重構(gòu)運營管理應對營改增

1、重構(gòu)運營管理應對營改增稅負稅負增加增加收入收入下降下降抵抵扣扣不足不足利潤利潤下降下降制度制度要變要變信息信息化升化升級級業(yè)務業(yè)務模式模式調(diào)整調(diào)整刑事刑事犯罪犯罪賬賬務務復雜復雜l 2015年地產(chǎn)、建筑、金融、生活服務業(yè)地產(chǎn)、建筑、金融、生活服務業(yè)等行業(yè)將由增值稅徹底取代營業(yè)稅。 原則上增值稅將對房地產(chǎn)行業(yè)的稅負降低稅負降低帶來政策紅利，但其結(jié)果是否能夠 達到這個目標，取決于企業(yè)的管理水平。l 未來對整個建筑、房地產(chǎn)行業(yè)的運營模式、財務架構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部機制以及行業(yè)的利潤水平都會有一個翻天覆地的變化。因此對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)來說“營改增”不僅是稅務問題，深層次深層次是企業(yè)經(jīng)營和管理問題是企業(yè)經(jīng)營和管

2、理問題，在大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)管理依然粗放的情況下，負擔加重是無疑的，把“營改增”看作是倒逼自己加強自身管理、提升管理水平的良好機遇。因此企業(yè)只有改革和完善內(nèi)部體制機制，進而提高企業(yè)內(nèi)控改革和完善內(nèi)部體制機制，進而提高企業(yè)內(nèi)控水水，才能應對這一嚴峻形勢。l 營改增對企業(yè)運營的影響是全面的，IT系統(tǒng)應隨需而變，從價稅分離、進項稅管系統(tǒng)應隨需而變，從價稅分離、進項稅管控控（設計完整（設計完整的抵扣鏈條）、的抵扣鏈條）、增值稅增值稅納稅管理三個維度滿足和支撐需求納稅管理三個維度滿足和支撐需求，制定系統(tǒng)升級改造行動計劃，從而成為用戶的好伙伴。營改增后行業(yè)面臨問題分析營改增后行業(yè)面臨問題分析01重構(gòu)企業(yè)業(yè)務模

3、式02信息化解決方案03營改增，一個關(guān)鍵詞是集權(quán)，第二個關(guān)鍵詞是抵扣。第一第一，增加中央財政集權(quán)，現(xiàn)行制度國稅收國稅，地稅收地稅，地方政府近年因土地出讓獲利頗豐，這就給中央增加了財政管理難度，通過營改增，將稅收漸漸移交到國稅，由國稅局征管，收入按75：25在中央與地方之間分配；國家征收后再用由中央用財政撥付方式財政下發(fā)給地方，這樣中央就掌握了主動權(quán)。第二第二，杜絕偷漏稅，單個經(jīng)濟組織為了少繳增值稅，就必須要拿到抵扣票，抵扣票由上游供貨商開出，如此上溯，從生產(chǎn)到銷售，為了少繳增值稅，都要開抵扣，便都要繳增值稅。第三第三，為了得到抵扣，商業(yè)交流過程中的交稅行為會大量增加，原因是政策將收繳矛盾由稅務

4、部門與經(jīng)濟組織之間的矛盾轉(zhuǎn)化為了經(jīng)濟組織自己之間的矛盾，如果你是一個企業(yè)主，你肯定會向上游供貨商要抵扣，這就非常有效的敦促上游企業(yè)納稅，而上游又向原材料供應方要抵扣，如此一來，整個商業(yè)鏈都得納稅。增值稅變化增值稅變化：l 收入下降：不含稅的銷售額l 成本下降：不含稅的購進價l 損益：隱形的影響風險影響：風險影響：l 抵扣不足l 經(jīng)營模式l 征收管理增值稅難點增值稅難點l 稅務籌劃復雜l收支不匹配l 經(jīng)營地域l 三合統(tǒng)一 流轉(zhuǎn)稅負會不會增加？土地可不可以抵扣？ 建安、材料成本會不會增加？土地增值稅會不會取消？ 對其他如契稅等會不會產(chǎn)生影響？ 期初留抵及政策過渡？基于以上問題，行業(yè)管理部門應在政策

5、制定過程中充分考慮房地產(chǎn)、建筑安裝業(yè)的行業(yè)特殊性，如土地出讓金、稅源等因素的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身情況，建立相應的應對機制。一一、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的期初庫存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣的期初庫存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣。 按前期“營改增”的行業(yè)交通運輸業(yè)、電信業(yè)等有巨額營改增前固定資產(chǎn)和存貨的企業(yè)未被許可抵扣的經(jīng)驗。預測預測房地產(chǎn)業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一樣不能抵扣房地產(chǎn)業(yè)的期初存貨和固定資產(chǎn)一樣不能抵扣。二二、土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票稅票 目前的版本是政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專專用收

6、據(jù)將土地出讓金沖減銷項額用收據(jù)將土地出讓金沖減銷項額，也就是說隨著建筑業(yè)、金融業(yè)的“營改增”試點展開，房企的稅負將有所減輕。 “營改增”后，若土地成本不能抵扣，企業(yè)稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。三三、稅稅費的提高將有一部分體現(xiàn)在房價中，另一部分將會由上游的建筑業(yè)供應商來消化，當費的提高將有一部分體現(xiàn)在房價中，另一部分將會由上游的建筑業(yè)供應商來消化，當然還會由地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。然還會由地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。 房地房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系發(fā)生了變化。未來房地產(chǎn)業(yè)將于制造業(yè)一樣進入一個買方市場。考慮到建筑業(yè)等上游行業(yè)的弱勢地位稅收的一部分將會轉(zhuǎn)嫁給上游行業(yè)。房

