成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引

1、成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引1.流程要素1.1 流程目標：創(chuàng)造性價比最高的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品競爭力，動態(tài)成本及時調(diào)整與反饋。1.2 流程主要責任部門: 成本管理部。1.3 流程關(guān)鍵業(yè)績指標(KPI):流程KPI責任部門/崗位數(shù)據(jù)來源實施成本與目標成本比值成本管理部各部門成本管理部/集團本1.4流程關(guān)鍵點(CP):流程關(guān)鍵點關(guān)鍵點說明支持文件經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫的建立參考5及時提供測算數(shù)據(jù)及優(yōu)化建議參考5動態(tài)成本反饋參考52.適用范圍:2.1萬科各項目設計階段、施工階段方案優(yōu)化與成本反饋工作。3.術(shù)語與定義4.職責權(quán)限4.1. 成本管理部：編制計劃并檢查計劃執(zhí)行情況，進行具體測算并根據(jù)測算結(jié)果提出優(yōu)化建議，需要時進

2、行部門間的協(xié)調(diào)，跟進優(yōu)化建議后的測算并編制結(jié)果報告，測算結(jié)果復核發(fā)布，每月動態(tài)成本調(diào)整并反饋。4.2. 設計管理部：提供各設計階段的規(guī)劃、建筑、景觀方案、圖紙以供測算并優(yōu)化，負責基礎選型、結(jié)構(gòu)、外電、智能化系統(tǒng)方案的優(yōu)化選擇。4.3. 工程管理部：負責特種設計的優(yōu)化選擇。5.工作程序：5.1. 方案優(yōu)化流程結(jié)果反饋及案例總結(jié) 過程改進 數(shù)據(jù)測算方案優(yōu)化流程發(fā)送修訂后的測算報告給優(yōu)化相關(guān)責任人及該責任人領導優(yōu)化負責人復核測算數(shù)據(jù)按照測算范本表格進行測算并編制報告收集資料優(yōu)化人員當面與優(yōu)化相關(guān)責任人溝通并達成一致優(yōu)化建議修改測算數(shù)據(jù)并編制測算報告優(yōu)化人員編制案例發(fā)送修訂后的測算報告給優(yōu)化相關(guān)責任人

3、及該責任人領導、設計小組優(yōu)化負責人復核測算數(shù)據(jù)優(yōu)化人員存放優(yōu)化報告及案例于公司案例庫優(yōu)化負責人復核案例5.2. 方法與過程控制 . 設計前期 A）開始設計前找發(fā)展、設計和營銷整理出政府規(guī)劃要點、土地屬性（用地分析）市場定位三方面信息。n 政府規(guī)劃要點：根據(jù)政府規(guī)劃要點批復，得出如附件政府規(guī)劃要點設計指標數(shù)據(jù)：n 土地屬性：通過勘查現(xiàn)場，詢問發(fā)展部、項目部等相關(guān)部門，對土地屬性信息分析，得出土地屬性信息統(tǒng)計分析表：n 市場定位：通過詢問營銷/設計部，清楚了解項目市場定位，產(chǎn)品組成，得出產(chǎn)品組成表：B）以上信息整理完成后，成本需要關(guān)注的重點是：n 第一：場地內(nèi)的特殊地形，如果出現(xiàn)河流、箱涵。高壓線

4、等問題需要仔細分析，了解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預留部分不可預見費用：n 第二：車位要重點關(guān)注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售；n 第三：外電需要重點關(guān)注距離、是否已經(jīng)有電纜溝、是否需要破路等費用，注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。. 概念、規(guī)劃設計階段成本控制重點： A）建筑、結(jié)構(gòu)方面：n 設計前，同設計、營銷一起探討產(chǎn)品類型布置方案，作單一產(chǎn)品測算以及組合方案的成本測算，形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產(chǎn)品組合（已確定）方案的成本測算，用以指導概念、規(guī)劃設計。n 結(jié)合周邊環(huán)境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產(chǎn)品布置；讓產(chǎn)品銷售

