中韓國際小商品城定位報告

1、中韓國際小商品城中韓國際小商品城正式匯報（定位部分）正式匯報（定位部分）20082008年年1 1月月1616日日謹呈：青島政建投資集團有限公司謹呈：青島政建投資集團有限公司項目整體工作思路項目整體工作思路發(fā)展戰(zhàn)略資源挖掘機會分析功能定位價格定位客戶定位業(yè)態(tài)定位案例研究模式借鑒發(fā)展發(fā)展定位定位物業(yè)發(fā)物業(yè)發(fā)展建議展建議產(chǎn)品規(guī)劃功能配比配套設(shè)施宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究前期項目價值挖掘大勢分析資料收集實地調(diào)研問卷調(diào)查客戶訪談規(guī)劃設(shè)規(guī)劃設(shè)計跟進計跟進格局分析競爭分析客戶分析項目本體分析區(qū)位價值項目項目界定界定資料收集實地調(diào)研行業(yè)分析營銷策略思路營銷策略思路企業(yè)愿望企業(yè)愿望模式案例借鑒模式案例借鑒外部：

2、環(huán)境影響總述外部：環(huán)境影響總述內(nèi)部：自身條件研判內(nèi)部：自身條件研判項目核心問題項目核心問題機會背景分機會背景分析析項目價值研判項目價值研判項目定位項目定位物業(yè)發(fā)展建議財務(wù)成本分析客戶定位客戶定位產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃商商業(yè)布局業(yè)布局價格定位價格定位功能定位功能定位回顧：核心問題是否得到解決配套業(yè)態(tài)規(guī)劃http:/ 中韓國際小商品城的初印象中韓國際小商品城的初印象一個成功起步的商業(yè)航母一個成功起步的商業(yè)航母在青島具有一定影響力的商業(yè)項目在青島具有一定影響力的商業(yè)項目面臨競爭和機遇的商業(yè)項目面臨競爭和機遇的商業(yè)項目經(jīng)營客戶不斷演進的商業(yè)項目經(jīng)營客戶不斷演進的商業(yè)項目可永續(xù)經(jīng)營發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目可永續(xù)經(jīng)營

3、發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目承載企業(yè)理想的商業(yè)航母承載企業(yè)理想的商業(yè)航母中韓國際小商品城是需要提升，整合與可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)航母中韓國際小商品城是需要提升，整合與可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)航母核心問題一：項目規(guī)模大，在動態(tài)發(fā)展過程中如何占得競爭優(yōu)勢和可核心問題一：項目規(guī)模大，在動態(tài)發(fā)展過程中如何占得競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展？持續(xù)發(fā)展？ 解決思路：強勢建立三期的知名度同時，有效開展其他營銷和經(jīng)營活動促進一二期的經(jīng)營，同時與三期進行互動；核心問題二：項目是否具有足夠市場空間，具備差異化的競爭優(yōu)勢？核心問題二：項目是否具有足夠市場空間，具備差異化的競爭優(yōu)勢？ 解決思路：尋找市場、項目自身、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機會，在市場空白點建立項目

4、的競爭優(yōu)勢，有效的利用空港經(jīng)濟圈的平臺核心問題三：項目如何創(chuàng)新？核心問題三：項目如何創(chuàng)新？ 解決思路：小商品市場流通模式的創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈的創(chuàng)新和業(yè)態(tài)創(chuàng)新；市場的唯一性和差異性。核心問題解析核心問題解析項目發(fā)展策略，切實解決項目的核心問題項目發(fā)展策略，切實解決項目的核心問題機會背景所面臨的外部環(huán)境及自身剖析所面臨的外部環(huán)境及自身剖析案例借鑒案例借鑒市場回顧及宏觀環(huán)境機會市場回顧及宏觀環(huán)境機會機會背景分析機會背景分析戰(zhàn)略高度戰(zhàn)略高度創(chuàng)新源于對大勢的把握。創(chuàng)新源于對大勢的把握。沒有對大勢的預(yù)見，理念沒有對大勢的預(yù)見，理念與戰(zhàn)略創(chuàng)新就成為無源之與戰(zhàn)略創(chuàng)新就成為無源之水，無本之木，成為失去水，無本之木

5、，成為失去方向的航船方向的航船 ！從城市切入項目的思考中國經(jīng)濟強市，山東省經(jīng)濟核心及對外窗口中國經(jīng)濟強市，山東省經(jīng)濟核心及對外窗口 青島對整個山東省經(jīng)濟總量貢獻巨大，青島對整個山東省經(jīng)濟總量貢獻巨大，20052005年年GDPGDP占山東省占山東省GDPGDP總量的總量的14.614.6，是山東省最大的經(jīng)濟體，綜合經(jīng)濟實力在全國城市中居第，是山東省最大的經(jīng)濟體，綜合經(jīng)濟實力在全國城市中居第1010位，在位，在1515個副個副省級城市中居第省級城市中居第 4 4位。位。 青島與長三角、珠三角及環(huán)渤海灣等都市圈有深度的經(jīng)濟合作和貿(mào)易往來，經(jīng)青島與長三角、珠三角及環(huán)渤海灣等都市圈有深度的經(jīng)濟合作和貿(mào)

