房產(chǎn)、“中國(guó)杭州十大城市運(yùn)營(yíng)商，并入榜“中國(guó)房地產(chǎn)品牌企業(yè)50強(qiáng)。憑借獨(dú)到資源優(yōu)勢(shì)，“開(kāi)元提出一套復(fù)合旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，并實(shí)踐住宅+商業(yè)+酒店聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，在業(yè)界獨(dú)樹(shù)一幟。 【點(diǎn)評(píng)】改變整個(gè)松江商業(yè)開(kāi)展格局開(kāi)元地中海作為松江商業(yè)的旗艦航母，

21、它的建設(shè)使得松江商業(yè)建設(shè)到達(dá)了一個(gè)新的頂峰，中檔的定位，全面的配置，將最大化的滿足松江城區(qū)居民的購(gòu)物需求和休閑需求，并且大大的提升商業(yè)輻射圈周?chē)耐恋貎r(jià)值。據(jù)悉，目前已有樂(lè)購(gòu)大賣(mài)場(chǎng)已開(kāi)業(yè)、七十七街、喜滿客影院、利眾美食城、賣(mài)當(dāng)勞、兩岸咖啡、觀龍角港澳餐廳、喜多方拉面、現(xiàn)代觀點(diǎn)眼鏡、玫瑰之約花坊等一批國(guó)內(nèi)外知名品牌入駐。而投資方“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，倡導(dǎo)一站式效勞的經(jīng)營(yíng)理念，也為該工程成為區(qū)域性商業(yè)旗艦打下良好根底。隨著軌道交通的推進(jìn)，和市區(qū)人口的導(dǎo)入，該廣場(chǎng)具有廣闊前景。工程六 證大大拇指商業(yè)廣場(chǎng)最具影響力【根本資料】浦東聯(lián)洋社區(qū)唯一的大型商業(yè)中心，也是浦東新區(qū)政府重點(diǎn)規(guī)劃的商業(yè)廣場(chǎng)之一。廣場(chǎng)內(nèi)建有

22、3000平方米的當(dāng)代藝術(shù)館，更增添了文化藝術(shù)氣息。 【點(diǎn)評(píng)】位于浦東聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)，建筑面積11萬(wàn)平方米，總投資1億美元。開(kāi)發(fā)商正大集團(tuán)。具有現(xiàn)代開(kāi)放式塊狀設(shè)計(jì)，有22個(gè)建筑體塊。將購(gòu)物、餐飲、聚會(huì)、休閑、藝術(shù)結(jié)合在一起，定位為高檔國(guó)際社區(qū)的商業(yè)中心。 工程七：城市動(dòng)力廣場(chǎng)最具開(kāi)展前景【根本資料】總建筑面積66萬(wàn)平方米，車(chē)庫(kù)面積4萬(wàn)。 【點(diǎn)評(píng)】依托鐵路上海南站交通樞紐，交通非常興旺，屬于中央交通樞紐型的商業(yè)中心，輻射面廣。建筑造型時(shí)尚、動(dòng)感，是區(qū)域商界新地標(biāo)。 工程八：龍之夢(mèng)購(gòu)物中心最具影響力【根本資料】總建筑面積32萬(wàn)平方米，總投資30億元。其地上商業(yè)設(shè)施面積到達(dá)24萬(wàn)平方米，相當(dāng)于兩個(gè)港匯廣

23、場(chǎng)的容量，甚至一個(gè)建筑就相當(dāng)于市級(jí)商圈30萬(wàn)平方米商業(yè)面積的容量要求。是上海迄今為止單體面積最大的購(gòu)物中心，也是中國(guó)大陸目前唯一的一座融城市交通換乘、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、酒店等多種功能于一體的“銷(xiāo)品茂。【租金水平及經(jīng)營(yíng)情況】由于剛剛開(kāi)業(yè)，目前日人流量在115萬(wàn)人左右。目前簽約率到達(dá)90，開(kāi)店率70。據(jù)悉，尚未開(kāi)店的局部商家正在抓緊裝修，希望盡快開(kāi)業(yè)。各種業(yè)態(tài)中，百貨占最大份額，超市和餐飲也具有一定的比例。管理方透露，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比有可能調(diào)整，即將開(kāi)業(yè)的數(shù)碼城的比例將要增加?！褒堉畨?mèng)整體為中檔定位，也包括局部高端品牌?！局苓叚h(huán)境】中山公園正在成為交通樞紐和中高檔住宅集聚地。在“龍之夢(mèng)開(kāi)業(yè)

24、前，中山公園商圈已有新寧購(gòu)物中心、巴黎春天百貨、玫瑰坊商業(yè)街、米蘭時(shí)尚廣場(chǎng)、貝多芬廣場(chǎng)等多個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所。超級(jí)大盤(pán)“龍之夢(mèng)的出現(xiàn)，使得中山公園商圈在體量上有了質(zhì)的飛躍，為中山公園商圈最終形成畫(huà)上圓滿句號(hào)。相對(duì)其他市級(jí)交通樞紐商圈，中山公園商圈還有較大的潛在開(kāi)展空間。【投資者背景】長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一家大型民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，自90年代成立以來(lái)，已在長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦等區(qū)規(guī)劃并建造了總面積為274萬(wàn)平方米的各式建筑，包括長(zhǎng)峰大廈、名光大廈、長(zhǎng)峰城佳信花苑、東安花苑、新安公寓、維多利亞、里昂花園、襄樂(lè)大廈、衡園、暢園等不少知名樓盤(pán)，涉及居民小區(qū)、商用住宅、酒店式公寓、酒店、辦公樓、大型購(gòu)物中心等類(lèi)型。董事長(zhǎng)童

