買賣合同房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)

1、房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)甲將自己的房屋賣給乙 , 買賣合同簽訂后甲即將房屋交付給乙 , 并將房產(chǎn)證也交給乙 , 但沒(méi)有辦理過(guò)戶登記。乙在住了半年后 , 又將房屋轉(zhuǎn)賣給丙 , 并將房屋交給丙占有。丙從乙處取得甲的房產(chǎn)證 , 但也沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)。在丙居住期間 , 該房屋價(jià)格迅速上漲。司法實(shí)務(wù)中的訴訟表現(xiàn)形式。在上述基本案情的基礎(chǔ)上 , 依據(jù)作為原告的不同交易主體 , 司法實(shí)踐中主要呈現(xiàn)為以下三類訴訟。1 . 房屋出賣人為訴訟原告?！景咐弧考自V至法院 , 認(rèn)為其與乙簽訂的買賣合同因未辦理登記手續(xù)而無(wú)效, 要求乙返還其房屋?！景咐考滓苑课莓a(chǎn)權(quán)登記人的名義直接起訴房屋占有人丙 , 要求內(nèi)返還

2、其房屋。2 . 房屋第一買受人為訴訟原告。【案例三】乙起訴甲 , 要求協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)。甲提起反訴 , 認(rèn)為其與乙簽訂的買賣合同因未辦理登記手續(xù)而無(wú)效 , 要求乙返還其房屋?！景咐摹恳移鹪V丙 , 以其未取得房屋所有權(quán) , 與丙簽訂的合同系無(wú)權(quán)處分合同 , 且甲未予追認(rèn)為由 , 請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效并判令丙返還房屋。3 . 房屋終局買受人為訴訟原告。【案例五】丙起訴乙 , 要求辦理過(guò)戶登記手續(xù)。乙抗辯并非其不愿履行過(guò)戶登記 , 實(shí)則因甲遲遲不配合辦理過(guò)戶登記。在訴訟中發(fā)現(xiàn)甲此前將房產(chǎn)證掛失 , 并已將房屋高價(jià)賣給丁 , 且辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。丙遂申請(qǐng)追加甲、丁為共同被告 , 請(qǐng)求確認(rèn)甲、丁之間

3、的買賣合同無(wú)效 , 要求三被告協(xié)助辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。丁提出其為善意第三人的抗辯理由 , 并反訴要求丙退出房屋。問(wèn)題聚焦。上述案例呈現(xiàn)的房屋連環(huán)買賣的訴訟形式屬于較為典型的房屋連環(huán)買賣案件類型 , 案情看似簡(jiǎn)單 , 但其中蘊(yùn)含著諸多民法基本理論問(wèn)題及實(shí)務(wù)爭(zhēng)議的具體問(wèn)題。1 . 【案例一】、【案例三】體現(xiàn)的問(wèn)題是 : 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ( 房屋買賣合同 ) 的效力是否受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) ( 房屋過(guò)戶登記 ) 的影響 ?2 . 【案例二】體現(xiàn)的問(wèn)題是 : 房屋的事實(shí)占有人能否基于連環(huán)買賣合同行使對(duì)房屋登記所有權(quán)人的占有抗辯 ?3 . 【案例四】體現(xiàn)的問(wèn)題是 : 物權(quán)變動(dòng)的合意 ( 如不動(dòng)產(chǎn)或其權(quán)

4、屬證書(shū)的交付 ) 是否具有拘束力 ?4 . 【案例五 體現(xiàn)的問(wèn)題是 : 在房屋雙重買賣中 , 房屋的事實(shí)占有人能否對(duì)抗房屋善意取得人 ?上述具體問(wèn)題實(shí)際上可以總括為一個(gè)基本命題 , 即在房屋連環(huán)買賣中 , 在不動(dòng)產(chǎn)登記與占有分屬不同主體時(shí) , 如何在法律上的所有權(quán)人和事實(shí)上的占有人之間確定保護(hù)基準(zhǔn) , 以及如何在實(shí)務(wù)案例中尋求在物權(quán)法等現(xiàn)有法律框架下的合理保護(hù)路徑。二、實(shí)例解析 : 解決房屋連環(huán)買賣糾紛的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析方法是德國(guó)法學(xué)界比較推崇的民法學(xué)上一種獨(dú)特的方法 , 這種方法又稱請(qǐng)求權(quán)規(guī)范基礎(chǔ)檢索法或歸人法、涵攝法 , 是指通過(guò)考察當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)主張 , 尋求該請(qǐng)求權(quán)的規(guī)范基