6、易往來，經(jīng)濟合作關(guān)系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經(jīng)濟核心和外貿(mào)窗口濟合作關(guān)系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經(jīng)濟核心和外貿(mào)窗口青島青島韓國韓國濟南（政治、文化、教育核心）濟南（政治、文化、教育核心）青島（經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易核心）青島（經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易核心）中國北方重要的海濱生態(tài)城市，旅游大市中國北方重要的海濱生態(tài)城市，旅游大市 全市海岸線全市海岸線( (含所屬海島岸線含所屬海島岸線) )總長為總長為870870公里，其中大陸岸線公里，其中大陸岸線730730公里，占山東公里，占山東省岸線的省岸線的1/41/4。 20052005年，青島旅游業(yè)總收入為年，青島旅游業(yè)總收入為

7、256.6 256.6 億元，約占億元，約占GDPGDP總量的總量的1/101/10，20042004及及20052005年均位列中國旅游城市年均位列中國旅游城市top10top10。中國對外貿(mào)易強市，交通強市中國對外貿(mào)易強市，交通強市貿(mào)易強市貿(mào)易強市 青島港全年列中國第五位青島港全年列中國第五位 礦石、原油等吞吐量列中國第一礦石、原油等吞吐量列中國第一位位 口岸外向度口岸外向度75%75%，列中國第一位，列中國第一位 交通強市交通強市 高速公路總里程全國高速公路總高速公路總里程全國高速公路總里程的六十分之一，占全省六分之里程的六十分之一，占全省六分之一一 青島市高速公路發(fā)展水平在全國青島市高

8、速公路發(fā)展水平在全國同類城市中名列第一，并已初步達同類城市中名列第一，并已初步達到發(fā)達國家水平。到發(fā)達國家水平。中國的第二大品牌之都中國的第二大品牌之都青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲青島擁有電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。城市 中國名牌產(chǎn)品 （個） 中國馳名商標（件） 中國行業(yè)標志性品牌（個） 深圳 44 16 11 青島青島 44 44 15 15 7 7 佛山 40 14 7 寧波 35 12 5 蘇州 29 17 5 紹興 26 15 5 中國未來的世界城市中國未來的世界城市世界城市的概念世界城市的

9、概念世界城市概念早在1915年就由西方城市和區(qū)域規(guī)劃先驅(qū) Patrick Geddes在其所著演化中的城市一書中提出?，F(xiàn)代世界城市的本質(zhì)特征是擁有全球經(jīng)濟控制能力，其來源是跨國企業(yè)總部與作為生產(chǎn)跨國企業(yè)總部與作為生產(chǎn)者服務(wù)核心部分的跨國銀行者服務(wù)核心部分的跨國銀行的總部。世界城市是以技術(shù)革命技術(shù)革命為其產(chǎn)生根本動因的，現(xiàn)代的世界城市尤其受到信息技術(shù)不斷創(chuàng)新的深刻影響。世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程在1959年愛爾蘭成立了香農(nóng)國際航空港自由貿(mào)易區(qū)，利用國外資金和原料發(fā)展加工貿(mào)易，代表世界空港產(chǎn)業(yè)區(qū)的誕生；世界各國的許多機場，如美國的洛杉磯和菲尼克斯機場、日本的大阪和長崎機場

10、、德國的法蘭克福和漢堡機場、荷蘭的史希斯浦爾機場、馬來西亞的蘇邦國際機場等，都在臨港地區(qū)發(fā)展了空港產(chǎn)業(yè)，并且都在使空港產(chǎn)業(yè)區(qū)向航空城航空城發(fā)展。世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程世界著名空港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展歷程 美國達拉斯的依托伏特沃國際機場是全球最大的批發(fā)采購展銷市場，交易額高達75億美元/年。機場吸引了一批跨國高科技企業(yè)入駐，把達拉斯變成了“德州硅谷”，成為帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。 荷蘭阿姆斯特丹的史基浦機場除了航空運輸，不僅有高檔寫字樓，還有會議、展覽中心、批發(fā)市場，以及便捷的物流中心，方便地連接陸、海、空等各種交通。航空城里寫字樓租金超過阿姆斯特丹市中心租金，有5.2萬人/天在此工作；對項目區(qū)域的再