7、地產(chǎn)業(yè)通過提高效率降低利潤等會消化一部分。但最終購買者將會負擔一部分但最終購買者將會負擔一部分。 四四、甲、甲供供材材：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新稅收籌劃思路發(fā)生改變，甲供材會越來越多，那施工企業(yè)變成甲供材會越來越多，那施工企業(yè)變成了純勞務公司了了純勞務公司了，那這樣施工企業(yè)是按百分之六還是按百分之十一計算??？五五、不動產(chǎn)、不動產(chǎn)租賃將如何征稅：已建成的項目可按租賃將如何征稅：已建成的項目可按3%簡易征收簡易征收，其中老租賃合同可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅。新項目可選擇采用一般計稅辦法。稅率或參照有形動產(chǎn)租賃的新項目可選擇采用一般計稅辦法。稅率或參照有形動產(chǎn)租賃的17%執(zhí)行執(zhí)行，建設期間的進項票據(jù)可全部形成留抵

8、稅額，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。六、六、老老項目、老合同將如何處理：項目、老合同將如何處理：參考財稅【2013】106號文相關(guān)規(guī)定：營改增前已開盤營改增前已開盤的在建項目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅；未開盤的在建項目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅的在建項目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅；未開盤的在建項目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅，也可選擇由由當?shù)囟悇諜C關(guān)對已發(fā)生成本（含已簽合同未支付部分）核定一個抵扣率形成期初留抵稅額，新發(fā)生的成本按新辦法執(zhí)行；新項目按新辦法執(zhí)行，即已開盤在建項目按老辦法，未開盤在建項目新老辦法結(jié)合，新項目按新辦法。七、現(xiàn)金流七、現(xiàn)金流：營業(yè)稅構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征增值稅后，

9、一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長開發(fā)之初較長的時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用的時間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動資金的占用，擴大企業(yè)現(xiàn)金流。第一，誰采購？誰抵扣？由于甲供材一般為大宗材料，金額大、稅款多，誰采購誰將享受稅款抵扣的好第一，誰采購？誰抵扣？由于甲供材一般為大宗材料，金額大、稅款多，誰采購誰將享受稅款抵扣的好處。處。但在建筑市場中甲方居于主導地位，這種強勢的地位，或可導致甲方將易于取得增值稅專用發(fā)票的材料、設備、構(gòu)配件等自己來采購，而將難于取得發(fā)票的砂、土、石料等交由乙方采購。這樣對甲乙雙方的稅負將產(chǎn)生很大的影響。所以營改增后要解決

10、好誰采購、誰抵扣的問題。第二第二，如何抵扣？，如何抵扣？雖然誰采購誰將抵扣稅款，但能抵扣稅款并不意味著稅負一定降低。假定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率都定為11%。那么采購那么采購17%、13%稅率的貨物、勞務，將獲得稅率的貨物、勞務，將獲得6%、2%稅差收益；采購稅差收益；采購6%稅率、稅率、3%征收率的貨物、勞務，將損失征收率的貨物、勞務，將損失5%、8%稅差；采購稅差；采購11%稅率的貨物、勞務，進項銷項稅差將維持平衡稅率的貨物、勞務，進項銷項稅差將維持平衡。全部全部由甲方采購，則甲方可直接抵扣稅款由甲方采購，則甲方可直接抵扣稅款100萬元。萬元。如果甲方?jīng)Q定只采購鋼筋，商品砼交由乙方采購

11、，則甲方可抵扣的稅款為：甲自采鋼筋的稅款和乙方甲自采鋼筋的稅款和乙方開來的商品砼部分的建筑業(yè)開來的商品砼部分的建筑業(yè)11%稅率的稅款：稅率的稅款：140萬元（萬元（8550011%），這樣甲方可多抵扣），這樣甲方可多抵扣40萬元。萬元。同樣道理，對于鋼筋乙方采購，乙方將獲得30萬元500（17%-11%）稅差，而乙方采購商品砼則乙方將損失40萬元500（11%-3%）稅差。哪方采購、采購何種貨品涉及到實實在在的利益，所以“營改營改增增”后雙方需要在商務談判、合同簽訂等過程中協(xié)商好，以達到雙方稅負的大體均衡。后雙方需要在商務談判、合同簽訂等過程中協(xié)商好，以達到雙方稅負的大體均衡。例：某房地產(chǎn)開發(fā)

12、公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價為為5000萬元，其中商品砼萬元，其中商品砼500萬元，鋼筋萬元，鋼筋500萬元，約定由房地產(chǎn)公司負責供應。萬元，約定由房地產(chǎn)公司負責供應。1、人工費用的處理問題2、甲供材料的處理問題3、自制材料的處理問題4、工程分包的處理問題5、BT項目的稅務與會計核算及其稅改影響6、BOT項目的稅務與會計核算及其稅改影響7、EPC總承包項目的稅務與會計核算及其稅改影響8、營改增對企業(yè)經(jīng)營管理的影響一、經(jīng)營模式一、經(jīng)營模式：營改增將對建筑企業(yè)的稅負、毛利以及現(xiàn)金流情況產(chǎn)生重

13、大影響，而不同的經(jīng)營模式將決定影響方向與程度。建筑行業(yè)存在較多的違法轉(zhuǎn)包和掛靠現(xiàn)象。目前建筑施工企業(yè)的主要經(jīng)營模式有五種自管、直管、委管、掛靠和聯(lián)合體施工自管、直管、委管、掛靠和聯(lián)合體施工。要符合的增值稅鏈條規(guī)定，必須在中標方和施工方之間要完善相關(guān)合同以及增值稅的鏈條在這幾種種模式下，納稅主體與實際經(jīng)營主體有的存在分離，使得整個項目經(jīng)營過程中的采購、收貨、資金支付等各主體關(guān)系十分混亂。在營業(yè)稅模式下，這種情況很難被發(fā)現(xiàn)。而在增值稅模式下，對于“是否存在真實交易”以及“交易各環(huán)節(jié)主體是否一致”的稽查十分嚴格，不符合條件的情況下，即使真實的增值稅專用發(fā)票也不允許進行抵扣，導致抵扣鏈條中斷，稅負急劇

