2022年經(jīng)營策劃書

1、高品質(zhì)文檔2022年經(jīng)營策劃書 一、 前 言 該項(xiàng)目編制的依據(jù)： 1、 東光集團(tuán)供應(yīng)的項(xiàng)目資料; 2、 進(jìn)行市場調(diào)研獲得的第一手資料; 3、 國家統(tǒng)計(jì)局1998年、1999年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào); 4、 商業(yè)聯(lián)合會(huì)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)編輯的內(nèi)部資料流通商業(yè)參考。 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：東光批發(fā)市場。 1、 項(xiàng)目選址：位于商業(yè)中心區(qū)。南接中山路、廣闊百貨;北依火車站。 2、 項(xiàng)目規(guī)模及投資： (1) 該項(xiàng)目占地面積2.53萬平方米，建筑面積7萬平方米，分地上三層，營業(yè)面積6萬平方米。 (2) 項(xiàng)目總投資：3800萬元，由東光集團(tuán)投資。 3、 項(xiàng)目經(jīng)營者： 4、 項(xiàng)目經(jīng)營方式：實(shí)行租賃經(jīng)營方式

2、，即由東光集團(tuán)投資，商戶租賃經(jīng)營。 三、 項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)境分析 1、 項(xiàng)目所在城市-地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心，是地區(qū)的交通樞紐，有著豐富的人口和人才資源及雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和工業(yè)基礎(chǔ)。1999年全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平逐步提高，國民經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策作用下，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行明顯加快，總體經(jīng)濟(jì)形勢呈現(xiàn)出健康向上的進(jìn)展態(tài)勢。目前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入"適度"的綠燈區(qū)，總體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展已進(jìn)入"景氣"狀態(tài)。 2、 第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展快速，每年都以較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長。1999年第三產(chǎn)業(yè)增加值總量達(dá)506.7億元，比1993年增長65.3%，平均增速達(dá)9.9%，第三產(chǎn)業(yè)對gdp的貢

3、獻(xiàn)率穩(wěn)步增加。從行業(yè)構(gòu)成看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電倉儲(chǔ)業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的傳統(tǒng)行業(yè)，1999年增加值總量達(dá)180億元，在第三產(chǎn)業(yè)中高居榜首，以批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展既有利于推動(dòng)居民消費(fèi)水平的提高，同時(shí)也預(yù)示了東光批發(fā)市場在地區(qū)的行業(yè)潛力。 3、 項(xiàng)目符合市、區(qū)政府進(jìn)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市、區(qū)政府關(guān)于"規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)章市場"的基本思路，并且能對區(qū)的"商業(yè)街區(qū)改造"起到示范作用。市區(qū)政府開拓市場的宗指基本思路是：加快流通體制改革步伐，加快流通業(yè)從末端行業(yè)向先導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)化的

4、過程。根據(jù)"三改一加強(qiáng)"的原則，以建立現(xiàn)代流通企業(yè)制度為目標(biāo)，建立多元化、產(chǎn)權(quán)明晰的流通主體;連續(xù)推動(dòng)新型營銷方式的進(jìn)展，根據(jù)大市場、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造商品流通體制;加強(qiáng)對市場載體的規(guī)范與管理，做到規(guī)劃合理、規(guī)范進(jìn)展、規(guī)章交易。重點(diǎn)改造和建設(shè)我市全國性和區(qū)域性批發(fā)市場，通過技術(shù)改造，使之提高現(xiàn)代物流技術(shù)溝通水平和管理水平，逐步形成交易功能強(qiáng)、幅射面廣的商品集散中心和信息中心。項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)完全符合市區(qū)政府上述需求，因此將會(huì)得到各級政府的大力支持。 4、 綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和運(yùn)行勢態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，項(xiàng)目經(jīng)營方針與各級政府對于進(jìn)展大市場的思路相符，該項(xiàng)目將得到

5、政府的確定和大力扶持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作供應(yīng)了牢靠的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保證。 一、 市場及競爭對手分析 1.市場分析 (1) 社會(huì)購買力分析。 國民經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn)，人民生活進(jìn)步改善。1999年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額263.2億，同比增長10.1%。城鄉(xiāng)市場分別實(shí)現(xiàn)不同程度的進(jìn)展，市區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額230.1億元，增長11.2%; 縣及縣以下實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.1億元，增長4.5%; 吃、穿、用商品銷售分別增長9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以改善，估計(jì)城市居民人均可支配收入達(dá)4950元，增長61%;全市農(nóng)夫人均純收入可達(dá)2870元，增長19.7

