新物業(yè)接管事項

1、物業(yè)接管工作事項一、物業(yè)項目承接查驗階段1. 成立管理處在入住前三個月，成立管理處，管理處主任和工程技術人員到位（其他管理人員分步到崗，具體見后），落實管理用房和職工宿舍。2. 組織驗收小組由物業(yè)公司牽頭，組織機電安裝維修人員和管理處的有關人員組成驗收小組。驗收小組應在驗收前完成以下工作：1）提前派出工程技術人員進駐現(xiàn)場，與開發(fā)、施工的工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是機電設備的安裝調(diào)試。了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設備設施， 熟悉各類設備的構(gòu)造、性能、 產(chǎn)地；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。2）主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問題，如

2、：商定交接注意事項和交接日期等。3）與施工單位雙方制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。3. 準備相關表格資料房屋接管驗收表室內(nèi)竣工驗收遺留問題統(tǒng)計表公共配套設施接管驗收表公共配套設施接管驗收遺圖問題統(tǒng)計表機電設備接管驗收表機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表4. 前期備案準備準備內(nèi)容辦理部門備注物業(yè)管理規(guī)約備案工作及備案批準文件/明示有線電視安裝/收視手續(xù)，許可證開發(fā)公司開發(fā)公司竣工驗收備案工作及竣工驗收備案表開發(fā)公司單元面積實測工作及實測報告開發(fā)公司園區(qū)正式通郵地址報批工作開發(fā)公司涉及信報箱安裝停車場管理方案報批工作及批復文件物業(yè)公司涉及標識、標牌安 裝停車場收費備案工作物業(yè)公司報檢生活用水，領取合格證開

3、發(fā)公司消防報驗工作開發(fā)公司物業(yè)管理收費明碼標價展板物業(yè)公司5. 接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料1 ）產(chǎn)權(quán)資料A 項目批準文件；B 用地批準文件；C. 建筑執(zhí)照；D .業(yè)主姓名、聯(lián)系方式及建筑面積清單；2）驗收合格資料A .竣工驗收證書；B .消防驗收合格證；C.綜合驗收合格證書；D .用電許可證；E. 供用電協(xié)議書；F. 電梯使用合格證；3）工程技術資料A. 竣工圖一一包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;B. 地質(zhì)勘察報告；C. 工程合同及開、竣工報告；D. 工程預決算分項清單；E. 圖紙會審記錄；F. 工程設計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；G. 隱蔽工程驗收

4、簽證；H. 沉降觀察記錄;I. 竣工驗收證明書;J. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；K. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；L. 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；M. 供水、供暖的試壓報告；4）資料的存放：上述的全部資料存放在物業(yè)公司保存，復印件在管理處辦公室，以便隨時查閱。6. 接管驗收程序1. 開發(fā)商通知物業(yè)公司接管驗收；2. 物業(yè)公司驗收小組按樓宇接管資料的移交核對所接收的資料，具備條件的，應在七日內(nèi)簽發(fā) 驗收復函并約定驗收時間；3. 物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設施設備等進行竣工驗收；4. 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫

5、各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整 改，并商定時間復核；5. 對室內(nèi)物件無明顯不合符檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，應避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等整改驗收合格后再接管鑰匙。6. 業(yè)主入住時，由管理處房管員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商，由其限期施工隊逐項返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項。7. 在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時，報告開發(fā)商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。7. 接管驗收標準及檢驗辦法1.標準范圍參照建設部物業(yè)承接查驗辦法（建房2010

6、165號）及達到業(yè)主的合理要求。2. 標準及檢驗辦法2.1梁、柱、板主體：1）按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫;2）無鋼筋外露；2.2頂棚：1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮；2）無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污債：2.3墻面：1）抹灰面平整。面層涂料均勻，無漏刷無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2）塊料（如磁磚）面層：A. 粘貼牢固，無缺校掉角；B. 面層無裂紋、損傷、色澤一致；C. 對維砂漿飽滿，線條順直；3）墻面：無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象；1）毛地面：平整，無裂紋；2）塊料（如磁磚）面層：A. 粘貼牢固，無缺校掉角；B. 面層無裂