5、利潤、土地價值最大化。n 成本部應就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設計、營銷提出建議（注意：重點是通過產(chǎn)品容積率來區(qū)分不同產(chǎn)品間成本差異）B）路網(wǎng)布置：n 道路設計應在滿足消防及道路交通相關(guān)規(guī)范的前提下：1）路網(wǎng)應合理簡潔（減少路網(wǎng)的不合理曲線、彎折）2）優(yōu)化出入口布置，（優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導致后期整改而增加成本）3）道路寬度（設置雙車道或單車道加會車區(qū)）C）停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式）：n 土地利用1）地面露天車位最大化2）地面停車按照最大邊線原則布置n 停車方式1）車位平面布置最優(yōu)化：限定

6、面積內(nèi)停放量最大。2）車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位首層架空車位地上獨立車庫半地下車位地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮。n 停車位體形控制：1）高度2）單獨車位面積。n 車庫設置1）車庫宜集中設置，減少建造成本2）機械車位及地下車庫高度預留。n 車庫設置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數(shù)量需要合理分配，避免集中設置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意）。D）控制不可銷售的公建及配套建設面積：n 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。n 提升附加值而多建的面積，要結(jié)合市場銷售價格測算建設的必要性，注意提醒設計國家

7、有了新的建設面積計算規(guī)范，偷面積而招致的政策風險需要注意避免。n 通過業(yè)態(tài)分析和市場調(diào)查合理確定商業(yè)面積。E）綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。F）應結(jié)合項目周邊道路、市政管網(wǎng)的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高：n ：“因地制宜”n 動土量最小n 盡可能使場地內(nèi)土方挖填平衡n 降低排水坡度n 山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等設計n 土方平衡需要在具體的工程設施前，推動設計和項目出一份現(xiàn)場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后，再由成本測算出整個項目的土方挖填工程量，以及擋土墻，護坡成本并將計算結(jié)果交給

8、公司決策G）總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。H）山地建筑應結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：n 根據(jù)山體高差確定產(chǎn)品類型n 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎I）山地建筑必須比選邊坡支護方式：n 結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。n 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿+噴設，毛石擋墻，擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿+噴設，毛石擋墻，擋墻）。J）確定贈送面積大?。簄 山地建設應該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。、K）合理利用場地地形地貌n 利用原有地形

9、的起伏關(guān)系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用（此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設計意圖，并對管網(wǎng)給排水等成本都有一定的了解）。L）電梯布置方案選擇：n 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。n 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。n 測算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用即可）。M）園林環(huán)境方面n 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產(chǎn)品品質(zhì)：1）不用景觀與建筑產(chǎn)品的合理搭配。2）不同分期、不同產(chǎn)品與景觀位置、特性的均衡組合。n 明確景觀

10、單位控制成本：1）根據(jù)公司已有產(chǎn)品系列將每種產(chǎn)品的景觀成本總結(jié)出來，然后根據(jù)最新的市場價格和項目的特殊情況調(diào)整后，提交最新單位景觀成本供設計、營銷考慮，同時提供給設計院作為設計控制參考，注意根據(jù)景觀重要程度區(qū)別對待。n 明確軟硬景控制比例：1）統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例，提供給設計部及設計院作為設計控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。. 方案設計階段成本控制重點：A）建筑、結(jié)構(gòu)方面：n 建筑方案造型： 1）評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。1）、高層建筑單位應選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑

11、外掛構(gòu)件宜減少；2）、控制屋頂造型。2）注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結(jié)構(gòu)知識，因此平時要多參與相關(guān)結(jié)構(gòu)方面的討論和協(xié)商，提高結(jié)構(gòu)方面的專業(yè)水平，積累經(jīng)驗，并形成一定之規(guī)。n 確定合理層高：1）結(jié)合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性價比較優(yōu)，層高每增加0.1米造價增加該層造價的3-5%。n 窗地比控制：1）通過節(jié)能測算指標來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要窗墻比以及開啟面積，要注意轉(zhuǎn)化窗墻比和窗地比的關(guān)系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點關(guān)注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能

12、要求。特殊項目除外。2）單體方案確定后，測算不同單體戶型窗地比，合理控制產(chǎn)品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過同類產(chǎn)品經(jīng)驗值。n 欄桿、欄板的限定： 1）測算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。 2）建議通過經(jīng)驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標準產(chǎn)品，以后欄桿的做法就不需要在測算單價成本只需要統(tǒng)計含量即可。n 外墻裝飾設計優(yōu)化方案的初步確定： 1）提供目前不同產(chǎn)品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質(zhì)感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）。 2）提供目前各種產(chǎn)品外墻平涂、質(zhì)感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料、面磚、石