6、%。 (2) 消費(fèi)傾向分析 依據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，從1997年以來，市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、健康、簡便、多樣、專業(yè)化的趨勢。人們對服裝消費(fèi)的需求，特殊是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。1998年投向衣著類的零售額為106.8億元，比1997年增長11.3%，1999年為132.8億元, 比上年增長12.6%，占社會(huì)消費(fèi)品的零售總額的確22. 6%。 (3) 市場容量分析 各類商品市場交易活躍，截止1998年，全市各類市場達(dá)533個(gè)，其中生產(chǎn)資料市場71個(gè)，消費(fèi)市場462個(gè)。全市各類市場成交額

7、556億元，同比增長4.2%。超億元市場55個(gè), 其中消費(fèi)品市場46個(gè); 超10億元市場8個(gè)，其中多數(shù)為消費(fèi)品市場，例如，五賽市場交易額已達(dá)110億元以上?？傊?，各類市場已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購物的主要場所和空間，也培育了"東光批發(fā)市場"潛在客戶群體。 上述分析表明，消費(fèi)增長平穩(wěn)有序，需求有所回升，社會(huì)購買力正在以較快的速度增長，為該項(xiàng)目的開展供應(yīng)了堅(jiān)實(shí)的市場基礎(chǔ)。并且隨著生活水平不斷提高，居民正在脫離原來的消費(fèi)傳統(tǒng)，步入更高的消費(fèi)層次，人們將更多的消費(fèi)的在"穿"上，而且追求更有共性的高質(zhì)量的服飾(共性化亦為服裝訂制業(yè)務(wù)供應(yīng)了市場來源)居民消費(fèi)水平的

8、提高和消費(fèi)習(xí)慣的改善，為項(xiàng)目供應(yīng)了牢靠的顧客來源。 2、競爭對手分析 "東光批發(fā)市場"的基本定位為全國一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。基于此，該項(xiàng)目構(gòu)成市場競爭接觸點(diǎn)的有這樣幾個(gè)目標(biāo)。 (1) 白雪春天-從事服裝(成衣)零售。所經(jīng)營的品牌知名度較高，與"東光批發(fā)市場"競爭承租業(yè)戶; (2) 五賽市場-服裝(成本)、布料(輔料)批零，所經(jīng)營的服裝、布料檔次混雜且主要對外埠具有較強(qiáng)的輔射力，與"東光批發(fā)市場"競爭的也是承租業(yè)戶; (3) 遼展-服裝(成衣)以休閑裝、

9、運(yùn)動(dòng)裝為主打，多數(shù)業(yè)戶經(jīng)營的是東南沿海"三來一補(bǔ)"企業(yè)為生產(chǎn)外單而余下的尾貨，進(jìn)貨成本較低，市場競爭力較強(qiáng)，與"東光批發(fā)市場"競爭的是最終的消費(fèi)者。 盡管存在競爭對手，但東光批發(fā)市場仍舊有足夠的優(yōu)勢立于不敗之地。其一，白雪春天和五賽市場雖有規(guī)模和地利優(yōu)勢，但五賽市場不是服裝專營市場，缺乏專業(yè)優(yōu)勢;它們只經(jīng)營服裝、布料批零、缺乏服裝訂做業(yè)務(wù)，功能單一，品種檔次不一;個(gè)別攤主以次充好，損害了市場形象;其二，二者離東光批發(fā)市場較遠(yuǎn)，商圈不會(huì)重疊;其三，光展等其它小市場雖有價(jià)格優(yōu)勢，但存在品種少、規(guī)模小等缺陷，難以構(gòu)成"東光批發(fā)市場'的競爭對手

10、。 鑒于此，"東光批發(fā)市場"項(xiàng)目在功能規(guī)劃上只要與上述競爭對手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)行迎頭競爭，以現(xiàn)代化管理、高檔次、高質(zhì)量和良好的服務(wù)贏得顧客，就要減低競爭風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獵取行業(yè)競爭優(yōu)勢。 二、 項(xiàng)目立地條件分析 1、 地理位置 "東光批發(fā)市場"處在市三大商業(yè)區(qū)之一的商業(yè)區(qū)，該商業(yè)區(qū)域是根據(jù)進(jìn)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)思路建設(shè)地區(qū)商貿(mào)中心的要求，加大市場體系力度建設(shè)，于1998年重點(diǎn)改造完成的。該位置享有最佳商業(yè)位置和最旺商業(yè)傳統(tǒng)，交通四通八達(dá)，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交車通行市區(qū)及郊區(qū)，車程短，運(yùn)力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的輔射力量