7、紋、損傷、色澤一致對縫線條順直；C. 對縫砂漿飽滿，線條順直；3 ）水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷； 4）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面:A. 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準確到地漏，不應有積水，倒泛水;B. 第二天到樓下檢查樓面無滲漏；2.5門窗：1 ）開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準 確，無翹曲變形；2）從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活；3）木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形；4 ）單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和無刮花 痕跡；5）窗臺泛水

8、正常，無向室內(nèi)倒流缺陷；可選擇以下檢查方法：A 先關緊所有的窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普遍為多屋住宅區(qū)）自 上而下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入；B 查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期前，先將所有窗門關緊，雨后逐間檢查場面和窗臺 泛水；2.5樓梯、扶手：1 ）砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露；2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：A用力輕搖無晃動，安裝牢固；B 鋼筋無銹蝕，無彎曲；C. 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手；2.6插座：1）電器插座：單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全要求，滿

9、 足“左鄰右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常;2）公用電視天線和計算機設備插口、插座：單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固，蓋板無損壞 3）電話插座：只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞；2.8接線盒：1 ）單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板無損壞；2）用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通是否正常，并用電膠布安全纏包線頭；2.9開關：1）安裝牢固，目視蓋板無損壞，2）全檢開關靈活，開啟接觸效果良好；2.10照明燈具：1 ）用木或硬竹片等輕碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損；2）打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常；3） 產(chǎn)品合格，使用壽命達到要求，

10、室外公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計有多少自然損壞 的。2.11供水系統(tǒng)：1）安裝牢固無能搖動；打開每層的供水總閥門（注意關閉室內(nèi)的水閥管道完好無損，無滲漏水，無銹跡；2）管道接頭無滲水；3）水龍頭（花酒）和水閥：打開水網(wǎng)，流水暢通，接頭無漏水；2.12排污管道（含塑料管）：1）安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；2 ）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水；樓上排水暢通無堵塞；3）鑄鐵管：灌水后無滲漏水，表面無銹跡，無裂紋，面層油漆均勻； 2.13地漏:過濾鐵蓖安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通；2.14衛(wèi)生潔具：1）安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮花痕跡

11、；2）灌水后排水口接口密實，無滲水接水軟管無銹跡；3）便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通；2.15室內(nèi)配電箱：1）安裝牢固，配件齊全，試操作一次空氣開關等控制是否正常；2）開關符合型號規(guī)定；3 ）導線與設計相符，布線規(guī)范；4 ）目視箱蓋無損壞，操作一次開關靈活；2.16其它：1）水表、電表安裝牢固，無搖晃；看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常：目視外觀完好無損，鏡面玻璃無損傷;2.17基礎設施：1 ）房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；2.18天臺：1）屋面隔熱層、防水層：A 板端縫、伸縮縫油青緊貼；B 隔熱板、防水層表面無裂縫；2）落水口暢通，管道完好；3）扶欄無破損、變形，無明顯銹蝕； 2

12、.19屋面避雷設施; 各種避雷裝置的所有連接力牢固可靠;1 ）消防栓：A 油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；B閥門完好，無滲漏水；2 ）消防箱：A 消防管、消防帶等配套齊全；B 箱門上標識清楚，箱門玻璃安裝個牢固、門鎖開啟自如，C 消防管無滲漏水，閥好；2.21小區(qū)燈光系統(tǒng)：1）按設計要求安裝；2）燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；2.22綠化：1） 按設計要求種植花草樹木，對照綠化設計圖紙，不缺株少苗，無改品種，成活率達98 %以上, 無病蟲發(fā)生，無綠化死角，無雜草縱生，綠地純度 98% ；2）綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關距離四