11、次剖析對項目區(qū)域的再次剖析臨空經(jīng)濟臨空經(jīng)濟青島流亭空港產(chǎn)業(yè)區(qū)制造業(yè)基地總規(guī)劃面積16.8平方公里，定位于電子信息、機械制造、精細化工、紡織服裝、現(xiàn)代物流等新興行業(yè)，分為一期、二期、歐洲產(chǎn)業(yè)園三個片區(qū)，產(chǎn)業(yè)區(qū)日漸雛形，物流功能急需完善。 中韓國際小商品城國際輕紡城歐洲產(chǎn)業(yè)園北方電子數(shù)碼信息城中韓國際小商品城4,5期用地建材城日漸繁榮的臨空經(jīng)濟圈外部：環(huán)境影響總述外部：環(huán)境影響總述外部環(huán)境對項目成功開發(fā)的機遇與挑戰(zhàn)同在外部環(huán)境對項目成功開發(fā)的機遇與挑戰(zhàn)同在今天的青島，正在發(fā)生激動人心的、異乎尋常的變化，今天的青島，正在發(fā)生激動人心的、異乎尋常的變化，奧運、WTO、大青島、青島新格局必將創(chuàng)造中國乃至

12、青島的商業(yè)物業(yè)有著巨大的市場需求。思路決定出路。思路決定出路。對于中韓國際小商城來說，必須從更高的層面、更大的區(qū)域尺度上梳理思路、盤存要素、配置資源，在項目定位、功能設(shè)計、服務(wù)配置、推廣公共方面有所創(chuàng)新，把以往的劣勢全部變成優(yōu)勢。青島的商業(yè)物業(yè)市場有著非常大的前景和優(yōu)越的發(fā)展條件，其間蘊含著極巨大的發(fā)展商機。內(nèi)部：自身條件研判內(nèi)部：自身條件研判優(yōu)：優(yōu)： 一二期的成功起步，為項目后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)； 三期地塊周邊交通便利； 整體規(guī)劃較為超前，適應(yīng)性較強；劣：劣： 三期商業(yè)體量較大，加大項目的招商和培育難度； 在一二期未完全進入良好經(jīng)營期時，三期開始面市，市場風(fēng)險較大大； 小商品的定位已深入人心，觀

13、念較難改變。自身條件優(yōu)劣明顯，如何突出與歸避自身條件優(yōu)劣明顯，如何突出與歸避本項目期望結(jié)果分析本項目期望結(jié)果分析外部環(huán)境對項目成功開發(fā)利弊外部環(huán)境對項目成功開發(fā)利弊參半?yún)胱陨項l件優(yōu)劣明顯，如何突出自身條件優(yōu)劣明顯，如何突出與歸避與歸避外外內(nèi)內(nèi)形成項目品牌，創(chuàng)新模式的搭建，完成招商，良性運營形成項目品牌，創(chuàng)新模式的搭建，完成招商，良性運營進行差異化競爭，找到市場相對空白點和機會點陷入于惡性競爭的被動競爭競爭陷入后期貨量銷售乏力的局面有效的價格和貨量控制，創(chuàng)造后期較高的收益收益收益定位出現(xiàn)偏差，陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中準確鎖定目標客戶，定制產(chǎn)品，產(chǎn)生強有力的客戶引導(dǎo)力，降低競爭風(fēng)險客戶客戶品牌塑造

14、度小，對項目開發(fā)和項目銷售促進作用小塑造品牌，通過品牌帶動后期開發(fā)，通過項目品牌帶動公司品牌，創(chuàng)新經(jīng)營模式的搭建品牌品牌非期望結(jié)果非期望結(jié)果期望結(jié)果期望結(jié)果機會背景面臨的外部環(huán)境及自身剖析面臨的外部環(huán)境及自身剖析案例及模式借鑒案例及模式借鑒項目國內(nèi)市場機會項目國內(nèi)市場機會機會背景分析機會背景分析模式借鑒模式借鑒國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢國際批發(fā)市場的發(fā)展趨勢 根據(jù)業(yè)內(nèi)人士對批發(fā)市場的研究分析，發(fā)達國家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以國外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以批發(fā)商為主導(dǎo)，最終發(fā)展到以零售商為主導(dǎo)批發(fā)商為主導(dǎo)，最終發(fā)展到以零售商為

15、主導(dǎo)。生產(chǎn)主導(dǎo)生產(chǎn)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)批發(fā)主導(dǎo)零售主導(dǎo)零售主導(dǎo)萬客隆、麥德龍、山姆店等應(yīng)該說都是從批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型批發(fā)業(yè)向零售業(yè)過渡轉(zhuǎn)型過程中過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。模式借鑒模式借鑒國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式國外批發(fā)企業(yè)進入中國的模式（1 1）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場）與較小的零售商建立倉庫批發(fā)市場德國麥德龍公司在中國以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個連鎖倉庫市場。（2 2）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)）在出售國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入