11、。從西鄰的長江街至市最大的商業(yè)中心太原街僅十幾分鐘路程，現(xiàn)在為一片棚戶區(qū)所阻隔。目前，區(qū)委、區(qū)政府正致力于這一棚戶區(qū)的改造，工程一旦實(shí)施，則北行地區(qū)的商業(yè)將與太原街、西塔街的商業(yè)中心聯(lián)成一體，其商業(yè)機(jī)會(huì)將更為寬闊。因此，該項(xiàng)目具有優(yōu)于五賽市場、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五賽市場由于市場占地過于浩大、設(shè)施陳舊、管理滯后，往往交易最活躍時(shí)亦是交通堵塞最嚴(yán)峻的時(shí)刻，從而影響其今后的進(jìn)展后勁。 2、 合配套設(shè)置 除"東光批發(fā)市場"項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)置外，該項(xiàng)目所處位置周邊環(huán)境已形成的自然配置功能也非常完備。如北側(cè)距該 項(xiàng)目1000米有大型綜合百貨店銀泰市場;南側(cè)有中型精

12、品店三和百貨，具有十幾年傳統(tǒng)和良好社會(huì)口碑的北行農(nóng)貿(mào)大廳，北行副食，西式快餐店麥當(dāng)勞、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面條"，許家雞味抻面;金龍建筑裝飾市場、家具大賣場距此也僅XX米;建行、交行、工商行、招商行、農(nóng)行都有特地的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布左右。總之，已形成了良好的社會(huì)商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競爭者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢。 3、 客流量分析 總之，依據(jù)區(qū)人口數(shù)、人員結(jié)構(gòu)及客流量已大大超過同時(shí)段的其他競爭對手來看，北行作為商業(yè)中心的位置是不容置疑的，說明該項(xiàng)目所處的地理位置非常優(yōu)越，具有商業(yè)旺鋪具備的基本條件。 東光批發(fā)市場項(xiàng)目四周客流量圖例(車流不計(jì)

13、) 測算地點(diǎn) 與東光項(xiàng)目距離 測算時(shí)間 客流量(次/分鐘) 銀光百貨 1000米 XX年10月13日14：00 98 北太輕工 500米 XX年10月13日15：00 122 北太書店 500米 XX年10月14日10：00 120 北太商場 800米 XX年10月14日11：00 133 麥當(dāng)勞快餐店 800米 XX年10月14日10：00 92 三、 項(xiàng)目經(jīng)營管理 1、 功能規(guī)劃 全國一流的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)服務(wù)的服裝(成衣)批零、布料(輔料)批零、服裝(制服)加工訂制的商業(yè)中心。 攤位設(shè)置：按9平米/攤位的國際標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置攤位3000個(gè)。 f1(地上一層)：進(jìn)口、國產(chǎn)布料批零銷售及

14、服裝(制服) 加工訂制：f2(地上二層)：服裝(成衣)批零銷售; f3(地上三層)：服裝(成衣)批零銷售; 2、 項(xiàng)目硬環(huán)境 (1)該項(xiàng)目從設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想上注意空間流暢的行為學(xué)理念。總體布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有三個(gè)主通行口，另設(shè)貨物進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯四部、客梯三部、貨梯三部; (2)在地上二層設(shè)有11000平方米的共享大廳，設(shè)置側(cè)面采光窗，空間通透; (3)每層設(shè)置衛(wèi)生間兩處、休息椅多處; (4) 各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警、噴淋設(shè)施; (5) 設(shè)置集中供溫和冷氣設(shè)備; (6) 采納雙回路供電; (7) 設(shè)置電子保安系統(tǒng); (8) 設(shè)置行政

15、用房和工商、稅務(wù)、銀行、郵政、民航、鐵路客貨運(yùn)代辦; (9) 裝修標(biāo)準(zhǔn); 外部：鋁合金飾面板、塑鋼窗、玻璃板門; 內(nèi)部：花崗巖地面、吊頂、中央燈帶; 衛(wèi)生間：三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。 3、 項(xiàng)目經(jīng)營管理 (1) 經(jīng)營管理策略：借助于東光集團(tuán)的綜合功能，將物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采納國際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)為商戶供應(yīng)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的服務(wù)，并按國際慣例組織經(jīng)營，重點(diǎn)宣揚(yáng)顧客(承租業(yè)戶)滿足。 (2)經(jīng)營管理模式：對經(jīng)營利潤實(shí)行目標(biāo)管理，把"企業(yè)目標(biāo)"、"部門目標(biāo)"和"個(gè)人目標(biāo)"親密聯(lián)系起來，達(dá)到同徑效果，使下接目標(biāo)能保

16、證上位目標(biāo)的完成。也就是說形成開發(fā)投資者、目標(biāo)管理者、詳細(xì)承租戶之間三位一體的利益鏈，建立市場規(guī)章下的"一榮俱榮、一損俱損"利益關(guān)系。見下圖： 4、 采納計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)進(jìn)行管理 計(jì)算機(jī)已經(jīng)廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)的管理工作中，"東光批發(fā)市場"的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)將應(yīng)用于招商、物業(yè)、商戶、合同、收費(fèi)、工商管理和物流配套管理上，基本涵蓋了全部的業(yè)務(wù)流程。通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和現(xiàn)代化的管理方式，樹立"東光批發(fā)市場"的高檔次市場形象。 總之，"東光批發(fā)市場"項(xiàng)目須在投資者對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行充分掌控的前提下通過具有較高水平的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，