14、上升。a)（實質(zhì)類似于掛靠經(jīng)營）的開票問題，掛靠經(jīng)營雙方雖然貌似利益共同體，但在實踐中，被掛靠方對掛靠方的管理通常是松散的，掛靠方實際上處于個體經(jīng)營狀況，由被掛靠人對外開由被掛靠人對外開出發(fā)票，但成本對應的進項稅額扣稅憑證與銷項稅額無法配比時，會造成稅負的激增出發(fā)票，但成本對應的進項稅額扣稅憑證與銷項稅額無法配比時，會造成稅負的激增，可能遠遠超過收取掛靠方的管理費。b) 掛靠經(jīng)營必須將掛靠人的經(jīng)營收支全部納入被掛靠方的財務會計核算，并且利益分配以被掛靠方的利潤為基礎，只有這樣被掛靠人相應進項稅才能得到抵扣，而這實質(zhì)上已經(jīng)是自營行為，改變了掛靠經(jīng)營個體經(jīng)營的狀況。c) 營改增營改增之后會自然地杜

15、絕個人掛靠經(jīng)營承攬工程項目的行為，更加規(guī)范建筑企業(yè)之間的總分之后會自然地杜絕個人掛靠經(jīng)營承攬工程項目的行為，更加規(guī)范建筑企業(yè)之間的總分包關(guān)系，更加有利于建筑行業(yè)的健康發(fā)展。包關(guān)系，更加有利于建筑行業(yè)的健康發(fā)展。一一、市場、市場營銷的營銷的影響影響：“營改增”后要求對建筑企業(yè)現(xiàn)有投標方式進行調(diào)整，將投標報價調(diào)將投標報價調(diào)整為不含稅價格整為不含稅價格；呼吁主管部門調(diào)整投標報價，同時企業(yè)內(nèi)部做好市場營銷模式的梳理和調(diào)整。二二、外部、外部采購的采購的影響影響：“根據(jù)住建部對66家建筑施工企業(yè)的調(diào)研結(jié)果，能夠拿到抵扣的專用發(fā)票能夠拿到抵扣的專用發(fā)票的企業(yè)大概只有的企業(yè)大概只有3成。成?！睂嶋H的情況是，大

16、部分企業(yè)都拿不到增值稅票，開發(fā)商沒辦法抵扣，所以要么漲價，要么壓縮成本，但壓縮成本的可能性不大，“對開發(fā)商來講，成本肯定要增加，所以價要漲。三三、對合同管理的對合同管理的影響影響：增值稅為價外稅，“營改增”需要對合同條款中價格標準、發(fā)票取得、合同條款中價格標準、發(fā)票取得、付款方式付款方式等涉稅重要事項進行修訂，特別是墊資模式下的分包分供管理。明確分包業(yè)務付款和發(fā)票開具的條件和時間。四四、對機構(gòu)管理的對機構(gòu)管理的影響影響：增值稅抵扣要求企業(yè)法人對分支機構(gòu)和項目集中管控抵扣要求企業(yè)法人對分支機構(gòu)和項目集中管控，目前各建筑單位分支機構(gòu)眾多。建議裁短鏈條，減少分支機構(gòu)數(shù)量，上收稅務管理權(quán)限。上收稅務管

17、理權(quán)限。五五、對資質(zhì)共享的對資質(zhì)共享的影響影響：稅務機關(guān)不認可內(nèi)部分包形成的稅款抵扣鏈條，將大大增加集團整體稅負。建議對現(xiàn)有資質(zhì)共享模式進行梳理和調(diào)整。現(xiàn)有資質(zhì)共享模式進行梳理和調(diào)整。資質(zhì)共享：資質(zhì)借用是一般均以中標單位名義與業(yè)主簽訂工程承包合同，并向業(yè)資質(zhì)共享：資質(zhì)借用是一般均以中標單位名義與業(yè)主簽訂工程承包合同，并向業(yè)主開具發(fā)票，但是施工主體為子公司主開具發(fā)票，但是施工主體為子公司1、自管模式：、自管模式：建筑企業(yè)以自己名義中標，設有指揮部管理項目，下屬子公司成立項目部參建的模式。2.代管模式：代管模式：子公司以母公司名義中標，中標單位不設立指揮部，直接授權(quán)子公司成立項目部代表其管理項目的

18、模式。3.平級共享模式：平級共享模式：即平級單位之間的資質(zhì)共享，如二級單位之間、三級單位之間，中標單位不設立指揮部，直接由實際施工單位以中標單位的名義成立項目部管理項目的模式。（一）沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護用品的發(fā)票。（二）獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發(fā)票 1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。 3、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。因此，建筑企業(yè)購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅

19、普通發(fā)票，則不能抵扣進項稅金。（三）購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票（四）發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）（五）建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發(fā)票。（六）房地產(chǎn)公司開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓自己持有經(jīng)營，以上開發(fā)產(chǎn)品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（七）獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認證期限180天一一、難以獲取增值稅專用發(fā)票稅負加重：、難以獲取增值稅專用發(fā)票稅負加重：l雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難

20、以抵扣；l建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受“營改增”制改革的影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔與經(jīng)營成本的一系列影響。甚至有逼迫房地產(chǎn)企業(yè)進行轉(zhuǎn)型的甚至有逼迫房地產(chǎn)企業(yè)進行轉(zhuǎn)型的危險危險二、假發(fā)票二、假發(fā)票的管理的管理：l因為增值稅可以抵扣的特性，使它在稅改以后，假發(fā)票，虛假抵扣等問題難以管理，甚至還會有一些企業(yè)進行不合法的偷稅行為，造成企業(yè)的僥幸心理，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。l增值稅下，發(fā)票管理更加規(guī)范和嚴格，如貨、錢、票要求三流合一，銷項與進項比對等措