5、礎(chǔ) , 從而將小前提歸人大前提 , 最終確定請(qǐng)求權(quán)是否能夠得到支持的裁判結(jié)論。任在實(shí)例分析中 , 請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法只需把握與請(qǐng)求權(quán)相關(guān)的法律事實(shí)和法律規(guī)范即可 , 不必考察無(wú)重大關(guān)聯(lián)的法律事實(shí) , 因而適用較為便捷。而且在大多數(shù)案件中 , 當(dāng)事人的主張都是以請(qǐng)求的方式表現(xiàn)出來(lái) , 只要依據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求 , 可直接探尋當(dāng)事人主張的請(qǐng)求權(quán)規(guī)范 , 從而發(fā)現(xiàn)法律 , 迅速把握案件的關(guān)鍵 , 而不易被復(fù)雜的案情困擾 , 有利于簡(jiǎn)化思維過(guò)程。因此 , 請(qǐng)求權(quán)檢索的方法也更能適合實(shí)務(wù)的需要 , 在民事案例裁判中運(yùn)用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法具有很強(qiáng)的必要性。已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施的物權(quán)法確立了物權(quán)的一些基本原則和制度 , 其中

6、第九條確立了登記生效主義為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則 ; 第十五條明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的原則 ; 第一百零六條確立了善意取得制度 ; 第三十四條和第二百四十一條分別明確了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)及占有制度。物權(quán)法與已有物權(quán)法律規(guī)范形成較為完整的物權(quán)法體系 , 為司法實(shí)務(wù)處理物權(quán)糾紛提供了較為完備的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) , 請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法的適用具備了足夠的可行性和前所未有的良好客觀條件。故筆者擬嘗試以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析法對(duì)房屋連環(huán)買賣中涉及的物權(quán)糾紛進(jìn)行研究 , 為民事司法實(shí)踐提供可資遵循的思維及論證方法 , 以增強(qiáng)法律適用的統(tǒng)一性與合理性。房屋出賣人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析物權(quán)變動(dòng)與合同效力。1 . 關(guān)于【案例一】的

7、分析。房屋出賣人甲的訴訟請(qǐng)求基于無(wú)效合同產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求 , 其請(qǐng)求權(quán)應(yīng)鎖定在不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。該請(qǐng)求權(quán)成立的前提是甲與乙之間的買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效。通過(guò)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析 , 依據(jù)物權(quán)法第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同 , 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外 , 自合同成立時(shí)生效 ; 未辦理物權(quán)登記的 , 不影響合同效力”的規(guī)定 , 不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件 , 而不是買賣合同的生效要件 , 買賣合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力二者是相區(qū)分的。甲乙未辦理過(guò)戶登記手續(xù)只是不發(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn) , 并不影響買賣合同本身的效力。甲乙之間訂立的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)為有

8、效合同 , 甲的訴訟請(qǐng)求不具有成立的前提條件 , 應(yīng)予駁回。2. 關(guān)于【案例二】的分析。首先進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)檢索 : 甲要求丙返還其房屋 , 系以房屋產(chǎn)權(quán)登記人的名義 , 行使的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)中的返還原物請(qǐng)求權(quán)。其次進(jìn)行請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析 : 甲的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系物權(quán)法第三十四條的規(guī)定 : “無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的 , 權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。”對(duì)該條的構(gòu)成要件進(jìn)行分解可知 , 返還原物請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成要件有二 : 一是請(qǐng)求權(quán)的主體須為權(quán)利人 , 包括所有權(quán)人、用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人。二是相對(duì)人須為無(wú)權(quán)占有人。需要進(jìn)一步明確無(wú)權(quán)占有的概念和意義。按照占有是否有本權(quán)的依據(jù) , 將占有分類為有權(quán)占有與無(wú)權(quán)占有。所謂