16、批發(fā)市場，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng) （3 3）在中國建立銷售代理網(wǎng)）在中國建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代理進行的。（4 4）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù)）投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù)中國雖然仍未對外開放批發(fā)市場，但外國批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)：據(jù)有關(guān)專家介紹，外國批發(fā)商進入中國批發(fā)市場的典型做法是：據(jù)有關(guān)專家介紹，外國批發(fā)商進入中國批發(fā)市場的典型做法是：一

17、開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行一開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進行批發(fā)業(yè)務(wù)。批發(fā)業(yè)務(wù)。模式借鑒模式借鑒現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場現(xiàn)代會展博覽與專業(yè)批發(fā)市場由于現(xiàn)代會展博覽是比專業(yè)批發(fā)市場內(nèi)容更為寬廣、豐富的產(chǎn)業(yè)概念，其包容性更強，以現(xiàn)代會展博覽為依托能夠比專業(yè)批發(fā)市場開拓出更為廣闊的后續(xù)發(fā)展空間；會展博覽囊括會議、展覽、展示、展銷、批發(fā)交易、信息交流、大眾消費、社會公眾活動等內(nèi)容，遠比單純的批發(fā)交易豐富和全面，并且具備更大的公眾參與性，吸引人流、聚攏人氣的能力更強；專業(yè)性的博覽會既可以在中心城市舉辦，也可以選擇在擁有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或市

18、場要素相對集中的區(qū)城舉辦。從市場化因素和產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系上看，在這些區(qū)城舉辦專業(yè)性的行業(yè)博覽會甚至可能比在中心城市更加具有號召力和說服力。http:/ ；高檔次的國際性會展博覽活動就可以提高一個區(qū)域在國際上的知名度，這是以傳統(tǒng)的銷售方式和市場推廣方式所難以達到的，必須著力開展這方面的工作。兩個案例：兩個案例：義烏國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城青島國際工藝品城青島國際工藝品城案例模式借鑒案例模式借鑒義烏國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城一期工程占地420畝、建面34萬平方米，設(shè)主體市場、生產(chǎn)企業(yè)直銷中心、商品采購中心、倉儲中心、餐飲中心五大經(jīng)營區(qū)，共有9000多個商位1萬多戶經(jīng)營戶。商品銷往140多個國家和地區(qū)，90

19、%以上商位承接外貿(mào)業(yè)務(wù)，外貿(mào)出口占60%以上。 義烏國際商貿(mào)城相對應(yīng)電子商務(wù)平臺義烏國際商貿(mào)城在線，平臺以義烏國際商貿(mào)城相對應(yīng)電子商務(wù)平臺義烏國際商貿(mào)城在線，平臺以義烏國際商貿(mào)城為中心，全面實現(xiàn)義烏電子商務(wù)功能。義烏國際商貿(mào)城為中心，全面實現(xiàn)義烏電子商務(wù)功能。 案例模式借鑒案例模式借鑒義烏國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城樓層樓層經(jīng)營品種經(jīng)營品種各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（% %）一層一層普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨玩具、花類普通玩具普通玩具9電動玩具電動玩具2充氣玩具充氣玩具3毛絨玩具毛絨玩具3.5花類花類7.5二層二層珠寶、頭飾珠寶珠寶12.5頭飾頭飾12.5三

20、層三層飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝飾品配件飾品配件2.5相框相框2.5旅游工藝旅游工藝2.5瓷器水晶瓷器水晶2.5裝飾工藝裝飾工藝12.5喜慶工藝喜慶工藝2.5四層四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心生產(chǎn)直銷中心25一期主要經(jīng)營品種一期主要經(jīng)營品種：花類、玩具、珠寶、首飾、工藝飾品 案例模式借鑒案例模式借鑒義烏國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城一期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例一期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例案例模式借鑒案例模式借鑒義烏國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城樓層樓層經(jīng)營品種經(jīng)營品種各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（% %）一層一層雨具、傘具、箱包雨具雨具2

21、.5傘具傘具2.5箱包箱包15二層二層鎖具、五金工具、配件、電工產(chǎn)品、車類、旅游購物中心鎖具鎖具2.25五金工具五金工具配件配件12.5電工產(chǎn)品電工產(chǎn)品2.25車類車類1旅游購物中心旅游購物中心2三層三層五金廚衛(wèi)、小家電剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購物中心五金廚衛(wèi)五金廚衛(wèi)5小家電小家電剃須刀剃須刀4電子儀表儀器照相器材電子儀表儀器照相器材1.5電池電池?zé)艟邿艟?.5鐘表鐘表3電訊器材電訊器材3旅游購物中心旅游購物中心2四層四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心生產(chǎn)直銷中心20五層五層特色展館、外貿(mào)機構(gòu)設(shè)計特色展館等特色展館等20二期主要經(jīng)營品種二期主要經(jīng)營品種：五金、電子、電器、