21、施有效遏制了發(fā)票違法行為；其次，虛開、代開、售賣、購買發(fā)票等行為已列入刑法，如第205條、第206條、第208條等都是十分嚴苛的條款。企業(yè)應加強稅務風險管控措施，切勿因一時貪圖小利而自釀苦果。三、供三、供方選擇：方選擇：企業(yè)要從分包商取得合法的扣稅憑證，最好選擇規(guī)范的、認定為一般納稅人的專業(yè)分包商，這無疑會增加分包商的管理難度。四、稅收清算四、稅收清算：在營業(yè)稅退出歷史舞臺之前，必然有一次大規(guī)模清算甚至稽查，有些稅收任務較寬松的地稅局對房地產(chǎn)營業(yè)稅并未嚴格征收，允許企業(yè)暫時欠稅，部分企業(yè)在預收房款時也未及時開票。在2015年底前，這些歷史欠稅將一次性清理，從而對房地產(chǎn)企業(yè)形成資金壓力。l地產(chǎn)企

22、業(yè)從現(xiàn)在起不專門為“營改增”做些大的調(diào)整大的調(diào)整，就真的來不及了。在房地產(chǎn)進入白銀時代，利潤日漸微薄的今天，一旦操作不好，“營改增”可能導致某些企業(yè)的稅負增加5%乃至更高，某些企業(yè)可能將死于這5% .而如果操作得好，稅負還有可能下降。l原有的競爭局面就被打破，“營改增”成為企業(yè)命運的分水嶺乃至生死線成為企業(yè)命運的分水嶺乃至生死線。這次比拼的，是企業(yè)的管理水平、控制能力以及合作伙伴的規(guī)模和素質(zhì)營改增后行業(yè)面臨問題分析01重構(gòu)企業(yè)業(yè)務模式重構(gòu)企業(yè)業(yè)務模式02信息化解決方案031.采購管理2.成本管理3.營銷管理4.財務管理一一、不做無用功的事情、不做無用功的事情還討論總理擔心的高大上事情還在算計是

23、否可以在發(fā)票上搞點名堂還在天天猜營改增哪天改還在想著往后拖就不會改二、整體應對原則二、整體應對原則領(lǐng)導須關(guān)注其他部門參與項目部最重要財務部牽頭三、改善內(nèi)部控制三、改善內(nèi)部控制發(fā)票管理合同管理采購管理預算管理四、梳理業(yè)務流程四、梳理業(yè)務流程企業(yè)組織架構(gòu)掛靠業(yè)務杜絕業(yè)務模式：EPC等潛規(guī)則：結(jié)算中的材料五、營改增前期準備工五、營改增前期準備工作作整體營改增意識發(fā)票管理試運行營業(yè)稅梳理內(nèi)部控制修改等l現(xiàn)有現(xiàn)有組織架構(gòu)調(diào)整組織架構(gòu)調(diào)整（1）梳理各子、分公司及項目機構(gòu)的經(jīng)營定位及管理職能，推進組織結(jié)構(gòu)扁平化改革；（2）梳理下屬子公司擁有資質(zhì)的情況，將資質(zhì)較低或沒有資質(zhì)的子公司變?yōu)榉止尽未來組織架構(gòu)建

24、設未來組織架構(gòu)建設（1）推動專業(yè)化管理；（2）慎重設立下級單位；（3）新公司盡量設立為分公司。l房地產(chǎn)業(yè)想要在增值時代保證利潤，最好的籌劃應該是收購上游行業(yè)，特別是建筑業(yè)、建筑設計、建筑材料業(yè)等。通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移定價將是未來籌劃的重點。 l地產(chǎn)業(yè)將會向工廠化發(fā)展，并會向行業(yè)上游產(chǎn)品化企業(yè)擴張，將利潤轉(zhuǎn)移和分散到上游產(chǎn)業(yè)中。 l地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工將會更加細化，行業(yè)將會集中化，將會出現(xiàn)大量同業(yè)并購。房地產(chǎn)業(yè)總分機構(gòu)如何申報增值稅將是未來行業(yè)同業(yè)并購的關(guān)鍵。其一匯總申報由總部匯總繳納會加速行業(yè)整合。其二按現(xiàn)在總分機構(gòu)分別繳納，就會減少并購。l企業(yè)購進不動產(chǎn)、更新設備，其中的生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)進項稅額可

25、以抵扣, l加大精裝修比例戰(zhàn)略管理資金&財稅管理（資金流）人力資源管理（關(guān)鍵人才、績效）信息技術(shù)管理行政&法律服務公共關(guān)系管理計劃運營管理管理模塊項目論證計劃管理業(yè)務模塊規(guī)劃設計單體方案采購管理工程管理營銷管理客戶關(guān)系管理物業(yè)經(jīng)營與管理決策管理知識管理信息管理會議管理運營產(chǎn)品開發(fā)土地一級開發(fā)招商管理成本管理項目策劃分析分析：圍繞著進項抵扣問題，前伸到采購供應商、發(fā)票、物流、合同的統(tǒng)一規(guī)范，進而在財務科目設置、核算成本、利潤、收入進行轉(zhuǎn)換和調(diào)整。成本管理設備管理物資管理竣工驗收后期服務施工組織設計項目拓展內(nèi)部分包質(zhì)量管理安全管理工程施工外部分包勞務管理進度管理資金&財稅管理（資金流）人力資源管理