9、本權(quán) , 是指基于法律上的原因 , 可對(duì)物進(jìn)行占有的權(quán)利。有權(quán)占有即指有本權(quán)的占有 , 無(wú)權(quán)占有是指無(wú)本權(quán)的占有。本案中 , 因未進(jìn)行過(guò)戶登記 , 所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生移轉(zhuǎn) , 甲仍是房屋所有權(quán)人 , 已滿足權(quán)利主體的第一個(gè)要件。因此乙的暫時(shí)占有及丙的最終占有是否為無(wú)權(quán)占有 , 成為甲能否行使返還原物請(qǐng)求權(quán)的關(guān)鍵。接下來(lái)需要做的工作就是消極構(gòu)成要件的檢索 , 即檢索是否有能否定乙、丙為無(wú)權(quán)占有的法律規(guī)范。依據(jù)物權(quán)法第二百四十一條關(guān)于占有的一般規(guī)定,占有物返還抗辯能否成立 , 關(guān)鍵在于產(chǎn)生占有的基礎(chǔ)關(guān)系是否能使占有人可以對(duì)抗權(quán)利人的返還請(qǐng)求。在買賣合同中 , 出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給買受人占有 , 并

10、且還應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。甲乙簽訂房屋買賣合同后 , 交付但未過(guò)戶 , 根據(jù)買賣合同 , 甲應(yīng)當(dāng)將房屋交給乙占有 , 甲作為合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定 . 不能要求乙返還房屋。乙基于買賣合同的占有屬于有權(quán)占可以對(duì)抗作為出賣人的所有權(quán)人甲的返還請(qǐng)求。丙是否構(gòu)成無(wú)權(quán)占有 . 此涉及學(xué)說(shuō)上之占有連鎖理學(xué)者將占有連鎖理論歸納為三個(gè)要件 :( 1 ) 中間人對(duì)于一定的法律關(guān)系 ( 尤其是債之關(guān)系 ), 取得占有的權(quán)利 ;( 3 ) 須中間人得將其直接占有移轉(zhuǎn)與第三人。邁沐案中乙作為中間人對(duì)所有人甲有合法的占有權(quán)源 , 丙作為第三人基于與乙的買賣合同 ( 該合同的有效性留待【案例四】中予以詳細(xì)論

11、證 ) 亦取得占有的權(quán)利 , 乙將房屋交付給丙 , 視為將其對(duì)房屋的直接占有移轉(zhuǎn)給丙 , 三個(gè)要件均符合 , 因此丙的占有不構(gòu)成無(wú)權(quán)占有 , 丙可以行使對(duì)甲的占有抗辯。甲要求丙返還其占有房屋的法律規(guī)范構(gòu)成要件之一被消極規(guī)范構(gòu)成要件所阻卻 , 其訴請(qǐng)缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的完整構(gòu)成要件 , 應(yīng)予駁回。房屋第一買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析物權(quán)變動(dòng)與無(wú)權(quán)處分。1 . 關(guān)于【案例三】的分析。依據(jù)案例一關(guān)于甲乙房屋買賣合同有效的分析占有的分析 , 乙要求甲依約履行辦理過(guò)戶登記的義務(wù)支持。甲主張合同無(wú)效及返還房屋的反訴請(qǐng)求不成立, 以及【案例二】中乙屬有權(quán) , 具有合同請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) , 應(yīng)予 , 應(yīng)予駁回。2 . 關(guān)于案

12、例四的分析。本案中乙主張其與丙之間的房屋買賣合同無(wú)效的理由之一是無(wú)權(quán)處分訂立的合同 , 據(jù)此可知其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于合同法第五十一條的規(guī)定: “無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn) , 經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的, 該合同有效。”按照反對(duì)解釋, 如果訂立無(wú)權(quán)處分合同后, 權(quán)利人不予追認(rèn) , 處分人也未取得處分權(quán)的 , 該合同無(wú)效。故無(wú)權(quán)處分合同屬效力待定合同。依據(jù)該條規(guī)定 , 從表面上看 , 乙在尚未取得所有權(quán)前將房屋轉(zhuǎn)賣給丙構(gòu)成無(wú)權(quán)處分 , 在嗣后未取得所有權(quán)或甲未予追認(rèn)的情況下 , 應(yīng)認(rèn)定乙丙之間的買賣合同無(wú)效。但從利益衡量角度看 , 這樣的處理結(jié)果顯然對(duì)終局買受人丙極不公平。因?yàn)?/p>