22、箱包、鐘表、雨具 案例模式借鑒案例模式借鑒義烏國際商貿(mào)城義烏國際商貿(mào)城二期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例二期各經(jīng)營品種所占面積的大概比例義烏商品產(chǎn)地及經(jīng)營戶原籍情況義烏商品產(chǎn)地及經(jīng)營戶原籍情況商品產(chǎn)地配置情況商品產(chǎn)地配置情況地區(qū)地區(qū)占比（占比（% %）備注備注浙江省內(nèi)72.05其中金華51.4%；義烏42.54%廣東13.84廣東玩具與電子電器其他地區(qū)14.11合計100經(jīng)營戶原籍組成情況經(jīng)營戶原籍組成情況地區(qū)地區(qū)占比（占比（% %）備注備注義烏本地66.74浙江省內(nèi)義烏市外26溫州占7.55境外經(jīng)營戶0.23韓國、東南亞等地的外商為主浙江省外其他地區(qū)7.03合計100商品以浙江省內(nèi)為主，浙江作

23、商品以浙江省內(nèi)為主，浙江作為生產(chǎn)大省，是市場成功基礎(chǔ)為生產(chǎn)大省，是市場成功基礎(chǔ) 義烏人善經(jīng)商也是市場成功的根本義烏人善經(jīng)商也是市場成功的根本義烏成功的原因義烏成功的原因 政府政策支持是市場發(fā)展的堅強后盾政府政策支持是市場發(fā)展的堅強后盾 義烏市政府確立并堅定不移地實施“興商建市”發(fā)展戰(zhàn)略，走以商貿(mào)業(yè)為龍頭帶動區(qū)域經(jīng)濟社會全面發(fā)展之路，浙江省委省政府兩次專門發(fā)文，在全省學(xué)習(xí)推廣義烏發(fā)展經(jīng)驗；國家領(lǐng)導(dǎo)、專家先后到中國小商品城視察、檢查、指導(dǎo)工作； 遵循市場規(guī)則的經(jīng)營理念是市場發(fā)展的保證遵循市場規(guī)則的經(jīng)營理念是市場發(fā)展的保證經(jīng)商意識強烈、遵循商業(yè)規(guī)則；秉持誠信經(jīng)營的原則； 地方產(chǎn)業(yè)是市場成功堅強的基礎(chǔ)

24、地方產(chǎn)業(yè)是市場成功堅強的基礎(chǔ) 浙江省是制造行業(yè)大省，大量的中小型的小商品制造企業(yè)需要專業(yè)市場為銷售渠道 義烏成功的原因義烏成功的原因 經(jīng)營決策促進市場發(fā)展經(jīng)營決策促進市場發(fā)展天天博覽會：天天博覽會：1995年，“首屆小商品博覽會”舉辦，并于每年舉辦一屆，至2002年發(fā)展成為“首屆中國義烏國際小商品博覽會”（義博會），2006年舉辦全國首屆行書、草書大展活動和首屆中國小商品城文化藝術(shù)節(jié)。優(yōu)惠吸納采購商：優(yōu)惠吸納采購商：關(guān)于進一步加強市場引進名牌商品和規(guī)模采購商的實施意見（試行）在2002年出臺。提出了關(guān)于國外著名采購企業(yè)、國內(nèi)上市流通企業(yè)等規(guī)模采購商進駐中國小商品城的優(yōu)惠政策。 連鎖配送中心：連

25、鎖配送中心：2007年10月，眉山義烏商貿(mào)城和義烏小商品連鎖配送中心正式開業(yè)。這是繼黑龍江省尚志市后，設(shè)立的第二個集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心。經(jīng)營費用的降低：經(jīng)營費用的降低：2006年，為降低商家經(jīng)營成本，一是下調(diào)部分市場經(jīng)營戶空調(diào)使用費，調(diào)整部分商家續(xù)租租金，兩項讓利近9000萬元。案例思考案例思考青島國際工藝品城青島國際工藝品城定位：定位：北方地區(qū)最大的的工藝品市場，地處308國道黃金要道；功能：功能：集展示、商鋪、貿(mào)易、餐飲、銷售批發(fā)、購物以及辦公為一體現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：一期商業(yè)銷售火爆，后續(xù)經(jīng)營乏力優(yōu)勢：優(yōu)勢：著力介入飾品產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)，在行業(yè)內(nèi)有一定影響。青島國際工

26、藝品城的借鑒啟示：青島國際工藝品城的借鑒啟示：重視招商銷售，忽視后續(xù)經(jīng)營和采購商的有效拓展，致使后續(xù)經(jīng)營乏力，難以支撐市場的后續(xù)發(fā)展和二期的良性銷售；現(xiàn)階段社會效益最大化為目標，而定位模糊，投入產(chǎn)出比低；著力打造飾品產(chǎn)業(yè)鏈的前端（飾品學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、貴金屬基地等），而忽視了產(chǎn)業(yè)交易鏈和商業(yè)地價值鏈的關(guān)鍵一環(huán)消費者（采購商），鏈條沒有被有效的牽動和運轉(zhuǎn)。中國批發(fā)市場新項目帶來的反思中國批發(fā)市場新項目帶來的反思項目名稱項目名稱項目規(guī)模項目規(guī)模項目定位項目定位目前狀況目前狀況廣 州 國 際玩 具 禮 品城共40萬平方米，首期建面約10萬平方米，商鋪近800個，二期除商鋪外，還設(shè)有研發(fā)中心，約10萬平方