26、（關(guān)鍵人才、績效）信息技術(shù)管理行政&法律服務公共關(guān)系管理計劃運營管理管理模塊分析分析：圍繞著進項抵扣問題，前伸到采購供應商、發(fā)票、物流、合同的統(tǒng)一規(guī)范，進而在財務科目設置、核算成本、利潤、收入進行轉(zhuǎn)換和調(diào)整。運營變革運營變革營改增營改增銷售管理銷售管理銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 銷售代理模銷售代理模式及傭金式及傭金供方資質(zhì)供方資質(zhì)采購策劃采購策劃發(fā)票，合同、發(fā)票，合同、款款一致一致合同簽署合同簽署計價模式計價模式目標成本目標成本合同管理合同管理工程結(jié)算工程結(jié)算財務業(yè)務一財務業(yè)務一體化體化投資管理投資管理納稅申報納稅申報票據(jù)管理票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設變革系統(tǒng)建設變革一、采購一、采購管理管理二、成本二、成本管

27、理管理三、營銷管理三、營銷管理四、財務管理四、財務管理企業(yè)供應商主要有兩種：l一種是從增值稅一般納稅人，一般納稅人可以開出稅率為17%、11%的專用發(fā)票。l一種是小規(guī)模納稅人，而小規(guī)模納稅人只能開不能抵扣的普通發(fā)票或稅率為3%的專用發(fā)票（稅局代開）。l在簽訂大宗采購、工程合同時一定要選擇一般納稅人并開具專用發(fā)票（事實上，有能力簽訂大合同的基本都是一般納稅人），l 而對零星采購，比如辦公用品、工程散件等，可以在價、稅、質(zhì)量等方面綜合考慮，選擇最合適的供應商和發(fā)票類型不同稅率下專用票與普票的稅負比較不同稅率下專用票與普票的稅負比較稅金差額17%11%6%發(fā)票面值100100100加：進項稅額14.

28、539.915.66加：增值稅附加稅1.741.190.68減：成本減少，企業(yè)所得稅增加3.632.481.42減：附加稅減少，企業(yè)所得稅增加0.440.300.17減少的稅費成本12.218.324.75發(fā)票類型發(fā)票金額（付款）計入成本可抵扣普通發(fā)票100010000小規(guī)模代開103010003011%專票1110100011017%專票11701000170其他選擇從一般納稅人和小規(guī)模納稅人采購后的凈利潤沒有太大差別時，應當選擇采購一般納稅人的貨物或勞務；如果采購小規(guī)模納稅人的貨物或勞務后企業(yè)的凈利潤會增加，且增加的利潤可以彌補不能抵扣進項的損失，那么應選擇與小規(guī)模納稅人進行合作一、供方資

29、質(zhì)1.一般納稅人2.小規(guī)模納稅人二、采購策劃 1.甲供占比% 2.甲訂乙供 3.乙供三、采購發(fā)票 1.時限 2.認證 3.發(fā)票與合同、物流、資金流的一致 地產(chǎn)企業(yè)和具備正規(guī)資質(zhì)的下游企業(yè)合作。從下游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應商和建筑企業(yè)合作。當然同時也要注意供應商也可能會趁機提高售價，一定要多家詢價進行比較。方案一、方案一、“統(tǒng)談、分簽、分付統(tǒng)談、分簽、分付”模式模式集中采購單位統(tǒng)一與供應商談判；供應商與各采購需求單位分別簽訂合同，分別發(fā)貨或提供服務，分別開具發(fā)票；各采購需求單位分別向供應商支付款項。方案二、內(nèi)部購銷模式方案二、內(nèi)部購銷模式集中采購單位統(tǒng)一向供應

30、商進行采購，內(nèi)部與各采購需求單位簽訂銷售合同，并開具增值稅專用發(fā)票；各采購需求單位分別向集中采購單位支付貨款。方案三、方案三、“統(tǒng)付統(tǒng)付”模式下修改合同條款模式下修改合同條款在“統(tǒng)簽”或“分簽”合同中明確，由供應商直接向各采購需求單位發(fā)貨或提供服務，分別開具發(fā)票，資金由各采購需求單位以委托付款的方式通過集中采購單位統(tǒng)一支付給供應商。由于由于EPC項目屬于混業(yè)經(jīng)營，兼有不同稅率，其中，設計服務適用項目屬于混業(yè)經(jīng)營，兼有不同稅率，其中，設計服務適用6%稅率；設備采購適稅率；設備采購適用用17%稅率；建筑施工勞務適用稅率；建筑施工勞務適用11%稅率。根據(jù)稅率。根據(jù)增值稅暫行條例實施細則增值稅暫行條例

31、實施細則的規(guī)定：兼的規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應當分別核算不同稅率貨物或者應稅勞務的銷售額；營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應當分別核算不同稅率貨物或者應稅勞務的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。未分別核算銷售額的，從高適用稅率。解決方案：解決方案：1.分開核算原則分開核算原則u 材料定價：不賺不虧，銷項和進項相抵u 設計定價：知識是無價的u 建筑勞務定價：倒算2.分開形式分開形式2. 2.分開形式分開形式EPC總 承 包 方 (集 團 )業(yè) 主撥 付項 目 款6%/17%/11%增 值 稅專 用 發(fā) 票設 計 合 同采 購 合 同施 工 合 同設 計 單 位施 工 單 位設

32、 備 供 應 商施 工 合 同撥 付 工 程 款11%增 值 稅 專 用 發(fā) 票采 購 合 同支 付 貨 款17%增 值 稅 專 用 發(fā) 票設 計 合 同支 付 設 計 款6%增 值 稅 專 用 發(fā) 票l 單位名稱（必須是公司營業(yè)執(zhí)照上的全稱）；l 納稅人識別號（必須是公司稅務登記證的編號，一般為15位，請仔細核對后輸入）；l 注冊地址（必須是公司營業(yè)執(zhí)照上的注冊地址）；l （請?zhí)峁┠芘c公司保持聯(lián)系的有效 ）；l 開戶銀行（必須是公司銀行開戶許可證上的開戶銀行）；l 銀行賬號（必須是公司開戶許可證上的銀行賬號）。開具增值稅專用發(fā)票需要以下專用發(fā)票資質(zhì)信息第一時間發(fā)起報賬流程：要求業(yè)務經(jīng)辦部門在