13、合同效力完全依賴于乙是否積極取得所有權(quán)及甲的追認(rèn) , 交易風(fēng)險(xiǎn)全部由丙承擔(dān) , 乙和甲可待時(shí)投機(jī) , 易誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。如本案中房?jī)r(jià)高漲 , 乙、甲見(jiàn)有利可圖 . 乙不積極向甲主張辦理過(guò)戶登記以取得所有權(quán) , 甲也拒絕追認(rèn) , 導(dǎo)致合同無(wú)效。丙在支付對(duì)價(jià)并接受乙的交付占有房屋后 , 因未及時(shí)辦理登記 , 不能適用善意取得制度 , 其權(quán)利又無(wú)法得到合同保護(hù) , 丙須向乙方返還房屋 , 其只能依靠締約過(guò)失責(zé)任尋求救濟(jì)。究其源流 , 我國(guó)合同法第五十一條是不恰當(dāng)?shù)亟梃b了物權(quán)形式主義的德國(guó)民法第1 85 條、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第 118 條的產(chǎn)物。在德國(guó)模式下該條款是指處分行為效力未定 , 由于我國(guó)不

14、承認(rèn)物權(quán)行為概念 , 在我國(guó)債權(quán)形式主義模式下卻變?yōu)閭鶛?quán)合同效力未定。有學(xué)者認(rèn)為 , 不動(dòng)產(chǎn)登記之外 , 具備物權(quán)意思表示形式要件的其他行為 , 如不動(dòng)產(chǎn)交付、交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。從理論指導(dǎo)實(shí)踐的角度看 , 當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的觀點(diǎn)確實(shí)有助于解決實(shí)踐中出現(xiàn)的房屋買賣交付未登記的利益保護(hù)問(wèn)題。如本案中 , 甲將房屋及房產(chǎn)證均交付給乙 , 可視為雙方達(dá)成物權(quán)變動(dòng)合意 , 乙取得所有權(quán)。這樣乙丙之間的合同就不存在無(wú)權(quán)處分的問(wèn)題。但上述觀點(diǎn)的理論基礎(chǔ)在于承認(rèn)物權(quán)行為理論。而我國(guó)物權(quán)法已明確規(guī)定實(shí)行債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式 , 不承認(rèn)物權(quán)行為理論。盡管司法實(shí)踐中有傾

15、向于物權(quán)行為理論的一些說(shuō)法和做法 , 但在物權(quán)法生效后 , 其繼續(xù)存在的合理性就值得質(zhì)疑了。筆者認(rèn)為 , 為公平合理地處理本案糾紛 , 應(yīng)對(duì)照作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)的合同法第五十一條法律規(guī)范的構(gòu)成要件 , 對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行分解 , 看能否歸人 ( 或涵攝 ) 到該條規(guī)范的構(gòu)成要件中去。有學(xué)者認(rèn)為 , 從外表觀察而顯現(xiàn)的所謂“出賣他人之物” , 其實(shí)至少可分為兩種類型 : 一類是出賣人與物的所有權(quán)人本無(wú)相應(yīng)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 , 未得到授權(quán) , 便擅自出賣他人之物 , 多構(gòu)成侵權(quán)行為 ; 另一類是出賣人與物的所有權(quán)人之間已經(jīng)存在著買賣、贈(zèng)與、互易等合同 , 物的所有權(quán)人負(fù)有向出賣人移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)的合同義務(wù)。在

16、此類合同尚未履行的情況下 , 出賣人將標(biāo)的物再出賣于他人 , 形成所謂連環(huán)合同。如果把此類合同也作無(wú)權(quán)處分 , 就容易與物權(quán)轉(zhuǎn)讓 ( 物權(quán)變動(dòng) ) 本身相混淆。骨顯然本案情形屬于后一類型。根據(jù)上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的結(jié)論 , 乙對(duì)房屋的占有屬有權(quán)占有 , 乙享有要求甲履行辦理過(guò)戶登記手續(xù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán) , 乙仍有取得所有權(quán)之可能。在甲將房屋交付給乙占有后 , 在未辦理過(guò)戶登記之前 , 甲僅是名義上的登記所有權(quán)人 , 其享有的是受限制的所有權(quán) , 其處分權(quán)已受限制。如甲將房屋再轉(zhuǎn)賣他人 , 須對(duì)乙方承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任 ( 下文【案例五 1 所示 ) 。房屋事實(shí)上已不屬于甲