13、周不超過100米，布局覆蓋率100%閥門開關靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；2.23周邊道路：1）道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；3）塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料無裂紋、無缺棱掉角； 4）路牌標志清楚，地面線條垂直;2.24垃圾池（箱）： 1）沖洗水管：A. 垃圾池通水率100 %，水管安裝牢固，接口處密實，無漏水;B. 水閥門關靈活無漏水：C. 水閥箱裝鎖，鎖頭開啟靈活；2 ）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；3 ）塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水配有桶蓋且完好無損；2.25崗亭：1）鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，

14、型材面無損傷，玻璃無污債；2）電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷；2.26車庫：1）露天停車場：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；2）地下停車場：A. 參照物業(yè)承接查驗辦法的相關內(nèi)容；B. 車道標識：入口、出口標識清楚，油漆均勻；3）露天（夾層）車棚：參照相關室內(nèi)驗收標準；4）單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡； 5）照明設施：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常;6 ）排水系統(tǒng)：設有專門的排水溝。參照明暗溝驗收標準，排水泵參照相關機電設備驗收標準;2.27窨井、檢查井和化糞池：1 ）池內(nèi)無垃圾雜物，進排水暢通，池避無裂痕；2 ）檢查井和化糞池進出水口高差不小于

15、5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈；2.28明暗溝：1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；2 ）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水暢通；2.29水池、水箱：1）按設計要求和有關衛(wèi)生標準進行驗收；2 ）無滲漏水現(xiàn)象；2.30信箱：信箱門鎖開啟靈活，房號標志清楚，有序；2.31景觀、雕塑和文化娛樂設施：按設計標準和所要求達到的效果驗收。8.工程完善和工程遺留問題的處理1. 工程完善指開發(fā)建設單位在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善：1）室外改造、完善工程，如下所示：A 游泳池、網(wǎng)球場等室外娛樂設施；B .綠化、區(qū)間道路等配套設施；2）室內(nèi)改造、完善工程，如下所示：A .樓道

16、燈改造等2. 工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的 要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內(nèi)容;3. 處理規(guī)定 1 ）管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作；2）對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向公司匯報，并協(xié)助物業(yè)管理公司作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作；4. 管理工作規(guī)定1）在業(yè)主未辦理入住手續(xù)之前進行的完善和工程遺留問題改造時：A 管理處對已接管的房屋和設施實施保管；B 分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好；C 配合施工隊的用水用電，要求（必要時，鑒定協(xié)議）施工隊進

17、出場有序；D 按設計要求限制施工隊活動范圍；2）在業(yè)主（住戶）開始辦理入住手續(xù)之后進行的完善和工程遺留問題改造時，除按第 1條的規(guī)定 繼續(xù)執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強管理：A. 限制噪音施工時間，確保業(yè)主的工作不受影響；B. 給進場施工隊人員（保修人員）辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，給已入住的業(yè)主帶來安 全隱患；C 管理處增強保安力量監(jiān)督施工隊的人員管理；D 施工隊離場前，必須到管理處申請“放行條”，在經(jīng)管理處房管員以上人員核查無誤后（核查 有無違反管理規(guī)定，收回出入證，督促水電結(jié)算等），并經(jīng)房管員以上人員簽名后施工隊方可撤離 小區(qū)。二、業(yè)主入住階段1. 健全管理處竣工驗收前三個月

18、，公司任命管理處主任，管理員、工程技術人員等到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據(jù)工作進展需要，采取分步到位的方法。管理處各類人員可按以下程序和時間到位。A 入住前三個月，任命管理處主任，工程負責人等投入 入住前的各項準備工作；B 竣工驗收前二個月，小區(qū)消防中心值班人員進入現(xiàn)場，與機電安裝維修工程部人員一起，參與機電設備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設備設施的基本情況和操作規(guī)程；C 竣工驗收前半個月，電工，給排水，進入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改上作；D 竣工驗收前半個月，部份保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業(yè)守衛(wèi)工作