33、收到增值稅扣稅憑證當天即時發(fā)起報賬流程；第一時間發(fā)起報賬流程：要求業(yè)務經(jīng)辦部門在收到增值稅扣稅憑證當天即時發(fā)起報賬流程；超超3030天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起3030天內(nèi)報賬流程未提交至財務部門的，需對業(yè)天內(nèi)報賬流程未提交至財務部門的，需對業(yè)務經(jīng)辦部門進行通報處罰務經(jīng)辦部門進行通報處罰超超6060天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起天處罰：在增值稅扣稅憑證開具之日起6060天內(nèi)報賬流程未提交至財務部門的，需對業(yè)務經(jīng)辦天內(nèi)報賬流程未提交至財務部門的，需對業(yè)務經(jīng)辦部門進行考核處罰；部門進行考核處罰；超超120120天處罰：超過增值稅扣稅憑證天處罰：超過增值稅

34、扣稅憑證/ /發(fā)票開具日期發(fā)票開具日期120120天的原則上不允許發(fā)起報賬，如各單位確實需發(fā)天的原則上不允許發(fā)起報賬，如各單位確實需發(fā)起報賬流程的，至少需要經(jīng)過公司業(yè)務分管領(lǐng)導和財務分管領(lǐng)導簽字審批后進行；起報賬流程的，至少需要經(jīng)過公司業(yè)務分管領(lǐng)導和財務分管領(lǐng)導簽字審批后進行；超期未認證處罰：對于超期無法認證的增值稅扣稅憑證，各單位應制定相應的考核辦法，超期未認證處罰：對于超期無法認證的增值稅扣稅憑證，各單位應制定相應的考核辦法，對責任人進行經(jīng)濟處罰；對責任人進行經(jīng)濟處罰；丟失發(fā)票處罰：對于丟失增值稅扣稅憑證的情形，各單位應制定考核辦法，對當亊人進丟失發(fā)票處罰：對于丟失增值稅扣稅憑證的情形，各

35、單位應制定考核辦法，對當亊人進行經(jīng)濟處罰；行經(jīng)濟處罰；發(fā)票流轉(zhuǎn)：公司內(nèi)部增值稅扣稅憑證的傳遞，應做到有效交接；發(fā)票流轉(zhuǎn)：公司內(nèi)部增值稅扣稅憑證的傳遞，應做到有效交接；信息對應一致信息對應一致合同管理合同管理物資管理物資管理發(fā)票管理發(fā)票管理資金管理資金管理13合同的履約：按時結(jié)算工程款、材料設備款、獲取增值稅專用發(fā)票，實施進項抵扣在簽訂合同時必須明確：（1）價格是否含稅；（2）發(fā)票類型、提供發(fā)票時點及時限（如：結(jié)算后，支付至95%時，必須提供含質(zhì)保金在內(nèi)100%的發(fā)票）；（3）發(fā)生糾紛時，涉及賠償款的稅金由誰承擔等。（4）企業(yè)在分包合同、材料采購合同等合同中應明確約定由對方承擔等額、合法、有應明

36、確約定由對方承擔等額、合法、有效的增值稅發(fā)票效的增值稅發(fā)票。同時還要約定在對方提供相應的請款申請、購銷憑證、增值稅發(fā)票后再行付款。（5）銷售合同中，折扣方式、付款方式對稅金繳納和賬務處理都有較大影響折扣方式、付款方式對稅金繳納和賬務處理都有較大影響，營銷部門在草擬合同時務必要與財務人員充分溝通后再予簽訂。運營變革運營變革營改增營改增 銷售管理銷售管理 銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 銷售代理模式銷售代理模式及傭金及傭金 供方資質(zhì)供方資質(zhì) 采購策劃采購策劃 發(fā)票，合同、發(fā)票，合同、款款一致一致 合同簽署合同簽署 計價模式計價模式 目標成本目標成本 合同管理合同管理 工程結(jié)算工程結(jié)算 財務業(yè)務一體財務業(yè)務一體化

37、化 投資管理投資管理 納稅申報納稅申報 票據(jù)管理票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設變革系統(tǒng)建設變革一、采購管理一、采購管理二、成本管理二、成本管理三、營銷管理三、營銷管理四、財務管理四、財務管理房地產(chǎn)開發(fā)、建筑成本：1.土地、2. 建筑安裝、3.政府規(guī)費、4.拆遷安置、5.供電配套、6.規(guī)劃設計、7.裝修裝飾、8.園林綠化、9. 廣告宣傳、10. 銷售代理、11. 財務費用如果如果上述內(nèi)容均能充分抵扣，形成完整的抵扣上述內(nèi)容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條則稅負不會升高。鏈條則稅負不會升高。營改增影響房產(chǎn)企業(yè)的收入成本，這是對其產(chǎn)生價格調(diào)整的動因?！暗腔谖覀兊慕?jīng)驗及許多房企的一貫操作，在房價的定價決策考

38、量中，市場因素要比成本因素更為重要市場因素要比成本因素更為重要。在消費者對價格極度敏感的今天，房企一味轉(zhuǎn)嫁增值稅可能不是出路，房企必須加強內(nèi)部控制，提高產(chǎn)品性房企必須加強內(nèi)部控制，提高產(chǎn)品性價比價比?！比斯べM 材料費 施工機具使用費 企業(yè)管理費規(guī)費 營業(yè)稅下工程造價費用項目以含稅價款計算， 增值稅下工程造價費用項目以除稅價款計算，進項稅額計入以銷項稅額計算的稅金中。 兩者對比增值稅下費用項目實行“價稅分離”，即是與營業(yè)稅下工程計價規(guī)則的本質(zhì)變化，也是稅金以稅前造價乘以增值稅稅率計算的基礎。按照費用構(gòu)成要素劃分包括人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、規(guī)費(以上五項費用簡稱“利稅前費用”)