17、的財(cái)產(chǎn) , 乙對(duì)房屋享有一定的處分權(quán)。因此 , 乙將房屋轉(zhuǎn)賣丙的事實(shí)不屬于無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn) , 不應(yīng)歸人合同法第五十一條規(guī)范的構(gòu)成要件 , 自然就失去了適用該條的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) , 不應(yīng)據(jù)此認(rèn)定乙丙之間的買賣合同無(wú)效。而且 , 即使認(rèn)定甲對(duì)房屋享有完全所有權(quán) , 乙丙雙方訂立合同時(shí)均明知房屋尚登記在甲名下 , 當(dāng)事人自愿接受合同拘束并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) , 不存在隱瞞欺詐等情形 , 其交易性質(zhì)屬于未來(lái)物的買賣 , 在無(wú)其他無(wú)效事由的情形下 , 也應(yīng)認(rèn)定為有效。據(jù)此分析 , 乙的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。房屋終局買受人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析物權(quán)變動(dòng)與善意取得?！景咐濉?體現(xiàn)的是房屋雙重買賣 ( 或稱一物數(shù)賣 )

18、產(chǎn)生的糾紛。隨著物權(quán)法的頒布 , 物權(quán)變動(dòng)模式的立法確定及不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的確立 , 司法實(shí)踐中原先處理不一的雙重買賣糾紛將逐漸走向明晰與統(tǒng)一。仍以請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)分析 , 丙要求乙辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù), 行使的是合同請(qǐng)求權(quán) , 其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于合同法規(guī)定。【案例四】中已經(jīng)分析認(rèn)為乙丙之間的房屋買賣合同有效 , 故在不存在丁的情況下 , 丙有權(quán)要求乙依約辦理過(guò)戶登記手續(xù) , 甚至在乙怠于行使對(duì)甲的過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)的情況下 , 可以行使代位權(quán) , 要求甲履行過(guò)戶登記義務(wù)。但當(dāng)甲將房屋又賣給丁 , 并且辦理了過(guò)戶登記 , 在符合物權(quán)法第一百零六條構(gòu)成要件的情況下 , 丁作為善意取得人成為房屋所有權(quán)人 ,

19、 而甲乙、乙丙之間的買賣合同對(duì)丁沒(méi)有約束力 , 丁有權(quán)要求占有房屋。丙基于買賣合同的占有不能對(duì)抗非合同當(dāng)事人的所有權(quán)人丁。丁作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得人的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)成立 , 丙只能行使債權(quán)請(qǐng)求權(quán) , 基于買賣合同向乙主張違約責(zé)任。雙重買賣的案例還有一個(gè)變化 , 就是 : 如果【案例五】中丁尚未辦理過(guò)戶登記手續(xù) , 不能適用善意取得 , 此 時(shí)應(yīng)如何處理 ?筆者認(rèn)為 , 于此情形 , 在查明丁系善意締約的情況下 , 應(yīng)認(rèn)定甲丁買賣合同有效 , 但丁只享有債權(quán) , 不能取得房屋的所有權(quán)。丙能否以其已善意占有房屋為由主張所有權(quán)呢 ?物權(quán)法中找不到明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ) , 但【案例二】的分析已表明 , 丙屬有權(quán)占

20、有 , 可以對(duì)甲提出占有抗辯。既然丙可以有權(quán)占有對(duì)抗房屋的登記所有權(quán)人甲 , 根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋學(xué)原理 ( 當(dāng)然解釋 ), 當(dāng)然可以對(duì)抗僅為債權(quán)人的丁。因此 , 筆者傾向善意的有權(quán)占有人丙取得房屋所有權(quán) , 丁只能要求甲承擔(dān)不能交房的違約責(zé)任。小結(jié) : 連環(huán)交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)保護(hù)基準(zhǔn)靜態(tài)秩序與動(dòng)態(tài)安全的平衡。我國(guó)物權(quán)法以“定分止?fàn)?、物盡其用”作為立法宗旨 , 就是要以法律規(guī)范明確各種財(cái)產(chǎn)的歸屬和責(zé)任 , 解決法律主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的紛爭(zhēng) , 并由此確定穩(wěn)定、高效、安全的市場(chǎng)交易。房屋連環(huán)買賣中的物權(quán)變動(dòng)常涉及多方主體 , 如上文分析的五個(gè)案例中 , 涉及連環(huán)交易的四個(gè)主體、三份房屋買賣