13、材的面積比率。 3）提供常用外裝材料適用性能。 4）關(guān)注外墻立面復雜程度，并提出改進建議。 5）優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法： 6）提供目前不同產(chǎn)品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設計作為參考選擇，2）、優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法；n 節(jié)能方案：1）盡量采用體形系數(shù)滿足節(jié)能要求的產(chǎn)品，以最優(yōu)經(jīng)濟方式解決節(jié)能方案。2）通過合理的窗墻比實現(xiàn)節(jié)能達標。3）通過墻體材料來實現(xiàn)節(jié)能達標。4）控制節(jié)能取值范圍。n 結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化：1）結(jié)構(gòu)模板平面確定后，工程、成本一道審核柱網(wǎng)布置，結(jié)構(gòu)形式，選擇最優(yōu)結(jié)構(gòu)方案。（結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻

14、、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié)構(gòu)。）2）減少挑板、外掛裝飾鋼構(gòu)件數(shù)量n 山地建筑應結(jié)合地形情況確定產(chǎn)品類型：1）結(jié)合山體高差確定產(chǎn)品類型。2）控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。n 山地建筑必須比選邊坡支護方式：1）結(jié)合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。2）邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿噴設，毛石擋墻，擋墻。山地建筑必須選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿噴設，毛石擋墻，擋墻）。注意：擋土高度超過3米以上時有可能擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進行方案測算比較。n 確定贈送面積大小：1）山地建筑應該結(jié)合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角

15、度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風險。n 安裝方面：1）測算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經(jīng)濟合理性；因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有可能成本拿到圖紙時方案以及定案，因此成本人員一定要提前關(guān)注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據(jù)場地等實際情況分按不同方案計算測定。2）所有供配電設備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。3）測算供電方案采用環(huán)網(wǎng)式或是開閉所式的綜合經(jīng)濟性，提出優(yōu)選方案。Ø 一般情況環(huán)網(wǎng)式比開閉式經(jīng)濟。Ø

16、合理布置開閉式所位置，使走線長度之和最短。Ø 設置開閉所時，應盡可能考慮多期共用。Ø 條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。4）供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性：Ø 現(xiàn)階段才用建設水泵房方式供水方式較省。Ø 必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間。Ø 當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案測算對比，確認實施的經(jīng)濟合理性。5）合理設置消防分區(qū)：Ø 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。Ø 布置防火分區(qū)應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區(qū)別。Ø 盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防

17、火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設置。6）中水處理站與中水提升泵站：Ø 中水處理站應根據(jù)項目特征，選用設計規(guī)定的最小規(guī)模。Ø 中水處理站與中水提供泵站應選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。7）污水提升泵站：Ø 對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。8）地塊內(nèi)高壓線路改線：Ø 入地方式：造價高：a。電纜溝方式，相對較高；b。管道埋設方式，相對較低。Ø 建設高壓走廊：造價較低。n 園林環(huán)境方面1）下發(fā)目標成本控制指標，實行限額設計：2）提供材料規(guī)格型號單價：Ø 提供常用軟

18、硬材料規(guī)格型號及單價。Ø 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管費用低的種類。Ø 根據(jù)不同位置合理確定石材厚度，主要部位石材選擇：1）壓頂50mm厚，2）非行車道地面20mm厚（荔枝面采用30mm厚），3）行車道地面40-50mm厚，4）立面20mm厚；5）踏面30mm厚。3）提供基層標準做法，供設計使用。4）軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。5）選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。6）材料檔次的選擇主要以滿足功能性需要為主，并綜合考慮后期維護成本。7）控制木作的使用面積，盡量少用

19、水景（主要是后期維護管理成本太高）。8）綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴很多，優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節(jié)約成本保證效果的目的。. 擴初（初步）設計階段成本控制重點：A）建筑、結(jié)構(gòu)方面：n 明確結(jié)構(gòu)含量控制指標：1）向設計院下發(fā)施工圖結(jié)構(gòu)設計成本控制要點，明確結(jié)構(gòu)含量設計限額。2）結(jié)構(gòu)含量中需要將各部位含量細化便于以后測算控制，如果遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時可以采用地上限額，地下部分過程控制的方法來簽訂設計合同。3）限額后一定要設計合適的獎懲措施保證條款可執(zhí)行。