27、米的大型展覽中心為舉辦國內(nèi)外各種訂貨會、采購會、綜合展覽活動等提供便捷的服務(wù)，三期包括一個占地約4萬平方米的商務(wù)主題公園， 集娛樂、游玩、體驗為一體項目定位于信息化、國際性、物流型，以“商流、信息流、資金流、物流”合一為目標， 建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心。開業(yè)已有兩年，800多家商鋪只有300多家開門營業(yè)，偌大的整個市場門可羅雀，顯得冷清；由于配套設(shè)施好，規(guī)劃先進，政府方面提供了很大的支持，市場前景依然樂觀，并將該市場列入未來五年重點培育的市場。武 漢 龍 王廟 國 際 廣場占地117畝，建面約28萬平米，投資達30億元。是武漢市重點建設(shè)項目；武漢市最大的內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)項目，是漢正街

28、改造的龍頭項目全力打造集批發(fā)、購物、時尚、休閑、娛樂、旅游于一體的國際化商貿(mào)旅游航母，由龍王廟國際服裝城、龍王廟國際鞋城、龍王廟國際皮具箱包城、龍王廟國際禮品飾品城、電子商務(wù)等組成一期工程龍王廟國際禮品飾品城已于2005年12月28日正式交付業(yè)主；二期、三期工程預(yù)計分別于2006年底和2007年年中投入使用。據(jù)說目前招商狀況不太理想重 慶 盛 世金 源 國 際商貿(mào)城 西部最大的單體批發(fā)市場，總投資額26億、總建筑面積68萬平米、超過5000余商戶同場經(jīng)營，4000個停車位，5萬平方物流配送中心以品牌服飾、現(xiàn)代家飾、工藝禮品、日用商品交易為核心的復(fù)合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，以展示和推介為主題的、經(jīng)營多種品牌商

29、品的、鏈接電子商務(wù)系統(tǒng)的、具有完善配套服務(wù)功能的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國際化的市場交易和會展中心。2007年10月29日開業(yè)，共七層，目前僅開業(yè)三個樓層，招商進展緩慢，基于重慶市政府對老市場的重新規(guī)劃與拆遷，本市場前景尚為樂觀。鵬 潤 國 際時 尚 購 物中心總建筑面積約60萬平米, 32.8萬平方米的商業(yè)面積、5萬平方米的酒店、3萬平方米的寫字樓和1.2萬平方米的會展中心以服裝為主，小商品為輔，批發(fā)與零售結(jié)合，定位為“采購中心+購物中心”，幾經(jīng)改變定位，招商反映不太理想，項目預(yù)計2007年年底竣工，2008年上半年開業(yè)中國的批發(fā)業(yè)在快速的發(fā)展中也面臨著一定的問題中國的批發(fā)業(yè)在快速的發(fā)展中也

30、面臨著一定的問題中國批發(fā)市場新項目帶來的反思中國批發(fā)市場新項目帶來的反思閉門造車，沒有真正了解客戶需求；招商策略沒有落到實處；作秀行為，專家、學(xué)者、協(xié)會、政府官員有很大程度是作秀行為，諸如項目得到專家學(xué)者認可之類話題，結(jié)果受傷的還是投資者自己；項目硬傷，項目挑戰(zhàn)強勢市場，教育消費者市場，付出慘重代價；投資者過于看重短期盈利目標，沒有堅守市場的經(jīng)濟決心或?qū)嵙?；大絮宣傳炒作，以為有了名氣就會成功，結(jié)果是有了名聲卻沒有市場。http:/ 。青島也同樣可以發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時青島也同樣可以發(fā)揮自身優(yōu)勢的同時克隆和利用義烏的影響力和成熟經(jīng)驗克隆和利用義烏的影響力和成熟經(jīng)驗 義烏的創(chuàng)新給青島帶來的機會義烏的

31、創(chuàng)新給青島帶來的機會在青島中國國際小商品城引入在青島中國國際小商品城引入集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心集商品展示、代理采購、物流配送于一體的連鎖配送中心有效的拓展有效的拓展項目的影響力同時促使項目快速啟動。項目的影響力同時促使項目快速啟動。義烏義烏機會背景機會背景臨空經(jīng)濟圈的絕佳優(yōu)勢臨空經(jīng)濟圈的絕佳優(yōu)勢 臨空經(jīng)濟圈是局部的，但其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益應(yīng)該是國際化的，只有將臨空經(jīng)濟帶的發(fā)展建立在全球的、全國的全球的、全國的觀念基礎(chǔ)上，臨空經(jīng)濟帶才會有更大的發(fā)展空間，更具備成長活力； 航空運輸和物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)，航空運輸?shù)呢浳镆话憔哂兄亓枯p、體積小、技術(shù)精、價值高、鮮活和事急等特點 ；（飾