21、合同 , 集中體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的利益沖突。而規(guī)范物權(quán)的變動(dòng)和保護(hù)第三人是物權(quán)法的基本范疇。因此 , 如何遵循物權(quán)法立法意圖, 在司法實(shí)踐中確立物權(quán)變動(dòng)各交易主體利益保護(hù)的基準(zhǔn) , 就顯得尤為重要。筆者認(rèn)為, 以請(qǐng)求權(quán)主張對(duì)象區(qū)分 , 可以根據(jù)交易是否涉及第三人利益分為內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)體系和外部請(qǐng)求權(quán)體系 , 不同請(qǐng)求權(quán)體系分別適用不同的法律原則和操作規(guī)則。1 . 內(nèi)部請(qǐng)求權(quán)體系保護(hù)基準(zhǔn) : 在交易不涉及第三人利益的場(chǎng)合 , 真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人的分離所產(chǎn)生的權(quán)屬矛盾 , 只是兩種權(quán)利主體的內(nèi)部沖突 , 必須根據(jù)意思自治的原則 , 建立保護(hù)真實(shí)權(quán)利人請(qǐng)求權(quán)的規(guī)則。如【案例一】、【案例二】、【案

22、例三】、【案例四】中甲與乙、乙與丙、甲與丙之間的糾紛就屬于買賣合同雙方或登記所有權(quán)人與事實(shí)占有人之間的內(nèi)部糾紛 , 不涉及交易之外的第三人 , 應(yīng)確認(rèn)作為物權(quán)變動(dòng)原因的債權(quán)合同的效力 , 確保交易靜態(tài)秩序。同時(shí)通過(guò)債權(quán)合同中公示義務(wù)的約定 , 支持權(quán)利人辦理過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán) , 促使交易主體履行不動(dòng)產(chǎn)登記的公示義務(wù) , 使事實(shí)物權(quán)盡快轉(zhuǎn)化為有法定公示方式表征的法律物權(quán) , 以穩(wěn)定交易秩序。2 . 外部請(qǐng)求權(quán)體系保護(hù)基準(zhǔn) : 在交易涉及第三人利益的場(chǎng)合 , 必須遵循物權(quán)公示原則 , 采取能保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)。第三人只要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記 , 通過(guò)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) , 應(yīng)確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的效力 ,

23、其作為連環(huán)交易外部當(dāng)事人的請(qǐng)求權(quán)就應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù) , 以維護(hù)動(dòng)態(tài)的交易安全。如【案例五】中的丁基于不動(dòng)產(chǎn)善意取得房屋所有權(quán) , 可以絕對(duì)地排斥事實(shí)物權(quán)人丙的占有 , 處于優(yōu)先保護(hù)的地位。三、建議 : 未來(lái)物權(quán)法司法解釋中涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)內(nèi)容的制訂空間通過(guò)運(yùn)用請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)方法對(duì)上述案例進(jìn)行分析 , 可以發(fā)現(xiàn)在請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)檢索過(guò)程中 , 仍然存有立法的疏漏與沖突。物權(quán)法盡管規(guī)定了許多新的物權(quán)制度和規(guī)范 , 但很多規(guī)定過(guò)于原則 , 缺乏可操作性 , 為最高人民法院將來(lái)作出相應(yīng)的司法解釋留下了極大的制訂空間。以下僅在本文研究范圍內(nèi)提出幾點(diǎn)司法解釋的制訂建議。修正和改造與物權(quán)法相沖突的司法解釋。物權(quán)法對(duì)不動(dòng)

24、產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采用了登記生效主義,但對(duì)一些特殊情況 , 最高人民法院的有關(guān)司法解釋規(guī)定采用的是登記對(duì)抗主義。如 XX 年 7 月, 最高人民法院 ( 關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定第 71 條規(guī)定 : “下列財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) ( 六 ) 尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”這一規(guī)定表明 , 已向買方交付的財(cái)產(chǎn)盡管未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù) , 所有權(quán)也轉(zhuǎn)移歸買方 , 而不屬于破產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為 , 物權(quán)法作為全國(guó)人大通過(guò)的民事基本法律, 其所確立的基本規(guī)則和基本制度 , 具有僅次于憲法的效力位階。在物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)范發(fā)生沖突時(shí) , 按照上位法優(yōu)與下位法、新法優(yōu)于舊法的原