20、n 選擇最優(yōu)基礎形式及埋深：1）根據(jù)詳勘報告，設計元初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計的經(jīng)濟合理性。一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地極基礎（有時采用強唳擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。n 明確合理結(jié)構(gòu)布置，復核結(jié)構(gòu)參數(shù)：1）工程部與設計院就各結(jié)構(gòu)參數(shù)作深入探討與交流，力求得到合理結(jié)構(gòu)形式、合理柱網(wǎng)布置、合理結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸、合理結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、安全、最經(jīng)濟結(jié)構(gòu)參數(shù)。其中重點審查：結(jié)構(gòu)計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。n 結(jié)構(gòu)含量指標計算：1）成本部根據(jù)設計院提供的

21、設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混泥土含量，保證鋼筋含量及混泥土含量控制在目標成本范圍內(nèi)，并及時反饋工程部、設計院，以便進一步優(yōu)化。2）驗算時注意：要抽取基礎，首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結(jié)果不會偏離太遠。測算結(jié)果符合目標成本要求后再出施工圖紙。3）如果局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位原因，并將結(jié)果發(fā)給設計部和主管結(jié)構(gòu)優(yōu)化的工程師以及相關(guān)領導，推進設計優(yōu)化工作完成，遇到特殊情況確實需要超標的要報請主管領導審批同意后在進行下一部的設計工作。n 復核建筑控制指標：1）復核窗地化、外墻面磚、涂料、石材比例等，控制在目標成本內(nèi)。n 配合設計開展節(jié)能方案測算比選，選擇符合節(jié)能要

22、求的成本最優(yōu)方案：1）在立面方案已經(jīng)確定的情況下，節(jié)能方案經(jīng)濟性優(yōu)先順序為：減小窗墻比-加厚外墻砌體材料-外墻聚苯顆粒沙漿-外墻保溫板-采用LOW-E玻璃。n 部品材料選配標準應盡量與目標成本測算標準保持一致。1）復核部品材料設計選用表，不符合項要與設計部協(xié)商解決方案并進行相關(guān)成本測算分析。B）精裝修方面n 室內(nèi)精裝修：根據(jù)確定的裝修標準，實行限額設計，控制在目標成本內(nèi)。減少精裝房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用，便于提高經(jīng)濟采購批量。n 公共裝修：裝修方案確定后，測算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內(nèi)。n 根據(jù)裝修建筑尺寸，選擇合適模數(shù)的材料尺寸，將各類材料損耗降

23、到最低。n 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。n 減少精裝房的差異，對應不同建筑產(chǎn)品的裝修方案統(tǒng)一材料選用。便于提高經(jīng)濟采購批量。C）安裝方面：n 測算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、不同組合方案情況下成本。n 變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：1）規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟。除可節(jié)省費用外，還可節(jié)省空間。但若實際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選。2）規(guī)格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。n

24、 配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走向方案比選：1）一般情況下，價格遞增順序為：電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設方式，普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設方式。當然回路較少時采用導線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合測算。n 室外供配電線路設計優(yōu)化：1）1市政供電線路引入：Ø 在場地、環(huán)境允許情況下，架空線路最省。Ø 當影響環(huán)境采用電纜時，單線電纜截面規(guī)格不得超過300m2，避免再行選大一級（或大一級以上規(guī)格）、產(chǎn)生浪費。Ø 在線路最短原則下，首選榿裝沿市政已建電纜溝敷設

25、。Ø 當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可以利用市政電纜溝時，要根據(jù)實際情況測算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采用直埋敷設方式時的最優(yōu)方案。Ø 一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝直埋+過路套管全程穿管自行新建電纜溝。Ø 電纜溝深度、寬度在滿足有關(guān)要求前提下要控制在規(guī)格最小范圍內(nèi)。2）小區(qū)配電線路：最省方案排序：榿裝電纜直埋+過路套管導線+全程穿管普通電纜+全程穿管榿裝電纜+全程穿管普通電纜+電纜溝榿裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數(shù)達到一定數(shù)量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實