25、錦泉行事低調(diào)，是福布斯上榜富豪。有媒體稱(chēng)其如今將投資重點(diǎn)投向軌道交通樞紐站的大型商業(yè)工程?！军c(diǎn)評(píng)】交通樞紐型的大型購(gòu)物中心交通樞紐型的大型購(gòu)物中心，其零租金經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)創(chuàng)具有示范創(chuàng)新意義的經(jīng)營(yíng)模式。即商家不用支付固定租金，由購(gòu)物中心每月都要對(duì)商家所得的利潤(rùn)進(jìn)行提成。不同商家支付的成數(shù)，是根據(jù)不同出租商鋪的業(yè)態(tài)、商場(chǎng)內(nèi)位置、商家在行業(yè)內(nèi)地位等因素，綜合評(píng)價(jià)后再制定。除此之外，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，“龍之夢(mèng)還采取了最低收益分成的措施。工程九：青浦港隆廣場(chǎng)最具影響力最具開(kāi)展前景【根本資料】港隆廣場(chǎng)位于青浦中心北區(qū)，老城中心和新興社區(qū)結(jié)合部，目前已成為區(qū)域內(nèi)主要購(gòu)物場(chǎng)所和城中北區(qū)購(gòu)物的中心，也是零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)

26、態(tài)最先進(jìn)的購(gòu)物場(chǎng)。購(gòu)物中心規(guī)劃有一期4萬(wàn)平方米二大主力店：世紀(jì)聯(lián)華大賣(mài)場(chǎng)和好美家建材超市均已開(kāi)業(yè)。二期有85萬(wàn)平方米綜合商業(yè)建筑，其中4萬(wàn)平方米的零售面積。包括一座綜合購(gòu)物商城，二條休閑商業(yè)街和一個(gè)精品商場(chǎng)；商務(wù)設(shè)施有45萬(wàn)平方米的5A級(jí)寫(xiě)字樓一座和酒店、公寓式酒店各一幢。購(gòu)物方面將有幾十家品牌專(zhuān)賣(mài)店，涵蓋名牌服飾、化裝品、家居、電子、兒童效勞等；餐飲娛樂(lè)方面包括中西快餐、休閑餐飲街、大型餐飲、電影城、游戲、健身、夜總會(huì)等；城區(qū)綜合效勞包括商務(wù)、銀行、美容、照相、洗衣、花店等，是青浦最大、最先進(jìn)的23層中檔區(qū)域購(gòu)物中心SHOPPINGMALL，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)于一體?！局苓叚h(huán)境】青浦新

27、城現(xiàn)有人口約30萬(wàn)，其中戶籍人口約20萬(wàn)，流動(dòng)人口估計(jì)約10萬(wàn)；由于住宅開(kāi)發(fā)和企業(yè)、人口和外來(lái)人員的增加，人口導(dǎo)入量不斷增加。未來(lái)3年預(yù)計(jì)全區(qū)人口將到達(dá)100萬(wàn)，新城區(qū)人口規(guī)模到達(dá)40萬(wàn)人左右。尤其以滬青平高速沿線，分別形成趙巷特色居住區(qū)、淀山湖、朱家角高檔別墅居住區(qū)，將引入約3000多戶高收入家庭。港隆廣場(chǎng)所處的青浦新城中心城區(qū)和西北新區(qū)結(jié)合部，既能方便地鄰近鬧市，又是新居民導(dǎo)入?yún)^(qū)；距青浦新汽車(chē)站僅800米，通勤車(chē)流及人流有保證。以青浦區(qū)為核心商圈區(qū)域，一批商業(yè)工程和配套商業(yè)設(shè)施正在新建和規(guī)劃開(kāi)工，包括橋梓灣商城約5萬(wàn)平方米、協(xié)和大廈約3萬(wàn)平方米、朱家角尚都里度假購(gòu)物中心約45萬(wàn)平方米及美食

28、街約165萬(wàn)平方米、徐涇安信生活廣場(chǎng)約3萬(wàn)平方米。處于核心區(qū)位的港隆購(gòu)物中心的功能業(yè)態(tài)齊全，吸引力大，將成為符合現(xiàn)代化零售業(yè)開(kāi)展方向的商業(yè)中心?！军c(diǎn)評(píng)】郊區(qū)新城區(qū)內(nèi)綜合購(gòu)物中心總建筑面積12萬(wàn)平方米，根本按照一個(gè)中型區(qū)域購(gòu)物中心的合理配備。建筑規(guī)模是目前青浦最大的城市社區(qū)型購(gòu)物中心，住宅、辦公樓、酒店等的綜合開(kāi)發(fā)降低了商業(yè)局部的壓力。青浦目前主要的零售商普遍存在小、散、品牌知名度缺乏和業(yè)態(tài)雷同、低層次的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，大型業(yè)態(tài)和購(gòu)物中心的缺乏。港隆中已開(kāi)業(yè)的世紀(jì)聯(lián)華大賣(mài)場(chǎng)和好美家建材超市作為青浦引進(jìn)的大型主力店，業(yè)態(tài)模式和經(jīng)營(yíng)均已取得很大的成功，形成了初步的商業(yè)中心氣氛，為進(jìn)一步的完整開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。大量的停車(chē)位和商務(wù)輔助設(shè)施有利于人群、物流的聚集，尤其是商業(yè)氣氛和效勞