39、、利潤與稅金等七項費用要素，則建安造價計算式為：營業(yè)稅下營業(yè)稅下：建安造價=人工費+材料費+施工機具使用費+企業(yè)管理費+規(guī)費+利潤+稅金=利稅前費用+利潤+稅金。增值稅下增值稅下：建安造價=利稅前費用+利潤+稅金=(利稅前除稅費用+進項稅額)+利潤+應納稅額=利稅前除稅費用+利潤+(應納稅額+進項稅額)=利稅前除稅費用+利潤+銷項稅額。一是進項稅稅率的多樣性，二是在前期目標成本測算階段，對后續(xù)合作對象納稅人資格的不確定性。原來工程造價計價方式僅一個建安稅率，改后人工、輔材、主材執(zhí)行的稅率不一致，包括對應的計價定額、規(guī)范、軟件都得全部升級。應對措施應對措施： 為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負、開

40、發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應盡快催收施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應盡快結(jié)算并催開發(fā)票發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應盡快結(jié)算并催開發(fā)票。 編制一個相對準確的不含稅的成本，需要企業(yè)的成本、采購與財務共同努力。 一種做法是按照成本科目進行測算按照成本科目進行測算，根據(jù)成本科目的類別進行進項稅率的設置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理情況而定。 另一種做法是基于合約規(guī)劃進行測算合約規(guī)劃進行測算，根據(jù)合同類別與預期合作對象的納稅人資格進行進項稅率的設置并測算不含稅成本。更細節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的情況，即一個合同同時

41、銷售貨物與增值稅應稅勞務的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設備并帶安裝），由于貨物與勞務增值稅稅率不同，應分別核算，則測算的難度更大。（2）建立議價優(yōu)勢）建立議價優(yōu)勢“營改增”后，建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔與經(jīng)營成本一系列影響，二者在很長一段時間內(nèi)都處于“人各為己”的利益博弈中，如何建立自己的議價優(yōu)勢？房企成本人員必須提前想明白。（如針對（如針對“甲供材甲供材”問題，總包單位在談問題，總包單位在談判過程中一定會增加限制使用的條款，我們?nèi)绾螒獙?？）判過程中一定會增加限制使用的條款，我們?nèi)绾螒獙?？）?/p>

42、3）加快結(jié)算進度）加快結(jié)算進度由于工程結(jié)算的繁復性決定，成本結(jié)算工作滯后非常常見，尤其體現(xiàn)在一些管控能力較差的中小企業(yè)。“營改增”后，如結(jié)算不及時，就不能及時取得進項發(fā)票，進而造成前期稅負加重，給公司資金造成壓力。因此，從現(xiàn)在開始，房企就要著重提高成本結(jié)算效率房企就要著重提高成本結(jié)算效率。（4）成本費用進項成本費用進項稅額稅額：對于跨越營改增時點的在建項目盡量在合同中約定，在增值稅時點后開具增值稅發(fā)票以降低成本.一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本歸集與核算二、結(jié)算a) 竣工階段資料b) 工程計量c)工程量核對d) 竣工結(jié)算完成時間要求 總包工程在竣工交付后一年完成全部結(jié)算審核及確認工作指定分包工程竣工交付

43、后6-12個月內(nèi)完成 甲供材料供應合同在竣工交付后6個月內(nèi)完成一、形成一個完成的納稅管理體系：通過對施工預算、招投標、業(yè)務分包、原料設備采購中強化對增值稅方面做出詳細的規(guī)定，形成預算部門、經(jīng)營部門、采購部門等系列相關(guān)部門及管理要求的一個管理體系；二、需要要建立新的定價機制：合理調(diào)整工程計價規(guī)則，建立建立“價稅分離價稅分離”的定價機制的定價機制，通過改變現(xiàn)行工程造價計價規(guī)則，轉(zhuǎn)變建筑產(chǎn)品的定價、計價和結(jié)算方式，合理地將建筑企業(yè)的稅負增加轉(zhuǎn)移到工程造價上，實現(xiàn)不增加企業(yè)稅收負擔；三、投標：對業(yè)主方的招標文件里有關(guān)涉稅內(nèi)容的條款有關(guān)涉稅內(nèi)容的條款，如甲供材料、代購系統(tǒng)設備等方面，應就增值稅專用發(fā)票的

44、歸屬問題進行明確，避免出現(xiàn)無法抵扣的情況。通過抓住“營改增”這次契機，及時調(diào)整經(jīng)營管理模式，提升企業(yè)管理水平。四、要合理確認納稅義務時間及稅款繳納時點：針對建筑工程生產(chǎn)周期及收款周期與增值稅的納稅周期不匹配問題，建議建筑企業(yè)簽定合同時合理確定付款時限，降低周期長簽定合同時合理確定付款時限，降低周期長的跨年工程中墊付大額稅款等問題的跨年工程中墊付大額稅款等問題；四是要做好稅務統(tǒng)籌工作，對于稅負過高企業(yè)符合增值稅稅收優(yōu)惠的條件，就要申請過渡性財政扶持，通過稅收優(yōu)惠來降低對企業(yè)的稅負影響。例如，假設已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔稅金100*3%=3萬元，稅前可抵扣成本100萬。 如

45、果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。 如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔稅金上浮至11萬。多承擔的稅負會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。因為營業(yè)稅所有行業(yè)營改增后，營業(yè)稅可能將不存在，尚未執(zhí)行完畢的合同繼續(xù)征收營業(yè)稅也不現(xiàn)實，如果按照簡易計稅方式征收增值稅也將是不錯的選擇，可以猜想為建筑業(yè)增值稅一般納稅人在營改增試點實施日尚未執(zhí)行完畢的老合同，可以選擇按照簡易征收方式來處理，但是不得抵扣增值稅進項稅額。