25、則 , 應(yīng)適用物權(quán)法規(guī)范 , 而不能適用已有物權(quán)規(guī)范。未來(lái)制訂的物權(quán)法司法解釋應(yīng)就物權(quán)法與已有物權(quán)規(guī)范 ( 包括相關(guān)司法解釋 ) 的適用關(guān)系作出規(guī)定 , 應(yīng)在物權(quán)法框架內(nèi)修正與物權(quán)法基本規(guī)則相沖突的司法解釋。對(duì)已有司法解釋中不符物權(quán)法規(guī)定但卻有利于案件解決的過(guò)渡性規(guī)定 , 可將其改造成其他符合物權(quán)法規(guī)定的合理規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須采用物權(quán)法確定的登記生效規(guī)則 , 未經(jīng)登記 , 不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。善意的事實(shí)物權(quán)人因未登記不能當(dāng)然取得物權(quán) , 但可采用區(qū)分保護(hù)的原則及完善其他的規(guī)則如占有保護(hù)抗辯等方式來(lái)加強(qiáng)保護(hù)。增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)占有保護(hù)制度的可操作性。物權(quán)法專用一編來(lái)規(guī)定占有制度 , 使占有制度在

26、我國(guó)民事立法上首獲肯定。但僅有的五個(gè)條文都是屬于保護(hù)占有制度的范疇 , 沒(méi)有占有推定和占有取得制度的規(guī)定。物權(quán)法第二百四十一條關(guān)于有權(quán)占有的規(guī)定也是基本原則性的規(guī)定。在【案例二】中 , 作為連環(huán)交易終局買受人丙的占有是否屬于有權(quán)占有的認(rèn)定 , 就缺乏明確的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)可資檢索 , 只得求助占有連鎖理論的法理支撐。而隨著占有制度的確立 , 實(shí)務(wù)中針對(duì)財(cái)產(chǎn)所有人提出占有保護(hù)抗辯必將越來(lái)越多 , 建議司法解釋應(yīng)針對(duì)占有保護(hù)抗辯的類型、行使條件作出類型化的規(guī)定。同時(shí)鑒于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以登記為生效要件 , 因此在不動(dòng)產(chǎn)買賣中非常容易造成所有與占有的分離 , 從而使占有人與所有權(quán)人就標(biāo)的物的占有問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)

27、議 , 由此引發(fā)的相關(guān)案例必將層出不窮 , 如房屋買賣交付未過(guò)戶、過(guò)戶未交付、雙重買賣、連鎖買賣等。因此 , 建議司法解釋尤其要針對(duì)實(shí)踐中普遍存在的基于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的占有抗辯及其對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力的影響作出詳細(xì)規(guī)定 , 為解決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛提供可操作的裁判規(guī)則。填補(bǔ)房屋連環(huán)買賣的法律適用漏洞。1 . 明確房屋連環(huán)買賣保護(hù)基準(zhǔn) : 臺(tái)灣學(xué)者蘇永欽認(rèn)為 , 民事立法者要處理的問(wèn)題必須兼顧私人自治與國(guó)家管制 , 同時(shí)建立放任自治的財(cái)產(chǎn)權(quán)或交易秩序 , 以及長(zhǎng)期的國(guó)家監(jiān)督、引導(dǎo)機(jī)制。筆者認(rèn)為 , 司法解釋的制訂者有必要在物權(quán)法司法解釋中把自治與管制這兩種規(guī)范作政策理念上和規(guī)范技術(shù)上的縫合。具體到房屋連環(huán)買賣 , 對(duì)于不涉及第三人的內(nèi)部交易 , 應(yīng)構(gòu)筑最大可能的自治空間 , 充分尊重意思自治原則 , 保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的利益。而對(duì)于涉及第三人的外部交易 , 應(yīng)遵循物權(quán)公示公信原則 , 確立國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的監(jiān)管 , 保護(hù)取得法律物權(quán)的第三人利益 , 以彌補(bǔ)自治條件的不足。2 . 確立房屋連環(huán)買賣內(nèi)部適用規(guī)則 : 一是規(guī)定未辦理過(guò)戶登記的連環(huán)交易中的第一買受人與終局買受人 ( 或后手 ) 之間訂立的買賣合同 , 不應(yīng)以第一買受人無(wú)權(quán)處分認(rèn)定為無(wú)效。二是規(guī)定房屋終局買受人對(duì)房屋的占有屬有權(quán)占有 ,