19、；E. 入住前一個月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；F. 入往前一個月，炊事員到位，食堂開餐；G 入往前半個月，衛(wèi)生人員到位，開始對小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進行清潔工作。H .入住前半個月，全部保安人員配齊上崗；1. 入住前半個月，維修班、運行班組成立，人員配齊到位；2. 入住工作方案管理處成立后，管理處主任負責根據(jù)物業(yè)公司編寫的 物業(yè)管理方案，編寫管理處入住工作方案, 入住工作方案的內(nèi)容包括以下內(nèi)容：A .核實物業(yè)管理方案中擬定的管理處人員配備情況；B .根據(jù)實際情況和物業(yè)管理方案中的要求以及要達到的標準，擬定 入住后在加強治安、車 輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施，如

20、下所示：*治安方面：增設報警系統(tǒng)；*車輛管理：增設區(qū)間道路標志；增設自行車棚；*垃圾清運：增設垃圾池（屋）或垃圾清運站等；*樓道燈：改成節(jié)能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）C. 擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案;D 根據(jù)物業(yè)管理方案的開辦采購計劃，擬定分步購置計劃;E. 制定入住流程；F. 其他。3. 準備入住資料（開發(fā)商）1）根據(jù)物業(yè)公司原有的格式和實際情況編寫和印刷業(yè)主手冊、臨時管理規(guī)約等。2）印刷“辦理入住手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明管理處辦公地，業(yè)主應帶的證件，并附簡明扼要的 入住程序流程說明圖等。3）印刷其他規(guī)定等。4 ）印刷入住表格；4. 協(xié)調(diào)工作（開發(fā)商）與供電局、自來水公司、郵

21、局等單位搞好聯(lián)系工作，保證入住后水、電等的供應與通郵。5. 通知入?。ㄩ_發(fā)商）通過登報或寄發(fā)通知書的形式，提前一個月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應包括以下資料：1）入住通知書2）辦理入住手續(xù)須知3）收費項目一覽表6. 入住時的環(huán)境布置（開發(fā)商）1）樓內(nèi)環(huán)境：A. 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您入住*公司*小區(qū)”等，插彩旗，營造熱烈的氣氛。B. 插指路牌，由入口處到管理處。指路牌標明“ *小區(qū)物業(yè)管理處”字樣。C. 入口處標明管理處辦公地址和辦公時間。2）管理處辦公環(huán)境：A 擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受B 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設置要求做到“一條龍服務”程序，標識清楚

22、, 一目了然。C. 管理人員著裝整潔，精神飽滿。D .辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。7. 業(yè)主入住程序提前確認和預約每日辦理交房手續(xù)的名單。1. 入住流程圖驗證f資料發(fā)放f交費f鑰匙發(fā)放f驗房2. 驗證1）入住通知單原件、和購房合同復印件一份3. 資料發(fā)放與保管1 ）發(fā)給業(yè)主保存的資料：A. 業(yè)主手冊B. 臨時管理規(guī)約C. 收費項目一覽表2）發(fā)給業(yè)主填寫并需返回管理處的資料：A. 臨時管理規(guī)約：經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份;B. 業(yè)主情況登記表：即日填寫返回管理處；C. 裝修申請表：業(yè)主申請裝修時填寫，并返原件給管理處存檔；3）管理處按業(yè)主房號進行建檔編號，檔案中應包括的內(nèi)容：A. 業(yè)主入住通知單B. 入住驗房表C.業(yè)主情況登記表D. 裝修申請表 4.交費1）管理服務費：以入住通知單上發(fā)出的日期為準，計收全年管理服務費；2）裝修押金：A. 時間：辦理人住手續(xù)時交納；B. 標準：每百平方米*元；C. 退款：住戶裝修完畢，憑房管員簽字的裝修押金的收據(jù)可辦理