32、品工藝品恰恰存在這個特點） 臨空經(jīng)濟的快速發(fā)展必將推動青島的國際化和市場化程度的提高，為項目的發(fā)展帶來極大的優(yōu)勢和機遇。 我們不是站在青島的角度看項目，我們不是站在青島的角度看項目，而是站在世界的角度看項目而是站在世界的角度看項目機會背景機會背景飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級人民幣升值人民幣升值環(huán)境成本環(huán)境成本政府政策政府政策勞動力成本勞動力成本飾品產(chǎn)業(yè)面臨升級和重新洗牌品牌出現(xiàn)成為必然企業(yè)對于項目的未來發(fā)展愿望企業(yè)對于項目的未來發(fā)展愿望品牌目標品牌目標建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽度 速度目標速度目標如此大的體量如何快速消化利潤目標利潤目標利潤的盡可能最大化 項目開發(fā)項目開發(fā)目標體

33、系目標體系戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略目標社會效益最大化，市場經(jīng)營效益最大化，著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺青島已成為世界飾品產(chǎn)業(yè)的重要青島已成為世界飾品產(chǎn)業(yè)的重要一極，貿(mào)易平臺需要搭建一極，貿(mào)易平臺需要搭建商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新是大勢所趨商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新是大勢所趨國內(nèi)的大多市場停留在攤位批發(fā)形國內(nèi)的大多市場停留在攤位批發(fā)形式，功能配套不完備式，功能配套不完備國外批發(fā)市場逐漸滲透到國內(nèi)，國外批發(fā)市場逐漸滲透到國內(nèi)，存在借勢的機會點存在借勢的機會點局局勢勢市市機機企業(yè)愿景：著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊的盈利平臺企業(yè)愿景：著眼永續(xù)經(jīng)營工程，

34、打造廣闊的盈利平臺青島，呼喚產(chǎn)業(yè)孵化基地運營模式的創(chuàng)新1.1.項目整體發(fā)展定位項目整體發(fā)展定位2.2.客戶定位與深入挖掘客戶定位與深入挖掘3.3.功能定位及經(jīng)營方式論證功能定位及經(jīng)營方式論證4.4.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃5.5.價格定位價格定位6.6.空港核心區(qū)規(guī)劃建議空港核心區(qū)規(guī)劃建議打破傳統(tǒng)批發(fā)模式的束縛，實現(xiàn)打破傳統(tǒng)批發(fā)模式的束縛，實現(xiàn)“批零兼營批零兼營”的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型的經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型 著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺 銷售與經(jīng)營的兼顧，一、二期經(jīng)營和三期開發(fā)的兼銷售與經(jīng)營的兼顧，一、二期經(jīng)營和三期開發(fā)的兼顧顧 項目的戰(zhàn)略定位項目的戰(zhàn)略定位建設(shè)成為在環(huán)渤海

35、經(jīng)濟圈框架下建設(shè)成為在環(huán)渤海經(jīng)濟圈框架下的大青島空港核心經(jīng)濟區(qū)內(nèi)具有的大青島空港核心經(jīng)濟區(qū)內(nèi)具有飾品產(chǎn)業(yè)孵化功能的飾品產(chǎn)業(yè)孵化功能的專業(yè)展貿(mào)中專業(yè)展貿(mào)中心心定位詮釋定位詮釋青島“世界流行飾品的制造中心”的地位越發(fā)穩(wěn)固，以的主題，同時強調(diào)項目的項目的主題概念項目的主題概念 主題概念是一個統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點和中心 主題概念是一種包裝或一種說法 飾品飾品展貿(mào)展貿(mào)中樞中樞，產(chǎn)業(yè)孵化基地產(chǎn)業(yè)孵化基地核心、根本核心、根本信息集合交流信息集合交流行業(yè)的地位行業(yè)的地位產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向趨勢，增產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向趨勢，增強青島企業(yè)未來競爭力強青島企業(yè)未來競爭力項目定位下的發(fā)展戰(zhàn)略項目定位下的發(fā)展戰(zhàn)略以帶動青島制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)