17、充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)力量在運(yùn)營上對基本業(yè)績、商品定位、招商談判、銷售促進(jìn)、人員管理的方面制定非常理性和持續(xù)進(jìn)展的方案;確立具有操作性的流程和規(guī)章使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣場管理按既定流程規(guī)章推動(dòng)和進(jìn)展。 四、 項(xiàng)目市場策略 1、 招商渠道 f1(地上一層)的租用者應(yīng)當(dāng)是：(1)原南二市場布料市場業(yè)戶;(2)五賽市場、西柳市場業(yè)戶;(3)北行輕工大廳二樓服裝加工戶、大南酒店用品市場從事服裝加工業(yè)戶;(4)原在市內(nèi)各大型市場(商業(yè)城、中興-春城商業(yè)大廈)從事服裝加工業(yè)戶;(5)品牌廠家(黎富、富田洋服、賽詩哲服裝廠、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等);(6)散落于市內(nèi)各區(qū)從

18、事洋裁的服裝業(yè)戶。 f2、f3(地上二、三層)的租用者應(yīng)是：(1)在白雪春天中從事下等品牌經(jīng)營，由于無法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不抱負(fù)的業(yè)戶;(2)在五賽市場中從事較高檔次品牌，但由于五賽市場整體定位較低而無法吸引較高層次購買力的業(yè)戶;(3)在北行輕工市場、北行市場中經(jīng)營，但因整體管理水平過低而無法取得較高業(yè)績的業(yè)戶;(4)在市內(nèi)各大型商場經(jīng)營的品牌，方案進(jìn)駐(北行)商業(yè)區(qū)，但因銀泰百貨和三和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過長而無法進(jìn)駐的業(yè)戶;(5)其客觀存在新生品牌，極具擴(kuò)張性，方案在較短時(shí)間內(nèi)占據(jù)較大市場份額的業(yè)戶。 2、 招商方式：租賃形式 依據(jù)白雪春天(每個(gè)單位-9平方米6000元/月)

19、、五賽市場(每個(gè)單位-9平方米4500元/月)，建議檔口費(fèi)為每個(gè)單位-9平方米3000元-3500元/月，押金10000元。 合作形式：對于能夠一次性租賃3000-5000平方米的業(yè)戶，可以洽談合作。 專賣代理：針對國內(nèi)或國際品牌，可以洽談專賣代理和合作分銷; 從而創(chuàng)立東光春天項(xiàng)目的自營品牌。 3、 市場推廣 依據(jù)東光批發(fā)市場項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以如下手段予以市場推廣(與該項(xiàng)目工程籌備同時(shí)開頭)： (1)形象宣揚(yáng)-著力于政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣點(diǎn)，予以宣揚(yáng); (2)有用宣揚(yáng)-針對承租潛在客戶，以散發(fā)宣揚(yáng)單的形式予以宣揚(yáng); (3)媒體宣揚(yáng)-以春城晚報(bào)、準(zhǔn)時(shí)晚報(bào)、華報(bào)、商報(bào)及桐城、春城電視臺(tái)為主要

20、媒體綻開多渠道宣揚(yáng)，突出"置業(yè)首選、黃金升值"的賣點(diǎn); (4)公關(guān)活動(dòng)。 五、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 1、 項(xiàng)目的盈虧平衡分析 成本項(xiàng)目明細(xì)表 固定成本項(xiàng)目 金額 變動(dòng)成本項(xiàng)目 金額 上交租金前期推廣費(fèi)管理費(fèi)用(工資、辦公費(fèi)等) 1500萬元100萬元294萬元 稅金及附加 2131.2元 合計(jì) 1894萬元 2131.2元 總固定成本=上繳租金+前期推廣費(fèi)+管理費(fèi)用(工資、辦公費(fèi)等)=1500+100+294=1894萬元 上繳租金：1500萬元/年。 前期推廣費(fèi)：形象宣揚(yáng)、媒體宣揚(yáng)、公關(guān)等費(fèi)用，計(jì)100萬元。 工資：按月平均工資1000元/人 月計(jì)，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計(jì)年工資總額276萬元。 辦公費(fèi)用：15000元/月，全年共18萬元。 總變動(dòng)成本=稅金及附加=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55% =2131.2元 保本點(diǎn)出租攤位=1894萬元/38400萬元-2131.2元=522個(gè)攤位 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤1000萬元的出租攤位數(shù)： 攤位數(shù)=1894萬元+1000萬元/38400-2131.2元=798個(gè)攤位 租金收入和成本(萬元) 2、 有關(guān)敏感性分析 固