26、際方案測算才能確認。n 配電箱內(nèi)斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：1）盡量選用國產(chǎn)或合資產(chǎn)品會使價格降低，注意要符合當?shù)毓╇姴块T的地方要求，避免來回反復，浪費工期。n 供水方案比選：1）根據(jù)項目產(chǎn)品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術(shù)經(jīng)濟比選（帶水箱變頻加壓控制系統(tǒng)；無負壓管網(wǎng)直聯(lián)式供水系統(tǒng)、市政壓力直供或多方案組合等）n 室內(nèi)水暖材料設備選用要點：1）在滿足壓力、溫度等技術(shù)條件下優(yōu)先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPR管鋁塑復合管PB管）。2）對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。n 消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：1）滿足功

27、能前提下，含超高層在內(nèi)，對溫、煙感探測系統(tǒng)的設備選型優(yōu)先選用國產(chǎn)設備、報警器材（注意配套選用，以及項目產(chǎn)品的連續(xù)性和后期的維護費用一并考慮）。2）消防噴淋系統(tǒng)平面布置優(yōu)化。3）通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應做經(jīng)濟對比分析后擇優(yōu)選擇。4）消防預埋管當?shù)責o明確規(guī)定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經(jīng)濟。n 空調(diào)設計優(yōu)選：1）根據(jù)實際情況測算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟合理性，并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。2）集中空調(diào)系統(tǒng)應根據(jù)具體使用功能及長期能耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。3）對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以控制。4）出風口的合理布置。5）根據(jù)實際情況

28、測算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。D）園林環(huán)境方面n 考慮每個組團小品配置均衡，以免后期業(yè)主投訴。n 根據(jù)擴初成果圖計算造價，確認成本是否控制在目標成本范圍內(nèi)。n 測算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗n 測算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優(yōu)化工作積累經(jīng)驗n 燈具設計優(yōu)化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業(yè)管理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。n 建立統(tǒng)一的園建結(jié)構(gòu)，從經(jīng)濟實用的角度出發(fā)，減少以后園建結(jié)構(gòu)部分的優(yōu)化工作。 施工圖設計階段成本控制重點：A）建筑、結(jié)構(gòu)方面：

29、n 工程做法與交樓標準統(tǒng)一，避免因兩者不一致造成拆改。n 應力求設計院按我方交樓標準編寫施工圖工程做法：n 確屬無法統(tǒng)一的做法，需在招標文件及其他相關(guān)技術(shù)標準中明確。并在項目實施時由設計師向項目工程師、施工方進行技術(shù)交底，避免錯誤施工造成拆改。n 部品及材料選擇：1）根據(jù)項目定位、產(chǎn)品類型選擇材料部品，避免功能溢價；2）在立面圖基礎上針對不同規(guī)格外檐墻、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗；3）廚衛(wèi)大樣圖、樓梯間大樣圖根據(jù)平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；4）減少欄桿、裝飾鋼構(gòu)件等的種類，提高標準化產(chǎn)品的使用程度；n 設計部對設計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結(jié)構(gòu)、安裝各專業(yè)的協(xié)調(diào)一減

30、少錯漏碰缺：1）圖紙自審由設計管理部負責組織。2）接到圖紙后，設計部應及時安排或組織有關(guān)人員進行自審，并提出各專業(yè)自審記錄。3）及時召集有關(guān)人員，組織內(nèi)部會審，針對各專業(yè)自審發(fā)現(xiàn)的問題及建議進行討論，弄清設計意圖和工程的特點及要求。4）圖紙自審的主要內(nèi)容：Ø 各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號、與圖紙目標是否相符。Ø 施工圖紙、施工圖說明、設計總說明是否齊全，規(guī)定是否明確，三者有無矛盾。Ø 平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。Ø 圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及構(gòu)件平、立面配筋與剖面有無錯誤。Ø 建筑施工圖與結(jié)構(gòu)施工圖，結(jié)構(gòu)施工圖與設備

31、基礎、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標）、標高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。Ø 圖紙上構(gòu)配件的編號、規(guī)格型號及數(shù)量與構(gòu)配件一覽表是否相符。5）圖紙經(jīng)自審后，應將發(fā)現(xiàn)的問題以及有關(guān)建議，做好記錄，待圖紙會審時提交談論解決。n 組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為控制項目的建安成本打下良好的基礎，成本人員應該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖紙。1）盡量趕在工程項目開工前進行，了解設計意圖，明確質(zhì)量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業(yè)之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前。2）審查施工圖的基礎工程設計與地基處理有無問題，是否符合現(xiàn)場實