36、業(yè)的發(fā)展為目標;以流行飾品和多種相關(guān)時尚商品的采購博覽為重點;以建立為國際中小企業(yè)進入中國市場（包括銷售和采購等）綜合型服務(wù)平臺和中國產(chǎn)品拓展海外市場的平臺為核心。1.1.項目整體發(fā)展定位項目整體發(fā)展定位2.2.客戶定位與深入挖掘客戶定位與深入挖掘3.3.功能定位及經(jīng)營方式論證功能定位及經(jīng)營方式論證4.4.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃5.5.價格定位價格定位6.6.空港核心區(qū)規(guī)劃建議空港核心區(qū)規(guī)劃建議客戶分析回顧客戶分析回顧經(jīng)營客戶分析經(jīng)營客戶分析 全部被訪者中外地客商占78.8%，本地客商僅占21.2%。其中除即墨小商品城外，其他專業(yè)市場的外地客商均占其他專業(yè)市場的外地客商均占70%70%以上以上。 近

37、七成的被訪者是通過租賃取得商鋪使用權(quán)的，而購買比例則僅占三成；中韓小商品城和工藝品城商鋪租賃比率相對較低，但是租賃比率依然在4060%之間。 項目目標客戶類型項目目標客戶類型客戶類型客戶類型目標客戶目標客戶批發(fā)商業(yè) 投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經(jīng)營者、國外批售中心（OMM）、C&C交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍格賽）零售商業(yè) 品牌專賣店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè)輔助商業(yè) 倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務(wù)中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣配套服務(wù) 稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財務(wù)、中介、信息、廣告、展示一個復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個批

38、發(fā)市場。所以項目的目標客戶的非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型 本項目客戶分析本項目客戶分析找出本項目各類潛在客群根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點、市場狀況、項目的實際情況逐個分析根據(jù)分析結(jié)果得出根據(jù)分析結(jié)果得出主要客群次要客群主要客群次要客群邊緣客群等定位邊緣客群等定位青島本地飾品企業(yè)和商家青島本地飾品企業(yè)和商家項目未來發(fā)展特色的基礎(chǔ)項目未來發(fā)展特色的基礎(chǔ)廣州、義烏飾品企業(yè)商家廣州、義烏飾品企業(yè)商家項目前期經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)項目前期經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)韓國流行飾品商家韓國流行飾品商家項目輻射全國和發(fā)展特色基點項目輻射全國和發(fā)展特色基點本地投資型客群本地投資型客群項目良好銷售的基礎(chǔ)項目良好銷售的基礎(chǔ)外地投資型客群外地

39、投資型客群易形成聯(lián)動效應(yīng)利于銷售易形成聯(lián)動效應(yīng)利于銷售招商銷售目標客群界定招商銷售目標客群界定1、青島市飾品企業(yè)有強烈提升銷售渠道需求的企業(yè)2、義烏飾品企業(yè)及批發(fā)市場商戶3、廣州飾品企業(yè)及批發(fā)商4、韓國飾品、服飾商家5、本地投資型客戶核心客戶核心客戶游離客戶游離客戶偶得客戶偶得客戶飾品等行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)的跟隨者；成長迅速，有擴大飾品銷售渠道的商家1、國內(nèi)其他市場的飾品商家2、外地投資型客戶 http:/ 重點推廣對象 基本吸引對象華北及東北地區(qū)批發(fā)業(yè)務(wù)項目目標貿(mào)易對象定位項目目標貿(mào)易對象定位1.1.項目整體發(fā)展定位項目整體發(fā)展定位2.2.客戶定位與深入挖掘客戶定位與深入挖掘3.3.功能定位及經(jīng)營方

40、式論證功能定位及經(jīng)營方式論證4.4.產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃5.5.價格定位價格定位6.6.空港核心區(qū)規(guī)劃建議空港核心區(qū)規(guī)劃建議項目功能定位項目功能定位以當?shù)仄髽I(yè)和廣州、義烏飾品企業(yè)為基礎(chǔ)，吸引全國的飾品企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場，建成以專區(qū)交易市場、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運營中心、品牌展示中心、建成以專區(qū)交易市場、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運營中心、品牌展示中心、會議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，會議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運輸、產(chǎn)品出口等多項業(yè)務(wù)。 中韓小商品城整體功能設(shè)計中韓小商品城整體功能設(shè)計商務(wù)辦公服商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)務(wù)功能區(qū)信息服務(wù)信息服務(wù)功能區(qū)功能區(qū)休閑娛樂休閑娛樂功能區(qū)功能區(qū)會展會議會展會議推介培訓(xùn)推介培訓(xùn)功能功能區(qū)區(qū)倉儲、配送倉儲、配送服務(wù)功能服務(wù)功能區(qū)區(qū)零售商業(yè)零售商業(yè)功能區(qū)功能區(qū)公共環(huán)境設(shè)公共環(huán)境設(shè)施服務(wù)施服務(wù)區(qū)區(qū)管理功能區(qū)管理功能區(qū)展示、交展示、交易功能區(qū)易功能區(qū)功能設(shè)計功能設(shè)計展示、交易功能區(qū)展示、交易功能區(qū)同當前批發(fā)市場的