46、運營變革運營變革營改增營改增 銷售管理銷售管理 銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 銷售代理模式銷售代理模式及傭金及傭金 供方資質(zhì)供方資質(zhì) 采購策劃采購策劃 發(fā)票，合同、發(fā)票，合同、款款一致一致 合同簽署合同簽署 計價模式計價模式 目標成本目標成本 合同管理合同管理 工程結(jié)算工程結(jié)算 財務業(yè)務一體財務業(yè)務一體化化 投資管理投資管理 納稅申報納稅申報 票據(jù)管理票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設變革系統(tǒng)建設變革一、采購管理一、采購管理二、成本二、成本管理管理三、營銷三、營銷管理管理四、財務管理四、財務管理 正常銷售：新老項目區(qū)別對待。假設某一項目在“營改增”前就已建成，但多數(shù)房源未銷多數(shù)房源未銷售售，如果此時“營改增”，新老項目

47、一刀切全部按一般方法征收增值稅，將會造成老項目畸高的稅負畸高的稅負，因為此時老項目已經(jīng)幾乎不能取得任何進項抵扣 視同銷售：企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東和投資人、抵償債務、獲取其他企事業(yè)單位或個人非貨幣性資產(chǎn)等。 售樓處、樣板房 特殊產(chǎn)品：物業(yè)用房、倉庫物業(yè)用房、倉庫 自用增加面對企業(yè)客戶的銷售。從下游看，房企面對企業(yè)銷售會更加有利于銷售的完成，因為下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票。因此營改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。提高精裝修房銷售比例。面對普通購房者，他們是各種稅負的最終承擔者，增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予

48、以抵扣，降低企業(yè)稅負，增加盈利空間。改變競爭策略。在抵扣充足、稅負總體下降的房企，他們更加有成本優(yōu)勢來進行房屋銷售，因此面對這些競爭，房企不可再實行捂盤惜售的策略。運營變革運營變革營改增營改增 銷售管理銷售管理 銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 銷售代理模式銷售代理模式及傭金及傭金 供方資質(zhì)供方資質(zhì) 采購策劃采購策劃 發(fā)票，合同、發(fā)票，合同、款款一致一致 合同簽署合同簽署 計價模式計價模式 目標成本目標成本 合同管理合同管理 工程結(jié)算工程結(jié)算 財務業(yè)務一體財務業(yè)務一體化化 投資管理投資管理 納稅申報納稅申報 票據(jù)管理票據(jù)管理IT系統(tǒng)建設變革系統(tǒng)建設變革采購采購管理管理成本管理成本管理營銷管理營銷管理財務管理財

49、務管理物資管理合同管理票據(jù)管理成本利潤采購管理視同銷售管理進項票管理進項票管理銷項票管理總總 賬賬支出類合同收入類合同費用支付1、跨界管理：財務深入業(yè)務部門跨界延伸管理義不容辭、跨界管理：財務深入業(yè)務部門跨界延伸管理義不容辭財務人員要贏得公司決策層的絕對支持，并做好公司內(nèi)的宣傳培訓工作；另一方面，財務人員財務人員要深入業(yè)務部門，加強成本、采購、工程、銷售決策要深入業(yè)務部門，加強成本、采購、工程、銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本目的。2、核算管理：從零開始，與稅務管理深度結(jié)合、核算管理：從零開始，與稅務管理深度結(jié)合與營業(yè)稅相比，增值稅核算工作要難的多：首先，營業(yè)稅只有

50、1個科目，核算非常簡單，而增值稅需要13個科目，其難度大大增加；其次，營業(yè)稅計算方法簡單，銷售額直接乘以稅率即可，而增值稅施行抵扣制，計算方法更加復雜；最后，增值稅從發(fā)票開出、發(fā)票增值稅從發(fā)票開出、發(fā)票取得、認證抵扣、稅款繳納取得、認證抵扣、稅款繳納等一系列操作都與賬務核算緊密相關(guān)，賬務處理稍有不慎都有可能造成納稅風險。3、納稅地點納稅地點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納營業(yè)稅時是按項目所在地繳納的，稅源算項目所在地，但營改增以后，就必然打破了項目所在地納稅的格局，改為在機構(gòu)所在地改為在機構(gòu)所在地納稅納稅。（1）拿地）拿地假設被收購公司原有開發(fā)項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這

51、就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發(fā)票。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負必然會增加。企業(yè)決策層和投資相關(guān)人員必須提前了解“營改增”的原理及預判其帶來的影響，待稅改后，第第一時間結(jié)合市場、政策、上下游行業(yè)價格變動等因素重構(gòu)投資模型一時間結(jié)合市場、政策、上下游行業(yè)價格變動等因素重構(gòu)投資模型，劃定所能承受的地價上限，進而得出正確的投資決策。（2）并購）并購在”營改增“政策落地之前，在資產(chǎn)收購、股權(quán)收購等方式取得項目時，應更加謹慎。除了要摸清常規(guī)要點外，還要深入被收購項目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進項發(fā)票、成本深入被收購項目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進項發(fā)票、成本不實等原因不實等原因，導致后期稅負的增加。同時，必須在轉(zhuǎn)讓合同中明確如因歷史問題導致的涉稅損失全部由轉(zhuǎn)讓方承擔。 (3) 預算預算由于”營改增“帶來計價體系等諸多因素的變化，地產(chǎn)項目一般開發(fā)周期較長，在很長一段時間內(nèi)，各地產(chǎn)集團都會存在新老項目并行的情況，由于新老項目適用的增值稅政策不同，預算也不盡相同，二者口徑如預算也不盡相同，二者口徑如何兼容，也需要集團公司提前想好何兼容，也需要集團公司提前想好。在營業(yè)稅環(huán)境下，造價部門對稅費