32、際地質(zhì)情況。3）審查建設項目坐標、標高與總平面圖中標注是否一致，與相關(guān)建設項目之間的幾何尺寸關(guān)系以及軸線關(guān)系和方向等有無矛盾和差錯。4）審查圖紙及說明是否齊全和清楚明確，核對建筑、結(jié)構(gòu)、上下水、暖衛(wèi)、通風、電氣、設備安裝等圖紙是否相符，相互間的關(guān)系尺寸、標高是否一致。5）審查建筑平、立、剖面圖之間關(guān)系是否矛盾或標注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結(jié)構(gòu)圖的平面尺寸及標高是否一致。6）審查建設項目與地下構(gòu)筑物、管線等之間有無矛盾。7）審查結(jié)構(gòu)圖本身是否有差錯及矛盾，結(jié)構(gòu)圖中是否有鋼筋明細表，若無鋼筋明細表，鋼筋關(guān)于鋼筋構(gòu)造方面的要求在圖中是否說明清楚。8）復核結(jié)構(gòu)指

33、標是否滿足限額要求。n 通過管理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包：1）目前鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項工作的設計多由專業(yè)設計資源來完成。施工圖設計院只負責土建及水暖電等部分的設計，其后果是施工圖與專業(yè)分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業(yè)工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數(shù)量激增，返工和修整數(shù)量大，致使施工進度延誤和成本增加。2）由于專業(yè)資源設計方案的不同造成投標報價不具可比性，造成成本上升。3）產(chǎn)生重大質(zhì)量問題時，責任不清、相互推委給投資方造成重大的經(jīng)濟損失。設計總承包和施工總承包一樣是為了相關(guān)專業(yè)間合理銜接并統(tǒng)一責任為事后的投資方權(quán)力追溯提供保障。E）安裝n 市政及小區(qū)管

34、網(wǎng)設計優(yōu)選：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟合理性排序為：PE管焊接鋼管無縫鋼管鍍鋅鋼管UPVC塑料管球墨鑄鐵管鋼塑管。排水管排序為；規(guī)格500以內(nèi)；UPVC波紋管鋼筋混泥土管PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混泥土管UPVC波紋管PE波紋管。一般情況下，機動車道下選用重型（II級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴控。優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設計盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井；控制重型井蓋使用部位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采用重型。并盡量減少檢查井數(shù)量。盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動土量。優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度。n 水暖施工圖審核成本要點：滿足壓力、流

35、量等技術(shù)條件時的管徑選擇（達到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應徑計算核定，一般每戶住宅給水進戶管管徑控制在DN20以內(nèi)。需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清楚齊全（包括孔洞尺寸、位置、標高、予埋材料），避免后期鑿剔。n 智能化設計優(yōu)化：1）室外智能化、景觀燈具設計優(yōu)化應結(jié)合項目定位、市場接受程度、銷售價格，周邊樓盤使用狀況、小區(qū)場地布置（含綠化組團和道路布置）綜合考慮，在提升產(chǎn)品品質(zhì)前提下還應兼顧實用性、經(jīng)濟性。2）以項目的市場定位、規(guī)劃設計思想和物業(yè)管理思路來確定智能化系統(tǒng)規(guī)劃設計方案（如：封閉管理社區(qū)選用紅外對射周界防翻越系統(tǒng)、開放的大社區(qū)管理結(jié)合封閉的單元管理選用電

36、視監(jiān)控加電子巡更系統(tǒng)）。3）家居安防與可視對講系統(tǒng)分別設置和二合一的技術(shù)經(jīng)濟比較及產(chǎn)品檔次選擇。4）紅外對射探頭的設置與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化（避免不規(guī)則圍墻增加探頭數(shù)量）；5）景觀燈具的布置應根據(jù)項目定位，分期設定燈具總價來控制燈型、位置和數(shù)量（向提供設計常用燈型種類和單價）。F）園林環(huán)境方面n 注意園林環(huán)境設計與建筑、配套管網(wǎng)設計的銜接，避免標高、平面布置差錯出現(xiàn)。n 測算各項指標是否在目標成本內(nèi)，并提出優(yōu)化建議。n 綜合考慮后期管理維護成本，提出相應優(yōu)化建議。n 清單編制完成后，作出最后的完整的預算并同目標成本比較按照以上園建測算方法一樣提出最后的修改和復核意見。. 二次設計階段成本控制重點：A）鋁合金：n 根據(jù)當?shù)貧夂驐l件、項目、